土地出讓轉(zhuǎn)讓政策與實務(wù).ppt

土地出讓轉(zhuǎn)讓的政策與實務(wù),岳曉武 國土資源部利用司,土地出讓轉(zhuǎn)讓的政策與實務(wù) 一、土地供應(yīng)方式與土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定 二、土地出讓的方式與程序 三、土地出讓合同的有關(guān)問題 四、土地轉(zhuǎn)讓的政策與規(guī)定 五、土地出讓轉(zhuǎn)讓的幾個實務(wù)問題,土地供應(yīng)方式與土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定,國有土地供應(yīng),劃撥-行政 建設(shè)用地 出讓協(xié)議招拍掛 租賃協(xié)議招拍掛 作價出資(入股)協(xié)議 國有土地供應(yīng) 授權(quán)經(jīng)營協(xié)議 承包經(jīng)營協(xié)議或招拍掛 農(nóng)用地 其他方式,無償供地與有償供地的范圍劃分,-土地管理法第54條、城市房地產(chǎn)管理法第23條、物權(quán)法137條； -國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知； -國土資源部9號令劃撥用地目錄:按照行業(yè)、產(chǎn)業(yè)劃分，與主體所有制無關(guān)（不分國有、民營和外商企業(yè)）,土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定方式與類型,-國有土地使用權(quán)劃撥與劃撥土地使用權(quán) -國有土地使用權(quán)出讓和出讓土地使用權(quán) -國有土地租賃與承租土地使用權(quán) -國有土地使用權(quán)作價出資（入股）與作價出資（入股）土地使用權(quán) -授權(quán)經(jīng)營與授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán),二、土地出讓的方式與程序,（一）土地出讓方式,-協(xié)議 -招標(biāo)拍賣掛牌 法律法規(guī)關(guān)于出讓方式規(guī)定的演變： -1990年55號令； -1994年城市房地產(chǎn)管理法； -1999年，國辦發(fā)39號文； -2001年，國發(fā)15號文件； -2002年，國土資源部11號令； -2004年，國發(fā)28號文； -2006年，國土資源部出讓規(guī)范； -2006年，國發(fā)31號文件； -2007年，物權(quán)法。影響：正在修訂11號令。,協(xié)議出讓范圍:,出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況： （1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的； （2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但國有土地劃撥決定書、國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；,續(xù)： （3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但國有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外； （4）出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式； （5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。 -對不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定。,招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍,（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅經(jīng)營性用地； （2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的； （3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的； （4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的； （5）出讓土地使用權(quán)改變用途，國有土地使用權(quán)出讓合同約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的； （6）依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 -對不能確定是否符合上述規(guī)定條件的具體宗地，可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定。,如何確定招拍掛的具體方式？,對具有綜合目標(biāo)或特定社會、公益建設(shè)條件、開發(fā)建設(shè)要求較高、僅有少數(shù)單位和個人可能有受讓意向的土地使用權(quán)出讓，可以采取招標(biāo)方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人；其他的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式，按照價高者得的原則確定受讓人。 采用招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式。對土地使用者有嚴(yán)格的限制和特別要求的，可以采用邀請招標(biāo)方式。,招拍掛出讓程序,（1）公布出讓計劃，確定供地方式； （2）編制、確定出讓方案； （3）地價評估，確定出讓底價； （4）編制出讓文件； （5）發(fā)布出讓公告； （6）申請和資格審查； （7）招標(biāo)拍賣掛牌活動實施； （8）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果； （9）核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地； （10）辦理土地登記；,協(xié)議出讓的幾種情形,供地中的協(xié)議出讓 劃撥租賃土地補辦出讓中的協(xié)議出讓 劃撥土地轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓 出讓土地續(xù)期中的協(xié)議出讓 出讓土地改變用途等土地使用條件中的協(xié)議出讓,供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的一般程序,（1）公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式； （2）編制協(xié)議出讓方案； （3）地價評估，確定底價； （4）協(xié)議出讓方案、底價報批； （5）協(xié)商，簽訂意向書； （6）公示； （7）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果； （8）核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地； （9）辦理土地登記；,其他協(xié)議出讓的程序,-原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓 -劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓 -出讓土地改變用途等土地使用條件的處理,三、土地出讓合同的的有關(guān)問題,出讓合同的性質(zhì),-行政合同？ -民事合同？ 92年合同文本； 94年合同文本； 2000年，根據(jù)合同法要求，國土部工商局出臺了新的合同示范文本； 2006年，根據(jù)國發(fā)28號文件要求，雙方又聯(lián)合發(fā)布了國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議（試行）示范文本。,合同認識1：合同主體,-出讓方：市、縣國土資源管理部門（開發(fā)區(qū)管委會？省級國土部門？區(qū)國土部門？其他單位？） -受讓方：法人、自然人或其他組織,合同認識2：標(biāo)的的約定與描述,出讓標(biāo)的約定：面積、界址、空間范圍、用途、規(guī)劃條件、交地時應(yīng)具備的土地條件等。 -關(guān)于面積、界址、空間范圍；（物權(quán)法要求） -關(guān)于用途和規(guī)劃條件：合同文本第四條規(guī)定了出讓宗地的用途，并規(guī)定土地用途應(yīng)按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程規(guī)定的土地二級分類填寫，屬于綜合用地的，應(yīng)注明各類具體用途及其所占的面積比例。 -第五條規(guī)定了出讓人將出讓宗地交付給受讓人時應(yīng)達到的土地條件，其中，土地條件按照雙方實際約定選擇和填寫。屬于原劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的，選擇第三款；屬于待開發(fā)建設(shè)的用地，應(yīng)根據(jù)出讓人承諾交地時的土地開發(fā)程度選擇第一款或第二款，出讓人承諾交付土地時完成拆遷和場地平整的，選擇第一款，未完成拆遷和場地平整的，選擇第二款，并注明地上待拆遷的建筑物和其他地上物面積等狀況?；A(chǔ)設(shè)施條件按雙方約定填寫“七通”、“三通”等，并具體說明基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容，如“通路、通電、通水”等。,合同認識3：土地交付時間與土地使用期限,第五條規(guī)定了出讓人將出讓宗地交付給受讓人的日期 ； 土地使用權(quán)出讓的年限到底從何時起算，是一個重要的問題。1994年出讓合同示范文規(guī)定土地出讓年限“自領(lǐng)取該宗地的中華人民共和國國有土地使用證之日起算”，混淆了土地使用起始日期和取得土地使用權(quán)的日期這兩個概念。實際上，自出讓方將土地交付給受讓方，受讓方已開始實際占有、使用該土地，但受讓方自交清土地出讓金、辦理土地登記、領(lǐng)取國有土地使用證之日起方取得法定土地使用權(quán)。針對1994年出讓合同示范文本的規(guī)定容易產(chǎn)生受讓方故意不領(lǐng)取或若干年后再領(lǐng)取土地使用證，無形中延長了實際土地使用年期的問題，2000年出讓合同示范文本中明確規(guī)定：土地使用年期自出讓方實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。,合同認識4：土地出讓金交納的約定,94年出讓合同示范文本出讓金“必須在出讓合同簽訂后60日內(nèi)付清”的規(guī)定與城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定不一致，在土地出讓的實踐中也較難落實；以現(xiàn)金或現(xiàn)金支票支付定金的規(guī)定與國家現(xiàn)金管理的有關(guān)規(guī)定不符；外幣支付的規(guī)定與現(xiàn)行外匯管理規(guī)定不一致。因此，2000年出讓合同示范文本中對此進行了重要調(diào)整，規(guī)定土地出讓金的支付方式和期限由當(dāng)事人雙方約定，雙方約定土地使用權(quán)出讓金一次性付清的，選擇第一款，分期支付的，選擇第二款，分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時，明確應(yīng)按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應(yīng)的利息。 關(guān)于出讓金標(biāo)準(zhǔn):低于最低價的,該條款無效。 同時，2000年出讓合同示范文本中刪除了乙方向甲方支付土地使用費、土地增值稅和國家有關(guān)土地的費（稅）的條款。這是因為，土地稅的征收主體是稅務(wù)機關(guān)，而甲方是土地行政管理機關(guān)；同時，納稅是國家法律規(guī)定的強制性法律義務(wù)，無論合同是否約定，乙方都有繳納的義務(wù)；另外，土地使用費和土地使用權(quán)出讓金實質(zhì)上屬于同一概念，不應(yīng)并存。,合同認識5:用途改變與規(guī)劃調(diào)整,在出讓期限內(nèi)，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，并向出讓人申請，取得出讓人同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。 擅自改變合同約定土地用途的,出讓方有權(quán)解除合同. 為防止政府通過規(guī)劃調(diào)整影響或收回土地,合同約定：政府保留對本合同項下宗地的城市規(guī)劃調(diào)整權(quán)，原土地利用規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請續(xù)期時，必須按屆時有效的規(guī)劃執(zhí)行。,合同認識6：提前收回土地使用權(quán)的約定,出讓人對受讓人依法取得的土地使用權(quán)，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報批，并根據(jù)收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權(quán)價格給予受讓人相應(yīng)的補償。 物權(quán)法148條：因公共利益需要提前收回土地的，依法對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。 -容易產(chǎn)生歧義，需要釋法。,合同認識7：使用年期屆滿的處理,94年合同示范文本根據(jù)國務(wù)院55號令的有關(guān)規(guī)定明確：“出讓年限屆滿，出讓方有權(quán)無償收回土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無償取得”，該規(guī)定未考慮收回土地使用權(quán)時受讓方的房屋所有權(quán)。而城市房地產(chǎn)管理法取消了“地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無償取得”的規(guī)定，因此，2000年出讓合同示范文本對土地使用期限屆滿申請續(xù)期的程序、要求進行了規(guī)定，并區(qū)分受讓方申請續(xù)期和不申請續(xù)期兩種情況，對土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物的處理進行了明確。規(guī)定：“ 土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續(xù)期申請或者雖申請續(xù)期但依照本合同第二十五條規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)交回國有土地使用證，出讓人代表國家收回土地使用權(quán),并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記?！?；“土地出讓期限屆滿，受讓人未申請續(xù)期的，本合同項下土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應(yīng)當(dāng)保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復(fù)場地平整?！?；“土地出讓期限屆滿，受讓人提出續(xù)期申請而出讓人根據(jù)本合同第二十五條之規(guī)定沒有批準(zhǔn)續(xù)期的，土地使用權(quán)由出讓人代表國家無償收回，但對于地上建筑物及其他附著物，出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)收回時地上建筑物、其他附著物的殘余價值給予受讓人相應(yīng)補償?！?合同認識7年期屆滿的處理（續(xù)）：,物權(quán)法149條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。-是否有償？不是按最長年期出讓如何處理？ 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 -區(qū)分住宅與非住宅分別約定,合同認識8：改變土地使用條件的約定,關(guān)于改變土地使用條件的約定。為規(guī)范嚴(yán)格合同履行，維護城市規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，防止受讓方隨意改變用地條件，規(guī)避招標(biāo)拍賣掛牌出讓，出讓合同補充協(xié)議第十五條規(guī)定了在出讓期限內(nèi),受讓人要求改變出讓合同規(guī)定的土地用途等土地使用條件的兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權(quán)后，依法重新出讓，二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準(zhǔn)手續(xù)后，由受讓人按照批準(zhǔn)變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場價格差額補交土地使用權(quán)出讓金。,合同認識9：投資強度（工業(yè)）、竣工時間等的約定,出讓合同補充協(xié)議示范文本第二、三條明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。受讓人不能滿足雙方約定的指標(biāo)要求的，屬于違約。這些條款的設(shè)定主要是為了提高建設(shè)項目用地的投資強度，降低項目對土地資源的消耗量，促進節(jié)約集約用地，提高土地利用效率。 第四條規(guī)定：屬于工業(yè)建設(shè)項目的，受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過受讓宗地面積的 %一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施。 建設(shè)項目開竣工時間的約定。2000年出讓合同示范文本中約定了建設(shè)項目的動工開發(fā)時間，但沒有約定竣工時間。為了保證用地者及時開發(fā)利用土地，防止囤積土地，2006出讓合同補充協(xié)議第一條對建設(shè)項目的竣工時間進行了約定，明確“受讓人除按照出讓合同約定日期動工建設(shè)外，還要明確同意在 年 月 日前完成項目施工建設(shè)，并申請竣工驗收?！辈⒃诘谑畻l約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設(shè)并申請竣工驗收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。這一規(guī)定主要是為解決一些項目長期建設(shè)而不竣工問題，防止開發(fā)商長期大量囤積土地，保證政府供應(yīng)的土地得到及時有效的開發(fā)利用。,合同認識9：戶型面積、房價等限制（兩限房）續(xù),房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求 對“兩限房”用地出讓，出讓前規(guī)劃、房管、計劃等部門應(yīng)當(dāng)明確房價限制、套型面積限制及其他規(guī)劃建設(shè)條件，國土部門應(yīng)當(dāng)將上述條件連同其他土地使用條件一并土地出讓條件納入土地出讓文件，出讓成交后，相關(guān)內(nèi)容在合同中明確約定。使用者違背上述條件的，規(guī)劃、房管、計劃等部門應(yīng)當(dāng)依法進行處罰，國土部門可依照合同約定追究違約責(zé)任。,合同認識10：閑置土地,關(guān)于閑置土地的規(guī)定。2006年出讓合同補充協(xié)議示范文本第五、六條約定了閑置土地的處置辦法。這是為了及時開發(fā)利用土地，防止閑置浪費土地。城市房地產(chǎn)法、國土資源部閑置土地處置辦法等法律法規(guī)規(guī)定對閑置土地處置已進行了規(guī)定。出讓合同補充協(xié)議第五、六條又作了進一步約定：受讓人按照合同約定日期動工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費。這一約定約束了項目停工形成實際閑置問題。 實際上，閑置土地的認定和處罰不需要經(jīng)合同約定，屬于行政處罰,四、土地轉(zhuǎn)讓的政策與規(guī)定,（一）轉(zhuǎn)讓的類型： （二）出讓土地轉(zhuǎn)讓的條件 （三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的辨析,轉(zhuǎn)讓的類型：,1、出讓（承租、作價出資或入股）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； 2、承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； 3、作價出資或入股土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； 4、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（實際上是出讓、轉(zhuǎn)讓同時進行，有特別規(guī)定，不是一般意義的轉(zhuǎn)讓，如何處理？）,出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備什么條件？如何理解？,法律法規(guī)規(guī)定 兩個條件 誰的義務(wù)? -轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)? -土地部門的義務(wù)?審批?備案?,股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的辨析,構(gòu)成要件不同 受不同的法律所調(diào)整 轉(zhuǎn)讓條件不同 登記部門不同 發(fā)生稅費不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辨析.doc 企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置的范圍?涉及股權(quán)出資的情況?,土地出讓轉(zhuǎn)讓的幾個實務(wù)問題,關(guān)于劃撥土地使用權(quán)及其權(quán)益價格 1.劃撥土地使用權(quán) 2.劃撥范圍與 3.劃撥土地使用權(quán)權(quán)益與價格：誰的權(quán)益？如何衡量？,2、綜合用地如何界定？出讓年限如何確定？,綜合用地的含義 關(guān)于出讓年期的規(guī)定 綜合用地出讓年期的合理約定 -綜合用地的，應(yīng)明確各類具體用途、所占面積及其各自的出讓年期。對于各用途不動產(chǎn)之間可以分割，最終使用者為不同單位、個人的，應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期；對于多種用途很難分割、最終使用者唯一的，也可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年確定出讓年期。,3、招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作中，毛地和凈地出讓有什么不同？毛地出讓應(yīng)注意什么?,二者區(qū)別 毛地出讓特殊:妥善處理好土地使用權(quán)收回、拆遷補償和國有土地使用權(quán)出讓的關(guān)系 請示批準(zhǔn)公告告知出讓補償安置受讓人取得出讓土地使用權(quán) - 辦理收回土地使用權(quán)后出讓的批準(zhǔn)告知手續(xù): -出讓 -受讓人拆遷補償安置 -辦理土地登記,4、聯(lián)合申請應(yīng)如何處理？,聯(lián)合申請應(yīng)提交下列文件 聯(lián)合申請各方共同簽署的申請書； 聯(lián)合申請各方的有效身份證明文件； 聯(lián)合競買、競投協(xié)議，協(xié)議要規(guī)定聯(lián)合各方的權(quán)利、義務(wù)，包括聯(lián)合各方的出資比例，并明確簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同時的受讓人； 申請人委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件； 保證金交納憑證； 招標(biāo)拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。,5、申請人競得土地后擬成立新公司進行開發(fā)建設(shè)應(yīng)如何辦理？,規(guī)定目的 申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競得人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議；也可按約定直接與新公司簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。 具體采用什么方式，應(yīng)當(dāng)雙方事先明確約定，也可由出讓方在出讓文件中明確,6、招標(biāo)拍賣掛牌出讓成交的時點如何認定？,拍賣方式的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交；招標(biāo)方式的，發(fā)出中標(biāo)通知書標(biāo)志成交；掛牌方式的，掛牌主持人宣布成交或轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價的落槌表示成交。 成交結(jié)果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。 確定競得人或中標(biāo)人后，雙方當(dāng)場簽訂成交確認書。不按規(guī)定簽訂成交確認書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。競得人拒絕簽訂成交確認書也不能對抗拍賣成交結(jié)果的法律效力。 成交確認書對拍賣人和競得人具有法律效力，拍賣人改變拍賣結(jié)果的，或者競得人不按約定簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同、放棄競得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。,7、競買保證金的性質(zhì)？,申請階段：門檻、條件，不是定金； 成交后確認書前：競得人的保證金轉(zhuǎn)作競得地塊的定金，其他人的退還； 簽訂確認書：竟得人的保證金轉(zhuǎn)變成成交確認書的定金，具有定金性質(zhì)； 簽訂合同：合同定金，可充作出讓金。,8、原劃撥、承租土地使用權(quán)人能否申請辦理協(xié)議出讓？應(yīng)當(dāng)如何辦理？ 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理出讓手續(xù)的，分別按下列情形處理： （1）不需要改變原土地用途等土地使用條件，且符合規(guī)劃的，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓手續(xù)； （2）經(jīng)規(guī)劃管理部門同意可以改變土地用途等土地使用條件，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但國有土地劃撥決定書、國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的除外。,續(xù)一： 原劃撥、承租土地使用權(quán)擬申請辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)由原土地使用權(quán)人持下列有關(guān)材料，向市、縣國土資源管理部門提出申請： 市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。 地價評估 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格或承租土地使用權(quán)市場價格進行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點。改變土地用途等土地使用條件的，出讓土地使用權(quán)價格應(yīng)當(dāng)按照新的土地使用條件評估。,續(xù)二： 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定協(xié)議出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。 申請人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額分別按下列公式核定： （1）不改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格或承租土地使用權(quán)市場價格 （2）改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格或承租土地使用權(quán)市場價格,9、 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓能否辦理協(xié)議出讓？ 劃撥土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但國有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。 原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)持下列有關(guān)材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請： 市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。,續(xù)一： 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點。 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。 應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定： （1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格 （2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格,續(xù)二： 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書。 劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書應(yīng)當(dāng)包括準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。 取得劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書的申請人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。,續(xù)三：,通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。 受讓人應(yīng)在達成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原國有土地使用證、劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)。 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的國有土地劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。,續(xù)四: 劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書 (申請人名稱): 根據(jù)你方申請，報經(jīng)市(縣)人民政府批準(zhǔn)，準(zhǔn)予你方目前所使用的位于的國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。該宗地面積為，用途為，宗地號為。請持本通知書，按規(guī)定將該宗地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款，并簽訂轉(zhuǎn)讓合同。 你方與受讓人達成交易后10日內(nèi)，雙方應(yīng)持轉(zhuǎn)讓合同、原國有土地使用證、劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向我局申請辦理土地出讓手續(xù)，并由受讓人與我局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地使用權(quán)出讓金，土地出讓金不得低于每平方米（大寫）元（￥）。 本通知書有效期為（最長不得超過6個月）。 國土資源局（蓋章） 年 月 日,10、出讓土地能否提前續(xù)期？應(yīng)如何辦理？,法律規(guī)定 一般結(jié)論，特殊情形 如何續(xù)期？ 出讓金如何補繳？,續(xù)：,出讓土地使用權(quán)續(xù)期原則上應(yīng)在原出讓合同約定的使用年限屆滿時辦理，并至少提前一年提出申請。但對于一些年期過短影響土地開發(fā)利用，使用者申請?zhí)崆袄m(xù)期的，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可提前辦理續(xù)期手續(xù)，簽訂國有土地使用