房地產(chǎn)企業(yè)四大階段的納稅籌劃與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避.ppt

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大階段的納稅籌劃,劉玉章,與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,第一階段 投資決策階段的納稅籌劃 投資決策階段的主要工作內(nèi)容： （一）項(xiàng)目的選擇： 開(kāi)發(fā)商根據(jù)各種渠道獲得的多種信息，形成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想，包括項(xiàng)目的選址、籌資、配套建設(shè)，然后根據(jù)這一設(shè)想進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)綜合分析，并通過(guò)與城市規(guī)劃部門(mén)、土地管理部門(mén)以及其他開(kāi)發(fā)商、投資商的接觸，使項(xiàng)目設(shè)想具體化。,（二）項(xiàng)目的可行性研究 項(xiàng)目選擇之后，對(duì)項(xiàng)目做進(jìn)一步的分析，包括：市場(chǎng)研究、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)、資金籌集等。 通過(guò)可行性研究： （1）可以對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益水平有個(gè)估算，對(duì)開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵因素有所掌握，從而，在若干個(gè)開(kāi)發(fā)方案中選擇最合適的方案。 （2）通過(guò)可行性研究，如果，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為該項(xiàng)目的預(yù)期收益水平不可以接受，或有較大風(fēng)險(xiǎn)，可以放棄該項(xiàng)目。,11、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第二十七條規(guī)定：“前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用”。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目調(diào)研階段是房地產(chǎn)企業(yè)尋找開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的階段，包括：投資項(xiàng)目的尋找、投資項(xiàng)目精選、初步可行性研究、項(xiàng)目談判、詳細(xì)可行性研究和公司總體決策幾個(gè)步驟。在此階段也可憑請(qǐng)外部專(zhuān)家進(jìn)行咨詢(xún)，發(fā)生的費(fèi)用符合上述文件的規(guī)定范圍，可以計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本前期工程費(fèi)”,12、房地產(chǎn)企業(yè)以擴(kuò)股方式取得土地使用權(quán)涉及哪些稅費(fèi)？ 例11、甲企業(yè)2009年取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓價(jià)8000萬(wàn)元，支付契稅240萬(wàn)元，辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)等手續(xù)費(fèi)支付60萬(wàn)元，土地用途為住宅用地。2011年初，經(jīng)過(guò)與乙房地產(chǎn)公司協(xié)商，甲公司準(zhǔn)備以土地向乙投資，土地評(píng)估價(jià)10000萬(wàn)元。 甲公司涉稅分析： 一、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅及附加 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2002191號(hào))規(guī)定： （一）以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。,二、關(guān)于土地增值稅 財(cái)稅字1995048號(hào)第一條：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的（含單位及個(gè)人），投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。 財(cái)稅200621號(hào)提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字199548號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。,三、關(guān)于企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條： “企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外”。,乙公司涉稅分析 根據(jù)契稅暫行條例：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅義務(wù)人。 假設(shè)當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%，乙公司應(yīng)交契稅300萬(wàn)元。 以股權(quán)形式取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)企業(yè) 非貨幣性資產(chǎn)交換 土地使用權(quán)的成本土地使用權(quán)市場(chǎng)公允價(jià)值 轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi) 補(bǔ)價(jià),13、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合其他企事業(yè)單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)怎樣納稅？ 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： （一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額“視同銷(xiāo)售收入”進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。,例12、2008年2月，南欣房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)北苑小區(qū)的過(guò)程中，因?yàn)橘Y金不足，吸收廣德公司投資入股，廣德公司投入資金7000萬(wàn)元，雙方約定，房產(chǎn)建成，南欣分給廣德房產(chǎn)30000平方米。2009年11月，北苑小區(qū)開(kāi)發(fā)完成，廣德公司按協(xié)議分得30000平方米，該小區(qū)每平方米計(jì)稅成本2150元。 例13、濟(jì)南宏嶺房地產(chǎn)公司2007年在開(kāi)發(fā)玖玖名邸小區(qū)過(guò)程中，吸收其他企業(yè)為分房目的投入的資金3000萬(wàn)元。2008年9月房產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成，并已經(jīng)按合同將房產(chǎn)分給各投資方，但是，由于工程沒(méi)與施工企業(yè)決算，無(wú)法計(jì)算成本，當(dāng)年期間費(fèi)用100萬(wàn)元。吸收的投資款應(yīng)怎樣作稅務(wù)處理？,（二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。 同時(shí)，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。,14、非金融企業(yè)之間怎樣擴(kuò)大融資渠道？ 售后回購(gòu) ：是指銷(xiāo)售商品的同時(shí)，銷(xiāo)售方同意日后再將同樣或類(lèi)似的商品購(gòu)回的銷(xiāo)售方式。 （一）國(guó)稅函2008875號(hào)：采用售后回購(gòu)方式銷(xiāo)售商品的，銷(xiāo)售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。 有證據(jù)表明不符合銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件的，如以銷(xiāo)售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。 （二）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：采用售后回購(gòu)方式銷(xiāo)售商品的，收到款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債；回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。,例14、甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于資金緊張，與乙公司約定， 2009年3月1日將一棟新建成的公寓樓售給乙公司，售價(jià)5000萬(wàn)元，成本價(jià)4000萬(wàn)元。雙方合同約定，10個(gè)月之后，甲公司以5400萬(wàn)元購(gòu)回該公寓樓。在回購(gòu)期內(nèi)，該樓仍然由甲公司負(fù)責(zé)管理。售樓款已經(jīng)收到。2010年1月1日，甲公司購(gòu)回公寓樓。,15、非金融企業(yè)向金融企業(yè)融資有何新的辦法？ 例15、 甲房地產(chǎn)公司由于當(dāng)前資金緊張，準(zhǔn)備把一幢新建的寫(xiě)字樓售給租賃公司，然后再以融資租賃形式返租回來(lái)自用。寫(xiě)字樓成本價(jià)4000萬(wàn)元，售價(jià)5000萬(wàn)元，租期5年，每年付租金1200萬(wàn)元，租賃期滿(mǎn)甲公司可以按380萬(wàn)元購(gòu)得該寫(xiě)字樓。應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行財(cái)稅處理？,國(guó)稅函2008875號(hào)：除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。 實(shí)質(zhì)重于形式原則是指企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，應(yīng)按照交易或事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行稅務(wù)處理，而不應(yīng)僅以法律形式為依據(jù)。 關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)）：融資性售后回租業(yè)務(wù)：是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。,融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移。 （1）增值稅和營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。 （2）企業(yè)所得稅 根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷(xiāo)售收入，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。,16、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間業(yè)務(wù)招待費(fèi)怎樣稅前扣除？ 企業(yè)所得稅實(shí)施條例規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入的5。 （1）業(yè)務(wù)招待費(fèi)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的與交際應(yīng)酬有關(guān)的費(fèi)用和對(duì)外饋贈(zèng)的禮品等交際應(yīng)酬費(fèi)用，如餐飲、娛樂(lè)、煙、酒、茶、咖啡、食品、保健品等。用于對(duì)外贈(zèng)送的帶有本單位標(biāo)志的自產(chǎn)產(chǎn)品或?qū)ｉT(mén)訂做的禮品，應(yīng)作為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用。若無(wú)任何標(biāo)志的贈(zèng)送禮品，屬于捐贈(zèng)支出。,（2）業(yè)務(wù)招待費(fèi)屬于交際應(yīng)酬性質(zhì)，不得計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，統(tǒng)一在“管理費(fèi)用”科目核算 （3）銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入是指銷(xiāo)售或營(yíng)業(yè)收入凈額，一般包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入和視同銷(xiāo)售收入，不含營(yíng)業(yè)外收入、投資收益。 （4）企業(yè)在籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，屬于開(kāi)辦費(fèi)的一部分，無(wú)比例限制，按照企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)的扣除辦法扣除。 （5）企業(yè)在清算期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，不受比例限制，在計(jì)算清算所得時(shí)全額扣除。 （6）預(yù)售收入可否作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基數(shù)？,1 7、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算開(kāi)辦費(fèi)？ 實(shí)施條例第70條：企業(yè)發(fā)生的其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷(xiāo)，攤銷(xiāo)年限不得低于3年。 國(guó)稅函200998號(hào)：新稅法中開(kāi)（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。企業(yè)在新稅法實(shí)施以前年度的未攤銷(xiāo)完的開(kāi)辦費(fèi)，也可根據(jù)上述規(guī)定處理。,國(guó)稅函201079號(hào)：企業(yè)自開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，為開(kāi)始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知（國(guó)稅函200998號(hào)）第九條規(guī)定執(zhí)行。,第二階段 前期工作階段的納稅籌劃 前期工作階段的主要工作內(nèi)容： 投資決策分析后到正式施工之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)要完成的主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。具體內(nèi)容有： （1）獲取土地使用權(quán)； （2）實(shí)施籌資計(jì)劃； （3）規(guī)劃方案的擴(kuò)充設(shè)計(jì)； （4）獲得規(guī)劃及配套部門(mén)的許可； （5）拆遷、安置、補(bǔ)償； （6）實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)的“通、平”； （7）估算工程量和開(kāi)發(fā)成本； （8）與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜。,21、 房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？ （一）以房換地，土地成本的計(jì)算 1.換出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受土地的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)： 土地使用權(quán)成本 應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值 土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的稅費(fèi) 補(bǔ)價(jià) 2.換出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的： 土地使用權(quán)的成本 應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值 土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的稅費(fèi) 補(bǔ)價(jià),例21、甲企業(yè)2007年取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓價(jià)6000萬(wàn)元，支付契稅240萬(wàn)元，辦理土地使用權(quán)等手續(xù)費(fèi)40萬(wàn)元，土地用途為住宅用地。2008年初，經(jīng)過(guò)與乙房地產(chǎn)公司協(xié)商，準(zhǔn)備合作開(kāi)發(fā)，甲公司以土地投入，乙公司出資9000萬(wàn)元進(jìn)行開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)完工后，甲乙公司按4：6比例分配房產(chǎn)。2008年末，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，建筑總面積150000，甲方分得房產(chǎn)60000。經(jīng)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估每平米公允價(jià)值為2300元。計(jì)算乙公司土地使用權(quán)成本。,案例分析 （1）根據(jù)國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)：合作建房應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅。 （2）根據(jù)財(cái)稅字1995048號(hào)：對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，暫免征收土地增值稅。 （3）根據(jù)契稅暫行條例細(xì)則第十條：土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。 土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。,（二）以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)企業(yè) 非貨幣性資產(chǎn)交換 土地使用權(quán)的成本土地使用權(quán)市場(chǎng)公允價(jià)值 轉(zhuǎn)讓中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi) 補(bǔ)價(jià) 借：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán) 貸：實(shí)收資本（股本） 借：開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán),22、房地產(chǎn)企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，怎樣計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓所得？ 第三十七條 （房地產(chǎn)）企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。,例22、甲房地產(chǎn)公司為分得辦公用房，以土地入股參與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地賬面價(jià)值1000萬(wàn)元，房產(chǎn)建成后，甲企業(yè)分得50%，計(jì)房產(chǎn)6000平米，每米市場(chǎng)價(jià)2300元。,23、企業(yè)合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？ 一、營(yíng)業(yè)稅 合作建房，是指由一方（簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種、純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 2.以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿(mǎn)后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方,第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。 1.房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定。 2.房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為。 3.如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。,二、土地增值稅的節(jié)稅技巧 例23 甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2006年通過(guò)招拍掛受讓一塊土地使用權(quán)，支付土地出讓金3000萬(wàn)元，甲企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)。2008年3月，甲企業(yè)準(zhǔn)備將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，評(píng)估價(jià)8000萬(wàn)元，由乙公司開(kāi)發(fā)這項(xiàng)土地。營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%，計(jì)算甲企業(yè)應(yīng)交土地增值稅額。 如何籌劃可以降低土地增值稅？ 財(cái)稅字1995048號(hào)：對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。,24、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，何時(shí)開(kāi)始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時(shí)截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅？ 一、土地使用稅的納稅人（2006年國(guó)務(wù)院令483號(hào)） 條例第二條 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 前款所稱(chēng)單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位； 所稱(chēng)個(gè)人，包括個(gè)體工商戶(hù)以及其他個(gè)人。,三、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和截止時(shí)間 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）： 第二條、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅2008152號(hào)）： 第三條關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題 納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 結(jié)論：在第一套商品房交付之前，按占地總面積納稅。 開(kāi)始銷(xiāo)售的，在售出的次月不再計(jì)算土地使用稅。,從第一套商品房交付的次月起，按月計(jì)提，按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限（半年、季度）申報(bào)納稅。計(jì)算公式： 本月應(yīng)納稅額本月剩余占地面積月單位稅額 月單位稅額年應(yīng)納稅額12 本月剩余占地面積占地總面積已售房產(chǎn)占地面積 已售房產(chǎn)占地面積占地總面積 （已出售建筑面積可售建筑總面積）,25、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)繳納契稅的依據(jù)是什么？企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否繳納契稅？ 契稅暫行條例在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 第四條 契稅的計(jì)稅依據(jù)： （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格； （二）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定； （三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。 前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。,第九條 條例所稱(chēng)成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。 財(cái)稅字1998096號(hào)：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。 房地產(chǎn)企業(yè)支付給本動(dòng)遷戶(hù)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不屬于房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，不應(yīng)當(dāng)繳納契稅。,25、城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？繳納了耕地占用稅的，是否還要繳納土地使用稅？ “占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人為耕地占用稅的納稅人”。城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅的不同點(diǎn)是，耕地占用稅是在全國(guó)范圍內(nèi)，就改變耕地用途的行為征收的稅，是一次性征收的；而城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，就使用土地的行為征收的稅，是按年征收的；這兩個(gè)稅相輔相成、互為補(bǔ)充，起到減少亂占濫用土地、加強(qiáng)土地管理的作用。由于在征收中兩個(gè)稅有部分重合，為避免對(duì)一塊土地同時(shí)征收耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定：“征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅”。 “征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅”。,26、對(duì)動(dòng)遷戶(hù)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)怎樣計(jì)入土地成本？以自建房產(chǎn)對(duì)被動(dòng)遷戶(hù)進(jìn)行補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？購(gòu)置房產(chǎn)安置動(dòng)遷戶(hù)，購(gòu)置費(fèi)如何計(jì)入土地成本？ 一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi),耕地占用稅,勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?安置動(dòng)遷用房支出等。 （一）實(shí)物安置拆遷的 （1）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,（2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷(xiāo)售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （3）異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （二）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）第22條：審查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。,27、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的“生地”，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)怎樣納稅？ 總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2009520號(hào)）：納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè) 代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額全部收入代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi),例14、甲房地產(chǎn)公司從市國(guó)土管理局取得一塊土地使用權(quán)，土地現(xiàn)狀為毛地，合同約定由甲公式負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用抵頂土地出讓金。開(kāi)發(fā)總金額700萬(wàn)元，其中建筑物拆除、平整土地等勞務(wù)費(fèi)300萬(wàn)元，受托向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)400萬(wàn)元。由于，甲公司采用異地購(gòu)房安置的方式，實(shí)際發(fā)生購(gòu)房安置費(fèi)用370萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算甲公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。,28、房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置在建工程，完成開(kāi)發(fā)后再出售怎樣計(jì)算營(yíng)業(yè)稅？ 例15 2009年，甲房地產(chǎn)公司通過(guò)拍賣(mài)取得乙商業(yè)公司一幢商用樓，拍賣(mài)價(jià)格14 800萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)投資建設(shè)，于2011年建成，銷(xiāo)售價(jià)格32 600萬(wàn)元，甲公司應(yīng)當(dāng)怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？ 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅200316號(hào)）：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。,財(cái)稅200316號(hào)第二條：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅： 在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目 1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。 2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。,210、委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？ 營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則是以“單位或個(gè)人屬地”為原則 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指： （1）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)； （2）所轉(zhuǎn)讓的無(wú)形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個(gè)人在境內(nèi)。 （3）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)； （4）所銷(xiāo)售或者出租的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。,（三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務(wù)征稅的規(guī)定 財(cái)稅2009111號(hào)： 1、對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)境內(nèi)）單位或者個(gè)人在中華人民共和國(guó)境外（以下簡(jiǎn)稱(chēng)境外）提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務(wù)暫免征收營(yíng)業(yè)稅。 2、境外單位或者個(gè)人在境外向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的完全發(fā)生在境外的營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定的勞務(wù)，不屬于條例第一條所稱(chēng)在境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不征收營(yíng)業(yè)稅。 根據(jù)上述原則，對(duì)境外單位或者個(gè)人在境外向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的文化體育業(yè)（除播映），娛樂(lè)業(yè)，服務(wù)業(yè)中的旅店業(yè)、飲食業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，以及其他服務(wù)業(yè)中的沐浴、理發(fā)、洗染、裱畫(huà)、謄寫(xiě)、鐫刻、復(fù)印、打包勞務(wù)，不征收營(yíng)業(yè)稅。,例26、2009年3月15日，某房地產(chǎn)公司委托A國(guó)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行開(kāi)發(fā)小區(qū)的設(shè)計(jì)，按合同規(guī)定支付設(shè)計(jì)費(fèi)100萬(wàn)美元。A國(guó)設(shè)計(jì)院在我國(guó)境內(nèi)沒(méi)有代理機(jī)構(gòu)，該公司應(yīng)當(dāng)代扣營(yíng)業(yè)稅和外國(guó)公司的企業(yè)所得稅。已知當(dāng)天美元與人民幣的匯率中間價(jià)為6.8373。 應(yīng)當(dāng)代扣營(yíng)業(yè)稅6.837310000005341,865元 代扣預(yù)提所得稅6.8373100000010683,730元 假設(shè)，房地產(chǎn)公司不代扣代繳A國(guó)設(shè)計(jì)院的稅費(fèi)，根據(jù)征管法第69條規(guī)定，扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款，對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。,211、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)與小區(qū)為連接主干線(xiàn)而發(fā)生的費(fèi)用在稅務(wù)處理上有何差異？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）規(guī)定： （一）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 （二）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。,所以，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等應(yīng)當(dāng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”。 而小區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)與市政主干線(xiàn)連接而發(fā)生的費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)計(jì)入前期工程費(fèi)。,212、土地閑置費(fèi)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？企業(yè)所得稅與土地增值稅對(duì)土地閑置費(fèi)的處理有何差異？ 土地管理法實(shí)施條例規(guī)定， （一）閑置土地的范圍 （1）未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限開(kāi)發(fā)利用土地的； （2）核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的； （3）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，按開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)建設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積的三分之一，或投資額不足總投資額的25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的； （4）法律、行政法規(guī)有其他規(guī)定的。,2、征收土地閑置費(fèi) （1）在城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置一年以上按出讓金的20%征收土地閑置費(fèi)； （2）已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)占用耕地，一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定征收土地閑置費(fèi)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）規(guī)定：土地閑置費(fèi)計(jì)入“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”； 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除”。,213、房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出？ 例217 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2008年2月支付2000萬(wàn)元取得一項(xiàng)土地使用權(quán)。按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還20，6月16日A公司收到土地出讓金返還400萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？ 方案一、計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入” 借：銀行存款 400萬(wàn) 貸：營(yíng)業(yè)外收入 400萬(wàn),方案二、把土地出讓金返還沖減開(kāi)發(fā)成本， 借：銀行存款 400萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷費(fèi) 400萬(wàn) 納稅效果分析： （1）土地使用權(quán)支付的金額減少到1600萬(wàn)元，按照130計(jì)算扣除項(xiàng)目，扣除16001302080萬(wàn)元； 土地增值稅清算時(shí)少抵扣增值額26002080520萬(wàn)元 土地增值稅率按30計(jì)算，應(yīng)交說(shuō)52030156萬(wàn)元 （2）開(kāi)發(fā)成本減少400萬(wàn)元，企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額增加（400156）244萬(wàn)元。應(yīng)繳所得稅24425 61（萬(wàn)元） 應(yīng)交稅費(fèi)總額156 61 217（萬(wàn)元）,214、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓有何納稅技巧 （一）不開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫?huì)多交土地增值稅。 國(guó)稅發(fā)2007132號(hào)第38條：對(duì)取得土地使用權(quán)后（不論是生地或是熟地），未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。 如果，不開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得加計(jì)扣除30%。 （二）過(guò)度開(kāi)發(fā)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫?huì)多交營(yíng)業(yè)稅。 財(cái)稅200316號(hào)：轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)不得差額計(jì)算。,例217 鴻祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2003年以2000萬(wàn)元拍得一塊土地,沒(méi)有進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，2008年3月,準(zhǔn)備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,評(píng)估價(jià)5000萬(wàn)元，由于取得土地后，沒(méi)有進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，計(jì)算土地增值稅時(shí)不得加計(jì)扣除，稅負(fù)較重。經(jīng)過(guò)稅務(wù)師事務(wù)所籌劃，建議該公司對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)涂梢韵硎艿?0的加計(jì)扣除?；I劃方案：只對(duì)土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，如“場(chǎng)地通平”、建造圍墻、舊房拆除、清運(yùn)殘土等土地開(kāi)發(fā)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，不可以進(jìn)行建筑施工。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用需要1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)后評(píng)估價(jià)6100萬(wàn)元。計(jì)算兩個(gè)方案土地增值稅納稅效果。,第三階段 項(xiàng)目建設(shè)階段的納稅籌劃 項(xiàng)目建設(shè)階段的主要工作內(nèi)容： 包括落實(shí)發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公共配套等。 （1）由于一個(gè)項(xiàng)目涉及到多項(xiàng)工程，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等，為了工程按計(jì)劃、保質(zhì)量地完成，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往通過(guò)招標(biāo)的辦法擇優(yōu)選取若干個(gè)不同性質(zhì)的承包商，以簽訂正式承包合同的形式來(lái)確保工程完成； （2）聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)監(jiān)理人員，對(duì)施工過(guò)程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，并隨時(shí)了解工程的進(jìn)展情況，及時(shí)解決出現(xiàn)的問(wèn)題。 （3）項(xiàng)目施工完成后，要抓緊做好與項(xiàng)目有關(guān)的市政、公建設(shè)施的配套，通常稱(chēng)之為“后配套”。,31、確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象必須遵循哪些原則？ 問(wèn)題的提出：土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）第十七條規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 （一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用的對(duì)象化 （二）確定成本對(duì)象的原則。 成本對(duì)象：是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的承擔(dān)費(fèi)用的項(xiàng)目。 開(kāi)發(fā)成本的承擔(dān)者,1、可否銷(xiāo)售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N(xiāo)售的成本對(duì)象。 可售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 獨(dú)立成本對(duì)象 不可售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 過(guò)渡性成本對(duì)象 2、分類(lèi)歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。,可否銷(xiāo)售原則,3、功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 4、定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 5、成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 6、權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。,32、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出包括哪些具體內(nèi)容？ （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 （二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。,（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。,（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 1、屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 2、屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。,3、企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 4、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 （1）利用地下人防工程建造的車(chē)庫(kù)； （2）有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)； （3）無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)。,例31、甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的某新建小區(qū)地處郊區(qū)，城市配套設(shè)施較差，為提高小區(qū)的服務(wù)功能，規(guī)劃建設(shè)一所小學(xué)校，建設(shè)總投資3000萬(wàn)元，市財(cái)政局同意用教育經(jīng)費(fèi)給予補(bǔ)償2400萬(wàn)元，補(bǔ)償款已存入銀行，其余由甲公司自行解決。 （1）收到補(bǔ)償款 借：銀行存款 2400萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 2400萬(wàn) （2）將差額轉(zhuǎn)損益，調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 借：營(yíng)業(yè)外支出等 600萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 600萬(wàn) （3）土地增值稅清算時(shí)怎樣處理？,（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。 企業(yè)所得稅法：建造時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的建造期間發(fā)生的借款費(fèi)用計(jì)入計(jì)稅基礎(chǔ)。,33、怎樣正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本？ （一）成本核算的一般程序 1、劃分生產(chǎn)費(fèi)用和期間費(fèi)用：對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的生產(chǎn)費(fèi)用（開(kāi)發(fā)成本）和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用（當(dāng)期損益）。 2、將開(kāi)發(fā)成本劃分為直接成本、共同成本和間接成本：對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等開(kāi)發(fā)成本合理的劃分為直接成本、共同成本和間接成本。 （1）直接成本采用直接計(jì)入法。如建安工程費(fèi)。 （2）共同成本和間接成本按一定的方法進(jìn)行分配。,3、對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算； 4、對(duì)本期已竣工驗(yàn)收的各個(gè)成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用及時(shí)地從“開(kāi)發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目中； 5、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)分別進(jìn)行處理。,（二）共同成本和間接成本的分配方法， 按照“受益原則”和“配比原則”對(duì)共同成本和間接成本進(jìn)行分配。 1、占地面積法（落地面積法）：指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象（建筑物）占地面積占開(kāi)發(fā)用地成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 2、建筑面積法：指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 3、直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 4、預(yù)算造價(jià)法：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。,（三）下列成本應(yīng)按規(guī)定方法進(jìn)行分配 （1）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 （2）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 （3）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 （4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。（見(jiàn)表）,連接成本分配方法： 一、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括可售的和不可收的）全部列于表上，按下列順序進(jìn)行分配： （一）土地成本的分配：按占地面積法分配土地成本，但是，人防工程不分配土地成本，其原因是： （1）財(cái)稅2009128號(hào)規(guī)定，對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 （2）人防工程費(fèi)的籌集形式： 一是繳納人防統(tǒng)籌費(fèi)，繳費(fèi)列入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，繳費(fèi)不可能承擔(dān)其他費(fèi)用； 二是房地產(chǎn)企業(yè)建在房產(chǎn)的地下的人防工程，同樣不承擔(dān)其他費(fèi)用。,（二）前期工程費(fèi)的分配：按建筑面積法分配前期工程費(fèi)，人防工程不承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分配：按建筑面積法分配基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，人防工程不承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。 （四）建筑安裝費(fèi)：由預(yù)算部門(mén)計(jì)算各類(lèi)開(kāi)發(fā)成品的建筑安裝工程費(fèi)，編制建筑安裝工程成本計(jì)算表，總金額應(yīng)與施工企業(yè)的工程決算總額相符。 會(huì)計(jì)部門(mén)采用直接計(jì)入法，計(jì)入各有關(guān)成本核算對(duì)象中，包括配套設(shè)施和人防工程。,（五）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的分配： 將上述土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)四個(gè)成本項(xiàng)目計(jì)算小計(jì)數(shù)額，但是，不包含“人防工程”。按照直接成本法把開(kāi)發(fā)間接費(fèi)分配到各個(gè)成本對(duì)象中，使可售的、不可售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（人防工程除外）全部承擔(dān)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。,二、將配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分配（再做一個(gè)表） （一）根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件的規(guī)定，計(jì)算所有屬于配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本，含人防工程。 （二）計(jì)算可以銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)性的配套設(shè)施、房地產(chǎn)企業(yè)自用或準(zhǔn)備出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑面積，列于“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配表”上。 （三）將配套設(shè)施費(fèi)按建筑面積法進(jìn)行分配。,成本對(duì)象完工 后發(fā)生的費(fèi)用,已完工成本對(duì)象,未完工成本對(duì)象,開(kāi)發(fā)成本,已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 銷(xiāo)售成本,未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,三、補(bǔ)計(jì)成本的規(guī)定：企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。（第34條）,四、確保成本核算及時(shí)性的方法 （1）在工程出包合同中增加涉稅條款?！肮こ舔?yàn)收之后，施工企業(yè)應(yīng)在30天內(nèi)提供工程決算書(shū)。工程決算書(shū)經(jīng)甲方審查同意之后，乙方在10個(gè)工作日內(nèi)必須提供建安工程發(fā)票。否則，一切經(jīng)濟(jì)后果和法律后果由施工企業(yè)承擔(dān)”。 （2）注意！不要付“過(guò)頭款”。,34、為了按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預(yù)提成本？ （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)“合同總金額”的10。 哪些工程可以預(yù)提： （1）土地開(kāi)發(fā)成本 （2）前期工程費(fèi) （3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （4）建安工程費(fèi),（二）“公共配套設(shè)施”尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金、住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。,35、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車(chē)場(chǎng)怎樣核算計(jì)稅成本？利用人防工程建成的地下車(chē)庫(kù)投資者是誰(shuí)？ （一）有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù) 應(yīng)當(dāng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算，根據(jù)財(cái)稅2009128號(hào)，關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題 ，對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 建成之后的處理： 1、做為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷(xiāo)售 2、做為“組合銷(xiāo)售”的商品 討論：為什么賣(mài)車(chē)庫(kù)往往虧損？,（二）利用人防工程建造的車(chē)庫(kù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用（人防）建造的車(chē)庫(kù)，應(yīng)做為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 1、車(chē)庫(kù)的投資人是誰(shuí)？人民防空法規(guī)定：人防工程的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)、收益權(quán)歸投資人所有。 2、在銷(xiāo)售合同中明確：“利用人防工程建造的車(chē)庫(kù)，產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主，委托物業(yè)公司代為管理”，物業(yè)公司與車(chē)主簽訂車(chē)位使用協(xié)議（合同），車(chē)主取得若干年的“車(chē)位使用權(quán)” ，物業(yè)公司收取“車(chē)位維護(hù)管理費(fèi)”，彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)的不足，繳納營(yíng)業(yè)稅。,（三）無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù) 如何處理，會(huì)計(jì)制度、稅法均無(wú)規(guī)定。建議將其作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象 “車(chē)庫(kù)”進(jìn)行核算，建成之后，轉(zhuǎn)做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。 1、轉(zhuǎn)讓“若干年的使用權(quán) ”仍應(yīng)按“租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅。 國(guó)稅函200583號(hào)文規(guī)定：對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。 2、按租賃征收房產(chǎn)稅：財(cái)稅2005181號(hào)規(guī)定，對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。,例32、2011年，甲房地產(chǎn)公司出售無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)的使用權(quán)20年，取得收入600萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)怎樣納稅？ 案例分析 （1）營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十二條：“營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”，應(yīng)當(dāng)一次性按“服務(wù)業(yè)租賃”交納營(yíng)業(yè)稅。 （2）企業(yè)所得稅：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知（國(guó)稅函201079號(hào)），如果租賃合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。,（3）房產(chǎn)稅：既然確認(rèn)為租賃，就應(yīng)當(dāng)按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第七條規(guī)定：“房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)分年度繳納。 （4）土地增值稅：租賃業(yè)務(wù)沒(méi)有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，不符合土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定，所以，不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。,（5）城鎮(zhèn)土地使用稅 關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅2009128號(hào)）：關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題 對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 （1）已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款； （2）未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。 對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50征收城鎮(zhèn)土地使用稅。,36、甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？裝飾勞務(wù)清包工稅收政策有何變化？甲方提供材料可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？ 例33、甲房地產(chǎn)公司將一項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程出包給乙建筑施工公司，合同采取甲供鋼材的承包方式，乙方現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)用。根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ?guī)定，各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： 材料價(jià)差3， 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2， 法定稅金4，法定利潤(rùn)3.5，管理費(fèi)2.5，計(jì)15。該工程決算：直接費(fèi)1000萬(wàn)元（其中鋼材預(yù)算價(jià)格200萬(wàn)元），各項(xiàng)取費(fèi)150萬(wàn)元，包工包料結(jié)算價(jià)格為1150萬(wàn)元。由于甲方供鋼材，實(shí)際結(jié)算價(jià)款為950萬(wàn)元。乙公司開(kāi)具發(fā)票950萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算乙公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅額；甲公司鋼材采購(gòu)成本220萬(wàn)元，怎樣計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”？,建筑安裝工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額計(jì)算示意圖,工程施工： 1.人工費(fèi) 2.材料費(fèi) 3.機(jī)械使用費(fèi) 4.施工間接費(fèi),工程結(jié)算（營(yíng)業(yè)額） 1.直接費(fèi)工程量預(yù)算定額 （人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)） 工程結(jié)算價(jià)款 2.各項(xiàng)取費(fèi)：按直接費(fèi)一定比例計(jì)取 材料價(jià)差、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、長(zhǎng)途搬遷費(fèi) 法定稅金、法定利潤(rùn)、社保統(tǒng)籌、 管理費(fèi)用,計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,包工包料 甲供材料 包工包料包設(shè)備,計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按包工包料方式計(jì)算的工程結(jié)算價(jià)款,工程價(jià)款結(jié)算辦法 施工企業(yè)會(huì)計(jì)制度,（二）財(cái)稅200316號(hào)：通信線(xiàn)路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。 其