龍湖商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)布局.doc

龍湖商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)布局分析方案三山區(qū)域規(guī)劃: （索引）十二五期間，三山區(qū)確定了“四大定位” “五大組團(tuán)”的發(fā)展格局:四大定位分別為:皖江城市帶重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、長江中下游現(xiàn)代綜合物流中心、區(qū)域性生態(tài)休閑和綠色度假基地、蕪湖市“宜居-宜業(yè)”的現(xiàn)代化、生態(tài)化綠色新城區(qū)。五大組團(tuán)包括：商務(wù)政務(wù)中心組團(tuán)、龍窩湖旅游度假組團(tuán)、峨橋茶市組團(tuán)、濱江產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、浮山休閑度假組團(tuán)。“打造蕪湖市副城的概念，建立一個(gè)以特色工業(yè)為支撐的新城區(qū)，城市功能區(qū)建設(shè)更具獨(dú)立性，實(shí)現(xiàn)”工業(yè)化、城市化、生態(tài)化”。 第一步可行性方案借助s321國道交通優(yōu)勢(shì)及行政區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)賓館業(yè)態(tài)：（c-5#樓）市場(chǎng)調(diào)研截至2011年12月份，三山區(qū)上規(guī)模賓館3家，商務(wù)賓館2家，準(zhǔn)四星級(jí)1家。私人賓館的房間數(shù)占到總數(shù)的97.5%；而從酒店個(gè)數(shù)上看，私人小賓館占主導(dǎo)份額，目前三山區(qū)除碧桂園大酒店外，星級(jí)及商務(wù)型賓館較為欠缺。三山區(qū)外來商務(wù)人士逐年增加，經(jīng)濟(jì)型商務(wù)賓館很受歡迎，該區(qū)域賓館日常入住率達(dá)到90%以上；日常商務(wù)人士為賓館主要客戶，占客戶總數(shù)的76%；現(xiàn)有賓館接待能力不足，主要表現(xiàn)在檔次較差,配套跟不上，三山區(qū)域中、高端消費(fèi)基本流失到蕪湖市區(qū)。可行性賓館作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)，三山區(qū)目前賓館業(yè)態(tài)功能配備，已滿足不了三山區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的需求。商務(wù)賓館緊靠s321國道，展示面好，容易吸引、聚集人氣；留住高端人士。（二至三年內(nèi)可運(yùn)行）服務(wù)人群：商務(wù)人士、工業(yè)區(qū)、行政中心、區(qū)域中、高端、旅游消費(fèi)人士。l 板塊商業(yè)模式價(jià)值鏈：規(guī)劃內(nèi)容終級(jí)目標(biāo)規(guī)劃功能規(guī)劃目標(biāo) 解決區(qū)域購物、改善區(qū)域生活、打造區(qū)域商業(yè)圈金質(zhì)商業(yè)圈商業(yè)購物區(qū)域人氣價(jià)值促進(jìn)居住價(jià)值商業(yè)價(jià)值帶動(dòng)物業(yè)銷售提升地塊價(jià)值提升商務(wù)賓館留住高端人士商務(wù)賓館模式解決區(qū)域商務(wù)居住商務(wù)賓館服務(wù)酒店、餐飲酒店餐飲高中端消費(fèi)聚集人氣中高端酒店解決區(qū)域居住消費(fèi)滿足區(qū)域娛樂休閑緩解工作壓力娛樂休閑娛樂休閑中心居住固定消費(fèi)購物改善區(qū)域生活需求聚集人氣居住區(qū)產(chǎn)業(yè)整合價(jià)值聚焦產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)盤活物業(yè)經(jīng)營物業(yè)銷售酒店、餐飲業(yè)態(tài)：（c-3#樓）及（c-2#樓）市場(chǎng)調(diào)研1、目前三山區(qū)餐飲種類缺乏特色，餐館種類單一，特色、品牌類餐飲需增加；2、應(yīng)提高就餐的環(huán)境、服務(wù)水平及軟硬件設(shè)施，但生意不錯(cuò)。3、三山區(qū)沒有一家上檔次的酒店。從酒店、餐飲業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域應(yīng)引進(jìn)外來上檔次的酒店及品牌餐飲，以適應(yīng)三山區(qū)快速發(fā)展，同時(shí)也是本項(xiàng)目招商、銷售的機(jī)會(huì)點(diǎn)。可行性酒店定位（高檔）：生猛、海鮮酒店 裝修格局高檔一樓迎賓、接待、海鮮展示、點(diǎn)菜等。二、三樓包間，四樓為高檔休閑、娛樂。服務(wù)人群：行政中心領(lǐng)導(dǎo)、工業(yè)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)人士、區(qū)域高端消費(fèi)人士。提升項(xiàng)目高檔次聚集人氣、滿足三山區(qū)高端消費(fèi)需求。西式酒店（中、高檔）：裝修格局歐式風(fēng)格一樓迎賓、接待為主，面積不用太大。二樓為西餐廳、少量包間服務(wù)人群：商務(wù)人士、區(qū)域高端有品位的、旅游的消費(fèi)人士。提升項(xiàng)目檔次聚集人氣、滿足三山區(qū)高端消費(fèi)需求。一樓配套店：高檔煙，國酒、洋酒、紅酒等一樓配套店：面包店、咖啡吧等中式酒店（中、高檔）：裝修格局中式風(fēng)格一樓迎賓、接待、酒席、婚宴為主，面積可大。二樓包間為主。服務(wù)人群：三山區(qū)本地、外地人，打工的婚慶、企業(yè)、事業(yè)、工廠宴席等。提升項(xiàng)目檔次聚集人氣、滿足三山區(qū)人們消費(fèi)需求。（二至三年內(nèi)可運(yùn)行）生活配套區(qū)業(yè)態(tài)（c-1#樓）市場(chǎng)調(diào)研1、項(xiàng)目周邊規(guī)劃多個(gè)大型居住地塊，未來常駐群體能夠帶來穩(wěn)定的消費(fèi)需求；2、項(xiàng)目臨近工業(yè)區(qū)及三山新區(qū)政府，中高端消費(fèi)量大；3、周邊在建已建成的有碧桂園，幸福花城，天池圣居等中高檔小區(qū)，會(huì)為項(xiàng)目帶來穩(wěn)定的消費(fèi)群體。但是，目前三山區(qū)沒有一家像樣的家居、家具店（生活館），廚具、裝飾、燈飾、及工藝品店。以往的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)念告訴我們，項(xiàng)目處于三山新區(qū)開發(fā)前期，人口、交通、配套設(shè)施不成熟，需要較長的市場(chǎng)培育期；但是，以車代步的年代我們可以送貨上門。裝飾、裝修材料、家居、家具店（生活館），廚具、裝飾、燈飾、可以先行。新開發(fā)區(qū)（市場(chǎng)培育期3-5年）國內(nèi)都是這樣?？尚行砸粯堑辏浩放蒲b飾、裝修材料、燈飾、工藝品、廚具等二樓店：品牌家居、家具店（生活館）等（三年內(nèi)可運(yùn)行）第二步可行性方案休閑娛樂業(yè)態(tài)：市場(chǎng)調(diào)研娛樂：三山現(xiàn)有爆米花ktv、歡樂迪ktv、印象會(huì)所。洗?。喝浆F(xiàn)有飛龍洗浴中心、東方休閑浴場(chǎng)足浴：三山現(xiàn)有金麗源足浴消費(fèi)價(jià)位在58-268元，經(jīng)營情況較好。日營業(yè)額在8000-12000元。通過調(diào)查三山休閑娛樂業(yè)呈現(xiàn)特點(diǎn)為：消費(fèi)場(chǎng)所不多，消費(fèi)定位兩極分化，本地區(qū)以低、中端為主，整體處于初級(jí)市場(chǎng)，呈現(xiàn)不均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以洗浴、ktv為主的休閑娛樂模式，中高端休閑娛樂消費(fèi)外流到蕪湖市區(qū)及本區(qū)域周邊城縣、消費(fèi)。可行性量販?zhǔn)絢tv（c-1#樓）三至四層量販?zhǔn)絢tv一般具有規(guī)模大，營業(yè)時(shí)間長，價(jià)格靈活多變、消費(fèi)人群多樣化等特征。打造三山區(qū)最大的包廂最多的量販?zhǔn)絢tv。夜總會(huì)（c-3#樓）三層夜總會(huì)，泛指各類夜生活?yuàn)蕵穲?chǎng)所。設(shè)有舞池、樂隊(duì)或dj，提供歌舞表演。而客人大都屬成年人并會(huì)喝酒。開起三山區(qū)娛樂先河（目前三山?jīng)]有）。服務(wù)人群：三山區(qū)企、事業(yè)、工廠、商務(wù)、旅游喜歡娛樂的青少年、中青年等。聚集人氣、滿足三山區(qū)人們消費(fèi)需求?？刁w、洗浴、娛樂、休閑中心（c-1#樓） 三層內(nèi)設(shè)健身、體育保健、康體中心、洗浴、足浴、按摩、瑜伽等。服務(wù)人群：項(xiàng)目自身的幾千人及三山區(qū)其他項(xiàng)目的幾十萬人（龍湖帝景灣、碧桂園，幸?；ǔ牵斐厥ゾ拥戎懈邫n小區(qū)）延生到整個(gè)三山區(qū)。（三年內(nèi)可運(yùn)行）第三步可行性方案美食一條街（c-2#樓、c-3#樓）一層特色美食為主，滿足三山區(qū)各階層的需求，特別考慮大、中、小學(xué)生及購物中青年男、女性需要。服裝一條街（c-1#樓、c-2#樓、c-3#樓）一層時(shí)尚女裝、男裝、童裝為主，滿足三山區(qū)各階層的需求，特別是中青年，上班族購物需要。服裝品牌店，珠寶首飾、化妝品店（c-1#樓、c-2#樓）一層提升購物檔次，聚集人氣、滿足三山區(qū)人們消費(fèi)需求。連鎖家電、數(shù)碼城（c-1#樓）二層地下大型超市和電影院是本項(xiàng)目招商最大的難點(diǎn)項(xiàng)目整體思考三山區(qū)目前以底商（住宅的第一層）為主，第二層銷售、經(jīng)營都較為困難，本項(xiàng)目一時(shí)難以改變區(qū)域內(nèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣。中、高端消費(fèi)人群基本上去蕪湖消費(fèi)。作為副城市商業(yè)更是如此，要想增強(qiáng)區(qū)域商業(yè)的吸附能力就必須要升級(jí)更新，做大、做強(qiáng)、做特、做專。要把自己放到更大的區(qū)域來看待競(jìng)爭(zhēng)與合作。時(shí)尚、休閑娛樂、商務(wù)酒店、城市精英生活為綜合主題的一站式區(qū)域消費(fèi)中心，徹底改變?nèi)絽^(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局，建立三山新城的商業(yè)典范。經(jīng)營角度思考商業(yè)，聚集人氣是關(guān)鍵，沒有了人氣，新開的店面很容易陷入門前冷落的地步，發(fā)家致富更是成了奢望。通過