論加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理.doc

各類(lèi)論文代寫(xiě)QQ6258805261前言房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)名經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著與足輕重的作用。同時(shí)房地產(chǎn)也是一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，它開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、房地產(chǎn)價(jià)值昂貴，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資需要的資金量巨大，并且基于擴(kuò)大再生產(chǎn)，因此充足的資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展迅猛，膽與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不夠完善，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很少，主要依賴于銀行貸款，房地產(chǎn)融資相對(duì)困難。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行。在目前市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資模式應(yīng)走多元化的道路，拓寬融資渠道，由原來(lái)的單純依靠銀行貸款，向以銀行貸款為主，創(chuàng)新融資為輔，間接融資和直接融資相結(jié)合的方向發(fā)展，從而確保資金鏈安全、提高資金使用的靈活性。如何解決好房地產(chǎn)融資問(wèn)題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，探討房地產(chǎn)企業(yè)融資模式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。各類(lèi)論文代寫(xiě)QQ6258805262摘要目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問(wèn)題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)所學(xué)知識(shí)以及查詢的資料，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的管理進(jìn)行了初步分析。提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。本文通過(guò)對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的現(xiàn)狀入手，分析其中存在的問(wèn)題及原因。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有融資方式的分析研究了解其中存在的問(wèn)題，并尋求解決辦法。最后對(duì)如何完善國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理給出了自己的認(rèn)識(shí)。關(guān)鍵詞：融資方式融資創(chuàng)新融資管理各類(lèi)論文代寫(xiě)QQ6258805263第一章我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過(guò)各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門(mén)融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)金融的概念相同，指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專(zhuān)指資金融通行為。1.1中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況在國(guó)內(nèi)，1949年以后我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)幾乎消失，有時(shí)雖然表現(xiàn)出金融市場(chǎng)的某些特征，但沒(méi)有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)資金的來(lái)源，金融機(jī)構(gòu)的作用可將我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)地金融發(fā)展劃分為以下三個(gè)階段：1、住房資金管理階段1949-1978年我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，對(duì)國(guó)有企業(yè)實(shí)行低工資、高福利的政策，國(guó)家將住房問(wèn)題同企業(yè)建設(shè)一同考慮，并由銀行統(tǒng)一管理，銀行好像國(guó)家的大出納，已經(jīng)失去了金融機(jī)構(gòu)的作用。2、房改金階段這個(gè)時(shí)期的特點(diǎn)是：（1）房改貸款為主。這使得貸款資金主要是為房改服務(wù)，到90年代仍保持很高的比例：如1994年建設(shè)銀行吸收各類(lèi)房地產(chǎn)資金1146億元，房改資金約為60%在貸款方面；1994年底發(fā)放各種房地產(chǎn)貸款911億元，房改貸款約占50%。（2）信貸大發(fā)展：1991年上海學(xué)習(xí)外國(guó)經(jīng)驗(yàn)建立基金會(huì)，開(kāi)創(chuàng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、消費(fèi)貸款融資新途徑。1997年召開(kāi)的全國(guó)住房改革會(huì)議上，國(guó)務(wù)院將建立住房公積金作為房改措施的重中之重。3、房地產(chǎn)金融階段90年代以后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)得到了發(fā)展。很多銀行推出“按揭”業(yè)務(wù)，中國(guó)人民銀行上海分行于1992年3月頒發(fā)的房地產(chǎn)抵押貸款暫行辦法以及建設(shè)銀行總行在1992年9月頒布職工住房抵押貸款暫行辦法是房地產(chǎn)金融各類(lèi)論文代寫(xiě)QQ6258805264的萌芽。4、房?jī)r(jià)走高，國(guó)家調(diào)控階段2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，一些地區(qū)出現(xiàn)了投機(jī)炒房現(xiàn)象，上海的房?jī)r(jià)超過(guò)北京房?jī)r(jià)，位居全國(guó)第一。國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，包括土地和金融政策，這些政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力造成了比較大的壓力，行業(yè)開(kāi)始洗牌，實(shí)力比較小的開(kāi)發(fā)商陸續(xù)退出行業(yè)，同時(shí)對(duì)于大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也開(kāi)始出現(xiàn)融資難的問(wèn)題。各類(lèi)論文代寫(xiě)QQ6258805265第二章我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題及原因分析2.1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的主要問(wèn)題自2000年至2006年期間，我國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源比較單一，主要有銀行貸款、債券、外債、自籌資金和其他資金。由于2003年中國(guó)人民銀行“121號(hào)文”和國(guó)務(wù)院“18號(hào)文”的出臺(tái)，使得資金供給出現(xiàn)不足，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著資金鏈條斷裂的困境。為了謀求出路，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷再造自己的融資平臺(tái)，導(dǎo)致從2004年開(kāi)始，房地產(chǎn)資金來(lái)源發(fā)生了重大變化銀行貸款比重有了明顯的下降，之后一直維持在20%以下，而非貸款類(lèi)資金來(lái)源增長(zhǎng)迅速，利用外資、自籌資金和其他資金比重相應(yīng)提高。此外，其他資金來(lái)源是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中所占比重最高的，它包含股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托投資基金等方式，由此可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始嘗試拓展融資渠道、利用多種融資方式，但是其比重僅僅維持在50%以下，說(shuō)明真正融資多元化的格式還未形成。（具體見(jiàn)表2-1）表2-1全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）資金來(lái)源(2000-2006)(單位：億元)年份2000200120022003200420052006本年資金來(lái)源總計(jì)絕對(duì)值5997.637696.399749.9513196.9217168.7721397.8427135.55比重（%）100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00銀行貸款絕對(duì)值1385.081692.202220.343138.273158.413918.085356.98比重（%）23.0921.9922.7723.7818.4018.3119.74債券絕對(duì)值3.480.342.240.550.19-比重（%）0.060.000.020.000.00-利用外資絕對(duì)值168.70135.70157.23170.00228.20257.81400.15比重（%）2.811.761.611.291.331.201.47自籌資金絕對(duì)值1614.212183.962738.453770.695207.567000.398597.09比重（%）26.9128.3828.0928.5730.3332.7231.68其他資金來(lái)源絕對(duì)值2819.293670.564619.906106.058562.5910221.5612781.33比重（%）47.0147.6947.3846.2749.8747.7747.11數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2007中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2007年當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中所面臨的主要問(wèn)題具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：各類(lèi)論文代寫(xiě)QQ62588052662.1.1融資規(guī)模不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分，自從1997年成為拉動(dòng)內(nèi)需的重要工具以后，就進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，融資總額急劇增加，融資規(guī)模也隨之不斷擴(kuò)大，盡管?chē)?guó)家實(shí)行銀根緊縮的貨幣政策，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金仍有較大幅度增長(zhǎng)，從2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金已達(dá)27135億元，是2000年的4.5倍。圖2-12000-2006年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金情況表2-2我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）資金增長(zhǎng)率（2000-2006年）2000200120022003200420052006資金來(lái)源總計(jì)（億元）5997.637696.399749.9513196.9217168.7721397.8427135.55資金增長(zhǎng)率（%）0.0028.3226.6835.3530.1024.6326.81各類(lèi)論文代寫(xiě)QQ6258805267圖2-22000-2006年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金增長(zhǎng)率情況從圖2-1、圖2-2和表2-2可以看出，2000-2006年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金從5997.63億元增長(zhǎng)到了27135.55億元，增長(zhǎng)率一直維持在30%左右，2003年增長(zhǎng)到達(dá)了35%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模呈現(xiàn)逐年不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。2.1.2融資方式單一我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源主要是銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行過(guò)分依賴。從圖2-1可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金約30%-35%的建筑公司先行墊資施工的資金也來(lái)自銀行貸款，再加上一半以上的購(gòu)房者依賴個(gè)人住房抵押貸款，估計(jì)至少60%以上的房地產(chǎn)投資都源自銀行，貸款方式單一，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的需要。此外，在2