浦東星河灣二期營(yíng)銷策劃提案2011.1.28-81頁.ppt

寫給浦東星河灣二期： 回想2009年，在被仁恒、瑞安、華潤(rùn)等長(zhǎng)期包圍的上海豪宅市場(chǎng)上，浦東星河灣異軍突起，為上海灘帶來一股耀眼的豪宅風(fēng)尚：那個(gè)8月整個(gè)上海為之傾倒，40個(gè)億記錄了上海豪宅史上最瘋狂的一天！ 然而，當(dāng)2010年上海星河灣再度開啟，往日輝煌卻未能再現(xiàn)。我們思考著：星河灣依然耀眼、依然讓人贊嘆，只是它未必是上海最對(duì)味的豪宅。 所以，星河灣，2011年請(qǐng)為你最愛的上海做一些改變！,第一部分 給我一個(gè)要改變的理由,在上海的心目中，星河灣是什么？,2011年1月16日，我們通過中原豪宅部電話訪問了若干客戶,“看過照片，裝修非常的奢華，算得上是金碧輝煌吧”,“第一次去參觀的時(shí)候感覺很震撼，但回頭想想似乎太過炫耀了，要知道我老公還是挺低調(diào)的。”,“房子蠻靈的，但是那片地方什么也沒有，所以我們很糾結(jié)”,“如果搬到外灘、淮海路 實(shí)際上我買了黃浦灣，因?yàn)橄矚g外灘”,“”,烙印在星河灣的標(biāo)簽是：,打造型豪宅,區(qū)位出生非名門，全靠產(chǎn)品來作支撐，在部分講求人文、地段的豪宅客戶心目中，星河灣要實(shí)現(xiàn)高價(jià)值有難度。 奢華主義的調(diào)性高，形象表現(xiàn)炫耀，對(duì)于那些處世低調(diào)的豪宅客戶而言接受有難度。,再觀察上海另一派豪宅：,他們區(qū)位出生名門，占據(jù)上海這個(gè)城市最珍貴的資源（擁有久遠(yuǎn)歷史人文的區(qū)位、稀缺的景觀資源），區(qū)位的價(jià)值性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過于產(chǎn)本身的價(jià)值，“地段、地段、還是地段”是目標(biāo)豪宅客戶選擇的第一標(biāo)準(zhǔn)。 因此，他們是,翠湖天地、外灘九里、湯臣一品、世茂佘山,資源型豪宅,打造型豪宅 ,首先靠產(chǎn)品取勝，突出產(chǎn)品設(shè)計(jì)的奢華、用材精心及昂貴，放大產(chǎn)品帶來獨(dú)一無二的尊貴感。,打造型豪宅目標(biāo)客戶的特征：以愿意顯富的客戶為主，因此浙江客戶占絕對(duì)主力（浦東星河灣一期開盤客戶中浙江客戶占24%，其中溫州、臺(tái)州客戶為主），而海外等以低調(diào)“隱富”為主的客戶比例非常少。,資源型豪宅 ,是上海的傳統(tǒng)豪宅路線，它們首先靠地段資源取勝，突出區(qū)位價(jià)值、歷史人文帶來的人生價(jià)值提升和社會(huì)層次的提升。,資源型豪宅目標(biāo)客戶的特征：對(duì)于稀缺資源的極度敏感，骨子里是愿意為文化價(jià)值而折服的一群富人，他們以有海外背景的客群為主，閱歷豐厚，年齡層相對(duì)更大。,或許以往，星河灣與資源型豪宅，各取所需要，各有各自的忠實(shí)客戶群。,但是，現(xiàn)在,1、2011年浦東星河灣的價(jià)格將站穩(wěn)80000元/平，主力總價(jià)2500萬/套，較09年1500萬的總價(jià)提升很多，客戶群將發(fā)生變化。 3、金融政策面收緊，對(duì)于購(gòu)房支付方式要求更加嚴(yán)苛，只有足夠購(gòu)買力的客戶才能成為有效客戶，客戶群也將發(fā)生變化。 2、財(cái)富階層自身也潛移默化的發(fā)生變化，他們的人生觀、對(duì)生活的感悟、對(duì)文化的理解都在發(fā)生著變化。,2011年，星河灣再戰(zhàn)上海灘，必勝的前提是必須認(rèn)識(shí)到：,客群會(huì)有所變化，因此，星河灣也也需要為之做出一些改變,我們的目標(biāo)客戶組成將有所調(diào)整,并非意味著客戶群全部變化，只是在客戶組成中，有海外背景、更有文化氣質(zhì)、更有購(gòu)買實(shí)力的富豪階層比例將有所提高。,市場(chǎng)也在變,整體市場(chǎng)分析,2010年在出臺(tái)政策的抑制下,市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求 多番政策調(diào)控,市場(chǎng)量跌價(jià)升.尤其是高端住宅的成交,推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升 年底上海商品住宅成交均價(jià)相比年初累計(jì)上漲達(dá)4223元/，達(dá)到21728元/ ，其中高端物業(yè)對(duì)整體價(jià)格起到支撐及拉升作用 今年4、9月連續(xù)出臺(tái)信貸政策及“限購(gòu)令”后，隨著市場(chǎng)對(duì)政策的消化力加強(qiáng)，政府對(duì)樓市的調(diào)控力度將持續(xù),歷年上海商品住宅市場(chǎng)情況,上海2010年商品住宅市場(chǎng)供大于求,市場(chǎng)量跌價(jià)升,2010年各月上海商品住宅市場(chǎng)情況,單位:萬m2、元/m2,影響樓市的宏觀經(jīng)濟(jì)因素,影響樓市的政策因素,短期（2011年）:,市場(chǎng)潛在需求旺盛，供應(yīng)不足短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，政策影響還將繼續(xù),市場(chǎng)將進(jìn)入明顯調(diào)整期，房?jī)r(jià)不具備大幅下調(diào)的空間，同時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)期 各類政策出臺(tái)節(jié)點(diǎn)影響明顯，預(yù)計(jì)未來政府對(duì)樓市的調(diào)控力度及信心仍將繼續(xù)維持；對(duì)投資型將繼續(xù)打壓 由于限購(gòu)令、房產(chǎn)稅等政策的影響，高端物業(yè)短期內(nèi)受影響較大，銷售將面臨被動(dòng)壓力；中低端物業(yè)受貸款政策影響較大,中長(zhǎng)期（兩至三年）：,受通貨膨脹等因素影響，高端物業(yè)中長(zhǎng)期仍具有保值性 保障性住房建設(shè)規(guī)劃若得到落實(shí)，將對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局產(chǎn)生顯著影響 中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在動(dòng)力是否充足仍有變數(shù)，房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)走勢(shì)存在一定的不確定性,受政策因素影響，未來市場(chǎng)不確定性較大，高端物業(yè)短期或面臨銷售壓力,豪宅市場(chǎng)分析,上海豪宅整體市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求,2010年上海一手豪宅供應(yīng)量27.84萬 ，成交量32.67萬，豪宅供求比的比值保持為09年的0.85：1，供不應(yīng)求格局延續(xù)。,上海豪宅范圍界定：市場(chǎng)份額的1.5%，新盤公寓按約6萬元/以上統(tǒng)計(jì)，別墅按約2900萬以上統(tǒng)計(jì)，老盤則延用歷史價(jià)格。,區(qū)域存量積壓嚴(yán)重，浦東面積成交量居首，徐匯增幅突出,浦東、徐匯、松江位列10年成交量排名前三區(qū)域，與09年成交量相比，靜安、長(zhǎng)寧、青浦、浦東、盧灣、黃浦等六個(gè)區(qū)域均有四至九成的面積下滑，而閔行、松江、奉賢、虹口、徐匯等五個(gè)區(qū)域則有兩成至五倍的面積上升，尤以徐匯區(qū)域成交面積同比增長(zhǎng)558%，全市交易占比也增加了18個(gè)百分點(diǎn)。,從區(qū)域分布來看，除閔行、徐匯區(qū)域存量處于6-12個(gè)月正常去化周期外，其余區(qū)域均已超過正常去化周期，區(qū)域存量積壓相對(duì)嚴(yán)重。其中，浦東、盧灣、松江三個(gè)區(qū)域豪宅存量位列排名前三，存量面積分別為14.79萬 、10.17萬、9.17萬 。,10年上海一手豪宅市場(chǎng)新增供應(yīng)面積27.84萬 、1206套，同比09年分別減少27.86%、6.8%。其中，公寓類豪宅新增21.49萬 、1071套，同比減少30.77%、8.54%；別墅類豪宅新增6.35萬 、135套，同比面積減少15.85%、套數(shù)增加9.76%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來看，公寓仍為豪宅供應(yīng)主力產(chǎn)品。,豪宅的供應(yīng)量同比有所下降，目前以公寓類供應(yīng)為主，但公寓類成交下降明顯,10年上海一手豪宅市場(chǎng)成交面積32.7萬 、1222套，同比09年分別減少28.15%、39.05%。其中，公寓類豪宅成交19.06萬 、914套，同比減少45.73%、48.91%；別墅類豪宅成交13.63萬 、308套，同比增加31.39%、套數(shù)增加4259%。,豪宅市場(chǎng)整體成交價(jià)格平緩上漲，公寓類大幅上揚(yáng)，別墅類小幅降低；中高總價(jià)產(chǎn)品成交量穩(wěn)定上漲,10年上海一手豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)72219元/ ，同比09年增加14.04%。其中，公寓類豪宅成交均價(jià)70164元/ ，同比增幅19.57%；別墅類豪宅成交均價(jià)75093元/ ，同比降低5.01%。,從成交套均總價(jià)分布看，1000萬元以下的低價(jià)位豪宅成交427套、同比減少60.21%，占比也由09年的53.49%驟降至34.94%；1000-2000萬元、3000-4000萬元、5000萬元以上豪宅成交量相對(duì)穩(wěn)定，全市占比略有上?。?000-3000萬級(jí)和4000-5000萬級(jí)豪宅成交224套，同比去年增八成，占比也增加了12個(gè)百分點(diǎn)。,按套數(shù)統(tǒng)計(jì),第二部分 產(chǎn)品升華,競(jìng)爭(zhēng)分析,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：不僅戶型尺度大、內(nèi)外裝豪華，而且 在許多細(xì)節(jié)處理方面均有不同的設(shè)計(jì) 理念和表現(xiàn)形式,價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)前出售單價(jià)在6-8萬元之間，主力 產(chǎn)品總價(jià)在1000-3000萬之間,存量標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目可售住宅面積1萬平米以上,仁恒怡庭 九龍倉(cāng)璽園 華潤(rùn)置地橡樹灣城 尚海灣豪庭 黃浦灣公寓 華潤(rùn)外灘九里苑 翠湖天地嘉苑 豐盛皇朝 白金灣府邸,濱江稀缺資源,市中心歷史文脈,生態(tài)景觀資源,尚海灣豪庭、黃浦灣公寓、華潤(rùn)外灘九里苑、白金灣府邸,翠湖天地嘉苑,仁恒怡庭、九龍倉(cāng)璽園、華潤(rùn)置地橡樹灣城,無地段優(yōu)勢(shì)，靠自身產(chǎn)品塑造打造價(jià)值,星河灣,根據(jù)所選項(xiàng)目的核心價(jià)值的特點(diǎn)，可將其分為資源型和打造型兩大類,星河灣,缺乏先天優(yōu)勢(shì),努力打造豪宅,缺乏豪宅應(yīng)有的地段 缺乏優(yōu)勢(shì)景觀資源 缺乏有檔次、齊全的周邊配套,品牌：中國(guó)地產(chǎn)的“勞斯萊斯” 最頂級(jí)的產(chǎn)品、 配套與物業(yè)服務(wù) 強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷,本案完全通過后天努力與具有先天優(yōu)勢(shì)的豪宅項(xiàng)目 站在同一競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)上,本案克服地段因素，打造出豪宅中的豪宅 未來超越對(duì)手，沒有最好，只有更好,仁恒、翠湖,品牌,外立面,全天然石材,小區(qū)景觀,人文底蘊(yùn),小區(qū)配套,雙會(huì)所,戶型,大面寬陽臺(tái),營(yíng)銷,多渠道客源,隨著客戶喜好的變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的壓力，星河灣應(yīng)求發(fā)展而更為壯大,舍得、用心、創(chuàng)新、發(fā)展 ,極至的新古典主義建筑風(fēng)格,標(biāo)志性的建筑身份符號(hào)； 明亮柔和的米色系基調(diào)； 鮮明的三段式（基座、主體、屋頂）建筑,極至的豪宅園林景觀,注重打造紅線內(nèi)外的景觀設(shè)計(jì)； 立體式園林，通過高低錯(cuò)落，形成豐富的庭院空間； 多種用材、樹種、雕塑小品的運(yùn)用；,極至奢華的內(nèi)裝打造,名貴的石材、木材 國(guó)際高端建材品牌 復(fù)雜精致的裝飾手法 高科技的家居智能 人性化的細(xì)節(jié)考慮,星河灣的產(chǎn)品在中國(guó)房地產(chǎn)史上創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)奇跡,星河灣的產(chǎn)品成為豪宅典范，被眾多豪宅所效仿,但是，為了浦東星河灣二期的客戶面有所拓寬，中原建議： 在內(nèi)部裝修風(fēng)格上能夠更加多元化，以滿足更多豪宅客戶的口味,注重設(shè)計(jì)感，融入時(shí)尚經(jīng)典元素 多種風(fēng)格，滿足不同口味,第三部分 品牌形像升華,豪華總是相似，矜貴卻如此稀見。,至少數(shù)億人向往，只有少數(shù)可以被仰望。,在中國(guó)，他們 除了追求物質(zhì)的富足，更致力于做精神上的貴族 貴族身份可以源自繼承，也可以源自戰(zhàn)功 中國(guó)的財(cái)富階層 卻很少有世襲的貴族血統(tǒng),典型消費(fèi)特征,核心洞察,渴望被仰視為貴族 渴望貴族的涵養(yǎng)標(biāo)簽和修為平臺(tái),讓星河灣的品牌影響力由富豪收藏型向貴族涵養(yǎng)型轉(zhuǎn)變 在星河灣為國(guó)際都會(huì)做得足夠多的基礎(chǔ)上 從物質(zhì)走向精神視角，擎劃“星河fans”圈 貴胄大上海，影響國(guó)內(nèi)外,策略思索,傳播的任務(wù), 告訴上海 星河灣一貫的用心，成就無國(guó)界最高標(biāo)準(zhǔn) 告訴上海 星河灣更是至高無上的貴族精神沃土,推廣姿態(tài),星河灣已經(jīng)創(chuàng)建了一個(gè)豪宅圖騰的記錄 它還將是這個(gè)紀(jì)錄的保持者和刷新者 從紀(jì)錄保持上，還是生活、事業(yè)、修為的頂級(jí)平臺(tái) 從價(jià)值創(chuàng)新上，它將更根植于貴族文明締造,目標(biāo)永續(xù)神話 元素貴族文明 形式文化滲透,三大 關(guān)鍵詞,推廣領(lǐng)域重心轉(zhuǎn)化 推廣角度底蘊(yùn)深化,兩大 升華,政府溝通：契合國(guó)家發(fā)展方向，加強(qiáng)與政府合作。 城市共鳴：突出國(guó)際化品牌精神與國(guó)際化城市氣質(zhì)的融合。 家族傳承：著重關(guān)注客戶最為看重之一的下一代培育工程， 增加社會(huì)話題和輿論影響力。 社會(huì)責(zé)任: 加大社會(huì)公益事業(yè)承擔(dān)，匹配目標(biāo)客群現(xiàn)階段的 人生境界和事業(yè)修為。,基于原有生活、事業(yè)、修為平臺(tái)推廣之上，加強(qiáng)以下領(lǐng)域滲透比重,升華之1：推廣重心轉(zhuǎn)化,貴族精神：強(qiáng)調(diào)貴族的獨(dú)立精神、平等意識(shí)、藝術(shù)化的灑脫和 超越型的智慧。 貴族生活：關(guān)注奢侈品不是炫耀的資本，而是生活品味與精神 追求的載體。 貴族文化：代言傳統(tǒng)文化的傳承，引領(lǐng)與現(xiàn)代文化的融合，與 大眾保持距離又不失親和。,以“貴族文明”作為推廣核心元素，深化星河灣的現(xiàn)代貴族氣質(zhì),升華之2：推廣底蘊(yùn)深化,精神領(lǐng)域：1、邀請(qǐng)著名學(xué)者劉再?gòu)?fù)撰寫出版中國(guó)貴族精神 2、廣邀中國(guó)企業(yè)、學(xué)術(shù)、藝術(shù)界杰出人士，結(jié)集出版 100個(gè)中國(guó)夢(mèng)想的創(chuàng)造者 3、加強(qiáng)與生活、中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)人China Economist 等文化雜志的深度合作，定期出版跨界增刊 生活領(lǐng)域：1、定期舉行馬術(shù)、探險(xiǎn)等貴族戶外運(yùn)動(dòng) 2、挖掘品牌背后的精神力量，深化與百達(dá)翡麗等具有悠久 歷史的品牌合作 文化領(lǐng)域：1、設(shè)立星河灣藝術(shù)基金，致力培養(yǎng)中國(guó)音樂、繪畫、雕塑 等各個(gè)藝術(shù)領(lǐng)域的未來大師 2、邀請(qǐng)知名鋼琴家郎朗作為星河灣鋼琴學(xué)校教師，將藝術(shù) 化的生活融入下一代貴族培養(yǎng),延展建議：,第四部分 銷售策略調(diào)整,銷售策略,港澳臺(tái)發(fā)售為鋪墊，營(yíng)銷造勢(shì)、樹形像！ 上海及華東區(qū)域?yàn)橹鞴シ较?，完成銷售任務(wù)！ 雙渠道銷售，相互結(jié)合，實(shí)現(xiàn)名利雙收！,2011年10月香港、上海兩地同步發(fā)售,港澳臺(tái)地區(qū)通過中原在三地的資源力量進(jìn)行推動(dòng)，其中以香港為主力，通過推動(dòng)樹立星河灣國(guó)際豪宅的氣質(zhì)形像，為內(nèi)地銷售進(jìn)行鋪墊。 華東地區(qū)為銷售主力目標(biāo)區(qū)域，通過中原在上海、南京、杭州的資源力量進(jìn)行全面銷售，捕獲長(zhǎng)三角范圍有效豪宅客戶，以真正實(shí)現(xiàn)銷售。,上市時(shí)間建議： 中原建議浦東星河灣上市時(shí)間為2011年10月，原因如下： 星河灣歷來開盤期間現(xiàn)場(chǎng)以實(shí)景呈現(xiàn)，按照目前的工程進(jìn)度，需要建筑立面完成、景觀園林完成、樣板房完成等等均需要一定工程時(shí)間。 上半年房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性最大，雖然市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)稅有一定心理準(zhǔn)備且力度有限，但仍然會(huì)在短期內(nèi)抑制住市場(chǎng)。,開盤銷售目標(biāo)： 開盤完成80%銷售量，以確保星河灣在銷售面的口碑度。,推盤建議： 根據(jù)對(duì)今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的研判，以及目前客戶類型較狹隘的狀況，中原建議放棄原本房源全部開放的推盤方式，而采取分步推進(jìn)的策略。 根據(jù)前期客戶累積的具體情況，以及開盤銷售目標(biāo)，通過量化指標(biāo)的可采取不同的推盤策略： 方案一：有效意向客戶量小于400組，推出3棟（約105套）；兩個(gè)月后推出剩余3棟。 方案二：有效意向客戶量大于400組，小于500組，推出4棟（約140套）；一個(gè)月后推出剩余2棟。 方案三：有效意向客戶量大于500組，推出4棟；兩周后加推剩余2棟。,分步推盤方式的優(yōu)勢(shì)： 1. 防范銷售風(fēng)險(xiǎn)。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于政策的敏感性較大，且星河灣的主要客戶群以多次置業(yè)及投資為主，在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，一次性推盤無疑造成較大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)影響項(xiàng)目的口碑及后續(xù)營(yíng)銷。 2. 價(jià)格靈活調(diào)整，確保利潤(rùn)最大。 回想2009年8月8日，浦東星河灣一期開盤當(dāng)日創(chuàng)下了264套的銷售記錄，而當(dāng)天的成交均價(jià)大約在48000元/平，中原根據(jù)當(dāng)時(shí)上海整體豪宅價(jià)格認(rèn)為這個(gè)均價(jià)在當(dāng)時(shí)是被低估的，但由于所有一期房源全部開放，造成價(jià)格無法靈活調(diào)整的被動(dòng)局面。而分步推盤，結(jié)合市場(chǎng)及客戶情況，我們將主動(dòng)掌控價(jià)格的調(diào)整，確保星河灣的銷售中獲取最大的利潤(rùn)。,價(jià)格建議,定價(jià)思路 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的確定采用市場(chǎng)比較原則。市場(chǎng)比較法必須遵從“同質(zhì)同價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的操作方法。市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。,參照樓盤,注：以上均為毛坯價(jià),價(jià)格確定,據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)價(jià)格應(yīng)在73418元/ 左右，這是一個(gè)通過市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)，再加上裝修的價(jià)值，同時(shí)又參照了浦東星河灣二手價(jià)格， 中原建議本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)均價(jià)為： 83000元/ 至2011年10月預(yù)期合理均價(jià)為：85000元/,將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項(xiàng)目公寓的參考定價(jià)： 以項(xiàng)目A（翠湖天地嘉苑）為參考： 1028911.1664=88212 以項(xiàng)目B（華潤(rùn)外灘九里）為參考： 867381.087=79795 以項(xiàng)目C（仁恒河濱城）為參考： 494010.9455=52248 本案價(jià)格推算： 本案價(jià)格=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重+以項(xiàng)目C參考定價(jià)C權(quán)重=73418元/,第五部分 中原資源 & 合作模式建議,中原地產(chǎn) 在全中國(guó)的代理行業(yè)中，我們擁有最廣泛的網(wǎng)絡(luò)、最豐厚的高端客戶資源,中原集團(tuán)立足香港，以服務(wù)中國(guó)內(nèi)地、香港及澳門三地的房地產(chǎn)市場(chǎng)為業(yè)務(wù)發(fā)展核心，經(jīng)過三十余年發(fā)展，已經(jīng)在全國(guó)三十個(gè)城市成立分公司，業(yè)務(wù)幅射至全國(guó)過百城市，聘任員工逾兩萬人，跨地域分店總數(shù)逾一千間，是目前房地產(chǎn)代理行業(yè)內(nèi)最具規(guī)模的企業(yè)之一。自九十年代初進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)以來，憑借在香港的成功經(jīng)驗(yàn)和模式，采用順勢(shì)而為的靈活應(yīng)變策略，中原地產(chǎn)已在內(nèi)地近三十個(gè)主要城市完成網(wǎng)點(diǎn)布局，并迅速實(shí)現(xiàn)本土化融合，在各地市場(chǎng)占據(jù)重要位置。,為星河灣，中原將啟動(dòng)“星河灣大中華區(qū)聯(lián)動(dòng)機(jī)制”,港澳臺(tái)區(qū),華東區(qū),華北區(qū),以“港澳臺(tái)區(qū)”、“華東區(qū)”為重要推動(dòng)區(qū)域，在同一時(shí)間進(jìn)行浦東星河灣的推廣，以達(dá)到造勢(shì)效應(yīng)，同時(shí)撒網(wǎng)全國(guó)，捕獲有效客戶資源。,華南區(qū),華南區(qū),中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)擁有上海中介行業(yè)最大的分行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，近二十家豪宅、別墅分行，兩百多名銷售精英，豐富的境內(nèi)境外高端客戶資源，曾經(jīng)為翠湖天地、華潤(rùn)外灘、新華路一號(hào)、華山夏都、濟(jì)南路8號(hào)等高端豪宅項(xiàng)目服務(wù)。,為星河灣，發(fā)動(dòng)上海中原三級(jí)豪宅市場(chǎng)力量，確保足夠的客戶資源。,中原一手代理在中國(guó)成功操作過多個(gè)豪宅項(xiàng)目，有對(duì)豪宅客戶詳盡的了解和豐富的營(yíng)銷解決方案，中原不僅將為星河灣配備精英操作團(tuán)隊(duì)，也會(huì)傾集團(tuán)之力，打造豪宅精英智囊團(tuán)，共同為星河灣出力！,為星河灣，中原將集結(jié)集團(tuán)的豪宅精英們共同為星河灣出力！,地產(chǎn)研究咨詢部,銷售團(tuán)隊(duì),策劃團(tuán)隊(duì),事業(yè)一部總經(jīng)理沈增泉,項(xiàng)目總監(jiān),企劃中心,上海中原豪宅,上海中原東區(qū)總經(jīng)理李錦德,中國(guó)中原豪宅,中原海外豪宅,集團(tuán)二發(fā)中心,豪宅精英智囊團(tuán),浦東星河灣二期中原核心操作團(tuán)隊(duì)架構(gòu),中原華東區(qū)總裁陸成,項(xiàng)目部總經(jīng)理唐政棟,中原認(rèn)為： 兩家代理公司聯(lián)合代理的模式更適合浦東星河灣二期。,【聯(lián)合代理模式的優(yōu)勢(shì)】,豐富客戶資源 高端客戶資源是相對(duì)稀缺的，每家代理公司的高端客戶資源都是有限的，因此中原建議集合兩家公司的客戶資源，以更好的為星河灣服務(wù)。,2. 形成現(xiàn)場(chǎng)良性的競(jìng)爭(zhēng) 兩家代理公司共同銷售，能夠形成銷售現(xiàn)場(chǎng)良好的相互競(jìng)爭(zhēng)氛圍。需要值得提醒的是，過多的代理公司聯(lián)合代理會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)較混亂的局面，因此兩家代理公司是能夠出現(xiàn)良好聯(lián)合代理的前提。,3. 擴(kuò)大影響面 各家代理公司擁有各自在行業(yè)內(nèi)外的推廣渠道和影響面，聯(lián)合代理能夠充分發(fā)揮代理公司的渠道優(yōu)勢(shì)和影響力優(yōu)勢(shì)，為星河灣品牌在業(yè)內(nèi)業(yè)外創(chuàng)造影響力！,4. 完善營(yíng)銷體系 各家代理公司都有著各自豐富的操作經(jīng)驗(yàn)和不同的營(yíng)銷解決方式，這些經(jīng)驗(yàn)都能夠?yàn)樾呛訛撤?wù)，確保星河灣品牌逐步轉(zhuǎn)型的成功；同時(shí)也能為營(yíng)銷各個(gè)環(huán)節(jié)中的問題提出不同的參考意見，以確保能獲得最佳解決方式。,華東重點(diǎn)城市蘇州、杭州、無錫、常州、南京近五年商品住宅成交數(shù)據(jù) 供應(yīng)：各城市中無錫的供應(yīng)量在2010年較2009年有較大幅度的增長(zhǎng)，其余城市2010年和2009年的供應(yīng)水平較為接近； 需求：2010年國(guó)家政策頻出，有效抑制了部分不合理需求，但剛性需求也同樣遭受一定的抑制，因此華東各主要城市的成交量紛紛較2009年明顯下降，蘇州、杭州、南京的成交量降幅分別達(dá)到45%、34%和51%； 價(jià)格：由于宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的成交結(jié)構(gòu)變化，各城市的成交價(jià)格普遍呈現(xiàn)