2010合川商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.ppt

合川中學(xué)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,第一部分：合川概況,市場(chǎng)調(diào)查說(shuō)明： 本次市調(diào)目的：了解合川商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀于發(fā)展，了解項(xiàng)目周邊價(jià)值趨勢(shì)，為項(xiàng)目可行性判斷提供依據(jù)。 調(diào)查時(shí)間：2010年11月27-29日 調(diào)查范圍：合川合陽(yáng)區(qū)（學(xué)府路區(qū)域、塔耳門(mén)區(qū)域、義烏小商品市場(chǎng)區(qū)域）、南屏區(qū)（南津路區(qū)域、區(qū)府附近區(qū)域）。 調(diào)查方式：政府相關(guān)部門(mén)走訪(fǎng)、典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、商家（經(jīng)營(yíng)戶(hù)）入戶(hù)調(diào)查、同業(yè)訪(fǎng)談、資料查閱相結(jié)合。 項(xiàng)目樣本：訪(fǎng)談對(duì)象47人次。 調(diào)查員3人，控制督導(dǎo)1人。,合川區(qū)位及發(fā)展方向,合川，重慶北部區(qū)域性中心城市，地處重慶西北部，緊鄰重慶主城區(qū)，地處嘉陵江、涪江、渠江三江交匯處，是重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通樞紐、經(jīng)濟(jì)走廊。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以能源開(kāi)發(fā)，食品、輕紡、建材、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)為主。,合川，重慶六大中心之一，1小時(shí)重慶，人口排位第三，北部中心區(qū)。,東渡： 旅游和保護(hù)型開(kāi)發(fā)并行,按照“一心”“兩片”“七板塊”構(gòu)建?！耙恍摹笔侵羔烎~(yú)城核心景區(qū)，“兩片”為文化旅游區(qū)和旅游主題地產(chǎn)區(qū)；“七板塊”包括釣魚(yú)城軍事主題旅游區(qū)、體育運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、濱江碼頭商業(yè)旅游區(qū)、旅游地產(chǎn)區(qū)、宋城風(fēng)情區(qū)、學(xué)士山文化公園區(qū)和鹽溫泉養(yǎng)生休閑旅游區(qū)。同時(shí)配套星級(jí)賓館、會(huì)展中心、博物館等，最終形成一個(gè)集文化、旅游、居住、休閑及服務(wù)為一體的高檔休閑旅游區(qū)。,打造成為世界級(jí)旅游品牌、中國(guó)西部休閑旅游名城，大重慶文化高地和精神展示平臺(tái)，休閑宜居森林城市,合川房地產(chǎn)版塊：東渡、合陽(yáng)、南屏,合陽(yáng)： 黃金十年，把解放碑搬進(jìn)合陽(yáng)城,合陽(yáng)片區(qū)仍以繁華的商業(yè)作為重點(diǎn)定位，同時(shí)予以便捷的交通、完善的設(shè)施配套、合理的人口規(guī)劃作為支撐。商圈規(guī)劃占地面積約2平方公里，將充分利用商業(yè)歷史傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)，具體細(xì)劃為6個(gè)商業(yè)區(qū)，分別突出特色餐飲、綜合購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、生活服務(wù)等功能，使其成為服務(wù)城區(qū)、輻射周邊、具有現(xiàn)代化城市商業(yè)氣息的綜合購(gòu)物消費(fèi)區(qū)。,南屏： 把握合川未來(lái),95%比例的合川區(qū)級(jí)行政部門(mén)的落戶(hù)，讓南屏成為了新合川絕對(duì)的行政核心區(qū)域。規(guī)劃將以中、下什字老城中心區(qū)為依托，逐步完善城市配套，將南屏發(fā)展成為集行政辦公、商務(wù)金融、會(huì)議會(huì)展、商業(yè)文娛、居住為主要功能的綜合城區(qū)。,合川規(guī)劃版塊,合陽(yáng),南屏,學(xué),大,城,工業(yè)拓展區(qū),東渡,區(qū)委區(qū)府,本案,小結(jié)： 從城市規(guī)劃來(lái)看，但本項(xiàng)目的位置處于兩個(gè)片區(qū)的邊緣地帶，對(duì)于商業(yè)非常尷尬。,第二部分：合川商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查與分析,南屏區(qū),市場(chǎng)容量/價(jià)值參考/購(gòu)鋪特點(diǎn),南屏區(qū)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù),下什字45平米門(mén)面出租。每月800元,怡濤雅苑220平米底商。每月4000元,信訪(fǎng)辦對(duì)面60平米底商，售1.8萬(wàn)每平米，租每月約1500元,南城華府46平米挑高6米，售1.5萬(wàn)每平米,鴻運(yùn)小區(qū)45平米底商，售1.68萬(wàn)每平米,上什字東路42平米門(mén)面出租。每月700元,紅狐美立方 2萬(wàn)多方集中商業(yè),南屏區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目,1、紅狐 美立方 2萬(wàn)多方集中式商業(yè)，4層，內(nèi)步行街，60-120平米，5000-2.5萬(wàn)。 開(kāi)發(fā)商承諾（合同約定）購(gòu)鋪即可反利，首付50%，三年內(nèi)每年返利6%；首付80%，三年內(nèi)每年返利8%。3年后交房，可選擇付清余款或退款。 如100萬(wàn)的鋪，首付50%，即50萬(wàn)，2011-2013年，每年返利3萬(wàn)，2013年交房后可補(bǔ)交50萬(wàn)購(gòu)鋪，或全額退款50萬(wàn)；首付80%，即80萬(wàn)，2011-2013年，每年返利8%即6.4萬(wàn)，2013年交房后可補(bǔ)交20萬(wàn)購(gòu)鋪，或全額退款80萬(wàn)。,南屏區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目,2、茂田國(guó)際建博城 合川區(qū)南津街梨園路（上什字轉(zhuǎn)盤(pán)南側(cè)），規(guī)劃占地約102畝，總 建筑面積約12萬(wàn)平方米大型綜合商場(chǎng)項(xiàng)目，現(xiàn)剩余約十幾個(gè)門(mén)面。 臨街門(mén)面，兩層套售，均價(jià)13000元每平米。,茂田國(guó)際建博城 12萬(wàn)方,南屏區(qū)潛在商業(yè)項(xiàng)目,下什字45平米門(mén)面出租。每月800元,怡濤雅苑220平米底商。每月4000元,信訪(fǎng)辦對(duì)面60平米底商，售1.8萬(wàn)每平米，租每月約1500元,南城華府46平米挑高6米，售1.5萬(wàn)每平米,鴻運(yùn)小區(qū)45平米底商，售1.68萬(wàn)每平米,上什字東路42平米門(mén)面出租。每月700元,三江希望城 47萬(wàn)方城市綜合體 商業(yè)16萬(wàn)方,紅狐美立方 2萬(wàn)多方集中商業(yè),文峰塔仿古歷史街 25萬(wàn)方,茂田國(guó)際建博城 12萬(wàn)方,三江希望城 47萬(wàn)方城市綜合體/16萬(wàn)方綜合商業(yè) 文峰塔歷史街區(qū) 總體量25萬(wàn)方 合川輕紡城 總體量80萬(wàn)方，綜合商業(yè)22萬(wàn)方,合陽(yáng)區(qū),市場(chǎng)容量/價(jià)值參考/周邊情況,合陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù),重郵移通學(xué)院大門(mén)附近157平米門(mén)面出租。每月3950元,校場(chǎng)壩附近60平米門(mén)面，出售每平米8500元,蘇家街轉(zhuǎn)角門(mén)面45平米，每月3500元,營(yíng)盤(pán)街49平米門(mén)面出售36萬(wàn),交通街100平米門(mén)面出售150萬(wàn),將軍路126平米門(mén)面出售148萬(wàn)（租金4700元）,嘉陵路40平米門(mén)面出租。每月2000元 嘉陵路46平米門(mén)面出售。16800元,邱家巷28平米門(mén)面轉(zhuǎn)讓45000元，租金1600元,四維街40平米門(mén)面出售，每平米1.8萬(wàn),學(xué)府路45平米門(mén)面租金1200-2000元,瑞山路門(mén)面租金25-40元,瑞山路門(mén)面出售每平米1.5-2.5萬(wàn),本案,合陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù),重郵移通學(xué)院大門(mén)附近157平米門(mén)面出租。每月3950元,義烏小商品批發(fā)市場(chǎng) 145萬(wàn)方,校場(chǎng)壩附近60平米門(mén)面，出售每平米8500元,蘇家街轉(zhuǎn)角門(mén)面45平米，每月3500元,營(yíng)盤(pán)街49平米門(mén)面出售36萬(wàn),交通街100平米門(mén)面出售150萬(wàn),將軍路126平米門(mén)面出售148萬(wàn)（租金4700元）,嘉陵路40平米門(mén)面出租。每月2000元 嘉陵路46平米門(mén)面出售。16800元,邱家巷28平米門(mén)面轉(zhuǎn)讓45000元，租金1600元,四維街40平米門(mén)面出售，每平米1.8萬(wàn),學(xué)府路45平米門(mén)面租金1200-2000元,瑞山路門(mén)面租金25-40元,瑞山路門(mén)面出售每平米1.5-2.5萬(wàn),本案,合陽(yáng)區(qū)部分在售商業(yè)項(xiàng)目,2#商業(yè)區(qū),3#商業(yè)區(qū),1#中心商業(yè)區(qū),門(mén)前廣場(chǎng),市場(chǎng)一期,4#,5#,6#,1#樓中心市場(chǎng)：項(xiàng)目核心，只租不售，是市場(chǎng)最大的小商品交易平臺(tái)。 2#樓科技五金城：專(zhuān)營(yíng)燈飾、五金、廚衛(wèi)、通訊、電子產(chǎn)品及設(shè)備交易平臺(tái)。 3#樓義烏精品城：女人購(gòu)物一條街（精品化妝類(lèi)產(chǎn)品）、日用百貨、精品服飾等。 4#/5#/6#樓餐飲娛樂(lè)休閑一條街：集飲食、休閑、娛樂(lè)、副食品、干貨批發(fā)于一體的長(zhǎng)廊商業(yè)形態(tài)。 現(xiàn)銷(xiāo)售商鋪為：4#/5#/6#樓剩余商鋪，1、2層合賣(mài)，6000多元每平米；11#商鋪為層高6.5-7.5米，10000元每平米。 中心商業(yè)區(qū)租賃：交一年免一年租金；前三年免稅；五年內(nèi)租金不變。租金范圍25-60元/平米月。,9#,10#,11#,義烏小商品批發(fā)市場(chǎng),合陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù),重郵移通學(xué)院大門(mén)附近157平米門(mén)面出租。每月3950元,學(xué)府嘉苑3期,義烏小商品批發(fā)市場(chǎng) 145萬(wàn)方,校場(chǎng)壩附近60平米門(mén)面，出售每平米8500元,蘇家街轉(zhuǎn)角門(mén)面45平米，每月3500元,營(yíng)盤(pán)街49平米門(mén)面出售36萬(wàn),交通街100平米門(mén)面出售150萬(wàn),將軍路126平米門(mén)面出售148萬(wàn)（租金4700元）,嘉陵路40平米門(mén)面出租。每月2000元 嘉陵路46平米門(mén)面出售。16800元,邱家巷28平米門(mén)面轉(zhuǎn)讓45000元，租金1600元,四維街40平米門(mén)面出售，每平米1.8萬(wàn),學(xué)府路45平米門(mén)面租金1200-2000元,瑞山路門(mén)面租金25-40元,瑞山路門(mén)面出售每平米1.5-2.5萬(wàn),本案,合陽(yáng)區(qū)部分在售商業(yè)項(xiàng)目,學(xué)府嘉苑3期 剩余部分商鋪，8180元/平米，明年底交房。,本案,學(xué) 府 路,學(xué) 院 路,學(xué)府嘉苑3期,鵬源鞋業(yè),中奧地產(chǎn)項(xiàng)目 40萬(wàn)方,合陽(yáng)新城 100萬(wàn)方,合陽(yáng)新城 100萬(wàn)方,卓然翡翠城,學(xué)府嘉苑3期,義烏小商品批發(fā)市場(chǎng) 145萬(wàn)方,本案,1、合陽(yáng)新城 位于合陽(yáng)涼亭片區(qū)，100萬(wàn)方大型項(xiàng)目，其中商業(yè)約40萬(wàn)方。 2、中奧地產(chǎn)塔耳門(mén)項(xiàng)目 40萬(wàn)方城市綜合體 3、寶龍地產(chǎn)項(xiàng)目 60萬(wàn)方城市綜合體 4、卓然翡翠城 住宅4300-4500元，部分臨街商業(yè)預(yù)計(jì)明年推出。,合陽(yáng)區(qū)潛在商業(yè)項(xiàng)目,市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析,市場(chǎng)特點(diǎn)小結(jié)： 1、典型的街鋪為主的區(qū)縣市場(chǎng)，客戶(hù)對(duì)于街鋪的認(rèn)可度比較高。 2、普遍租金水平低，銷(xiāo)售價(jià)格與租金倒掛，投資收益率顯得很低。如：瑞山路目前商鋪銷(xiāo)售價(jià)格在1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)，租金水平才25-40，年回報(bào)率僅僅2-3%。 3、目前商鋪供應(yīng)量較小，未來(lái)2-3年商業(yè)市場(chǎng)放量巨大，多個(gè)城市綜合體角力合川。 4、除了老城中心步行街外，其余版塊區(qū)域的價(jià)格差異并不明顯。 5、商鋪面積以40-50之間最多，最為市場(chǎng)所接受。 6、市場(chǎng)操作比較不規(guī)范。,第三部分：項(xiàng)目及周邊商鋪調(diào)查分析,項(xiàng)目及周邊商鋪區(qū)位,A,B,C,A,學(xué) 府 路,重 師 商 貿(mào) 學(xué) 院,學(xué)校大門(mén),面館、小餐館為主租金1200-1800元，約25-40元/平米月,江湖菜餐館與小賣(mài)部、藥店、干洗等社區(qū)配套各占50%，約25-45元/平米月,江湖菜餐館、小餐館為主，租金約25-45元/平米月,面館、小餐館為主租金1700-2200，約35-50元/平米月,電腦、美發(fā)、文具書(shū)店、體育用品、超市等（學(xué)生配套服務(wù)）,部分商家訪(fǎng)談： 約45平米小餐館，月租1200元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)45000元（含店內(nèi)所有設(shè)施），生意一般。 砂鍋飯，約45平米，月租2000，生意火爆，據(jù)老板說(shuō)他們中段這幾家是租金最高的，向兩邊走租金在1700-1800之間。 老麻抄手，約45平米，租金25000一年，生意火爆，與老板交流主要消費(fèi)來(lái)自中學(xué)，因?yàn)槠渌蛞D(zhuǎn)讓門(mén)店，轉(zhuǎn)讓費(fèi)60000元（含店內(nèi)所有設(shè)施）， 。,B,學(xué) 府 路,合川中學(xué),學(xué)校大門(mén),潮流服飾、精品店、美發(fā)、小超市，租金約25-40元/平米月,茶樓、餐飲、超市、銀行、及社區(qū)配套商業(yè)，租金約25-40,餐館、電腦、美容美發(fā)、汽車(chē)美容等租金約25-40元/平米月,單位辦公,部分商家訪(fǎng)談： 服飾店約30平米，月租1200元，生意清淡，考慮轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)讓費(fèi)40000。 避風(fēng)塘約25平米，月租1200元，正對(duì)學(xué)校校門(mén)，生意被旁邊幾家避風(fēng)塘分流不少，跟風(fēng)在這里很常見(jiàn)。 二手門(mén)店，約20平米，月租800，問(wèn)及周邊商鋪情況，幾乎很少有出售或出租房源。 家常餐館，約45平米，月租1800，生意一般。,瑞 山 路,C,學(xué) 府 路,合川中學(xué),學(xué)校大門(mén),學(xué)府嘉苑8180元每平米,藥房、小超、倉(cāng)儲(chǔ)、理發(fā)店、美容保健等700-1000元，約18-25元/平米月,本項(xiàng)目,學(xué) 院 路,酒業(yè)代理，廣告制作、不銹鋼制作等,部分商家訪(fǎng)談： 理發(fā)店店約40平米，月租800元，生意清淡，據(jù)老板說(shuō)前不久有個(gè)門(mén)面賣(mài)價(jià)為6000-7000元，旁邊的倉(cāng)儲(chǔ)租金比他們高一到兩百。 學(xué)府嘉苑，剩余4、5個(gè)門(mén)面，8180元，明年底交房。,高租金段35-50,中租金段25-40,低租金