石景山區(qū)第二水泥管廠(chǎng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案

1石景山區(qū)第二水泥管廠(chǎng)項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)工作方案2009.62目 錄第一部分 項(xiàng)目基本情況 6第一章 區(qū)域位置及自然環(huán)境 6第二章 土地利用現(xiàn)狀情況 8第三章 地上物現(xiàn)狀情況 8第四章 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)說(shuō)明 11第五章 項(xiàng)目背景 12第六章 道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析 14第七章 一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容及驗(yàn)收要求 15第八章 工作依據(jù) 18第二部分 總體方案 20第一章 拆遷工作方案 20一、拆遷情況概要 20二、適用政策、補(bǔ)償依據(jù) 21三、拆遷工作內(nèi)容及流程 21四、拆遷工作組織機(jī)構(gòu) 23五、拆遷補(bǔ)償方式 25六、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及成本核算 25第二章、市政建設(shè)方案 32一、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)施原則 32二、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作依據(jù) 33三、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作流程 343四、市政工程施工順序 35五、市政管線(xiàn)施工時(shí)應(yīng)重點(diǎn)控制的環(huán)節(jié) 36六、市政咨詢(xún)成果 36七、項(xiàng)目綜合設(shè)計(jì)成果 39八、市政建設(shè)費(fèi)用 41第三章 項(xiàng)目可行性分析 43一、項(xiàng)目總投資估算 43二、一級(jí)開(kāi)發(fā)成本單價(jià) 45三、土地入市交易分析 45第三部分 定向安置房建設(shè)方案 50第一章、項(xiàng)目涉及拆遷安置情況 50第二章、定向安置房原則 “三定三限三結(jié)合” 51一、 “三定”原則 51二、 “三限”原則 52三、 “三結(jié)合”原則 53第三章、定向安置用房建設(shè)方案 54一、安置房選址原則 54二、安置房建設(shè)選址 54三、安置樓建設(shè)規(guī)模 55四、安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 55五、開(kāi)發(fā)進(jìn)度 56六、安置房設(shè)計(jì)方案 584七、定向安置房成本測(cè)算 60八、安置房建設(shè)主體及資金籌措 61第四部分、開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制方案 63第一章、土地供應(yīng)方案 63一、土地及定向安置房供應(yīng)時(shí)間 63二、一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 63第二章、開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 64第三章、開(kāi)發(fā)進(jìn)度的控制措施 67一、拆遷工作的控制 67二、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度控制 69三、定向安置房建設(shè)進(jìn)度控制 71第五部分 成本控制方案 74第一章、質(zhì)量控制方案 74一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量控制目標(biāo)： 74二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量保證措施： 74第二章、成本控制方案 78一、項(xiàng)目成本控制原則 78二、項(xiàng)目成本控制依據(jù)： 78三、項(xiàng)目成本控制措施 ： 79第六部分 風(fēng)險(xiǎn)控制方案 82第一章、風(fēng)險(xiǎn)分析 82一、投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 825二、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 82三、政策風(fēng)險(xiǎn) 82四、管理風(fēng)險(xiǎn) 82第二章、風(fēng)險(xiǎn)控制措施 82一、投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范措施 82二、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防范措施 83三、政策風(fēng)險(xiǎn)防范措施 83四、組織架構(gòu)保證防范措施 836第一部分 項(xiàng)目基本情況第一章 區(qū)域位置及自然環(huán)境一、項(xiàng)目區(qū)域位置位于石景山區(qū)八角地區(qū)，東至八角東路，南至八角南區(qū)一號(hào)路，西至石景山體育場(chǎng)西路，北至石景山體育場(chǎng)南路。圖 1-1 本項(xiàng)目用地區(qū)域位置圖二、自然環(huán)境分析1、區(qū)域位置及交通石景山區(qū)位于首都北京的西部，屬于北京市的新市區(qū)，距天安門(mén)僅 16 公里，與海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)相毗鄰。區(qū)域總面積84.32 平方公里。該 區(qū) 交 通 暢 捷 ， 可 進(jìn) 入 性 強(qiáng) 。 一 線(xiàn) 地 鐵 ， 橫 貫 全 區(qū) ； 運(yùn) 營(yíng) 在長(zhǎng) 安 街 、 阜 石 路 、 京 門(mén) 路 等 北 京 主 要 公 交 線(xiàn) 路 及 在 區(qū) 內(nèi) 運(yùn) 行 的 公本項(xiàng)目7交 線(xiàn) 路 交 叉 成 網(wǎng) ， 并 有 五 處 鐵 路 專(zhuān) 用 線(xiàn) ， 大 宗 鐵 路 貨 運(yùn) 可 直 接 進(jìn)區(qū) 。2、 自 然 環(huán) 境石 景 山 區(qū) 屬 暖 溫 帶 半 濕 潤(rùn) 季 風(fēng) 性 大 陸 氣 候 ， 四 季 分 明 ， 全 年平 均 氣 溫 13.4 度 ， 年 平 均 降 水 量 在 680 毫 米 左 右 ， 山 地 占 全 區(qū)總 面 積 23%， 植 被 茂 密 ， 平原地區(qū)綠化率覆蓋達(dá)到 40%，地 下 水 質(zhì)優(yōu) 良 ， 生 態(tài) 環(huán) 境 良 好 。石景山區(qū)位于北京市西山風(fēng)景區(qū)南麓和永定河沖積扇上，地勢(shì)北高南低，略有起伏。西臨永定河與門(mén)頭溝相鄰，北倚海淀區(qū)的克勤峪、香山、盧師山，東抵八角東路、玉泉路與海淀區(qū)相連，南至吳家村、張儀村一線(xiàn)與豐臺(tái)搭界。地勢(shì)北高南低，略有起伏。本地域因俗稱(chēng)京都“第一仙山”的石景山而得名。對(duì)該地區(qū)的地理位置和地域特點(diǎn)歷史上描述為：“東臨帝闕，西瀕渾河” 。石景山區(qū)西北部山地是太行山余脈，約占全區(qū)面積的三分之一。比肩而立的 40 余座山峰，雖不太高，但面對(duì)東南部一望無(wú)垠的華北大平原卻也氣勢(shì)不凡。其間巖壁崢嶸、峰巒疊翠、鳥(niǎo)語(yǔ)花香、泉水涓涓、云霧渺渺、蒼秀清雅，系北京十大風(fēng)景區(qū)之一-西山及永定河風(fēng)景游覽區(qū)最佳麗之處。區(qū)境南部橫亙著古老的永定河，蜿蜒曲折、波光粼粼、青山與綠水之間的中部和東南部，是永定河沖積扇形成的夾帶殘丘的平原，為全區(qū)人民生產(chǎn)生活的主要地區(qū)，有現(xiàn)代化游樂(lè)園景和旅游服務(wù)設(shè)施優(yōu)美。3、旅游資源石景山區(qū)得益于大自然賜予的地理環(huán)境和豐厚的歷史積淀，蘊(yùn)藏著眾多人文名勝：聳立在永定河畔的石景山上寺廟林立，碑碣壘壘，晾經(jīng)臺(tái)、藏經(jīng)洞、大戲臺(tái)別具一格。一代名園八大處，宛如七8星北斗綴在盧師、平坡、翠微山三山之間大放異彩。世界稀有的釋迦牟尼炅牙舍利珍藏于此處?kù)`光寺。國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)文物，擁有明代壁畫(huà)糟品的法海寺，似一顆璀璨的明珠與幽雅碧秀的蟠龍山交相輝映。此外，先軀者之魂-八寶山革命公墓、沒(méi)落王朝的歷史見(jiàn)證-明代宦官田義墓和寶勝仙橋、萬(wàn)善橋、慈善寺、雙泉寺、承恩寺等物華天寶均薈萃于石景山這塊美麗的土地上。區(qū)域里秀麗的自然風(fēng)光、珍貴的人文名勝、歡快的娛樂(lè)場(chǎng)所，構(gòu)成了各具特色、鼎足而立的三大憩嬉環(huán)境，自古以來(lái)，就是人們四季旅游的風(fēng)水寶地。第二章 土地利用現(xiàn)狀情況石景山第二水泥管廠(chǎng)項(xiàng)目總占地面積約為 21.3955 公頃，全部為劃撥方式取得的國(guó)有土地，不涉及征地。其中第二水泥管廠(chǎng)17.3346 公頃，北京市第六建筑工程公司 1.3621 公頃，北京宏潤(rùn)投資經(jīng)營(yíng)公司 0.0765 公頃，北京市政工程總公司 0.0068 公頃。表 1-1 第二水泥管廠(chǎng)土地利用現(xiàn)狀表第三章 地上物現(xiàn)狀情況項(xiàng)目用地范圍內(nèi)全部為建設(shè)用地,其中工業(yè)廠(chǎng)房等非住宅面積約為 4.32 萬(wàn)平方米，分別屬于第二水泥管廠(chǎng)、北京宏潤(rùn)投資經(jīng)營(yíng)公司和北京市政工程總公司，這些非住宅建筑可以分為兩類(lèi)，工業(yè)生產(chǎn)廠(chǎng)房和辦公用建筑，其中辦公用非住宅面積有 23732.2 平方米，工業(yè)廠(chǎng)房類(lèi)非住宅面積有 19445.4 平方米；住宅面積為 46295 平方米，序號(hào) 土地使用權(quán)人 土地面積（公頃） 備注1 第二水泥管廠(chǎng) 17.33462 北京市第六建筑工程公司 1.36213 北京宏潤(rùn)投資經(jīng)營(yíng)公司 0.07654 北京市政工程總公司 0.0068合計(jì) 18.789分別為北京第二水泥管廠(chǎng)職工宿舍住宅樓 6 棟，面積為 36143 平方米，北京六建集團(tuán)公司職工平房宿舍約 10152 平方米。地上廠(chǎng)房、住宅房屋均為 6-7 成新。土地狀況及地上物狀況通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘和石景山區(qū) 2006 年集調(diào)的成果資料，整理出本項(xiàng)目的土地利用現(xiàn)狀情況。表 1-2 第二水泥管廠(chǎng)地上物狀況明細(xì)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積（）1 住宅 462951.1 家屬樓 1#-6# 361431.2 六建平房居住區(qū) 101522 非住宅 43177.62.1 第二水泥管廠(chǎng) 39012.62.2 北京宏潤(rùn)投資經(jīng)營(yíng)公司 38252.3 北京市政工程總公司 340合計(jì) 89472.6其航拍現(xiàn)狀圖、用地現(xiàn)狀照片如下：照片 1 工業(yè)廠(chǎng)房10圖 1-2 本項(xiàng)目用地航拍圖照片 2 辦公建筑照片 3 居民住宅樓本項(xiàng)目11照片 4 六建平房第四章 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)說(shuō)明依據(jù)石景山區(qū) 20052020 年控制性詳細(xì)規(guī)劃 ，本項(xiàng)目用地規(guī)劃以居住用地為主，另有配套商業(yè)金融和幼托用地以及代征用地，主要進(jìn)行住宅和商業(yè)金融項(xiàng)目建設(shè)，以滿(mǎn)足石景山區(qū)中部地區(qū)環(huán)境改善及居民生產(chǎn)生活質(zhì)量提高的需求。其控制性詳細(xì)規(guī)劃圖見(jiàn)下圖：圖 1-3 石景山區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖本項(xiàng)目全部為國(guó)有土地，具體規(guī)劃指標(biāo)如下：土地面積：21.3955 公頃，其中建設(shè)用地面積：14.8316 公頃，代征道路用地面12積 5.7375 公頃，代征綠化用地面積 0.8264 公頃（最終以勘測(cè)定界報(bào)告為準(zhǔn)） 。規(guī)劃建筑規(guī)模約 38.331 萬(wàn)平方米。其中：商業(yè)金融約8.715 萬(wàn)平方米，居住約 24.416 萬(wàn)平方米，其他約 5.2 萬(wàn)平方米（最終以規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)為準(zhǔn)） 。表 1-3 第二水泥管廠(chǎng)規(guī)劃情況表分區(qū) 用地性質(zhì) 規(guī)劃用地面積 （公頃）建筑高度（米） 容積率規(guī)劃總建筑面積（萬(wàn)）A 體育用地 3.29 45 1.5 4.935B 商業(yè)金融 2.49 60 3 8.715C 居住用地 8.25 60 2.8 23.1D 托幼用地 0.33 9 0.8 0.264E 居住用地 0.47 60 2.8 1.316合計(jì) 14.83 38.33圖 1-4 第二水泥管廠(chǎng)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)附圖第五章 項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目來(lái)由13石景山區(qū)是北京傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，以首鋼等第二產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)工人、工業(yè)技術(shù)人員在石景山區(qū)人口中占比較重要的部分，在“十一五”規(guī)劃中，石景山區(qū)未來(lái)的功能定位和發(fā)展方向是首都休閑娛樂(lè)中心區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向呈現(xiàn)由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，十一五期間，隨著首鋼涉鋼產(chǎn)業(yè)搬遷和區(qū)政府大力發(fā)展數(shù)碼娛樂(lè)、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)，石景山區(qū)所承擔(dān)的CRD（休閑娛樂(lè)中心區(qū)）服務(wù)職能將得到進(jìn)一步強(qiáng)化。2006 年初，石景山區(qū)科技園并入中關(guān)村科技園，石景山區(qū)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)，它將在北京市今后的城市發(fā)展過(guò)程中承擔(dān)市內(nèi)的人口轉(zhuǎn)移功能和新產(chǎn)業(yè)吸納集聚功能，從而帶動(dòng)區(qū)域商品住宅市場(chǎng)發(fā)展，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。目前，區(qū)委、區(qū)政府正本著將石景山區(qū)建設(shè)成為“體現(xiàn)首都經(jīng)濟(jì)特征的現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、富有傳統(tǒng)特色又鮮明時(shí)代氣息的都市休閑旅游區(qū)、人居環(huán)境一流的文明區(qū)” ，即將石景山區(qū)建設(shè)成為“現(xiàn)代、綠色、文明”的新市區(qū)而努力。在以上背景，以及市委、市政府“加快推進(jìn)國(guó)有企業(yè)重組改制的指導(dǎo)意見(jiàn)”等文件精神指引下，依據(jù)“北京市推進(jìn)污染擾民企業(yè)搬遷加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)施辦法”中的有關(guān)要求，配合環(huán)保部門(mén)做好大氣環(huán)境整治、減少污染源等專(zhuān)項(xiàng)工作，決定對(duì)第二水泥管廠(chǎng)進(jìn)行搬遷，同時(shí)調(diào)整用地性質(zhì)，實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。2、規(guī)劃落實(shí)實(shí)施過(guò)程中，先行對(duì)用地范圍內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行拆除，然后對(duì)用地范圍內(nèi)的居民住宅進(jìn)行拆遷，接著進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，嚴(yán)格落實(shí)規(guī)劃指標(biāo)。3、特殊政策14根據(jù)北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)時(shí)發(fā)展改革委市監(jiān)察局加強(qiáng)擴(kuò)大內(nèi)需重大項(xiàng)目綠色審批通道管理和檢查有關(guān)文件的通知（京政辦函200914 號(hào)）和關(guān)于綠色審批通道推進(jìn)小組成員單位落實(shí)市政府“加快、簡(jiǎn)化、下放、取消、協(xié)調(diào)”要求的具體工作措施匯總文件的精神，本項(xiàng)目已納入綠色審批通道，在手續(xù)申報(bào)批準(zhǔn)中將按照簡(jiǎn)化流程辦理，大大縮短了手續(xù)辦理的時(shí)間。第六章 道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析1、道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向?yàn)榘私俏鹘趾桶私菛|路，東西方向?yàn)轶w育場(chǎng)南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項(xiàng)目用地。以上五條道路中現(xiàn)在已有體育場(chǎng)南路修建完成，其他道路還需要按照規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。表 1-4 項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀情況編號(hào) 道路名稱(chēng) 規(guī)劃等級(jí) 道路長(zhǎng)度（米） 紅線(xiàn)寬度（米） 備注1 八角西街南延 城市次干路 540 402 八角東路南延 城市支路 560 253 南部規(guī)劃路 城市支路 320 304 魯谷路西延 城市次干路 320 455 體育場(chǎng)南路 城市次干路 310 20 已完成2、市政配套條件：本項(xiàng)目區(qū)域目前市政配套狀況如下：供電：目前該地區(qū)供電由北京供電局城子 110 千伏變電站以單路 10 千伏架空線(xiàn)路（三家店線(xiàn)路）供電。供水：目前該區(qū)域供水由石景山區(qū)自來(lái)水公司供水，沿石門(mén)路出廠(chǎng)輸水干管供水。規(guī)劃后將充分利用現(xiàn)有管網(wǎng)，串通成環(huán)，保15障供水?，F(xiàn)狀供水水質(zhì)滿(mǎn)足飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。雨水：目前該地區(qū)無(wú)雨水管道，雨水排除為坡面流方式，就近排入附近的山洪溝。污水：目前該區(qū)域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京門(mén)公路污水主干線(xiàn)。燃?xì)猓涸摰貐^(qū)采用低壓供氣。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)需要鋪設(shè)區(qū)供氣管網(wǎng)，應(yīng)建立相應(yīng)調(diào)壓站。熱力：目前無(wú)市政供熱。電信：目前該地區(qū)沿黑石頭村路鋪設(shè) 12 孔電信管道。第七章 一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容及驗(yàn)收要求一、一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容包括本項(xiàng)目涉及的相關(guān)手續(xù)的辦理、地塊內(nèi)住戶(hù)和國(guó)有企業(yè)的拆遷、地上物等的拆除、渣土清運(yùn)、圍墻施工、場(chǎng)地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、電信、電力、燃?xì)?、熱力、有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)等）建設(shè)、定線(xiàn)安置房建設(shè)等，使項(xiàng)目用地達(dá)到“七通一平” 。具體包括：1、 辦理用地預(yù)審、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)等手續(xù)（辦理規(guī)劃意見(jiàn)時(shí)，勘測(cè)定界范圍需征得石景山區(qū)分中心同意） ；2、辦理立項(xiàng)手續(xù)；3、完成環(huán)境影響評(píng)價(jià)、交通影響評(píng)價(jià)、考古勘探意見(jiàn)等各項(xiàng)前期手續(xù)；4、按有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定，辦理國(guó)有土地收購(gòu)補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)手續(xù)； 5、投標(biāo)人作為拆遷人完成項(xiàng)目范圍內(nèi)的全部拆遷工作； 6、完成項(xiàng)目范圍內(nèi)地上物拆除、渣土清運(yùn)、圍墻施工、場(chǎng)地平16整；7、完成項(xiàng)目市政工程規(guī)劃方案綜合，辦理市政規(guī)劃手續(xù)。包括道路規(guī)劃方案、雨排規(guī)劃方案、污排規(guī)劃方案、供水規(guī)劃方案、燃?xì)庖?guī)劃方案、供熱規(guī)劃方案、供電規(guī)劃方案、信息管道規(guī)劃方案及有線(xiàn)電視規(guī)劃網(wǎng)等方案，由市政規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行方案綜合；8、完成宗地紅線(xiàn)外燃?xì)狻⒐╇?、電信、供熱、供水、道路、雨污水等市政管網(wǎng)建設(shè)工作，使宗地達(dá)到“七通一平”條件，并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。1） 、通上水：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢(xún)方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展給水工程設(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線(xiàn)外上水工程；2） 、通下水（雨、污水）：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢(xún)方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展排水工程設(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線(xiàn)外雨、污水排水工程；3） 、通電：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢(xún)方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展電力工程設(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線(xiàn)外供電工程中管道工程；4） 、通熱：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢(xún)方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展熱力工程設(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線(xiàn)外熱力工程中管道工程；5） 、通氣：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢(xún)方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線(xiàn)外燃?xì)夤こ讨泄艿拦こ蹋?） 、通電信：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢(xún)方案，協(xié)調(diào)并督促相關(guān)單位完成電信工程；177） 、通路：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢(xún)方案，聘請(qǐng)有資質(zhì)的市政設(shè)計(jì)單位開(kāi)展道路工程設(shè)計(jì)工作，報(bào)經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線(xiàn)外市政道路工程。9、使項(xiàng)目達(dá)到上市交易條件的其它一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。10、投標(biāo)人需要承擔(dān)定向安置房建設(shè)的全部工作，包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、手續(xù)辦理、工程施工、小市政配套及其他公共配套、竣工驗(yàn)收等。二、一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收要求土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：分為土地上市前驗(yàn)收和市政管網(wǎng)交付使用前驗(yàn)收兩個(gè)階段，隨同開(kāi)發(fā)周期驗(yàn)收。（一） 、土地上市前驗(yàn)收1、場(chǎng)地要求：（1）宗地達(dá)到 “場(chǎng)光地凈”場(chǎng)地中無(wú)建筑物、構(gòu)筑物、電線(xiàn)桿等附著物（樹(shù)木除外） ，渣土清運(yùn)完畢，場(chǎng)地達(dá)到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求；（2）地面平整場(chǎng)地隨自然地平； （3）在宗地四周設(shè)置圍檔(圍墻高 2.55 米，鋼結(jié)構(gòu)，墻體外圍張貼公益廣告，廣告內(nèi)容須經(jīng)招標(biāo)人同意)。2、市政要求：中標(biāo)人取得項(xiàng)目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗(yàn)收時(shí)達(dá)到“三通一平” ，即具備施工車(chē)輛主要進(jìn)出道路路由、施工臨時(shí)用水源頭、施工臨時(shí)用電源頭接通條件及用地場(chǎng)地平整。3、手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項(xiàng)、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準(zhǔn)文件，具備項(xiàng)目公開(kāi)上市各項(xiàng)條件。4、定向安置房建設(shè)要求：要求符合規(guī)劃要求，實(shí)現(xiàn)拆遷區(qū)域內(nèi)18就地安置。完成定向安置房建設(shè)的全部工作，包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通過(guò)竣工驗(yàn)收等。（二） 、市政管網(wǎng)交付使用驗(yàn)收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：在國(guó)有土地使用權(quán)受讓方完成項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門(mén)的竣工驗(yàn)收前，且受讓方付清全部土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)后，向受讓方提供項(xiàng)目用地紅線(xiàn)外市政管線(xiàn)“七通” （燃?xì)?、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。市政驗(yàn)收時(shí)間：為國(guó)有土地使用權(quán)受讓方需要市政接用前，一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施單位完成所有的市政建設(shè)，由一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施單位提出驗(yàn)收申請(qǐng)，招標(biāo)人組織對(duì)項(xiàng)目用地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。市政接用時(shí)間：為在受讓方付清全部土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)的前提條件下，在項(xiàng)目全部完成開(kāi)發(fā)建設(shè)并通過(guò)建設(shè)管理部門(mén)的竣工驗(yàn)收后達(dá)到客戶(hù)入住條件的時(shí)間。第八章 工作依據(jù)（一） 、 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法（京國(guó)土市2005540 號(hào)） ；（二） 、 北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法（京國(guó)土市2006290 號(hào)） ；（三） 、北京市相關(guān)工程計(jì)價(jià)表： 2001北京市建設(shè)工程預(yù)算定額 ；（四、 建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范 （GB50500-2003） ；19（五） 、 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（京價(jià)（房）1997第 398 號(hào)）；（六） 、 北京市城市房屋拆遷管理辦法（2001 年 12 月 1 日北京市人民政府令第 87 號(hào)） ；（七） 、 關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù) ；（京政函2001109 號(hào)） ；（八） 、 關(guān)于修改并重新印發(fā)北京市城市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)的通知 ； （京國(guó)土房管拆2003777號(hào)）（九） 、 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京房管拆字2003808 號(hào)） ；（十） 、北京市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行） 的通知 （京國(guó)土房管拆字20011234 號(hào)）；（十一） 、 北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（京房地字1999656 號(hào)） 。20第二部分 總體方案本實(shí)施方案編制的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總體方案分為拆遷工作方案、市政建設(shè)工作方案以及總體投資分析。第一章 拆遷工作方案一、拆遷情況概要本項(xiàng)目拆遷總面積為 89472.6 平方米，包括住宅和非住宅拆遷，其中：住宅拆遷總建筑面積為 46295 平方米；非住宅拆遷總建筑面積為 43177.6 平方米。表 2-1 地上物狀況明細(xì)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積（）1 住宅 462951.1 家屬樓 1#-6# 361431.2 六建平房居住區(qū) 101522 非住宅 43177.62.1 第二水泥管廠(chǎng) 39012.62.2 北京宏潤(rùn)投資經(jīng)營(yíng)公司 38252.3 北京市政工程總公司 340合計(jì) 89472.6工業(yè)廠(chǎng)房等非住宅面積約為 4.32 萬(wàn)平方米，分別屬于第二水泥管廠(chǎng)、北京宏潤(rùn)投資經(jīng)營(yíng)公司和北京市政工程總公司，這些非住宅建筑可以分為兩類(lèi)，工業(yè)生產(chǎn)廠(chǎng)房和辦公用建筑，其中辦公用非住宅面積有 23732.2 平方米，工業(yè)廠(chǎng)房類(lèi)非住宅面積有 19445.4 平方米；住宅拆遷面積為 46295 平方米，分別為北京第二水泥管廠(chǎng)職工宿舍住宅樓 6 棟，面積為 36143 平方米，北京六建集團(tuán)公司職工平21房宿舍約 10152 平方米。地上廠(chǎng)房、住宅房屋均為 6-7 成新。土地狀況及地上物狀況通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘和石景山區(qū) 2006 年集調(diào)的成果資料，整理出本項(xiàng)目的土地利用現(xiàn)狀情況。二、適用政策、補(bǔ)償依據(jù)1） 北京市城市房屋拆遷管理辦法 （北京市人民政府第 87 號(hào)令） 。2） 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 （國(guó)務(wù)院令第 305 號(hào)）3） 關(guān)于發(fā)布的通知（京國(guó)土房管拆【2003】808 號(hào)） ；4） 關(guān)于印發(fā)實(shí)施意見(jiàn)的通知（京國(guó)土房管拆字【2001】1188 號(hào)） ；5） 關(guān)于印發(fā)北京市城市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定的通知 （京國(guó)土房管拆字【2001】1147 號(hào)） ；6） 北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則 （暫行） ；7） 關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行） 的通知 （京國(guó)土房管拆字20011234 號(hào)）8）非住宅房屋拆遷評(píng)估，按照北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)京房地評(píng)字1999656 號(hào)進(jìn)行。 三、拆遷工作內(nèi)容及流程（一） 、拆遷工作內(nèi)容1、成立本項(xiàng)目拆遷領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)拆遷工作，充分依靠當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)職能部門(mén)，調(diào)動(dòng)一切積極因素，做好拆遷工作。2、申請(qǐng)停辦審批新建、改建、擴(kuò)建房屋：停辦入戶(hù)、分戶(hù)、領(lǐng)22取工商執(zhí)照、土地房屋租賃、改變房屋用途等相關(guān)事項(xiàng)。3、按照北京市城市房屋拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定，備齊相關(guān)文件材料，辦理房屋拆遷許可證 。4、拆遷公司、拆遷評(píng)估公司、拆除公司的招投標(biāo)工作。5、拆遷的申報(bào)手續(xù)、資金、組織人員要充分準(zhǔn)備，被拆遷住宅和國(guó)有企業(yè)的各方面詳細(xì)情況要摸底調(diào)查清楚，拆遷實(shí)施方案要完善周密，并對(duì)可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題做出預(yù)案，做提前準(zhǔn)備。6、宣傳動(dòng)員部署拆遷工作，并解答被拆遷人的疑問(wèn)。7、拆遷公司與拆遷評(píng)估公司入戶(hù)調(diào)查、房屋測(cè)量，做好記錄。8、編制拆遷評(píng)估報(bào)告及拆遷補(bǔ)償協(xié)議。9、審核拆遷評(píng)估報(bào)告及拆遷補(bǔ)償協(xié)議。10、與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。11、落實(shí)被拆遷人搬家情況，并支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。12、組織拆遷及居民搬家騰退工作13、拆除房屋及平整土地。14、解決拆遷疑難問(wèn)題,完成拆遷全部工作。15、辦理拆遷結(jié)案表必要時(shí)完成以下工作：申請(qǐng)、協(xié)調(diào)和配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行裁決申請(qǐng)前聽(tīng)證、房屋規(guī)劃鑒定、評(píng)估技術(shù)專(zhuān)家鑒定、拆遷裁決、證據(jù)保全及提存公證、行政強(qiáng)制拆遷聽(tīng)證及強(qiáng)制拆遷。23（二） 、工作流程制定拆遷實(shí)施方案-辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù)-取得房屋拆遷許可證-委托拆遷、拆遷評(píng)估公司與拆除公司-發(fā)布拆遷公告-入戶(hù)調(diào)查與評(píng)估-簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議-支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用-拆除建筑物及平整場(chǎng)地-驗(yàn)收并辦理拆遷結(jié)案表。四、拆遷工作組織機(jī)構(gòu)拆遷工作涉及被拆遷人的切身利益，在實(shí)施過(guò)程中需要得到國(guó)土局方面和二管廠(chǎng)方面的大力支持。我公司在這方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和暢通的溝通渠道。本項(xiàng)目的拆遷工作機(jī)構(gòu)與職責(zé)如下：（一） 、拆遷工作機(jī)構(gòu)1、總 指 揮： 2、副 總 指 揮： 3、指揮部成員： 4、指揮部綜合協(xié)調(diào)辦公室：5、指揮部工作人員： （二） 、拆遷各機(jī)構(gòu)工作職責(zé)拆遷工作指揮部職責(zé)：具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施拆遷工作，制定落實(shí)拆遷實(shí)施方案，采取切實(shí)有效措施完成拆遷工作。指揮部下設(shè)宣傳組、咨詢(xún)答疑組、審核組、財(cái)務(wù)結(jié)算組、后勤保障組、檔案管理組1、宣傳組：24負(fù)責(zé)拆遷政策的宣傳，法律政策宣傳材料的組織和發(fā)放，標(biāo)語(yǔ)、展板、彩繪制作及廣播宣傳。組 長(zhǎng)：王珂軼（京漢置業(yè)集團(tuán)行政部經(jīng)理）副組長(zhǎng)：張曉慧（京漢置業(yè)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部主管）成 員：徐繼薇（京漢置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部文員）2、咨詢(xún)答疑組負(fù)責(zé)拆遷戶(hù)的接待，拆遷政策答疑、糾紛的調(diào)節(jié)、法律咨詢(xún)等工作。組 長(zhǎng)：王衛(wèi)京（京漢置業(yè)集團(tuán)前期開(kāi)發(fā)部經(jīng)理）成 員：董麗紅、闞海超3、審核組負(fù)責(zé)對(duì)拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的各項(xiàng)款額和相關(guān)證明材料進(jìn)行審定、核對(duì)。組 長(zhǎng)：趙振生（京漢置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理）成 員：郭振碩、樓麗萍、桂 軍4、財(cái)務(wù)結(jié)算組負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償款的核對(duì)、發(fā)放。組 長(zhǎng)： 梁 炎成 員： 楊海峰及土地儲(chǔ)備中心財(cái)務(wù) 1 人5、后勤保障組負(fù)責(zé)安排辦公用房、飲食及辦公設(shè)備，做好拆遷中的后勤保證工作。25組 長(zhǎng)：王曙艷（京漢置業(yè)集團(tuán)行政部業(yè)務(wù)經(jīng)理）成 員：牟昱強(qiáng)（京漢置業(yè)集團(tuán)前期開(kāi)發(fā)部主管）6、檔案管理組：負(fù)責(zé)拆遷檔案的交接管理工作。組 長(zhǎng)：石鳳俠（京漢置業(yè)集團(tuán)行政部資料員）成 員：周 琳（京漢置業(yè)集團(tuán)行政部主管）五、拆遷補(bǔ)償方式國(guó)有企業(yè)拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式。居民拆遷實(shí)行定向安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。六、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及成本核算（一） 、拆遷費(fèi)用構(gòu)成1、拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：根據(jù)市政府 87 號(hào)令、京政函2001109號(hào)、以及石景山相關(guān)拆遷獎(jiǎng)勵(lì)政策實(shí)際情況確定。 石景山拆遷獎(jiǎng)勵(lì)政策：（1）提前搬家獎(jiǎng)：在拆遷獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定日期搬家交房的每戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)提前搬家獎(jiǎng) 5 萬(wàn)元，獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)未搬家的不予獎(jiǎng)勵(lì)。（2）電話(huà)、空調(diào)、有線(xiàn)電視拆移費(fèi)按 1000 元/戶(hù)。（3）搬家補(bǔ)助費(fèi)：住宅拆遷的搬遷補(bǔ)助費(fèi)按照 20 元/平方米計(jì)，非住宅拆遷的搬遷補(bǔ)助費(fèi)按照 25 元/平方米計(jì)。2、拆遷評(píng)估費(fèi):根據(jù)北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知(京價(jià)（房）1997第 398 號(hào)) 26，并考慮市場(chǎng)價(jià)格，按照房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的 1.0計(jì)取。3、拆遷服務(wù)費(fèi)：根據(jù)北京市物價(jià)局、財(cái)政局關(guān)于房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函 京價(jià)(收)字(1993)第 238號(hào)、京財(cái)綜(1993)1465 號(hào) ，并考慮市場(chǎng)價(jià)格，按照房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的 1.0計(jì)取。4、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)：依據(jù)北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定 ，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對(duì)被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積 500至 1500 元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)，所以依據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的具體情況和當(dāng)?shù)卣呓o予企業(yè)每平方米建筑面積 1200 元的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。5、拆除清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)市場(chǎng)平均，取 20 元/平方米 。6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：根據(jù)北京市國(guó)土資源局土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制辦法,按 10%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行匡算。（二） 、成本核算1、城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（1） 、拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)A.拆遷基準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)拆遷居民數(shù)量較多，且被拆遷居民住宅中有 6 棟上世紀(jì) 90 年代建造是住宅樓，拆遷量比較大。居民拆遷補(bǔ)償時(shí)按照現(xiàn)行拆遷政策并結(jié)合該地區(qū)采取貨幣補(bǔ)償政策,暫定基準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)為樓房 11000 元/平方米、平房 9000 元/平方米。B.房屋重置成新價(jià) ：房屋重置成新價(jià)暫定樓房 1200 元/平方米，平房 800 元/平方米。 （根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通27知、京房管拆字2003808 號(hào)進(jìn)行測(cè)算確定）C. 地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)：按照房屋重置總價(jià)的 10%計(jì)算D.搬家補(bǔ)助費(fèi)：20 元/平米。E.提前搬家獎(jiǎng)：5 萬(wàn)元/戶(hù)。F.家電改移補(bǔ)助費(fèi)：1000 元/戶(hù)（2） 、拆遷補(bǔ)償 及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：A. 拆遷基準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)：樓房：11000 元36143= 39757 萬(wàn)元平房：9000 元10152= 9137 萬(wàn)元小計(jì)：48894 萬(wàn)元B.房屋重置成新價(jià)：樓房：1200 元/36143= 4337 萬(wàn)元平房：800 元10152= 812 萬(wàn)元小計(jì)：5149 萬(wàn)元C. 地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)：5149 萬(wàn)元10%=515 萬(wàn)元D.搬家補(bǔ)助費(fèi)：20 元/平米46295=93 萬(wàn)元E.提前搬家獎(jiǎng)：5 萬(wàn)元/戶(hù)932 戶(hù)=4660 萬(wàn)元F.家電改移補(bǔ)助費(fèi)：1000/戶(hù)932 戶(hù)=93 萬(wàn)元小計(jì)：59404 萬(wàn)元。 （64 萬(wàn)元/戶(hù)）根據(jù)項(xiàng)目拆遷實(shí)際情況，結(jié)合北京市及石景山區(qū)相關(guān)政策，為加快居民的拆遷速度