2011年南昌市場研究分析報告83p.ppt

,市場研究分析報告,2011年,1,2,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,熱點2011,2011年是樓市調(diào)控年，一方面政府對于市場調(diào)控的決心和政策力度是空前的，另一方面限購和限貸的威力也在下半年盡顯。全年共46個城市限購，其中不乏一些房價增長過快的二三線城市。南昌也于2011年2月1日正式開始限制購買商品住宅，并在3月1日將二手房也納入限購范圍。 2011年南昌住宅供應(yīng)量小幅上漲，全年供應(yīng)量296.50萬方，同比上漲2.8%。進(jìn)入10月份以后，由于對市場預(yù)期的悲觀，開發(fā)商加大供應(yīng)量，年底快速出貨，拉升了供應(yīng)量，全年供應(yīng)量小幅上漲。 限購帶來的結(jié)果是成交量的下跌，2011年全年南昌住宅市場成交量196.82萬方，同比下跌了35.6%，限購限貸的壓力不斷顯現(xiàn)，購房的門檻開始提高，貸款利率的提高，以及2011年下半年購房者信心指數(shù)的下降，市場預(yù)期價格下跌，造成了成交量的大幅度萎縮；而供應(yīng)量的上漲和成交量的大幅下滑帶來的結(jié)果是庫存壓力的增大，南昌商品住宅庫存套數(shù)已經(jīng)超過1萬五千套，創(chuàng)歷史新高，庫存面積超過180萬方。 2011年南昌住宅市場成交均價7830元/，同比上漲25.4%，本年度出現(xiàn)“量跌價漲”，限購令出臺后，成交量暴跌的同時，成交均價一路上揚(yáng)，10月份后才開始松動，全年均價同比較大幅度上升。,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,3,p4-p8,p9-p16,p17-p21,p22-p41,p42-p79,p80-p82,目錄,4,第一部分 南昌國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,南昌經(jīng)濟(jì)總量 .,南昌經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 ,南昌居民收入概況 .,南昌房地產(chǎn)開發(fā)概況,p5,p6,p7,p8,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,5,南昌國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,1、南昌經(jīng)濟(jì)總量 近年來，南昌國民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，gdp總量屢創(chuàng)新高，南昌市第十四屆人民代表大會第一次會議政府工作報告提出，2011年南昌市g(shù)dp將達(dá)2610億元，預(yù)計漲幅18.3%。,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,6,南昌國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,2、南昌經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 2011年1-10月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計完成增加值602.75億元，同比增長15.1%，增速比1-9月份加快0.1個百分點。其中，制造業(yè)實現(xiàn)增加值551.74億元，增長15.1%。 1-10月，全市500萬元以上固定資產(chǎn)投資完成1632.08億元，同比增長28.5%，增速比1-9月份加快2.3個百分點。 1-10月，全市消費品市場運(yùn)行態(tài)勢良好，消費品市場發(fā)展速度穩(wěn)步增長。全市按在地口徑統(tǒng)計實現(xiàn)限額以上批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)零售額374.40億元，同比增長28.6%。 1-10月，全市實現(xiàn)財政總收入357.15億元，同比增長32.5%。實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入161.51億元，增長33.3%。 10月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額4989.21億元，比年初增長17.8%。 1-10月，全市進(jìn)出口總額為61.99億美元，同比增長48.5%，高出全省平均水平2.8個百分點。其中，進(jìn)口總額18.81億美元，增長45.4%；出口總額43.18億美元，增長50.0%。 全市居民消費價格指數(shù)漲幅自7月達(dá)到近三年最高的6.8%以后，逐月回落，10月份為4.6%。1-10月，居民消費價格總水平同比上漲5.4%。分類別看，八大類商品價格指數(shù)呈“七升一降”。其中衣著漲幅居首，其次是食品和居住，分別上漲12.4%、9.1%和4.9%。,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,7,南昌國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,3、南昌居民收入概況 今年前三季度，全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，城市居民收入快速增長，生活水平穩(wěn)步提高。今年前三季度，南昌市民人均家庭總收入16180元，同比增長12.1%，其中，人均可支配收入15107元，同比增長13.6%，增幅較一季度、二季度分別上升了0.7和0.5個百分點。構(gòu)成家庭總收入的幾項中，工資性收入依然是居民收入的主導(dǎo)，居民工資性收入人均10390元，同比增長7.6%，拉動家庭總收入增長5.1個百分點，占家庭總收入的比重為64.2%。；轉(zhuǎn)移性收入人均4488元，同比增長19.3%；財產(chǎn)性收入人均341元，比去年同期增長84.0%。 南昌市第十四屆人民代表大會第一次會議政府工作報告指出，預(yù)計2011年人均gdp超過8000美元，跨入中等收入地區(qū)行列。,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,8,南昌國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,4、南昌房地產(chǎn)開發(fā)概況,2011年1-11月，南昌市房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，實現(xiàn)房屋施工面積繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，新開工面積增勢強(qiáng)勁，但銷售面積出現(xiàn)逐月回落的走勢。 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)步增長。1-11月，全市房地產(chǎn)累計完成投資209.48億元，同比增長28.3%，增速較上月回落了2.2個百分點。其中，住宅投資完成155.75億元，增長23.2%。 房地產(chǎn)開發(fā)施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。1-11月，商品房新開工面積784.10萬平方米，同比增長90.8%，其中，住宅新開工面積621.04萬平方米，增長79.9%。在新開工面積高速增長拉動下，房屋施工面積繼續(xù)保持快速增長，商品房施工面積2615.97萬平方米，增長27.8%，增速較上月提高0.2個百分點，其中，住宅施工面積2107.57萬平方米，增長26.1%。 商品房銷售面臨下滑壓力。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，商品房銷售面積出現(xiàn)逐月回落的走勢。1-11月份，商品房銷售面積422.82萬平方米，同比增長0.6%，增速較上月回落6.5個百分點，其中，住宅銷售面積374.53萬平方米，下降6%。,9,第二部分 政策信息,南昌限購令 .,銀行限貸調(diào)控 ,新國八條 .,國五條 .,p10,p11,p12,p15,住建部：政策不放松 ,溫家寶：調(diào)控不動搖 ,央行下調(diào)準(zhǔn)備金率 ,p13,p14,p16,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,10,南昌限購令,在市區(qū)暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策，對已擁有套住房的南昌市戶籍居民家庭、能夠提供在本市滿年以上納稅證明或年以上社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，限購套住房（含新建商品住房和二手房）；對已擁有套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無法提供在本市滿年納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停在市區(qū)購房。,天睿觀點：此次出臺的限購令細(xì)則限購力度明顯加大。此次限購在“舊版限購令”基礎(chǔ)上限更大范圍（除四縣外南昌市區(qū)全限購）、限本地也限外籍人口、限新建商品房也限二手房。力度更大，區(qū)域更廣，而此次限購令也給南昌房產(chǎn)市場成交量造成了連續(xù)下跌。,政策信息,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,11,政策信息,銀行限貸調(diào)控,1、各商業(yè)銀行對居民家庭貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的倍。 2、多家銀行暫停商業(yè)地產(chǎn)貸款 中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、民生銀行等7家銀行甚至已經(jīng)暫停辦理商業(yè)地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)。,天睿觀點：隨著信貸的困難，銀行政策的緊縮，限貸一定程度上限制了投資需求入市。而由于住宅市場的限購限貸，商業(yè)地產(chǎn)異常火爆，而近日南昌多家銀行暫停商業(yè)地產(chǎn)的按揭業(yè)務(wù)無疑給接下來的商業(yè)地產(chǎn)帶來了不確定性。,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,12,政策信息,新國八條,1、進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度。 2、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化差別化住房信貸政策。 3、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 4、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。 5、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求； 6、合理引導(dǎo)住房需求； 7、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制； 8、堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。,天睿觀點：新“國八條”可以說是我國近幾年來有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來最嚴(yán)厲的政策組合，可見政府監(jiān)管部門對目前高房價帶來的問題已經(jīng)有充分的認(rèn)識。而且在政策中首次要求地方政府制定房價調(diào)控目標(biāo)，表明了調(diào)控的決心。,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,13,政策信息,國五條,1、各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度。嚴(yán)格實行問責(zé)制。 2、完善差別化的住房信貸政策。 3、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴(kuò)大到全國。 4、切實增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。 5、加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。,天睿觀點：此次的“新國五條”明確指出，“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施?！笨梢哉f是及時而徹底地打消了一些地方政府和開發(fā)商的幻想，釋放了一種政策將持續(xù)從緊的信號。,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,14,住建部:政策不放松,住建部已知會地方政府，對于限購政策將到期的城市，限購政策要延續(xù)。另一方面，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)暗示著保證經(jīng)濟(jì)增長的需求正在增加從目前的形勢來看，對樓市松綁只會引來炒房資金的流入，樓市有可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈，如此一來，兩年多的調(diào)控將可能前功盡棄。這種局面，也是管理層所不愿意看到的。另一方面，土地收益減少，考驗地方政府執(zhí)行調(diào)控的能力。正是基于此種原因，房產(chǎn)稅有了必須推廣的意義。政府調(diào)節(jié)房價未來的方向，將是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來逐步替換“限購令”這樣的行政手段。,天睿觀點：住建部知會各地政府政策不可放松后，上海成為第一個表示將限購延續(xù)的城市，之后包括南昌30余個城市限購將延續(xù)，表明了2012年的政策大環(huán)境不會又太大改變。,政策信息,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,15,政策信息,溫家寶:調(diào)控不動搖,11月8日，在俄羅斯訪問的溫家寶總理談及國內(nèi)的房價，溫家寶說：“房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行兩年了，保障性安居房建設(shè)正在抓緊進(jìn)行，這勢必會緩解房價的壓力，緩解住房供求的緊張關(guān)系。這里我特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場調(diào)控絕不可以有絲毫動搖。我們的目標(biāo)是既要使房價回歸到合理的水平，同時又促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。”,天睿觀點：溫家寶在俄羅斯強(qiáng)調(diào)了中央控制房價的決心，要讓房價回到合理水平，短信內(nèi)預(yù)計政策不會有太大變動，依舊趨緊。,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,16,政策信息,央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,中國人民銀行11月30日宣布，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。調(diào)整后，中國大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融機(jī)構(gòu)將分別執(zhí)行21.0%和17.5%的存款準(zhǔn)備金率。這是近3年來，中國存款準(zhǔn)備金率首次走出“上調(diào)”區(qū)間。在央行此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率降為21%。以10月末金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額79.21萬億元簡單推算，本次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率可釋放近4000億元資金。,天睿觀點：本次存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)為3年來首次下調(diào)，表明了中央的經(jīng)濟(jì)策略由控制物價轉(zhuǎn)為保增長，本次可釋放4000億的資金，預(yù)計未來一段時間內(nèi)還將會下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但有流入房地產(chǎn)行業(yè)比較有限。,17,第三部分 土地市場,土地供應(yīng)走勢 .,區(qū)域土地供應(yīng) ,土地成交走勢 .,區(qū)域土地成交 ,p18,p19,p20,p21,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,18,土地市場,2011年，全年供應(yīng)土地169宗，土地供應(yīng)面積13434畝，其中非工業(yè)用地供應(yīng)宗數(shù)103宗，非工業(yè)用地供應(yīng)面積7273.02畝，純住宅用地2603.99畝。 土地供應(yīng)市場供應(yīng)量最多的供應(yīng)區(qū)域為高新區(qū)，高新區(qū)全年供應(yīng)土地6341.6畝，其中非工業(yè)用地3017.5畝。紅谷灘全年供應(yīng)土地1627.1畝，無工業(yè)用地供應(yīng)，主要為住宅，商辦和商業(yè)用地。 除土地用地外，商住用地和住宅用地成為2011年南昌土地市場供應(yīng)主力。,土地供應(yīng)走勢,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,19,2011年南昌區(qū)域土地供應(yīng)中，高新區(qū)土地供應(yīng)量占比最大，達(dá)到了51%，高新區(qū)全年供應(yīng)土地6341.6畝；紅谷灘區(qū)占比第二位，占比13%，紅谷灘全年供應(yīng)土地1627.1畝；第三位為西湖區(qū)，西湖區(qū)的土地供應(yīng)板塊主要為朝陽新城，占比8%。 2011年土地供應(yīng)的主要區(qū)域以高新區(qū)，紅谷灘和朝陽新城為主，預(yù)計2012年還將維持此種態(tài)勢。,土地市場,區(qū)域土地供應(yīng),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,20,土地市場,2011年土地市場成交129宗，土地成交面積12289畝，非工業(yè)用地成交72宗， 成交面積5558畝； 土地成交市場進(jìn)入10月后遭遇冰點，出現(xiàn)多宗流拍地塊，多數(shù)地塊底價成交，2011年全年流拍或終止出讓土地28宗，流拍17宗，底價成交53宗； 2011年雖然國家對樓市調(diào)控政策進(jìn)一步緊縮，并且南昌房價出現(xiàn)了實質(zhì)性下跌。但是，今年南昌市土地市場上依舊火熱，2011年，南昌市土地出讓金再次突破百億元，達(dá)到149億元，超過2010年的131.81億元，土地出讓金收入再創(chuàng)歷史新高。,土地成交走勢,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,21,2011年南昌區(qū)域土地成交中，高新區(qū)土地供應(yīng)量占比最大，達(dá)到了53%；紅谷灘區(qū)占比第二位，占比14%，紅谷灘全年供應(yīng)土地1615 畝；第三位為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，占比8%。 2011年土地供應(yīng)的主要區(qū)域以高新區(qū)，紅谷灘和朝陽新城為主，其中土地成交流拍較為嚴(yán)重的區(qū)域為高新區(qū)和朝陽洲。,區(qū)域土地成交,土地市場,22,第四部分 市場行情,南昌住宅成交top10 .,市場綜述 ,市場供求 .,各區(qū)域市場行情 ,p23,p24,p25-p29,p30-41,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,23,市場行情,南昌市區(qū)住宅成交top10,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,24,市場行情,市場綜述 2011年全年供求比1.5:1，供求基本平衡； 2011年南昌住宅市場供應(yīng)量296.50萬方，同比上漲2.8%； 2011年南昌住宅市場成交量196.82萬方，同比下跌了35.6%； 2011年南昌住宅市場成交均價7830元/，同比上漲25.4%。,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,25,市場供求,2011年，以往供小于求的情況得到緩解，全年供應(yīng)量296.5萬方，超過196.82萬方，供求比趨于平衡； 進(jìn)入9月份以來，對市場預(yù)期的悲觀態(tài)度，開發(fā)商不再像以往一樣捂盤惜售，尋求更多的溢價空間，而是加大供應(yīng)量，快速出貨，以量換價，快速回籠資金；另一方面，購房者對房價的預(yù)期是看跌，造成成交量的萎縮。 全年供求比1.5:1，供應(yīng)的加大和成交的萎靡使得南昌市場存量創(chuàng)新高，可售套數(shù)超過1萬五千套，可售面積超過180萬方。,市場行情,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,26,2011年，單月供應(yīng)量最多的為12月，新增供應(yīng)64.81萬方，為兩年來最高值。 全年供應(yīng)量保持平穩(wěn)態(tài)勢，前幾月受限購影響觀望情緒濃厚，放量較少，進(jìn)入6月份以后，供應(yīng)量開始加大，到12月份出現(xiàn)峰值，高新區(qū)，紅谷灘區(qū)，青山湖區(qū)成為供應(yīng)主力。,市場行情,月度供應(yīng),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,27,2011年各重點區(qū)域供應(yīng)量最大的為紅谷灘區(qū)，達(dá)到了117.78萬方，第二位為青山湖區(qū)，青山湖區(qū)2011年的供應(yīng)量為61.35萬方，第三位為高新區(qū)，供應(yīng)量為59.21萬方。 紅谷灘區(qū)，青山湖區(qū)依舊為供應(yīng)主力，高新區(qū)在2011年下半年集中放量，異軍突起，而備受矚目的朝陽洲板塊則放量較少。,市場行情,各區(qū)域供應(yīng),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,28,市場行情,2011年，單月成交量最多的為1月，由于2月1日開始限購，客戶抓緊最后出手機(jī)會，1月成交量大幅飆升，而限購新年之后觀望情緒濃厚，3月成交量最低； 2011年的成交量大幅下滑，2011年12月，南昌住宅市場成交量12.82萬方，比2010年的33.18萬方少近20萬方，限購限貸的威力在下半年尤為突出，成交量同比大幅下滑，往年的“金九銀十”也變成了“銅九鐵十”。,月度成交,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,29,與供應(yīng)類似，2011年各重點區(qū)域成交量最大的為紅谷灘區(qū)，成交量達(dá)到了53.96萬方，第二位的是青山湖區(qū)，成交量達(dá)到了41.98萬方，第三位的是高新區(qū)，成交量為32.21萬方。 2011年成交量最大的依然是紅谷灘區(qū)，但領(lǐng)先的優(yōu)勢不再明顯，高新區(qū)開始崛起，成交量達(dá)到了32.21萬方。區(qū)域內(nèi)綠地新都會，保利東灣國際，九仰梧桐公寓等樓盤項目熱銷拉動了成交。,市場行情,各區(qū)域成交,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,30,2011年全年紅谷灘區(qū)供應(yīng)量117.78萬方, 成交量53.96萬方，供求比2.2 : 1，本年供應(yīng)量較大，但由于成交量的萎靡，造成庫存量增多，供求比例增大。 2011年紅谷灘區(qū)成交中，1月份成交量最大，由于奧克斯盛世經(jīng)典，世紀(jì)中央城，豐和新城等項目的熱銷拉動。成交量最低的為10月份，金九銀十沒有體現(xiàn)出樓市旺勢的威力，10月份開盤項目較少，成交量較低。,市場行情-紅谷灘區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,31,紅谷灘區(qū)住宅成交top10,市場行情-紅谷灘區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,32,2011年青山湖區(qū)供應(yīng)量61.35萬方，成交量41.98萬方，供求比1.5 : 1，供求較為平衡。 2011年青山湖供應(yīng)量最多的為12月，12月供求量為12.34萬方，成交量最多的為1月，達(dá)到了6.23萬方。 2011年青山湖區(qū)整體市場受大環(huán)境影響，供應(yīng)量和成交量都有所下滑，預(yù)計2012年還將持續(xù)低迷。,市場行情-青山湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,33,青山湖區(qū)住宅成交top10,市場行情-青山湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,34,2011年東湖區(qū)全年供應(yīng)量19.63萬方,全年有5個月無供應(yīng)，供應(yīng)量最大的一個月為1月，達(dá)到了5.13萬方，而全年區(qū)域成交量19.49萬方，成交量最大的一個月也為1月，成交量達(dá)到了6.04萬方。 2011年東湖區(qū)成交量最多的兩個項目為紫金城和央央春天，由于處于老城區(qū)，在售項目較少，東湖區(qū)整體供應(yīng)和成交量都較低，預(yù)計2012年還將維持這種態(tài)勢。,市場行情-東湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,35,東湖區(qū)住宅成交top5,市場行情-東湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,36,2011年西湖區(qū)全年供應(yīng)量20.49萬方，成交量18.01萬方，供求比1.1 : 1，供給稍顯不足； 2011年西湖區(qū)單月供應(yīng)量最多的是一月為5.13萬方，單月成交量最多的6.04萬方，主要靠眾鑫城上城和皇冠國際的拉動； 2011年備受矚目的朝陽新城幷未集中放量，而少數(shù)開盤項目去化情況也不甚理想。,市場行情-西湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,37,西湖區(qū)住宅成交top5,市場行情-西湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,38,2011年青云譜區(qū)供應(yīng)量為17.07萬方,成交量12.12萬方，供求比1.4:1，供求較為平衡。 2011年青云譜區(qū)單月供應(yīng)最多的為一月，3.75萬方，單月成交量最大的為1月，2.62萬方。 青云譜區(qū)在售項目較少，供應(yīng)和成交較少，恒茂英倫國際和萬科潤園成為供應(yīng)和成交主力。,市場行情-青云譜區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,39,青云譜區(qū)住宅成交top5,市場行情-青云譜區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,40,2011年高新區(qū)全年供應(yīng)量59.21萬方，全年成交量32.21萬方。供求比1.8:1，供求較為平衡。 進(jìn)入下半年，高新區(qū)成交和供應(yīng)量開始加大，全年單月供應(yīng)量最大的為12月，達(dá)到了22.58萬方，單月成交量最大的為9月份，為5.66萬方。 下半年以后，南昌住宅市場出現(xiàn)低迷，而高新區(qū)市場卻異常火爆，這與區(qū)域內(nèi)項目價格較低，性價比較高不無關(guān)系。,市場行情-高新區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,41,高新區(qū)住宅成交top5,市場行情-高新區(qū),42,第五部分 重點營銷案例,綠地新都會 .,世茂天城 ,銀億上尚城 .,保利東灣國際 ,p43-p50,p51-56,p57-p66,p75-p79,萬達(dá)廣場 ,p67-p74,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,43,重點營銷案例-綠地新都會,項目概況,綠地新都會：項目總建筑面積70萬平米，擁有268米南昌東部第一高樓，產(chǎn)品形態(tài)有五星級酒店、主題商業(yè)、地鐵購物街、準(zhǔn)甲寫字樓、高檔住宅等集商務(wù)、娛樂、購物、居住為一體的現(xiàn)代城市綜合體項目。,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,44,1#,2#,3#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,15#,16#,17#,18#,19#,20#,項目5月份以來去化較快，目前洋房已全 部推售，高層2#，3#，6#樓三棟高層未 推出，預(yù)計2012年將全部推出，后期商業(yè) 和辦公還有較大體量。,21#,22#,23#,26#,25#,27#,28#,29#,30#,31#,商業(yè),辦公,項目規(guī)劃,重點營銷案例-綠地新都會,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,45,2011.5.23-2011.5.27,2011.6.27-2011.9.8,2011.9.19-2011.12.31,推售節(jié)奏 綠地新都會采取分批走量的推售策略,推售節(jié)奏,導(dǎo)入期、多層住宅導(dǎo)入期,洋墅住宅推廣期,高層住宅推廣期，商業(yè)辦公導(dǎo)入期,推售節(jié)奏 內(nèi)部認(rèn)購，首推多層產(chǎn)品,客戶分析：綠地新都會的客戶主要集中在30-45歲之間，以改善性需求為主， 營銷點評：首次推盤內(nèi)部認(rèn)購，洋房售罄加推。首次以區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位進(jìn)入市場，對項目綜合體定位進(jìn)行打造，之后對產(chǎn)品進(jìn)行宣傳，營銷，工程等節(jié)點控制的很好，為項目的熱銷創(chuàng)造了良好的條件。,綠地新都會采取分批走量的推售 策略，高層從東向西銷售,重點營銷案例-綠地新都會,項目推售,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,46,項目樣板,重點營銷案例-綠地新都會,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,47,次臥設(shè)有飄窗或是陽臺，可直視觀景，擴(kuò)大室內(nèi)面積的同時也加大了采光性、開闊了視野。,大花園的集中贈送，大大增加了使用率，使室內(nèi)變得更加開闊。,大露臺的贈送也是項目的一大特點，打造洋房的“洋墅”特點。,項目產(chǎn)品,重點營銷案例-綠地新都會,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,48,主臥獨設(shè)觀景休閑露臺,客廳布局闊綽，陽光充足，送入戶花園，盡享大面朝南院落,南北通透，雙陽臺設(shè)計，通風(fēng)采光俱佳,項目產(chǎn)品,重點營銷案例-綠地新都會,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,49,戶型設(shè)計緊湊，動靜分離，居住舒適。,客廳、入戶花園相連的設(shè)計增強(qiáng)了采光和視野的開闊性，并有寬闊露臺，與臥室相連。,臥室設(shè)有飄窗，增加房間面積，采光效果好,項目產(chǎn)品,重點營銷案例-綠地新都會,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,50,1、以洋房入市拉升項目整體檔次，為高層尋求更多的利潤空間； 2、前期以區(qū)域前景及區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位入市，利用品牌影響力和區(qū)域升值潛力更快去化； 3、導(dǎo)入期以項目規(guī)劃，城東綜合體價值吸引客戶； 4、持銷和強(qiáng)銷階段以項目產(chǎn)品的競爭力和性價比展開營銷。,項目小結(jié),重點營銷案例-綠地新都會,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,51,項目概況,重點營銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,52,項目規(guī)劃總建筑面積40萬方，由c-15、d-3、d-5三塊用地組成： c-15為商業(yè)用地規(guī)劃為商業(yè)中心和寫字樓； d-3為住宅用地； d-5為綜合用地規(guī)劃為商業(yè)、soho、住宅。 項目首推10#樓loft公寓，精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/，預(yù)計均價12000元/；現(xiàn)售樓處，景觀區(qū)，樣板房已開放。,d-3,d-5,c-15,項目規(guī)劃,重點營銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,53,項目產(chǎn)品,重點營銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,54,外景打造,重點營銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,55,樣板展示,重點營銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,56,項目于2011年11月16日下午開盤，預(yù)期售價18000元/，開盤價格11000元/，帶2000元/裝修。首推不限購loft公寓，開盤當(dāng)日40-60小戶型售罄。共198套房源，當(dāng)日去化約158套，去化率80%，其中小戶型售罄。項目房源為loft公寓，戶型面積40-91。,項目營銷,重點營銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,57,項目概況,重點營銷案例-銀億上尚城,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,58,售樓處，未來會所,首批面世別墅,國土局集資別墅,國土局集資高層,銀億上尚城項目占地近950畝，總建筑面積約89萬平米，綠化率40%，北地塊建筑密度約19.99%，南地塊建筑密度約24.81%。該項目由低層住宅（聯(lián)排別墅、疊拼別墅）、多層、小高層及高層住宅錯落排布組成，別墅物業(yè)是項目的核心產(chǎn)品也是項目一期面向市場的主力產(chǎn)品。,項目規(guī)劃,重點營銷案例-銀億上尚城,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,59,品牌打造：全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，上市公司 產(chǎn)品打造：低密度住宅 建筑規(guī)劃打造：英倫建筑風(fēng)格，規(guī)劃別墅，多層，小高層，高層 配套打造：內(nèi)部配套7000內(nèi)部會所，4.5萬方生活街區(qū)，幼兒園 外部配套南昌六中，沃爾瑪（規(guī)劃）,項目打造,重點營銷案例-銀億上尚城,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,60,銀億上尚城疊拼別墅，主力面積152-190。下疊面積較上疊面積大，上疊贈送面積約38，下疊贈送面積約80，贈送面積包括地下室，入戶花園等。,項目產(chǎn)品,重點營銷案例-銀億上尚城,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,61,銀億上尚城聯(lián)排別墅主力面積160-233，邊套較中間套面積大，贈送面積包括地下室和入戶花園。,項目產(chǎn)品,重點營銷案例-銀億上尚城,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,62,2011年8月,2011年8月28日,2011年9月3日,廣告出街，首次進(jìn)行品牌宣傳,售樓處正式對外開放,銀億會啟動招募,聯(lián)排別墅內(nèi)部認(rèn)購,2011年10月,2011年11月13日,客戶意向房源登記,項目首次進(jìn)行銀億品牌宣傳，項目認(rèn)知宣傳,售樓處正式對外開放，預(yù)約同期啟動,“銀億會”招募啟動，疊加別墅vip卡10萬抵20萬優(yōu)惠,聯(lián)排別墅內(nèi)部認(rèn)購，均價8413元/,客戶意向房源登記，vip客戶領(lǐng)取購房現(xiàn)金券,2011年11月19日,正式開盤，均價7000元/,當(dāng)日去化約60套房源，去化情況良好,重點營銷案例-銀億上尚城,項目營銷,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,63,網(wǎng)絡(luò)+報廣+戶外+短信 1、項目從8月以來，報廣投放較大，從品牌宣傳到產(chǎn)品，認(rèn)籌等活動； 2、天虹商場等戶外電子led宣傳，項目周邊道路vi包裝等； 3、短信營銷 4、微博營銷,重點營銷案例-銀億上尚城,項目營銷,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,64,客群認(rèn)知： 1、公務(wù)員（國土局，測繪局，監(jiān)察大隊等）； 2、小企業(yè)主； 3、投資顧客。,客戶購買認(rèn)知： 1、區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Γ?2、別墅價格便宜； 3、項目規(guī)劃較好； 4、開發(fā)商實力。,認(rèn)籌現(xiàn)場,重點營銷案例-銀億上尚城,項目營銷,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,65,第一批別墅房源為國土局內(nèi)部認(rèn)購，76套房源，均價3800元/； 第二批聯(lián)排別墅房源10月內(nèi)部認(rèn)購，均價8513元/； 疊拼別墅入市，均價5600元/起，均價7000元/。,重點營銷案例-銀億上尚城,項目營銷,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,66,1、項目為品牌開發(fā)商打造，內(nèi)部規(guī)劃合理，位于東新鄉(xiāng)，三大板塊交匯處，南昌六中旁，未來發(fā)展?jié)摿薮螅?2、項目首次面世的別墅房源以內(nèi)部認(rèn)購為主，價格較低； 3、項目營銷推廣費用較多，力度較大； 4、目前項目配套還有待完善，道路交通，商業(yè)等設(shè)施還不齊全，未來規(guī)劃還不明確。,重點營銷案例-銀億上尚城,項目小結(jié),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,67,項目概況,重點營銷案例-萬達(dá)廣場,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,68,a1 精裝soho,a3 寫字樓,a5 loft,a6 精裝soho,a2 精裝soho,商務(wù)酒店,室內(nèi)步行街,室外步行街,大型商業(yè)中心,休閑娛樂中心,紅谷灘萬達(dá)廣場a區(qū)鳥瞰圖，共分兩區(qū)：a區(qū)和b區(qū),a區(qū)1-5層均為商業(yè),項目規(guī)劃,重點營銷案例-萬達(dá)廣場,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,69,2011年3月,2011年3月30日,2011年4月28日,廣告出街，“二月二龍?zhí)ь^，點亮紅谷灘”活動,售樓處正式對外開放,首次開盤，推出70-120商鋪,榮膺2011中國特色商業(yè)項目獎,2011年5月,2011年6月,榮膺2011中國商業(yè)地產(chǎn)卓越貢獻(xiàn)獎,售樓處正式對外開放，步行街商鋪登記預(yù)約同期啟動,2011年7月30日,2期商鋪7月30日開盤即售罄,“二月二龍?zhí)ь^點亮紅谷灘”活動將于3月6日19:00-21:00在秋水廣場舉行,首批步行街商鋪開盤即售罄，面積70-120不等，均價30000-40000元/,榮膺2011中國特色商業(yè)項目獎，二期商鋪預(yù)約登記,榮膺2011中國商業(yè)地產(chǎn)卓越貢獻(xiàn)獎。“七城會”倒計時牌揭牌儀式將于2011年6月9日上午在南昌紅谷灘萬達(dá)廣場營銷中心前廣場隆重舉行。,2期商鋪7月30日開盤即售罄，商鋪主力戶型面積80-120不等，售價25000-60000元/。該批房源預(yù)計2012年12月交房。,重點營銷案例-萬達(dá)廣場,項目營銷,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,70,2011年8月4日,2011年8月27日,2011年9月25日,8月4日soho新聞發(fā)布會隆重舉辦,精裝soho開盤即售罄,加推精裝soho，售罄,加推a3寫字樓，去化90%,2011年10月27日,板式精裝soho（29層）8月27日開盤即售罄，均價8500元/；精裝soho層高3.2米，4梯20戶，單套面積40-60不等，物業(yè)費預(yù)計3元/月。,8月4日soho新聞發(fā)布會舉辦，板式精裝soho，層高3.2米，單套面積40-60，整層面積約800；樣板間8月6日開放，同期啟動預(yù)約登記。,9月25日加推最后一棟精裝soho-a6棟（27層），現(xiàn)已售罄；單間面積38-65不等，均價8500元/。,a3棟寫字樓10月27日盛大開盤，去化約90%。a3寫字樓全框架式結(jié)構(gòu)，整層面積1232，可自由分割，單間面積75-220不等，層高3.4米，均價8300元/。,11月加推a5棟loft，11月3日樣板間旋動開放，到場有禮，火爆登記即刻啟動,11月16日加推a5棟loft，均價8700元/；萬達(dá)loft為a區(qū)收官產(chǎn)品，單間面積37-63，4.2米挑高，可自由分割，買一層得兩層，毛坯交付。,南昌紅谷灘萬達(dá)廣場 招商大會暨簽約儀式12月22日隆重舉行,loft公寓樣板開放，登記啟動,2011年11月3日,loft公寓開盤，去化85%,招商大會暨簽約儀式12月22日隆重舉行,2011年11月16日,2011年12月22日,重點營銷案例-萬達(dá)廣場,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,71,重點營銷案例-萬達(dá)廣場,樣板展示,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,72,項目產(chǎn)品,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,73,a5棟loft樓層平面圖，樣板房戶型為loft中最大戶型63，層高4.2米,本次loft樣板房戶型圖,重點營銷案例-萬達(dá)廣場,項目產(chǎn)品,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,74,1、對項目規(guī)劃的打造： 紅谷灘商業(yè)綜合體，55萬涵蓋辦公，商業(yè)，公寓，酒店等多種物業(yè)，配套完善，地鐵口，名校旁，中心區(qū)等； 2、對商業(yè)的打造： 包括自持商業(yè)和出售商業(yè)，引進(jìn)多家國內(nèi)外知名品牌，商業(yè)街分區(qū)的合理規(guī)劃，都使得萬達(dá)廣場商業(yè)推出即售罄。 3、對產(chǎn)品的打造： 商業(yè)以30-240為主，戶型不大有利于快速去化，而soho，loft等產(chǎn)品的投資屬性也被打造的淋漓盡致，突出產(chǎn)品性價比高等屬性； 4、對品牌的打造： 萬達(dá)廣場是一個品牌的象征，而第三代萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團(tuán)的革新產(chǎn)品，萬達(dá)品牌對萬達(dá)廣場的打造無疑是成功的；,重點營銷案例-萬達(dá)廣場,項目小結(jié),2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,75,重點營銷案例-保利東灣國際,項目概況,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,76,項目規(guī)劃10棟高層，44棟別墅，總戶數(shù)達(dá)到了1956戶。項目內(nèi)部還建設(shè)有5000國際街區(qū)和2400國際雙語幼兒園。,重點營銷案例-保利東灣國際,項目規(guī)劃,2011年南昌房地產(chǎn)市場報告,77,h6,h1,項目推售策略是先推