《中心商務(wù)區(qū)》PPT課件.ppt

1,第三節(jié) 中心商務(wù)區(qū),一、CBD的界定、特征、功能類型與分類 二、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與空間結(jié)構(gòu)模式 三、CBD的演變與發(fā)展機(jī)制 四、案例-曼哈頓,2,第三節(jié) 中心商務(wù)區(qū),一、CBD的界定、特征、功能類型與分類,3,（一）、CBD的界定,CBD即central business district的縮寫，中文多翻譯為“中心商務(wù)區(qū)”。 CBD最早是由美國學(xué)者的伯吉斯于1923年在其創(chuàng)立的“同心環(huán)模式”中提出的。 伯吉斯認(rèn)為城市的中心是商業(yè)會(huì)聚之處，主要以零售業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，辦公事務(wù)、金融活動(dòng)所占地位越來越重要。尤其是近年來，信息產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展更成為CBD的主要活動(dòng)。 目前CBD 活動(dòng)包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、會(huì)議、經(jīng)營管理、旅游機(jī)構(gòu)及設(shè)施、公寓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務(wù)設(shè)施等，它是城市中上述商務(wù)活動(dòng)和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服務(wù)范圍最大的地區(qū)，同時(shí)它也是地價(jià)最高的地區(qū)。現(xiàn)代城市的CBD是城市、區(qū)域乃至全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中樞。,4,（一）、CBD的界定,1、墨菲(Murphy)和萬斯(Vance)的方法 1954年美國學(xué)者墨菲(Murphy)和萬斯(Vance)提出了一個(gè)綜合的方法，即將人口密度、車流量、地價(jià)等因素綜合考慮，那些白天人口密度最大、就業(yè)人數(shù)最多、地價(jià)最高、車流、人流量最大的地區(qū)即為CBD。,5,（一）、CBD的界定,墨菲和萬斯認(rèn)為地價(jià)峰值區(qū)(the peak land value intersection，簡作（PLVI）是CBD最明顯的特點(diǎn)，在此區(qū)的用地稱為中心商務(wù)用地，其中 包括零售和服務(wù)業(yè)，諸如商店、飯店、旅館、娛樂業(yè)、商業(yè)活動(dòng)及報(bào)紙出版業(yè)(因?yàn)樗鼘?duì)商業(yè)的影響遠(yuǎn)大于對(duì)制造業(yè)的影響)， 不包括批發(fā)業(yè)(除少數(shù)外)、鐵路編組站、工業(yè)、居住區(qū)、公園、學(xué)校、政府機(jī)關(guān)等。,6,他們在對(duì)美國9個(gè)城市CBD的土地利用進(jìn)行細(xì)致深入的調(diào)查之后，提出下面的界定指標(biāo)： 中心商務(wù)高度指數(shù)：(Central Business Height Index, 簡作：CBHI),中心商務(wù)強(qiáng)度指數(shù)：Central Business Intensity Index, 簡作：CBII),將CBHI 1, CBII 50% 的地區(qū)定為CBD。,（一）、CBD的界定,7,一、CBD的界定,8,（一）、CBD的界定,2、戴蒙德(Daimond)的修正 戴蒙德于1962年對(duì)英國格拉斯哥調(diào)查發(fā)現(xiàn)，英國的批發(fā)業(yè)與顧客關(guān)系緊密，常布局在地價(jià)峰值區(qū)內(nèi)，屬于中心商務(wù)用地。而美國城市中的批發(fā)業(yè)與鐵路、高速公路更加密切，但在墨非和萬斯的分類中，不屬于中心商務(wù)用地。于是，后來的學(xué)者開始彌補(bǔ)這些不足。 3、戴維斯(Davies)的修正 1959年，戴維斯在其對(duì)開普敦的研究中認(rèn)為，墨非和萬斯定義的CBD范圍太大，應(yīng)將電影院、旅館、辦公總部、報(bào)紙出版業(yè)、政府機(jī)關(guān)等用地排除在外，他提出了硬核”的概念： 即：CBHI4,CBII80%的地區(qū)為“硬核”，也就是真正據(jù)有實(shí)力的CBD，其余地區(qū)則稱為 “核緣”,9,4、赫伯特（Herbert)和卡特(Carter)的修正 提出了中心商務(wù)建筑面積指數(shù)比率（central business floor space index ratio，簡作CBI）的概念，將城市的規(guī)模、形狀及其它有關(guān)因素考慮在內(nèi)，使人們可以用精確的方法去界定CBD。 卡特和羅利(Rowley)，1966年在對(duì)英國加的夫市的研究中，均將CBHI、CBII和CBI三指標(biāo)綜合使用，收到了較好的效果，為以后對(duì)CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)、演變等的研究奠定了基礎(chǔ)。,（一）、CBD的界定,10,（二）CBD特征,1、高可達(dá)性?？蛇_(dá)性是CBD最基本的特征，包括交通和信息兩方面的可達(dá)性。 CBD內(nèi)交通用地面積大，具有城市和區(qū)域中最發(fā)達(dá)地內(nèi)部和外部交通聯(lián)系，交通連接在三維空間展開，形成一個(gè)便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，能給予辦事者以單位時(shí)間內(nèi)最高的辦事通達(dá)機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，CBD的擁擠程度(人流、車流、建筑)在城市和區(qū)域中又是最高的。東京CBD內(nèi)的交通系統(tǒng)用地占總面積的22.3%，紐約曼哈頓更達(dá)到37.5%，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)是CBD人流、車流量最大。 在紐約、倫敦或舊金山，平均每個(gè)市民每年接受1億條有意義的信息，是發(fā)展中國家大城市平均數(shù)的100倍。,11,（二）CBD特征,2、高地價(jià)。 由于用地緊張，CBD的樓價(jià)、地價(jià)在城市的內(nèi)部或者區(qū)域內(nèi)是最高的，是城市地價(jià)峰值點(diǎn)所在。其中，商業(yè)用地價(jià)格通常超出金融、保險(xiǎn)等經(jīng)濟(jì)性服務(wù)(economic service)和大公司總部、政府各部等管理性服務(wù)(administrative seivice)的用地價(jià)格或租金，以圍繞峰值地價(jià)交叉點(diǎn)的用地地價(jià)和租金為最高。,表2-2 世界部分大城市CBD樓面(floor space)出租價(jià)格（1990年）,12,（二）CBD特征,3、高密度。主要包括有四層含義： （1）建筑密度高，形成高樓林立的景觀。密集的摩天大樓使CBD成為城市形象的載體之一。 （2）人流密度大，晝夜人口差別大。CBD內(nèi)人流高度密集，一個(gè)大廈內(nèi)可能集中幾萬人辦公?！?.11”前紐約世貿(mào)中心每天就有14萬人進(jìn)出，倫敦CBD白天人口達(dá)到150萬人，夜晚則不足4萬人。晝夜間人口數(shù)量變化大，又是甚至達(dá)到十幾倍到幾十倍。 （3）商務(wù)空間高度聚積。 （4）第三產(chǎn)業(yè)高度密集。第三產(chǎn)業(yè)高度聚積是CBD的核心特征，代表了當(dāng)今時(shí)代最先進(jìn)、最發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)，如金融、保險(xiǎn)、證券、中介、會(huì)計(jì)等集中在CBD。紐約CBD中80%以上的從業(yè)者在第三產(chǎn)業(yè)工作，其中在公司總部就業(yè)的比例為54%。同時(shí)CBD內(nèi)部也有行業(yè)分區(qū)，同行業(yè)在空間上相對(duì)集中。例如華爾街主要是金融機(jī)構(gòu)，而法院周圍則是律師行很房地產(chǎn)公司集中的地區(qū)。行業(yè)分區(qū)是CBD特有的現(xiàn)象，在城市中其他地區(qū)則不明顯。,13,（二）CBD特征,4、動(dòng)態(tài)性。 CBD的動(dòng)態(tài)性是指其功能結(jié)構(gòu)在不斷變化，位置也在不斷遷移。由于CBD的本質(zhì)特征是集聚城市發(fā)展階段的最高級(jí)別的產(chǎn)業(yè)，因此，城市最高級(jí)別的產(chǎn)業(yè)中心及未來的CBD。,14,（二）CBD特征,5、經(jīng)濟(jì)性。 CBD是區(qū)域、城市的經(jīng)濟(jì)樞紐。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)的控制力往往集中在一些大的金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)等跨國公司集中的地區(qū)，從而使CBD成為經(jīng)濟(jì)樞紐機(jī)構(gòu)的集中地。,15,（二）CBD特征,6、提供集中的高層次服務(wù)。 高中心性和高可達(dá)性使CBD能夠提供的商務(wù)、金融、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面的服務(wù)，而且這些均是城市乃至地區(qū)、國家內(nèi)最高層次的商品和服務(wù)，所從事的交易和交流也都是最高層次的。,16,（三）CBD功能,CBD被認(rèn)為是以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、擁有高贏利水平產(chǎn)業(yè)的地區(qū)。從CBD內(nèi)功能比例和相互之間的關(guān)系來看，可分為三種類型： 主要功能、 配套功能、 輔助功能。,17,（三）CBD功能,1、主要功能 （1）商務(wù)功能 金融、辦公、管理等商務(wù)功能是現(xiàn)代中心商務(wù)區(qū)的首要功能。 按照國際上中央商務(wù)區(qū)功能演替的規(guī)律，以商務(wù)功能為主體是中央商務(wù)區(qū)功能發(fā)展的高級(jí)階段，同時(shí)也是中央商務(wù)區(qū)繼續(xù)發(fā)展成熟的動(dòng)力支撐。 商務(wù)功能的強(qiáng)弱和輻射范圍的大小，一般取決于其空間內(nèi)商務(wù)機(jī)構(gòu)直接或間接的集聚程度以及商品、資本、勞務(wù)與技術(shù)市場的發(fā)達(dá)程度。商務(wù)機(jī)構(gòu)在中央商務(wù)區(qū)的集聚程度越高，商務(wù)活動(dòng)就越頻繁，中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)活動(dòng)中心功能也就越強(qiáng)。 按照商務(wù)辦公機(jī)構(gòu)的規(guī)模、服務(wù)特性以及空間的形式可將其分為兩大類：一是管理類商務(wù)辦公機(jī)構(gòu)，包括跨國企業(yè)和國內(nèi)大型企業(yè)的總部或分支機(jī)構(gòu)；二是金融類商務(wù)辦公機(jī)構(gòu)，包括銀行、保險(xiǎn)、財(cái)務(wù)公司、不動(dòng)產(chǎn)公司、證券公司。它們共同的特點(diǎn)是為資金的融通服務(wù)。,18,（三）CBD功能,1、主要功能 （2）商業(yè)功能 從發(fā)展歷史來看，中央商務(wù)區(qū)總是蛻變于傳統(tǒng)的中央商業(yè)區(qū)，如果我們把中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展分為若干個(gè)階段，那么在它的初級(jí)階段，商業(yè)活動(dòng)不僅占據(jù)著大量的空間，而且構(gòu)成了中央商務(wù)區(qū)功能的主體類型。 金融、辦公、管理等商務(wù)功能是商業(yè)功能的延伸和升級(jí)，兩者在中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展與功能演變的不同階段有著不同的地位。 當(dāng)代中央商務(wù)區(qū)雖然以商務(wù)功能作為首要功能，但商業(yè)，特別是高檔零售業(yè)，在構(gòu)成CBD功能中仍然占有較大比例。,19,（三）CBD功能,2、配套功能 配套功能是CBD發(fā)揮主要功能作用的重要支持，大致可以分為兩類，即生產(chǎn)性配套服務(wù)和生活性配套服務(wù)。 商務(wù)和商業(yè)主要功能設(shè)施以外的支撐生產(chǎn)活動(dòng)的專業(yè)化服務(wù)設(shè)施稱為生產(chǎn)性配套服務(wù)，包括法律、咨詢、會(huì)計(jì)、創(chuàng)新、廣告、設(shè)計(jì)、就業(yè)指導(dǎo)等中介咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、信息通信等技術(shù)設(shè)施以及會(huì)展等產(chǎn)品展示設(shè)施。 生產(chǎn)性配套服務(wù)功能的存在和發(fā)揮，是中央商務(wù)區(qū)商務(wù)功能和商業(yè)功能有效發(fā)揮的重要支撐。在一些國際大都市的中央商務(wù)區(qū)中，這些地生產(chǎn)性服務(wù)功能的密集程度很高。 生活性服務(wù)配套功能主要通過中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的文化、娛樂、休閑以及城市旅游等配套服務(wù)設(shè)施來體現(xiàn)。 生活性服務(wù)功能的存在與發(fā)揮，不但有利于防止中央商務(wù)區(qū)的空洞化，維持中央商務(wù)區(qū)的繁榮，更重要的是有利于整個(gè)中央商務(wù)區(qū)商務(wù)氛圍的營造。,20,（三）CBD功能,3、輔助功能 CBD作為一個(gè)連續(xù)的地區(qū)，其中含有一些與商務(wù)活動(dòng)不直接相關(guān)的功能，例如居住功能。 對(duì)于傳統(tǒng)城市中心區(qū)發(fā)展而來的中央商務(wù)區(qū)，城市功能演化過程決定了內(nèi)部一定比例的居住功能，隨著CBD內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，居住功能逐漸減少；對(duì)于新區(qū)開發(fā)建設(shè)的CBD，由于遠(yuǎn)離舊城商業(yè)中心區(qū)和居住區(qū)，發(fā)展初期常常面臨著人氣不足的困境，通過房地產(chǎn)開發(fā)，吸引人才前往居住成為建設(shè)初期聚集人氣的措施之一。 由于CBD內(nèi)部高地租的土地價(jià)格規(guī)律，居住功能往往以高檔公寓的形式出現(xiàn)。,21,（四）CBD的分類,1、按演變時(shí)段分 根據(jù)CBD的發(fā)展過程及特點(diǎn)，把CBD劃分為三個(gè)類型， 即20世紀(jì)70年代以前，特別是在5060年代第三次產(chǎn)業(yè)革命推動(dòng)下形成的傳統(tǒng)CBD 7080年代經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變下出現(xiàn)的現(xiàn)代CBD， 以及90年代以后全球化、數(shù)字化背景下發(fā)展起來的當(dāng)代CBD。,22,23,（四）CBD的分類,2、按影響等級(jí)分 根據(jù)城市在世界經(jīng)濟(jì)體系中所擔(dān)當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)地位，從CBD的規(guī)模和區(qū)域影響力等級(jí)可以把CBD劃分為 全球CBD、 國際區(qū)域CBD、 國家CBD、 國內(nèi)區(qū)域CBD、 地區(qū)CBD五個(gè)等級(jí)。,24,25,（四）CBD的分類,3、按功能程度分 可以劃分為主CBD與副CBD（SUB-CBD）。 主CBD 是一個(gè)城市CBD發(fā)展的母體，是涵蓋有多種職能的綜合性CBD。從世界眾多城市CBD發(fā)展的歷程來看，主CBD大多是城市CBD的起源，它們往往是城市（區(qū)域）經(jīng)濟(jì)高度聚集的結(jié)果，例如曼哈頓的Downtown、巴黎的老城、香港的中環(huán)、東京的都心區(qū)、倫敦的倫敦城等。 當(dāng)城市CBD發(fā)展到一定規(guī)模，會(huì)受到交通、土地利用等條件的制約，于是大多數(shù)城市會(huì)原來CBD以外地區(qū)開發(fā)新建CBD，并通過城市主要交通干線與原來的CBD相連。這種新開發(fā)的CBD相對(duì)于原來的主CBD而言往往就是副CBD，即SUB-CBD。 副CBD是城市(區(qū)域)經(jīng)濟(jì)規(guī)模發(fā)展到一定程度后的產(chǎn)物，在主CBD不能完全承擔(dān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的情況下產(chǎn)生的，其動(dòng)力機(jī)制在于主CBD的外部經(jīng)濟(jì)性和功能外溢形成的擴(kuò)散性。副CBD與主CBD相比的不同特點(diǎn)主要包括：主CBD一般只有一個(gè)，副CDB可以同時(shí)存在多個(gè)；結(jié)合地域特點(diǎn)打造與主CBD及其他副中心或副CBD不同的職能，形成錯(cuò)位發(fā)展與功能互補(bǔ)；一般擁有較完善的功能，但從中心性上看比主CBD低一個(gè)等級(jí)；通過發(fā)達(dá)的公共交通系統(tǒng)、高速公路、城市干道與主CBD及其他副CBD緊密相連，其中在公共交通中人們首選軌道交通，這是因?yàn)槠渚哂羞\(yùn)載量大、速度快、無污染等優(yōu)點(diǎn)。國外著名的副CBD有：紐約的巴特利花園城、巴黎的拉德方斯、香港的荃灣、東京的新宿、倫敦的道克蘭濱水區(qū)等。,26,（四）CBD的分類,3、按功能程度分 在一些特大城市中，往往由一個(gè)主CBD和多個(gè)SUB-CBD構(gòu)成了一個(gè)CBD系統(tǒng)，不同類型的CBD在這個(gè)系統(tǒng)中扮演著彼此不同的角色。實(shí)際上，主CBD和SUB-CBD之間在職能上存在著彼此既獨(dú)立又聯(lián)系、既競爭又合作的辨證關(guān)系。,27,主CBD與副CBD的結(jié)構(gòu)關(guān)系,28,（四）CBD的分類,4、按新的內(nèi)涵類型分 當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)多元化的社會(huì)，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等因素的綜合作用和影響下，結(jié)合不同的城市發(fā)展理念，CBD的外延得到更大的發(fā)展。根據(jù)目前CBD新的發(fā)展類型，主要 有E-CBD（數(shù)字CBD）、 V-CBD（虛擬CBD）、 微型CBD、 生態(tài)CBD、 RBD五種。,29,（四）CBD的分類,30,二、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與空間結(jié)構(gòu)模式,31,（一）、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu),1、1955年，墨菲、萬斯和愛潑斯坦(Epstein)對(duì)CBD內(nèi)商務(wù)活動(dòng)的布局進(jìn)行了研究，將CBD內(nèi)的商務(wù)活動(dòng)以圈層劃分， 第一圈是零售業(yè)集中區(qū)，以大型百貨商場和高檔購物商店為主，它們圍繞著PLVl分布； 第二圈是零售服務(wù)業(yè)，其底層為金融業(yè)、高層為辦公機(jī)構(gòu)的多層建筑集中區(qū)； 第三圈以辦公機(jī)構(gòu)為主，旅館也多見； 第四圈以商業(yè)性較弱的活動(dòng)為主，如家具店、汽車修理廠、超級(jí)商場等需要大面積低價(jià)土地的商務(wù)活動(dòng)。,32,（一）、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu),CBD內(nèi)部的結(jié)構(gòu)還可以更加細(xì)致地分析： 百貨店傾向于聚集一起； 文具店及辦公用品商店與辦公事務(wù)機(jī)構(gòu)集中區(qū)聯(lián)系緊密； 律師事務(wù)所和房地產(chǎn)公司毗鄰法院； 低檔的活動(dòng)，如低檔劇院、當(dāng)鋪、廉價(jià)餐館及舊服裝店在CBB邊緣互相競爭相對(duì)優(yōu)越的區(qū)位，以此獲益。,33,2、1959年，斯科特(Scott)對(duì)澳大利亞6個(gè)州府的CBD進(jìn)行了研究。他認(rèn)為CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)可分為三大功能圈， 零售業(yè)內(nèi)圈，以百貨店和女裝店集中為特征； 零售業(yè)外圈，以雜品店、服務(wù)業(yè)等專業(yè)化較弱的多種零售活動(dòng)為主； 辦公事務(wù)圈。其中，零售業(yè)內(nèi)圈總是環(huán)繞PLVl及城市的地理中心，而零售業(yè)外圈并不總是圍繞第一圈，辦公事務(wù)圈則總在CBD的一側(cè)發(fā)展。 1970年，斯科特還運(yùn)用“投標(biāo)地租(BidRent)”曲線的概念來說明CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)中零售業(yè)的空間分布，從而證明更廣泛的分布與這條曲線的情況類似(圖1016)。,（一）、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu),34,（一）、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu),35,3、1972年，戴維斯為CBD的零售業(yè)布局提出了一個(gè)結(jié)構(gòu)模式。 傳統(tǒng)的城市中心購物活動(dòng)受一般便捷性的(general accessibility)影響最大，因而常常與顧客的分布相關(guān)，呈圓形以體現(xiàn)其等級(jí)狀況及相關(guān)的潛在利益； 其它商務(wù)，如汽車修理廠、咖啡館等與進(jìn)入市中心的交通干道緊密相關(guān)，即受干線便捷性(arterial accessibility)影響最大， 一些特殊的功能，如娛樂設(shè)施、家具展銷店或產(chǎn)品市場等的區(qū)位與場地、歷史背景或環(huán)境條件相關(guān)，即受特殊便捷性(special accessibility)影響最大。,（一） 、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu),36,圖10-17 戴維斯提出的CBD中零售商業(yè)布局模式（順序從左到右）,（一） 、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu),37,（二）CBD空間結(jié)構(gòu)模式,根據(jù)西方城市CBD的空間結(jié)構(gòu)演變歷史和當(dāng)前CBD的空間形態(tài)特征，總體上可以把CBD的空間結(jié)構(gòu)歸納為兩種模式，即集中模式和擴(kuò)散模式。,38,（二）CBD空間結(jié)構(gòu)模式,1、集中模式 根據(jù)集中程度和集中方式的不同，集中模式又可細(xì)分單核式集中結(jié)構(gòu)和組合式集中結(jié)構(gòu)。 組合式集中結(jié)構(gòu)是CBD在發(fā)展初期階段最常表現(xiàn)的一種結(jié)構(gòu)模式。一般出現(xiàn)在建成歷史較長的傳統(tǒng)工業(yè)城市。這類城市大都規(guī)模較大、工業(yè)化時(shí)間較早，市中心水平尺度大，道路網(wǎng)絡(luò)化有限，使各類商務(wù)功能圍繞一些分散的節(jié)點(diǎn)發(fā)展成各功能亞區(qū)，彼此之間聯(lián)系松散，也無主次之分，基本呈均衡發(fā)展的狀態(tài)，它們共同組合為一個(gè)CBD區(qū)域。這種組合式集中結(jié)構(gòu)在西歐工業(yè)發(fā)達(dá)的城市表現(xiàn)最明顯，例如倫敦舊城26平方公里的市中心內(nèi)可以清晰地劃分出相互分離或重疊的CBD功能亞區(qū)。此外，歐洲一些傳統(tǒng)的城市為保護(hù)市中心歷史建筑和城市文化而拒絕高層建筑的做法是組合式結(jié)構(gòu)形成的原因之一，例如巴黎老城中心商務(wù)功能呈現(xiàn)分散與復(fù)雜的組合特點(diǎn)。 建設(shè)時(shí)間較短的新興城市，CBD發(fā)展初期階段更多地表現(xiàn)為單核式集中結(jié)構(gòu)。單核中心具有強(qiáng)大的向心吸引作用，導(dǎo)致CBD各項(xiàng)功能聚集形成高度密集的內(nèi)聚式CBD核心。這類新興城市歷史負(fù)擔(dān)輕，市中心有嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)整的道路系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的高層寫字樓，有利于商務(wù)空間高度集聚而形成單核，例如20世紀(jì)初期的北美地區(qū)年輕城市。在條件適宜的時(shí)候單核式集中結(jié)構(gòu)可能會(huì)向組合式集中結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，但受各種條件限制，這種擴(kuò)散很難構(gòu)成水平方向上足夠大的CBD，也難以避免一個(gè)絕對(duì)中心的存在。,39,（二）CBD空間結(jié)構(gòu)模式,2、 擴(kuò)散模式 隨著信息產(chǎn)業(yè)的深化，金融與商務(wù)地位的提高，市中心外圍地區(qū)產(chǎn)生了大規(guī)模、集中化的商務(wù)空間，形成與原CBD對(duì)峙的格局。主要表現(xiàn)為3種空間模式：雙子模式、內(nèi)心外環(huán)模式、多中心模式。 雙子模式包括分別由單核式和組合式集中結(jié)構(gòu)演化而來的雙核結(jié)構(gòu)和區(qū)域+核結(jié)構(gòu)。在城市交通結(jié)構(gòu)的影響下，單核集中結(jié)構(gòu)演化出另一個(gè)核心，形成主導(dǎo)功能分異的雙核結(jié)構(gòu)。例如紐約曼哈頓中城CBD就是由下城CBD分化而成的以總部辦公為主的CBD，它們共同構(gòu)成曼哈頓CBD的雙核結(jié)構(gòu)。區(qū)域+核結(jié)構(gòu)的典型代表是巴黎拉德方斯和倫敦道克蘭。巴黎拉德方斯經(jīng)過50余年的建設(shè)已成功開發(fā)為巴黎最大的商務(wù)辦公區(qū)，巴黎CBD擴(kuò)散復(fù)合已成定局。倫敦道克蘭是碼頭區(qū)改造而來的城市綜合新區(qū)，但其商務(wù)辦公能力尚不及倫敦舊城中心，目前還在兩者之間發(fā)展起中央活動(dòng)區(qū)（CAZ），CBD擴(kuò)散仍處于發(fā)展之中。 內(nèi)心外環(huán)模式是在20世紀(jì)5060年代西方國家郊區(qū)化浪潮推動(dòng)下，從集中結(jié)構(gòu)發(fā)展而來的內(nèi)核外環(huán)結(jié)構(gòu)或區(qū)域+外環(huán)結(jié)構(gòu)。最為典型的是北美城市，60年代出現(xiàn)的辦公郊區(qū)化使郊區(qū)商務(wù)空間有零星規(guī)模發(fā)展為圍繞市中心CBD廣泛環(huán)狀分布的局面。這種郊區(qū)環(huán)形商務(wù)空間的發(fā)展能夠引起中心CBD功能升級(jí)，但在很多城市中，由于工業(yè)區(qū)和自然障礙這種辦公環(huán)往往閉合不夠完整。 多中心模式往往是規(guī)劃的結(jié)果。為了解決老CBD的擁擠狀況，在城市外圍規(guī)劃若干個(gè)次級(jí)CBD中心，各級(jí)中心相對(duì)獨(dú)立，總體上形成以老城CBD為主，外圍若干副CBD環(huán)繞的多中心結(jié)構(gòu)。例如東京CBD以丸之內(nèi)為主，新宿、臨港部、幕張等若干個(gè)副CBD的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。,40,（二）CBD空間結(jié)構(gòu)模式,單核結(jié)構(gòu),組合式結(jié)構(gòu),雙核結(jié)構(gòu),區(qū)域+核結(jié)構(gòu),內(nèi)核外環(huán),區(qū)域+外環(huán)結(jié)構(gòu),多中心結(jié)構(gòu),集中模式,雙子模式,內(nèi)心外環(huán)模式,多中心模式,41,三、CBD的演變與發(fā)展機(jī)制,42,（一）、CBD的演變,1、空間調(diào)整 墨非、萬斯和愛潑斯坦于1955年提出一種“短期空間調(diào)整過程”理論 同化作用圈層。 CBD可以在某些方向向前推進(jìn)，即同化作用圈層。典型的同化圈層位于城市中、上層居民住宅區(qū)附近，以新穎別致的商店、汽車展銷廳、辦公機(jī)構(gòu)總部及新飯店的集中發(fā)展為特征。 退化作用圈層: CBD在其它方向則衰退，即退化作用圈層。退化圈層常鄰近工業(yè)和批發(fā)業(yè)，與鐵路及下層居民住宅區(qū)靠近，且以當(dāng)鋪、廉價(jià)服裝店、廉價(jià)餐館及汽車站密集為特征。這一理論比較切合實(shí)際。,43,2、CBD增長方式 1971年，鮑登(Bowden)對(duì)舊金山市CBD的發(fā)展分1850、1906及1931年三個(gè)時(shí)期進(jìn)行了考察。得出了有三種增長方式影響著CBD的空間結(jié)構(gòu)變化。 第一種“周邊增長(peripheral accretion)”: 是在人口增長緩慢的情況下的增長方式。通過新增加功能圈層或已有圈層向外圍的發(fā)展來實(shí)現(xiàn)。,（一）、CBD的演變,44,2、CBD增長方式 第二種是“爆發(fā)增長(burst)”方式 即在城市快速增長時(shí)期，CBD在短期內(nèi)迅速擴(kuò)張，這種擴(kuò)張主要發(fā)生在同化圈層，其功能變化的典型過程為：從金融區(qū)開始向服裝業(yè)區(qū)擴(kuò)展，再向旅館業(yè)區(qū)擴(kuò)展，如此循環(huán)以達(dá)到新的動(dòng)態(tài)平衡。,（一）、CBD的演變,45,2、CBD增長方式 第三種是“分化(separation)”方式 若城市在一定的時(shí)間內(nèi)保持較高增長速度的話，在此情況下，每一主要功能將向市中心擁有其運(yùn)作優(yōu)勢的特定區(qū)位發(fā)展，零售業(yè)可能隨著市場的擴(kuò)展而變化，而商業(yè)和公共管理機(jī)構(gòu)及批發(fā)業(yè)留在原區(qū)位，從而造成不同功能圈層的更大的空間分化。 在多數(shù)城市，隨著時(shí)間的推移，這種分離的狀態(tài)改變很慢。在特大城市，這種分化的狀態(tài)將是CBD的固定形態(tài)。我們從紐約的CBD-曼哈頓內(nèi)部結(jié)構(gòu)的演變可以清楚地了解這點(diǎn)。,（一）、CBD的演變,46,（二）CBD發(fā)展的機(jī)制,三大內(nèi)部推動(dòng)力 1、聚集力 （1）工業(yè)化、城市化是形成CBD的原動(dòng)力。 （2）第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了CBD的發(fā)展。 （3）服務(wù)業(yè)的匯集吸引了大量的跨國企業(yè)總部。 （4）信息時(shí)代交通通訊業(yè)的發(fā)展使CBD成為可能。（5）高地價(jià)對(duì)土地用途轉(zhuǎn)換的推動(dòng)力。,47,（二）CBD發(fā)展的機(jī)制,三大內(nèi)部推動(dòng)力 2、排斥力。 隨著CBD的發(fā)展，功能內(nèi)涵及規(guī)模的不斷擴(kuò)大，要求擴(kuò)展空間，而原有CBD由于地價(jià)飛漲，交通擁擠、缺少人情味、基礎(chǔ)設(shè)施落后、以及環(huán)境質(zhì)量的低劣等原因，已不能滿足CBD功能發(fā)展的要求，成為阻礙CBD發(fā)展的排斥力，導(dǎo)致了CBD的分散化。,48,（二）CBD發(fā)展的機(jī)制,三大內(nèi)部推動(dòng)力 3、吸引力。 主要是指郊區(qū)吸引力。郊區(qū)廉價(jià)的土地資源、優(yōu)美的環(huán)境，吸引了人口的外遷，部分中心商業(yè)職能隨之外遷到郊區(qū)，另一方面，小汽車交通與信息技術(shù)的發(fā)展，使城市職能外遷成為可能。部分城市CBD的商務(wù)活動(dòng)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，CBD呈現(xiàn)分散化、多中心化的現(xiàn)象，城市中心區(qū)成了主要為外地游客服務(wù)的地區(qū)。,49,（二）CBD發(fā)展的機(jī)制,三種外部影響機(jī)制 在不同程度的人為干預(yù)和指導(dǎo)下進(jìn)行演化。因此，從CBD外部影響力來看，大致有三種。 1、自由式成長機(jī)制。 大部分CBD在成長的雛形階段，都遵循著自身的發(fā)展規(guī)律自發(fā)有序的發(fā)展，并具有內(nèi)在和潛在的彈性。市場是這種機(jī)制的根源，而城市的交通區(qū)位、宗教或政治等因素是這種自由式成長的影響因素。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提下，在這種機(jī)制下產(chǎn)生的CBD具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性，其空間呈平面延展式的發(fā)展，與整個(gè)城市呈自然的協(xié)調(diào)。在這種情況下，由于人為作用影響較少，CBD在功能發(fā)展與城市景觀演化上能保持延續(xù)性，但往往由于干預(yù)與指導(dǎo)不夠而導(dǎo)致CBD發(fā)展是緩慢。西方發(fā)達(dá)城市CBD初期的發(fā)展大多屬于這種情況，例如曼哈頓CBD、費(fèi)城CBD等。,50,（二）CBD發(fā)展的機(jī)制,三種外部影響機(jī)制 2、強(qiáng)制性開發(fā)機(jī)制。 在社會(huì)發(fā)生急劇變化，如戰(zhàn)亂、重大社會(huì)決策等情況下，CBD將在以強(qiáng)制性改造為主導(dǎo)的機(jī)制下發(fā)展。 CBD可能會(huì)在某種強(qiáng)大外在動(dòng)力的壓力下，被迫發(fā)生地域的躍移或出現(xiàn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。在強(qiáng)制性改造機(jī)制下，城市中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展表現(xiàn)為被動(dòng)的突變狀態(tài)。 例如，文革期間上海外灘的30多棟銀行大樓多數(shù)被改為工廠、企業(yè)營業(yè)樓以及機(jī)關(guān)和賓館等。而隨著開發(fā)浦東新區(qū)重大決策的提出與實(shí)施，陸家嘴金融商貿(mào)區(qū)建成了上海的金融、貿(mào)易中心，使上海的CBD發(fā)生了空間上的躍移，并在城市風(fēng)貌，特別是建筑風(fēng)格上與外灘截然迥異。,51,（二）CBD發(fā)展的機(jī)制,三種外部影響機(jī)制 3、調(diào)控式改造機(jī)制。 由于受各種因素的影響，城市發(fā)展超出一定的限度，自由式成長不能實(shí)現(xiàn)CBD的相應(yīng)轉(zhuǎn)變，新區(qū)開發(fā)的條件由不成熟，此時(shí)往往會(huì)使用調(diào)控式的改造機(jī)制。這種機(jī)制主要是指在政府政策的調(diào)控指引下，市原城市中心通過功能置換改造為CBD，或者把傳統(tǒng)CBD通過功能更新發(fā)展為現(xiàn)代或當(dāng)代CBD?？梢哉J(rèn)