分割出售影響管理公寓新風(fēng)向

分割出售影響管理 杭州酒店式公寓新風(fēng)向什么是真正意義上的酒店式公寓？記者近日赴滬采訪，參觀了地處上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的雅詩閣酒店式公寓。和杭州現(xiàn)在銷售的酒店式公寓不同，這個(gè)中國最大的服務(wù)公寓運(yùn)營商雅詩閣國際旗下的酒店式公寓是全部租賃的。近日，杭州錢江新城的一個(gè)總建筑面積為8萬多平方米的酒店式公寓打出了租賃的口號(hào)。杭州酒店式公寓越來越多，據(jù)漢嘉機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，杭州正在銷售或即將上市銷售的酒店式服務(wù)公寓項(xiàng)目已達(dá)到了16.9萬平方米的開發(fā)量。一直以來，銷售是杭州服務(wù)式公寓的傳統(tǒng)模式。有人說，服務(wù)式公寓的靈魂是管理，如果拿來銷售，可能會(huì)影響公寓的服務(wù)質(zhì)量。那么，酒店式公寓，應(yīng)該租好還是賣好？杭州酒店式公寓大多出售繼世貿(mào)麗晶城EACOakwood國際公寓、華潤西子中心等酒店式公寓亮相杭州樓市后，杭州又有紫晶商務(wù)城、元豐鈦合國際等一些打著酒店式服務(wù)公寓概念的樓盤在樓市浮現(xiàn)。據(jù)漢嘉機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，杭州的酒店式服務(wù)公寓共有8個(gè)，基本上都在老城區(qū)。華潤西子中心、世貿(mào)麗晶城都是去年開始銷售的，元豐鈦合國際和深藍(lán)廣場一橋之隔，有一幢18層的服務(wù)式公寓，預(yù)計(jì)今年三四月份上市，也打算全部銷售。從記者了解到的情況看，除了世貿(mào)麗晶城14層以下公寓由開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)外，其他酒店式公寓也都是全部銷售的。而從上海、北京、廣州等成熟城市看，開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓越來越多，特別是一些高檔的真正意義上的酒店式公寓。雅詩閣、奧克伍德都是國際知名的酒店式公寓管理品牌。像浦東的雅詩閣公寓共有248套公寓，最小的60多平方米的一房，最大的為四房的復(fù)式公寓。從產(chǎn)權(quán)情況看，雅詩閣集團(tuán)持有該公寓50%的股份，開發(fā)商擁有另外50%的產(chǎn)權(quán)，整幢樓全部用于出租。而地處韓國首爾的奧克伍德酒店公寓也是開發(fā)商擁有全部產(chǎn)權(quán)。出售可能影響到管理質(zhì)量記者發(fā)現(xiàn)，杭州在銷售的酒店式公寓基本上都是以4050平方米的小戶型為主，配有小型廚房及設(shè)施、設(shè)備。而從上海成熟的酒店式公寓戶型配置看，一般的公寓都帶有一個(gè)廳，大一點(diǎn)的甚至有四房，或者有躍層，非常豪華。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的戶型分割和出售或租賃有關(guān)系。一般來說，小戶型適合銷售，而大戶型像套房比較有家的感覺，更對(duì)外籍高管的胃口。酒店管理公司的好壞決定著酒店式服務(wù)公寓的品質(zhì)。從目前杭州市場上的酒店式服務(wù)公寓項(xiàng)目看，將整幢樓分割成小的面積進(jìn)行出售有利于開發(fā)商回籠資金，但是，從酒店管理公司管理的角度看，分割出售未必有利于管理。據(jù)浦東雅詩閣駐店經(jīng)理靳開顏介紹，該集團(tuán)在全國已擁有3500套的公寓，分布在上海、北京、廣州、大連、天津、蘇州和西安。從目前來看，雅詩閣管理的物業(yè)還沒有分割出售的，或者是開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)，或者是雅詩閣自己持有。不分割產(chǎn)權(quán)對(duì)于酒店管理有什么好處？靳開顏舉了一個(gè)例子。比如，每隔3年，管理公司一般都會(huì)將酒店重新裝修一次。如果產(chǎn)權(quán)分割出售，對(duì)于是否該裝修，小業(yè)主們也許會(huì)有不同的意見：有的認(rèn)為不必再投資，原來的裝修就可以了，而有的卻認(rèn)為有必要裝修。也許最后統(tǒng)計(jì)下來，大多數(shù)的人認(rèn)為不必裝修。那么勢(shì)必影響到酒店的品質(zhì)，一些大的舉措很難按照管理方的意圖執(zhí)行下去。租賃的公寓會(huì)越來越多華潤新鴻基房地產(chǎn)以開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)和酒店式服務(wù)公寓為重點(diǎn)，在香港及國內(nèi)眾多城市擁有多處酒店式服務(wù)公寓。杭州公司陳進(jìn)告訴記者，從國內(nèi)城市看，分割出售和開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)兼而有之，目前還是銷售趨多，但從未來趨勢(shì)看，開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓將越來越多。杭州武林廣場附近一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目的開發(fā)商認(rèn)為，杭州之所以沒有租賃的服務(wù)式公寓，這可能和開發(fā)商的資金實(shí)力不無關(guān)系。只有開發(fā)商的資金積累到