本科畢業(yè)論文-住房信貸業(yè)務拓展研究.doc.doc

目 錄摘要 第1頁關(guān)鍵詞 第1頁引言 第1頁一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀(一)房價不斷提高 第1頁 (二)面積越來越大 第1頁 (三)商品房空置量上升，企業(yè)開發(fā)成本增加 第2頁二、目前住房信貸業(yè)務中存在的問題(一)商品房空置率增加，超過風險控制線 第3頁 (二)房地產(chǎn)市場體溫仍在升高，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn) 第3頁(三)房價過高 第3頁 三、住房信貸業(yè)務拓展的策略(一)金融機構(gòu)對住房信貸的支持 第3頁 1、加大住房信貸投入 第3頁 2、擴大住房信貸業(yè)務范圍 第3頁3、大力促進住房消費 第3頁4、積極支持普通住房建設(shè) 第3頁(二)規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的建議 第3頁 1、商業(yè)銀行應加強風險管理 第3頁 2、調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場擴張規(guī)模與速度 第4頁3、適度控制住房開發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu) 第4頁4、啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求 第4頁 5、加強住房貸款的風險管理，將防范工作前置 第4頁6、加強貸后管理，注重償還風險的預測 第5頁(三)中央銀行和銀監(jiān)會的監(jiān)管 第6頁 1、提高首付 第6頁 2、加息 第6頁 3、禁止買賣 第7頁 4、出臺相關(guān)政策 第7頁參考文獻 第7頁 摘要：住房貸款自開始開辦以來，經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展，至今已經(jīng)具備了相當規(guī)模。貸款余額迅速增長，貸款規(guī)模不斷擴大，各商業(yè)銀行在這一領(lǐng)域市場競爭激烈，金融創(chuàng)新也層出不窮。 但目前也暴露出一些問題，商品房空置率增加，超過風險控制線；房地產(chǎn)市場體溫仍在升高，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；住房信貸；商業(yè)銀行；建議；監(jiān)管住房信貸業(yè)務拓展研究房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個新興的行業(yè)，起步于20世紀80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個具有很高成長性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟增長的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個方面都對房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場。一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀(一)房價不斷提高我國商品房價格自1999年至今不斷地上升，年增長幅度甚至高達10以上，中國的地價、商品房價格都是不斷上漲的。(二)面積越來越大早在我國剛剛實行房改的時候，商品房建筑面積一般為每套60m2左右，近些年來開發(fā)商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發(fā)建筑面積每套100m2以上甚至高達每套200m2的住房。最新紀錄2010年15月，全國房地產(chǎn)共完成土地開發(fā)面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產(chǎn)施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地1產(chǎn)開發(fā)到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內(nèi)銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現(xiàn)恢復性增長態(tài)勢。今年前5個月房地產(chǎn)累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業(yè)用房竣工面積同比增長37%。(三)商品房空置量上升，企業(yè)開發(fā)成本增加 隨著當前建筑材料價格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產(chǎn)增加等因素，使企業(yè)在開發(fā)中的建安成本、土地成本、財務費用等相應增加，跟以往相比，大大提高了企業(yè)的運作成本，形成了市場銷售價格與開發(fā)成本之間的矛盾，絕大部分開發(fā)企業(yè)面臨著資金壓力大，開發(fā)成本增加，企業(yè)運作比較困難的實際問題。為了盡快回籠資金，新開發(fā)的商品房也被不同程度的提高了價位。買一套房子對于普通家庭來說本就是一個很大的負擔，新開發(fā)好的商品房價位又一直走高，以至于買房子掉入了越買不起價格越高的怪圈。二、目前房地產(chǎn)市場中存在的問題及產(chǎn)生這些問題的原因(一)商品房空置率增加，超過風險控制線據(jù)中國房地產(chǎn)報2010年6月26日的消息：“5月份商品房空置面積的分類指數(shù)值為95.7點，比上年同期增加2.9點。作為逆指標，此項指數(shù)增加，表明商品房空置面積增長幅度出現(xiàn)反彈。今年15月份，全國商品房空置面積增長幅度為8.2%，明顯高于去年同期增長2.3%的水平?！痹搱?月1日還披露：到2010年11月，全國商品房空置總量在12000萬平方米以上，其中空置超過一年以上的占50%以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。并進一步指出，眼下的“商品房空置率”應該在26%左右，而美國商品房空置率約為7%，香港3%4%。當空置率超過10%的時候，就已經(jīng)是超警戒線運行了。 (二)房地產(chǎn)市場體溫仍在升高，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn)2001年全國房地產(chǎn)到位資金達到7378億元，比上年增長29.8%；而今年前5個月，房地產(chǎn)到位資金已達3105億元，同比增長35.9%。就是在這種情況下，傳統(tǒng)的家電廠家“海爾”、“美的”、tcl、“康佳”正在大舉進入房地產(chǎn)，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產(chǎn)。一批上市公司，諸如“數(shù)源科技”、“亞華種業(yè)”、“益鑫泰”、“經(jīng)緯紡織”，甚至“聯(lián)想集團”、“三九藥業(yè)”也爭相躋身房地產(chǎn)。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產(chǎn)市場的風險。 (三)房價過高一個國家的住房價格的房價收入比，確實要在一個合理的水平線上，房價的上升要有理性。 2011年1月平均房價上海 23401 元；北京 20801； 深圳 15021。三、住房信貸業(yè)務拓展的策略（一）金融機構(gòu)對住房信貸的支持1.加大住房信貸投入受國家宏觀調(diào)控累積效應影響，個人住房貸款增速持續(xù)回落，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速創(chuàng)4年來新低。而在民生住房領(lǐng)域，今年一季度，在渝商業(yè)銀行累計發(fā)放公租房貸款6.4億元（不含公積金貸款），保障性住房貸款累計投放24.05億元，共計30.45億元。2.擴大住房信貸業(yè)務范圍第一，擴大經(jīng)辦住房委托業(yè)務的金融機構(gòu)范圍。將原來只能由工、農(nóng)、建三家銀行辦理的住房委托存、貸款業(yè)務擴大到所有國有獨資商業(yè)銀行和交通銀行。煙臺、蚌埠兩城市（含所轄縣和縣級市），繼續(xù)由住房儲蓄銀行辦理。第二，擴大個人住房貸款的范圍。允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對所有普通商品住房辦理個人住房貸款。3.大力促進住房消費調(diào)整住房貸款支持的重點，由過去主要支持普通住房的開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕С制胀ㄗ》康南M及配套設(shè)施建設(shè)，逐年擴大住房消費貸款在住房貸款中的比例。4.積極支持普通住房建設(shè)對新開工的普通住房項目，只要開發(fā)商自有資金達到，住房確有銷路，商業(yè)銀行均可發(fā)放住房建設(shè)貸款。改進安居工程貸款管理，只要住房建設(shè)項目符合安居工程條件且銷售率（含預售）達到，銀行可根據(jù)工程進度按自籌資金與貸款的比例發(fā)放安居工程貸款。金融機構(gòu)中長期貸款的支持，就成了保障房建設(shè)的重要因素。銀監(jiān)會在2008年就會同央行制定了兩個具體的政策性文件保障經(jīng)適房和廉租房貸款。據(jù)銀監(jiān)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，至2010年11月末，主要銀行業(yè)金融機構(gòu)經(jīng)適房開發(fā)貸款余額751億元，同比增長32%，高于全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款增幅8個百分點。（二）規(guī)范我國房地產(chǎn)的建議1.商業(yè)銀行應加強風險管理商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務，要對房地產(chǎn)貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關(guān)注，建立相應的風險管理及內(nèi)控制度。國內(nèi)商業(yè)銀行識別、衡量、監(jiān)測和控制房地產(chǎn)貸款風險(包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款)的手段和能力明顯不足。商業(yè)銀行應逐筆登記房地產(chǎn)貸款詳細情況，以確保該信息可以準確錄入銀行監(jiān)管部門及其他相關(guān)部門的統(tǒng)計或信貸登記咨詢系統(tǒng)，以利于各商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行與社會征信機構(gòu)之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。 2. 調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場擴張規(guī)模與速度“總量控制”的關(guān)鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個權(quán)威部門，這個部門按照房地產(chǎn)發(fā)展速度、市場價格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來實行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)。二是由人民銀行根據(jù)全國的房地產(chǎn)業(yè)運行指標，在一定時間和空間范圍內(nèi)提出房地產(chǎn)業(yè)授信總量，并分解到國內(nèi)商業(yè)銀行，利用信貸對資源配置的引導與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運行。三是商業(yè)銀行要在切實防控風險的前提下，對城市土地管理中心發(fā)放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調(diào)控能力，張弛有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與市場供求關(guān)系。四是商業(yè)銀行加強對優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的遴選，通過發(fā)放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)企業(yè)，更好地調(diào)節(jié)市場和引導市場。 3.適度控制住房開發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)總量的擴張與國內(nèi)銀行住房開發(fā)貸款增長較快密切相關(guān)?？刂崎_發(fā)貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開發(fā)存量貸款的區(qū)域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育很不平衡，局部過剩與局部短缺并存，在調(diào)整存量上一方面是要壓縮空置房數(shù)量大、區(qū)域價格及銷售下降地區(qū)的開發(fā)貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區(qū)，以達到區(qū)域內(nèi)的均衡發(fā)展；另一方面是清收資質(zhì)低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發(fā)企業(yè)貸款，將騰出的資金投向資質(zhì)高、品質(zhì)好、實力強、市場競爭能力強的企業(yè)。 4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求住房公積金是城鎮(zhèn)工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對于促進城鎮(zhèn)住房改革、完善住房供應體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。住房公積金制度的建立對于推動住房市場化，促進房地產(chǎn)市場的活躍發(fā)揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發(fā)放了大量難以收回的非住房性質(zhì)的貸款，甚至資金被擠占、分流的現(xiàn)象也很普遍。目前，最關(guān)鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質(zhì)的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應有的實惠。商業(yè)銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產(chǎn)金融的持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮更大的作用。5.加強住房貸款的風險管理，將防范工作前置貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調(diào)查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)，對擔保單位的資信情況進行調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強對借款人還款能力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、收入情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購房動機的調(diào)查，根據(jù)借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數(shù)、期限。二是嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發(fā)商的工程進度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實地調(diào)查、嚴格監(jiān)督其信貸資金的運用，避免爛尾樓的發(fā)生。三是加強對抵押物的評估工作。要注重人才的培養(yǎng)，做好交易房屋的價值評估工作，為銀行貸款提供準確科學的依據(jù)，防止借款人的實際成交價低于貨款額，造成貸款風險。四是細化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據(jù)，是銀行保證信貸資產(chǎn)安全的重要手段。住房抵押貸款的有關(guān)契約，要明確規(guī)定各方的責任、權(quán)利和義務。要詳細推敲每一條款，既不能有對于銀行不利的措詞，也不要遺漏有關(guān)重要條款，如：要增補抵押違約后制裁的法律依據(jù)；在商定的其他條款內(nèi)要明確：抵押房產(chǎn)必須辦理保險，如有意外，抵押權(quán)人銀行為第一受益人等?？傊?，以規(guī)范、完善的契約來約束借款人、擔保人履約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業(yè)務的真實性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉(zhuǎn)移住房貸款風險。提高組合貸款比重的目的，是提高個人住房委托貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數(shù)量和速度，減輕人們對銀行自營性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔的貸款風險，此外，還應積極爭取政府的支持，把發(fā)放自營性貸款與個人房改資金掛鉤，強化回收手段，把風險轉(zhuǎn)移出去。6.加強貸后管理，注重償還風險的預測對借款人跟蹤調(diào)查和分析，是檢測償還風險的重要內(nèi)容。一是要及時發(fā)現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時采取補救措施，以最大程度減少償還風險；二是建立對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時掌握開發(fā)公司的工程進度、資金運用和企業(yè)領(lǐng)導更換、產(chǎn)權(quán)變化等重大的企業(yè)行為，為貸款的發(fā)放提供可靠依據(jù)；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。（三）中央銀行和銀監(jiān)會的監(jiān)管 房地產(chǎn)業(yè)屬于高風險行業(yè)，住房信貸業(yè)務潛藏著較大的風險。因此，銀監(jiān)部門及其分支機構(gòu)必須加強對住房信貸業(yè)務的監(jiān)管，確保國內(nèi)銀行業(yè)的安全、穩(wěn)定、高效運行。一是要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風險情況，制定正確的監(jiān)管方針和策略，以此來指導和約束商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸行為，為住房信貸風險的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。二是強化對住房信貸業(yè)務的監(jiān)管。要把房地產(chǎn)信貸監(jiān)管放在重要位置上對待。要定期和不定期地對銀行住房信貸業(yè)務進行現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查。檢查重點應放在房地產(chǎn)項目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、個人商業(yè)用房貸款是否嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長的規(guī)定、是否以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。發(fā)現(xiàn)問題要及時督促商業(yè)銀行整改或采取補救措施，避免釀成大的貸款風險。三是建立房地產(chǎn)信貸風險監(jiān)測報告制度，定期向各家商業(yè)銀行通報有關(guān)情況，減少銀行間的內(nèi)耗，防止開發(fā)商和購房者鉆銀行的空子。四是嚴肅查處商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為，絕不姑息遷就。特別是對于以貸謀私、收受開發(fā)商或個人賄賂、幫助開發(fā)商和個人騙取貸款的銀行內(nèi)部責任人，一經(jīng)查出，嚴懲不貸。造成嚴重經(jīng)濟損失的，應追究其刑事責任。1.提高首付幾乎所有的中小銀行都已經(jīng)上調(diào)首套房的首付比例和利率，這就意味著，首套房貸三成首付、基準利率眼下已經(jīng)成為浮云。建行浙江省分行在通知中說，對首套房貸利率原則上執(zhí)行基準1.1倍利率，首付不低于40%，對于第二套住房，首付要求不得低于60%，利率原則上不得低于基準利率1.15倍。.2、加息7 m+ n1 j; c, g0 n1 ?7 (來自：濠濱論壇 - 南通濠濱網(wǎng))/ + j& x/ h6 u中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。3、禁止買賣禁止以廉租住房、經(jīng)濟適用住房為名，以劃撥方式取得土地后挪用于商品住房開發(fā)。優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，