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論房地產(chǎn)市場(chǎng) 之主體權(quán)利與義務(wù) 班級(jí):道橋085 學(xué)號(hào): 姓名:張曉博房地產(chǎn)供給主體 即指房地產(chǎn)交易中的房地產(chǎn)讓渡方,向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供交易對(duì)象的供給者。按提供的交易對(duì)象的差異供給主體又分為兩類: (1)房地產(chǎn)所有者。這類市場(chǎng)主體,一般來說向市場(chǎng)提供的交易對(duì)象是所有權(quán),在某些特定情況下,也向市場(chǎng)提供經(jīng)營(yíng)使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。在土地國(guó)有制或集體所有制條件下,國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地所有者成為土地市場(chǎng)供給主體,在土地私有制條件下,土地私有者成為供給主體。 (2)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用者。這類市場(chǎng)主體向市場(chǎng)提供的交易對(duì)象是土地的使用權(quán)。在某些特定情況下,這類市場(chǎng)主體向房地產(chǎn)市場(chǎng)也提供土地使用權(quán)的租賃權(quán)、抵押權(quán)等。 2、房地產(chǎn)的需求主體 房地產(chǎn)交易中的受讓方,即指通過交易所得房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)(及其租賃權(quán)、抵押權(quán)等)的受讓者。需求主體按其需求房地產(chǎn)的目的的不同,分為兩類: (1)房地產(chǎn)使用者。包括各類企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人。他們從交易中取得房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)或其租賃權(quán)等,是為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或個(gè)人生活的需要,使用者是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要需求主體。 (2)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。包括各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和個(gè)人。經(jīng)營(yíng)者在房地產(chǎn)交易中獲得房地產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)使用權(quán),不是為自身使用,而是為了投資開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、出租出賣后從中獲利。 3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上直接從事房地產(chǎn)商品化經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)組織。如各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)營(yíng)主體開展活動(dòng)的全過程,包括相互聯(lián)系、互為條件的二個(gè)環(huán)節(jié):一是從市場(chǎng)上獲得房地產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本條件;二是將開發(fā)、建設(shè)好的房地產(chǎn)提供給市場(chǎng)出售或出租,以獲得相應(yīng)的收益。從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程來看,雖然經(jīng)營(yíng)主體也是需求主體和供給主體,但由于他們的業(yè)務(wù)活動(dòng)主要在經(jīng)營(yíng)方面,他們并不是房地產(chǎn)的最終使用者和最初供給者。因而他們有別于單純的供給主體和需求主體。為強(qiáng)調(diào)其特殊的經(jīng)營(yíng)職能,有必要將其作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)立主體。其中最為基礎(chǔ)的就是土地關(guān)系,一切權(quán)利與義務(wù)都是圍繞土地所有權(quán)而建立的.一、土地權(quán)利關(guān)系內(nèi)容特征I、土地所有權(quán)方面首先,所有權(quán)形式單一。我國(guó)土地只能公有,所有者主體只能是國(guó)家或集體 而沒有私人土地所有者。改革開放后,我國(guó)允 生產(chǎn)資料私人所有,但土地這種生產(chǎn)資料還不允許私人所有。其次,土地所有投不能交易。我國(guó)土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押.不但國(guó)有土地所有權(quán)不能交易,就是集體土地所有權(quán)也不能交易。國(guó)家與集體之間不能以土地 有權(quán)相交易,集體與集體、集體與個(gè)人也不能 土地所有權(quán)作交易。再次 集體所有土地的所有權(quán)不完整。所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。但我國(guó)集體土地所有者,無論是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村委會(huì),還是其他集體經(jīng)濟(jì)組織都不能自行處分其斬?fù)碛型恋?,不能出讓其土地所有?quán),更不能便土妊滅失。集體土地的使用投也要受到國(guó)冢土地管理權(quán)的嚴(yán)格限制,包括土地的出讓、抵押分配再分配等,都必須受國(guó)家工地管瑾的法律和政策的約束。2、土地使用投方面(1)國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有土地便用投實(shí)施的方式,是劃撥與出讓周肘并存。對(duì)行政事業(yè)瑩位、基礎(chǔ)設(shè)施、國(guó)家扶持項(xiàng)目等用地,可用劃撥方式取得土地使用投,而其他建設(shè)項(xiàng)目用地必須通過出讓方式取得。劃撥方式取得的土地使用權(quán)原則上不能進(jìn)入市場(chǎng)交易,即單純的土地劃撥使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、徂賃、抵押 不具備完整的物權(quán)特征。但另方面,土地劃撥使用投又具有某種所有權(quán)的特征。使用權(quán)與所有權(quán)的區(qū)別應(yīng)是: 使用權(quán)的有償性和有期限性為特征。如果是錄久性的無償使用,就使這種使用投在事實(shí)上與所有權(quán)很相近。目前,我國(guó)土地劃撥使用權(quán)是沒有期限的,也基本是無償?shù)?,企業(yè)單位交納的土地使用稅,還不能理解為土地使用的報(bào)酬。以出讓方式取得的土地使用權(quán),具有完整的物權(quán)特征,可以交易,即可以轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押,也就是被法律賦予這種權(quán)利以商品的性質(zhì)。它的取得是有償?shù)?必須交納出讓金對(duì)它的享有是有期限的,是4O70年不等。土地使用權(quán)出讓中,出讓者與受讓者是一種平等、自愿的關(guān)系,也是互利、有償?shù)慕?jīng)濟(jì)關(guān)系,但另方面,出讓者與受讓者也有不平等的方面:出讓者是政府,擁有對(duì)土地使用進(jìn)行管理的職能和權(quán)利,它與受讓方又是管理與被管理的關(guān)系。而且國(guó)有土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的,這也使受t方不能與出訌方處于完全平等的地位。2)集體土地使用投。集體土地便用權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式是承包制和劃給制,以承包經(jīng)營(yíng)制為基本形式。這種工地使用承包必須通過臺(tái)同形式來確保雙方的關(guān)系。但這砷合同雙方的權(quán)利義務(wù)同一般經(jīng)濟(jì)合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不完全相同。承包者,體農(nóng)戶的承包是洼律確保的。二地管理法第十四條第一款規(guī)定: 農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)。 即集體土地所有者必須確保每個(gè)農(nóng)民承包土地,這是不容協(xié)商的。同時(shí),土地使用承包 條件也是由國(guó)霧有關(guān)政蓑和法令確定的,同樣不能由雙方協(xié)商。雖然法律把土地所有權(quán)規(guī)定給村個(gè)體,但這種土地所有者的權(quán)力很弱;相反土地使用權(quán)卻很強(qiáng)。集體土地使用權(quán)的承包者一般具有以下特征一是私有化,按全部人口平均:二是分散 ,每個(gè)農(nóng)戶互相獨(dú)立地在各自使用;三是固定 ,不得轉(zhuǎn)讓。土地管理法第一四條第二款規(guī)定: 對(duì)個(gè)別經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行調(diào)整的,必須經(jīng)村民會(huì)議2/3成員或看23以上村民代表的同意。三、房地產(chǎn)權(quán)利主體的特征房地產(chǎn)撅利主體的多重型、不確定性、模糊性,也是我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的一個(gè)顯著特征。 1、土地權(quán)利主體。首先國(guó)有土地主體,國(guó)有土地所有權(quán)主體是國(guó)家,把國(guó)家所有稱為全民所有,是原社會(huì)主義國(guó)家較一致的作法(前南斯拉夫除外)。與此不同,日本、新西蘭等國(guó)把國(guó)家土地所有權(quán)為中央政府所有;我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)是多重的,不容易確定。在土地管理法第二條第二款中擁定: 全民所有,即國(guó)家所有土地的所有權(quán),由國(guó)務(wù)皖代表國(guó)霧行使” 是說,全民所有,不等于每個(gè)公民直接所有,不能由每個(gè)公民直接行使所有權(quán),而要由國(guó)家行使新有板 但國(guó)家是個(gè)抽象的蠕念,左實(shí)踐中,必須由某些具體機(jī) 或負(fù)責(zé)人行生主體權(quán)乳。在新掘土地管理法中明確規(guī)定只有國(guó)務(wù)院能代表國(guó)家分配土地所有權(quán),做為地萬政府的省、地市都不能代表國(guó)家。但這只是原則,而在具體買踐中在土地昕有權(quán)買際 運(yùn)作豐,不可能事事由 務(wù)院直接掌捏。城市房地產(chǎn)管理法第十四條規(guī)定 土地使用梗甘讓臺(tái)同由市、縣八民政愿土地管理覘門與二地使用者簽訂 。也就是說由方、縣級(jí)=地管理酊門代表國(guó)家行使土地昕有權(quán)。新土地管理 去第四十五條規(guī)定,征地日 務(wù)院、省圾西府審批。第十四條規(guī)定,農(nóng) 地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批中,國(guó)務(wù)院、省、市、縣四級(jí)政府都有審批嘆。此外,還有些部也有影響甚至決定土地使用的嘆刷。例如,規(guī)劃部,如果建設(shè)用地不符合規(guī)劃要求,不被規(guī)劃覘門批準(zhǔn),也不能實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)。再有,各系統(tǒng)、各部門都有自己管轄的土地使用范圍,如鐵路、農(nóng)墾、水利等部門。前幾年多頭批地的現(xiàn)象很普遍,致使土地資源浪費(fèi)、資金流失,就是土地權(quán)利主體不規(guī)范的結(jié)果。集權(quán)土地 權(quán)利主體也具有多重責(zé)任不確定性。鄉(xiāng)村、其它經(jīng)濟(jì)組織都是集體土地所有者,以村所有為基本形式。園法律不夠規(guī)范,在村集體里、村委會(huì)、村民代表等都可能成為實(shí)際主權(quán)。2、公有房屋產(chǎn)權(quán)主體的多重型和不確定性。國(guó)有房產(chǎn)主體是國(guó)家從原則上說,這種公房的產(chǎn)權(quán)只能由家統(tǒng)一行使,任何單位和個(gè)人都無權(quán)行使。各單位只能在國(guó)家授權(quán)范雖內(nèi)對(duì)國(guó)有公房行使占有、使用、收益處分的權(quán)利。是國(guó)家根據(jù)各種不同的房屋,把占有、使用、收益、處分權(quán)利分別劃分結(jié)不同級(jí)別和不同部門的機(jī)制,這就使國(guó)有公房屋主體多重化。1985年,建設(shè)部和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在進(jìn)行全國(guó)城鎮(zhèn)房屋普查時(shí),根據(jù)房屋所有權(quán)和管理形式的不同,設(shè)定了 產(chǎn)別 指標(biāo),分別有公產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)、撥用產(chǎn)、全民單位自管產(chǎn),集體單位自管產(chǎn)等,各種與房屋產(chǎn)權(quán)管理相關(guān)的單位。這些重位雖然不是完全獨(dú)立的產(chǎn)報(bào)主體,但都有定的所有撅主體職能。房產(chǎn)主管部門和用房單位,到底是產(chǎn)權(quán)主體,還是管理者對(duì)此很難簡(jiǎn)單回答。從權(quán)屬登記方面說,它們是產(chǎn)權(quán)主體,但在房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等方面房產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)和用房單位不是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)主體。深入研討我國(guó)房地產(chǎn)的權(quán)利關(guān)系,對(duì)發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑具有積極的意義. 物業(yè)管理?xiàng)l例同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6項(xiàng)義務(wù):(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定等6項(xiàng)。(4)投票權(quán)根據(jù)業(yè)主的物業(yè)面積、住宅套數(shù)等確定同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,可以不成立業(yè)主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定來確定。(5)業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但無論采用哪種方式召開會(huì)議,都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)成立時(shí),應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并聽取居民委員會(huì)的建議。 (6)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。開發(fā)商制
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