某物業(yè)管理公司工程部工作手冊(cè)

東莞市方中物業(yè)管理有限公司 管理文件匯編第四分冊(cè)工程部工作手冊(cè)文件編號(hào)： FZ-WY-MF-04 版 本 號(hào)： A/0 編 制： 編制日期： 2009年5月 審 核； 審核日期： 2009年6月 批 準(zhǔn)： 批準(zhǔn)日期： 2009年7月 （蓋受控章處）目 錄組織架構(gòu)與部門(mén)職能2崗位職責(zé) 工程部主管3工程部領(lǐng)班崗位職責(zé)4綜合電工崗位職責(zé)5土建泥水工崗位職責(zé)6工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工作項(xiàng)目作業(yè)流程、綜合管理制度電梯機(jī)房管理規(guī)定7發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定8中央空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定9高低壓配電房管理規(guī)定10生活/消防/純水水泵房管理規(guī)定 11管理處工程維修有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)12低壓電氣控制屏（柜）檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)13異步電動(dòng)機(jī)檢修保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)14水泵檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)15柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)16消防設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)17樓宇智能設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)18二次供水管理制度19柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)20機(jī)電設(shè)備設(shè)施緊急情況處理與安全措施21工程部材料存儲(chǔ)、領(lǐng)用管理制度26工作質(zhì)量記錄表單工作日志27發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄（含試運(yùn)行）28設(shè)備維修記錄29消防設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄水泵30水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄32供配電設(shè)備保養(yǎng)記錄33煤氣站保養(yǎng)記錄34監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄35水池（箱）清洗及消毒記錄表36水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表37水池（箱）加藥記錄38供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄39發(fā)電機(jī)日常維護(hù)記錄40煤氣房（站）運(yùn)行維護(hù)記錄41水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄42方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)工程部組織架構(gòu)與職能文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0 第1頁(yè)共1頁(yè)物業(yè)公司機(jī)電工程師維修組管理組運(yùn)行組元美廣場(chǎng)鴻福廣場(chǎng)福民新苑金澳花園城市花園泰豐大廈東升大廈弱電技術(shù)員土建技術(shù)員水電技術(shù)員電梯技術(shù)員消防技術(shù)員管理處工程部（主管/領(lǐng)班）綜合電工土建泥水工綜合電工工程部職能一、 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)二、 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主室內(nèi)有償維修服務(wù)與無(wú)償維修服務(wù)三、 負(fù)責(zé)對(duì)外委設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)單位的監(jiān)督管理四、 負(fù)責(zé)與外部工程維修保養(yǎng)工作的溝通聯(lián)絡(luò)、維修保養(yǎng)方案的提供方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)工程部主管崗位職責(zé)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01、負(fù)責(zé)工程部員工思想品德教育和工作監(jiān)督考核。2、落實(shí)安全防范、勞動(dòng)保護(hù)措施，防止安全事故的發(fā)生。3、督促本部員工嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)，安全操作規(guī)程，每天應(yīng)檢查運(yùn)行記錄、工作日志，不定時(shí)檢查各崗位工作執(zhí)行情況。4、組織、調(diào)配本部員工對(duì)小區(qū)房屋公共部分、所屬公共設(shè)備設(shè)施的維修、搶修工作，并作技術(shù)上的指導(dǎo)。5、按照公司工程部設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程要求，組織安排重要設(shè)備設(shè)施的檢修保養(yǎng)。做好保養(yǎng)作業(yè)計(jì)劃，備件計(jì)劃，報(bào)管理處主任審批后組織實(shí)施。使所保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施達(dá)到“三干凈”（機(jī)房干凈、設(shè)備干凈、場(chǎng)地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、和“五良好”（設(shè)備緊固良好、設(shè)備密封良好、設(shè)備性能良好、設(shè)備潤(rùn)滑良好、設(shè)備調(diào)試良好）。6、對(duì)客戶提出的維修、整修事項(xiàng)進(jìn)行分析、確認(rèn)，并跟蹤服務(wù)。7、負(fù)責(zé)收集、保管重要設(shè)備（發(fā)電機(jī)、電梯、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)等）的技術(shù)資料；建立設(shè)備臺(tái)帳，做好設(shè)備的檔案管理。8、按有關(guān)檢查頻率標(biāo)準(zhǔn)組織工程人員檢查簽到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，定期普查小區(qū)、大廈的管道、線路；保障物業(yè)道路、樓頂天面、下水道、排水溝以及其他配套設(shè)施的通暢、完好，各種管網(wǎng)無(wú)銹蝕、電氣線路無(wú)亂拉亂接現(xiàn)象。9、檢查小區(qū)水、電用量情況、節(jié)約成本。10、對(duì)解決不了的事項(xiàng)、設(shè)備技術(shù)故障及時(shí)匯報(bào)上級(jí)，盡快組織技術(shù)力量處理。11、按時(shí)按質(zhì)完成上級(jí)交辦的其他工作。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)工程部領(lǐng)班崗位職能文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01、貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格遵守并督促本部員工遵守崗位責(zé)任制、安全操作規(guī)程。2、每天應(yīng)檢查工作運(yùn)行記錄、工作日志，檢查各崗位工作執(zhí)行情況。3、落實(shí)安全防范、勞動(dòng)保護(hù)措施，防止安全事故的發(fā)生。4、保障所轄區(qū)域的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、使用正常，水、電、氣等能源的正常供給。5、每月組織全班人員檢查一次小區(qū)、大廈的管道、線路；保障物業(yè)道路、樓頂天面、下水道、排水溝以及其他配套設(shè)施的通暢、完好，各種管網(wǎng)無(wú)銹蝕、電氣線路無(wú)亂拉亂接現(xiàn)象。6、按照工程部設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程的要求和規(guī)定的保養(yǎng)周期，做好重要設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)計(jì)劃，備件計(jì)劃，報(bào)管理處主任審批后組織實(shí)施。做好相關(guān)的保養(yǎng)記錄。使所保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施達(dá)到“三干凈”（機(jī)房干凈、設(shè)備干凈、場(chǎng)地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、和“五良好”（設(shè)備緊固良好、設(shè)備密封良好、設(shè)備性能良好、設(shè)備潤(rùn)滑良好、設(shè)備調(diào)試良好）。7、負(fù)責(zé)對(duì)所轄物業(yè)范圍內(nèi)各設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的日常巡視檢查、維護(hù)保養(yǎng)，檢查監(jiān)控、消防、供電、配電、供水、運(yùn)輸、排水等系統(tǒng)的日常工作狀況，做出檢修安排，保證檢查的記錄詳實(shí)。8、發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障及時(shí)處理，記錄維修結(jié)果。9、接受業(yè)主、租戶室內(nèi)的維修要求，做好有償服務(wù)工作。10、負(fù)責(zé)收集、保管重要設(shè)備的技術(shù)資料。建立設(shè)備檔案。11、負(fù)責(zé)公共用工具、測(cè)量?jī)x表的管理。12、負(fù)責(zé)外委保養(yǎng)工作的跟進(jìn)及督促，并在保養(yǎng)記錄和維修記錄上簽名、提出意見(jiàn)或建議13、未設(shè)主管的物業(yè)項(xiàng)目，工程領(lǐng)班行使工程部主管的職責(zé)。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)綜合電工崗位職責(zé)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01、安全用電，熟練掌握廣場(chǎng)內(nèi)高低壓配電系統(tǒng)的操作和應(yīng)急維修技能。2、上下班前記錄好柴油位，清點(diǎn)工程部各文具和公共工具，發(fā)現(xiàn)不對(duì)時(shí)應(yīng)及時(shí)上報(bào)，否則承擔(dān)遺失造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。3、每天不少于兩次對(duì)發(fā)電機(jī)、高低壓配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等做好日常維護(hù)巡查工作,做好維護(hù)運(yùn)行記錄。4、每天每隔兩小時(shí)巡查生活水泵房，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)及時(shí)上報(bào)。5、每周對(duì)上述設(shè)備房進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)，保證設(shè)備設(shè)施干凈、無(wú)銹蝕。6、檢查廣場(chǎng)內(nèi)外公共照明，房屋配套設(shè)施，接到維修通知10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。一般故障一小時(shí)內(nèi)修復(fù)。7、 配合其他同事完成維修和安裝工作。8、按照有償服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，為有需求的住戶做好水電有償服務(wù)工作。9、配合酒店工程部維護(hù)好酒店工程事宜。10、協(xié)助好外單位進(jìn)場(chǎng)維修安裝，并監(jiān)督其工程質(zhì)量。11、遇到突發(fā)性停電，應(yīng)在10分鐘內(nèi)起動(dòng)發(fā)電機(jī)，并知會(huì)相關(guān)人員。運(yùn)行中的發(fā)電機(jī)應(yīng)每隔一小時(shí)記錄其運(yùn)行參數(shù)； 12、記錄好當(dāng)天所用物料和工作日記，并主動(dòng)匯報(bào)給領(lǐng)班。13、上級(jí)交辦的其他工作。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)土建泥水工崗位職責(zé)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01、 負(fù)責(zé)小區(qū)道路、公共通道、游樂(lè)場(chǎng)、樓頂天面、園林景觀、地下車(chē)庫(kù)、公用衛(wèi)生間、內(nèi)庭、門(mén)窗等房屋維修工程的滲、漏、破損、銹蝕等方面的維護(hù)修繕。2、 積極處理應(yīng)急事件,加強(qiáng)各處的巡查,做到發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及時(shí)處理.重大問(wèn)題應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)。3、 每周一對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有地漏口進(jìn)行一次檢查,保證暢通.4、 每月第一周檢查一次各處的下水管道. 5、 每季第一周清理一次各處的沙井。6、 提出化糞池季、年度清理要求，報(bào)管理處主任安排處理。7、 以上檢查清理工作均應(yīng)記錄在當(dāng)天的工作日記上。8、 負(fù)責(zé)業(yè)主室內(nèi)小修小補(bǔ)、渠廁疏通、協(xié)助漏水檢查與診斷有條件的可以進(jìn)行維修施工或輔助外委維修單位施工。9、 上級(jí)交辦的其他工作。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)電梯機(jī)房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0一、每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房?jī)?nèi)及通道不得堆放雜物。二、保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過(guò)40。C。三、保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤(pán)車(chē)工具掛于顯眼處。四、毗鄰水池的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。五、機(jī)房門(mén)窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)允許禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。六、電梯困人救援規(guī)程和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。七、按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。八、每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01.發(fā)電機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。2.工程維修人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查。3.平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位，冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)用油量。4.發(fā)電機(jī)每星期空載試運(yùn)行一次，運(yùn)行時(shí)間不大于15分鐘，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)起動(dòng)狀態(tài)。5.發(fā)電機(jī)一旦啟動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房觀查，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常。6.嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。7.定期清掃發(fā)電機(jī)房，保證機(jī)房和設(shè)備的整潔，發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。8.加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí)，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)中央空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0一、空調(diào)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，未經(jīng)許可禁止非工作人員入內(nèi)。二、保持機(jī)房?jī)?nèi)良好的通風(fēng)和照明。三、保持機(jī)房運(yùn)行時(shí)，值班員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)狀態(tài)是否正常，如有異常應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并做記錄。四、定期清洗系統(tǒng)的過(guò)濾網(wǎng)和過(guò)濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。五、每周對(duì)主、副機(jī)和機(jī)房進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的消殺滅鼠工作。六、每半年對(duì)主、副機(jī)進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機(jī)組的良好運(yùn)行。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)高低壓配電房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/01.配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對(duì)其定時(shí)巡視。2.未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的許可，非工作人員不得入內(nèi)。3.巡視電工必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。4.巡視時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確記錄電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示讀數(shù)。經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無(wú)塵。5.配電設(shè)備的倒閘操作由電工單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。6.因故須停某部份負(fù)荷時(shí)，應(yīng)提前一天向使用該部份負(fù)荷的用戶發(fā)出停電通知。7.對(duì)突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過(guò)電話向用戶作出解釋。8.經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。9.做好配電房的防水、防潮工作，不能有滲漏情況，嚴(yán)防蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)生活/消防/純水水泵房管理規(guī)定文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0水泵房是提供住戶生活用水，大廈消防用水的關(guān)鍵部位，直接關(guān)系到業(yè)主的生活和生命財(cái)產(chǎn)安全，因此必須加強(qiáng)管理，確保供水正常。1.當(dāng)班工程維修技術(shù)員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵管道、接頭和閥門(mén)有無(wú)滲漏水并做好記錄。2.經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。3.在正常情況下，生活泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。4.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動(dòng)。5.水泵房每星期必須打掃一次，確保水泵房地面和設(shè)備外表的清潔。6.水池觀察口應(yīng)加蓋上鎖，透氣管應(yīng)用沙布包扎，以防雜物掉入水池中。7.按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。8.保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)管理處工程維修有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1安裝窗玻璃，落地玻璃20-30元/臺(tái)不含材料2安裝排風(fēng)扇25元/臺(tái)不含材料3安裝毛巾架、掛畫(huà)、安裝門(mén)鈴5元/個(gè)不含材料4安裝抽油煙機(jī)30元/臺(tái)不含材料5拆窗式空調(diào)40元/套不含材料6安裝窗式空調(diào)150元/臺(tái)不含材料7安裝分體式空調(diào)250元/臺(tái)不含材料8安裝日光燈、消毒柜20元/臺(tái)不含材料9更換漏電開(kāi)關(guān)、水閥15元/個(gè)不含材料10拆熱水器20元/臺(tái)不含材料11拆抽油煙機(jī)20元/臺(tái)不含材料12安裝窗簾、拉簾15元/個(gè)不含材料13安裝熱水器50元/個(gè)不含材料14更換馬桶水箱配件20元/次不含材料15檢修電路10元/小時(shí)/人不含材料16疏通下水管道（主管）60元/次不含材料17修理更換開(kāi)關(guān)、插座、電話盒10元/個(gè)不含材料18修理門(mén)鎖10元/把不含材料19更換普通水龍頭、軟管5元/次不含材料20疏通洗臉盒、洗菜盆下水、地漏30元/次不含材料21疏通蹲、坐廁50元/次不含材料22安裝吊扇、壁扇15元/臺(tái)不含材料23更換燈管、燈泡5元/次不含材料注：以上價(jià)格為參考價(jià)，如遇管理處能維修的其他項(xiàng)目或維修難度較大的特殊情況，其收費(fèi)與業(yè)主商定 方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)低壓電氣控制屏（柜）檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-01 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的： 規(guī)范保養(yǎng)檢修工作，使保養(yǎng)工作落到實(shí)處。二、適應(yīng)范圍：適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有系統(tǒng)的低壓控制箱、柜、屏的檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：低壓電氣控制屏應(yīng)每年保養(yǎng)一次，工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)1、 拆下空氣開(kāi)關(guān)塑料外殼，清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，滅弧罩應(yīng)無(wú)破裂 2、 檢查觸頭表面應(yīng)無(wú)燒蝕，如燒蝕1/3則應(yīng)將其更換3、 用1000V搖表測(cè)量相間絕緣，電阻應(yīng)不低于100M4、 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分應(yīng)無(wú)阻滯2交流接觸器1、 拆卸交流接觸器，清除觸點(diǎn)表面的氧化膜，燒蝕嚴(yán)重的應(yīng)更換2、 動(dòng)觸點(diǎn)與彈簧動(dòng)作靈活，復(fù)位正常3、 清潔鐵芯上的油污及臟物；短路環(huán)無(wú)斷裂，通電運(yùn)行應(yīng)無(wú)電磁噪音3熱繼電器1、 檢查熱繼電器上電流整定值應(yīng)與電動(dòng)機(jī)額定電流相符2、 熱繼電器的導(dǎo)線接頭處無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換3、 復(fù)位按鈕能正常復(fù)位4自耦減壓器1、 用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5M,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理2、 外殼應(yīng)可靠接地，如有松動(dòng)則擰緊，銹蝕則應(yīng)除銹5中間繼電器、信號(hào)繼電器1、模擬試驗(yàn)中間繼電器、信號(hào)繼電器 。檢驗(yàn)二者的動(dòng)作應(yīng)可靠，輸出信號(hào)應(yīng)正確，如不符合要求則應(yīng)更換同型號(hào)的繼電器。6電容器1、 將電容器逐個(gè)放電后接地2、 電容器應(yīng)無(wú)漏油，空鼓現(xiàn)象3、 測(cè)量電容器容量、電流其值小于額定值50，均不符合要求，應(yīng)更換7信號(hào)燈、指示儀表1、 通電后各信號(hào)燈正常2、 各指示儀表指示正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則更換8清理清潔 1、用壓縮空氣或干凈干抹布、毛刷清潔柜內(nèi)所有元器件，控制柜外殼清潔，柜內(nèi)線路整潔、無(wú)積塵、雜物2、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕變色的接頭應(yīng)更換五、相關(guān)文件：低壓配電裝置保養(yǎng)維護(hù)作業(yè)規(guī)程供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū) 異步電動(dòng)機(jī)檢修保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-02 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范電動(dòng)機(jī)的檢修保養(yǎng)工作。二、適應(yīng)范圍：適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)的所有系統(tǒng)電動(dòng)機(jī)的檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：物業(yè)區(qū)域內(nèi)異步電動(dòng)機(jī)應(yīng)每年進(jìn)行1次保養(yǎng)，由工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。 四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)1電動(dòng)機(jī)解體，檢查定子鐵心及繞組，并除塵清掃1、 鐵心及繞組無(wú)過(guò)熱情況。無(wú)絕緣老化變色2、 鐵心硅鋼片無(wú)松動(dòng)、槽楔無(wú)松動(dòng)、老化變色3、 定子無(wú)灰塵，通風(fēng)槽清潔無(wú)油膩4、 定子各處螺絲無(wú)松動(dòng)5、 定子引線及連線焊接無(wú)過(guò)熱變色情況6、 定子絕緣電阻符合規(guī)定要求，繞組間的絕緣電阻不低于0.5M7、 定子線圈在槽內(nèi)無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象2轉(zhuǎn)子檢查及清掃1、 籠型轉(zhuǎn)子無(wú)斷條情況，導(dǎo)體在槽內(nèi)無(wú)松動(dòng)，端部焊接牢固2、 轉(zhuǎn)子線圈及鐵心無(wú)灰塵、油污3風(fēng) 扇1、 轉(zhuǎn)子風(fēng)扇葉片無(wú)變形，無(wú)裂紋2、 螺釘緊固3、 風(fēng)扇應(yīng)清潔無(wú)污物和其他雜物4檢查清洗軸承1、 軸承清洗后加入合格的潤(rùn)滑脂2、 軸承無(wú)磨損，嚴(yán)重磨損應(yīng)更換3、 軸承轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)聲音均勻無(wú)雜音4、 軸承不漏油5機(jī)殼及外部1、 端蓋及外科殼無(wú)破裂2、 外部接地線符合要求，無(wú)斷股情況3、 零附件完整，螺絲緊固五、相關(guān)文件：給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)水泵檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-03 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范水泵檢修保養(yǎng)活動(dòng)。二、適應(yīng)范圍：適應(yīng)物業(yè)轄區(qū)所有水泵的檢修保養(yǎng)。 三、人員職責(zé)：物業(yè)區(qū)域內(nèi)異步電動(dòng)機(jī)應(yīng)每年進(jìn)行1次保養(yǎng)，由工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。 四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)1水泵解體，檢查水泵軸、葉輪、軸承1、 水泵軸應(yīng)正直無(wú)彎曲，軸鍵槽應(yīng)無(wú)磨損，鍵銷角度平整 2、 軸鍵槽、鍵銷磨損嚴(yán)重應(yīng)更換3、 清理葉輪表面銹蝕，葉輪無(wú)裂紋無(wú)破損，破損的葉輪應(yīng)更換 4、 軸承轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)聲音均勻無(wú)雜音，軸承磨內(nèi)圓、磨外圓均應(yīng)更換5、 軸承用柴油清洗后，加入合格的潤(rùn)滑脂2檢查聯(lián)軸器5、 更換水泵聯(lián)軸器橡膠墊6、 聯(lián)軸器無(wú)裂紋、磨損3檢查水泵房10米以內(nèi)的閘閥、止回閥、浮球閥1、拆卸清理止回閥閥芯，閥芯銹蝕嚴(yán)重的更換 2、閘閥轉(zhuǎn)動(dòng)、升降應(yīng)靈活，閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑、防銹 4、檢查閘閥、止回閥密封膠墊， 壓扁的、無(wú)彈性的等不符合要求的密封膠墊應(yīng)更換 5、檢查浮球閥連桿、浮球、連桿插銷6、清除液位控制器壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松馳則應(yīng)擰緊 4檢查遠(yuǎn)傳壓力表1、表內(nèi)無(wú)積水，調(diào)試上下限壓力值，指針轉(zhuǎn)動(dòng)靈活2、緊固信號(hào)線端子接頭3、偏差很大的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)更換。五、相關(guān)文件：給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程水泵房運(yùn)行記錄表 方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-04 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)活動(dòng)。二、適應(yīng)范圍：此標(biāo)準(zhǔn)適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)發(fā)電機(jī)的維護(hù)、檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：柴油發(fā)電機(jī)的維護(hù)保養(yǎng)每年一次，由工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1檢查機(jī)油平面1、 應(yīng)在停機(jī)15分鐘后，機(jī)油流回到油底殼時(shí)檢查2、 用柴油機(jī)的機(jī)油尺檢測(cè)機(jī)油平面，保持機(jī)油平面接近機(jī)油尺“H”標(biāo)記處2檢查冷卻系統(tǒng)1、 檢查冷卻液平面只有在冷卻系統(tǒng)冷卻后才可進(jìn)行2、 保持冷卻液加滿到工作平面，距水箱口15CM處3檢查進(jìn)氣管各連接處1、卡箍應(yīng)緊固，軟管無(wú)龜列、磨損和其他損傷4檢查皮帶1、在皮帶中段加40N壓力，皮帶應(yīng)能按下12mm左右，太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整5檢查蓄電池1、 檢查蓄電池液位應(yīng)在極板上15mm左右2、 電池正、負(fù)極接線柱無(wú)腐蝕或松動(dòng)3、 蓄電池電壓24V6更換機(jī)油及機(jī)油濾清器1、 啟動(dòng)柴油機(jī)達(dá)到工作溫度74，停機(jī)后從油底殼部卸下放油螺栓，放出機(jī)油2、 將放油螺栓裝回?cái)Q緊3、 向曲軸箱中加入新的機(jī)油，至機(jī)油尺上的“H”字符位標(biāo)記處4、 擰下機(jī)油濾清器，將更換后的新機(jī)油濾清器注滿新機(jī)油后裝上，用手?jǐn)Q緊到密封墊與濾清器接觸位置，再擰緊1/2或3/4圈5、 啟動(dòng)柴油機(jī)發(fā)電機(jī)，目檢有無(wú)漏油現(xiàn)象6、 停下柴油機(jī)，等15分鐘待機(jī)油流回油底殼以后，重新用機(jī)油尺檢查機(jī)油平面，標(biāo)準(zhǔn)位置應(yīng)在接近“H”字符標(biāo)記處7更換柴油濾清器、水濾清器、空氣濾清器1、 擰下柴油濾清器、將更換后的新濾清器注滿干凈柴油裝上，安裝方法同機(jī)油濾清器2、 水濾清器可直接安裝，不需另外加水3、 空氣濾清器安裝前應(yīng)先清潔空氣濾清器接口或集塵盤(pán)再進(jìn)行安裝。8清洗水箱1、 配制清洗溶液：由150g苛性鈉，加6升水構(gòu)成2、 清洗前先將冷卻系統(tǒng)水全部放盡，清潔水箱外表的灰塵、油漬3、 然后將配好的等量的清洗液加入水箱，停留8-12小時(shí)，再運(yùn)轉(zhuǎn)柴油機(jī)，在水溫達(dá)到165（74）后停機(jī)，放水4、 清洗完畢加入清潔的軟水灌滿水箱并加入防銹劑。 發(fā)電機(jī)功率在150KW加2支，300KW加2-4支，400KW加4-8支，（按每支防銹劑0.475升的容量規(guī)格計(jì)算）。五、相關(guān)文件：柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)記錄表方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)消防設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-05 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范消防設(shè)備的檢修工作，保障保養(yǎng)質(zhì)量二、適應(yīng)范圍：此標(biāo)準(zhǔn)適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有系統(tǒng)的低壓控制箱、柜、屏的檢修、保養(yǎng)。三、人員職責(zé)：消防檢修保養(yǎng)每季一次。由管理處工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施作業(yè)。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)1檢查消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)控制柜1、 觸摸屏或顯示屏操作、顯示正常2、 手動(dòng)、自動(dòng)狀態(tài)，聯(lián)動(dòng)控制屏輸出、輸入指示燈顯示無(wú)誤，并能使控制終端動(dòng)作3、 打印機(jī)能及時(shí)打印報(bào)警信息4、 各控制回路無(wú)短路、接地現(xiàn)象5、 系統(tǒng)接地電阻46、 柜內(nèi)線路整潔、清潔無(wú)塵2檢查模塊1、 測(cè)量總線應(yīng)有信號(hào)電壓DC18-24V，模塊工作電壓應(yīng)有DC18-24V2、 手動(dòng)啟動(dòng)控制臺(tái)的水泵、風(fēng)機(jī)、等設(shè)備，聯(lián)動(dòng)控制器有反饋信號(hào)燈亮3檢查地下室感煙、感溫探測(cè)器1、 探測(cè)器工作指示燈亮，用煙霧、熱量模擬測(cè)試，主機(jī)能接受火災(zāi)信息2、 探測(cè)器表面無(wú)塵。4排煙、送風(fēng)設(shè)備1、 手動(dòng)操作排煙閥，開(kāi)啟靈活2、 排煙、送風(fēng)管道無(wú)破損、銹蝕3、 手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常5防火卷簾門(mén)1、 按鈕緊固，手動(dòng)操作卷簾運(yùn)行正常。上下限位開(kāi)關(guān)動(dòng)作正常2、 導(dǎo)軌、卷簾無(wú)變形、銹蝕6電梯迫降1、模擬火災(zāi)信號(hào)測(cè)試，電梯能自動(dòng)迫降7應(yīng)急指示燈1、 直觀目測(cè)，綠色指示燈亮2、 按下試驗(yàn)按鈕，應(yīng)急燈亮8消防栓、消防噴淋1、 電機(jī)、水泵的檢修保養(yǎng)按異步電動(dòng)機(jī)的檢修保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和水泵的檢修保養(yǎng)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行2、 管道、接頭處無(wú)銹蝕、漏水，消防栓箱無(wú)漏水五、相關(guān)文件：消防設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)樓宇智能設(shè)備檢修保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-06 版本/狀態(tài)：A/0一、文件目的：規(guī)范樓宇智能設(shè)備檢修保養(yǎng)工作。二、適應(yīng)范圍：適應(yīng)物業(yè)小區(qū)弱電設(shè)備的檢修保養(yǎng)。 三、人員職責(zé)：保養(yǎng)頻度半年一次。工程主管（領(lǐng)班）帶領(lǐng)本部電工實(shí)施。四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1A）監(jiān)控主機(jī)1、 顯示屏畫(huà)面清晰，錄像適時(shí)、回放無(wú)阻滯，錄像存儲(chǔ)時(shí)間為7天2、 視頻電纜編號(hào)清楚、完整；電纜整潔、整齊3、 清掃散熱風(fēng)扇，機(jī)箱內(nèi)外應(yīng)無(wú)灰塵B）攝像機(jī)1、 鏡頭、鏡面清晰無(wú)塵2、 外殼、支架無(wú)銹蝕，螺絲緊固3、 防雨、防塵罩密封良好C）線路1、 管線通暢，固定良好，管口應(yīng)密封2樓宇對(duì)講A）管理機(jī)（主機(jī)）1、 接聽(tīng)聲音清楚、明亮，按鍵靈敏，外觀清潔2、 與門(mén)口機(jī)、單元機(jī)無(wú)通訊障礙3、 在單元房?jī)?nèi)手動(dòng)試驗(yàn)分機(jī)緊急求助按鈕，主機(jī)能接收到反饋信息4、 接線端子緊固、無(wú)松動(dòng) B）門(mén)口機(jī)1、 IC卡感應(yīng)線圈感應(yīng)靈敏，喇叭聲音清晰2、 電控鎖開(kāi)鎖順利，開(kāi)鎖聲音清脆3、 按鍵靈敏、無(wú)缺4、 與管理機(jī)、單元分機(jī)通訊正常5、 接線端子緊固、無(wú)松動(dòng)3停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)A）主機(jī)1、外觀清潔，線路整齊2、 顯示屏畫(huà)面清晰，錄像適時(shí)、回放無(wú)阻滯，錄像存儲(chǔ)時(shí)間為7天3、 清掃散熱風(fēng)扇，機(jī)箱內(nèi)外應(yīng)無(wú)灰塵B）道閘1、 道閘升降靈活2、 調(diào)整彈簧拉力，適應(yīng)道閘上下應(yīng)力的要求3、 檢查蝸輪蝸桿潤(rùn)滑油，啟動(dòng)電機(jī)，蝸輪蝸桿轉(zhuǎn)動(dòng)應(yīng)無(wú)異常聲音五、相關(guān)文件： 方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)二次供水管理制度文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-07 版本/狀態(tài)：A/0（1）工程部主管管每月5日之前檢查小區(qū)內(nèi)每個(gè)水池，將檢查情況記錄在自己的工作日志上。（2）二次供水管理由水泵房機(jī)電維修人員專職負(fù)責(zé)。水泵房機(jī)電維修員必須持有衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證。（3）每個(gè)水池應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無(wú)滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水池周?chē)绊斏w應(yīng)清潔干凈。（4）水池應(yīng)每隔4個(gè)月清洗、消毒一次，清洗員必須持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證。（5）清洗消毒水池時(shí)應(yīng)提前兩天通知公共事務(wù)部，由公務(wù)部通知有關(guān)用不著水部門(mén)和用戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。2.水池清洗消毒安全注意事項(xiàng)（1）在水池內(nèi)作業(yè)時(shí)，光源需采用36V以下安全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。（2）抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開(kāi)關(guān)，漏電開(kāi)關(guān)應(yīng)提前試驗(yàn)并確認(rèn)開(kāi)關(guān)可靠。（3）水池消毒人員需戴防護(hù)眼鏡和口罩，未經(jīng)試驗(yàn)水池中有無(wú)氧氣前，不得進(jìn)入水池。如果在水池內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)馬上離開(kāi)水池到外面呼吸新鮮空氣。（4）上下水池時(shí)應(yīng)把緊扶手、踩穩(wěn)不銹鋼梯，嚴(yán)防跌落。3.水池清洗消毒前的準(zhǔn)備工作（1）1：100滅菌凈水溶液或市衛(wèi)生防疫站配制的消毒液。（2）潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒。（3）掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。4.水池清洗消毒程序（1）排放水 排放水應(yīng)提前關(guān)閉水池進(jìn)水閥，讓水池水位用到接近消防用水水位，以免浪費(fèi)；為確保用戶正常用水，排放干水池的時(shí)間應(yīng)控制在1.5小時(shí)以內(nèi)。（2）清洗消毒清洗：鏟出水池內(nèi)泥沙及各種沉淀物；用掃把或尼龍刷從水池頂部、四周墻壁、底部依次反復(fù)刷洗；如果仍未洗干凈應(yīng)再進(jìn)行刷洗直至干凈為止。消毒：用掃把或尼龍刷蘸取1：100滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消毒水溶液，依次反復(fù)刷洗消毒；之后將水池蓋好封閉半小時(shí)；用清水沖洗一遍整個(gè)水池，排出消毒水溶液重復(fù)用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液注水：清洗消毒工作全部結(jié)束后，清理收拾好所有工具。打開(kāi)閘閥向水池內(nèi)注水，達(dá)到調(diào)定的水位后加蓋上鎖。5.取樣送檢（1）用干凈的礦泉水瓶從水也中部提取500ml水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽上應(yīng)寫(xiě)明送栓單位及送樣日期。（2）水樣當(dāng)天由機(jī)電處主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測(cè)。（3）如果檢測(cè)不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池直至合格為止。6.記錄存檔水池清洗消毒工作全部結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情史記錄在水池清洗消毒記錄表內(nèi)，并于每次小區(qū)全部水池清洗消毒工作結(jié)束后三天內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)把記錄整理成冊(cè)交機(jī)電處存檔，保存期為兩年。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-08 版本/狀態(tài)：A/0 檢查機(jī)油平面：用柴油機(jī)的機(jī)油尺檢測(cè)機(jī)油平面。為了得到精確的讀數(shù)，應(yīng)在停機(jī)15分鐘后，機(jī)油流回到油底殼時(shí)檢查，盡可能的保持機(jī)油平面接近機(jī)油尺“H”標(biāo)記處。3、 檢查冷卻系統(tǒng)：保持冷卻液加滿到工作平面。檢查冷卻液平面只有在冷卻系統(tǒng)冷卻后才可進(jìn)行。4、 檢查進(jìn)氣管各連接處；卡箍應(yīng)緊固，軟管無(wú)龜列、磨損和其他損傷。5、 檢查皮帶： 在皮帶中段加40N壓力，皮帶應(yīng)能按下12mm左右，太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。更換機(jī)油及機(jī)油濾清器：當(dāng)柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行250小時(shí)后，或目測(cè)機(jī)油發(fā)黑、機(jī)油中含金屬屑，手捻機(jī)油，有細(xì)微顆粒時(shí)，均應(yīng)更換機(jī)油。更換機(jī)油的程序是：a)、啟動(dòng)柴油機(jī)達(dá)到工作溫度74，停機(jī)后從油底殼部卸下放油螺栓，放出機(jī)油。b)、將放油螺栓裝回?cái)Q緊。c)、6、 發(fā)電機(jī)運(yùn)行滿250小時(shí)，檢查機(jī)油濾清器、柴油濾清器、水濾清器、如必要時(shí)更換。7、 清理水箱中的積垢，檢查易磨損和易松動(dòng)的外部零件。8、 做好巡視檢查做好保養(yǎng)記錄。9、 保持通風(fēng)良好設(shè)備房不超過(guò)40。10、 定期清理發(fā)電機(jī)設(shè)施，確保無(wú)積塵、無(wú)鼠害。11、 加強(qiáng)防火管理意識(shí)，確保機(jī)房消防設(shè)備齊全。12、 做好防腐工作，每年修補(bǔ)油漆，標(biāo)識(shí)完好。13、 管理制度完善，保持發(fā)電機(jī)無(wú)滲漏。14、 嚴(yán)禁將金屬物、工具等放置或遺留發(fā)電機(jī)上，以防事故發(fā)生。15、 應(yīng)將每次出現(xiàn)的故障原因和排除方法，進(jìn)行記錄供下次檢修時(shí)參考。發(fā)電機(jī)檢查內(nèi)容一、 開(kāi)機(jī)前檢查1、 檢查機(jī)油、柴油、冷卻水是否足夠是否合乎要求。2、 檢查發(fā)電機(jī)有無(wú)滲漏情況。3、 檢查電池接頭有無(wú)松動(dòng)、銹蝕、電力是否充滿。4、 檢查發(fā)電機(jī)組是否有積塵。5、 檢查機(jī)油、品質(zhì)有無(wú)異常，是否超期使用。二、 開(kāi)機(jī)后檢查1、 觀察各儀表的讀數(shù)是否正常，排氣煙色變化情況是否正常。2、 “聽(tīng)”發(fā)電機(jī)發(fā)出的聲音是否有變化情況，有無(wú)異常振動(dòng)。3、 “嗅”憑感覺(jué)的嗅覺(jué)嗅出柴油機(jī)是否出現(xiàn)異常氣味的地方。4、 避免長(zhǎng)時(shí)間在80%額定負(fù)載以上的情況下運(yùn)行。5、 手觸摸電球外殼溫度有無(wú)異常。6、 當(dāng)判斷有較大故障或柴油機(jī)突然自行停車(chē)時(shí)，應(yīng)及時(shí)檢修，以防事故擴(kuò)大。方中物業(yè)管理有限公司工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施緊急情況處理與安全措施文件編號(hào)：FZ-WY-GC-WI-09 版本/狀態(tài)：A/0一、 停電和電力故障的緊急處理1、 若電力公司預(yù)先通知小區(qū)暫時(shí)停電，應(yīng)立即將詳情和有關(guān)文件呈交主管。2、 將有關(guān)停電通知預(yù)先張貼在大廳明顯處。3、 當(dāng)供電恢復(fù)時(shí)，管理員必須與電工技術(shù)人員檢查小區(qū)內(nèi)所有電掣的正常動(dòng)作情況，如有損壞，須立即報(bào)告主管，安排修理，檢查備用發(fā)電機(jī)，準(zhǔn)備發(fā)電。4、 必須隨時(shí)準(zhǔn)備電筒和其他照明物品，以便晚間突然發(fā)生停電時(shí)使用。5、 當(dāng)小區(qū)晚間發(fā)生突然停電事故時(shí)，管理員應(yīng)立即通知主管及控制中心，安排工程部人員維修，并通知住戶或業(yè)主有關(guān)停電情況，防止偷盜和搶掠，必要時(shí)應(yīng)關(guān)閉大閘。二、 爆喉及水箱過(guò)滿的緊急處理1、 檢查漏水的準(zhǔn)確位置，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。若不能制止時(shí)即尋求支援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止范圍擴(kuò)散。2、 觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備，如電力變壓房，升降機(jī)，電線槽等。3、 利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機(jī)等設(shè)備，并須將升降機(jī)立即升上最高樓層。以免被水浸濕而使機(jī)件受損。4、 利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。5、 如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報(bào)保險(xiǎn)金問(wèn)題，須拍照片以作日后存檔及證明。6、 通知清潔部清理現(xiàn)場(chǎng)積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶。7、 日常巡邏時(shí)，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物、塑料袋，隨時(shí)加以清理干凈，以免堵塞。8、 如咳地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須準(zhǔn)備足夠沙包，作為爆水喉及雨季使用。三、 供電設(shè)備事故應(yīng)急處理1、 觸電處置：發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救。（1）、拉開(kāi)電源開(kāi)關(guān)、拔去插頭或熔斷器，用干燥的木棒、竹竿移開(kāi)電線或用絕緣工具（平 口鉗、斜口鉗等）剪斷電線；（2）、用干燥的衣服或絕緣塑料布?jí)|住觸電者，將其脫離電源；（3）、防止觸電者在斷電后跌倒。如果觸電者尚未失去知覺(jué)，必須讓其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行診治，密切注意其癥狀變化；（4）、如果觸電者已失去知覺(jué)，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其呼吸通暢；若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院；（5）、如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳已停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)基是行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行，直到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場(chǎng)救治 為止。雷暴及颶風(fēng)的緊急處理1、 必須檢查大廈所有門(mén)窗是否關(guān)上及牢固。2、 必須檢查天臺(tái)所有水箱蓋是否上鎖及牢固。3、 擦窗機(jī)關(guān)上電源，放在安全地方。4、 天臺(tái)上雜物及材料，必須清理及停放牢固。5、 檢查排水渠道是否暢通。6、 風(fēng)暴降臨，應(yīng)做好以下工作；（1）、關(guān)閉公共地方的窗戶。若有需要，可加上膠紙。（2）、檢查各處排水道，確保無(wú)泥沙、雜物及塑料袋淤塞。（3）、在大廳告示牌上貼上臺(tái)風(fēng)警告標(biāo)貼，通知住戶或業(yè)主留意關(guān)閉窗戶，收妥曬臺(tái)上花盆、衣服等。（4）、在大廳明顯處張貼或豎立路滑標(biāo)志。（5）、建筑物外有維修棚架，擦窗機(jī)等，應(yīng)通知建造商采取防風(fēng)措施。（6）、準(zhǔn)備清理水浸工具及防護(hù)用品，如沙包等。（7）、持續(xù)收聽(tīng)氣名象臺(tái)發(fā)布有關(guān)臺(tái)風(fēng)消息，應(yīng)參照水浸緊急事件處理。四、 易燃?xì)庑菪孤┑木o急處理1、 當(dāng)接到懷疑泄漏易燃?xì)怏w報(bào)告時(shí)，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)查看究竟。2、 抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，敲門(mén)進(jìn)入后，不可開(kāi)燈開(kāi)風(fēng)扇及任何電掣。必須立即打開(kāi)所有窗門(mén)，關(guān)閉煤氣或石油氣掣。嚴(yán)禁現(xiàn)場(chǎng)吸煙。3、 通知所有人離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，有關(guān)人員到場(chǎng)檢查，勸阻圍觀人員撤離現(xiàn)場(chǎng)。4、 如發(fā)現(xiàn)有受傷不適者，應(yīng)小心妥善處理，等待救護(hù)人員及警務(wù)人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。5、 在平時(shí)巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕。遇有不尋常氣體味道時(shí)，應(yīng)小心處理。對(duì)煤氣及石油氣總掣的位置和開(kāi)關(guān)方法應(yīng)了解和掌握。6、 將詳細(xì)情況記錄下來(lái)，盡快呈交主管。五、 電梯困人的緊急處理1、 如在乘客被困在電梯內(nèi)，如有閉路電視及對(duì)講機(jī)，則須把電視機(jī)鏡頭移至困人的電梯，觀察電梯內(nèi)的活動(dòng)情況，詳細(xì)詢問(wèn)被困者有關(guān)情況及通知管理人員到電梯門(mén)外及保持聯(lián)系。2、 立即通知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電梯，在打電話時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方姓名及告知有人被困。3、 被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)求消防人員協(xié)助。4、 被救者救妯后，須詢問(wèn)：（1）、是否有不適，是否需要幫助等。（2）、提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本廈的原因。（3）、如被困者不合作及自行離去，則記錄備案。5、 必須記錄事件開(kāi)始到結(jié)束的時(shí)間，詳細(xì)情形及維修人員、消防員、救護(hù)人員到達(dá)和離去的時(shí)間，消防車(chē)、警車(chē)及救護(hù)車(chē)號(hào)碼等。7、 必須記錄被救者救出的時(shí)間或傷員離開(kāi)時(shí)間及查詢傷員送往何處醫(yī)院。8、 發(fā)生電梯困人事故時(shí)，電梯維修員應(yīng)按如下方法操作電梯： 9、 1、把電梯主電源拉開(kāi)，防止電梯意外啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明。 10、 2、確定電梯轎廂位置。 11、 3、當(dāng)電梯停在距某平層位置約60 cm范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門(mén)外使用專用的廳門(mén)機(jī)械鑰匙打開(kāi)廳門(mén)，并用手拉開(kāi)轎廂門(mén)，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。 12、 4、當(dāng)電梯未停在上述位置時(shí)，則必須用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。步驟如下： (1)轎門(mén)應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門(mén)已被拉開(kāi)，則要叫乘客把轎門(mén)手動(dòng)關(guān)上。利用電梯內(nèi)對(duì)講電話，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，要求乘客靜待轎廂內(nèi)，不要亂動(dòng)。 (2)在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤(pán)車(chē)裝置。 (3)兩人把持盤(pán)車(chē)裝置，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過(guò)快移動(dòng)，然后另一人采用機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開(kāi)時(shí)，另外兩人用力絞動(dòng)盤(pán)平裝置，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。 (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層15cm位置上。 (5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門(mén)對(duì)應(yīng)轎門(mén)外機(jī)械打開(kāi)轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 5、當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)立即停止救援并及時(shí)通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。 6、事后書(shū)面報(bào)告物管部經(jīng)理。 六、 發(fā)生火警時(shí)消防的緊急處理（一）、火警應(yīng)變措施1、 切勿急躁，保持鎮(zhèn)定。2、 在可能情況下，以滅火設(shè)備撲滅火源，但切勿把自己置身于危險(xiǎn)之中。3、 如火勢(shì)不能控制，應(yīng)使用最近之消防樓梯走到一樓空地，并將火場(chǎng)內(nèi)情況及時(shí)報(bào)告消防隊(duì)，請(qǐng)牢記不要使用電梯。4、 逃生時(shí)采用低勢(shì)沿地板爬行；如必須通過(guò)火焰時(shí)，請(qǐng)將所穿衣服用水浸濕或毛毯等浸濕后裹住身體迅速?zèng)_出。5、 留守崗位及封鎖現(xiàn)場(chǎng)，直到有關(guān)方面到現(xiàn)場(chǎng)處理為止。6、 各個(gè)出口，火警警鐘，滅火器滅火喉之位置以及滅火器的使用必須要了解和掌握。7、 須了解各主要通道及走火路線。8、 保持走火通道暢通無(wú)阻，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)，留意其保養(yǎng)期限。9、 煙的上升速度，遠(yuǎn)比人上樓梯來(lái)得快，故火警時(shí)應(yīng)盡速向地面逃出。10、 為防止在危急中迷失方向及保持鎮(zhèn)定，管理員一定要事先學(xué)會(huì)如何危急中應(yīng)變。11、 就事件發(fā)生情況，盡快向主管提交報(bào)告。（二）、消防警鐘鳴號(hào)當(dāng)消防警鐘嗚號(hào)時(shí)，立即往地下之消防控制室檢查下列各控制板：1、 消防喉轆，火警鐘玻璃按手系統(tǒng)。如屬消防喉轆，火警鐘玻璃按手警鐘，會(huì)使消防顯示板顯示所屬該層這按手掣固定消防泵開(kāi)動(dòng)，立即到該層樓查看是否有火警。如屬意外打破火警按手，則到消防控制室把控制匙插上，使警鐘停止，再到消防泵房關(guān)上電掣電源，另通知工程部更換損壞之玻璃。2、