2009鄭州合創(chuàng)雅園154畝項(xiàng)目定位報(bào)告136p.ppt

合創(chuàng)雅園項(xiàng)目定位報(bào)告,謹(jǐn)呈：合創(chuàng)集團(tuán),目 錄,一、關(guān)于項(xiàng)目重要指導(dǎo),關(guān)于154畝地開發(fā)定位的重要指導(dǎo),154畝是今年“3311 112 高雅”中最大一項(xiàng) 154畝對(duì)合創(chuàng)來(lái)說(shuō)是個(gè)大盤 是合創(chuàng)的品牌，因此154畝堅(jiān)定不移地要做,20090525姜總指導(dǎo)地產(chǎn)工作會(huì)議紀(jì)要,合創(chuàng)雅園是合創(chuàng)地產(chǎn)最重要的項(xiàng)目 面積大、位置好、規(guī)模大、影響力大 是合創(chuàng)“3311 112 高雅”的目標(biāo)之一 對(duì)于合創(chuàng)非常重要,20090822姜總指導(dǎo)地產(chǎn)工作會(huì),合創(chuàng)雅園之于合創(chuàng)很重要 東區(qū)的亮點(diǎn) 領(lǐng)導(dǎo)的看點(diǎn) 地產(chǎn)的旗艦 集團(tuán)的品牌,“合創(chuàng)雅園定位”的指導(dǎo) 項(xiàng)目規(guī)劃定位品質(zhì)要高，要打造精品！ 品質(zhì)高，價(jià)位就高，最終是利潤(rùn)高！ 最重要的是要打造精品！精品就是品牌！ 要形成價(jià)格差就要形成品質(zhì)差,在154畝規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，不光是自然景觀 還要結(jié)合人文景觀 把教育、家庭和諧、文化底蘊(yùn)等 跟社區(qū)有關(guān)系的結(jié)合起來(lái),“八個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”的指導(dǎo) 總成本多少、總收入多少， 總利潤(rùn)多少，幾年開發(fā)完， 算出年利潤(rùn)率多少， 算出自有資金回報(bào)率,一、姜總關(guān)于項(xiàng)目重要指導(dǎo),二、報(bào)告思路,四、項(xiàng)目解析,五、項(xiàng)目定位建議,六、提前銷售方案,七、現(xiàn)金流分析,三、鄭州市場(chǎng)分析,客戶的目標(biāo),我們一切研究都將以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向，以市場(chǎng)研究為基礎(chǔ)。 客戶目標(biāo)： 項(xiàng)目利潤(rùn)最大化 項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中塑造較高的品質(zhì)感 通過(guò)本項(xiàng)目，加強(qiáng)開發(fā)商在鄭州市場(chǎng)影響力，使其成為鄭東新區(qū)的標(biāo)志性樓盤，為后續(xù)開發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)，積累知名度和美譽(yù)度。,開發(fā)目標(biāo) 論證結(jié)構(gòu),區(qū)域緯度,競(jìng)品緯度,市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品比較確定核心比準(zhǔn)均價(jià),區(qū)域分析及典型項(xiàng)目跟蹤 評(píng)估區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目最終開發(fā)目標(biāo),客戶緯度,通過(guò)前期調(diào)研的客戶分析 判定其對(duì)價(jià)格的承受能力,一、姜總關(guān)于項(xiàng)目重要指導(dǎo),二、報(bào)告思路,四、項(xiàng)目解析,五、項(xiàng)目定位建議,六、提前銷售方案,七、現(xiàn)金流分析,三、鄭州市場(chǎng)分析,認(rèn) 識(shí) 市 場(chǎng),part 1,市 場(chǎng) 分 析,市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè),區(qū)域解析,競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,09年上半年鄭州樓市分析,鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè),05年、06年兩年，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比基本持平。,05、06年關(guān)鍵詞：供銷持平,（一）、鄭州市2005年-2009年上半年市場(chǎng)數(shù)據(jù),1. 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,09年關(guān)鍵詞：止跌起穩(wěn),經(jīng)過(guò)08年積極政策的亮相，09年上半年，一方面，開發(fā)商放緩了入市步伐，消費(fèi)者在壓抑了一年的剛性需求，在09年得到釋放。,2、09年上半年鄭州樓市分析,市場(chǎng)供求不平衡,商品住房?jī)r(jià)格調(diào)幅明顯,關(guān) 鍵 詞,09年1-7月 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)共銷售商品594.59萬(wàn)平方米，預(yù)售商品房270.0萬(wàn)平米.,商品房需求快速增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房供給卻在急劇下降。今年前七個(gè)月，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的供求比在1：2.2左右,2009年17月份，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房銷售均價(jià)為4789元/平方米，2009年上半年商品房銷售均價(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，7月份略有下降。,09年1-7月份各行政區(qū)分析,金水區(qū)商品住宅銷售面積最多為199.66萬(wàn)平方米，約占整個(gè)鄭州市商品住宅銷售面積的39.8%，金水區(qū)仍然鄭州樓市的主要市場(chǎng)區(qū)域。而惠濟(jì)區(qū)商品住宅銷售面積最少，僅為19.50萬(wàn)平方米，其他各行政區(qū)域商品住宅銷售面積比較接近，多在70萬(wàn)平方米左右。,2009年1-7月份鄭州各區(qū)域住宅銷售均價(jià)來(lái)看，鄭東新區(qū)以5171元/平方米位居第一位,鄭東新區(qū)和中原區(qū)成交住 房面積偏大，分別是92.78 和94.90平方米，鄭東新區(qū) 樓盤多為高檔樓盤，加之 客戶多為外地客戶在鄭州 投資，因而戶型面積大； 而中原區(qū)，由于商品住宅 價(jià)格較低，因而客戶選擇住 房面積相對(duì)較大。而其他 區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格較高， 客戶在面積購(gòu)買方面就選 擇相對(duì)緊湊的戶型。,下半年市場(chǎng)中存在的觀望客戶逐步得以釋放，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍程度將會(huì)有所下降，每月商品房成交量將會(huì)低于上半年的表現(xiàn)，維持在70-80萬(wàn)平方米的水平。 另一方面，看到商品房?jī)r(jià)格逐漸高漲，一部分投資客戶很可能會(huì)選擇下半年作為入市時(shí)機(jī)。,需求量分析,3.鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè),存量分析,目前鄭州市的商品房存量約300萬(wàn)平 米，而從今年上半年 商品房預(yù)售來(lái)看，鄭州200多家樓盤中 只有60多家進(jìn)行了預(yù)售，每月的預(yù)售面積平均只有30-40萬(wàn)平方米。300萬(wàn)平方米的商品房存量夠市場(chǎng)三個(gè)月的消化量。 但是隨著市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，下半年，隨著存 量房的推出和眾多 新項(xiàng)目的入市，供應(yīng)量將會(huì)增加，一改市場(chǎng)的供應(yīng)現(xiàn)狀。,在整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求和投資客戶進(jìn)入的情況下，下半年鄭州商品住房銷售均價(jià)將會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)攀升，上漲幅度不會(huì)很大。 大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于下半年商品房?jī)r(jià)格下降的預(yù)想將會(huì)破滅。,房?jī)r(jià)趨勢(shì),區(qū)域解析,市 場(chǎng) 分 析,市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè),競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,區(qū)域解析,二,（一）區(qū)域特征,（二）區(qū)域規(guī)劃解析,（三）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀,（四）規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r,一、區(qū)域范圍,以遷建的原鄭州機(jī)場(chǎng)為起步區(qū)，以國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ),西起老107國(guó)道，東至京珠高速公路，南自機(jī)場(chǎng)高速公路，北至連霍高速公路，遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積約150平方公里。,（一）區(qū)域特征,二、區(qū)域特點(diǎn) 高起點(diǎn)、高檔次是鄭東新區(qū)物業(yè)的基本特征。 三、區(qū)域交通 規(guī)劃道路230多條，區(qū)內(nèi)已開通47路、65路、206路等多路 公交，2009年線路增加到44條，到2013年，公交線路達(dá)到 56條，規(guī)劃中的地鐵線路。 四、區(qū)域配套 龍湖南區(qū)規(guī)劃小學(xué)6所、中學(xué)4所，商住物流區(qū)規(guī)劃小學(xué)16 所、中學(xué)8所。新區(qū)已確定的醫(yī)療新建項(xiàng)目共有8個(gè)。,（二）規(guī)劃功能分區(qū),規(guī)劃后的鄭東新區(qū)共分6個(gè)功能分區(qū),cbd:是鄭州市的中央商務(wù)區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū) 商住物流區(qū):是cbd的功能支撐區(qū)，為cbd副中心，規(guī)劃面積約23平方公里， 由寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個(gè)環(huán)形城市，是以機(jī)關(guān)單位、公益 設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。 科技物流園區(qū):科技園區(qū)位于龍子湖區(qū)的東南部，規(guī)劃面積約10.7平方公 里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機(jī)構(gòu)，致力于開發(fā)it、科技研發(fā)等高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)。,龍湖區(qū):流經(jīng)老城的金水河、熊耳河、七里河、賈魯河、東風(fēng)渠等形成了一個(gè) 完整的城市生態(tài)水系，并與鄭州國(guó)家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。 國(guó)家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) :規(guī)劃面積約50平方公里，已開發(fā)15平方公里左 右，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。 龍子湖高校園區(qū):鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院、河南中醫(yī)學(xué)院、河南教育學(xué)院、 河南廣播電視大學(xué)、華北水利水電學(xué)院、鄭州廣播電視大學(xué)、 河南職業(yè)技術(shù)學(xué)院等七所高校新校區(qū)已投入使用,為河南新 的人才基地。,（三）區(qū)域現(xiàn)狀,會(huì)展業(yè) 鄭州國(guó)際會(huì)展中心是鄭東新區(qū)cbd內(nèi)標(biāo)志性建筑之一，是大型綜合性現(xiàn)代會(huì)議展覽設(shè)施 在政府規(guī)劃中，“大鄭東新區(qū)”被定位為實(shí)施中原 城市群戰(zhàn)略的“新主戰(zhàn)場(chǎng)”。鄭汴產(chǎn)業(yè)帶是大鄭東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)“金鏈條”。 金融業(yè) 鄭東新區(qū)cbd區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展終極目標(biāo)是現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)。先后引進(jìn)證券、銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)20多家，其中包括新批準(zhǔn)在河南省設(shè)立分行的2家金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)匯豐銀行作為河南省第一家外資銀行落戶鄭東新區(qū)。,截止目前，建成區(qū)面積累計(jì)達(dá)到50余平方公里，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資550.7億元，累計(jì)開工項(xiàng)目406個(gè)（其中東區(qū)社會(huì)投資項(xiàng)目開工207個(gè)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開工199個(gè)）； 在建和建成房屋面積累計(jì)突破1800萬(wàn)平方米，入住人口突破24萬(wàn)人， 1、功能區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利 2、城市功能日趨完善 3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈多元化趨勢(shì) 4、招商融資成績(jī)突出 5、人氣聚集加快增長(zhǎng)，影響力輻射力不斷增強(qiáng),四、規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r,認(rèn)識(shí) 對(duì)手,區(qū)域個(gè)案分析,part 2,市 場(chǎng) 分 析,市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè),區(qū)域解析,競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,認(rèn)識(shí)對(duì)手,正弘山,順馳中央大街,盧浮公館,龍騰盛世,雙河灣,綠地原盛國(guó)際,高速奧蘭花園,綠城百合,溫哥華,翰林居,東方港灣,競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,正弘山 順馳中央特區(qū) 盧浮公館 龍騰盛世 雙河灣 翰林居 綠城百合 溫哥華 東方港灣,綠地原盛國(guó)際,高速奧蘭花園,住宅項(xiàng)目,即將入市,商務(wù)樓,（一）住宅個(gè)案樓盤分析,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),正弘山,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),一期推出8棟， 2房已售完,7#共32層，2t3戶， 明年4月份交房 剩余房源： 140、 180平米三房,二期推出6棟,銷售情況,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),80平兩房，主臥與客廳朝陽(yáng)，次臥帶飄窗，通風(fēng)采光效果好,全明格局，通風(fēng)采光效果好；合理布局，大觀景陽(yáng)臺(tái)，舒適美觀。 過(guò)道狹長(zhǎng)，浪費(fèi)面積,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),本項(xiàng)目的突出優(yōu)勢(shì)： 整體規(guī)劃較好 交通、區(qū)位地段好 配套齊全,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),順馳中央特區(qū),項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),1#,2#,1#20層，2#18層， 共250套房源 9月底開盤， 已排卡270組,商 鼎 路,農(nóng) 業(yè) 東 路,6#,7#,8#,兩房已售完， 以兩房為主， 三房（140平方）余房較多。,未推出,銷售情況,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),本項(xiàng)目的突出優(yōu)勢(shì)： 交通、區(qū)位地段 內(nèi)部配套,盧浮公館,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),一期推出8棟 其中7#西單元8月28日開始排號(hào) 7#東單元已售完 7#以121平米3房2廳為主,有2房、3房，正在排號(hào)中 2011年交房,銷售情況,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),三房 面積約125.70,雙臥朝南，光線好 南北不通透，客廳、餐廳呈狹長(zhǎng)形，進(jìn)深較長(zhǎng)，導(dǎo)致光線不好。 室內(nèi)面積沒(méi)有得到充分的利用。,本項(xiàng)目的突出優(yōu)勢(shì)： 價(jià)位、品牌、區(qū)位,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),龍騰盛世,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),5#,1#,2#,3#,4#,9#,8#,7#,6#,10#,黃河?xùn)|路,祥 盛 路,金 水 東 路,4#、5#以兩房為主，已基本售完.,二期在售房源 2#、3#、7#、8#、9#、10#,一期在售房源1#、4#、5#、6#,銷售情況,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),兩房 面積113平米,三房 面積154平米,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),本項(xiàng)目的突出優(yōu)勢(shì)： 現(xiàn)房，交通便利，低容積率，高綠化、高配置,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),雙河灣,推盤,75平米左右 兩室一廳,110平米 左右三房,130平米 左右三房,88、89平米 兩房,174平米四房 208平米五房,二期預(yù)計(jì)2009年底推出2#、4#、5#，房源500套左右,銷售情況,戶型,88.48平米 二室二廳,戶型設(shè)計(jì)：大戶型入戶花園、空中院館、陽(yáng)光暖房、傭房、多功能房等，88平米及89平米的兩房變?nèi)抠?zèng)送大露臺(tái)，戶戶贈(zèng)送露臺(tái)。,173.55平米 四室二廳,1#的平面圖,3#的平面圖,本項(xiàng)目的突出優(yōu)勢(shì)： 教育資源豐富， 區(qū)域位置優(yōu)越 配置,18#為教師內(nèi)部認(rèn)購(gòu),12#36-54平米一室一廳共計(jì)158套，剩余120套。 小戶型剩余較多,15#、16# 全部售完,二 期,一 期,一 期,銷售情況,88.48平米 二室二廳,199.93平米 五室兩廳,本項(xiàng)目的突出優(yōu)勢(shì)： 物業(yè)類型、區(qū)位,銷售情況,二期,一期,銷售情況,東方港灣,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),一期推出房源,二期將推房源,推盤,銷售情況,（二）即將入市項(xiàng)目分析,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),高速奧蘭花園,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),規(guī)劃指標(biāo),產(chǎn)品簡(jiǎn)介,戶型配比,（三）商務(wù)樓個(gè)案樓盤分析,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),綠地原盛國(guó)際,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),1#鼎座:230平米以上面積的寫字樓，預(yù)計(jì)2009年10月份開盤，現(xiàn)在定房交5000在原來(lái)優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠3%，預(yù)計(jì)均價(jià)6500左右。,2#創(chuàng)座：1、2單元面積70-167平米的純商，5-11層和15層銷售較好。3單元整層面積1488平米的寫字樓，目前未推。,3#銘座：面積100-210平米的商務(wù)樓，4-14層和17層銷售較好。,4#泊界:酒店,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),鼎座戶型1,鼎座戶型2,3#樓戶型,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),高檔,高檔,中高檔,中檔,目前在售項(xiàng)目,即將入市項(xiàng)目,雙河灣,均價(jià)7050元/平米,商務(wù)樓項(xiàng)目,高速奧蘭,預(yù)計(jì)均價(jià)5300元/平米,龍騰盛世,中央特區(qū),盧浮公館,均價(jià)5500元/平米,原盛國(guó)際,均價(jià)5100元/平米,均價(jià)6600元/平米,均價(jià)4700元/平米,均價(jià)5200元/平米,正弘山,溫哥華廣場(chǎng),綠城百合,翰林居,均價(jià)9500元/平米,均價(jià)7300元/平米,均價(jià)6700元/平米,東方港灣,均價(jià)5000元/平米,區(qū)域市場(chǎng)綜合分析 戶 型：以傳統(tǒng)戶型為主，有一定比例的創(chuàng)新戶型； 中高檔樓盤戶型面積以80-90平米二室比例大，三室戶型面積段分布較廣， 100-110平米三室比較熱銷， 高檔樓盤戶型面積大，面積范圍大，140-160平米、200平米的大戶型有一定的 市場(chǎng)需求比例。 價(jià) 格：價(jià)位呈直線梯狀上升，該區(qū)域內(nèi)高端住宅的價(jià)格在7000元以上，中高端住宅的 價(jià)格比較集中在5000- 5300元。價(jià) 位提升較快，同時(shí)價(jià)位差距相對(duì)其它區(qū)域較大。 產(chǎn)品配置：各樓盤產(chǎn)品配置較高，對(duì)提升樓盤形象起到重要作用。 銷售情況：由于市場(chǎng)、鄭東新區(qū)土地和鄭東新區(qū)房源因素，在售樓盤相對(duì)均較熱銷。,鄭東新區(qū)的熱銷解析： 區(qū)位發(fā)展、土地資源、可售房源少、優(yōu)質(zhì)教育配套、品質(zhì)、環(huán)境,一、姜總關(guān)于項(xiàng)目重要指導(dǎo),二、報(bào)告思路,四、項(xiàng)目解析,五、項(xiàng)目定位建議,六、提前銷售方案,七、現(xiàn)金流分析,三、鄭州市場(chǎng)分析,項(xiàng)目解析,part 3,認(rèn)識(shí) 自己,地塊解析,1,此數(shù)據(jù)系許輝設(shè)計(jì)院前期規(guī)劃方案,地塊解析1：項(xiàng)目交通情況,項(xiàng)目所處位置 交通極為方便： 項(xiàng)目緊鄰雙向八車道的 東風(fēng)東路； 緊鄰新火車站 距離cbd中心10分鐘 車程 距中央政務(wù)區(qū)5分鐘 車程 距機(jī)場(chǎng)30分鐘車程 距龍湖教育區(qū)15分鐘車程 處于地鐵1號(hào)線的輻射區(qū),地塊解析2：省直機(jī)關(guān)單位分布,周邊緊鄰鄭東新區(qū)行政中心，行政精英的聚集地。,地塊解析3：項(xiàng)目swot分析,1.位置優(yōu)越 2.地塊規(guī)模大,1.配套尚不完善 2.生活氛圍不濃,1.政策不穩(wěn)定 2.市場(chǎng)不穩(wěn)定,1.房地產(chǎn)發(fā)展良好 2.鄭東新區(qū)的持續(xù) 快速開發(fā),s,w,o,t,地塊解析3：項(xiàng)目swot分析,優(yōu)勢(shì),品牌：合創(chuàng)品牌，實(shí)力品牌，共同印證項(xiàng)目品牌 區(qū)位：地處鄭州市未來(lái)行政、交通發(fā)展中心。 地段：東鄰鄭東新火車和地鐵一號(hào)線、北鄰世界客屬文化中心、東側(cè)是新規(guī)劃的龍子湖居住 區(qū)和科技園區(qū)，位置極好。 交通：14路 25支路 47路 51路 85路 916路 游51 y805路 129路 805路地鐵一號(hào)線（在建） 醫(yī)療：鄭州市急救中心、熱力頤和醫(yī)院、同仁醫(yī)院、友誼醫(yī)院相繼運(yùn)營(yíng)及仁人健康體檢中心。 教育：河南省鄭東實(shí)驗(yàn)中學(xué)、河南省鄭東實(shí)驗(yàn)小學(xué)、河南省實(shí)驗(yàn)幼兒園、鄭州47中。 商業(yè)環(huán)境:省建材精品市場(chǎng)、鋁材市場(chǎng)、板材批發(fā)市場(chǎng)、麥德龍大買場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)。,地塊解析3：項(xiàng)目swot分析,劣勢(shì),片區(qū)配套：沒(méi)有形成成熟的居住配套； 生活氛圍：生活氛圍不濃；,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：國(guó)家加大對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的支持力度，政府明確提出了三個(gè)“穩(wěn)定”, 促增長(zhǎng)仍是今年發(fā)展的重點(diǎn)； 房地產(chǎn)市場(chǎng)：09年房地產(chǎn)形式日趨明朗，鄭州地區(qū)銷售形式良好，成逐步上升勢(shì)頭； 鄭汴新區(qū)：鄭州新區(qū)、汴西新區(qū)、龍湖南區(qū)、物流區(qū)、航空港的規(guī)劃，快速建設(shè)，凸顯升值潛力； 省委省政府的計(jì)劃入駐、各大省直機(jī)關(guān)的進(jìn)駐。 地鐵一號(hào)線、新火車站、石武客運(yùn)專線等開工修建、龍湖區(qū)開發(fā)、cbd商務(wù)的各大企業(yè)入駐，均為項(xiàng)目開發(fā)提供了良好的區(qū)位開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 鄭東新區(qū)可開發(fā)土地資源的稀缺，土地價(jià)值的升值。,機(jī)會(huì)點(diǎn),地塊解析3：項(xiàng)目swot分析,威脅點(diǎn),政策多變：樓市的爆發(fā)式瘋狂，引起國(guó)家高層注意，未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展中的財(cái)政政策、金融政策的不確定性，市場(chǎng)變化因素的存在； 金融危機(jī)影響：受金融危機(jī)影響，08年房地產(chǎn)銷售不好，大量的商品房存量積壓； 房地產(chǎn)極端市場(chǎng)：市場(chǎng)一直顛覆式上揚(yáng)，存在一定的極端風(fēng)險(xiǎn)； 消費(fèi)者反應(yīng)：消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的顧慮，購(gòu)房者的觀望心理仍然嚴(yán)重； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：不斷有新的競(jìng)爭(zhēng)樓盤的推出,放大優(yōu)勢(shì)，減少劣勢(shì) 穩(wěn)推、快銷 猛抓機(jī)會(huì)，規(guī)避威脅 快速回款,策略,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),機(jī)會(huì)點(diǎn),威脅點(diǎn),一、姜總關(guān)于項(xiàng)目重要指導(dǎo),二、報(bào)告思路,四、項(xiàng)目解析,五、項(xiàng)目定位建議,六、提前銷售方案,七、現(xiàn)金流分析,三、鄭州市場(chǎng)分析,策略推導(dǎo)1結(jié)合開發(fā)商對(duì)于本項(xiàng)目的 目標(biāo)要求，進(jìn)行的策略推導(dǎo),開發(fā)商要求：本項(xiàng)目是合創(chuàng)地產(chǎn)在鄭東新區(qū)的第一個(gè)開發(fā)規(guī)模比較大的項(xiàng)目，志在建成代表開發(fā)商品牌的一個(gè)高端產(chǎn)品，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化的同時(shí)，確保企業(yè)品牌提升。,關(guān)鍵詞,品牌；標(biāo)志；確保成功；利潤(rùn)；速度,姜總：代表合創(chuàng)形象的一個(gè)產(chǎn)品,策略推導(dǎo)2對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解,降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目成功是第一位的。 獲得市場(chǎng)和客戶的認(rèn)同項(xiàng)目成功 持續(xù)的影響力，社會(huì)廣泛提起良好的口碑,目標(biāo)清晰化,在穩(wěn)健開發(fā)的指導(dǎo)原則下，本項(xiàng)目要成為鄭東新區(qū)未來(lái)形象代表樓盤,高起點(diǎn)規(guī)劃，先進(jìn)的規(guī)劃理念，使項(xiàng)目地快價(jià)值利潤(rùn)發(fā)揮最大化，景觀提升整體附加值,抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的遠(yuǎn)見性，滿足主流客戶，,高 檔 次,東區(qū)行政區(qū)旁的高端產(chǎn)品,銷售：穩(wěn)步銷售、快速回款，保證充足的資金運(yùn)轉(zhuǎn),合創(chuàng)集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略和對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo),可持續(xù)發(fā)展,檔次定位： 高檔形象 產(chǎn)品定位： 高端產(chǎn)品 品牌定位： 標(biāo)桿形象,要開發(fā)什么類型的物業(yè),規(guī)劃建議,整個(gè)方案統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃的整體統(tǒng)一性。 本案的容積率在3.5，在整個(gè)規(guī)劃上，以高層組團(tuán)形成圍合空間，設(shè)計(jì)上采用大樓間距，高舒適，保證采光性，形成中央景觀帶； 采用人車分流的交通系統(tǒng)，停車位以地下停車為主，可以在小區(qū)的定向開發(fā)區(qū)，布置較多的地上停車位。,小區(qū)品質(zhì)高,規(guī)劃要求高,高舒適性,定位差異化,產(chǎn)品創(chuàng)新化,客戶群差異,戶型面積多樣化,配置高檔化,景觀人文化,高品質(zhì)規(guī)劃,配套實(shí)用化,現(xiàn)代建筑風(fēng)格，國(guó)際化規(guī)劃理念,關(guān)注客戶利益點(diǎn)，戶型空間賣點(diǎn)突出,以舒適性戶型為主，設(shè)計(jì)四室復(fù)式戶型,知名高檔品牌，提升產(chǎn)品附加值,人文文化主題景觀社區(qū),國(guó)內(nèi)（省內(nèi)）知名幼兒園/小學(xué)聯(lián)合,高檔客戶群居住區(qū),根據(jù)不同物業(yè)類型的規(guī)劃特征,豐富產(chǎn)品線， 滿足經(jīng)濟(jì)型主流客戶 戶型需求,高層,經(jīng)濟(jì)居家戶型,緊湊居家戶型,7580 2房,105 左右3房,7075 2房.,89 左右3房,輔助戶型， 實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn),舒適性居家戶型,110-130 3房,140-160 4房、180-200 復(fù)式,主力戶型， 提高項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)， 走市場(chǎng)產(chǎn)品差異化,考慮到前期資金運(yùn)轉(zhuǎn)等問(wèn)題，建議： 前期以穩(wěn)步銷售，快速回籠資金為主，以緊湊型和經(jīng)濟(jì)型戶型為主，主力戶型為70-90 、90-110 為主。 后期經(jīng)濟(jì)型和舒適型戶型為主，以90 兩房、120 三房、160 四房、200 復(fù)式為主,根據(jù)周邊項(xiàng)目類比，以及本項(xiàng)目高端形象的定位，在產(chǎn)品配置上主要以舒適兩房和三房為主；適量的一房；四房和復(fù)式控制在10%。,戶型配比建議,（二）戶型設(shè)計(jì)建議,原則：以傳統(tǒng)戶型作為主力，建議以南北通透、戶型方正為基本要求，同時(shí)考慮未來(lái)客戶的消費(fèi)心理，與當(dāng)前市場(chǎng)相結(jié)合，需求區(qū)域產(chǎn)品差異化，建議以增加入戶花園、空中露臺(tái)等空間形式來(lái)增加樓盤的產(chǎn)品差異化，實(shí)現(xiàn)樓盤品質(zhì)的提升。,創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)方法,小面積戶型的送露臺(tái),大面積戶型送入戶花園,增加銷售亮點(diǎn) 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異 提高品質(zhì) 拉高均價(jià),實(shí)現(xiàn)讓客戶得到利益,送露臺(tái),送露臺(tái),創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)方法：,帶入戶花園,入戶花園,露臺(tái),產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議,1、室內(nèi)建材標(biāo)準(zhǔn)： 入戶門：建議采用國(guó)內(nèi)知名品牌（如盼盼、美心等）。 窗戶：建議采用斷橋彩鋁隔熱平開窗 玻璃：low-e玻璃 外立面：涂料;面磚 外墻外保溫 上下水管材質(zhì)：建議采用知名品牌pp-r管（如愛(ài)康、美爾固、皮爾薩等。） 電源開關(guān)、插座：建議采用知名品牌（如tcl、西門子等）。,本項(xiàng)目形象為高端產(chǎn)品，在配置規(guī)劃上的要求都比較高，但整體上建議小區(qū)采用智能化管理系統(tǒng)，建筑外立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，考慮到資金等部分問(wèn)題，在產(chǎn)品的配置上建議：,大堂地面材質(zhì)：建議采用?；u或大理石。 走廊地面材質(zhì)：建議采用?；u（如斯米克等）。 走廊燈：建議采用聲控節(jié)能燈。 公共電梯：建議采用知名品牌（如西門子、奧特斯等 ）。 公共樓梯：扶手采用木質(zhì)較好木材 入口處：整個(gè)小區(qū)都采用智能安保系統(tǒng)，子小區(qū)入口至樓棟入口處采用指紋密碼系統(tǒng)。入戶門采用可視電話系統(tǒng),2、樓內(nèi)公共部分建材配置標(biāo)準(zhǔn)：,建筑風(fēng)格建議,外立面表現(xiàn)出現(xiàn)代簡(jiǎn)約時(shí)尚建筑風(fēng)格， 同時(shí)給人一種厚重感，彰顯出城市的大氣。 外線簡(jiǎn)潔、線條流暢，素色外墻配合突出的腰線， 造就一種儒雅、內(nèi)斂的氣質(zhì)。,現(xiàn)代建筑風(fēng)格 國(guó)際化居住體驗(yàn),項(xiàng)目整體定位在高檔社區(qū)，體量較大。景觀是直接表現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的要素之一，所以景觀風(fēng)格的也要體現(xiàn)出來(lái)高檔次，體現(xiàn)出一定的內(nèi)涵。,結(jié)合合創(chuàng)雅園項(xiàng)目的定位情況，建議風(fēng)格：,景觀建議,人文主題景觀 高雅、有文化、有內(nèi)涵,分期開發(fā)建議,根據(jù)項(xiàng)目的特殊性，結(jié)合項(xiàng)目地塊比較規(guī)整， 規(guī)模較大，位置較好，建議分三期開發(fā)。,分期開發(fā)建議,項(xiàng)目可售建筑面積35.3萬(wàn)平方米，建議分三期開發(fā)，開發(fā)周期約四年,周期,時(shí)間,前期蓄