物業(yè)管理法規(guī)第4章物業(yè)服務企業(yè)資質等級和服務等級.ppt

,【本章學習目標】,第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的設立,第二節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)資質管理規(guī)定物業(yè),第三節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的服務等級標準,【本章小結】,【復習思考題】,【案例復習題】,第四章 物業(yè)服務企業(yè)資質等級和服務等級,【本章學習目標】,1了解物業(yè)服務企業(yè)的概念和性質 2熟悉物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務 3了解物業(yè)服務企業(yè)的設立條件 4掌握物業(yè)服務企業(yè)的資質標準和資質管理規(guī)定 5掌握物業(yè)管理人員資格管理的規(guī)定 6熟悉物業(yè)服務等級標準及評分細則,【引導案例】,一、物業(yè)服務企業(yè)的概念和性質,二、物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務,三、物業(yè)服務企業(yè)的設立條件,四、物業(yè)服務企業(yè)的設立程序,【引導案例解析】,第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的設立,某世紀城的業(yè)主因為考慮到房屋的陽臺是半封閉式的，下雨天容易積水，因此大多數(shù)業(yè)主裝修時都想用玻璃窗封閉陽臺，可是物業(yè)服務企業(yè)卻阻止。請問物業(yè)服務企業(yè)有權力不讓小區(qū)業(yè)主封閉陽臺嗎?,【引導案例】,（一）物業(yè)服務企業(yè)的概念,（二）物業(yè)服務企業(yè)名稱的變化.,（三）物業(yè)服務企業(yè)的性質,（四）物業(yè)服務企業(yè)作為獨立法人應具備的條件,一、物業(yè)服務企業(yè)的概念和性質,（一）物業(yè)服務企業(yè)的概念 物業(yè)管理條例規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。所謂物業(yè)服務企業(yè)，是指依法定資質條件和法定程序設立的，接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)與業(yè)主或業(yè)主委員會訂立的物業(yè)服務合同及相關法律規(guī)定，為各類物業(yè)及配套的公共設施、設備、公共場地提供專業(yè)化、一體化管理服務的具有獨立法人地位的經濟實體。 （二）物業(yè)服務企業(yè)名稱的變化 對比物業(yè)管理條例修訂前后，物業(yè)服務企業(yè)之所以改名叫物業(yè)服務企業(yè)，從某種程度上是配合物權法的精神，突出尊重個人物權的重要性，物業(yè)服務企業(yè)實際上一直是第三產業(yè)，本質就屬于服務行業(yè)范疇。做這樣的調整主要是突出物業(yè)管理首先是服務。在物業(yè)管理條例中規(guī)定得很明確，物業(yè)服務企業(yè)是接受業(yè)主委托，為業(yè)主做服務。現(xiàn)在由于部分企業(yè)擺不正自己的位置，使有些業(yè)主感覺到物業(yè)服務企業(yè)不是在做服務，而是在做管理。從物業(yè)管理轉變到物業(yè)服務，突出了服務意識，使業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方關系的定位更加準確，把本質上的東西在表面形式上體現(xiàn)并深化。,（三）物業(yè)服務企業(yè)的性質 1物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務，是一種以營利為目的經濟組織 我國的物業(yè)管理起步較晚。1980年以來，國家逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。一方面取消住房的實物分配，鼓勵職工到房地產市場購買住房。另一方面，政府和單位將原有住房以優(yōu)惠的價格向住戶出售，并鼓勵居民將已購公有住房到房地產市場出售換購新的住房。隨著住房制度改革的步步深化，個人擁有住房的比例日益增加，住房產權多元化格局基本形成。 2物業(yè)服務企業(yè)具有社會化、專業(yè)化、市場化、經營型的特點 隨著住房產權主體的多元化和房地產開發(fā)經營活動的發(fā)展，住房產權人對物業(yè)服務的要求越來越高，以房管所及單位房管處（科）為中心的公房維修管理體制已經完全不能適應形勢的變化，已經不能滿足產權人的要求。于是，房地產開發(fā)企業(yè)開始自設物業(yè)管理部門或物業(yè)管理子公司管理自身開發(fā)建設的物業(yè)。街道辦事處、大中型企事業(yè)單位也開始自辦物業(yè)服務企業(yè)為轄區(qū)內居民、單位職工提供帶有福利性質的物業(yè)服務。當社會對物業(yè)管理的需求越來越高時，按照公司法組建的專業(yè)化的物業(yè)管理公司也應運而生。在此基礎上，社會化、專業(yè)化、市場化、經營型的物業(yè)管理體制得以確立，并在全國迅速發(fā)展。物業(yè)服務企業(yè)提供的服務，表現(xiàn)在消費者面前的，更多的是維護公共秩序，如保潔、保安等，但其最基本的服務還是負責房屋及其設備設施的維護管理。 3物業(yè)服務企業(yè)具有獨立的法人資格 實踐中，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，有的具有獨立法人資格，如按照公司法組建的物業(yè)服務公司；有的不具備法人資格，如房地產開發(fā)企業(yè)內設的物業(yè)服務部門、物業(yè)服務分支機構；有的名義上具有法人資格，實質上不能獨立的行使權利和承擔責任，如一些房地產開發(fā)商設立的子公司。物業(yè)服務企業(yè)屬于從事經營活動的市場主體。作為市場主體，應當具有相應的主體資格，享有完全的民事權利能力和行為能力，能夠獨立的承擔民事責任。如果物業(yè)服務企業(yè)不具備獨立的法人資格，與其進行交易的相對人的合法權益難以得到有效保障。,（四）物業(yè)服務企業(yè)作為獨立法人應具備的條件,物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，意味著物業(yè)服務企業(yè)應當具備下列條件： 1依法成立 依法成立是指依照法律規(guī)定而成立。這是程序性要件，也就是說，物業(yè)服務企業(yè)的設立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。 2有必要的財產或者經費 物業(yè)服務企業(yè)屬于營利性法人。必要的財產和經費是其生存和發(fā)展的前提，也是其承擔民事責任的物質基礎。按照公司法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)為有限責任公司的，注冊資本不得低于10萬元；為股份有限公司的，注冊資本不得低于1000萬元。 3有自己的名稱、組織機構和場所 其中，名稱是企業(yè)對外進行活動的標記，其確定應當符合企業(yè)名稱登記管理規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定;組織機構是健全內部管理的需要，如公司應當設立董事會、股東大會、監(jiān)事會等;場所是物業(yè)服務企業(yè)進行經營活動的固定地點，不僅表示企業(yè)的存在具有長期性、且可確立與之相關的其他一些問題如合同的履行、訴訟管轄問題等。 4能夠獨立承擔民事責任 如果企業(yè)不能就自己行為承擔相應責任，難謂其具獨立的主體資格。獨立承擔民事責任是建立在獨立財產基礎之上的。如果企業(yè)沒有獨立的財產，是不可能獨立承擔民事責任的。,（二）物業(yè)服務企業(yè)的義務及禁止行為,（一）物業(yè)服務企業(yè)的權利,二、物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務,（一）物業(yè)服務企業(yè)的權利,1物業(yè)服務企業(yè)有權根據(jù)物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 2物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 3物業(yè)服務企業(yè)有權要求建設單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。 4物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，有權對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗；并在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)有權要求建設單位或業(yè)主委員會移交下列資料： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； （2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （3）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。 5物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費或者物業(yè)服務資金的，可以依法追繳。 6物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。 7物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托向終端用戶代收規(guī)定費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費。 8物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主規(guī)約的行為，有權予以勸阻、制止。,（二）物業(yè)服務企業(yè)的義務及禁止行為,1物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級范圍內依照物業(yè)服務合同約定，提供相應的物業(yè)服務，并接受業(yè)主監(jiān)督。 2物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當做好查驗記錄。發(fā)現(xiàn)材料不齊全，共用部位、共用設施設備出現(xiàn)質量和使用功能問題的，應當書面告知建設單位或業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，并與業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作。 3物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 4物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 5物業(yè)服務企業(yè)不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 6對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告。 7物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 8物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。 9物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人，并依法加強監(jiān)督管理。 10物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。 11物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供服務（包括按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務合同以外的服務），應當按照規(guī)定實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關情況。 12實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。,三、物業(yè)服務企業(yè)的設立條件,（一）股東符合法定人數(shù) （二）股東出資達到法定資本最低限額 （三）股東共同制定公司章程 （四）有公司名稱 （五）有公司住所 （六）建立符合有限責任公司要求的組織機構,（一）股東符合法定人數(shù) 設立公司其股東人數(shù)必須符合法定條件，有限責任公司的股東人數(shù)必須在50人以下。 （二）股東出資達到法定資本最低限額 注冊資本是物業(yè)服務公司從事經營活動，享有權利和承擔義務的物質基礎，是作為公司設立的“物的要件”。一般說來，注冊資本的大小直接決定公司的經營能力和債務能力。我國有關法律對各類公司的注冊資本都有明確的規(guī)定。 公司法規(guī)定，有限責任公司最低限額的注冊資有限責任公司注冊資本的最低限額為人民幣三萬元。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內繳足；其中，投資公司可以在五年內繳足。 公司法還規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產除外。比如公司登記管理條例中規(guī)定：股東不得以勞務、信用、自然人姓名、商譽、特許經營權或者設定擔保的財產等作價出資。 股東或發(fā)起人用非貨幣出資時，要對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十。這些規(guī)定在組建物業(yè)服務公司時必須遵守。 （三）股東共同制定公司章程 公司章程是以書面形式規(guī)范公司設立的目的、宗旨、組織原則、組織機構、組織形式經營活動方式、資金籌集、利潤分配、股東的權利義務等重要事項的法律文件。有限責任公司的公司章程由全體出資人制定。公司章程制定后，應由制定人簽名蓋章。制定公司章程要依據(jù)公司法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行，所規(guī)定的內容不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定。,（四）有公司名稱 公司法規(guī)定，公司必須有自己的名稱。公司名稱不僅僅是一個公司區(qū)別于其他公司的符號，更是一個公司的標志。因此，公司必須選定自己的名稱。 根據(jù)企業(yè)名稱登記管理規(guī)定，企業(yè)名稱應當由以下部分依次組成：字號（或者商號）、行業(yè)或者經營特點、組織形式。企業(yè)業(yè)名稱應當冠以企業(yè)所在地?。òㄗ灾螀^(qū)、直轄市）或者市（包括州）或者縣（包括市轄區(qū)）行政區(qū)劃名稱。 企業(yè)名稱不得含有下列內容和文字：有損于國家、社會公共利益的；可能對公眾造成欺騙或者誤解的；外國國家（地區(qū)）名稱、國際組織名稱；政黨名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號；漢語拼音字母（外文名稱中使用的除外）、數(shù)字。除全國性公司、國務院或其授權的機關批準的大型進出口企業(yè)國務院或其授權的機關批準的大型企業(yè)集團外，公司不得使用“中國”、“中華” 或者冠以“國際”字詞等字樣的名稱。 企業(yè)可以選擇的字號應當由兩個以上的字組成。私營企業(yè)可以使用投資人姓名作字號。企業(yè)有正當理由可以使用本地或者異地地名作字號，但不得使用縣以上行政區(qū)劃名稱作字號。企業(yè)應當根據(jù)其主營業(yè)務，依照國家行業(yè)分類標準劃分的類別，在企業(yè)名稱中標明所屬行業(yè)或者經營特點。企業(yè)應當根據(jù)其組織結構或者責任形式，在企業(yè)名稱中標明組織形式。所標明的組織形式必須明確易懂。 我國公司登記管理條例中規(guī)定，設立公司應當申請名稱預先核準。設立有限責任公司，應當由全體股東指定的代表或者共同委托的代理人向公司登記機關申請名稱預先核準。申請時，應當提交下列文件： 1有限責任公司的全體股東或者股份有限公司的全體發(fā)起人簽署的公司名稱預先核準申請書； 2全體股東或者發(fā)起人指定代表或者共同委托代理人的證明； 3國家工商行政管理總局規(guī)定要求提交的其他文件。如法律、行政法規(guī)規(guī)定設立時必須經過審批的應提交審批文件。 預先核準的公司名稱保留期為6個月。預先核準的公司名稱在保留期內，不得用于從事經營活動，不得轉讓。,（五）有公司住所 物業(yè)服務公司固定的經營場所即物業(yè)的住所。我國民法通則規(guī)定，法人以它的主要辦事機構所在地為住所。公司登記管理條例規(guī)定，公司的住所是公司主要辦事機構所在地。物業(yè)服務公司有固定的生產經營場所后，就可以確定公司的訴訟管轄地、公告送達地、債務的履行地及公司的登記機關。必要的經營條件是指具備物業(yè)委托合同等能力。 （六）建立符合有限責任公司要求的組織機構 物業(yè)服務公司的組織機構是對內管理事務、對外代表公司的法定機構。按照公司法的有關規(guī)定，公司在登記成立以前，必須對公司的權力機關、經營決策和業(yè)務執(zhí)行、監(jiān)督機關，依法做出是否設立的確立。設立時的董事、監(jiān)事，應當在公司成立以前，在股東首次會議上選出或由已經確定的員工選出。,（一）向上級主管部門提出設立物業(yè)服務公司的申請 （二）全體股東共同制訂公司章程 （三）申請驗資 （四）公司名稱預先核準申請,（五）有限責任公司的申報資料,（六）確立物業(yè)服務公司的組織機構 （七）物業(yè)服務公司的設立登記,四、物業(yè)服務企業(yè)的設立程序,（一）向上級主管部門提出設立物業(yè)服務公司的申請 這主要適用于自主經營型的。通常具有房屋產權的事業(yè)或企業(yè)單位，在為本系統(tǒng)分支機構或職工提供良好的工作環(huán)境和居住環(huán)境而設立物業(yè)服務公司時，需要向主管部門提出設立公司的申請。此外，在設立三資物業(yè)服務公司前，首先要經過對外經濟貿易主管理部門審查批準。應注意的是，報經有關部門審批不是設立所有物業(yè)服務公司都要遵循的法定程序。 （二）全體股東共同制訂公司章程 依照公司法的規(guī)定，公司章程應當載明：公司名稱和住所；公司經營范圍；公司注冊資本；股東的姓名或者名稱；股東的出資方式；出資額和出資時間；公司的機構及其產生辦法、職權、議事規(guī)則；公司法定代表人；股東會會議認為需要規(guī)定的其他事項。股東應當在公司章程上簽名、蓋章。 （三）申請驗資 根據(jù)公司股東實際繳納的全部出資額，包括貨幣、實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權等，由法定驗資機構即會計師事務所進行驗資，并出具證明。 （四）公司名稱預先核準申請 公司的名稱不僅是公司章程必須記載的事項，也是公司登記的必要事項。物業(yè)服務公司在向公司的登記機關申請設立公司登記之前，應向工商行政登記主管機關提出預先核準公司名稱申請。,（五）有限責任公司的申報資料,根據(jù)公司登記管理條例的規(guī)定，申請設立有限責任公司，應當向公司登記機關提交下列文件： 1公司法定代表人簽署的設立登記申請書； 2全體股東指定代表或者共同委托代理人的證明； 3公司章程； 4依法設立的驗資機構出具的驗資證明，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外； 5股東首次出資是非貨幣財產的，應當在公司設立登記時提交已辦理其財產權轉移手續(xù)的證明文件； 6股東的主體資格證明或者自然人身份證明； 7載明公司董事、監(jiān)事、經理的姓名、住所的文件以及有關委派、選舉或者聘用的證明； 8公司法定代表人任職文件和身份證明； 9企業(yè)名稱預先核準通知書； 10公司住所證明； 11國家工商行政管理總局規(guī)定要求提交的其他文件。,（六）確立物業(yè)服務公司的組織機構 （七）物業(yè)服務公司的設立登記,股東的全部出資經法定的驗資機構驗資后，由全體股東指定的代表或共同委托的代理人向公司登記機關申請設立公司登記，同時提交公司設立登記申請書、公司章程、驗資證明書、公司的董事與監(jiān)事名單等有關文件和證明。公司登記機關對于符合規(guī)定條件的予以登記，對不符合規(guī)定條件的不予登記。公司登記機關發(fā)給營業(yè)執(zhí)照，公司即告成立。,【引導案例解析】,根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人，并依法加強監(jiān)督管理。如果業(yè)主封陽臺不影響建筑結構和美觀，那么業(yè)主們有權在自己的產權范圍內對陽臺進行封閉等裝修。物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主封陽臺影響房屋結構和美觀的擔心也是合理的，所以應該盡快組織已經裝修、入住的業(yè)主集體表決，決定封閉陽臺的材料和式樣，不能耽誤業(yè)主的裝修時間。,【引導案例】,一、物業(yè)服務企業(yè)資質管理的概念和目的,二、資質管理部門,三、物業(yè)服務企業(yè)資質等級條件,四、資質申報管理,五、資質審批管理,六、日常資質管理,七、物業(yè)管理人員資格管理,【引導案例解析】,第二節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的資質管理規(guī)定,一、物業(yè)服務企業(yè)資質管理的概念和目的,（一）物業(yè)服務企業(yè)資質的概念 物業(yè)服務企業(yè)的資質是指從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具備的資金數(shù)量、人員素質、受托管理物業(yè)的規(guī)模、管理水平及相關的管理制度等方面的狀況，是企業(yè)業(yè)績的綜合反映和實力、規(guī)模的標志。 （二）資質等級管理的目的 1針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)服務企業(yè)的資質管理，把好市場準人關。 2針對物業(yè)服務企業(yè)的管理服務特性，有必要對物業(yè)服務企業(yè)建立市場準入和清出制度。 3針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質審批制度。,二、資質管理部門,國務院建設主管部門負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理。 省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。 設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。,（一）一級資質,（二）二級資質,（三）三級資質,三、物業(yè)服務企業(yè)資質等級條件,（一）一級資質,1注冊資本人民幣500萬元以上； 2物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 3物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100： （1）多層住宅200萬平方米； （2）高層住宅100萬平方米； （3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米； （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。 5建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。,（二）二級資質,1注冊資本人民幣300萬元以上； 2物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 3物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100： （1）多層住宅100萬平方米； （2）高層住宅50萬平方米； （3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米； （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。 5建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經營管理業(yè)績。,（三）三級資質,1注冊資本人民幣50萬元以上； 2物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 3物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書 4有委托的物業(yè)管理項目； 5建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。,四、資質申報管理,（一）新設立的物業(yè)服務企業(yè)的資質申請 申請核定資質等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市級人民政府房地產主管部門提交下列材料： 1企業(yè)資質等級申報表； 2營業(yè)執(zhí)照； 3企業(yè)資質證書正、副本； 4物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同； 5物業(yè)服務合同復印件； 6物業(yè)管理業(yè)績材料。 （二）核定資質等級的物業(yè)服務企業(yè)的申請 申請核定資質等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市級人民政府房地產主管部門提交下列材料： 1企業(yè)資質等級申報表； 2營業(yè)執(zhí)照； 3企業(yè)資質證書正、副本； 4物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同； 5物業(yè)服務合同復印件； 6物業(yè)管理業(yè)績材料。,五、資質審批管理,資質審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業(yè)核發(fā)資質證書；一級資質審批前，應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為20個工作日。 物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準： 1聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的； 2將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的； 3挪用專項維修資金的； 4擅自改變物業(yè)管理用房用途的； 5擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的； 6擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； 7擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的； 8物業(yè)服務合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的； 9與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的； 10不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經查證屬實的； 11超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的； 12出租、出借、轉讓資質證書的； 13發(fā)生重大責任事故的。,六、日常資質管理,（一）資質證書 （二）物業(yè)服務企業(yè)承擔業(yè)務的管理 （三）資質的變更、注銷和撤銷 （四）資質的監(jiān)督檢查管理,（一）資質證書 資質證書分為正本和副本，由國務院建設主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。 物業(yè)服務若企業(yè)遺失資質證書，應當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領。 （二）物業(yè)服務企業(yè)承擔業(yè)務的管理 一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。 二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。 三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。,（三）資質的變更、注銷和撤銷,1資質的變更 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續(xù)，并重新核定資質等級。 物業(yè)服務企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應當在辦理變更手續(xù)后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續(xù)。 2資質的注銷 物業(yè)服務企業(yè)破產、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務活動的，應當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續(xù)。 3資質的撤銷 有下列情形之一的，資質審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關系人的請求或者根據(jù)職權可以撤銷資質證書： （1）審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守做出物業(yè)服務企業(yè)資質審批決定的； （2）超越法定職權做出物業(yè)服務企業(yè)資質審批決定的； （3）違反法定程序做出物業(yè)服務企業(yè)資質審批決定的； （4）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務企業(yè)頒發(fā)資質證書的； （5）依法可以撤銷審批的其他情形。,七、物業(yè)管理人員資格管理,（一）物業(yè)管理崗位培訓、持證上崗制度 物業(yè)管理條例規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。為了全面提高物業(yè)管理人員的素質，規(guī)范物業(yè)管理行為，建設部于1997年開始對物業(yè)服務企業(yè)經理、部門經理、管理員實行崗位制度，到1999年1月1日起全部實行持證上崗。通過崗位培訓，使物業(yè)服務企業(yè)經理、部門經理、管理員的專業(yè)知識與工作能力達到崗位要求，基本勝任本崗位工作。 “崗位合格證書”是物業(yè)服務企業(yè)經理、部門經理和管理員上崗的憑證。 “崗位合格證書”實行動態(tài)管理、復檢制度。復檢工作每三年進行一次。,（二）物業(yè)管理師制度,1推行物業(yè)管理師制度的意義 2物業(yè)管理師的定位、職責,3物業(yè)管理師考試 4物業(yè)管理師注冊 5物業(yè)管理師執(zhí)業(yè),1推行物業(yè)管理師制度的意義 推行物業(yè)管理師制度的意義體現(xiàn)在“三個有利于”： 一是有利于推進物業(yè)管理的專業(yè)化進程。 物業(yè)管理師制度的實施，正是通過執(zhí)業(yè)準入控制的方式，保證了物業(yè)管理職業(yè)經理人必須是有相應能力的專業(yè)人才；同時，也為社會提供了評判物業(yè)管理師專業(yè)能力的標準和依據(jù)。 二是有利于促進物業(yè)管理的規(guī)范化進程。 三是有利于促進物業(yè)管理的市場化進程。,2物業(yè)管理師的定位、職責 我國對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實行職業(yè)準入制度，并納入全國專業(yè)技術人員職業(yè)資格證書系列。執(zhí)業(yè)資格名稱命名為物業(yè)管理師（英文譯為：Certified Property Manager）。物業(yè)管理師是指經全國統(tǒng)一考試，取得中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書，并依法注冊取得中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。 其職責包括：制定并組織實施物業(yè)管理方案；審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算；查驗物業(yè)公用部位、公用設施設備和有關資料；負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養(yǎng)護與管理；維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序等。,3物業(yè)管理師考試 物業(yè)管理師資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次?？荚嚳颇繛槲飿I(yè)管理基本制度與政策、物業(yè)管理實務、物業(yè)管理綜合能力和物業(yè)經營管理。考試成績實行2年為一個周期的流動管理辦法，即參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試年度內通過應試科目。,4物業(yè)管理師注冊 取得中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書的人員，經注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。,5物業(yè)管理師執(zhí)業(yè) 根據(jù)物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定，物業(yè)管理項目負責人必須由物業(yè)管理師擔任。物業(yè)管理師只能在一個具有物業(yè)管理資質的企業(yè)負責物業(yè)管理項目的管理工作。物業(yè)管理項目管理中的關鍵性文件，必須由物業(yè)管理師簽字后實施，并承擔相應法律責任。,【引導案例解析】,根據(jù)物業(yè)管理條例第六十一條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處萬元以上萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。因此該物業(yè)服務企業(yè)聘用無證人員上崗的行為屬于違法行為，應該立即停止聘用無證上崗人員，以保證業(yè)主的人身安全和合法權益不受侵犯；因電梯工送錯小女孩而給業(yè)主造成的損失，物業(yè)服務企業(yè)應進行賠償。,【引導案例】,【引導案例解析】,一、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準,二、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準 及評分細則,第三節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的服務等級標準,【引導案例】三級資質物業(yè)服務企業(yè)能否按一級服務標準收費？,“明明是三級資質，物業(yè)卻按一級資質的標準收費?！比绻飿I(yè)不給一個合理的說法，銀豐山莊業(yè)主老李還是不打算交物業(yè)費了。和老李一樣，業(yè)主王先生對物業(yè)費也有疑問，因為根據(jù)濟南市物業(yè)服務收費管理實施辦法，物業(yè)服務企業(yè)按照可提供的服務水平，分為三個等級，其中三級資質針對小高層、高層收0.6元0.8元，而一級資質針對小高層和高層收費1.2元1.8元?！艾F(xiàn)在物業(yè)收我們一平方米1.6元，得有個說法。”后來據(jù)該物業(yè)服務企業(yè)負責人介紹，物業(yè)費實際只收取了1元左右，其余5毛錢，是小區(qū)電梯、水泵、管家式服務的費用，這兩項費用他們算在了一起。,（一）制定服務等級標準的意義,（二）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準的內容,一、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準,（三）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準的使用說明,（一）制定服務等級標準的意義,為了提高物業(yè)管理服務水平，督促物業(yè)服務企業(yè)提供質價相符的服務，引導業(yè)主正確評判物業(yè)服務企業(yè)服務質量，樹立等價有償?shù)南M觀念，促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)展與改革委員會會同建設部印發(fā)的物業(yè)服務收費管理辦法，中國物業(yè)管理協(xié)會于2004年制定了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行），作為與開發(fā)建設單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同、確定物業(yè)服務等級、約定物業(yè)服務項目、內容與標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據(jù)。,（二）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準的內容,根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會制定的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）（以下簡稱為標準），物業(yè)管理服務等級由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級。,（三）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準的使用說明,1本標準為普通商品住房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準。物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務不適用本標準。 2本標準根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業(yè)服務標準越高。 3本標準各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內容組成。本標準以外的其他服務項目、內容及標準，由簽訂物業(yè)服務合同的雙方協(xié)商約定。 4選用本標準時，應充分考慮住宅小區(qū)的建設標準、配套設施設備、服務功能及業(yè)主（使用人）的居住消費能力等因素，選擇相應的服務等級。,二、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則,（一）“全國物業(yè)管理示范項目”稱號,（二）申報基本條件,（三）全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則的內容,（一）“全國物業(yè)管理示范項目”稱號 從2000年起，建設部只對申報全國物業(yè)管理示范項目進行考評驗收，并授予“全國物業(yè)管理示范項目”稱號；取消全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業(yè)管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優(yōu)秀”兩個檔次，視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。,（二）申報基本條件 1參評項目符合城市規(guī)劃建設要求，配套設施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上，別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60以上，入住率或使用率達85以上。 2取得“?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上。 3物業(yè)服務企業(yè)已建立各項管理規(guī)