房地產(chǎn)估價原理與方法_論文.doc

1論文題目：房地產(chǎn)估價原理與方法考生姓名：專業(yè)：工商企業(yè)管理準考證號：指導老師：通訊地址：郵政編碼：聯(lián)系電話：日期：2011年07月01日房地產(chǎn)估價原理與方法2PropertyValuationprinciplesandMethods摘要隨著我國土地使用制度、住房制度以及其他相關領域的經(jīng)濟體制改革的不斷深入和完善，房地產(chǎn)估價的作用越來越大，房地產(chǎn)估價的研究將越來越重要。房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是我國當前一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對發(fā)展我國國民經(jīng)濟、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用，同時，房地產(chǎn)也和居民的生活和工作息息相關，是社會生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價活動起步較晚，而且，我國目前的國有土地使用權有限期出讓制度，與美英等發(fā)達國家的土地私有制有所不同，決定了房地產(chǎn)估價原理與方法特別是實際運用時應有相應變化。一般房地產(chǎn)項目具有區(qū)位上的固定性和不可移動性，每一個房地產(chǎn)項目都會有不同的區(qū)位特點，其價值會受到很多特定因素的影響。同樣類型的房地產(chǎn)項目，在不同的地點，即使是具有相同的結構和材料以及相同的使用目的和要求，其價值往往也不同。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值或價格進行估計，都會比對一般商品價格的估計要復雜。本文介紹了房地產(chǎn)估價原理及方法。首先，從房地產(chǎn)的基本特性出發(fā)，結合我國房地產(chǎn)估價情況，系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)估價的基本理論；然后根據(jù)房地產(chǎn)價格形成的基本思路，詳細介紹了房地產(chǎn)估價中的常用方法。關鍵詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價原理房地產(chǎn)估價方法AbstactAsChinaslandusesystem,housingsystemandotherrelevantareasoftheeconomicsystem.Thedeepeningofreformandimprovementofthe3growingroleofrealestatevaluation,realestatevaluationResearchwillbecomeincreasinglyimportant.Chinasrealestateindustryisanimportantpartofthetertiaryindustryisanimportantpillarofourcurrentindustry,thedevelopmentofChinasnationaleconomy,improvingpeopleslivingstandardhasapivotalroleatthesametime,realestate,andalsocloselyrelatedtolivingandworkingofsocialproductionandanindispensableelementoflife.Chinasmodernrealestatevaluationactivitiesstartedlate,andthatChinascurrentlanduserighttransfersystemoflimitedduration,andtheUnitedStatesandBritainandotherdevelopedcountries,privateownershipoflandisdifferent,thedecisionoftherealestatevaluationprinciplesandmethodsofpracticalapplication,especiallywhenshouldchangeaccordingly.Generalrealestateprojectswithalocationonthefixedandimmovablenatureofeveryrealestateprojectwillhavedifferentgeographicalcharacteristics,itsvaluewillbeaffectedbymanyspecificfactors.Thesametypeofrealestateprojectsindifferentlocations,evenwiththesamestructureandmaterialsandthesamepurposeandrequirements,anditsvalueisoftendifferent.Therefore,therealestatedevelopmentprojectstoestimatethevalueorprice,ishigherthanthegeneralcommoditypricesisestimatedtobecomplex.Thisarticledescribestherealestatevaluationprinciplesandmethods.First,startingfromthebasiccharacteristicsofrealestate,combinedwithChinasrealestatevaluation,thesystemexplainsthebasictheoryofrealestatevaluation；thenrealestatepricesofthebasicideas,detailedrealestateappraisalofthecurrentcommonlyusedmethods.Keywords:realestatepropertyvaluationofthepropertyvaluationmethod.4目錄摘要2Abstrct3前言5一、房地產(chǎn)概念及價格5二、房地產(chǎn)估價的基本內(nèi)容6三、房地產(chǎn)估價的基本原則7四、房地產(chǎn)估價方法9（二）、收益還原法10（三）、收益還原法與估價原則的關系10（四）、收益還原法的適用范圍11主要參考文獻125前言從專業(yè)估價的角度而言，所謂房地產(chǎn)估價是指以房地產(chǎn)為對象，由房地產(chǎn)專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的、遵循估價原則、按照估價程序，采用科學的估價方法，結合估價經(jīng)驗以及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權益在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的判斷與推斷。房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術，正確的房地產(chǎn)價格的推斷與判斷，必須基于一套嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)估價理論與方法，但又不能完全拘泥于有關的理論和方法，還必須依賴估價人員的經(jīng)驗，因為房地產(chǎn)價格形成的因素發(fā)雜多變，不是任何人用某些公式就能夠計算出來的，評估是應考慮該房地產(chǎn)的特性及房地產(chǎn)市場的所有潛在的影響因素。一、房地產(chǎn)概念及價格（一）、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權益。（二）、房地產(chǎn)的特點1.位置的固定性和不可移動性2.使用的長期性3.影響因素多樣性4.價值大量性5.保值增值性6.行業(yè)相關性（三）、房地產(chǎn)的價格房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處是，都是用貨幣來表示的，價格的波動也是受供求關系的影響，而且房地產(chǎn)商品也是按質(zhì)量來評價的。另外房地產(chǎn)價格還受區(qū)位的影響，具有不可移動性，具體表現(xiàn)為權益價格，既有交換價格，又有使用代價的租金。1.房地產(chǎn)價格類型在不同情形下，房地產(chǎn)的價格類型會表現(xiàn)出不同的類型。比如說房地產(chǎn)成交6價格就是交易雙方達成交易的價格，一般可以分為正常價格和非正常價格；市場價格是房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是大量交易的抽象結果；而公開價格就是公開市場上最可能形成的價格；另外評估價值就是評估人員對房地產(chǎn)客觀合理的價格或價值進行估算和判定的結果。2.評估價格一般在房地產(chǎn)評估中出現(xiàn)的價格類型有基準價格、標定地價和房屋重置價格。（1）基準價格是城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權單位面積的平均價格；是以一個城市為對象，在城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則分地價地段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。（2）標定地價是在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格；是在基礎地價的基礎上，根據(jù)土地的使用年齡、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場行情等，修訂評估出的具體地塊的某一時期的價格。（3）房屋重置價格是某一基準日期，不同建筑結構、用途或等級的特定狀況房屋，建造其所需一切合理、必要的費用、稅金加上應得的利潤。它是求取估價對象房屋或建筑的價格基礎。二、房地產(chǎn)估價的基本內(nèi)容（一）、估價對象估價對象是指一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。在估價實踐中房地產(chǎn)估價對象主要有土地、建筑物、房產(chǎn)等。（二）、專業(yè)估價人員房地產(chǎn)專業(yè)估價人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價資格考試合格，由注冊管理部門審定注冊取得資格證書后，專門從事房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)技術人員。（三）、估價目的估價目的是指一個具體估價項目的期望用途。不同的估價目的，來源于對估價的不同需要；不同的估價目的，將影響估價結果。（四）、估價的原則估價原則是指人們在該房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律認識的基礎上，總結出的一些簡明扼要的、在估價后動中應當遵循的法則或標準。（五）、估價程序估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性及時間操作性所排列出的先后次序。7（六）、估價方法一宗房地產(chǎn)的價值通?？梢詮囊韵氯N思路來求取：1.基于理智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買相同房地產(chǎn)的價格，通過最近同類房地產(chǎn)在市場上是以什么價格進行交易的思路來求取；2.基于明知的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)或建造相同房地產(chǎn)所需的費用，通過計算重新開發(fā)或建造同類房地產(chǎn)需要多少費用的思路來求?。?.基于房地產(chǎn)的收益能力來衡量其價值，通過預計如果直接利用該房地產(chǎn)可能獲得多少收益的思路來求取。（七）、價格影響因素（八）、估價時點（九）、客觀合理價格的判斷與推斷三、房地產(chǎn)估價的基本原則（一）、合法原則合法原則是房地產(chǎn)估價應遵循的首要原則，遵循這一原則即是要求房產(chǎn)估價應以估價對象的合法權益為前提下進行。合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面。（二）、最高最佳使用原則最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應遵循合法原則的前提下，應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指一空地或已有地上建筑的房地產(chǎn)合法、可能及合理的使用，最高最佳使用需滿足法律允許、技術可能、市場支持、財務可行并達到房地產(chǎn)最高價值的條件。最高最佳使用必須符合法律上許可、技術長可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化這四項標準，并在估價中按照這四項標準一次篩選。（三）、均衡原則房地產(chǎn)價格受土地、資本、勞動力及經(jīng)營等四項生產(chǎn)要素的組合所影響。這里所謂的資本，是指建筑物及其設備等的投資額，勞動即工資，當這些生產(chǎn)要素的配合獲得最適當?shù)木鈺r，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮。換言之，生產(chǎn)要素的供給過?；虿蛔悖銜鸩焕F(xiàn)象。（四）、收益遞增減原則收益遞增減原則，是指當增加諸生產(chǎn)因素的一個單位投資量，收益隨之增加；但達到某一數(shù)值以后，如再增加投資，其收益不再會與追加投資成正比例增加。（五）、收益與分配原由勞動、資本、經(jīng)營及土地四種生產(chǎn)要素自合而生產(chǎn)的收益，應該有各要素分配。一次原則，分配給土地的收益是總收益的最后部分，如果這是最大的，即可認為該土地是出于最有效使用狀態(tài)。（六）、貢獻原則8貢獻原則是指發(fā)那個地產(chǎn)的某部分，對該房地產(chǎn)群體的收益的貢獻，這是部分與整體之間的關系。貢獻原則可用于土地或建筑物的追加投資和房地產(chǎn)的一部分改良改造等，它能根據(jù)房地產(chǎn)整體價格的貢獻程度，判定房地產(chǎn)追加投資是否適當，又可以應用這項原則判斷最有效的使用上升程度。（七）、使用原則房地產(chǎn)必須要與外在環(huán)境相配合。房地產(chǎn)若能適應其周圍環(huán)境，該房地產(chǎn)的收益性或舒適性就能最大限度地發(fā)揮。（八）、競爭原則一般商品的價格正是在供求均衡點上形成的結果。房地產(chǎn)因為具有不可移動性、數(shù)量有限性、個別性等特點，競爭不容易再供給方面引起主要是在需求者之間進行。（九）、需求與供給原則房地產(chǎn)價格由需求與供給的互相關系而定。它與需求呈正向變動，與供給成反向變動。（十）、變動原則房地產(chǎn)價格是伴隨著構成價格的各項因素的變化而變化的。房地產(chǎn)價格的形成因素經(jīng)常處于變動之中，而房地產(chǎn)的價格又是在這些因素的相互作用過程中形成的。（十一）、預測原則價值是由未來可獲得利益的預期產(chǎn)生的。對于價值的評價，重要的并非是過去，而是未來，過去經(jīng)驗的重要意義在于為推知未來的動向提供依據(jù)。（十二）、替代原則兩個以上互有替代性的商品同時存在時，商品的價格是經(jīng)過兩者相互影響之后才決定的，房地產(chǎn)也有同樣現(xiàn)象。某房地產(chǎn)的價格，受同類型具有替代可能的其他房地產(chǎn)的價格所牽制。換言之，同類型而有替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互競爭，使其價格互相牽制而趨于一致。（十三）、公平原則估價結果如果不公平合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價人員、估價機構以至于整個估價行業(yè)的社會聲譽和權威性估價結果如果不公平合理。公平原則要求房地產(chǎn)估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。（十四）、時點原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)價格自然也是不斷變化的。在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)可能會因為自身9的新舊而發(fā)生價格變化；也可能因為眾多市場因素的變化而變化。房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，每一個價格都對應著一個具體的時間。四、房地產(chǎn)估價方法（一）、市場比較法市場比較法又叫市價比較法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法、交易案