奧林頤園世家營銷策劃報告全.doc

奧林頤園世家營銷策劃報告思路結(jié)構(gòu)第0部分：報告總說明 本報告共分三部分：市場篇、策劃篇、銷售執(zhí)行篇。其中： 市場篇論證推廣主題的市場可能性。 策劃篇論證推廣主題的現(xiàn)實可行性。 銷售執(zhí)行篇論證推廣主題的現(xiàn)實可操作性。第一部分：市場篇思路：本營銷策劃報告的市場部分思路是通過以下三個方面直接或間接地了解合肥居民的購房消費心理和習(xí)慣：1、 通過地理位置、經(jīng)濟(jì)、文化等宏觀因素直接了解合肥居民的消費習(xí)慣。2、 通過合肥具體的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r來間接了解合肥居民的購房消費習(xí)慣和心理。3、 通過合肥房地產(chǎn)市場的推廣情況來側(cè)面推斷合肥居民的購房消費習(xí)慣和心理。4、 綜合以上三個方面，得出結(jié)論。結(jié)構(gòu)：第一方面：宏觀因素一、事實與數(shù)據(jù)(一) 合肥城市概述(二) 合肥整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展(三) 十五規(guī)劃二、結(jié)論第二方面：合肥具體房地產(chǎn)市場發(fā)展情況一、 事實與數(shù)據(jù)（一） 宏觀政策（二）房地產(chǎn)宏觀發(fā)展現(xiàn)狀（三）區(qū)域市場二、結(jié)論第三方面：合肥的房地產(chǎn)推廣市場一、事實與數(shù)據(jù)二、結(jié)論第四方面：總結(jié)論總結(jié)論第二部分：策劃篇思路：第一，我們將建什么樣的居所第二，我們?yōu)檎l建筑這樣的居所第三，我們?nèi)绾瓮茝V這樣的居所結(jié)構(gòu)：一、 前言二、 策劃目的三、 策劃依據(jù)四、 策劃方法五、 策劃內(nèi)容（一） 形象策劃篇 A、項目分析篇B、定位篇C、推廣篇（二） 銷售策劃篇1） 第一步（引導(dǎo)期）2） 第二步(強(qiáng)勢期)3） 第三步（持續(xù)期）4） 第四步(清盤期)（三） 品牌策劃篇A、 策劃背景B、 信德品牌推廣的切入點C、 選擇切入點的理由D、 如何啟動信德置業(yè)品牌推廣包裝E、 信德置業(yè)品牌三批推廣對象F、 信德置業(yè)品牌推廣兩個階段G、 信德置業(yè)的品牌營銷創(chuàng)新六、 策劃思路說明第三部分：銷售執(zhí)行篇思路：從整合傳播的角度，論證推廣主題的實際可操作性。結(jié)構(gòu)：0：前言一、 價格策略一） 定價方案二） 折價原則與階段性價格策略三） 基本價格走勢四） 變相降價策略二、 售樓處建議一） 選址建議二） 風(fēng)格建議三） 規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)建議四） 門面設(shè)計建議五） 室內(nèi)設(shè)計建議三、 樣板房建議一） 戶型選擇二） 裝飾風(fēng)格的選擇三） 時機(jī)的選擇四） 方式的選擇四、 現(xiàn)場執(zhí)行一） 售樓處職能綜述二） 售樓處構(gòu)架及職能五、 銷售隊伍組建一） 銷售人員的基本要求二） 專業(yè)知識要求三） 知識面要求四） 心理素質(zhì)要求五） 務(wù)規(guī)范要求六） 項目特殊要求六、 人員培訓(xùn)一） 培訓(xùn)目的二） 培訓(xùn)內(nèi)容七、銷售現(xiàn)場各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計七、 售前資料準(zhǔn)備一） 批文及銷售資料二） 銷售工作進(jìn)度表三） 銷售費用預(yù)算表四） 財務(wù)策略五） 付款方式九、銷售工作流程一） 銷售工作內(nèi)容二） 銷售業(yè)務(wù)流程三） 銷售人員管理辦法前 言房地產(chǎn)營銷與其他產(chǎn)品的營銷一樣，都具有營銷的剛性，即營銷效果的好壞很大程度上是由產(chǎn)品的銷售成績?nèi)ズ饬?。房地產(chǎn)在經(jīng)過上述一系列的工作流程后，進(jìn)入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗上述工作的成功與否?；膷u公司的全程營銷方式的強(qiáng)大實力，在這里也會得到體現(xiàn)，項目銷售是一個嚴(yán)密的科學(xué)的系統(tǒng)，與推廣中的其他因素進(jìn)行互動和配合，以達(dá)到營銷效果的最大化，具體化。本篇主要闡述的是項目進(jìn)入銷售之前需要作的準(zhǔn)備和計劃。目 錄一、 價格策略 3二、售樓處建議 5三、樣板房建議 7四、現(xiàn)場執(zhí)行 8五、銷售隊伍組建 11六、人員培訓(xùn) 14七、銷售現(xiàn)場各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計 16八、售前資料準(zhǔn)備 17九、銷售工作流程 21一、價格策略一）定價方案（包括基價、均價、主力價、最高、最低價）根據(jù)開發(fā)成本（土地成本、建安成本等），預(yù)期利潤目標(biāo)，結(jié)合該地區(qū)同質(zhì)在售樓盤及即將上市樓盤等價值要素對比值。二）折價原則（包括折價權(quán)限）與階段性價格策略 1、內(nèi)部認(rèn)購期價格 2、蓄勢調(diào)整期價格 3、開盤試銷期價格 4、銷售擴(kuò)張期價格 5、強(qiáng)勢銷售期價格 6、掃尾清盤起價格針對不同的付款方式：一次性付款、分期付款、銀行按揭，給予不同的折扣。三）基本價格走勢建議采用低開高走，因周邊生活配套設(shè)施不齊全，有待于進(jìn)一步發(fā)展。隨著市政配套設(shè)施進(jìn)一步到位，可提升本項目的價值空間。四）變相降價策略在具體銷售執(zhí)行過程中依據(jù)不同的銷售時段進(jìn)行推出相應(yīng)的價格策略。如：贈送健身器材、贈送物管費、物業(yè)維修基金、契稅、公建部分的使用權(quán)等。二、售樓處建議 項目進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段時，售樓處的建設(shè)及裝修將占有重要比重。售樓處的建設(shè)裝修在銷售過程中也將起重要作用。一）選址建議因本項目所處區(qū)域尚未成熟，道路不暢通、公建配套尚未建設(shè)，預(yù)計至項目開盤時道路可暢通。建議在項目現(xiàn)場設(shè)置售樓處，另在市區(qū)內(nèi)設(shè)置一售樓處，以彌補(bǔ)因項目現(xiàn)場的交通狀況引起的抵觸情緒。二）風(fēng)格建議結(jié)合本項目的自身特色“四度全運動空間”建議售樓處使用具有運動風(fēng)格建筑方式表現(xiàn)，室內(nèi)可通過放置體育用品及懸掛體育明星海報來烘托氣氛，營造一種優(yōu)雅、健康的生活氣氛。三）規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)建議售樓處的規(guī)格因符合本項目體量的大小，售樓處的大小在銷售過程中的作用至關(guān)重要，在銷售執(zhí)行時可以提供充裕的空間，也是開發(fā)商實力的體現(xiàn)。運動的空間是寬敞的空間，特建議對層高的要求。四）門面設(shè)計建議應(yīng)滿足自身的需要，起到吸引作用。在不影響到市容的情況下，盡可能的做醒目，同時在應(yīng)市區(qū)售樓處要做好亮化工程。五）室內(nèi)設(shè)計建議總體要求寬敞明亮、典雅氣派、個性突出。室內(nèi)布置應(yīng)具有項目文化，體現(xiàn)項目特色。在使用功能上應(yīng)劃分出辦公區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)、模型區(qū)、休息區(qū)。三、樣板房建議樣板房的裝飾具有很強(qiáng)的示范作用，能夠潛移默化引導(dǎo)準(zhǔn)業(yè)主的生活方式，向著有利于銷售的方向引導(dǎo)。一）戶型選擇結(jié)合本項目的主力戶型面積、房型、朝向要求。二）裝飾風(fēng)格的選擇結(jié)合本項目的自身定位及推廣主題；目標(biāo)客戶層對生活品質(zhì)的要求、文化層次的要求，在具有創(chuàng)新的設(shè)計、雅致的風(fēng)格的基礎(chǔ)上還要突出運動健康的主題，建議在設(shè)計時考慮家庭健身器材擺放的空間。三）時機(jī)的選擇結(jié)合工程進(jìn)度的時間安排，力爭在公開發(fā)售期間能使客戶看到樣板房，能提高客戶購房的信心，對未來不可預(yù)見的疑慮心理的降低。四）方式的選擇可作出菜單式裝修供客戶選擇，可做出部分或全部精裝修房出售。四、現(xiàn)場執(zhí)行一）、售樓處職能綜述售樓處隸屬公司經(jīng)營策劃部，分管銷售方案的執(zhí)行、也是公司對外形象的窗口。主要只能如下：1、 負(fù)責(zé)項目的銷售工作，并安規(guī)定為客戶辦理各種相關(guān)手續(xù)。2、 收集房地產(chǎn)市場的信息資料，作出市場預(yù)測。3、 收集整理業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主的各種建議及意見，及時匯報公司領(lǐng)導(dǎo)或有關(guān)部門解決。4、 參與項目銷售的交易談判。5、參與工程竣工驗收。二）、售樓處構(gòu)架及職能1、售樓處經(jīng)理（1人）協(xié)助公司主管銷售部門制定銷售計劃及市場推廣策略，把握市場動態(tài)抓住時機(jī)促成大型客戶的成交。掌握并執(zhí)行公司總體銷售計劃；制定階段性銷售重點，著力于對大中型客戶的開發(fā)與維護(hù)。主控售樓處及管理售樓處的日常銷售工作，同時根據(jù)實際銷售情況，對該項目的市場銷售進(jìn)行合理的上市推廣安排及廣告外圍的工作計劃安排。主開銷售會議、定價策略、人員管理考核、銷售策略調(diào)整、媒體分析、預(yù)算控制、個案督導(dǎo)、執(zhí)掌分工等工作。2、售樓處主管（1人）協(xié)助售樓處經(jīng)理工作。3、售樓處行政秘書（1人）售樓處日常工作表單的整理、文件檔案管理、銷售資料準(zhǔn)備、售樓處日常費用預(yù)算、日常行政工作、售樓處衛(wèi)生監(jiān)督、售樓處考勤工作、經(jīng)理助理、銷售接待等工作。4、銷售人員(暫定10人)具體人數(shù)需結(jié)合項目體量、售樓處數(shù)量、物業(yè)類型、上市量。負(fù)責(zé)案場銷售前臺文件整理及模型的完好、清潔；負(fù)責(zé)收集樓盤相關(guān)區(qū)域的廣告及信息資料和相關(guān)政策；負(fù)責(zé)外圍房展工作及區(qū)域市場調(diào)研工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)案場相關(guān)配合部門工作（例：工程部、物業(yè)公司等部門）同時調(diào)動案場銷售氣氛調(diào)整，做SP銷售配合；負(fù)責(zé)案場衛(wèi)生及售樓處外圍衛(wèi)生工作同時協(xié)助收集廣告信息工作；負(fù)責(zé)區(qū)域市場調(diào)研及公司部分文件打字工作；負(fù)責(zé)區(qū)域市場調(diào)研及配合房展布展工作；五、銷售隊伍組建一） 銷售人員的基本要求1、職業(yè)道德要求以公司整體利益為重，不因個人目的而損害公司的利益和形象；遵守公司各項規(guī)章制度；為人誠實、正直。2、基本素質(zhì)要求具有強(qiáng)烈的敬業(yè)精神，有團(tuán)隊合作的意識。3、儀容儀表要求著裝得體，干凈整潔；公司有統(tǒng)一制服時應(yīng)著制服（結(jié)合本項目建議制服可配備運動風(fēng)格）；儀容端莊，精神飽滿。二） 專業(yè)知識要求1、了解公司的發(fā)展歷史和本項目的買點。2、了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、地理、交通、通訊、人口分布、人口數(shù)量。3、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況，項目的分布情況。4、掌握房地產(chǎn)市場開發(fā)的各個環(huán)節(jié)的基本知識，5、了解當(dāng)?shù)匾患壥袌?、二級市場?、了解當(dāng)?shù)囟址渴袌觥?、具有一定的營銷知識和技巧，懂得市場調(diào)查和分析的方法。8、熟悉國家和房地產(chǎn)的有關(guān)政策和法規(guī)。9、了解一定的財務(wù)知識。三） 知識面要求盡可能拓寬知識面，多了解建筑、歷史、天文、地理、心理、邏輯、法律等方面知識。努力培養(yǎng)觀察、分析和解決問題的能力。四）心理素質(zhì)要求具備充足的信心，不畏困難和挫折。五） 務(wù)規(guī)范要求樹立為客戶全面服務(wù)的觀念，以誠實、友好和熱情的態(tài)度服務(wù)客戶。六） 項目特殊要求因本項目的特殊市場定位及推廣主題，在身體素質(zhì)方面還要求健康的體魄。六、人員培訓(xùn)一） 培訓(xùn)目的1、熟悉開發(fā)商情況，提高售樓人員的職業(yè)道德水準(zhǔn)，樹立全新服務(wù)意識和觀念。2、培養(yǎng)售樓人員有關(guān)售樓業(yè)務(wù)獨立操作能力，增強(qiáng)售樓人員對房地產(chǎn)專業(yè)知識的了解。3、學(xué)會促銷手段，掌握售樓技巧和禮儀知識，提高業(yè)務(wù)水平，適應(yīng)市場需要。4、將售樓人員培養(yǎng)成為房地產(chǎn)銷售“銷售工程師”。二） 培訓(xùn)內(nèi)容1、開發(fā)商概況，企業(yè)文化，公司規(guī)章制度。2、房地產(chǎn)專業(yè)知識，包括：房地產(chǎn)經(jīng)營知識、金融知識（公積金、按揭相關(guān)概念及操作流程）、物業(yè)管理知識、工程基本知識、建筑學(xué)知識、房地產(chǎn)法律知識、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢分析。3、售樓相關(guān)知識，包括：售樓技巧、公關(guān)禮儀、美學(xué)及心理知識、消費學(xué)知識、財務(wù)知識、文秘知識、周圍項目情況、合同簽署知識、宣傳知識。4、組織售樓人員進(jìn)行模擬訓(xùn)練。七、銷售現(xiàn)場各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計1、來訪、來電人數(shù)，以及通過何種途徑了解本項目。2、成交量、成交率。3、成交價格，成交均價，溢價。4、各類客戶跟蹤計劃表。5、銷售日、周、月報表。6、房號窗口表、保留房號控制表7、應(yīng)收帳款控制表8、已成交客戶檔案表八、售前資料準(zhǔn)備一） 批文及銷售資料1、四證一照：施工許可證、規(guī)劃許可證、土地證、商品房銷售許可證、公司營業(yè)執(zhí)照，2、項目說明書：項目統(tǒng)一說辭總體規(guī)劃圖、立面圖、平面圖、戶型圖交付標(biāo)準(zhǔn)建筑材料物業(yè)管理3、價格體系：價目表付款方式利率表辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)費用入住收費明細(xì)表物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)4、合同文本：預(yù)定書銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個人住房抵押合同個人住房公積金貸款合同個人住房商業(yè)性貸款合同保險合同公證書二） 銷售工作進(jìn)度表三） 銷售費用預(yù)算表銷售人員招聘費用銷售人員工資銷售提成銷售人員服裝費用銷售人員業(yè)務(wù)費用售樓處運營辦公費用四） 財務(wù)策略選擇適當(dāng)?shù)你y行控制貸款規(guī)模及放款周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)五） 付款方式多種付款方式的選擇優(yōu)惠幅度各種付款方式優(yōu)缺點分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通九、銷售工作流程一） 銷售工作內(nèi)容1、制定并實施階段性銷售目標(biāo)及資金回收目標(biāo)2、樹立開發(fā)商形象3、制定并實施合理的價格政策4、實施規(guī)范的銷售操作與管理二） 銷售業(yè)務(wù)流程1、公司宣傳推廣挖掘潛在客戶2、銷售人員多次接待3、客戶簽定認(rèn)購書支付頂金4、客戶正式簽約5、客戶付款6、辦理入住手續(xù)7、資料匯總并追蹤服務(wù)三） 銷售人員管理辦法1、考勤辦法2、值班紀(jì)律管理制度3、客戶接待制度4、業(yè)務(wù)水平需求及考核前 言對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的了解，很重要的一個目的是為了了解當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿肯M習(xí)慣和心理。只有對當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿肯M習(xí)慣和心理有一個較為熟悉的了解，開發(fā)商才有可能開發(fā)出合適的產(chǎn)品，代理商也才有可能進(jìn)行合適的推廣。也只有這樣，開發(fā)商和代理商才有可能建立自己的開發(fā)或營銷品牌。對于外地的開發(fā)商和代理商來說，更是如此。 本營銷策劃報告的市場部分，將放棄一些市場報告的常規(guī)做法，拋棄成式，言簡意概，直抵目的。 本營銷策劃報告的市場部分思路是通過以下三個方面直接或間接地了解合肥居民的購房消費心理和習(xí)慣：1、通過地理位置、經(jīng)濟(jì)、文化等宏觀因素直接了解合肥居民的消費習(xí)慣。2、通過合肥具體的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r來間接了解合肥居民的購房消費習(xí)慣和心理。3、通過合肥房地產(chǎn)市場的推廣情況來側(cè)面推斷合肥居民的購房消費習(xí)慣和心理。4、綜合以上三個方面，得出結(jié)論。目 錄一、 第一方面：宏觀因素 31、 事實與數(shù)據(jù) 32、 結(jié)論 7二、 第二方面：合肥具體房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 81、 事實與數(shù)據(jù) 82、 結(jié)論 27三、 第三方面：合肥的房地產(chǎn)推廣市場 281、 事實與數(shù)據(jù) 282、 結(jié)論 30四、 第四方面：總結(jié)論 31第一方面：宏觀因素一、事實與數(shù)據(jù)(一)合肥城市概述 合肥市是安徽省省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化、交通中心?，F(xiàn)轄四區(qū)三縣，總面積7266平方公里，人口416萬，其中市區(qū)面積458平方公里，人口119萬。合肥市是新興的綜合工業(yè)城市，在1992年“中國城市綜合實力50強(qiáng)”中位居第26位。擁有機(jī)電、輕紡、化工、建材等34個工業(yè)行業(yè)，200多個工業(yè)門類，2000余種大類產(chǎn)品，以形成門類齊全，大中小型企業(yè)兼?zhèn)涞墓I(yè)體系。九十年代合肥重點發(fā)展四大支柱產(chǎn)業(yè)：機(jī)械制造、化工橡膠、家電及電子、新型建材及建筑業(yè)。1994年國家批準(zhǔn)合肥為金融對外開放城市。合肥是全國重要的科教基地，是人才會萃的科教城，有中國科技大學(xué)等30余所大專院校，47所中等專業(yè)學(xué)校，以及包括中國科學(xué)院合肥分院在內(nèi)的190多個研究院所，有各類專業(yè)技術(shù)人員16萬多人，智力資源在全國同類城市中名列前茅。合肥是建設(shè)中的國家鐵路交通樞紐之一?；茨蠌?fù)線貫穿南北、華東第二通道合肥阜陽商丘線路(合肥九江)和將建設(shè)的寧西線(南京西安)等鐵路干線交匯合肥。合肥是全省公路交通中心，高速客運直達(dá)南京、上海。合肥駱崗機(jī)場是國際備降機(jī)場，除開辟國內(nèi)航線外，還有合肥香港專線，并將開通合肥至日本、韓國的航線。形成了四通八達(dá)的航空網(wǎng)絡(luò)。合肥港通過淝河、巢湖與長江沿岸港口相連，可通航500噸到1000噸級的駁船，江淮運河開通后，合肥將成為溝通長江和淮河的水運樞紐。合肥是環(huán)境優(yōu)美的“綠色之城”。連續(xù)被評為全國綠化先進(jìn)城市、園林城市、衛(wèi)生城市、環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、社會治安綜合治理優(yōu)秀城市。合肥市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全。城區(qū)交通已建成“二環(huán)七射”加方格網(wǎng)的道路框架，5個自來水廠日供水量85萬噸，市區(qū)煤氣、液化氣率約達(dá)50%。 合肥是皖中旅游中心，還是中國歷史上著名的清官包拯的故鄉(xiāng)，旅游資源豐富，生活豐富多彩。市內(nèi)有逍遙津公園、包公祠、教弩臺、明教寺、大蜀山等名勝古跡，有我國五大淡水湖之一的巢湖，周圍地市(縣)有許多著名的旅游風(fēng)景名勝：天下第一山黃山、佛教圣地九華山、天下奇跡天柱山等。 合肥地處江淮之間，有著深厚的歷史人文傳統(tǒng)。同時也是一個走向現(xiàn)代化的科教衛(wèi)生城市。風(fēng)景優(yōu)美，民風(fēng)淳樸。（二）合肥整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、 國內(nèi)生產(chǎn)總值 年份國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）增長率1999294.4512.2%200032510.3%2001363.411.3%，2002412.413.1%2003（上半年）212.513.4%（與去年同期相比）2、 國民收入年份國民收入（元）增長率199958138%2000640010%20016817元6.7%2002714510.3%2003（上半年）39589.8%（與去年同期相比）合肥經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)較為薄弱，但近幾年來的增長速度較快，國內(nèi)生產(chǎn)總值和國民收入的增長速度均超過了全國的平均增長水平和全省水平。(三)十五規(guī)劃“十五”時期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持10%以上的增長速度，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級加快，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益顯著提高；改革開放方面，國有企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度取得重大進(jìn)展，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，對外開放領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)大；城市建設(shè)方面，基礎(chǔ)設(shè)施供給能力顯著改善，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)得到加強(qiáng)，城市現(xiàn)代化管理和服務(wù)水平進(jìn)一步提高；社會發(fā)展方面，科技教育加快發(fā)展，社會事業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平提高，精神文明建設(shè)和民主法制建設(shè)取得明顯進(jìn)展，人民文明素質(zhì)顯著提升；人民生活方面，就業(yè)渠道拓寬，社會保障制度基本健全，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，物質(zhì)文化生活質(zhì)量進(jìn)一步改善。到“十五”末城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1萬元，農(nóng)民人均純收入超過3000元。 合肥城市未來的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)成一個融傳統(tǒng)和現(xiàn)代化為一體的中型科教文化旅游城市。二、結(jié)論合肥為經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的內(nèi)陸城市，其歷史悠久，有自己獨特的江淮文化傳統(tǒng)，但同時也是現(xiàn)代化的科教文化基地，文化發(fā)展很快。因此，一方面，合肥人的生活節(jié)奏較為緩慢、悠閑、傳統(tǒng)，消費心理趨于保守、理性；另一方面，由于文化發(fā)達(dá)的程度超過經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的程度，合肥人內(nèi)心深處又渴望一種激情、健康、現(xiàn)代但又不與傳統(tǒng)完全割裂的生活，消費心理會在深度刺激下沖動、激烈。第二方面：合肥具體房地產(chǎn)市場發(fā)展情況一、事實與數(shù)據(jù)（一）宏觀政策繼續(xù)深化住房制度改革，積極培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，推進(jìn)住宅建設(shè)現(xiàn)代化，提高住宅產(chǎn)品科技含量，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。十五規(guī)劃指出：大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。繼續(xù)深化住房制度改革，進(jìn)一步推進(jìn)住房貨幣化進(jìn)程。鼓勵并引導(dǎo)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易、差換房，居民通過住宅上市交易改善居住條件，盤活存量房產(chǎn)。積極培育和發(fā)展房屋租賃市場，制定切實可行的法律、法規(guī)，允許公有住房使用權(quán)進(jìn)入市場流通，鼓勵開發(fā)企業(yè)采取先租后售、售后包租等形式，消化空置商品房，活躍房屋租賃市場，大力發(fā)展房地產(chǎn)中介，積極開展房屋置換業(yè)務(wù)，通過在住房二級市場上收購、出售房改上市房和空置商品房，搞活二級市場的流通。積極發(fā)展住房公積金、住宅儲蓄和住宅融資相結(jié)合的金融業(yè)務(wù)，努力擴(kuò)大住房消費。加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介的行業(yè)管理和引導(dǎo)，規(guī)范中介服務(wù)行為。進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理和市場管理，加快我市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，完善房地產(chǎn)有形市場，建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測、動態(tài)預(yù)警機(jī)制。完善對住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平，加快引進(jìn)市場競爭機(jī)制，實現(xiàn)由簡單勞務(wù)型向管理型和技術(shù)型轉(zhuǎn)變，提高人民的居住水平和環(huán)境質(zhì)量。（二）房地產(chǎn)宏觀發(fā)展現(xiàn)狀1、 合肥房地產(chǎn)市場供應(yīng)1.1 20002003年（上半年）合肥市房屋建設(shè)施工情況年份施工面積（萬平方米）增長率2000318.86 2001406.7128%2002458.9313%2003（上半年）297.1284.14%（與去年同期相比）2000年至今合肥市房屋建設(shè)施工面積逐年增高，由此可見合肥市目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。1.2 19992003年（上半年）合肥市房屋竣工情況年份竣工面積（萬平方米）增長率1999112.76 2000116.233%2001142.8923%2002170.7219%2003（上半年）95.5510.33%（與去年同期相比）隨著房屋竣工面積逐年的增加，百姓對于置業(yè)的需求將會增加。1.3 19982002年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況年份房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）增長率199815.79199918.9420%200020.6709%200120.710.2%200227.5333%2003(上半年)25.819.75%（與去年同期相比） 1.4 固定資產(chǎn)投資年份固定資產(chǎn)投資（億元）增長率1999124.2 20001250.7%2001142.58.8%2002168.718.7%2003（上半年）84.6114%房地產(chǎn)開發(fā)投資額和固定資產(chǎn)投資額的逐年增加，說明政府已經(jīng)意識到作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)的快速發(fā)展，必定會成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，這個行業(yè)的快速發(fā)展，會帶動整個國民經(jīng)濟(jì)的迅速提高，所以政府加大投資力度，全面促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。2、 市場需求2.1 銷售反應(yīng)的市場需求2.1.1 市場銷售面積年份商品房屋銷售面積（萬平方米）增長率199866 1999732611%2000911924%200199079%20021166618%2003（上半年）13617%（與去年同期相比） 2.1.2市場銷售額年份商品房屋銷售額（億元）增長率19981114 199911190.4%200011916%2001187658%2002208511%2003（上半年）13.6663.64%（與去年同期相比） 從銷售面積和銷售額的不斷增長中可以看出，合肥房地產(chǎn)的發(fā)展并不是盲目的發(fā)展，而是一個有著廣大的需求市場的發(fā)展。有消費才會更快的拉動供給，在消費者的住房需求不斷增加的情況下，合肥房地產(chǎn)必定有一個廣闊的發(fā)展空間。2.1.3 市場銷售價格時間價格（單位：元/平方米）2002年12月19682003年4月20732003年5月20832003年6月20962003年7月2068 多層價格合肥房地產(chǎn)市場多層住宅已經(jīng)被廣大的消費群體所接受，所以從上圖中可以看出，多層的價格也是基本在一個穩(wěn)步上升的過程。7月，房地產(chǎn)進(jìn)入一個淡季的銷售，價格有所下降。在7月間有很多樓盤開盤，大多采用低開高走的形式制定價格策略，這也在一定程度上使7月整體價格有所下降。 小高層銷售價格時間價格（單位：元/平方米）2002年12月25832003年2月26072003年3月26082003年4月27102003年6月2698 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居住觀念的改變，小高層在合肥市場上，在一部分的人群中已經(jīng)初步有了一定的地位，很多人開始接受小高層。并且在房地產(chǎn)市場整體發(fā)展良好的大環(huán)境下，小高層的價格也一直以一個較快的速度遞增。同樣，由于7月淡季和眾多樓盤開盤采用“低開高走”的價格策略的原因，使得7月小高層的價格有所下降。 別墅銷售價格時間價格（單位：元/平方米）2003年2月37412003年3月37342003年4月36442003年5月36552003年6月3544 雖然合肥的經(jīng)濟(jì)有了長足的發(fā)展，但消費者的住房消費水平還沒有達(dá)到一個發(fā)達(dá)城市對于高尚住宅應(yīng)有的需求程度。而合肥別墅的開發(fā)量過大，形成別墅價格的長期走跌。2.2 需求人群分析2.2.1 合肥城鎮(zhèn)居民人均居住面積 年份人均居住面積（平方米）199911.1200011.5200111.8200212.1城市居民居住面積的不斷加大，一方面說明前幾年房地產(chǎn)的快速發(fā)展給居民帶來的益處；另一方面也說明城市居民要求不斷改善居住環(huán)境與居住質(zhì)量，這樣的有效需求必定會促使房地產(chǎn)的快速發(fā)展。2.2.2 需要購房者現(xiàn)居住面積分析2.2.3 居住現(xiàn)狀2.2.4 居住現(xiàn)狀滿意度所以，居民對于居住質(zhì)量的現(xiàn)狀的滿意度還沒有達(dá)到一個十分高的程度，這就要求開發(fā)商在市場上進(jìn)一步為消費者開發(fā)令他們滿意的產(chǎn)品來提高市民的滿意度。2.2.5 購房目的分析從購房者現(xiàn)有的居住條件和購房目的來看，市場上潛在消費人群由于沒有自己的住房或想要改變現(xiàn)有的居住條件而進(jìn)行購房這樣一個消費行為，這樣的一個消費目的使得房地產(chǎn)市場有了一個發(fā)展的前提。2.2.6 需要購房者對房型的要求2.2.7 年齡劃分各個年齡層次對所需面積的要求消費者對于房屋面積的需求集中在80120平方米之間，對于房型的需求則集中在三房。說明消費者在現(xiàn)階段，對于居住環(huán)境的改善是在一個追求較為舒適型的和經(jīng)濟(jì)型的基礎(chǔ)之上。所以開發(fā)面積適中或較小的房型，從市場去化的角度上來看是十分合理的。2.3 消費者對房價的心理預(yù)期 房價是消費者購房所考慮的首要原因。 有81%的潛在消費者認(rèn)為房價是購房的重要因素。2.3.1 消費者對房價單價的心理預(yù)期 從上圖可以看出，合肥市民對房價的心理預(yù)期是14011800元/平方米，這明顯低于合肥的平均房價。2.3.2消費者對購房總房款的心理預(yù)期由于收入的因素，合肥市民對于總房價的心理預(yù)期大都在1015萬之間。2.3.3 各個收入層次對所需面積的要求 合肥市民對于面積的需求集中在80120之間，所以小面積房型的市場需求量比較大。 合肥市民對于房型面積的需求隨著收入的增加而增加，但是對面積過大房型的需求仍然不大。2.3.4 消費者對于房價的接受程度雖然消費者對于房價的心理預(yù)期要遠(yuǎn)低與實際房價，但從市場上的銷售情況來看，性價比好的房子的銷售還是十分理想的。所以，當(dāng)市場有需求的時候，一方面需求會拉動供給，另一方面，市場上的供應(yīng)情況會在一定程度上引導(dǎo)消費。3、區(qū)域市場本區(qū)域市場是合肥未來新的政務(wù)文化新區(qū)，目前除了綠地上海城之外沒有別的在銷樓盤。此區(qū)域?qū)頃戏适行碌奈幕行模麄€區(qū)域預(yù)計規(guī)劃入住人數(shù)是10萬人。本區(qū)域目前大部分為空地或在建設(shè)中，各種市政配套也正在建設(shè)中。本區(qū)域完全建成估計在2007年。本區(qū)域規(guī)劃大多為高層和小高層，臨近區(qū)域在售樓盤均價在2000左右（大學(xué)城區(qū)域）。國際花都目前銷售多層均價為2500元/平方米，小高層均價為2700元/平方米。本區(qū)域未來將有多個樓盤上市。二、結(jié)論合肥居民目前購房需求比較旺盛，新的城市居住中心正在興起。目前合肥大部分購房都是為了居?。ɑ蛑眯录遥虻诙沃脴I(yè)。），居住形式的選擇多為多層，小高層和高層對于大多接受現(xiàn)代教育的30左右的年輕人來說，也可以接受。對于價格，居民心理預(yù)期的彈性很大。在這種情況下，合肥居民購房心理有可能沖動，一些較為年輕的購房者不僅向往一種全新的居住模式，而且向往一種全新的生活模式。這是合肥居住革命開始的一個契機(jī)。第三方面：合肥的房地產(chǎn)推廣市場一、事實與數(shù)據(jù)合肥目前的房地產(chǎn)推廣市場，其推廣主題主要有以下幾個方面：1、生態(tài)主題生態(tài)主題的樓盤很多，其中較有代表性的有：碧湖云溪、金色池塘、新加坡花園城等。眾多樓盤以生態(tài)主題推廣反映出合肥市民對居住環(huán)境的重視，合肥市民開始意識到中國自古以來與自然和諧共生的生存理念。2、國際化生活代表樓盤有元一集團(tuán)系列產(chǎn)品、綠地上海城等。這反映出合肥市民對走向現(xiàn)代化、對開放的一種渴望，渴望這個城市走向全國，走向世界，同時也渴望自己的生活模式接近發(fā)達(dá)地區(qū)的模式，能夠被發(fā)達(dá)地區(qū)承認(rèn)。3、傳統(tǒng)文化代表樓盤有和莊、頤和花園等。這反映出合肥作為內(nèi)陸文化發(fā)達(dá)城市固有自身傳統(tǒng)文化的強(qiáng)大力量。人們還是愿意在現(xiàn)代社會環(huán)境下過一種與古代生活模式類似的生活。這是一個矛盾，同時也反映出一個新舊居住模式交替時期人們內(nèi)心對家的歸屬感的茫然和不自信。4、時尚文化代表樓盤有世紀(jì)云頂?shù)葧r尚其實就是新的生活模式的前兆和試探，世紀(jì)云頂?shù)某晒Πl(fā)售至少反映出合肥目前有相當(dāng)一部分（大部分是年輕人）對舊有生活模式的拋棄和新的現(xiàn)代生活模式的追求。 二、結(jié)論推廣方式其實最能反映出該區(qū)域居民現(xiàn)時的消費心理和習(xí)慣。合肥目前房地產(chǎn)的推廣方式，從一個重要的側(cè)面反映出合肥市民目前的購房心理和習(xí)慣：注重生活質(zhì)量，注重生活模式的傳統(tǒng)性和先進(jìn)性，希望在買進(jìn)住房的同時也買進(jìn)一種生活模式。這種生活模式一方面是現(xiàn)代化的、國際的，另外一方面又要是傳統(tǒng)的、符合自己目前需求的。這種心理隨著新的中心的崛起和新興城市中堅力量的出現(xiàn)，而變得日益清晰和明確。第四方面：總結(jié)論總結(jié)論：在目前的合肥，關(guān)于政務(wù)新區(qū)的奧林頤園世家，推廣一種全新的、包容傳統(tǒng)和現(xiàn)代生活模式各合理要素生活模式，是符合合肥居民的購房習(xí)慣和消費心理的，是可行的。策劃思路總說明：本策劃方案將從以下三個方面進(jìn)行循序漸進(jìn)的思考，依次推出形象策劃篇、銷售策劃篇和品牌策劃片，整合所有資源，達(dá)成銷售目的以及項目本身和開發(fā)商品牌的初步建立。第一， 我們將建什么樣的居所第二，我們?yōu)檎l建筑這樣的居所第三，我們?nèi)绾瓮茝V這樣的居所目 錄一、 前 言 3二、 策劃目的 4三、 策劃依據(jù)5四、 策劃方法6五、 策劃內(nèi)容7（一）、思路 7（二）、形象策劃篇8（三）、銷售策劃篇29（四）、品牌策劃篇39一、前 言2004 合肥夕陽的余輝中古老的城市背影逐漸淡出新的城市中心即將崛起2004 合肥當(dāng)?shù)谝豢|霞光照耀大地新的勢力正在蓬勃生機(jī)以一種堅決的方式與過去告別2004 合肥奧林頤園世家合肥首個六度全運動空間生活方式徹底改變奧林頤園世家動感合肥，由此開始二、策劃目的1、 配合銷售進(jìn)行推廣，促進(jìn)銷售。2、 打造信德置業(yè)以及奧林頤園世家在合肥地產(chǎn)界的新銳品牌。3、 在合肥宣揚全新的科學(xué)健康生活模式，改變合肥人的舊有生活模式。4、 樹立動感合肥新形象，打造新的城市名片三、策劃依據(jù)任何一個策劃，無論是整體思路還是具體的執(zhí)行方案，都必須要有數(shù)個強(qiáng)有力的支撐點。而且這種支撐點應(yīng)該是實實在在的，是“站在地上的，而不是空中的”。只有這樣，才能保證策劃方案的實際可操作性；也只有這樣，才能保證策劃方案是有效的，也就是說是能夠促進(jìn)并指導(dǎo)銷售方向的；也只有這樣，策劃才能夠給項目帶來實實在在的、可以兌現(xiàn)的附加值；也只有這樣，策劃才能建立真正的可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)品牌。本策劃的三個基本依據(jù)是市場、產(chǎn)品、消費者。市場的重要性在于兩個方面：一是指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計；二是幫助尋找目標(biāo)消費者。對市場的把握能夠使開發(fā)商和營銷商順勢而為，取得成功。（對市場的分析見市場篇）好的市場還要有好的產(chǎn)品來支撐才能真正創(chuàng)造一種生活模式，塑造地產(chǎn)企業(yè)品牌。只有對產(chǎn)品進(jìn)行客觀、冷靜、理智的分析，才能做出有針對性的策劃方案。消費者是最重要的，只有通過消費者的購買行為，企業(yè)的利潤才能夠真正實現(xiàn)。而消費者又是最難把握的。首先是難以找到適合本項目的消費者，而且消費者的需求又是不斷變化的，有些需求甚至是潛意識的。策劃的本質(zhì)就是為項目找出目標(biāo)消費者，發(fā)現(xiàn)甚至發(fā)掘他們的消費需求，然后針對他們的需求進(jìn)行有效推廣。四、策劃方法本策劃牢牢立足市場、產(chǎn)品、消費者三個基點。首先在合肥宣揚全新的科學(xué)健康的生活方式，然后結(jié)合本項目向消費者論證：奧林頤園世家產(chǎn)品本身能夠提供這種生活方式，最后具體闡述在奧林頤園世家，這種生活方式的本質(zhì)是什么。五、策劃內(nèi)容（一）思路我們的思路是第一，我們將建什么樣的居所第二，我們?yōu)檎l建筑這樣的居所第三，我們?nèi)绾瓮茝V這樣的居所（二）形象策劃篇A、一塊基石：項目分析篇對項目本體的分析是定位、推廣等一系列的營銷策劃行為的基礎(chǔ)。只有對項目進(jìn)行實事求是的客觀分析，后續(xù)的營銷推廣才是“立在地上的”，切實可行的。1、項目地塊SWOT分析優(yōu)勢1） 位于政務(wù)文化新區(qū)，未來城市新中心。2） 臨近政務(wù)文化新區(qū)文化短軸和住宅新區(qū)，區(qū)域人文環(huán)境好。3） 靠近未來規(guī)劃中的城市主干道習(xí)有路，方便到三區(qū)（政務(wù)新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）4） 對面為規(guī)劃中的奧林匹克中心，將來運動配套設(shè)施成熟。5） 地塊較為平整劣勢1） 目前項目周邊市政配套很不成熟，交通不便。2） 地塊東西向長，南北向短，為不規(guī)則梯形。3） 目前距主城區(qū)較遠(yuǎn)機(jī)會點1）政務(wù)新區(qū)明年將是合肥樓市的新熱點，關(guān)注度較高2）目前該區(qū)域在售樓盤只有國際花都一家，競爭較小。3）合肥樓市體育概念地產(chǎn)目前絕無僅有， 易引起市場熱點。威脅點 1） 目前該區(qū)域各地塊正在拍賣中，奧體中心附近地塊也已拍出，未來同區(qū)域上市量值得關(guān)注。2）大學(xué)城逐漸成熟的配套，以及部分現(xiàn)房銷售將沖擊本項目的目標(biāo)市場。2、項目規(guī)劃SWOT分析 優(yōu)勢1） 整個小區(qū)規(guī)劃為多層、高層相結(jié)合，在垂直空間上采用減退式，每戶采光、通風(fēng)、景觀都得到有效保證。2） 人車合理分流，交通路線組織合理有效。3） 公共空間充分考慮到老人、小孩等多種人群的需要4） 綠化做到了景觀性和生態(tài)性有機(jī)結(jié)合，且具有均好性。5） 戶型多在120左右，大小搭配較為合理。劣勢1） 本項目多為高層、小高層，建筑形態(tài)在合肥目前有一定的抗性。2） 本項目沒有大型的諸如廣場之類的集中活動公共空間。3） 奧體中心對本小區(qū)有一定的不良影響（如噪音、交通擁擠等）4） 開發(fā)商在合肥還是新興力量機(jī)會點1） 隨著市區(qū)多層規(guī)劃用地的減少，小高層、高層將成為合肥居住的主流形式，抗性有望降低。2） 三區(qū)（高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）的30左右的年輕人對運動配套的偏好將是本項目的一個利好。威脅點1） 項目周邊地塊未來規(guī)劃中均以高層、小高層為主3、結(jié)論通過對項目地塊以及規(guī)劃的具體分析可知，本項目滿足健康住宅的所有條件：健康的居住環(huán)境；適度的運動配套；健康的建筑戶型設(shè)計；健康的人際關(guān)系。因此，本項目以健康為主題推廣，是符合項目實際的，是可能的。B、鏡中的十字架：定位篇 如果說地產(chǎn)營銷是一場戰(zhàn)爭的話，那么定位則是戰(zhàn)爭機(jī)器中的瞄準(zhǔn)鏡。精確的定位是一切營銷行為的基礎(chǔ)。有定位，才有可能。1、項目定位動感新合肥NO.1六度全運動生活空間動感新合肥，強(qiáng)調(diào)本項目的區(qū)位優(yōu)勢：位于新的城市中心，位于未來的奧體中心旁。NO.1意為合肥第一、唯一。提升了物業(yè)的品質(zhì)，使項目的推廣在同類項目中突現(xiàn)出來。六度全運動空間，指的是包括區(qū)內(nèi)運動、區(qū)外運動、傳統(tǒng)運動和現(xiàn)代運動，身體的運動和心理的運動全方位的運動。其中區(qū)內(nèi)的運動是指小區(qū)內(nèi)的運動配套，區(qū)外運動是指小區(qū)外的奧體中心的運動配套；傳統(tǒng)的運動是指中國傳統(tǒng)的養(yǎng)生之道（頤、世家生活），現(xiàn)代的運動是指以奧林匹克為主題的科學(xué)的、理性的運動；身體的運動是指具體的身體的具體活動，心理的運動是指與鄰居和社會之間的交流，是一種文化。六度全運動空間共同打造一種全新的科學(xué)健康生活模式，塑造合肥人的新的居住生活文化。動感新合肥NO.1六度全運動空間，準(zhǔn)確地闡釋了本項目的獨特的位置優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，并把身體的和心理的、區(qū)內(nèi)的和區(qū)外的運動結(jié)合起來，具有很強(qiáng)的震撼力。讀起來也大氣，朗朗上口，易于記憶。2、項目形象定位 動感新合肥之NO.1多維立體全健康生活社區(qū)在奧林頤園世家，全運動的目的是為了過一種全健康生活。這種健康生活是多維的，不僅包括身體健康而且也包括身體健康；這種健康也是立體全方位的，不僅包括中青年，而且還包括婦女、老人和孩子。多維立體完全健康生活是一種全新的生活方式，是一種明朗、干凈、舒適的生活態(tài)度，是一種新的文化。3、目標(biāo)消費人群的定義合肥新興城市中產(chǎn)階級（城市新貴）隨著新的造城計劃的實施，新的城市中心的崛起，必將造就一大批新興城市中產(chǎn)階級。他們拼搏在時代的最前端行業(yè)，是時代的弄潮兒。他們與傳統(tǒng)的第一代中產(chǎn)階級不同，他們一般擁有一定的知識資本及職業(yè)聲望，如大學(xué)以上的學(xué)歷或取得各級、各類專業(yè)技術(shù)職稱及資格，從事以腦力為主，且具有較高市場回報及較好社會地位的職業(yè)；對其授權(quán)管轄的工作對象(如下屬人員)擁有一定的調(diào)度、支配、控制權(quán)，對其上司及其業(yè)務(wù)安排，有一定的建議權(quán)、發(fā)言權(quán)；主要靠工資、薪金等合法收入與報酬謀生，其收入及財富水平在社會中上等水平者。他們是激烈的社會競爭中的勝出者，他們的家庭年收入在5萬10萬之間。在生活上渴望過一種講究與過去不同的生活。他們年輕，他們工作壓力大，他們深知健康的重要性。 從區(qū)域上看，主要是合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)高級白領(lǐng)、私營企業(yè)主；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的高級白領(lǐng)、私營企業(yè)主、中小企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人；政務(wù)新區(qū)的高級公務(wù)員；外地商務(wù)人士；合肥郊縣的有實力人士以及其他外省市的人士。 4、開發(fā)商形象定位新興中產(chǎn)階級健康生活方式的打造者房子并不僅僅是棲身之所，真正的房子應(yīng)該是某種生活方式的物質(zhì)載體。我們?yōu)槌鞘行屡d中產(chǎn)階級打造健康生活模式。我們建造的不僅僅是房子，我們也在建造一種生活方式。這樣就拔高了開發(fā)商的形象，表現(xiàn)出開發(fā)商高層次的企業(yè)文化和社會責(zé)任心，有利于在短期內(nèi)塑造開發(fā)商的新銳品牌形象。C、生活方式徹底改變：全健康生活70年推廣篇1、一個問題：奧林頤園世家面臨的推廣挑戰(zhàn)房地產(chǎn)市場早已跨越了造房子、賣房子的初始階段，營銷推廣早已超越了物業(yè)元素諸如地段、規(guī)劃、景觀、建筑、戶型、配套、物管等賣點簡單羅列的叫賣階段。緊密圍繞產(chǎn)品、市場和消費者，進(jìn)行創(chuàng)新建立具有系統(tǒng)性、創(chuàng)意性、延伸性的營銷方案、包裝手法和推廣方式，主動引導(dǎo)消費，全面突圍市場，是我們面臨的極大挑戰(zhàn)。如何將奧林 頤園世家進(jìn)行溝通創(chuàng)新，形成合肥小高層、高層的動感居住時代。如何將奧林 頤園世家整個產(chǎn)品與目標(biāo)消費層次結(jié)合，引發(fā)小高層、高層深度消費的市場。如何將奧林 頤園世家的市