房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理(馬楠_修改第3版_2010.11.26__1天.ppt

,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理,Cost control in real estate project,PART.1,3,PART.1,前言 在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向 越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能 力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來(lái)越高，成本控制能力排 序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢(shì)企業(yè)將失去市 場(chǎng)份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢(shì)已經(jīng)慢延到高 投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來(lái)資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán) 和上市公司）的不斷涌入，政策越來(lái)越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越 來(lái)越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已現(xiàn) 端倪。 成本控制力的競(jìng)爭(zhēng)。,開頭語(yǔ),當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢(shì)企業(yè)將失去市場(chǎng)份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢(shì)已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來(lái)資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來(lái)越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來(lái)越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已現(xiàn)端倪。,房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng),成本控制力的競(jìng)爭(zhēng),4,利 潤(rùn),時(shí)間 (年),拿地就賺錢,階段1： 資源時(shí)代,階段2： 產(chǎn)品時(shí)代,階段3： 品牌時(shí)代,客戶關(guān)注質(zhì)量 公司關(guān)注成本,關(guān)注 品牌與形象 理念與價(jià)值觀,成本領(lǐng)先戰(zhàn)略,成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競(jìng)爭(zhēng)手段,內(nèi)部資料，機(jī)密,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理,Cost control in real estate project,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題,一,房地產(chǎn)成本控制體系的建立制度保障體系？,房地產(chǎn)成本控制的主要措施怎么去控制？,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？,二,三,四,內(nèi)部資料，機(jī)密,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理,Cost control in real estate project,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題,一,房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀,一,二,房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問(wèn)題,房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理三大誤區(qū),三,四,到底誰(shuí)是成本控制的核心部門？,4,一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀 目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是： 大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個(gè)預(yù)算審核部門或合約部 門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都 歸屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對(duì)具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是 很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。 房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長(zhǎng)，如果被問(wèn)及一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì) 甚至施工過(guò)半時(shí)的成本是多少，完工后的總成本又是多少， 許多開發(fā)商都難以回答清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置 地、設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)、銷售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營(yíng)）等 多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤(rùn)，單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周 期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另 外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加 多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來(lái)越大。,房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問(wèn)題,5,1、缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系： 成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的支出控制，沒(méi)有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系； 2、成本控制忽視重點(diǎn)： 只重視“顯性成本”的控制，而忽略對(duì)“隱性成本”的控制； 3、成本控制的忽視前期階段： 通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過(guò)程的 “事中”成本控制，而缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營(yíng)階段“事前”成本控制的足夠重視； 4、成本控制手段不當(dāng)： 把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開發(fā)成本大大增加，利潤(rùn)降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。,二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問(wèn)題,目前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個(gè)誤區(qū),6,管什么,三大誤區(qū),怎么管,行為偏差,三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面容易存在三大誤區(qū),誰(shuí)來(lái)管,認(rèn)識(shí)偏差,7,誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部成本控制管理主體確立失誤（誰(shuí)來(lái)管）,長(zhǎng)期以來(lái)，企業(yè)一直把成本管理作為少數(shù)管理人員的專利，認(rèn)為成本、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，而把各部門的員工只看作生產(chǎn)者。, ,廣大員工對(duì)于哪些成本應(yīng)該控制，怎樣控制等問(wèn)題無(wú)意也無(wú)力過(guò)問(wèn)，成本意識(shí)淡漠。 企業(yè)的成本管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。,全員成本控制,8,誤區(qū)二：成本管理對(duì)象和內(nèi)容認(rèn)識(shí)不清（管什么）,一方面，沒(méi)有從價(jià)值鏈的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行分析，局限于對(duì)發(fā)生成本的控制，忽視了對(duì)影響成本的控制。,另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙”的簡(jiǎn)單、狹窄的模式之內(nèi)，忽視潛在的損失，尚未對(duì)成本實(shí)行全方位的控制。,全方位 成本控制,9,土地,設(shè)計(jì),采購(gòu),施工,銷售,房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的發(fā)生成本與影響成本曲線,影響成 本曲線,比 例,該環(huán)節(jié)作業(yè)過(guò)程對(duì) 產(chǎn)品總成本的影響。 發(fā)生成 本曲線 價(jià)值鏈,發(fā)生成本： 該環(huán)節(jié)作業(yè)過(guò)程所 發(fā)生的成本。 影響成本：,成本控制的關(guān)鍵在 于控制影響成本！,10,誤區(qū)三：成本控制模式?jīng)]有確立（怎么管）,成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而事前、事中控制不力。, ,成本管理基礎(chǔ)工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不講實(shí)效。 考核制度不完善，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒(méi)有很好地跟市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)；獎(jiǎng)懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動(dòng)員工積極性的目的。,全過(guò)程 成本控制,11,觀 點(diǎn) 一 ： 合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門，他們對(duì)施工圖的工程量進(jìn)行詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)行商務(wù)談判、造價(jià)談判，爭(zhēng)取得到最優(yōu)惠的工程承包價(jià)格。 觀 點(diǎn) 二 ： 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門，他們?cè)谇捌趯?duì)建筑技術(shù)（包括容積率、使用率等）、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，以此進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)管理，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。 觀 點(diǎn) 三 ： 現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)意圖，有效控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，是控制工程成本的實(shí)施部門，作用重大。,四、到底誰(shuí)是成本控制的核心部門？,正確觀點(diǎn),12,以上觀點(diǎn)站在各部門的角度來(lái)看，都是有道理的，各部門在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段對(duì)工程成本的控制都發(fā)揮了重要的作用，從建筑設(shè)計(jì)到各種土建設(shè)備技術(shù)參數(shù)的選用、從選材用料到合同評(píng)判、從商業(yè)談判到現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)施和控制，整體過(guò)程嚴(yán)格的控制才能有效把好工程成本關(guān)。 那么，我們要問(wèn)：營(yíng)銷部門是不是控制成本的核心部門呢? 答案：是。那這個(gè)成本如何來(lái)控制？營(yíng)銷部門首先需要提出競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點(diǎn)，分析對(duì)手樓盤的定位與檔次，把樓盤設(shè)計(jì)與選材用料的需求描述清楚了。樓盤檔次描述清楚了，項(xiàng)目的成本基本上也就確定了，所以營(yíng)銷部門也是控制成本的核心部門。項(xiàng)目定位的檔次實(shí)際上已經(jīng)決定了項(xiàng)目成本的高低。 從上述分析，說(shuō)明工程成本控制是全程性的、是系統(tǒng)性的，工程成本的控制需要各部門通力協(xié)作，而不是單獨(dú)一個(gè)部門可以完成的。,四、到底誰(shuí)是成本控制的核心部門？,內(nèi)部資料，機(jī)密,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理,Cost control in real estate project,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題,一,房地產(chǎn)成本控制體系的建立制度保障體系？,房地產(chǎn)成本控制的主要措施怎么去控制？,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？,二,三,四,13,土地成本及相關(guān)費(fèi)用 前期性費(fèi)用 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用（紅線外大市政配套） 工程建安成本 室外工程配套及環(huán)境（紅線內(nèi)小市政） 公共配套成本 期間費(fèi)用 其他 具體明細(xì)如下,(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容,到底我們?cè)摽刂?什么成本費(fèi)用,14,(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容,14,(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容,15,(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容,15,(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容,16,(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容,(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容,(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容,19,土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本準(zhǔn)確分析。 前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。 工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同成本。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：這部分一般占5-10%左右。主要是指項(xiàng)目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以，這部分成本也相對(duì)固定。 三項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。,(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本（費(fèi)用）所占總額的比例,土地及規(guī)劃（面積）占50%； 營(yíng)銷占20%； 產(chǎn)品占30%,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤(rùn)構(gòu)成,20,(三)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤(rùn)分析,按城市類型分: 一線城市:普通住宅25%左右;公寓50%左右;別墅100%. 二線城市:普通住宅20%左右;公寓30%左右;別墅80%. 三、四線城市:普通住宅15%左右 按開發(fā)企業(yè)類型分類: 大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司：25%以上 中型房地產(chǎn)公司：30%以上 小型項(xiàng)目公司：35%以上,21,(四)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)水平(銷售利潤(rùn)率),隱性成本,顯性成本,內(nèi)部材料。,22,（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本應(yīng)重點(diǎn)控制內(nèi)容,項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制 項(xiàng)目資金收支計(jì)劃管理(現(xiàn)金流管理) 規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中固化的成本預(yù)控 合同管理,建安及工程成本 采購(gòu)成本,顯性成本（費(fèi)用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購(gòu)、招投標(biāo)等方面。,內(nèi)部資料，機(jī)密,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理,Cost control in real estate project,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題,一,房地產(chǎn)成本控制體系的建立制度保障體系？,房地產(chǎn)成本控制的主要措施怎么去控制？,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？,二,三,四,23,由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個(gè)部門能夠控制得住。因此，需要各個(gè)部門相互配合、信息溝通共同來(lái)完成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制形成一個(gè)整體聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)成本控制體系。首先在項(xiàng)目開發(fā)前期，科學(xué)測(cè)算目標(biāo)成本指標(biāo)，再按照不同項(xiàng)目分解到各個(gè)責(zé)任部門，形成責(zé)任成本目標(biāo)，輔以動(dòng)態(tài)成本信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本的控制目標(biāo)。,第一部分 到底如何控制 成本費(fèi)用？,到底我們?cè)?怎么去控制？,那么怎么實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制呢？,24,(一)建立房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本和責(zé)任成本管理體系,事前,事中,事后,責(zé)任激 勵(lì)機(jī)制,目標(biāo)成本管理體系,動(dòng)態(tài)成本管理體系,成本后評(píng)估管理體系,責(zé)任成本管理體系,事前,事中,事后,責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制,26,樹立全成本價(jià)值觀念 確定成本管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn) 抓住成本管理的要至少問(wèn)題 項(xiàng)目開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動(dòng) 用發(fā)展的眼光對(duì)待成本管理 知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū),(二）成本控制六個(gè)意識(shí)觀念,1,2,3,3,5,6,26,房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。 1、確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略 2、建立成本控制保障措施,(三)制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系,3、明確房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容 4、抓住房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程成本控制要點(diǎn),27,5、在項(xiàng)目開發(fā)全程采用恰當(dāng)?shù)某杀究刂品椒?（1）在房地產(chǎn)項(xiàng)目初始階段進(jìn)行成本測(cè)算 （2）在項(xiàng)目規(guī)劃階段，在成本測(cè)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，并制訂目標(biāo)成本 （3）根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計(jì)劃和實(shí)際成本情況 (四)制定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程造價(jià)控制體系 策略一：重視源頭、加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制 策略二：工程招投標(biāo)是控制工程造價(jià)的核心 策略三：實(shí)行項(xiàng)目管理方式加強(qiáng)成本管理 （五）建立合同網(wǎng)絡(luò)框架 1、分包存在是建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必然要求 對(duì)于一個(gè)復(fù)雜的大型項(xiàng)目開發(fā)，極少由一家施工單位完全承擔(dān)所有的施工業(yè)務(wù)，一般說(shuō)來(lái)，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。分包存在的原因如下： 原因一：總包單位不具備完成所有項(xiàng)目的資質(zhì) 原因二：完全施工總承包價(jià)格總是高于平行分包工程 原因三：特別是重要的材料和設(shè)備實(shí)行自主供貨,2、重視合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中的作用 (1)將整個(gè)項(xiàng)目劃分為相對(duì)獨(dú)立的、易于管理的較小單位 (2)將這些單位與參加項(xiàng)目的組織相聯(lián)系，將這些組織要完成的工作用合同形式確定下來(lái) (3)對(duì)每一單位做出詳細(xì)的時(shí)間與費(fèi)用估計(jì)，形成進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)， （4）確定項(xiàng)目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)工作的進(jìn)度計(jì)劃，建立項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃 (5)估計(jì)項(xiàng)目全過(guò)程的費(fèi)用，建立項(xiàng)目成本控制計(jì)劃 (6)預(yù)計(jì)項(xiàng)目的完成時(shí)間，建立項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃 3、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的關(guān)鍵問(wèn)題 問(wèn)題一：理清管理思路，確定用總包或平行發(fā)包的方式 問(wèn)題二：在準(zhǔn)備階段即確定管理方式 問(wèn)題三：對(duì)材料、設(shè)備供貨要實(shí)行分類管理 問(wèn)題四：設(shè)計(jì)應(yīng)實(shí)行總包負(fù)責(zé)制 4、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后的主要管理工作 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后，開發(fā)商還必須建立項(xiàng)目質(zhì)量工作總控制計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃、項(xiàng)目投資總控制計(jì)劃、項(xiàng)目環(huán)境與安全控制計(jì)劃。,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施,33,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來(lái)承擔(dān)。 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 該環(huán)節(jié)特點(diǎn)：由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小。 該環(huán)節(jié)原則：在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 該環(huán)節(jié)影響：購(gòu)地階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步，購(gòu)地費(fèi)用的合理與否，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)成本控制有直接影響。,34,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施,內(nèi)部材料。,35,規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容復(fù)雜。 基本原則是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中的一般只占建安成本的1.52%左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的的建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的10%。,36,（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)和策略 策略一：實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì) 策略二：實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 策略三：加強(qiáng)對(duì)圖紙的會(huì)審與審查 策略四：深入運(yùn)用價(jià)值工程。運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢(shì)： 1.既可提高工程的功能又可降低工程的造價(jià) 2.在保證工程功能不變的情況下降低工程造價(jià) 3.在保證工程造價(jià)不變的情況下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情況，使工程造價(jià)大幅度降低 5.可在工程造價(jià)略有提升的情況，使工程功能大幅度提高 策略五：采用合同措施，有效控制造價(jià),設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià) 設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更 開發(fā)商的造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠基礎(chǔ)資料,限額設(shè) 計(jì)的管理,38,（1）委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo) （2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)方案的優(yōu)劣,如戶型適用性,如建筑的功能分區(qū) 和配套設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì) 合理的考核標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)濟(jì)性是否合理,布局是否合理,（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn),37,（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) （3）初步設(shè)計(jì)階段明確項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo) （4）施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題，導(dǎo)致變更造價(jià)造價(jià),（5）設(shè)計(jì)交底和配合施工階段的要設(shè)計(jì)單位深度參與,46,(三)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容,進(jìn)度,品質(zhì),成本,樣板區(qū)造價(jià),設(shè)計(jì)失誤率 圖紙完善程度 部品封樣率,項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,并非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著項(xiàng)目代價(jià)， 只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。,規(guī)劃周期 方案周期 擴(kuò)初周期,施工圖周期 景觀設(shè)計(jì)周期 室內(nèi)設(shè)計(jì)周期 施工周期,含鋼量等土建成本 設(shè)備造價(jià) 景觀造價(jià),產(chǎn)品的品質(zhì),設(shè)計(jì)變更簽證率,合理的設(shè)計(jì)費(fèi),47,提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開發(fā)周期 降低開發(fā)成本,（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的目的,48,對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù),避免兩種現(xiàn)象：,不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果 成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失,成 本 控 制,含鋼量等土建造價(jià) 設(shè)備造價(jià),目 標(biāo) 成 本,景觀造價(jià) 樣板示范區(qū)造價(jià) 設(shè)計(jì)變更簽證率 合理的設(shè)計(jì)費(fèi),49,（1）結(jié)構(gòu)含鋼量（保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量）,50,(2)景觀造價(jià),控制總價(jià)偏差率 分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡,51,（3）樣板區(qū)造價(jià),分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡,為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控,52,避免兩種現(xiàn)象：,為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi),（4）合理設(shè)計(jì)費(fèi)是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一,合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位 合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì)有更積極的作用。,39,1、規(guī)劃方案,（五）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制實(shí)施,40,2、規(guī)劃報(bào)批及擴(kuò)初設(shè)計(jì),41,3、樁基設(shè)計(jì),42,4、施工圖設(shè)計(jì),43,5、銷售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì),44,6、功能設(shè)計(jì),45,7、設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備選型等,54,建筑方案 景觀方案 施工圖,規(guī)劃方案 設(shè)備策劃方案 示范區(qū)設(shè)計(jì),(1)流程與計(jì)劃,（六）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制中的幾個(gè)優(yōu)化,設(shè)計(jì)流程,1.在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)度優(yōu)化,55,論證階段,設(shè)計(jì)管理階段,概念規(guī)劃,施工圖,拿地節(jié)點(diǎn),策劃階段,概念規(guī) 劃草案,概念規(guī) 劃方案,方案 設(shè)計(jì),擴(kuò)初 設(shè)計(jì),實(shí)施方案,施工圖周期,(2)設(shè)計(jì)周期劃定,概念規(guī)劃周期,實(shí)施方案周期,56,（）項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期統(tǒng)計(jì)表,中海項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期,多層項(xiàng)目9個(gè)月 高層項(xiàng)目12個(gè)月,拿地到開盤：,合生項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期,57,1）采取傳統(tǒng)工序前置: 提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時(shí)間”； 雖然會(huì)由于最終沒(méi)有獲得土地而損失前期投入，但 從總體上看認(rèn)為值得。 2）采用工序并聯(lián)作業(yè)： 在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。 3）采取規(guī)模復(fù)制模式： 采取“拿來(lái)主義”，再適當(dāng)調(diào)改。 4）重視長(zhǎng)期性工作： 對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。,(4)合生、中海的規(guī)劃設(shè)計(jì)共性,58,概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì),單體設(shè)計(jì),部品設(shè)計(jì),初步設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖 施工圖,施工開始,概念設(shè)計(jì),設(shè) 備 設(shè) 計(jì),創(chuàng) 新 設(shè) 計(jì),規(guī) 劃 設(shè) 計(jì),單 體 設(shè) 計(jì),功 能 平 面,結(jié) 構(gòu) 體 系,立 面 設(shè) 計(jì),流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加,(5)計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障,59,拿地節(jié)點(diǎn),方案報(bào)建,方案設(shè)計(jì),擴(kuò)初設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),施工圖,部品材料定板封樣,論證階段,工程 管理,規(guī)劃設(shè)計(jì),擴(kuò)初設(shè)計(jì),景觀設(shè)計(jì),部品材料清單,示范區(qū)景觀、裝修施工圖,擴(kuò)初報(bào)建,施工圖報(bào)建,概念規(guī) 劃方案,部品材料調(diào)研,產(chǎn)品創(chuàng)新,建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備,初步方案,銷售示范區(qū)策劃,景觀概念,內(nèi)部材料。,60,珠江馬駒橋項(xiàng)目一期規(guī)劃用地面積20.28萬(wàn)平方米,容積率1.19. 核定建筑面積24.07萬(wàn)平方米, 其中花園洋房14.22萬(wàn)平方米, 小高層6.25萬(wàn)平方米, 商業(yè)3.48萬(wàn)平方米, 會(huì)所1200平方米, 2004年12月31日簽定土地出讓協(xié)議 , 2004年11月至12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)備, 2005年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo), 2005年1月至3月住宅戶型研究, 2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化, 2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初,施工圖 2005年6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制. 從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì)7個(gè)月.,設(shè)計(jì)案例,63,2.項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化,64,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 結(jié)構(gòu)專業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。,2.項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化,71,（1）結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化 1）建筑方案的選擇：設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 2）樁基型式的確定 （2）結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核 1）輸入信息的審核 核對(duì)電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場(chǎng)地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無(wú)刻意放大。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 （3）細(xì)部做法的控制與審查 對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。 1）級(jí)鋼的應(yīng)用：由于級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用 2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件：結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。 3)對(duì)設(shè)計(jì)高層項(xiàng)目細(xì)部大樣的做法明確，有利于施工圖的規(guī)范，減少施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更。,3.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化,72,74,（4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。 （5）成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過(guò)程的分階段控制，要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。 （6）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過(guò)分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過(guò)高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。 建議在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。,83,規(guī) 劃 設(shè) 計(jì),單 體 設(shè) 計(jì),設(shè) 備 設(shè) 計(jì),初步設(shè)計(jì) 施工圖,功 能 平 面,結(jié) 構(gòu) 體 系,立 面 設(shè) 計(jì),概念設(shè)計(jì),4.材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化,（1）設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo) 倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，設(shè)備工作并行并前置； 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要設(shè)備定樣定板；,85,（2）開展標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、進(jìn)行集中采購(gòu) 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量為單一部品提供數(shù)量較多的采購(gòu)額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購(gòu)降低成本提供條件。 大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設(shè)備、材料供應(yīng)商形成戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，達(dá)到雙贏。 （3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)： ）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系 ）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號(hào)的選用 ）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。如選用無(wú)機(jī)房或小機(jī)房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)能）,1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大喬木的慎選 4）雕塑品的限制 5）硬質(zhì)鋪裝和木制平臺(tái)的優(yōu)化,5.景觀設(shè)計(jì)成本優(yōu)化內(nèi)容,杜,英,蒲,葵,銀,杏,骨干樹種 胸徑8厘米，價(jià)格80元,輔助樹種 高度3米，價(jià)格1100元,骨干樹種 胸徑14厘米，價(jià)格1800元 96,植 物,97,座椅A,垃圾筒A,宅間背靠座 椅 座椅B 垃圾筒B 桌椅組,室外家具,98,玩具,104,（1）進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 限額設(shè)計(jì)的定義:根據(jù)已制定的目標(biāo)成本控制計(jì)劃或根據(jù)以往項(xiàng)目的數(shù)據(jù)積累，對(duì)即將進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)，給設(shè)計(jì)單位一個(gè)控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)的工程概算不能超過(guò)委托的限額。 限額設(shè)計(jì)的管理: ）首先根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷定位分析確定設(shè)計(jì)的定位。 ）根據(jù)設(shè)計(jì)定位，根據(jù)以往工程的經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)的目標(biāo)值。 ）設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 ）之后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 5）根據(jù)雙方互動(dòng)認(rèn)可，最終出施工圖紙。 （2）控制設(shè)計(jì)變更 很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來(lái)設(shè)計(jì)變更,占總建造成本的3-10，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。,6.施工圖階段的成本優(yōu)化,106,1)設(shè)計(jì)變更原因,1.設(shè)計(jì)類： A.超成本目標(biāo) B.設(shè)計(jì)優(yōu)化 C.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 D.設(shè)計(jì)缺漏,E.補(bǔ)充設(shè)計(jì) F.二次設(shè)計(jì) G.現(xiàn)場(chǎng)條件,2.現(xiàn)場(chǎng)施工類: A.施工錯(cuò)誤 B. 施工困難 C.施工進(jìn)度要求,3.營(yíng)銷類： A.客戶需求 B.競(jìng)爭(zhēng)需求,4.其它,2）為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可采取的策略如下： 建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作伙伴； 給予合理的設(shè)計(jì)周期； 甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)。,108,戶型種類 定義 戶型種類 建議,凡是房間數(shù)量及平面布置形式發(fā)生變化的均認(rèn)為是不同的類型，僅局部的微差仍認(rèn)為是同一類型。 每期開發(fā)規(guī)模在10萬(wàn)平米以下，相對(duì)應(yīng)戶型不宜超過(guò)10種,（1）減少人為增加的工作復(fù)雜度： 戶型種類適量為準(zhǔn) 當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會(huì)給客戶帶來(lái) 選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷售帶來(lái)成倍的工作量和復(fù)雜度。,7.實(shí)現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑,109,規(guī) 劃 設(shè) 計(jì),建 筑 設(shè) 計(jì),結(jié) 構(gòu) 方 案,設(shè) 備 方 案,立 面 模 型,部 品 設(shè) 計(jì),創(chuàng) 新 設(shè) 計(jì),（2）優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫?將產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、與功能平面同步開展，使方案可高效實(shí)施；,110,（3）選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)服務(wù)商 選擇合適的人做合適的事可以事半功倍； （4）加強(qiáng)合作伙伴管理 建立長(zhǎng)期合作伙伴： 設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、模型制作等各個(gè)涉及設(shè)計(jì)的單位； 在設(shè)計(jì)過(guò)程中,持續(xù)定期的進(jìn)行技術(shù)溝通和審核； 力求合同約定清晰：含鋼量、目標(biāo)成本 （5）輸入條件多一些約束和意識(shí),少一些隨意;, ,市場(chǎng)定位; 成本目標(biāo); 政府要求; 上階段成果;,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施,111,招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。,（1）招標(biāo)方式的選擇-公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo) 為什么招標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過(guò)施工單位的工程師呢？ 這是信息對(duì)稱與不對(duì)稱的問(wèn)題 房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法？貨比三家。 （2）計(jì)價(jià)方法的確定-定額計(jì)價(jià)招標(biāo)、工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo) 1）定額計(jì)價(jià)法招標(biāo)在實(shí)施過(guò)程中存在的缺點(diǎn)： 總價(jià)不確定，對(duì)于項(xiàng)目最終成本沒(méi)有清晰的標(biāo)準(zhǔn)； 結(jié)算核對(duì)工程量時(shí)易發(fā)生糾紛，核對(duì)時(shí)間冗長(zhǎng)； 變更簽證的單價(jià)未確定，施工方以難度高、時(shí)間緊為由要求提高單價(jià)； 對(duì)于不合理的技術(shù)指標(biāo)（如鋼筯含量、砼含量）不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)；能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒(méi)有整改的可能 對(duì)成本人員的個(gè)人水平依賴性較大。 2）工程量清單法計(jì)價(jià)的優(yōu)點(diǎn),1、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容,111,為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ 工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡(jiǎn)潔，一目了然，在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng)，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施； 工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律控制工程成本；有了充分競(jìng)爭(zhēng)得到的單價(jià)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)； 工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證； 設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能； 工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； 付款過(guò)程簡(jiǎn)化，減少施工過(guò)程中付款的分歧。 （3）工程合同價(jià)的確定： -固定合同價(jià)格、可調(diào)合同價(jià)格、成本加酬金合同價(jià) 確定合理的合同價(jià)格和簽訂嚴(yán)密的工程合同，使合同價(jià)得以穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)，是招投標(biāo)階段重要的工作內(nèi)容，也是雙方關(guān)心的核心條款。,內(nèi)部材料。,131,（1）投標(biāo)單位的選擇,2、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的措施,內(nèi)部材料。,132,(2)招標(biāo)文件的編制,內(nèi)部材料。,133,(3)評(píng)標(biāo)和定標(biāo),第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施,內(nèi)部材料。,134,施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意三大方面，一個(gè)是因各種變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證增加的費(fèi)用，第二個(gè)是材料價(jià)格上漲、價(jià)款調(diào)整以及工程款引起的費(fèi)用；第三個(gè)方面是工程索賠增加的費(fèi)用。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。,1.工程索賠價(jià)款控制 2.工程變更費(fèi)用控制 3.現(xiàn)場(chǎng)簽證價(jià)款控制 4.工程價(jià)款支付控制 5.挖掘節(jié)約工程造價(jià)潛力,（一）施工環(huán)節(jié)成本控制的主要內(nèi)容,內(nèi)部材料。,134,1.合同管理 合同管理常用方法有： （1）合同會(huì)簽制度：一項(xiàng)合同的簽定，需要公司各責(zé)任部門評(píng)審，各自對(duì)合同中的條款進(jìn)行把關(guān)，避免出現(xiàn)專業(yè)管理的空白。 （2）合同分析：包括專業(yè)技術(shù)（專業(yè)成本及漏項(xiàng)及可實(shí)施性）分析及法律風(fēng)險(xiǎn)分析（合法及保障性）。 （3）合同交底：合同分析后，應(yīng)由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責(zé)任具體落實(shí)到各責(zé)任人和合同實(shí)施的具體工作上。并把合同間的銜接交待清楚。 （4）合同實(shí)施的控制：通過(guò)合同實(shí)施情況分析，找出偏差，調(diào)整合同實(shí)施過(guò)程，達(dá)到合同總目標(biāo)。在實(shí)施中，采取“技術(shù)措施”、“組織和管理措施”“經(jīng)濟(jì)措施經(jīng)濟(jì)措施”和“合同措施”予以糾正。,(二)施工環(huán)節(jié)成本控制的主要環(huán)節(jié),137,2.索賠管理 工程建設(shè)中索賠管理的任務(wù)主要有索賠和反索賠 （1）索賠：是指在合同實(shí)施中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)或未能保證承諾的合同條件實(shí)現(xiàn)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲅a(bǔ)償要求。索賠一般是承包人向發(fā)包人提出的。 常見索賠的主要起因： 1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯(cuò)誤的描述） 2）工程施工方面（如設(shè)計(jì)變更和工程質(zhì)量要求變更引起的） 3）關(guān)于價(jià)款方面（如拖延支付進(jìn)度款） 4）工期引起的（延誤工期損失等） 5）特殊風(fēng)險(xiǎn)和人力不可抗拒（指戰(zhàn)爭(zhēng)、革命、內(nèi)戰(zhàn)等） 6）工程暫挺、中止合同。 （2）反索賠：是相對(duì)索賠而言，是對(duì)提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向反索賠是相對(duì)索賠而言，是對(duì)提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向承包人的反索賠。 常見反索賠的主要理由： 1）工程質(zhì)量缺陷 2）拖延工期 3）保留金的 4）發(fā)包方其他損失。,137,3.變更管理,（1）設(shè)計(jì)和工程變更的主要內(nèi)容： 1）由于設(shè)計(jì)單位圖紙錯(cuò)、漏、碰、缺，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項(xiàng)。 2）由于設(shè)計(jì)部門改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 3）由于工程部門、監(jiān)理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術(shù)措施等，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 4）由于銷售部門、業(yè)主要求提出變更，導(dǎo)致發(fā)生做法變更、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 （2）變更管理的主要措施： 我們只擔(dān)心二種設(shè)計(jì)變更，重點(diǎn)控制。 第一種：是到退的設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費(fèi) 。 第二種：設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容，其計(jì)價(jià)方式在合同中沒(méi)有約定（比如：主材變了、施工工藝變了），只能以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)方式確定價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理“貨比三家”的優(yōu)勢(shì)失效，必然會(huì)帶來(lái)成本的增加。 對(duì)于常規(guī)設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容：其計(jì)價(jià)方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計(jì)算 。對(duì)于這種設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的工程成本的增減，不論其是設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的，還是營(yíng)銷引起的，都是該花的錢或是不該花的錢。,137,4、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 （1）現(xiàn)場(chǎng)簽證的主要內(nèi)容： 在施工過(guò)程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線）變化，導(dǎo)致發(fā)生增減工程量，材料代換或其它變更事項(xiàng)。 事后設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的返工和技術(shù)處理措施等。其他，如：土方駁運(yùn)、機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)、趕工措施、配合銷售等。 （2）系統(tǒng)分析產(chǎn)生現(xiàn)場(chǎng)簽證的誘因 1）設(shè)計(jì)變更引起的設(shè)計(jì)變更引起的合同出現(xiàn)漏項(xiàng)或清單說(shuō)明不清引起的合同出現(xiàn)漏項(xiàng)或清單說(shuō)明不清引起的措施費(fèi)簽證 2）技術(shù)措施和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不清晰造成場(chǎng)地移交責(zé)任不清引起的 (場(chǎng)地硬化)規(guī)費(fèi)簽證 (夜間施工噪音污染) 3）主材、主要工藝變了施工樣板先行，避免返工損失（安裝管道）低價(jià)入場(chǎng)，申請(qǐng)變相的索賠 4）甲供材料管理采保費(fèi)和甲供材料損耗等 （3）控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則 避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。 （4）影響現(xiàn)場(chǎng)簽證的罪魁禍?zhǔn)祝?合同出現(xiàn)漏洞。 設(shè)計(jì)變更。 施工措施費(fèi)。,142,（5）目前房地產(chǎn)工程合同存在的主要問(wèn)題： 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機(jī)會(huì)，導(dǎo)致工程簽證難以控制。 工程量清單說(shuō)明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。 付款條件與形象進(jìn)度或完成工程量的關(guān)系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調(diào)難度。 工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無(wú)法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 （6）措施費(fèi) 1）施工措施費(fèi)含義：投標(biāo)人完成本招標(biāo)工程所需要的技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目全部費(fèi)用，并已經(jīng)充分考慮了招標(biāo)文件的施工管理及技術(shù)要求。 2）控制原則：在招標(biāo)中明確“施工措施費(fèi)用包干”施工措施費(fèi)包干原則： 投標(biāo)措施項(xiàng)目清單未填寫部分，視為已包含在工程量清單的其他費(fèi)用中，措施項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià)包干考慮，結(jié)算時(shí)除合同規(guī)定外不做調(diào)整。設(shè)計(jì)變更及簽證工程中，發(fā)生的措施費(fèi)用亦由投標(biāo)人在李報(bào)價(jià)表中包干考慮。 （7）具體操作措施： 1）一單一算原則：一個(gè)設(shè)計(jì)變更及簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對(duì)應(yīng)一項(xiàng)內(nèi)容； 2）一月一匯總原則：每月匯總已完工的變更簽證費(fèi)用，反映在項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本中； 3）完工確認(rèn)原則：當(dāng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證完工后，盡快完成簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)； 4）原件結(jié)算原則：設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； 5）時(shí)間限制原則：設(shè)計(jì)變更、簽證都應(yīng)先立項(xiàng)后實(shí)施。若有特殊情況，請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)同意后實(shí)施，但事后補(bǔ)填報(bào)變更、簽證單； 6）存檔原則：變更、簽證所有文件必須存檔。原則上不允許發(fā)生人工簽證。,145,1、設(shè)計(jì)變更,(三)施工環(huán)節(jié)成本控制的主要措施,146,2、現(xiàn)場(chǎng)簽證,3、圖紙審核,148,4、總分包管理,5、材料供應(yīng),6.工程款支付,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施,151,1.制定采購(gòu)預(yù)算與估計(jì)成本 2.科學(xué)合理的選擇供應(yīng)商 （1）選擇供應(yīng)商的數(shù)量，避免單一貨源 （2）對(duì)用量大的材料設(shè)備選擇兩個(gè)以上廠家供貨 （3）合理選擇供應(yīng)商的方式， 3.利用好采購(gòu)環(huán)境 （1）把握好采購(gòu)?fù)獠凯h(huán)境：指能對(duì)項(xiàng)目采購(gòu)產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場(chǎng)季節(jié)性變化、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、國(guó)家財(cái)政金融政策的調(diào)整、市場(chǎng)利率的變化、通貨膨脹存在等。 （2）建立供應(yīng)商及材料設(shè)備信息數(shù)據(jù)庫(kù)。,材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明確而規(guī)范的流程，就可以最大限度的減少在本環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。,（一）項(xiàng)目采購(gòu)成本控制的總策略,151,（一）項(xiàng)目采購(gòu)成本控制的總策略,4.加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的管理 （1）與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系 （2）對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行績(jī)效考核,154,1.材料使用時(shí)間計(jì)劃,（二）項(xiàng)目采購(gòu)成本控制措施,2.材料性價(jià)比,156,3、材料價(jià)款的支付,4、材料驗(yàn)收、保管,5.材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)的主要做法 (1)建立材料設(shè)備廠家數(shù)據(jù)庫(kù)； (2)建立材料設(shè)備價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù) (3)建立合格分供方數(shù)據(jù)庫(kù) (4)了解其他項(xiàng)目成本數(shù)據(jù),第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施,159,工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。,1、乙方預(yù)算,161,2、鋼筋用量,3、價(jià)差調(diào)整,163,4、洽商、變更,5、違約與索賠,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施,165,銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。,165,165,167,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施,168,期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)控制，并指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。,內(nèi)部資料，機(jī)密,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理,Cost control in real estate project,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題,一,房地產(chǎn)成本控制體系的建立制度保障體系？,房地產(chǎn)成本控制的主要措施怎么去控制？,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？,二,三,四,169,房地產(chǎn)成本控制體系的建立制度保障體系？,四,什么是成本管理體系,一,二,如何建立房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理體系,170,成本管理體系是通過(guò)建立與成本控制相關(guān)的企業(yè)內(nèi)外組織或部門，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的成本（費(fèi)用）進(jìn)行事前預(yù)控、事中控制及事后總結(jié)總成系統(tǒng)。 事前預(yù)控主要包括：目標(biāo)成本指標(biāo)的估算、測(cè)算和確定，明確目標(biāo)責(zé)任成本，并落實(shí)到責(zé)任部門； 事中控制主要是指：以目標(biāo)成本指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的成本發(fā)生與支出實(shí)施全程管理、監(jiān)控、和動(dòng)態(tài)管理，定期核算與成本分析，實(shí)時(shí)掌握成本信息與市場(chǎng)價(jià)格信息； 事后總結(jié)主要是：項(xiàng)目開發(fā)成本的匯總分析、形成項(xiàng)目成本分析報(bào)告，為今后開發(fā)項(xiàng)目提供一手?jǐn)?shù)據(jù)。 實(shí)踐證明，目標(biāo)成本管理體系是目前成本控制的最有效方法之一，是實(shí)施建安及工程成本事前控制的重要手段。,什么是成本管理體系,一,內(nèi)部材料。,171,1. 組織機(jī)構(gòu)保障體系 2. 目標(biāo)成本指標(biāo)的確定 3. 責(zé)任成本體系 4. 成本信息管理體系 5. 動(dòng)態(tài)成本管理體系 6. 成本管理規(guī)范體系 7. 招投標(biāo)管理體系 8. 合同管理體系 9. 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理體系 10. 設(shè)計(jì)變更管理體系 11. 合同付款管理體系 12. 預(yù)決算管理體系,成本管理體系主要內(nèi)容,172,包括四級(jí)成本保障層次： 1.公司目標(biāo)成本審定機(jī)構(gòu) 公司決策層或成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批目標(biāo)成本控制指標(biāo) 2.公司目標(biāo)成本編制機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé)測(cè)算并編制包括開發(fā)前期勘察、設(shè)計(jì)、三通一平，主體建安、小區(qū)公共配套管網(wǎng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、公建設(shè)施、園林景觀、開發(fā)間接費(fèi)等在內(nèi)直接成本項(xiàng)目的目標(biāo)成本。 3.公司目標(biāo)成本監(jiān)控機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé)實(shí)施材料設(shè)備價(jià)格、工程造價(jià)等市場(chǎng)信息收集、整理，編制一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目所發(fā)生動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)測(cè)報(bào)告和材料設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)信息報(bào)告，分析評(píng)估目標(biāo)成本（費(fèi)用）執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導(dǎo)性意見和成本調(diào)整建議。 4.公司目標(biāo)成本實(shí)施機(jī)構(gòu) 根據(jù)目標(biāo)成本的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開展限價(jià)設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)工作；對(duì)其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。,什么是成本管理體系,一,（一）組織保障體系,173,目標(biāo)成本的確定分為三個(gè)階段，分別是項(xiàng)目定位階段、方案設(shè)計(jì)階段和施工圖階段，相應(yīng)的最終目標(biāo)成本確定也需通過(guò)成本估算、成本測(cè)算、目標(biāo)成本逐步確定。,（二）目標(biāo)成本指標(biāo)的確定,目標(biāo)成本指標(biāo)的確定過(guò)程見下圖所示：,174,175,（三）目標(biāo)責(zé)任成本體系,175,（三）目標(biāo)責(zé)任成本體系,176,1.限價(jià)設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)部門根據(jù)公司確定的目標(biāo)成本指標(biāo)進(jìn)行委托設(shè)計(jì)任務(wù)；限額設(shè)計(jì)主要用于結(jié)構(gòu)、裝飾工程、景觀園林工程等的方案設(shè)計(jì)階段； 2.限價(jià)采購(gòu)：限價(jià)采購(gòu)主要用于外立面、內(nèi)部裝飾性材料的確定及采購(gòu)；根據(jù)審批確定的材料設(shè)備一覽表的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標(biāo)工作； 3.先算后干原則：工程原則上必須先