2009年長(zhǎng)春優(yōu)山美地雙拼別墅組團(tuán)營(yíng)銷方案.pptVIP

雙拼別墅組團(tuán)營(yíng)銷方案,八方同裕 2009年11月,在辭典里， 對(duì)于“贏”的定義是： 經(jīng)商盈利；博賽獲勝。 做買賣所獲得的利潤(rùn) 。,而優(yōu)山美地項(xiàng)目來(lái)說，“贏”還有著更深層次的意義,2、市場(chǎng)洞悉,CONTENTS,：內(nèi)容綱要：,1、自身研判,3、運(yùn)籌帷幄,將對(duì)長(zhǎng)春市凈月房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的了解，并對(duì)項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀做以分析,提要：,綜合項(xiàng)目過去的營(yíng)銷手段、銷售狀況、產(chǎn)品狀況進(jìn)行全面剖析。,提要：,結(jié)合市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目自身情況，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行定位，并提出相應(yīng)的營(yíng)銷策略。,提要：,“從銷售的角度 來(lái)審視樓盤定位、制定營(yíng)銷策略” 是本方案的核心主導(dǎo)方向。,思索。,Q1優(yōu)山美地究竟是怎樣一種產(chǎn)品？,別墅是怎樣一種概念？ 雙拼別墅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力如何？ 本項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)與不足何在？,一、什么樣的房子才能稱為別墅,1、占用大量風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源的而建筑。 2、永遠(yuǎn)是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享受。 3、位于城市最宜居的區(qū)域，其發(fā)展規(guī)模受到政府的限制。 4、代表著人們對(duì)于居住理想的終極追求形式。,二、不同類型別墅特點(diǎn),目前長(zhǎng)春別墅市場(chǎng)上主要有獨(dú)棟、疊拼、聯(lián)排、雙拼四種別墅類型，不同類型的別墅特特點(diǎn)你迥異，因此也導(dǎo)致不同的購(gòu)買客群。,獨(dú)棟別墅,特點(diǎn)： 1、別墅中的頂級(jí)產(chǎn)品，面積多在400平方米以上，單價(jià)基本都超過萬(wàn)元。 2、多數(shù)產(chǎn)品為2+1的形式，即地上兩層，地下一層。 3、擁有獨(dú)立的車庫(kù)、私人庭院，私密性高，功能完備，舒適度高。 4、產(chǎn)品數(shù)量少，稀缺，具有一定的不可復(fù)制性。,疊拼別墅,特點(diǎn)： 1、別墅中的中高端產(chǎn)品，價(jià)格僅次于獨(dú)棟別墅，高于聯(lián)排和疊拼。 2、多數(shù)產(chǎn)品為2+1的形式，即標(biāo)準(zhǔn)層加地下室，擁有獨(dú)立的車庫(kù)。 3、產(chǎn)品在居住地舒適度、私密性等方面有著與獨(dú)棟別墅相近的特性。,疊拼別墅,特點(diǎn)： 1、別墅中的中端產(chǎn)品，總價(jià)低于獨(dú)棟別墅，市場(chǎng)上比較受到歡迎。 2、面積在300平米左右，一般由地下一層加地上三層構(gòu)成。 3、每棟別墅內(nèi)樓層較多，對(duì)于年齡大的居者存在不便。 4、單層面積在100平米左右，空間上相對(duì)狹窄，易產(chǎn)生壓抑感。,疊拼別墅,特點(diǎn)： 1、別墅中的低端產(chǎn)品，頂越和底越兩個(gè)單元組成，私密性較差。 2、多數(shù)產(chǎn)品為2+1的形式，即標(biāo)準(zhǔn)層加地下室或標(biāo)準(zhǔn)層加閣樓。 3、底越產(chǎn)品可同聯(lián)排別墅相媲美，但頂越產(chǎn)品由于樓層較高，舒適度較差。 4、面積與聯(lián)排相近，價(jià)格低于聯(lián)排別墅。,結(jié)論 雙拼別墅=僅次于獨(dú)棟別墅的次終極居住形態(tài),數(shù)據(jù)對(duì)比,三、本項(xiàng)目雙拼別墅深度剖析,結(jié)合本案的自身狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，做出本案的SWOT分析，客觀的反映出本案在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所處的位置,優(yōu)勢(shì)之一：品牌優(yōu)勢(shì),長(zhǎng)電地產(chǎn)經(jīng)過多年的打拼，在長(zhǎng)春地產(chǎn)業(yè)中占有一席之地，并成功的開發(fā)了臨河風(fēng)景、天地12坊、時(shí)代花園、紫盈花城等知名項(xiàng)目，在業(yè)界形成了良好的開發(fā)形象和口碑。,優(yōu)勢(shì)之二：規(guī)模優(yōu)勢(shì),整個(gè)社區(qū)占地36萬(wàn)平方米，歷數(shù)凈月區(qū)的別墅項(xiàng)目，如此規(guī)模的純別墅項(xiàng)目屈指可數(shù)。規(guī)模效應(yīng)加之現(xiàn)房實(shí)景形成的良好形象，使本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中占有一定先機(jī)。,劣勢(shì)之一：地形劣勢(shì),整個(gè)項(xiàng)目地呈盆地狀，地勢(shì)很低。當(dāng)風(fēng)水成為為影響購(gòu)房者購(gòu)買因素的時(shí)候，本項(xiàng)目的地勢(shì)在銷售過程中極為不利。,劣勢(shì)之二：景觀劣勢(shì),項(xiàng)目地形近似“凹”字形，北端中心被凈馨花園所占據(jù)，對(duì)于地處該項(xiàng)目周邊的雙拼別墅來(lái)說，難以形成良好的景觀形象。此外，雙拼別墅部分位于聚業(yè)大街沿線，影響了私密性和景觀。,劣勢(shì)之三：尾盤銷售,在以往的尾盤銷售上，都被購(gòu)房者打上了品質(zhì)欠缺的標(biāo)簽。此外整個(gè)項(xiàng)目在09年銷售的過程中，營(yíng)銷投入較少，在整個(gè)市場(chǎng)上很難聽到項(xiàng)目的聲音，缺乏延續(xù)性，這就直接影響了雙拼別墅的銷售。,劣勢(shì)之四：設(shè)計(jì)缺陷,別墅產(chǎn)品一向注重上有天下有地的私屬空間，特別是對(duì)于私家庭院的需求。而本項(xiàng)目在這方面則與眾不同的采取了開放式的庭院設(shè)計(jì)，減少了私有空間，難以得到市場(chǎng)的認(rèn)同。,機(jī)會(huì)之一：先入為主,本項(xiàng)目的主要銷售周期在2010年，本年度的市場(chǎng)火爆，區(qū)域內(nèi)的同類型產(chǎn)品銷售勢(shì)頭大好，而進(jìn)入2010年，一部分別墅產(chǎn)品將會(huì)出現(xiàn)斷檔，此時(shí)，作為期房銷售的雙拼別墅，提前啟動(dòng)營(yíng)銷計(jì)劃，可以先人一步的搶占明年別墅市場(chǎng)。,機(jī)會(huì)之二：深挖客群,在別墅的銷售中，老客戶會(huì)帶來(lái)意想不到的收效。針對(duì)本項(xiàng)目的老業(yè)主以及長(zhǎng)電地產(chǎn)以往開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主，予以一定的政策，他們將是縮短本項(xiàng)目銷售周期的有力武器。,威脅之一：競(jìng)爭(zhēng)激烈,縱觀本年度長(zhǎng)春土地市場(chǎng)，最大的熱點(diǎn)在于凈月區(qū)，融創(chuàng)、保利、萬(wàn)科先后摘得低密度用地，加上益田、高力等項(xiàng)目，別墅類產(chǎn)品供應(yīng)持續(xù)增加，區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日趨激烈。,威脅之二：蝴蝶效應(yīng),自11月27日迪拜主權(quán)投資公司曝出債務(wù)危機(jī)后，24小時(shí)內(nèi)全球股市接連暴跌。股市與地產(chǎn)關(guān)系密切，如果再有新的一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)或是樓市震蕩，影響力不容小覷。,威脅之三：金融政策,目前建行已經(jīng)取消了7折利率，在2010年，其他金融機(jī)構(gòu)的政策，將會(huì)影響樓市的走勢(shì)。,用辯證的眼光來(lái)看，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)是可以相互轉(zhuǎn)化的，本項(xiàng)目還有一些隱性的因素，可以將優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)進(jìn)行轉(zhuǎn)化： 建筑風(fēng)格在歐式風(fēng)格包圍的長(zhǎng)春別墅市場(chǎng)，本項(xiàng)目獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格，是不被市場(chǎng)所接受，還是與眾不同能夠獲得更多的認(rèn)可？ 現(xiàn)房實(shí)景是眼見為實(shí)，還是缺陷一覽無(wú)余？ 風(fēng)水格局如何將不利的風(fēng)水格局在最經(jīng)濟(jì)有效的辦法中得以解決為我所用？,小 結(jié) 項(xiàng)目所面臨的劣勢(shì)與威脅，需整合自身的優(yōu)勢(shì)，深入挖掘產(chǎn)品的潛力與賣點(diǎn)，以高質(zhì)量的服務(wù)和有效的推廣手段，在市場(chǎng)上層層推進(jìn)，分階段實(shí)現(xiàn)目標(biāo)；及時(shí)做好各種預(yù)案，應(yīng)對(duì)可能面對(duì)的各種威脅與挑戰(zhàn)，從而獲得利潤(rùn)的最大話以及產(chǎn)品、品牌的知名度和美譽(yù)度。,站位。,Q2優(yōu)山美地所處怎樣的市場(chǎng)環(huán)境？,長(zhǎng)春別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局？ 凈月別墅市場(chǎng)概況？ 本項(xiàng)目破局的關(guān)鍵所在？,一、長(zhǎng)春市別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局,現(xiàn)階段長(zhǎng)春別墅社區(qū)主要分散在南部城區(qū)，形成了凈月區(qū)和高新區(qū)兩個(gè)相對(duì)比較密集的區(qū)域。,在西南的高新開發(fā)區(qū)，別墅分布在天安第一城、融創(chuàng)、保利以及金越逸墅藍(lán)灣四個(gè)項(xiàng)目；,而凈月區(qū)別墅項(xiàng)目較多，主要分布凈月大街沿線以及凈月管委會(huì)以南，這兩個(gè)地區(qū)集中了長(zhǎng)春市90%的別墅產(chǎn)品。,二、凈月開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,（一）長(zhǎng)春最宜居的版塊，區(qū)域發(fā)展不斷成熟,在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由于凈月開發(fā)區(qū)有著獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，使該區(qū)域成為長(zhǎng)春市別墅聚集區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，凈月區(qū)在售別墅項(xiàng)目12個(gè)，占整個(gè)別墅市場(chǎng)的80%。且這一數(shù)據(jù)還在不斷增加，而今年凈月開發(fā)的項(xiàng)目中，不僅僅只有別墅類產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品、公寓產(chǎn)品都成為區(qū)域發(fā)展的新亮點(diǎn)，具有多形態(tài)產(chǎn)品的項(xiàng)目占到15個(gè)左右。隨著交通配套和城市的發(fā)展，越來(lái)越多的普通人走進(jìn)凈月、走入生態(tài)居住區(qū)。,（二）高端住區(qū)，別墅產(chǎn)品主要供應(yīng)地,已建成項(xiàng)目中，森林華墅、蘭喬圣菲、蘊(yùn)城別墅、香墅街等老牌項(xiàng)目已經(jīng)為凈月打下高端住區(qū)的底子。而近兩年隨著和黃、萬(wàn)科、中信、復(fù)地、華業(yè)等大品牌的涌入，也為區(qū)域價(jià)值的彰顯定下扎實(shí)的根基。 在售的御翠園、潭溪?jiǎng)e墅、中信城、玫瑰谷、國(guó)信美邑、凈月國(guó)際、水晶灣等項(xiàng)目，作為市場(chǎng)的新一代產(chǎn)品，為別墅市場(chǎng)的細(xì)分打下堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)品基礎(chǔ)，逐漸朝多開發(fā)形態(tài)、多附加值角度運(yùn)作。,1、20082009年5月別墅產(chǎn)品總成交分析,總體來(lái)看，2009年15月的別墅成交較上年度基本持平，均價(jià)有所下降，下浮約8.61%。這主要與近幾個(gè)月別墅的供應(yīng)量與成交產(chǎn)品類型的不同有一定的關(guān)系。,2、20082009年5月別墅產(chǎn)品成交走勢(shì)分析,自2008年1月起，別墅產(chǎn)品仍保持著相對(duì)較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2008年成交相對(duì)較高的月份為6月與7月。在進(jìn)入冬季后，成交量相對(duì)較少，這也同長(zhǎng)春市普通商品住宅的成交走勢(shì)相近。進(jìn)入2009年后，自2月起，別墅成交迅速升溫，早3個(gè)月達(dá)到2008年5月同期水平。,（三）產(chǎn)品構(gòu)成多樣化,區(qū)域已形成復(fù)合型別墅類居住區(qū)，集中獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊加產(chǎn)品及洋房、公寓等，其中洋房、聯(lián)排、疊拼產(chǎn)品供應(yīng)量最大，僅復(fù)地凈月國(guó)際、中信城、華業(yè)玫瑰谷、半山洋房等項(xiàng)目供應(yīng)體量就占很大份額，而獨(dú)棟別墅和普通多層則成為罕見的稀缺產(chǎn)品。,御翠園實(shí)景,御翠園實(shí)景,（四）品牌化、規(guī)?；蔀閮粼碌禺a(chǎn)風(fēng)向標(biāo),隨著品牌開發(fā)商不斷進(jìn)駐，開發(fā)商之間開發(fā)理念與管理等方面的差距不斷加大，區(qū)域中、小型占據(jù)主流地位已逐漸被取代。其中和記黃埔、中信地產(chǎn)、華業(yè)地產(chǎn)拿地時(shí)間較早，地塊面積較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，在未來(lái)的市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)供應(yīng)產(chǎn)品；萬(wàn)科潭溪?jiǎng)e墅、國(guó)信美邑等項(xiàng)目均為今年上市，銷售周期將會(huì)持續(xù)到2010年甚至更長(zhǎng)；萬(wàn)科凈月大街地塊（40萬(wàn)），保利長(zhǎng)影世紀(jì)城地塊（共計(jì)26萬(wàn)），融創(chuàng)長(zhǎng)影世紀(jì)城南地塊（38萬(wàn)），近100萬(wàn)新出讓的地塊，無(wú)疑會(huì)加劇未來(lái)凈月市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。,（五）凈月在售別墅項(xiàng)目分布圖,（六）凈月區(qū)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況,（七）凈月區(qū)置業(yè)者分析,1、凈月區(qū)人口構(gòu)成,凈月區(qū)的人口主要由四部分構(gòu)成：原住民、大學(xué)城師生、周邊企業(yè)員工、區(qū)域外購(gòu)房者 原住民 凈月開發(fā)區(qū)在房地產(chǎn)大潮沖擊之前，居民主要集中在凈月大街沿線的小河臺(tái)、東山屯、小東溝、小北溝、楊家溝等地。隨著大學(xué)城、長(zhǎng)影世紀(jì)城、輕軌、中信城等項(xiàng)目的開發(fā)，原有居民得到了征地補(bǔ)償，紛紛在凈月區(qū)購(gòu)買商品房。 周邊企業(yè)員工凈月景區(qū)景點(diǎn)的員工，企業(yè)、政府職員也是構(gòu)成了凈月人口的一部分，主要分布在景點(diǎn)、景區(qū)，管委會(huì)周邊，凈月大街沿線。,大學(xué)城長(zhǎng)春大學(xué)、東北師范大學(xué)、吉林藝術(shù)學(xué)院、長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院等十幾家大學(xué)在近幾年相繼遷往凈月，興建了新的校區(qū)或分院。學(xué)校的遷徙，帶來(lái)學(xué)生、老師的同時(shí)，也帶來(lái)了商機(jī)，一部分以校園經(jīng)濟(jì)為經(jīng)營(yíng)主體的商家也落戶在凈月。 區(qū)域外購(gòu)房者由于凈月的環(huán)境越來(lái)越被人們認(rèn)可，以及輕軌2號(hào)線的開頭，近幾年在凈月區(qū)購(gòu)房的置業(yè)者也多了起來(lái)，從而形成了一部分固定的人群。,2、凈月人口分布,凈月管委會(huì)、福祉大路沿線 凈月管委會(huì)作為開發(fā)區(qū)的政治核心，每天來(lái)此辦事的人很多。福祉大路沿線企業(yè)、高校較多，并且通往一條公交線路，是凈月區(qū)另一條較為熱鬧的街路。,新城大街（世紀(jì)廣場(chǎng)至福祉大路一段） 由于農(nóng)大、東北師大人文學(xué)院、公安高等?？茖W(xué)校匯聚在此，加上上海復(fù)地開發(fā)的樓盤項(xiàng)目，使整個(gè)區(qū)域的繁華指數(shù)大大有所提高，成為凈月西部人氣最旺盛的地段。,凈月大街、輕軌沿線 凈月大街是凈月區(qū)最繁華的一條主干道，是市區(qū)通往景區(qū)的必經(jīng)之路，也是連接大學(xué)城的一條紐帶，公路沿線除了分布著各個(gè)高校，還有十幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，凈月區(qū)的主要公交線路也都集中在凈月大街上，因此這個(gè)區(qū)域無(wú)論是人氣，還是車流都相對(duì)高一些。,凈月區(qū)消費(fèi)主體來(lái)自學(xué)生與常駐居民。其中高校學(xué)生的消費(fèi)主要圍繞在校園周邊的小型商業(yè)，以餐飲、超市、美容美發(fā)、洗衣店、網(wǎng)吧為主的基本配套設(shè)施。而常駐居民，大多數(shù)由于所在社區(qū)商業(yè)設(shè)施不健全而坐車或驅(qū)車到區(qū)域外的商圈購(gòu)物，一般中東大市場(chǎng)是這部分人的主要消費(fèi)場(chǎng)所，這里不能滿足，再到市區(qū)的大型商場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)。,3、區(qū)域人口消費(fèi)習(xí)慣,4、凈月購(gòu)房者的構(gòu)成,土地被征用，購(gòu)房安居 凈月良好的居住環(huán)境，為父母或自己養(yǎng)老用 大學(xué)周邊投資經(jīng)營(yíng)者 看好地段升值潛力的投資者 別墅項(xiàng)目集中，檔次較高，選擇余地大 凈月區(qū)工作者，方便上下班 被市區(qū)過高房?jī)r(jià)“擠”出去的人 有車一族，交通較市區(qū)便利,小 結(jié) 從以上種種分析可以分析得出，凈月區(qū)域有著無(wú)限的升值潛力和廣闊的發(fā)展前景，但目前為止凈月作為一個(gè)居民常住的居住區(qū)還是不夠成熟，人氣的相對(duì)不足，各項(xiàng)配套設(shè)施有待完善中，使得住宅的購(gòu)買人群目前不會(huì)選擇這里作為第一居所。而最為高端產(chǎn)品的別墅住宅，在凈月區(qū)也呈現(xiàn)入住率低的現(xiàn)狀，投資或第二居所是別墅置業(yè)者的主流部分。,破局。,Q3如何從市場(chǎng)的局面中突圍？,如何從客戶與市場(chǎng)出發(fā)，尋找項(xiàng)目的發(fā)力方向？ 如何實(shí)現(xiàn)收官產(chǎn)品顛覆性的形象轉(zhuǎn)型？ 如何結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行包裝并與主題訴求契合？,企業(yè)的高級(jí)管理人員或公務(wù)員等，有較高的收入，但工作忙碌，多處于事業(yè)發(fā)展期，對(duì)生活有追求，講究舒適，注重品味，也注重社區(qū)生活，如：凈月國(guó)際、華業(yè)玫瑰谷客戶,長(zhǎng)春高端客戶分類描述,處于財(cái)富金字塔的頂端，來(lái)自全國(guó)甚至世界各地，素質(zhì)較高，有國(guó)外學(xué)習(xí)或居住經(jīng)驗(yàn)，對(duì)價(jià)格不敏感，更關(guān)注的是新的房產(chǎn)能否滿足自己不斷攀升的價(jià)值需求。如：御翠園別墅客戶,中小企業(yè)主，以長(zhǎng)春戶籍人士為主，同時(shí)也包括部分政府官員，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，單價(jià)不敏感，但對(duì)總價(jià)較敏感，如國(guó)信美邑、潭溪?jiǎng)e墅客戶,工作節(jié)奏緊張希望寧?kù)o，輕松的生活氛圍，追求詩(shī)意化的鄉(xiāng)村生活感覺，項(xiàng)目應(yīng)該強(qiáng)調(diào)坡地別墅的自然、逸趣、恬靜。,追求品位和身份的產(chǎn)品是長(zhǎng)春高端別墅客戶在購(gòu)買過程中所顯現(xiàn)出來(lái)的重要個(gè)性特征,擁有較強(qiáng)的財(cái)富積累，但不是從前的庸俗暴發(fā)戶，而是有一定品位的知富階層要突出項(xiàng)目的價(jià)值感，但應(yīng)該是予威嚴(yán)于莊重，平實(shí)內(nèi)斂的去表現(xiàn)產(chǎn)品的尊貴感，而不應(yīng)過分炫耀、張揚(yáng)。,喜愛收藏品和藝術(shù)品要重視項(xiàng)目建筑風(fēng)格的創(chuàng)新及藝術(shù)氣息，是建筑本身更有品位，更接近藝術(shù)品，要賦予項(xiàng)目深厚的文化內(nèi)涵以滿足客戶對(duì)文化層面的追求。,追求身份的認(rèn)同要求建筑產(chǎn)品種類豐富，不能過于單調(diào)雷霆，建筑工藝應(yīng)該更加手工化，更象定制化的產(chǎn)品而非批量化生產(chǎn)。,個(gè)性特征,項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力選擇：人文+產(chǎn)品,建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),為項(xiàng)目注入人文的精神價(jià)值,原生坡地、多樣水景、離塵不離城的優(yōu)越空間、區(qū)域前景、完善的物業(yè)服務(wù)、精工造化的產(chǎn)品一切都條件只是基礎(chǔ)，別墅生活本身才是最打動(dòng)人的。這也正是多少成功人士，選擇別墅居住的原因。 所以，從前期的形象樹立，經(jīng)過生活理念的宣講，最后，我們要回到的是別墅生活本身。,我們需要做的僅僅是將別墅生活本身的身份感、成就感、舒適度，直接而又巧妙、不著痕跡地表現(xiàn)出來(lái),標(biāo)簽關(guān)鍵之一：言之有物 能清晰的告訴客戶我們?cè)谫u什么？,標(biāo)簽關(guān)鍵之二：推廣信息與銷售重點(diǎn)結(jié)合 讓推廣真正為項(xiàng)目銷售服務(wù),實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要做到的,1、在項(xiàng)目現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目形象整合，力求以最少的投入，得到最經(jīng)濟(jì)的效果，實(shí)現(xiàn)四兩撥千斤的作用。 2、結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀，制定推廣方案，用最為行之有效的手段，集中全力，在最短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行破局。 3、靜觀整個(gè)市場(chǎng)，利用價(jià)格作為有效的武器，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目銷售的利潤(rùn)最大化。,我們所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)銷售1億元,破局之形象整合,項(xiàng)目定位 現(xiàn)代有機(jī)建筑，人文關(guān)懷體現(xiàn),定位詮釋 有機(jī)建筑，即自然建筑。本項(xiàng)目在凈月景區(qū)之內(nèi)，擁有著獨(dú)特的自然環(huán)境資源；建筑本身依附在天然的坡地之上；建筑物用防腐木等基于木材的原料進(jìn)行裝飾；退臺(tái)與露臺(tái)的集合，讓居者更加接近自然。 人文關(guān)懷，即為居者提供一個(gè)良好的居住氛圍，以成熟的物業(yè)配套，服務(wù)于每一位居者，讓其感到備受呵護(hù)。,項(xiàng)目定位 5S級(jí)別墅尊貴，5S級(jí)服務(wù)尊享,定位詮釋 5S級(jí)別墅尊貴，分別指別墅的五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)屬性：景觀（Scenery）、逸事（Story）、陽(yáng)光（Sun）、運(yùn)動(dòng)（Sport）、溪流（Steram）。 5S級(jí)服務(wù)尊享，從物業(yè)的角度，進(jìn)行概念包裝，形成以微笑服務(wù)（Smile ）、誠(chéng)信服務(wù)（Sincerity）、效率服務(wù)（Speedy ） 、安全服務(wù)（Security ）、超值服務(wù)（Super Value ）的物業(yè)服務(wù)體系。,組團(tuán)命名,為了使雙拼產(chǎn)品即與項(xiàng)目前期產(chǎn)品保持一定的關(guān)聯(lián)，又使該組圖產(chǎn)品與前期產(chǎn)品有一定的區(qū)別，具有一定的識(shí)別性，建議對(duì)雙拼產(chǎn)品進(jìn)行組團(tuán)命名。,“ ”,在定位時(shí)代，最重要的營(yíng)銷策略之一就是 給產(chǎn)品起名,好的組團(tuán)命名，要有強(qiáng)烈的形象力，傳神地表達(dá)項(xiàng)目個(gè)性、定位與功能，而且具有強(qiáng)有力的傳播性，初擬案名如下：,組團(tuán)名 長(zhǎng)電優(yōu)山美地 世爵逸墅 雙拼別墅組團(tuán) ,“世爵”，給一種尊貴感，一種身份的象征；逸墅，一個(gè)充滿閑情逸致的生活空間。此外，該組團(tuán)名又與“視覺藝術(shù)”諧音，旨在表達(dá)項(xiàng)目又具備了良好的形象，總體來(lái)看，朗朗上口，易于傳播。, 案名釋義：,售樓中心選址,1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓中心 建議選址在項(xiàng)目的西北角，即靠近聚業(yè)大街沿線。該位置與中信城、御翠園相距較近，在此設(shè)立售樓中心，并建立戶外廣告牌、指引路牌等戶外廣告，可以有效的起到截取客戶的作用。此外，該區(qū)域車流量相對(duì)較少，方便客戶停車。 2、第二售樓中心 建議在市區(qū)內(nèi)繁華路段門市或?qū)懽珠g、大型商場(chǎng)、星級(jí)酒店設(shè)立售樓接待中心，進(jìn)而擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射區(qū)域。 不少大盤、名盤均采取了市內(nèi)第二售樓中心的策略，如： 萬(wàn)科洋浦花園北方市場(chǎng)對(duì)面，鴻石國(guó)際寫字樓； 和記黃埔御翠豪庭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沃爾瑪超市； 倚瀾觀邸中日友好會(huì)館； 證大光明城中東新天地；,樣板別墅裝修,通過樣板間的裝修，彌補(bǔ)戶型設(shè)計(jì)不足的缺陷。 重點(diǎn)對(duì)地下空間進(jìn)行裝飾，可將地下部分設(shè)計(jì)成為家庭視聽室（強(qiáng)調(diào)視聽感受的功能），酒窖（提升生活品味），健身室（強(qiáng)調(diào)生活的樂趣），兒童活動(dòng)室（人性關(guān)懷的體現(xiàn)）等。通過對(duì)地下空間的著重渲染，將劣勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢(shì)，讓客戶真切感受到別墅生活的樂趣。 樣板房要體會(huì)一種家的溫馨，而不是冷冰冰的展示空間。 在客戶參觀后，樣板間能夠促成客戶沖動(dòng)購(gòu)買。 智能化設(shè)施的應(yīng)用，全面提升產(chǎn)品的檔次。,破局之有效推廣,推廣手段,廣告宣傳,渠道營(yíng)銷,客戶資源,公關(guān)活動(dòng),推廣手段,廣告宣傳,渠道營(yíng)銷,客戶資源,公關(guān)活動(dòng),1、戶外廣告（擎天柱、圍擋、戶外指示、大屏幕）具有一定的視覺沖擊力，容易給人留下深刻印象。 2、報(bào)紙廣告（房地產(chǎn)報(bào)、新文化報(bào)、東亞經(jīng)貿(mào)新聞、各類專業(yè)報(bào)紙）無(wú)論是硬廣、軟文還是新聞報(bào)道，見報(bào)率高，自然會(huì)獲得更多的關(guān)注。 3、網(wǎng)絡(luò)廣告（搜房網(wǎng)、長(zhǎng)春購(gòu)房網(wǎng)、手機(jī)wap）網(wǎng)絡(luò)應(yīng)深入到生活的各個(gè)方面，網(wǎng)絡(luò)廣告的作用也在逐漸加大。 4、DM直投 大型寫字間、商場(chǎng)、政府機(jī)構(gòu)等場(chǎng)所的停車場(chǎng)，鎖定高檔車，有針對(duì)性的投放。,推廣手段,廣告宣傳,渠道營(yíng)銷,客戶資源,公關(guān)活動(dòng),1、團(tuán)購(gòu) 充分利用我司客戶資源，進(jìn)行