2011年廣州保利國(guó)際廣場(chǎng)案例研究(58頁(yè)).ppt

2011年11月,保利國(guó)際廣場(chǎng)案例研究,報(bào)告框架,項(xiàng)目概況,保利國(guó)際廣場(chǎng)的品質(zhì)理解： 便利地段：城市腹地，市中心10分鐘 純粹居?。荷套》蛛x，鬧中有靜，私密居住 品位居住：超高層，超大中央園林，石材立面等。,當(dāng)前市場(chǎng)最具居住品質(zhì)的城市豪宅，便利+純粹+品位兼得,項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目由8棟住宅(a1-a8棟)、一棟商業(yè)公寓（b1棟）、一棟4層商業(yè)（b2棟）及甲級(jí)寫(xiě)字樓和五星級(jí)酒店（b3棟）組成。,a1棟(住宅),a2棟（住宅）,a3棟（住宅）,a4棟（住宅）,a5棟（住宅）,a6棟（住宅）,a7棟（住宅）,a8棟（住宅）,b1棟（公寓、商業(yè)）,b2棟,b3棟,公寓：1棟公寓，面積區(qū)間為4580平米，弧形規(guī)劃，可享270度絕版江景資源； 住宅：8棟住宅，面積區(qū)間為125558平米超高層住宅（含少量復(fù)式）； 寫(xiě)字樓：為本案最大亮點(diǎn)，235.5米超高層，城市天際。西南向江景盡攬，一線(xiàn)江景辦公環(huán)境，絕無(wú)僅有； 商業(yè)：一線(xiàn)臨江4層商業(yè)，借勢(shì)沿江風(fēng)光帯，可打造沿江風(fēng)光帯風(fēng)情商業(yè)街； 酒店：江景頂級(jí)酒店、升級(jí)cbd核心生活，全面提高商務(wù)升級(jí)需要。,工程進(jìn)度,項(xiàng)目建設(shè)單位：長(zhǎng)沙南湖廣場(chǎng)置業(yè)有限公司； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位：湖南省建筑設(shè)計(jì)院、深圳市筑博工程建筑有 限公司； 勘測(cè)單位：中國(guó)有色金屬工業(yè)長(zhǎng)沙勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院； 監(jiān)理單位：湖大建設(shè)監(jiān)理有限公司； 質(zhì)檢單位：長(zhǎng)沙市質(zhì)檢站 ；安監(jiān)單位：長(zhǎng)沙市安監(jiān)站； 施工單位：中國(guó)建筑第五工程局有限公司,目前的工程進(jìn)度： 住宅：a1、a2棟基本主體封頂；a4、a6、a8棟建至1-2層；a3棟已建至23層；a5棟已建至19層；a7棟已建至13層； 商業(yè)：b1棟已建至2層，b2、b3棟還處于地基階段。,區(qū)位交通,無(wú)縫對(duì)接侯家塘、五一路、東塘三大商圈 緊密對(duì)接長(zhǎng)沙主城區(qū)核心地段，成功梯度過(guò)度新政升級(jí) 區(qū)域，具備良好的功能價(jià)值提升和整體價(jià)值落地。,南湖新城核心區(qū)域、濱江商務(wù)區(qū),主干道書(shū)院路與南湖路交匯，交通便捷 倚主干道書(shū)院路與南湖路交匯，位于中央?yún)^(qū)域的優(yōu)勢(shì)位置，交通意義重大； 公交配套： 1、139、101、160、108、130、140、901等近20趟公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通便利，連接市區(qū)繁華地帶。,區(qū)位交通,南湖路湘江隧道西起阜埠河路和瀟湘大道交叉口，并與瀟湘大道互通，下穿湘江、湘江大道后與南湖路相接，隧道主線(xiàn)總長(zhǎng)3440米，采用雙洞單層形式，為雙向四車(chē)道； 項(xiàng)目施工時(shí)間為30個(gè)月，預(yù)計(jì)將于2013年年底前完工，項(xiàng)目完工后將會(huì)大大解決交通擁堵問(wèn)題，極大便利了項(xiàng)目業(yè)主的出行生活； 4號(hào)線(xiàn)一期：呈西北東南走向，西北起自濱水新城的月亮道路，經(jīng)由濱江新城、溁灣鎮(zhèn)、麓山路、阜埠河路、南湖新城、勞動(dòng)路、高鐵新城，至黃榔組團(tuán)止，線(xiàn)路長(zhǎng)約32.5km，設(shè)車(chē)站23個(gè)； 地鐵3、4號(hào)線(xiàn)預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)工，2016年竣工通車(chē),南湖路過(guò)江隧道平面圖,項(xiàng)目附近緊鄰政府新規(guī)劃的南湖路隧道和地鐵4號(hào)線(xiàn)，目前正在建設(shè)中，其中地鐵4號(hào)線(xiàn)直接經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目，過(guò)江隧道的建成將直線(xiàn)連接?xùn)|西兩岸，極大加速交通發(fā)展,長(zhǎng)沙地鐵線(xiàn)路圖,周邊配套,項(xiàng)目周邊學(xué)校:長(zhǎng)沙理工大學(xué)、長(zhǎng)郡中學(xué)、第一師范第一附屬小學(xué)；周邊綜合商場(chǎng):新一佳超市、興萬(wàn)家超市； 周邊銀行:建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)村信用社； 周邊醫(yī)院:長(zhǎng)沙市第三醫(yī)院、尚美婦科醫(yī)院、地質(zhì)醫(yī)院；其他：項(xiàng)目緊鄰湘江段處還有精美洲際岸邊古典餐廳。,目前項(xiàng)目自身配套尚不完善，周邊配套較好，但仍距離本項(xiàng)目有一定距離,長(zhǎng)沙首創(chuàng)業(yè)主專(zhuān)屬層地下車(chē)庫(kù)及智能停車(chē)引導(dǎo)系統(tǒng)； 頂級(jí)精裝會(huì)所式雙大堂設(shè)計(jì)，配置長(zhǎng)沙首創(chuàng)大堂私人管家服務(wù)； 定制濱江豪宅頂級(jí)園林-50%綠化率； 建筑外墻采用全干掛石材豪宅立面； 擁有長(zhǎng)沙首個(gè)瞰江無(wú)邊界天際泳池； 擁有長(zhǎng)沙首個(gè)星空直升機(jī)停機(jī)坪.,特色配套,項(xiàng)目配套已創(chuàng)多個(gè)長(zhǎng)沙首創(chuàng)，首創(chuàng)大堂私人管家服務(wù)，首個(gè)星空停機(jī)坪，首個(gè)無(wú)邊界天際泳池,園林規(guī)劃,風(fēng)情主題園林景觀 園林由gvl-國(guó)際怡境景觀設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)； 由花、草、湖、堤、景觀小品構(gòu)成的景觀組團(tuán)，共同打造了保利國(guó)際廣場(chǎng)風(fēng)情主題園林； 悅湖、密林:清澈的中心景觀湖、大氣的特色跌水景墻、精心雕琢水木平臺(tái)、入戶(hù)小水景。 香堤：整齊的樹(shù)陣休閑廣場(chǎng)、兒童活動(dòng)廣場(chǎng)滿(mǎn)足不同的功能需求；花徑、棧道，不失為一處休閑、散步的好去處，給予業(yè)主鬧市中一處寧?kù)o、安詳之地。,密林組團(tuán),香堤組團(tuán),悅湖組團(tuán),內(nèi)部園林由悅湖組團(tuán)、香堤組團(tuán)、密林組團(tuán)組成，打造風(fēng)情主題園林景觀,報(bào)告框架,產(chǎn)品配比,a1#,44層，共220套，售罄；三房：129、44套，169-171、43套；四房：165、44套，194-196，86套。,a2#，44層，共132套，銷(xiāo)售64套，銷(xiāo)售率48%；三房：130、44套，140、44套，四房：159、44套。,a3#，47層，共188套，銷(xiāo)售121套，銷(xiāo)售率64%；四房：260、94套，五房：320、47套，340套、47套。,a7#,36層，共202套，銷(xiāo)售8套，銷(xiāo)售率4%；三房：135.、68套，146、34套；四房：166-168、67套，190、33套。,b1#,52層，共452套公寓，銷(xiāo)售333，銷(xiāo)售率73.6%；44-53、393套，70-99、59套。,目前推出產(chǎn)品為公寓以及舒適、豪華型三房、四房、五房,產(chǎn)品配比,項(xiàng)目目前推出產(chǎn)品以公寓產(chǎn)品及三房四房產(chǎn)品為主，其中三房主力面積段為129-146，四房主力面積段為158-168及190-196；五房占比最小，主力面積段集中在328-349之間；公寓產(chǎn)品主力面積段為44-52,占比39%,占比24%,占比30.3%,占比6.7%,1,2,3,典型戶(hù)型分析,a2戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)129.86,外部?jī)?yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： a2#棟南面是項(xiàng)目?jī)?nèi)最大的中心水景園林組團(tuán)，該戶(hù)型處于欣賞內(nèi)部景觀的絕佳位置； 戶(hù)型位于a2#南側(cè)，噪聲?。?劣勢(shì)： 東面受其他戶(hù)型影響，采光受到一定遮擋； 戶(hù)型未南北通透，通風(fēng)不好且北面采光不足。,戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)： 大空間入戶(hù)花園，功能性強(qiáng)； 180度景觀陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部園林景觀一覽無(wú)余； 南北通透，戶(hù)型方正； 動(dòng)靜分區(qū)設(shè)計(jì)，動(dòng)線(xiàn)布局合理； 用餐空間、客廳區(qū)域較為獨(dú)立； 主臥套間設(shè)計(jì)，闊綽大氣，彰顯主人尊貴氣度； 戶(hù)型缺點(diǎn)： 生活陽(yáng)臺(tái)過(guò)小，功能性不強(qiáng)； 廚房為暗房，通風(fēng)采光受限； 公共衛(wèi)生間開(kāi)窗正對(duì)入戶(hù)花園，影響視覺(jué)及通風(fēng)； 餐廳未連接陽(yáng)臺(tái)或窗戶(hù)，通風(fēng)采光受限； 次臥產(chǎn)生門(mén)沖現(xiàn)象，私密性低；,a2戶(hù)型：129.86三房?jī)蓮d兩衛(wèi),典型戶(hù)型分析,a8戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，128.23,外部?jī)?yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： 南向主臥、客廳，房屋前面無(wú)遮擋，采光好； 劣勢(shì)： 為南向住宅，看不到小區(qū)內(nèi)部中央景觀帶； 臨路，車(chē)流量較多，噪音較大； 戶(hù)型并不是南北通透，在通風(fēng)方面不是很理想。,典型戶(hù)型分析,戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)： 大空間入戶(hù)花園，功能性強(qiáng)； 270陽(yáng)臺(tái)，開(kāi)闊的視野； 動(dòng)靜分區(qū)設(shè)計(jì)，動(dòng)線(xiàn)布局合理； 用餐空間、客廳區(qū)域較為獨(dú)立； 主臥套間設(shè)計(jì)，闊綽大氣； 戶(hù)型缺點(diǎn)： 生活陽(yáng)臺(tái)過(guò)小，功能性不強(qiáng)； 公共衛(wèi)生間開(kāi)窗正對(duì)入戶(hù)花園，影響視覺(jué)及通風(fēng)； 餐廳未連接陽(yáng)臺(tái)或窗戶(hù)，通風(fēng)采光受限； 次臥產(chǎn)生門(mén)沖現(xiàn)象，私密性低；,a8戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，128.23,典型戶(hù)型分析,l1戶(hù)型：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，259.83,外部?jī)?yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： 戶(hù)型南北通透，通風(fēng)非常好； 南北無(wú)遮擋采光好； 東北面景觀好，可俯視小區(qū)中央景觀區(qū)； 戶(hù)型位于3#，在小區(qū)內(nèi)部，噪音污染小。 劣勢(shì)： 西北面有高層公寓遮擋，視野不開(kāi)闊。,典型戶(hù)型分析,戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)： 戶(hù)型南北通透，采光、通風(fēng)良好； 東、西雙廚房設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足主人不同飲食需求； 獨(dú)特電視廳設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足電影、電視、家庭影院需求； 客廳、餐廳+南北雙陽(yáng)臺(tái)，給予業(yè)主開(kāi)闊的視野，以及良好的會(huì)客、就餐環(huán)境； 雙套間設(shè)計(jì)，華貴私密； 特有工人房設(shè)計(jì)，給予主人最大的私密性； 戶(hù)戶(hù)飄窗設(shè)計(jì)，性?xún)r(jià)比高。 戶(hù)型缺點(diǎn)： 主、客臥室形成門(mén)沖，影響私密性； 戶(hù)型無(wú)明顯的動(dòng)靜分離； 無(wú)公共衛(wèi)生間，客臥動(dòng)線(xiàn)過(guò)長(zhǎng)。,l1戶(hù)型：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，259.83,典型戶(hù)型分析,m2：五房?jī)蓮d三衛(wèi)，328.87,外部?jī)?yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： 南北通透，通風(fēng)好； 南北無(wú)遮擋，采光良好； 東北遮擋少，可直接俯視小區(qū)中央景觀帶； 戶(hù)型位于a3棟，在小區(qū)內(nèi)部，噪音污染?。?劣勢(shì)： 西北面有高層公寓，遮擋視野。,典型戶(hù)型分析,m2：五房?jī)蓮d三衛(wèi)，328.87,戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)： 動(dòng)靜、干濕分離，功能分區(qū)明顯； 東、西雙廚房設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足主人不同飲食需求； 獨(dú)特電視廳設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足電影、電視、家庭影院需求； 雙套間設(shè)計(jì)，華貴私密； 特有工人房設(shè)計(jì)，給予主人最大的私密性； 客、餐廳相連，超大宴客場(chǎng)所，彰顯主人華貴。 戶(hù)型缺點(diǎn)： 入門(mén)玄關(guān)過(guò)窄； 北邊無(wú)陽(yáng)臺(tái)，對(duì)通風(fēng)有一定影響。,典型戶(hù)型分析,建筑特色,建筑風(fēng)格為現(xiàn)代新古典風(fēng)格，外墻采用全干掛石材外立面，價(jià)格昂貴，在同類(lèi)項(xiàng)目中首屈一指，體現(xiàn)其項(xiàng)目奢華高端的定位,項(xiàng)目外墻均使用通體干掛石材，石材交錯(cuò)有序的拼縫和石材顏色質(zhì)感的自然差異是餓墻面的機(jī)理豐富生動(dòng)； 住宅的入口處采用輕鋼玻璃雨棚，既時(shí)尚有具有一定的功能性； 主體墻面與陽(yáng)臺(tái)生動(dòng)搭配，陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板采用玻璃板，而正面采用玻璃欄板使得景觀最大化。,保利國(guó)際廣場(chǎng),通體干掛石材,輕鋼玻璃雨棚,產(chǎn)品配置,產(chǎn)品配置,門(mén)窗系統(tǒng)：保利整體采用毛坯房交房標(biāo)準(zhǔn)。入戶(hù)門(mén)為品牌“裝甲門(mén)”。即高級(jí)防火防盜門(mén)，防盜等級(jí)甲級(jí)以上。門(mén)鎖為高級(jí)指紋，程控密碼鎖，即擁有密碼開(kāi)啟，指紋開(kāi)啟，ic卡開(kāi)啟等多種方式，并配備智能管理及防盜系統(tǒng)。窗為高級(jí)斷橋隔熱鋁合金框加鍍銀low-e雙層中空玻璃，玻璃標(biāo)準(zhǔn)為6+12a+6能有效的隔音隔熱，控制噪音在30分貝以下。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：保利項(xiàng)目多數(shù)樓棟都為超高層設(shè)計(jì)，平均樓高都高于140米。整體設(shè)計(jì)采用框剪結(jié)構(gòu)，大部分墻體都是剪力墻，不能自行隨意改動(dòng)，因此在房型設(shè)計(jì)上非?？季?，根據(jù)國(guó)內(nèi)家具尺寸，對(duì)房間客房等功能區(qū)間精心設(shè)計(jì)。布局，盡量讓每一份空間都能有較好的利用，同時(shí)保證戶(hù)型設(shè)計(jì)的舒適與大氣。外墻部位較多的采用玻璃幕墻，增加采光面和取景面，另外在建筑平面布局上，摒棄了傳統(tǒng)板式結(jié)構(gòu)，在同一線(xiàn)軸上進(jìn)行戶(hù)型排列的設(shè)計(jì)，而是在保證南北通透的同時(shí)采取異型結(jié)構(gòu)，戶(hù)與戶(hù)之間錯(cuò)開(kāi)，做到360度采光270度取景的設(shè)計(jì)。 頂級(jí)精裝會(huì)所式雙大堂設(shè)計(jì)：保利采用超五星級(jí)雙大堂設(shè)計(jì)，且配置長(zhǎng)沙首創(chuàng)大堂私人管家服務(wù)，傳遞豪門(mén)新視點(diǎn)。大堂裝修呈現(xiàn)高貴、奢華的品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)半開(kāi)放式的空間利用，融入戶(hù)外景觀，以延伸整體視覺(jué)和氣勢(shì)。 采用高端建筑石材及室內(nèi)配套設(shè)施：外立面采用全干掛石材，室內(nèi)采用戶(hù)室窗式通風(fēng)系統(tǒng)、鍍銀low-e玻璃、智能指紋門(mén)鎖、奧運(yùn)會(huì)專(zhuān)用地暖、大金戶(hù)式中央空調(diào)等，并與金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟合作。,報(bào)告框架,車(chē)位動(dòng)線(xiàn)分析,b,a,車(chē)輛通過(guò)a、b兩個(gè)入口進(jìn)入地下停車(chē)庫(kù),采取人車(chē)分流設(shè)計(jì)，設(shè)東西兩個(gè)出入口，車(chē)位動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)通達(dá)性好,車(chē)位動(dòng)線(xiàn)分析,地下停車(chē)場(chǎng),功能分區(qū)：三層地下車(chē)庫(kù)；采取主賓分離設(shè)計(jì)，一層為業(yè)主私家停車(chē)場(chǎng)，地下二、三層為業(yè)主、商業(yè)共用停車(chē)場(chǎng)； 層高：一層為5.8米，地下二、三層為5.0米； 智能化導(dǎo)航系統(tǒng)：地下停車(chē)場(chǎng)采用刷卡門(mén)禁系統(tǒng)，以及停車(chē)自動(dòng)導(dǎo)航系統(tǒng)； 首層精裝大堂6米挑高，負(fù)雙層地下車(chē)庫(kù)電梯入戶(hù)獨(dú)創(chuàng)設(shè)計(jì)精裝修的接待大堂； 一層采光井自然采光，地面景觀延伸至地下。,三層停車(chē)場(chǎng)，主賓分離設(shè)計(jì)，采用智能化導(dǎo)航系統(tǒng)，首層近6米挑高大堂，采光井自然采光，負(fù)雙層車(chē)戶(hù)精裝修電梯入戶(hù)大堂設(shè)計(jì)，注重細(xì)節(jié)打造,智能化系統(tǒng),大金中央空調(diào) 采用大金中央空調(diào)，隨意調(diào)節(jié)，在濕度、溫度上給予客戶(hù)對(duì)于居家環(huán)境最優(yōu)的選擇，一年四季如春，溫馨、舒適。,窗式通風(fēng)系統(tǒng) 全新窗式可調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，隨心所欲，讓室內(nèi)保持良好的空氣環(huán)境以及良好的居家環(huán)境。,項(xiàng)目致力打造高品質(zhì)的智能生活空間，集窗式通風(fēng)系統(tǒng)、大金中央空調(diào)、樓宇可視對(duì)講、指紋門(mén)鎖、大金中央空調(diào)、電采暖系統(tǒng)、停車(chē)導(dǎo)航系統(tǒng)等,智能化系統(tǒng),樓宇可視對(duì)講，指紋門(mén)鎖系統(tǒng) 全數(shù)字網(wǎng)絡(luò)對(duì)講、業(yè)主外出可實(shí)現(xiàn)對(duì)訪(fǎng)客進(jìn)行留言、留影，遙控開(kāi)鎖功能，市內(nèi)分機(jī)自動(dòng)接收物業(yè)信息廣播； 入戶(hù)電子密碼鎖配置，具有指紋、鑰匙、密碼等多重開(kāi)啟方式。,電采暖系統(tǒng) 運(yùn)用當(dāng)下最流行的電采暖系統(tǒng)，在冬天給予業(yè)主舒適、溫暖的居家環(huán)境，同時(shí)利用電能（環(huán)保，無(wú)污染、無(wú)廢氣）供熱，不僅經(jīng)濟(jì)、優(yōu)越而且對(duì)業(yè)主健康無(wú)任何影響。,智能化系統(tǒng),停車(chē)場(chǎng)智能導(dǎo)航系統(tǒng),長(zhǎng)沙首創(chuàng)業(yè)主專(zhuān)屬層地下車(chē)庫(kù)及智能停車(chē)引導(dǎo)系統(tǒng) 項(xiàng)目設(shè)置三層地下車(chē)庫(kù)，將使用其中一層作為業(yè)主專(zhuān)屬層車(chē)庫(kù)；三層地下車(chē)庫(kù)采用業(yè)主和非業(yè)主分離設(shè)計(jì)，業(yè)主專(zhuān)屬停車(chē)區(qū)獨(dú)立分離，且裝置智能停車(chē)引導(dǎo)系統(tǒng)，目前在長(zhǎng)沙可以說(shuō)是史無(wú)前例，做到真正的豪宅生活區(qū)的高安全、私密化、人性化。,智能導(dǎo)航系統(tǒng),報(bào)告框架,整體銷(xiāo)售情況,項(xiàng)目目前推出公寓產(chǎn)品和平層大宅產(chǎn)品，公寓整體去化率為74%，整體均價(jià)在20000元/左右；平層大宅整體去化率為70%，整體均價(jià)在15000元/左右,目前一批發(fā)售的三房產(chǎn)品已全部售罄，四房產(chǎn)品供應(yīng)量最大，占比23.3%，目前整體去化情況一般，目前僅去化44%；五房產(chǎn)品整體推量小，僅為6.7%，目前由于產(chǎn)品面積大，總價(jià)高，目前去化甚不理想，去化率僅為34%。,售 罄,去化不理想,去化一般,整體價(jià)格變化,目前整體去化852套, 整體去化面積80503,推售周期： 4月-11月,月均去化106套，月均去劃面積10062,項(xiàng)目整體定位高端，目前普通住宅整體均價(jià)在 15000元 /左右，自4月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，價(jià)格持續(xù)上升，特別8月開(kāi)始推售樓王產(chǎn)品，均價(jià)為17000-18000元/左右，導(dǎo)致成交價(jià)格急劇上升，9月已突破2萬(wàn)；公寓項(xiàng)目入市時(shí)間段，目前價(jià)格呈小幅度上升趨勢(shì),普通住宅：,公寓產(chǎn)品：,報(bào)告框架,整體營(yíng)銷(xiāo)推售進(jìn)度,開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo),加推不理想,新推銷(xiāo)售一般,較之首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況明顯降溫,散賣(mài)銷(xiāo)售情況差，去化速度緩慢,銷(xiāo)售情況甚不理想，去化速度放緩,內(nèi)部銷(xiāo)售，萬(wàn)豪酒店認(rèn)購(gòu),營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)鋪排信息表,預(yù)熱蓄客,開(kāi)盤(pán),加推,持銷(xiāo)蓄客,開(kāi)盤(pán),加推散賣(mài),不間斷、連貫性的主題活動(dòng)推廣，根據(jù)開(kāi)盤(pán)周期進(jìn)行有效的線(xiàn)下圈層推廣,報(bào)廣推廣量較大，開(kāi)盤(pán)前后集中發(fā)力,網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)采用傳統(tǒng)方式,線(xiàn)上（報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信）+線(xiàn)下（主題活動(dòng)）=線(xiàn)上線(xiàn)下整合營(yíng)銷(xiāo),推廣密度：3月起密集，主要投放瀟湘及長(zhǎng)晚2大媒體,推廣主題：相對(duì)內(nèi)斂，更多強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目對(duì)城市的意義,預(yù)熱蓄客,首開(kāi),預(yù)熱蓄客,加推,營(yíng)銷(xiāo)報(bào)廣信息,營(yíng)銷(xiāo)報(bào)廣信息,持銷(xiāo)蓄客,開(kāi)盤(pán),持銷(xiāo)蓄客,加推,推廣密度：以開(kāi)盤(pán)周期為推廣主線(xiàn)，開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣,推廣主題：以新推產(chǎn)品信息為主，展現(xiàn)其高端豪宅定位,網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)信息,根據(jù)開(kāi)盤(pán)周期進(jìn)行密集型的營(yíng)銷(xiāo)推廣,推廣形象較為內(nèi)斂，冷色調(diào)為主，表現(xiàn)雅致，強(qiáng)化項(xiàng)目作為豪宅的精神內(nèi)涵與品位高度。,報(bào)紙廣告,報(bào)紙廣告,報(bào)紙廣告,報(bào)紙廣告,報(bào)告框架,主流客戶(hù)群體白描 35-50歲，天心區(qū)、芙蓉區(qū)政府官員及私營(yíng)業(yè)主，3-5口之家，多次購(gòu)房，多改居住兼顧投資考慮，主要看中其地段、品牌、品質(zhì)、服務(wù)及配套，接受品牌溢價(jià)在1500-2500元之間.,129-146三房客戶(hù)來(lái)源、職業(yè)構(gòu)成成,客戶(hù)來(lái)源：主要長(zhǎng)沙本地客戶(hù)。外地客戶(hù)占一定 一定的比列。,區(qū)域性較強(qiáng)，主要集中在天心區(qū)，市中心芙蓉區(qū)和雨花區(qū)增多； 一線(xiàn)城市主要集中在營(yíng)銷(xiāo)力較大城市，如上海、深圳、廣州、溫州等一些追隨保利品牌的投資客；地級(jí)市客集中在株洲、湘潭、邵陽(yáng)、常德、郴州等地。,職業(yè)構(gòu)成：附近高校或企業(yè)高層管理人員占比重較大,附近高校的高層管理人員和教授為最主要的購(gòu)房人群。 其次三一、中聯(lián)這些企業(yè)的高管成為購(gòu)房主力人群，集中于附近的企業(yè)和寫(xiě)字樓高層管理人員； 代表階層：理工大學(xué)，鐵道學(xué)院等高等學(xué)府的教授和管理人員。 外地一些追隨保利品牌的投資者，品牌溢價(jià)明顯； 均為多次置業(yè)客戶(hù)，本地客戶(hù)自住兼顧投資，外地客戶(hù)投資為主；,區(qū)域性較強(qiáng)，本地客戶(hù)集中在天心區(qū)，地級(jí)市集中在株洲，湘潭； 市中心雨花區(qū)和芙蓉區(qū)客戶(hù)增多； 代表單位有省政府、高橋大市場(chǎng)、雨花區(qū)鋼材市場(chǎng)、芙蓉區(qū)科技園、中聯(lián)重科等。,客戶(hù)來(lái)源：區(qū)域性較強(qiáng)，項(xiàng)目所在區(qū)域客 戶(hù)為主力。,客戶(hù)職業(yè)多為私營(yíng)業(yè)主、政府官員為主、高校高管和教授為輔； 典型的代表階層高橋大市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主、天心區(qū)及省政府政府官員及公務(wù)員、周邊高校管理人員； 本地以自住為主，外地客戶(hù)以投資為主，均為多次置業(yè)客戶(hù)。,職業(yè)構(gòu)成：私營(yíng)業(yè)主/政府官員/高校高管,169-171三房客戶(hù)來(lái)源、職業(yè)構(gòu)成成,客戶(hù)來(lái)源：區(qū)域性較強(qiáng)，主要為長(zhǎng)沙本地客 戶(hù)。,職業(yè)構(gòu)成：私營(yíng)業(yè)主/企業(yè)老板/企業(yè)高管/政府官員/公務(wù)員相對(duì)較少,區(qū)域性較強(qiáng)，本地客戶(hù)主要集中于中心城區(qū)的芙蓉區(qū)、于雨花區(qū)、天心區(qū)及項(xiàng)目本區(qū)客戶(hù)。 跨區(qū)域主要集中在各大市場(chǎng)及芙蓉路沿線(xiàn)企業(yè)老板；一線(xiàn)城市集中在上海、深圳、廣州、溫州以及各大品牌發(fā)展商營(yíng)銷(xiāo)力較大城市；地市客集中在株洲，湘潭等地； 區(qū)外外地客戶(hù)比重低，自有交通工具，主要集中在株洲、湘潭等地。,私營(yíng)業(yè)主/企業(yè)老板/企業(yè)中高層管理人員經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，成為最主要的購(gòu)房人群； 代表階層：小商品城老板，碼頭老板、上市公司、證券公司、基金、中聯(lián)、三一等企業(yè)高管、廣電職工、省內(nèi)外投資公司等 本地客戶(hù)以自住兼顧投資，外地客戶(hù)以投資為主，多數(shù)客戶(hù)已有三套以上房產(chǎn)。,158-171四房客戶(hù)來(lái)源、職業(yè)構(gòu)成成,四房：190-196客戶(hù)來(lái)源、職業(yè)構(gòu)成成,客戶(hù)來(lái)源：區(qū)域性較強(qiáng)，項(xiàng)目所在三個(gè)區(qū)域 客戶(hù)為主力，市區(qū)外客戶(hù)不多,區(qū)域性較強(qiáng)，主要集中在天心區(qū)，芙蓉區(qū)和岳麓區(qū)也占有一定比例， 省內(nèi)地州市客戶(hù)主要來(lái)源于湘潭，邵陽(yáng)、永州，省外客戶(hù)主要來(lái)源于廣州、北京等一線(xiàn)城市。,職業(yè)構(gòu)成：私營(yíng)業(yè)主/政府官員/企業(yè)高管 /初級(jí)管理者/公務(wù)員/高級(jí)技術(shù)人員/ 普通單位職工/其他,客戶(hù)職業(yè)多為私營(yíng)業(yè)主，政府官員、企業(yè)高管為主，企事業(yè)、公務(wù)員、單位初級(jí)管理者、高級(jí)技術(shù)人員為輔；其他職業(yè)群體均有涉獵 典型的代表階層：煤老板、礦老板、高橋大市場(chǎng)的運(yùn)貨老板、紅星大市場(chǎng)的私營(yíng)老板 置業(yè)目的：大多數(shù)客戶(hù)以自住為主，少數(shù)業(yè)主有投資意向，80%以上為多次置業(yè)客戶(hù)。 客戶(hù)的年齡在35-50歲之間,四房：259-273客戶(hù)來(lái)源、職業(yè)構(gòu)成成,客戶(hù)來(lái)源：區(qū)域性有所弱化，市區(qū)內(nèi)區(qū)域 客戶(hù)為主，省內(nèi)地級(jí)市客戶(hù)增加,區(qū)域性有所弱化，市區(qū)內(nèi)五個(gè)區(qū)域內(nèi)客戶(hù)均占有一定比例； 省內(nèi)地州市客戶(hù)主要來(lái)源于常德、株洲、湘潭、耒陽(yáng)，省外客戶(hù)主要來(lái)源于廣州、深圳、北京等一線(xiàn)城市。,職業(yè)構(gòu)成：私營(yíng)業(yè)主/政府官員/企業(yè)高管 /初級(jí)管理者/公務(wù)員,客戶(hù)職業(yè)多為私營(yíng)業(yè)主、政府官員、企業(yè)高管為主，企事業(yè)、公務(wù)員、單位初級(jí)管理者、高級(jí)技術(shù)人員為輔； 典型的代表階層：長(zhǎng)沙市區(qū)內(nèi)的私營(yíng)老板、礦老板