2011西安華僑城曲江瓦胡同項目整體開發(fā)策略研究106p.ppt

西安華僑城曲江瓦胡同項目 整體開發(fā)策略研究,謹(jǐn)呈：西安華僑城投資有限公司,本體質(zhì)素理解,項目位于曲江新區(qū)，屬于城市傳統(tǒng)高端居住區(qū)，與城市核心區(qū)聯(lián)系便捷，城市人文價值凸顯,區(qū),西安主城區(qū),曲江新區(qū),項目位于西安市曲江區(qū)，屬于文化景觀資源驅(qū)動下的城市高端居住區(qū)，與市中心聯(lián)系便捷 項目位于西安市曲江區(qū)核心區(qū)域，距離主城區(qū)鐘樓車行距離約9.1公里左右，車型時間約17分鐘； 曲江新區(qū)依托于城市文教中心雁塔區(qū)，片區(qū)內(nèi)部具備豐富的人文景觀資源，以唐文化為主題的旅游開發(fā)帶動下使其近年來成為城市的熱點，為西安市居住價值的最高點，西安絕對意義上的富人居住區(qū)。,位,車行時間約17分鐘,項目所在區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，道路通達(dá)性好，公交系統(tǒng)處于不斷完善中，享有軌道交通利好,交,通,雁南一路,雁南三路,雁展路,長安南路,朱雀路,天壇路,雁塔南路,翠華路,道路交通： 項目周邊道路系統(tǒng)完善， 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，其中在建的翠華 南路為雙向四車道，未來直 接與南二環(huán)對接，雁展路為 雙向四車道，貫穿東西，連 接高新區(qū)； 公共交通： 目前項目所在區(qū)域內(nèi)公交 系統(tǒng)不太完善，僅有游9、 504、526等公交線，隨著區(qū)域的發(fā)展，公交系統(tǒng)日趨成熟； 軌道交通： 地鐵2號線將于2011年9月開通，本項目距離會展中心站不足1公里，能享有軌道交通利好；,地鐵2號線,項目與曲江高端生活配套無縫對接，擁有五園一塔的人文景觀休閑配套，及豐富的教育配套資源,配,套,大雁塔廣場,植物園,大唐芙蓉園,曲江池遺址公園園,海洋館,陜師大,外國語學(xué)院,國際會展中心,華東服飾廣場,師大附中,大唐不夜城,生活配套： 西距西安國際展覽中心900多米; 北鄰西安國際會議中心曲江賓館； 逐漸投入使用的大唐不夜城總占地 967 畝 ， 總建面 65 萬平方米 ，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)為一體中國西部第一文化mall 。 景觀休閑： 曲江休閑景觀體系以五園一塔為核心，即大雁塔、大唐芙蓉園、曲江池遺址公園、唐城墻遺址公園、植物園、海洋公園。 教育配套： 西鄰陜西師范大學(xué)、西安外國語學(xué)院和西北政法等高等學(xué)府； 北距省重點師大附中約1.5公里； 延翠華路悲傷，還有翠華路小學(xué)，雁塔中學(xué)等教育配套，教育資源豐富。,曲江賓館,西安國際會議中心,西北政法,唐城墻遺址公園,項目屬于中等規(guī)模、中高容積率混合物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目,地,塊,占地：約170畝,總建面：約46萬平米,地塊性質(zhì)：住宅用地,容積率：3.0-4.0,地塊使用年限：70年,地塊內(nèi)部地勢平整，無明顯地勢高差； 地塊內(nèi)部無待拆建筑； 地塊東南角存在土方，若判斷不是建筑垃圾，則可加以利用；否則需要部分外運； 地塊中間有在建的翠華南路，將地塊自然分割為兩部分。,中等規(guī)模、中高容積率、混合物業(yè),項目屬于二線城市傳統(tǒng)高端居住區(qū)的擁有豐富教育配套的中等規(guī)模中高容積率的住宅項目,屬,性,城市傳統(tǒng)高端居住區(qū)/路網(wǎng)發(fā)達(dá)，高端生活配套，擁有豐富教育資源/中等規(guī)模，中高容積率的住宅項目,西安高端豪宅居住區(qū)核心、擁有多重資源稟賦的優(yōu)質(zhì)土地,擁有先天優(yōu)質(zhì)條件下，項目成功必須回答的三個問題,項目應(yīng)選擇怎樣的開發(fā)模式，高價值城市綜合體or穩(wěn)健的住宅開發(fā)？,實現(xiàn)項目價值最大化目標(biāo)下的開發(fā)節(jié)奏和策略是什么？,項目核心價值體系樹立之下的形象和市場站位是怎么樣的？,q1,q2,q3,項目應(yīng)選擇怎樣的開發(fā)模式，高價值城市綜合體or穩(wěn)健的住宅開發(fā)？,q1,從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展角度與區(qū)域整體市場發(fā)展角度看項目應(yīng)承載的使命是什么？,滿足客戶需求,為區(qū)域客戶提供城市系統(tǒng)生活的優(yōu)質(zhì)配套,企業(yè)戰(zhàn)略,企業(yè)理念理解,企業(yè)社會責(zé)任為客戶創(chuàng)造價值,“通過獨特創(chuàng)想文化致力提升中國人生活品質(zhì)”為使命，更加關(guān)注客戶需求，做好產(chǎn)品基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新，為客戶創(chuàng)造價值，為股東創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造價值,西安華僑城曲江戰(zhàn)略發(fā)展,2010年，壹零捌坊 為西安頂級客戶提供絕對稀缺高端優(yōu)質(zhì)低密生活,2011年，本項目 致力于極大滿足頂級客戶需求，為客 戶提供城市系統(tǒng)生活的優(yōu)質(zhì)配套,成熟的高端居住區(qū)，居住、文化、資源價值極致釋放，但缺乏滿足客戶頂級城市生活的綜合性項目,曲江市場背景,一線城市成熟高端居住區(qū)具備的四大價值要素,價值1：優(yōu)質(zhì)人文環(huán)境,價值2：稀缺城市景觀資源,價值3：頂級優(yōu)居產(chǎn)品,價值4：頂級城市生活配套,曲江作為西安高端居住區(qū)，頂級富人聚集地?fù)碛?優(yōu)質(zhì)人文環(huán)境：大雁塔、大唐芙蓉園,稀缺城市景觀資源：曲江池遺址公園,頂級優(yōu)居產(chǎn)品：湖城大境、曲江公館、壹零捌坊,頂級城市配套,?,【類比案例】北京朝陽公園,【類比案例】紐約中央公園,曲江是西安頂級富人聚集地，區(qū)域目前缺乏滿足高端客戶頂級消費需求的配套項目,曲江市場背景,曲江這個片區(qū)文化、資源是毋庸置疑的，可是配套實在是太不完善了，雖然項目大唐不夜城那個片區(qū)的商業(yè)興旺起了，可是那些商業(yè)只能滿足日常需求還有旅游需求，沒有一個正經(jīng)購物的地方，想買點兒有品牌的東西還要去高新的金花 湖城大境客戶,從我們接觸的曲江客戶看，西安現(xiàn)在不缺有錢人，經(jīng)濟(jì)實力很牛的人非常多，但是，曲江甚至西安都缺少和國際接軌的，能夠滿足高端客戶消費的場所，整個西安都沒有一個奢侈品品牌的旗艦店 湖城大境策劃經(jīng)理,曲江整體以私營企業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員等社會高收入人群為主,曲江需要全新的變革力量，滿足西安高端客戶頂級消費需求，改變區(qū)域市場格局,將各種物業(yè)進(jìn)行有機組合，形成相互聯(lián)系相互依存的多功能高效組合，城市綜合體在城市的發(fā)展過程中能夠承擔(dān)樹立城市標(biāo)志與形象，有效推動城市現(xiàn)代化與國際化的功能,城市綜合體價值,城市綜合體定義： 所謂“城市綜合體”，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互協(xié)助的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。,商業(yè),住宅 公寓,辦公,酒店,酒店為公寓、辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施,寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶，提高整體檔次,住宅/公寓為商業(yè)提供客源，滿足居住需求，保證資金來源,商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套，聚集人氣,城市綜合體各物業(yè)的相互關(guān)系,大型建筑綜合體承擔(dān)的城市功能： 土地價值的高效利用 樹立城市的標(biāo)志與形象 滿足高端消費 推動城市的現(xiàn)代化和國際化,都市綜合體作為城市核心區(qū)的標(biāo)志之一，代表著國際化的生活方式、引領(lǐng)著時尚潮流，是城市商業(yè)發(fā)展最高級的表現(xiàn)形式,國貿(mào)之于北京cbd soho之于北京cbd,六本木之于都港,深圳華潤中心之于羅湖,太古城之于中環(huán),洛克菲勒中心之于曼哈頓,伊頓中心之于多倫多,萬象城之于錢江新城,城市綜合體價值,改變城市格局的力量 即是在綜合體屬性的基礎(chǔ)上帶來區(qū)域升級效用，打造城市標(biāo)桿形象，實現(xiàn)全面領(lǐng)先,引領(lǐng)新生活潮流 的購物中心,高舒住宅,地標(biāo)性形象型酒店 +高檔公寓,城市頂級綜合體,小結(jié),從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展角度與區(qū)域整體市場發(fā)展角度看項目應(yīng)承載的使命是什么？,企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要,區(qū)域市場需要,頂級客戶需要,綜合體價值,城市系統(tǒng)生活配套者，為曲江提供頂級生活配套,區(qū)域市場缺乏滿足高端客戶頂級城市生活的綜合性項目,高端客戶需要與之生活相匹配的頂級消費場所,城市商業(yè)發(fā)展最高級的表現(xiàn)形式，擁有改變城市格局的力量,發(fā)展高價值城市綜合體可同時滿足企業(yè)戰(zhàn)略、市場發(fā)展、客戶生活三方需求,項目應(yīng)選擇怎樣的開發(fā)模式，高價值城市綜合體or穩(wěn)健的住宅開發(fā)？,q1,從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展角度與區(qū)域整體市場發(fā)展角度看項目應(yīng)承載的使命？,從各物業(yè)類型市場機會角度本項目適宜的物業(yè)形態(tài)，及最佳的物業(yè)組合模式是什么？,發(fā)展高價值城市綜合體可同時滿足企業(yè)戰(zhàn)略、市場發(fā)展、客戶生活三方需求,項目地塊基本屬性界定之下多種可能性思考,探尋本項目適宜的物業(yè)形態(tài)，及各物業(yè)的定位方向,商業(yè)方向,酒店方向,公寓方向,寫字樓方向,項目方向界定,住宅方向,曲江高端住宅市場發(fā)展成熟，價格實現(xiàn)度高，本項目住宅產(chǎn)品應(yīng)堅定不移地站位中高端,住宅站位,長安路,南三環(huán),曲江池,芙蓉園,大雁塔,2,4,6,5,3,7,8,9,10,融僑官邸,紫薇永和坊,鴻基紫韻,湖城大境,諸子階,萬科金域曲江,曲江六號二期,中海國際社區(qū),龍湖紫都城,1,華僑城108坊,建隆紫汀苑,11,依托優(yōu)越的生態(tài)價值和文化底蘊，曲江板塊成為西安的豪宅核，屬于傳統(tǒng)的高端居住區(qū)； 曲江住宅市場成熟度高，住宅物業(yè)價值實現(xiàn)度高； 本項目住宅物業(yè)開發(fā)為中高端產(chǎn)品；,注：以上數(shù)據(jù)為2011年3月市調(diào)數(shù)據(jù),“國八條” 掀起了新一輪的宏觀調(diào)控政策，西安限購細(xì)則的出臺，對西安的房地產(chǎn)市場造成很大的影響,國八條,（一）進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任； （二）加大保障性安居工程建設(shè)力度； （三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅； （四）強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍； （五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量 的70%的要求； （六）合理引導(dǎo)住房需求。要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施； （七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制； （八）堅持和強化輿論引導(dǎo)；,核心內(nèi)容: 明確問責(zé)制，顯示政府態(tài)度堅決; 增加二套房首付及利率，抑制改善性購房; 限購政策及住房營業(yè)稅，打擊投資及投機行為；,西安限購細(xì)則： 限購對象： 已有1套房的本市戶籍居民家庭，限購1套房 能提供1年以上本市納稅證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套房 禁購對象： 已有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭 有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭 無法提供1年以上本市納稅證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民家庭 房貸條件： 2套房貸首付不低于60%,新政影響,市場變化：西安限購令后當(dāng)周市場表現(xiàn)，全市成交量下降30%，曲江豪宅市場成交量下滑約50-70%，豪宅成交量下滑幅度大于全市平均水平,曲江市場的豪宅產(chǎn)品成交量出現(xiàn)了不同程度的下滑，約50-70左右，高于全市平均水平。 豪宅產(chǎn)品價格上漲趨勢已經(jīng)得到控制，但下降趨勢暫未顯現(xiàn)。,全市成交情況：新政后全市成交量下滑30左右,典型豪宅項目成交情況：新政后成交量下滑約50-70左右，高于全市平均水平,新政影響,市場變化：新政之后客戶觀望情緒濃厚，且易形成“羊群效應(yīng)”，觀望情緒目前是導(dǎo)致市場成交量下滑的主要原因,目前觀望客戶普遍存在的購房心理，即使客戶對西安房地產(chǎn)價格下行的預(yù)期不強烈，但客戶也普遍認(rèn)為近期較長一段時間內(nèi)，房價走高的趨勢將被遏制,第一類觀望情緒：“反正價格近期不漲了，要買也不用著急”,少量客戶對西安豪宅產(chǎn)品價格下行保有一定的期望心理，認(rèn)為目前西安豪宅的價格會適當(dāng)走低。,目前置業(yè)豪宅產(chǎn)品的客戶普遍擁有多套房產(chǎn)，部分豪宅客戶擔(dān)心西安會出臺征收房產(chǎn)稅的相關(guān)細(xì)則，從而引起置業(yè)維護(hù)成本的增加。,第二類觀望情緒：“國家有可能出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，萬一出臺房產(chǎn)稅什么的我可能就損失了”,第三類觀望情緒：“等等看，也許房價會下降”,新政影響,世聯(lián)研究結(jié)論：對于2011年新政的研究成果表明，cpi的走勢也將決定未來一段時間內(nèi)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向的方向和調(diào)控時間的長短,新政影響,新政下的機會：限購政策導(dǎo)致30-50豪宅客戶喪失合理購買條件，但由于限購導(dǎo)致客戶直接放棄購買的僅占被限購客戶總量的10-25，因此，限購本身不是影響客戶購買的決定性因素,“被限購”客戶主動放棄購買的占被限購客戶數(shù)量的10%25%，客戶認(rèn)同項目地段及項目產(chǎn)品是保證“被限購”客戶主動創(chuàng)造購買條件的有效驅(qū)動力,新政影響,新政下的機會：限購政策本身能夠帶來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)2-3月的下滑周期，11年下半年隨著政策逐漸消化，通脹控制及信貸政策調(diào)整等因素的變化，市場將會存在走量的機會,世聯(lián)研究結(jié)論：限購導(dǎo)致一線城市成交面積明顯回落，但時間影響僅2-3個月，部分一線城市現(xiàn)購前伴隨有成交量大幅上漲。,世聯(lián)研究結(jié)論：限購導(dǎo)致部分二線城市成交下降，但影響時間在2個月內(nèi)，影響時間與一線城市相比較短。,一線城市新政影響周期研究,二線城市新政影響周期研究,新政影響,新政下的機會：限貸政策對投資型需求抑制更為明顯，但首置、首改類產(chǎn)品具備較強的抗政策風(fēng)險能力，仍有走量的空間,新政影響,“5號地訴求投資型產(chǎn)品，客戶大部分為投資客戶，新政前去化率為50套/月，新政后下降為10套/月；”,從世聯(lián)全國代理項目來看，現(xiàn)行的信貸首付政策理論上將導(dǎo)致60%的投資客流出房地產(chǎn)市場，所有購房需求中將有15%受到到影響。 但實際上，由于信貸政策與一次性付款高度相關(guān)，致使影響較理論上稍小一些,限貸政策將導(dǎo)致西安64%的投資可流出房地產(chǎn)市場，進(jìn)而影響到了16%的總體需求 西安剛性比例相對一線城市更大,萬科金域曲江，新政前后，76-126月均排卡190張，200以上房源月均銷售約10套。,萬科金域曲江新政后開盤，推售產(chǎn)品以78平米和122平米的中小產(chǎn)品為主，產(chǎn)品對位首置首改的客戶，推出204套，銷售了約100套，實現(xiàn)了市場較快的去化速度。,新政下的機會：頂級客戶，資金實力雄厚，認(rèn)可項目價值，通過購置房產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)配置，對政策不敏感,客戶行業(yè)：陜北能源型行業(yè) 置業(yè)原因：大量閑置資金，缺少有效的資產(chǎn)配置方式，在通貨膨脹的壓力之下，選擇購置房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的最優(yōu)處理方式,典型客戶描摹,規(guī)避政策限購的主要措施,補充辦理西安社保,1,以公司名義購買,4,辦理離婚手續(xù)，獲得購買資格,2,更名到親戚或其他值得信賴的朋友名下,3,新政影響,新政下的機會：信貸政策收緊，或?qū)?dǎo)致一次性付款比例的提升，有利于增加項目回款比例,事實上限貸對需求的影響并沒有想象中的大，信貸首付政策的松緊與一次性付款比例息息相關(guān)，新政出臺后，相當(dāng)一部分城市一次性付款比例均有所提升，說明客戶購買力仍然較強； 中西部城市，信貸政策與首付比例相關(guān)度更高,新政影響,調(diào)控政策對市場的影響及政策發(fā)展趨勢小結(jié)：,未來房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的方向和長短取決于cpi的走勢； 全市成交量下滑約30%，豪宅產(chǎn)品成交量下滑幅度大于全市平均水平； 新政之后客戶觀望情緒濃厚，且易形成“羊群效應(yīng)”，觀望情緒目前是導(dǎo)致市場成交量下滑的主要原因；,新政影響,政策研究：調(diào)控促使市場銷量下滑，客戶觀望情緒濃厚；調(diào)控周期取決于cpi的走勢,市場機會：新政影響之下，首置首改產(chǎn)品抗風(fēng)險能力強，仍保持一定的走量空間，頂級客戶對政策不敏感；下半年市場存在走量的機會,限購本身不是影響客戶購買的決定性因素； 限購政策本身能夠帶來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)2-3月的下滑周期；11年下半年隨著政策逐漸消化，通脹控制及信貸政策調(diào)整等因素的變化，市場將會存在走量的機會 限貸政策對投資型需求抑制更為明顯，但首置、首改類產(chǎn)品具備較強的抗政策風(fēng)險能力，仍有走量的空間； 頂級客戶，資金實力雄厚，認(rèn)可項目價值，通過購置房產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)配置，對政策不敏感； 信貸政策收緊，或?qū)?dǎo)致一次性付款比例的提升，有利于增加項目回款比例。,曲江區(qū)域在售及即售項目以中等容積率為主，產(chǎn)品形式集中在小高層和高層，低密度產(chǎn)品稀缺成定局,市場掃描,融僑觀邸,紫薇永和坊,諸子階,典型案例：萬科金域曲江通過強產(chǎn)品力的打造獲得客戶認(rèn)可，價格實現(xiàn)處于市場的領(lǐng)先水平,市場掃描,176平米復(fù)式產(chǎn)品設(shè)計挑空客廳、76平米兩居戶型南北通透、119平米三居設(shè)計出4平米儲物間 所有戶型贈送均在20%以上，最高贈送高達(dá)40%,標(biāo)準(zhǔn)u8精裝修設(shè)計 最大廣泛度認(rèn)知的品質(zhì)感 收納空間和客戶生活場景的價值聯(lián)想 全面細(xì)節(jié)通過溫馨小貼士、品質(zhì)硬裝所體現(xiàn)出全面細(xì)節(jié),value3：泰式園林吸引客戶到訪的差異化營銷價值,value4：萬科物業(yè)未完全釋放的潛在價值,西安首創(chuàng)異域風(fēng)情園林 15000平米大規(guī)模園林展示區(qū),萬科老業(yè)主對萬科物業(yè)價值有強勢感知，并自主宣傳影響新業(yè)主 西安新業(yè)主入住后方可感知物業(yè)優(yōu)勢，萬科物業(yè)具有潛在價值,value2：創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品與客戶生活體驗結(jié)合的創(chuàng)新,value1：精裝修項目最強價值感知點,萬科金域曲江價格實現(xiàn)與周邊項目對比,典型案例：萬科金域曲江通過容積率的分解，實現(xiàn)南北產(chǎn)品分區(qū)，小高層產(chǎn)品和板式高層產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)更高的價格,市場掃描,高層區(qū)域： 1-4#樓：33層高層，中間單元為176平米復(fù)式戶型，兩邊為189平米平層戶型 5-13#樓：32層2t4戶型，南向為76-78平米兩室，東戶127平米三室，西戶109平米三室； 小高層區(qū)域： 外圍排布9層小高層，排布192-202躍層精裝產(chǎn)品，1t1戶和2t2戶（畫紅線部分） ； 內(nèi)部排布6棟11層小高層，排布253平米平層毛坯產(chǎn)品，1t1戶。,項目的基本信息： 占地：292畝；建筑面積：38萬平米；容積率：3.5,高層區(qū)域（32-33層）價格實現(xiàn) 高層t4產(chǎn)品：9000-10000元/平米；精裝板式平層189平米產(chǎn)品：1.2萬元/平米； 精裝復(fù)式176平米產(chǎn)品：1.4-1.5萬元/平米； 小高層區(qū)域（9-11層）價格實現(xiàn) 復(fù)式精裝192平米和202平米產(chǎn)品：2.4-2.5萬元/平米； 平層毛坯253平米產(chǎn)品：1.6-1.7萬/平米,住宅產(chǎn)品市場分析小結(jié)：復(fù)合產(chǎn)品線，保證項目穩(wěn)健開發(fā)和價值的最大化；重視產(chǎn)品力的打造，盡量出板式高層和小高層產(chǎn)品，提升項目價值,市場受限購等一系列政府調(diào)控政策影響初顯，市場銷售量及供應(yīng)量出現(xiàn)一定量的下滑；未來的市場預(yù)期仍不明朗； 在政策調(diào)控影響下，建議以復(fù)合的產(chǎn)品線應(yīng)對風(fēng)險，對位首置首改客群的產(chǎn)品抗風(fēng)險能力強，保證項目及時回現(xiàn)；大面積舒適型產(chǎn)品實現(xiàn)項目價值最大化； 最大化挖掘項目價值及產(chǎn)品打造能力，盡量出板式高層和小高層提升居住舒適度，提升價值。,住宅站位,曲江高端住宅市場發(fā)展成熟，價格實現(xiàn)度高，本項目住宅產(chǎn)品應(yīng)堅定不移地站位中高端,新政影響,政策研究：調(diào)控促使市場銷量下滑，客戶觀望情緒濃厚；調(diào)控周期取決于cpi的走勢； 市場機會：新政影響之下，市場趨于理想，且首置首改產(chǎn)品抗風(fēng)險能力強，頂級客戶對政策亦不敏感；下半年市場存在走量的機會；,市場掃描,曲江區(qū)域在售及即售項目以中等容積率為主，產(chǎn)品形式集中在小高層和高層，低密度產(chǎn)品稀缺成定局； 強勢的產(chǎn)品力打造是實現(xiàn)高價的必要手段； 小高層產(chǎn)品和板式高層產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)更高的價格。,本項目產(chǎn)品定位：高層產(chǎn)品面積定位,中海碧林灣,兩房半,兩房,80,100,120,140,160,220,240,260,180,200,市場項目2、3居面積區(qū)間：,諸子階,永和坊,龍湖紫都城,融僑觀邸,鴻基紫韻,三房,萬科金域曲江,本項目高層產(chǎn)品面積區(qū)間確定原則：,t4和t2產(chǎn)品相組合，容積率允許的情況下多出t2產(chǎn)品； 綜合考慮2居產(chǎn)品的總價控制和3居、4居產(chǎn)品舒適度要求。,本項目產(chǎn)品定位：小高層產(chǎn)品面積定位,主力 面積 140- 180,曲江大平層產(chǎn)品的主流面積區(qū)間為140-180平米,本項目小高層產(chǎn)品面積區(qū)間確定原則：,以市場主流面積區(qū)間和主流梯戶比（1梯2）為主； 充分考慮產(chǎn)品創(chuàng)新的價值體現(xiàn)，客戶舒適度要求。,本項目產(chǎn)品定位小結(jié),商業(yè)方向,酒店方向,公寓方向,寫字樓方向,項目方向界定,住宅方向,曲江商業(yè)格局,曲江核心區(qū)已經(jīng)形成以大唐不夜城為核心的區(qū)域型商業(yè)，目前處于培育期，運營狀況一般；未來曲江二次板塊規(guī)劃有城市綜合公共服務(wù)中心，或?qū)⑿纬汕碌纳虡I(yè)中心，輻射曲江二次擴(kuò)展區(qū)商業(yè)需求,曲江二期的規(guī)劃面積在一期的基礎(chǔ)上增加一倍，將在曲江文化景區(qū)的基礎(chǔ)上，規(guī)劃建設(shè)出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)區(qū)等九大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成為西北最大的文化產(chǎn)業(yè)基地； 九大產(chǎn)業(yè)區(qū)的建成將成為曲江二次發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，不僅是區(qū)域發(fā)展強有力的產(chǎn)業(yè)支撐，還將帶動區(qū)域的居住熱潮，促進(jìn)區(qū)域的高入住率，從而提升區(qū)域的商業(yè)市場，走出入住率和商業(yè)市場惡性循環(huán)的怪圈；,曲江一期規(guī)劃主要依托大雁塔，大唐不夜城、南湖和大唐芙蓉園等景觀資源，樹立了曲江人文旅游景觀價值； 稀缺的景觀資源帶動了曲江一期豪宅地產(chǎn)的發(fā)展，吸引了全省市的資源占有型高端客戶，但由于便利商業(yè)等生活配套匱乏，目前核心板塊入住率不高，而低的入住率又導(dǎo)致商業(yè)市場的持續(xù)低迷，兩者形成惡性循環(huán)的矛盾體；,配套核心,項目隸屬一次板塊核心商業(yè)區(qū)，商業(yè)價值巨大，項目可借勢商業(yè)核心區(qū)價值，放大項目商業(yè)價值,本項目處于曲江核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模和氛圍，銷售緊俏，價格實現(xiàn)度較高,核心商業(yè)租售情況,核心區(qū)住宅底商銷售情況,核心區(qū)商業(yè)市場,慈恩鎮(zhèn),秦漢唐,大唐不夜城,通易坊,曲江芙蓉坊,商圈包括慈恩鎮(zhèn)、秦漢唐、大唐通易坊、大唐不夜城、芙蓉坊等，商業(yè)面積超過85萬，以特色休閑、餐飲、娛樂為主，具備成為市級商業(yè)質(zhì)素。,曲江核心商圈,慈恩鎮(zhèn)以滿足旅游購物需求為主的風(fēng)情文化商業(yè)街,核心區(qū)商業(yè)市場,項目特色： 地理位置優(yōu)越：東側(cè)緊鄰大雁塔北廣場、亞洲最大音樂噴泉廣場，地理位置無可比擬； 人流量充足：依托亞洲最大的大雁塔廣場音樂噴泉，帶來大量的客流； 項目現(xiàn)狀：由于項目推廣不足，目前除沿街商業(yè)經(jīng)營較好外，商業(yè)內(nèi)部普遍經(jīng)營慘淡。,開發(fā)商：陜西世華置業(yè)有限公司 地理位置：大雁塔北廣場西北角 占地面積：18720平米 總建筑面積：48570平米 容積率：2.59 建筑類型：3層商業(yè)樓 銷售狀況：08年售罄，售價為7000-15000元/平米，開發(fā)商自住經(jīng)營80%，出售20%。 銷售鋪位：16-36 月租金：60-80元/平米 涉及業(yè)態(tài)：市景民風(fēng)美食街，唐衣演義購物街，無國界餐飲美食街、特色的體驗休閑街、溫情動感酒吧街。其中地下部分總面積8000多平方米主要以時尚動感為主的娛樂化商業(yè)，前衛(wèi)服裝店、日本經(jīng)典卡通精品店、電影海報專營店、球鞋店、流行配飾店等。,秦漢唐以滿足旅游購物需求為主的風(fēng)情文化街區(qū),核心區(qū)商業(yè)市場,項目特色： 地理位置優(yōu)越：東側(cè)緊鄰大雁塔南廣場，地理位置優(yōu)越； 人流量充足：依托亞洲最大的大雁塔廣場音樂噴泉，帶來大量的客流； 項目周邊配套不足：除部分餐飲及零散工藝品店外，大雁塔廣場周邊無其他配套，不能滿足廣場客流消費需求。,開發(fā)商：西安萬業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：大雁塔南廣場西側(cè) 占地面積：39960平米 總建筑面積：176038平米 商業(yè)面積：120000平米 容積率：4.4 總投資：4億元人民幣 建筑類型：地上部分二層，地下三層 停車場：4萬平米 停車位：600個左右 功能分區(qū)：秦漢唐設(shè)有原生態(tài)傳統(tǒng)文化街區(qū)、時尚購物街區(qū)、現(xiàn)代創(chuàng)意藝術(shù)街區(qū)、美食文化街區(qū)和休閑娛樂街區(qū)。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 原生態(tài)傳統(tǒng)文化街區(qū)：包括非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)、文博收藏及禪佛文化三塊； 時尚購物街區(qū)：包括名牌展示3c店、免稅店、科技酷玩店、個性飾品店、寵物店、戶外康體用品店、個性寫真店、影音視聽中心、土特產(chǎn)超市、民族服飾、數(shù)碼產(chǎn)品店等； 現(xiàn)代創(chuàng)意藝術(shù)街區(qū)：包括設(shè)計、攝影、美術(shù)、音樂、動漫、彩繪等； 美食文化街區(qū)：包括中國民族風(fēng)味小吃、西方快餐、西域小吃、國際特色餐飲、高檔中西餐飲、旅游餐飲； 休閑娛樂界區(qū)：包括disco廣場、成人視聽演藝廣場、娛樂夜總會、量販?zhǔn)絢tv、數(shù)碼院線、大型電游中心、動漫館、休閑酒吧、慢搖吧等。,通易坊特色餐飲文化休閑街,大唐通易坊將雁塔西街南北兩側(cè)定位為酒吧、咖啡、茶樓（吧）、特色餐飲為主體的休閑街。經(jīng)過多年的經(jīng)營管理，大唐通易坊國際文化院落休閑街已經(jīng)成為西安一處最具特色的世界文化休閑街； 通易坊總建面約12000； 通易坊商家共有44家，主要為富有異國風(fēng)情的馬六甲南洋風(fēng)味餐廳、新德里印度餐廳、日本青都里碳燒、印度菜菜、韓國土房燒烤、北京特色的烤鴨，清真風(fēng)味絲路餐廳、四川麻辣情調(diào)火鍋、中式珍菇園。幽靜而富有創(chuàng)意瓦庫茶語、浪漫滿屋的云雅居、華貴的曲江城ktv、情趣好玩的盛唐陶坊,核心區(qū)商業(yè)市場,大唐不夜城集旅游、娛樂、餐飲、休閑、購物與一體大型主題商業(yè),核心區(qū)商業(yè)市場,項目特色： 地理位置優(yōu)越：北側(cè)緊鄰大雁塔南廣場，地理位置優(yōu)越； 人流量充足：依托亞洲最大的大雁塔廣場音樂噴泉，帶來大量的客流； 規(guī)模較大：體量65萬平米的綜合體，是曲江地區(qū)集中商業(yè)的龍頭； 政府投資背景：曲江政府投資興建，為曲江地區(qū)完善配套。,開發(fā)商：西安曲江大唐不夜城文化商業(yè)有限公司 地理位置：大雁塔南廣場以南，唐城墻遺址公園以北 占地面積：976畝 總建筑面積：65萬平米 商業(yè)面積/所占比例：27萬平米/40% 餐飲面積/所占比例：5萬平米/7% 酒店面積/所占比例：7萬平米/10% 娛樂面積/所占比例：14萬平米/21% 辦公面積/所占比例：7萬平米/10% 其他面積/所占比例：8萬平米/12% 總投資：30億元人民幣 發(fā)售日期：2007年4月 售價：13800元/平米,大唐不夜城整體規(guī)劃,功能分區(qū)：由6個仿唐街區(qū)（分為a、b、c、d、e、f地塊）、一條步行街、唐城墻公園構(gòu)成，融入游逛、購物、辦公、娛樂、酒店等多種要素。共分為3個區(qū)域，從北到南依次是商業(yè)核心區(qū)、文化核心區(qū)以及商務(wù)辦公核心區(qū)。 商業(yè)核心區(qū)：a地塊包括老街小商店區(qū)、連廊精品店區(qū)、夏宮餐飲區(qū)、公寓旅館區(qū)、品牌旗艦區(qū)、購物天堂區(qū)、百貨區(qū)；b地塊：包括商業(yè)和辦公；已入住企業(yè)：臺灣運高酒店、延安慧澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 文化核心區(qū)：文化交流廣場：包括展廳、影城、音樂廳、劇院；c地塊：包括茶吧、兒童天地、soho公寓；已入住企業(yè)：洗浴中心、陜西新龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；d地塊：包括工藝品店、藝術(shù)家村、餐飲、山村旅館； 商務(wù)辦公核心區(qū)：e地塊：包括商業(yè)、書畫古玩店、商務(wù)辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店；已入住企業(yè)：廈門好享來酒店；f地塊：包括商業(yè)、書畫古玩店、康體娛樂、酒店式公寓；已入住企業(yè)：四川龍湖地產(chǎn)；慶典廣場：包括唐城墻遺址及活動慶典廣場。,核心區(qū)商業(yè)市場,大唐不夜城a地塊-新樂匯商家以餐飲、購物、娛樂、超市為主，基本滿足人們?nèi)粘ＯM功能,新樂匯分為：a1餐飲區(qū)、a2會所/酒吧區(qū)、a3/a4酒店式公寓區(qū)、a5主題餐飲區(qū)、a6主題生活區(qū)、a7精品生活館。 租金狀況：主力店30-50元/月，小鋪租金約在100-200元/月。 入駐商家：世紀(jì)金花宜品生活館、一品匯、棒約翰、味千拉面、dq、星期八量販ktv、勝道、柒吧等,核心區(qū)商業(yè)市場,項目周邊在售項目以純住宅項目為主，只有永和坊項目規(guī)劃有約10萬平方米的商業(yè)物業(yè),周邊商業(yè)市場,a,b,c,d,永和坊商業(yè)風(fēng)情商業(yè)街+沿街底商+超市,周邊商業(yè)市場,沿街底商 商業(yè)體量：8萬平米 商業(yè)業(yè)態(tài)：二層沿街底商,1號樓商業(yè)裙房 商業(yè)裙房體量：約2萬平米 商業(yè)業(yè)態(tài)：引進(jìn)人人樂超市,酒店式公寓樓底層商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)健身會所+酒店式公寓,沿雁塔西路商業(yè) 商業(yè)體量：待定 商業(yè)業(yè)態(tài)：唐文化風(fēng)情商業(yè)街,永和坊項目高端居住型項目，商業(yè)主要以滿足社區(qū)居民日常消費需求的沿街底商和超市為主，沿雁塔西路段商業(yè)配合曲江核心區(qū)商業(yè)面貌，建立部分風(fēng)情化街區(qū)。,商業(yè)市場機會,商業(yè)機會挖掘,本項目商業(yè)可選擇大、中型時尚購物中心類業(yè)態(tài)，填補區(qū)域市場空白,核心商圈商業(yè)市場,目前以滿足城市形象展示、旅游購物、文化娛樂、餐飲需求為主，尚缺乏滿足區(qū)域內(nèi)日常人居購物需求的現(xiàn)代城市集中式購物場所,項目周邊商業(yè)市場,以純住宅項目為主，永和坊項目商業(yè)以滿足社區(qū)人居生活需求的中小型社區(qū)商業(yè)和唐文化風(fēng)情商業(yè)街結(jié)合商業(yè)形態(tài)，沒有中高端集中式商業(yè)形態(tài)競爭,與永和坊項目形成競合關(guān)系，一方面與之聯(lián)合形成更具規(guī)模的商業(yè)區(qū)域，同時商業(yè)形態(tài)與之差異競爭,商業(yè)市場機會,人口機會隨著板塊內(nèi)居住人口和產(chǎn)業(yè)人口的不斷流入，項目商業(yè)擁有穩(wěn)定的人流基礎(chǔ)，項目周邊擁有較充裕的潛在消費需求,項目商業(yè)機會挖掘,區(qū)域大環(huán)境下人口機會： 曲江將逐漸實現(xiàn)從旅游區(qū)向文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)轉(zhuǎn)變，未來將建城文化旅游區(qū)、影視演藝區(qū)、會展廣告區(qū)、創(chuàng)意傳媒區(qū)等產(chǎn)業(yè)區(qū)； 曲江一次板塊項目基本將于2012年之后陸續(xù)交工，屆時區(qū)域入駐率將大大提升，人口密度加大 2015年建成的九大示范產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將成為曲江未來發(fā)展的核心區(qū)域和經(jīng)濟(jì)支撐，屆時區(qū)域?qū)咳氪罅康漠a(chǎn)業(yè)人口，對本項目形成強勢支撐,曲江的高質(zhì)量生活環(huán)境毋庸置疑，但生活配套極其匱乏，雖然住的都是高端客戶都有車，但總不可能買個菜都得開車呀，這也解釋了核心區(qū)住宅入住率低的原因 ；而入住率不高，商業(yè)肯定沒有市場，這就導(dǎo)致了惡性循環(huán)； 曲江公館商鋪業(yè)主,大唐不夜城現(xiàn)在做起來了，經(jīng)營的不錯，這也就說明曲江是有很大的商業(yè)需求和市場的，目前政府在二期規(guī)劃引入產(chǎn)業(yè)園區(qū)，屆時產(chǎn)業(yè)人口的涌入，解決二次板塊入住率的問題，還會對商業(yè)形成正面的刺激的推動作用； 大唐不夜城工作人員,項目周邊潛在消費需求： 教育人口：項目臨近陜西師范大學(xué)、師大附中、財經(jīng)學(xué)院等中、高等院校，有大批的教師、學(xué)生等教育人群 商務(wù)人口：項目臨近曲江會展商務(wù)區(qū)，南面有部分寫字樓和企業(yè)基地，有大批的產(chǎn)業(yè)人口和商務(wù)人口 外區(qū)域?qū)耄呵喜颗R近航天產(chǎn)業(yè)區(qū)，本項目商業(yè)可直接截流航天產(chǎn)業(yè)人口,陜西師范大學(xué) 師大附中,會展商務(wù)區(qū),學(xué)區(qū)人口,產(chǎn)業(yè)/商務(wù)人口,規(guī)劃利好機會一線城市經(jīng)驗表明，地鐵沿線具有較大的人流量，從而具有較高的商業(yè)價值，項目未來將有直接的地鐵利好,一個人的步行距離決定了城市軌道站點對于周邊的影響范圍，通常這個距離是400-600米，在這個半徑范圍內(nèi)，大約0.5-1.01平方公里的土地利用受到交通導(dǎo)向的影響。,資料來源：深圳1號線地點周邊物業(yè)價格測算分析,來源：世聯(lián)模型,對房地產(chǎn)價值的正向影響,可達(dá)性,到地鐵站的距離,噪音,對邊緣地帶,對中心地帶,500m-1km,項目近鄰地鐵2號線，2號線于2011年9月通車； 基于世聯(lián)經(jīng)驗，地鐵范圍500米內(nèi)，對項目商業(yè)價值的提升有著重要的積極影響；,項目商業(yè)機會挖掘,商業(yè)機會總結(jié)：項目商業(yè)未來潛力巨大，可以支撐中型集中式商業(yè),區(qū)域入住率逐步提高，會有穩(wěn)定的人流支撐商業(yè) 項目周邊可直接輻射人群較廣，存在充裕的潛在消費需求,地鐵2號線直接的地鐵利好，商業(yè)潛力巨大，可支撐較中大規(guī)模商業(yè),位于曲江核心商業(yè)區(qū)范圍，目前區(qū)域商業(yè)價值巨大 核心區(qū)商業(yè)形態(tài)存在一定的市場空白，尚缺乏滿足區(qū)域內(nèi)日常人居購物需求的現(xiàn)代城市集中式購物場所 可與周邊項目商業(yè)形成競合關(guān)系，聯(lián)合形成更具吸引力的規(guī)模商業(yè),市場現(xiàn)狀,交通條件,人流支撐,本項目商業(yè)開發(fā)策略：以滿足周邊區(qū)域客戶日常人居消費需求為核心，擁有差異化主題的集中式時尚購物中心,基于市場和風(fēng)險控制，攔截型與目的地型商業(yè)是本項目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間,商業(yè)從輻射范圍上可劃分為攔截型商業(yè)、替代型商業(yè)和目的地型商業(yè)，根據(jù)曲江的商業(yè)格局和本項目的商業(yè)機會，判斷本項目的商業(yè)形式：,項目商業(yè)類型選擇,基于風(fēng)險控制之下的保守估計，建議本項目商業(yè)滿足自身整體需求之下，兼顧項目未來輻射人口的商業(yè)需求，商業(yè)體量可界定在10萬左右,人均商業(yè)面積規(guī)范,城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 a.c.perry：鄰里住區(qū)理論 集合住宅：日本光丘花園城社區(qū),本項目商業(yè)體量估計：,本項目預(yù)計建筑面積46萬平米，按照每戶平均面積100平米計算，共計戶數(shù)約4600萬戶，以每戶3人計算，本項目承載人口約為1.3萬人，周邊未來可直接輻射人口約6萬人以上，商業(yè)服務(wù)建筑面積以每人0.91平米計算可計算得出本項目可容納商業(yè)約5萬平米； 區(qū)域?qū)⒊蔀榍诵木幼^(qū)和商業(yè)中心，考慮周邊項目的商業(yè)情況以及未來輻射的人口會增多，可適當(dāng)增加本項目商業(yè)體量，按照 占總體量20%保守比例計算，商業(yè)體量可適當(dāng)放大至10萬左右。,項目商業(yè)規(guī)模建議,經(jīng)驗數(shù)值：綜合體項目的商業(yè)體量占建筑面積的10%-25%之間,區(qū)域是西安富人居住區(qū)，針對頂級消費群的商業(yè)存在潛在機會,項目商業(yè)檔次,區(qū)域項目特點：區(qū)域內(nèi)在售項目均訴求高端，全市頂級豪宅聚集區(qū) 客戶特點：全市富人聚集區(qū)，消費、支付能力強勁,滿足高端客戶消費需求的頂級商業(yè)綜合體,項目商業(yè)檔次,主力店引進(jìn)： 考慮引進(jìn)新世界百貨，或同等檔次高端品牌,商業(yè)體量分配： 百貨：4.5萬平方米 中高端超市：1.5萬平方米 街鋪：4萬平方米（銷售）,商業(yè)方向,酒店方向,公寓方向,寫字樓方向,項目方向界定,住宅方向,從西安三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，支撐寫字樓市場的金融保險、證券、商貿(mào)、it等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比例不足，整體寫字樓市場發(fā)展緩慢,20022008 西安市第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）,非市場化時期,市場化啟動期,市場化發(fā)展期,市場化成熟期,經(jīng)濟(jì)總量增長,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，三產(chǎn)比例上升,2007年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值結(jié)構(gòu),西安的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈三二一格局，即第三產(chǎn)業(yè)占西安gdp的比重最大，在50%以上，但在第三產(chǎn)業(yè)中對寫字樓需求較大的金融、保險證券、it、商貿(mào)物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)僅占三產(chǎn)總量的25% ，因此從整個寫字樓市場來看，除高新板塊外，其余地區(qū)辦公物業(yè)發(fā)展緩慢。 西安市由于地處內(nèi)陸，受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃的制約，與北京、上海等國內(nèi)辦公類物業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)相比較，其消化辦公物業(yè)的速度和體量均極其有限。,西安辦公市場現(xiàn)狀,從市場實現(xiàn)價格來看，寫字樓銷售價格與住宅類物業(yè)差距甚微，且價格增長幅度也小于住宅；從市場實現(xiàn)速度來看，相比09年，銷售份額有所提升，但寫字樓成交份額仍舊較低,價格實現(xiàn)不高： 寫字樓物業(yè)不能實現(xiàn)溢價，均價已和住宅價格持平。在城內(nèi)、高新、城北甚至出現(xiàn) “倒掛”現(xiàn)象，一些寫字樓的售價竟不及周邊住宅項目 相比住宅物業(yè)，寫字樓的銷售價格上漲較慢，價格上漲幅度小；,各年寫字樓、住宅銷售價格對比,西安辦公市場現(xiàn)狀,實現(xiàn)價格：,成交份額低： 從09年全年以及2010年前十個月的成交情況來看，辦公物業(yè)的成交量不足50萬平米，占所有商品房成交量不足5%。 銷售速度慢： 據(jù)統(tǒng)計，西安市全市辦公物業(yè)的月均消化量在4萬平米左右，銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅。,數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計信息網(wǎng),2009年各物業(yè)成交面積比,2010年110月各物業(yè)成交面積比,實現(xiàn)速度：,西安辦公物業(yè)主要分布在城內(nèi)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)3大板塊，曲江的辦公物業(yè)依托于文化影視產(chǎn)業(yè)，正處于發(fā)展初期,高新區(qū),經(jīng) 開,城內(nèi),長安路沿線,高新區(qū)依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、知名企業(yè)密集，是西安寫字樓發(fā)展的熱點區(qū)域 支柱產(chǎn)業(yè)：信息、生物、新能源等 產(chǎn)品水平：產(chǎn)品水平較高、形象、配置、配套較優(yōu) 價格：售價7000-10000元/平，租金40-80元/平/月 客戶類型：全球500強，國內(nèi)大型企業(yè)，主要為it、通訊、電子、高科技等,價格承受能力較強 代表項目：旺座國際城、高新國際、都市之門,城內(nèi)城市商業(yè)、商務(wù)中心，辦公氛圍成熟、但無新項目供應(yīng) 產(chǎn)品水平：形象、配置均較高 價格：租金：80-120元/平/月 客戶類型：世界知名公司、國內(nèi)頂級企業(yè)，地產(chǎn)、銀行、通訊、科技、服務(wù)等 代表項目：中大國際、長安國際中心,經(jīng)開區(qū)整體辦公氛圍逐漸升溫 支柱產(chǎn)業(yè)：商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料 分布：主要沿未央路線形分布 產(chǎn)品水平：以商住公寓為主，純寫字樓較少，整體品質(zhì)一般 價格： 銷售價格： 寫字樓：35-55元/平/月 商住公寓：15-30元/平/月 客戶類型：依托或服務(wù)于區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)為主，地產(chǎn)、裝飾、電子等行業(yè)居多 代表項目： 經(jīng)發(fā)大廈、利君v時代、第5國際、賽高國際,注：西安寫字樓整體特征是量大但相對分散，就連商務(wù)氛圍最濃的高新區(qū)都沒有形成連片的商務(wù)區(qū)，市場上較易成就地標(biāo)型寫字樓，如南大街的中大國際、長安國際,曲江整體辦公氛圍較弱 支柱產(chǎn)業(yè)：政府辦公、文化影視產(chǎn)業(yè) 分布：主要分布于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和曲江會展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)； 產(chǎn)品水平：純寫字樓、商住樓 價格： 銷售價格：8000元/平米 商住公寓：40-50平米，不帶家具：1200-1300元/月，帶家具1400-1600元/月 客戶類型：政府、影視、傳媒類等草創(chuàng)型文化公司 代表項目： 智慧大廈、拿鐵城,曲江,西安辦公市場格局,分布在一期文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已經(jīng)形成一定商務(wù)氛圍，伴隨2013年9萬平方米辦公樓的入住使用，曲江將發(fā)展為西部最大的文化產(chǎn)業(yè)聚集地，辦公價值將凸顯,曲江辦公市場格局,1、曲江文化商務(wù)會所： 1層：稅務(wù)局營業(yè)大廳；2-3層：稅務(wù)局；4-5層：規(guī)劃局；6層：中鐵建；7層：活動公司，整體以政府單位辦公為主,2、曲江文化大廈： a座：建委和水務(wù)辦公地點； b座：曲文投和陜文投辦公地點，均屬于國有控股單位辦公； c座：陜西師范大學(xué)出版、師大傳媒公司、金巢廣告公司等以文化傳媒類企業(yè)為主,4、拿鐵城： 商住樓，b座被曲江管委會團(tuán)購，為曲江文化產(chǎn)業(yè)孵化中心，目前主要以辦公為主，以文化產(chǎn)業(yè)類小企業(yè)為主，入住率達(dá)到90%；a座入住率為70%-80%，辦公占到50%-60%，企業(yè)以廣告，出版類為主,3、曲江會展國際： 8個單元，二手房市場只售不租；商住樓，辦公和居住各占50%，北臨雁展路，昭示面較好，有一定的辦公氛圍；,拿鐵城,曲江文化大廈,曲江文化商務(wù)會所,曲江會展國際,曲江智慧大廈,已入住,未入住,曲江演藝大廈,5,4,1,2,3,7,6-7、曲江文化創(chuàng)意、演藝大廈： 曲江文化創(chuàng)意大廈規(guī)劃面積6萬平米，演藝大廈規(guī)劃面積3萬平方米，三年內(nèi)可望建成投入使用；,5、曲江智慧大廈： 目前已售罄，曲江管委會團(tuán)購50%，其余均用于企業(yè)自需辦公；,文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū),6,曲江文化創(chuàng)意大廈,曲江在售的寫字樓市場供應(yīng)較小，大多售罄或為尾盤； 寫字樓銷售狀況一般，目前還是依托于政府團(tuán)購為主，零售銷售率一般； 拿鐵城、曲江智慧大廈均被曲江管委會團(tuán)購50%，用于招商引資；,銷售情況：,市場在售寫字樓較少，多已售罄或尾盤，主要依托于政府團(tuán)購銷售為主；純寫字樓以政府內(nèi)需為主，無外向型需求，價格相對較低，商住樓入住率達(dá)到80%左右，具備一定市場機會,寫字樓市場機會,商住樓入住率較高，以影視、廣告、傳媒等文化類草創(chuàng)型企業(yè)為主，入住率達(dá)到90%，市場表現(xiàn)良好,曲江文化大廈、曲江文化商務(wù)會所等純寫字樓均以政府企業(yè)辦公需求為主，無面向區(qū)域外向型需求,目前曲江產(chǎn)業(yè)區(qū)缺乏高品質(zhì)寫字樓，缺乏彰顯城市意象的地標(biāo)性建筑體,寫字樓市場機會,文化大廈,曲江智慧大廈,曲江目前仍然以純居住項目為主，寫字樓本身就比較少，目前已入駐的寫字樓品質(zhì)都較差，缺乏高品質(zhì)寫字樓的，曲江產(chǎn)業(yè)逐漸完善，高端寫字樓的需求會日益增加。 曲江某房產(chǎn)開發(fā)公司總監(jiān),曲江作為西安的房地產(chǎn)市場的價值高地，資源強勢新城區(qū)除了高端的住宅產(chǎn)品外，高端的商務(wù)、商業(yè)也是必備的物業(yè)類型，在資源強勢的片區(qū)高端商務(wù)的升值潛力也是巨大的。目前曲江市場缺少這樣能夠彰顯曲江現(xiàn)代新城的代表性項目，沒有城市標(biāo)簽。 業(yè)內(nèi)人士訪談,項目處于曲江國際會展商務(wù)區(qū)，距離地鐵二號線5分鐘步行距離，未來具有雙地鐵價值,地鐵2號線與 2011年通車，距項目5分鐘步行距離；地鐵貫通之后的交通便利將會吸引更多的企業(yè)入駐； 未來地鐵五號線開通，項目基本緊鄰地鐵口，到地鐵步行距離更近，項目具有雙地鐵的價值；,地鐵三號線,地鐵五號線,地鐵二號線,項目處于會展商務(wù)區(qū)的邊緣，辦公物業(yè)有一定的機會，但不強勢； 曲江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)目前是曲江的商務(wù)核心區(qū)域，寫字樓基本銷售完畢，入駐率達(dá)到60%以上，但租金水平不高；,寫字樓市場機會,會展中心站,步行5分鐘,地鐵四號線,寫字樓市場小結(jié),宏觀市場,西安寫字樓市場發(fā)展緩慢，寫字樓銷售份額占比最小，銷售速度低于住宅速度； 目前寫字樓市場主要分布在城內(nèi)，高新以及經(jīng)開區(qū)，曲江寫字樓市場依托影視文化產(chǎn)業(yè)，處于發(fā)展初期；,區(qū)域市場,主要集中于一期文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和曲江會展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，目前已形成辦公氛圍，未來將發(fā)展為西部最大的文化產(chǎn)業(yè)基地； 曲江寫字樓供應(yīng)量較小，大多售罄或尾盤，以政府團(tuán)購為主，價格實現(xiàn)度低，商住樓入住率較高； 曲江產(chǎn)業(yè)區(qū)缺乏高品質(zhì)城市標(biāo)桿性的寫字樓；,本體質(zhì)素,寫字樓開發(fā)策略： 120米以上超高層高品質(zhì)寫字樓，填補區(qū)域市場空白，樹立城市標(biāo)桿建筑 寫字樓最后一期開發(fā)，樹立項目國際城市意象,項目處于國際會展板塊，距離地鐵站5分鐘，有做寫字樓的條件；,小結(jié)：寫字樓在曲江存在一定的發(fā)展機會，目前區(qū)域商務(wù)價值尚未完全發(fā)揮，長期發(fā)展角度看，高端寫字樓發(fā)展前景較好,商業(yè)方向,酒店方向,公寓方向,寫字樓方向,項目方向界定,住宅方向,目前曲江公寓產(chǎn)品較少，尚處于起步階段，以居住和商住公寓為主；公寓精裝價格實現(xiàn)市場平臺約為 8000-9000元/平米，銷售情況較好，但并未實現(xiàn)高溢價，擁有資源的公寓產(chǎn)品租金實現(xiàn)度高,拿鐵城,曲江六號,龍湖紫都城,曲江在售公寓項目比較少，整體供應(yīng)量不大，處于起步階段，目前市場公寓產(chǎn)品價格為7700-8500元/（1200-1500元精裝修），后續(xù)存量不大，公寓處于發(fā)展初期，公寓價值并未顯現(xiàn)； 目前區(qū)域內(nèi)的公寓主要分布在曲江核心區(qū)； 精裝修認(rèn)可度較好，市場銷售情況良好；,龍湖紫都城精裝公寓產(chǎn)品在售項目均價為8000-9500元/平左右，住宅均價8000-9000元/平左右，公寓產(chǎn)品未實現(xiàn)溢價； 曲江六號緊鄰師大附中，周邊小戶型房源稀少，依托成熟教育資源和稀缺地段價值，實現(xiàn)項目高租金；,曲江公寓市場,40平米左右的小戶型公寓產(chǎn)品客戶主要為已經(jīng)在曲江置業(yè)的高端客戶， 純粹作為投資用；陪讀家庭主要需求小兩室公寓,區(qū)域內(nèi)小面積公寓產(chǎn)品主要以投資為主，客戶對精裝修認(rèn)可度較高；教育資源板塊的陪讀家庭偏向小兩室公寓,“我們的公寓小戶型一銷售情況還是不錯的，客戶對精裝修還是比較認(rèn)可，現(xiàn)在曲江這邊公寓還比較少，但隨著以后區(qū)域發(fā)展，周邊配套成熟起來，投資客戶也會越來越多。我們公寓的價格還要上漲?！?龍湖紫都城置業(yè)顧問訪談,“曲江六號租金實現(xiàn)度是很好的，因為旁邊是有陜師大，教育資源無可復(fù)制，陪讀家庭還是偏向小兩室公寓產(chǎn)品，孩子要有一個獨立的生活學(xué)習(xí)空間，隨著曲江一中、一小的成熟，教育資源豐富之后，客戶對小兩室需求將會很大。” 業(yè)內(nèi)人士訪談,客戶情況,項目周邊分布眾多高等院校和步行距離內(nèi)的國際會展中心為項目帶來較豐富的公寓需求客戶,項目公寓機會,項目周邊分布陜師大、外國語學(xué)院、西北政法等各類中高等院校。在校任職的外教、青年教師等群體，目前均處于對生活品質(zhì)有一定追求的獨立生活階段，對于50-60平米左右的公寓產(chǎn)品需求旺盛。,本項目位于教育配套豐富的曲江會展 板塊，區(qū)域的特殊性為公寓產(chǎn)品帶來 豐富的客群及一定的市場機會。,距離項目約1公里的國際會展中心，平均每年開展各類會展300-400場次，服務(wù)各種會展的年輕白領(lǐng)約占80%左右，該類群體也是公寓產(chǎn)品需求的主力客戶。,項目正北邊約1.9公里的師大附中屬于陜西省重點中學(xué)，通過二手房市調(diào)和訪談發(fā)現(xiàn)，該校有大量的陪讀家長需求60多平米左右的小兩居產(chǎn)品。,公寓市場小結(jié),市場分析,目前曲江公寓產(chǎn)品占比較少，處于起步階段，以居住類或者商住公寓為主； 精裝價格實現(xiàn)市場平臺約為 8000-9000元/平米，市場剩余存量不多，公寓價值未實現(xiàn)；,客戶分析,公寓客戶以投資客為主，商用公寓存在小型辦公和過渡性的自住需求； 客戶對精裝修認(rèn)可度較高；陪讀家庭主要需求小兩室公寓；,機會分析,隸屬教育板塊，項目所在區(qū)域內(nèi)陪讀家庭住房需求會導(dǎo)致60平米左右的小兩室公寓產(chǎn)品需求的增長,公寓物業(yè)發(fā)展策略： 項目所