2012年湖南長(zhǎng)沙洋湖濕地公園項(xiàng)目前期策劃報(bào)告70p.ppt

1,湖南長(zhǎng)沙 洋湖濕地公園一期d區(qū)前期策劃報(bào)告,長(zhǎng)沙思達(dá)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2012年1月,2,第一章 項(xiàng)目目標(biāo)及項(xiàng)目關(guān)鍵問(wèn)題梳理003 第二章 項(xiàng)目基本狀況006 第三章 項(xiàng)目可利用資源分析007 第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析013 第五章 項(xiàng)目定位與策略040 第六章 項(xiàng)目的方案與規(guī)劃建議050 第七章 項(xiàng)目招商運(yùn)作思路054 第七章 運(yùn)營(yíng)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算062,目錄 contents,3,對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有狀況提出建設(shè)性的策劃方案 整合資源，使項(xiàng)目融入濕地公園的規(guī)劃和母親河湘江景觀中，成為雙重資源的結(jié)合點(diǎn)與新起點(diǎn) 打造長(zhǎng)沙濱江、湖岸旅游休閑標(biāo)桿，成為長(zhǎng)沙市旅游部門(mén)的定點(diǎn)項(xiàng)目 打造集旅游、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的長(zhǎng)沙特色公園式商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,第一章 本項(xiàng)目目標(biāo)及項(xiàng)目關(guān)鍵問(wèn)題梳理,1.1 項(xiàng)目目標(biāo),4,項(xiàng)目湘江江景和湖景資源豐富，如何利用本項(xiàng)目現(xiàn)有的自然景觀資源？ 長(zhǎng)沙類(lèi)似江景資源或公園資源項(xiàng)目是否存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，是選擇業(yè)態(tài)差異化還是競(jìng)爭(zhēng)？ 項(xiàng)目現(xiàn)有配套設(shè)施如何利用，使其符合項(xiàng)目要求？ 如何解決項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，逐步提高項(xiàng)目建筑及地塊的價(jià)值？,1.2 本項(xiàng)目的關(guān)鍵問(wèn)題梳理,第一章 本項(xiàng)目目標(biāo)及項(xiàng)目關(guān)鍵問(wèn)題梳理,5,第二章 項(xiàng)目基本概況,項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)洋湖垸國(guó)際功能區(qū)內(nèi)，是長(zhǎng)沙大核心“兩型社會(huì)”先導(dǎo)區(qū)的起步片區(qū)，片區(qū)定位為以濕地生態(tài)公園為核心的生態(tài)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)及宜居社區(qū)；整個(gè)濕地公園占地約4.85平方公里，包括約3.12平方公里的核心濕地生態(tài)區(qū)、生態(tài)廊道以及泛濕地區(qū)域。,本案位于濕地公園一期休閑區(qū)d區(qū)，是濕地公園與湘江連接的廊道，占地面積165畝。北起瀟湘南大道與瀟湘南大道東沿線的交界處，南至洋湖大道及湘府大橋，東臨湘江。,6,第二章 項(xiàng)目基本概況,北,東,西,南,項(xiàng)目北臨洋湖片區(qū)招商服務(wù)中心，東臨湘江，南靠洋湖大道未來(lái)可通過(guò)湘府大橋直達(dá)河?xùn)|，西倚濕地公園一期休閑區(qū)a、b、c區(qū)。 項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)不超過(guò)4萬(wàn)平米的商業(yè)建筑，作為濕地公園集中商業(yè)配套服務(wù)區(qū)，需規(guī)劃停車(chē)位不少于800個(gè)，南面距離洋湖大道道路紅線留出70米的綠色廊道，北面退讓先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃展示館用地紅線不少于50米，東面退讓瀟湘大道南延線東線道路紅線不少于10米。,7,第三章 項(xiàng)目可利用資源分析,大學(xué)城文化沉淀資源,西文東市，千年岳麓書(shū)院，大學(xué)城依山而建，中南大學(xué)、湖南大學(xué)、中醫(yī)藥大學(xué)等高校云集，湘江北上，古今文明在這里交集。同時(shí)，洋湖垸片區(qū)還將建起國(guó)際學(xué)校，占地180畝，由加拿大加皇國(guó)際教育集團(tuán)開(kāi)發(fā)，與湖南大學(xué)合作教學(xué)，湖南省第一所能授予學(xué)生中外雙學(xué)籍和雙文憑的國(guó)際高中預(yù)計(jì)2012年正式開(kāi)始招生。,8,第三章 項(xiàng)目可利用資源分析,稀缺資源,城市唯一濕地生態(tài)公園配套商業(yè),在洋湖濕地公園的總體設(shè)計(jì)中，是集生態(tài)、文化、休閑、教育等多功能于一體的濕地公園。分濕地科教區(qū)、濕地生物多樣性展示區(qū)、濕地生態(tài)保育區(qū)、濕地休閑區(qū)以及管理服務(wù)區(qū)等五大區(qū) 。,濕地科教區(qū)位于濕地公園西端與其他地塊分割。包括人工濕地、濕地植物培育、濕地植物觀賞等內(nèi)容。 濕地生物多樣性展示區(qū)位于濕地公園的中部，是濕地公園的核心景觀區(qū)域。 濕地生態(tài)保育區(qū)位于濕地公園的生態(tài)核心區(qū)域，植物層次最豐富的區(qū)域以及鳥(niǎo)類(lèi)與動(dòng)物棲息的區(qū)域。 濕地休閑區(qū)位于濕地公園的東部，包括歡樂(lè)花園、絲竹動(dòng)心、濕地會(huì)所、藝術(shù)天地、歡沁田園、自然展園等生態(tài)休閑景區(qū)。 管理服務(wù)區(qū)主要功能是為游客提供休息、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)議、醫(yī)療、停車(chē)轉(zhuǎn)換等活動(dòng)場(chǎng)所，為濕地公園的標(biāo)志形象。,9,景觀與交通資源,無(wú)敵江景+岳麓山景 項(xiàng)目臨近地鐵3號(hào)線 長(zhǎng)潭西高速近在咫尺 緊鄰湘府跨江大橋,3號(hào)線將從大河西先導(dǎo)區(qū)的蓮花鎮(zhèn)方向出發(fā),經(jīng)含浦工業(yè)園、洋湖垸生態(tài)濕地到達(dá)岳麓山大學(xué)城,然后往北在橘子洲大橋以南恰當(dāng)位置下穿湘江到達(dá)長(zhǎng)沙主城區(qū),第三章 項(xiàng)目可利用資源分析,10,項(xiàng)目地處洋湖垸地塊。2010年2月，長(zhǎng)沙市政府通過(guò)了洋湖垸地塊最新控規(guī)，洋湖垸地塊將獲得更快更新的發(fā)展。洋湖垸片區(qū)將建先導(dǎo)區(qū)政府辦公中心、商務(wù)中心、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、大型濕地公園。,可利用的規(guī)劃資源 總部經(jīng)濟(jì)背景下的洋湖片規(guī)劃,國(guó)際化先導(dǎo)規(guī)劃，區(qū)域地標(biāo)性顯著，提升區(qū)域價(jià)值與品位，更多的帶來(lái)消費(fèi)群體的國(guó)際化與高端性。,第三章 項(xiàng)目可利用資源分析,11,可利用的規(guī)劃資源 總部經(jīng)濟(jì)背景下的洋湖片規(guī)劃,規(guī)劃作為生態(tài)濕地公園的功能服務(wù)區(qū)，在區(qū)域地位分析為重要節(jié)點(diǎn)處，可以利用其作為濱江長(zhǎng)廊及洋湖垸片區(qū)規(guī)劃的原點(diǎn) / 起點(diǎn)的特殊性，大作文章，從而可以吸引游人。 如：許愿燈塔、起點(diǎn)紀(jì)念碑等,第三章 項(xiàng)目可利用資源分析,12,國(guó)際化人文資源,未來(lái)國(guó)外友人的匯集地,第三章 項(xiàng)目可利用資源分析,13,湖湘建筑元素,湘西吊腳樓,岳麓書(shū)院,中式圍墻特色,亭臺(tái)樓閣特色,樓體間連廊,第三章 項(xiàng)目可利用資源分析,14,體現(xiàn)湖湘文化特色,采用文化磚墻的形式，記錄下長(zhǎng)沙、湖湘發(fā)展歷史，并與公園、與城市相映成趣。,第三章 項(xiàng)目可利用資源分析,15,體現(xiàn)歷史文化元素，讓項(xiàng)目擔(dān)當(dāng)起這座城市的歷史博物館，騎樓古樸，拱門(mén)通幽是長(zhǎng)沙人歷史生活空間的精致再現(xiàn)，是舊時(shí)光、國(guó)際化和本地風(fēng)的混搭，是了解這個(gè)城市過(guò)往歷史一個(gè)必要的窗口。,追溯湖湘歷史,第三章 項(xiàng)目可利用資源分析,16,重慶天地之基本情況,重慶天地,重慶天地位于重慶市主城區(qū)渝中區(qū)化龍橋瑞天路，處于中心地段，是集商務(wù)、娛樂(lè)、購(gòu)物、居住等多種功能為一體的大型城市綜合體。 項(xiàng)目占地面積約1900畝，地上總建筑面積約360萬(wàn)。 其中重慶天地商業(yè)項(xiàng)目位于整體項(xiàng)目的中心地段，占地32000平方米，規(guī)劃建筑面積約84,000平方米。,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,案例借鑒重慶天地,17,重慶天地商業(yè)街區(qū)由吊腳樓、高低村落、精品酒店、商業(yè)主樓、文化劇場(chǎng)五個(gè)精致建筑群落組成，集文化、旅游、餐飲、娛樂(lè)為一體。 重慶天地打造的是涪都時(shí)期的風(fēng)格，項(xiàng)目汲取了重慶濃郁豐富的山水文化、深厚的人文內(nèi)涵以及綿長(zhǎng)的歷史肌理，將古老的山地村落、舊時(shí)的工業(yè)建筑以玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代元素極致融合。,重慶天地之整體規(guī)劃,1,3,2,4,5,1.文化劇場(chǎng) 2.低地村落 3.高地村落 4.精品酒店 5.商業(yè)主樓 6.吊腳樓,6,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,18,88精品酒店共計(jì)89套房間,房間設(shè)計(jì)典雅精致、風(fēng)格獨(dú)特,被評(píng)為中國(guó)最佳精品酒店。,非洲菠蘿格木：緊貼著重慶天地獨(dú)特的青磚青瓦，顯出其厚實(shí)的質(zhì)感。保持木材的自然紋理與質(zhì)感，更體現(xiàn)著天然環(huán)保。沒(méi)有多余的修飾，在簡(jiǎn)單的線條中給人回歸自然的質(zhì)感。,老建筑風(fēng)格,臨水的吊腳樓：古樸而秀雅,閑適的庭院,幽靜的一隅,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,19,低村商業(yè),高村商業(yè),商業(yè)主樓,吊腳樓,精品酒店,餐飲:1.bonbon(低村) 2.琳瑯(低村) 3.ping會(huì)所(低村) 4.銅鑼灣(低村) 5.洗衣房西餐廳(低村) 6.克拉里拉(高村) 7.品越軒(高村) 8.德莊(高村) 9.金璞玉(吊腳樓) 10.香宴(商業(yè)主樓),品牌商家落位分布,休閑娛樂(lè):1.糖樓(低村) 2.佰釀酒窖(低村) 3.my coffee(高村) 4.苗品記(高村) 5.與鯊共舞(精品酒店負(fù)二樓) 6.somewhere(高村),第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,20,一、重慶天地的設(shè)計(jì)理念充分體現(xiàn)了涪都時(shí)期包容、開(kāi)放、豐富的城市氣質(zhì)。 二、建筑風(fēng)格非常有特色，建筑群落不同風(fēng)格，分吊腳樓、精品酒店、高低村落、商業(yè)主樓、文化廣場(chǎng)五處。建筑細(xì)節(jié)頗費(fèi)心思，營(yíng)造了窗花、菠蘿格木、青磚、流水等元素，處處都透露著精致。 三、項(xiàng)目的西面有一重點(diǎn)文物保護(hù)單位紅巖革命紀(jì)念館，為紀(jì)念中國(guó)抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期的革命活動(dòng)而建。重慶天地也因此蘊(yùn)含著抗日時(shí)期的歷史氣息，有了一個(gè)沉重的歷史故事，讓人在欣賞的同時(shí)帶有一種尊敬的心情。 四、重慶天地的商業(yè)氛圍營(yíng)造得比較精致，餐飲的比例占了多數(shù)，與休閑娛樂(lè)、精品購(gòu)物相互融合，但現(xiàn)階段缺乏人氣。來(lái)消費(fèi)的人群并不多，參觀的人群比較多。,重慶天地小結(jié),一、重慶天地的設(shè)計(jì)理念充分體現(xiàn)了涪都時(shí)期包容、開(kāi)放、豐富的城市氣質(zhì)。 二、建筑風(fēng)格非常有特色，建筑群落不同風(fēng)格，分吊腳樓、精品酒店、高低村落、商業(yè)主樓、文化廣場(chǎng)五處。建筑細(xì)節(jié)頗費(fèi)心思，營(yíng)造了窗花、菠蘿格木、青磚、流水等元素，處處都透露著精致。 三、項(xiàng)目的西面有一重點(diǎn)文物保護(hù)單位紅巖革命紀(jì)念館，為紀(jì)念中國(guó)抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期的革命活動(dòng)而建。重慶天地也因此蘊(yùn)含著抗日時(shí)期的歷史氣息，有了一個(gè)沉重的歷史故事，讓人在欣賞的同時(shí)帶有一種尊敬的心情。 四、重慶天地的商業(yè)氛圍營(yíng)造得比較精致，餐飲的比例占了多數(shù)，與休閑娛樂(lè)、精品購(gòu)物相互融合，但現(xiàn)階段缺乏人氣。來(lái)消費(fèi)的人群并不多，參觀的人群比較多。,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,21,案例借鑒歡樂(lè)海岸,服務(wù)于全國(guó)知名的城市旅游區(qū)和深圳豪宅區(qū)的集旅游、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的都市休閑目的地。,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念,2011年8月6日正式開(kāi)放運(yùn)營(yíng),第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,22,項(xiàng)目整體規(guī)劃,集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、公寓、酒店、別墅、濕地公園等于一體的濱海生態(tài)型商業(yè)綜合項(xiàng)目,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,23,各組成部分情況,歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心,歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心,總建筑面積約8萬(wàn)平方米，以零售、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主。,藍(lán)楹國(guó)際商務(wù)中心,歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心四至七層，緊鄰白石路，極享交通之便利。辦公總建筑面積約10600平方米,萬(wàn)豪行政公寓,總建筑面積2萬(wàn)多平米，規(guī)劃設(shè)計(jì)155間客房，并配備餐廳、會(huì)議室、健身房、游泳池及兒童游樂(lè)室等相關(guān)便利設(shè)施，滿(mǎn)足客人商務(wù)、娛樂(lè)等多種需求。,oct創(chuàng)意展示中心,建筑面積約4000平方米，并配套約3000平方米創(chuàng)意廣場(chǎng)，是深圳首家高端商業(yè)文化創(chuàng)意展示中心。,海洋奇夢(mèng)館,占地面積2800平方米，由潛入深海區(qū)、珊瑚及水母活體展示區(qū)、珊瑚礁3d劇場(chǎng)、海獅劇場(chǎng)、生態(tài)教室五部分組成，是一個(gè)集科普教育、欣賞娛樂(lè)為一體的多功能水族館，南中國(guó)標(biāo)志性的世界級(jí)海洋主題樂(lè)園。,歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心位于歡樂(lè)海岸項(xiàng)目核心位置，總建筑面積約19.3萬(wàn)平方米。,各組成部分情況,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,24,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,25,各組成部分情況,曲水灣,位于歡樂(lè)海岸項(xiàng)目東區(qū)，建筑面積約6.5萬(wàn)平方米。灣區(qū)內(nèi)聚集了俏江南會(huì)所、小南國(guó)、柏悅匯ktv、上本臺(tái)灣涮涮鍋、老房子水岸元年食府、筵、cjw酒吧、蘇荷酒吧、紫苑等三十余家國(guó)內(nèi)外高端知名餐飲娛樂(lè)品牌旗艦店，并囊括中影集團(tuán)中國(guó)最大旗艦店中影國(guó)際影城、深圳首家國(guó)際級(jí)創(chuàng)意設(shè)計(jì)型酒店藍(lán)汐精品酒店等，融合多層次的中外餐飲、娛樂(lè)演藝、文化創(chuàng)意等項(xiàng)目，打造高端商務(wù)接待、時(shí)尚消費(fèi)新聚點(diǎn),曲水街,建筑面積約5.7萬(wàn)平方米，以“臨水獨(dú)棟+外擺空間+穿街水道”的開(kāi)放式空間組合，營(yíng)造出小橋流水、枕河聽(tīng)櫓的詩(shī)情畫(huà)意。建筑立面以灰色調(diào)青磚為主，輔以仿木的鋼架結(jié)構(gòu)和有機(jī)竹木建材，既強(qiáng)調(diào)其文化特質(zhì)，又得環(huán)保節(jié)能之效。,藍(lán)汐精品酒店,建筑面積約7000平方米,中影國(guó)際影城,影院經(jīng)營(yíng)面積約11000平方米,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,26,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,27,華會(huì)所及度假公寓,華人精英俱樂(lè)部,作為深圳首個(gè)真正意義上的城市級(jí)會(huì)所，華會(huì)所采用專(zhuān)業(yè)的會(huì)員制運(yùn)營(yíng)管理，集高端商務(wù)、生態(tài)景觀、餐飲、健身、spa、娛樂(lè)于一體，并配備標(biāo)準(zhǔn)直升機(jī)停機(jī)坪、觀光游艇、海島網(wǎng)球場(chǎng)、紅酒雪茄廊、無(wú)邊際雙泳池、豪華spa等,藍(lán)spa,藍(lán)spa位于歡樂(lè)海岸椰林沙灘西北端，建筑面積逾1.2萬(wàn)平方米，是深圳獨(dú)一無(wú)二的海景spa主題酒店,藍(lán)楹灣,占地面積約13.5萬(wàn)平方米，南臨濱海大道，北接白石路，水岸蜿蜒曲折，與心湖水面形成環(huán)抱之勢(shì)。區(qū)域以風(fēng)格獨(dú)特的高端休閑度假公寓為主，公寓總建筑面積約3.9萬(wàn)平方米，并設(shè)有各種頂級(jí)配套設(shè)施,椰林沙灘公園,占地面積約10.2萬(wàn)平米，并引入深圳市區(qū)首家麥當(dāng)勞“得來(lái)速”汽車(chē)餐廳，集景觀、休閑、餐飲、購(gòu)物等于一體。 位于東南角的深圳市旅游信息中心，是中國(guó)首個(gè)城市級(jí)旅游信息中心；歡樂(lè)海岸椰林沙灘、歡樂(lè)海岸水秀劇場(chǎng)、oct狂歡廣場(chǎng)等構(gòu)成項(xiàng)目獨(dú)特的水上娛樂(lè)活動(dòng)主舞臺(tái)，是市民親海、賞海、樂(lè)海的首選。,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,28,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,29,各組成部分物業(yè)面積配比,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,30,歡樂(lè)海岸小結(jié),基于對(duì)濱海城市生活和綠色健康生活的深入思考，歡樂(lè)海岸采用深海引水的創(chuàng)新工程，從深圳灣西部通道深海取水口到項(xiàng)目心湖，鋪設(shè)長(zhǎng)達(dá)約7公里的地下引水管道，形成面積約70萬(wàn)平方米海水湖。深圳灣深海藍(lán)色純凈的海水被引入繁華都市中心，30多萬(wàn)平方米主題商業(yè)群依湖而建，一個(gè)全新的藍(lán)色創(chuàng)想力作崛起于深圳灣畔，真正實(shí)現(xiàn)了“把海洋還給深圳”。,1、與海共生：引水工程,歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心多個(gè)建筑個(gè)體間通過(guò)寬闊的廊道相連，形成“內(nèi)部街道”，將自然風(fēng)引入商場(chǎng)，模糊室內(nèi)與室外的界限，營(yíng)造自然舒適的室內(nèi)環(huán)境，同時(shí)減少空調(diào)的新風(fēng)能耗。曲水灣則利用建筑高差、朝向相互遮陽(yáng)，冷巷、外廊、大屋檐、騎樓等嶺南傳統(tǒng)建筑元素的采用，與區(qū)域環(huán)境完美融合，并在建筑與建筑之間及建筑本身形成陰影，降低空調(diào)的排放。,2、商業(yè)空間：渾然天成,3、建筑材料：變廢為寶,歡樂(lè)海岸項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，廣泛選用以建筑廢棄物、工業(yè)廢棄物作為原料生產(chǎn)的新型綠色建材產(chǎn)品，做到資源的高效率利用及廢棄物排放最小化和無(wú)害化，不僅實(shí)現(xiàn)了節(jié)能減排，也遵循了循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式。例如曲水灣建筑立面就大量采用了u型玻璃這種新型建筑節(jié)能墻體型材玻璃，它由碎玻璃和石英砂等原料制成的，具有能耗低、重量輕；采光性好、隔熱保溫、隔音防噪；機(jī)械強(qiáng)度高、防老化、耐光照等特點(diǎn)，具有相當(dāng)可觀的環(huán)保價(jià)值。,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,31,案例借鑒啟示,對(duì)于商業(yè)發(fā)展的啟示 項(xiàng)目處于先導(dǎo)區(qū)核心位置，區(qū)域規(guī)劃高端，未來(lái)人口聚集，商業(yè)潛力巨大，在兩型社會(huì)生態(tài)養(yǎng)生的區(qū)域開(kāi)發(fā)背景下，如何使得自身景觀休閑資源與商業(yè)實(shí)體和諧共生，歡樂(lè)海岸是一個(gè)較好范本。,作為公園組成部分開(kāi)發(fā)的啟示 長(zhǎng)沙現(xiàn)在并不缺乏商業(yè)，未來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)體量更大更多，項(xiàng)目作為洋湖濕地公園重要組成部分，只有依托公園方能實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展，也更有競(jìng)爭(zhēng)力。,對(duì)于功能布局的啟示 項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃為開(kāi)放式公園，如何在休閑旅游功能與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)功能的布局上達(dá)到最大化效益？歡樂(lè)海岸以世界眼光規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題公園、度假、休閑、文娛購(gòu)物功能布局和周邊資源的互通經(jīng)驗(yàn)值得本項(xiàng)目借鑒。,對(duì)于文化特色的啟示 重慶天地從保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來(lái)的或者仿照當(dāng)?shù)氐呐f磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來(lái)的面貌。項(xiàng)目既應(yīng)和整體公園協(xié)調(diào)，更應(yīng)將湖湘文化元素植入進(jìn)去。,第四章 類(lèi)似案例項(xiàng)目分析,32,第五章 項(xiàng)目定位與策略,整體方向性選擇,33,具有區(qū)域及全市市場(chǎng)拉動(dòng)力的(focus center)焦點(diǎn)中心,做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者 做獨(dú)樹(shù)一幟的先行者 一個(gè)未來(lái)城市的消費(fèi)地標(biāo) 一個(gè)特定階層注目的焦點(diǎn),整體方向性選擇,第五章 項(xiàng)目定位與策略,34,由于本項(xiàng)目附近大型商業(yè)項(xiàng)目支撐較少，因此對(duì)偶然性購(gòu)物人群的輻射力不大，故本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)并不把購(gòu)物放在項(xiàng)目的主營(yíng)業(yè)態(tài)考慮范圍。而應(yīng)該加大以目標(biāo)性消費(fèi)為主的業(yè)態(tài)（如餐飲、特色咖啡廳等），輔以游園功能零售（如便利店、攝影器材店、特色小吃店、地方特產(chǎn)專(zhuān)售店）等帶動(dòng)商業(yè)氛圍的設(shè)施。 考慮業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)該多考慮對(duì)環(huán)境有需求的業(yè)態(tài)，從而充分發(fā)揮本項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。,整體方向性選擇,第五章 項(xiàng)目定位與策略,35,第五章 項(xiàng)目定位與策略,waterfront leisure complex development,濱水公園游憩式娛樂(lè)休閑組團(tuán),主要業(yè)態(tài)包括：特色餐飲、娛樂(lè)休閑 、商務(wù)酒店,整體物業(yè)定位,36,第五章 項(xiàng)目定位與策略,客戶(hù)定位,中產(chǎn)階級(jí),37,項(xiàng)目案名建議,主推案名： 洋湖印象,備選案名： 洋湖蘭桂坊,第五章 項(xiàng)目定位與策略,38,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,39,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,依托獨(dú)特環(huán)境，打造代表長(zhǎng)沙的餐飲娛樂(lè)地標(biāo) 大規(guī)模、多類(lèi)型，聚集人氣 與酒店、office、居住等的互動(dòng) 知名品牌打造精品餐飲 戶(hù)外空間利用，營(yíng)造休閑氣氛,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,40,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,41,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,大型酒樓,承擔(dān)商務(wù)應(yīng)酬、婚慶聚會(huì)、各類(lèi)慶典 與自然景觀的有效結(jié)合、氣派豪華的裝潢、名廚打理，重新定義長(zhǎng)沙高檔酒樓,what？,功能互補(bǔ)的需求會(huì)所、酒店、公寓、會(huì)議、婚慶市場(chǎng)需求僑城片區(qū)的市場(chǎng)空缺；項(xiàng)目的自身?xiàng)l件低密度、低樓層，有利于建造氣派的大堂；后續(xù)招商需求大型品牌商家的進(jìn)駐，能有效增強(qiáng)中小商家的信心,why?,what？,why?,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,42,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,商家調(diào)研 筷樂(lè)瀟湘、徐記海鮮、金水灣、丹桂軒等 啟示 1、環(huán)境、出品越來(lái)越受到重視 2、湖湘特色 3、面積40006000,大型酒樓,規(guī)模建議 2-3家,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,43,高級(jí)西餐廳,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,依托優(yōu)越的景觀資源，引入正宗的外埠西餐廳，成為城中高檔餐飲的標(biāo)志； 地道的口味 一流的服務(wù) 原味的裝修風(fēng)格,項(xiàng)目的自然條件水體、休閑、寧?kù)o； 周邊的業(yè)態(tài)定位會(huì)所、酒店、公寓、cbd商務(wù)區(qū)、高端住宅 市場(chǎng)需求高端西餐的市場(chǎng)空缺； 項(xiàng)目整體定位需求項(xiàng)目亮點(diǎn)營(yíng)造、品牌號(hào)召力。,what？,why?,what？,why?,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,44,高級(jí)西餐廳、燒烤吧,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,商家調(diào)研 迪歐、金牛角王、巴西燒烤 啟示 1、內(nèi)外環(huán)境的營(yíng)造 2、原味風(fēng)格：裝飾品、餐具、出品、廚師 3、面積10001500,規(guī)模建議 3-5家,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,45,休閑餐飲,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,充分利用開(kāi)闊的戶(hù)外空間以及優(yōu)美的景觀環(huán)境，引入休閑餐飲，加強(qiáng)休閑氛圍的營(yíng)造 休閑餐飲的零星分布，能為消費(fèi)者提供休憩的場(chǎng)所，戶(hù)外空間的延伸，消費(fèi)者與游客的互動(dòng)，和諧休閑,項(xiàng)目的自然條件水體、休閑、寧?kù)o； 周邊的業(yè)態(tài)定位會(huì)所、酒店、cbd商務(wù)區(qū)、高端住宅、商業(yè) 市場(chǎng)需求結(jié)合戶(hù)外空間休閑餐飲的市場(chǎng)空缺； 項(xiàng)目整體定位需求項(xiàng)目亮點(diǎn)營(yíng)造,what？,why?,what？,why?,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,46,休閑餐飲,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,商家調(diào)研 星巴克、illy、哈根達(dá)斯 啟示 1、環(huán)境氛圍的營(yíng)造 2、戶(hù)外空間的延伸 3、面積300500,規(guī)模建議 3-5家,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,47,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,酒吧,項(xiàng)目的自然條件水體、休閑、寧?kù)o； 周邊的業(yè)態(tài)定位會(huì)所、酒店、cbd商務(wù)區(qū)、商業(yè)、餐飲 市場(chǎng)需求年輕人的休閑首選地； 項(xiàng)目整體定位需求項(xiàng)目亮點(diǎn)營(yíng)造,依托獨(dú)特的景觀環(huán)境以及綜合的功能配套，吸引多各商家聚集，形成規(guī)模效應(yīng) 龍頭品牌商家/外埠商家的引入，帶動(dòng)多個(gè)特色商家，形成磁力點(diǎn) 演藝元素的加入，增強(qiáng)文化氣氛的打造,what？,why?,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,酒吧,what？,why?,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,48,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,酒吧,商家調(diào)研 本色、蘇荷、魅力四射 啟示 1、音樂(lè)、燈光、環(huán)境氛圍的營(yíng)造 2、著名dj對(duì)人群的號(hào)召 3、面積：200500（中小型），15002500 （大型）,規(guī)模建議 大：115002500 ?。?300,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,49,餐飲酒吧規(guī)?？刂?，預(yù)計(jì)規(guī)模為： 20600平米,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,餐飲、酒吧商業(yè)板塊,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,50,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,娛樂(lè)休閑商業(yè)板塊,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,51,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,娛樂(lè)休閑商業(yè)板塊,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,52,健康、活力，參與性強(qiáng) 以俱樂(lè)部的形式，舉辦相關(guān)活動(dòng)，增強(qiáng)吸引力 與零售相結(jié)合（運(yùn)動(dòng)城） 觀賞性、趣味性，吸引人流,centapro建議:為公眾提供活動(dòng)場(chǎng)所、青少年展示自我的舞臺(tái)，同時(shí)，可與運(yùn)動(dòng)用品零售相集合,53,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,娛樂(lè)休閑商業(yè)板塊,項(xiàng)目的自然條件城市腹地，緊鄰cbd及總部基地； 周邊的業(yè)態(tài)定位酒店、公寓、cbd商務(wù)區(qū)、高端住宅 市場(chǎng)需求活力城市，商務(wù)頻繁； 項(xiàng)目整體定位需求城市貴族領(lǐng)地。,spa、高級(jí)ktv、私人會(huì)所，重新定義長(zhǎng)沙高端商務(wù)娛樂(lè) 至尊、奢華、私密,what？,why?,商務(wù)娛樂(lè),第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,54,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,娛樂(lè)休閑商業(yè)板塊,夜間消費(fèi)活動(dòng)創(chuàng)造者 ktv/夜總會(huì)是朋友相聚、商務(wù)應(yīng)酬的主要場(chǎng)所,規(guī)模建議 2000平米左右,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,55,項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,娛樂(lè)休閑商業(yè)板塊,休閑娛樂(lè),個(gè)性化星級(jí)配置酒店，滿(mǎn)足區(qū)域往來(lái)、旅游客戶(hù)群體。,規(guī)模建議 3000平米左右,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,56,娛樂(lè)休閑規(guī)?？刂?項(xiàng)目不同商業(yè)業(yè)態(tài)建議,地面整體商業(yè)合計(jì)約為：25900平米,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,57,第六章 項(xiàng)目方案與規(guī)劃建議,項(xiàng)目總體布局方案如下：,部分商家功能要求細(xì)則詳見(jiàn)附件,58,整體建筑風(fēng)格建議,第六章 項(xiàng)目的方案與規(guī)劃建議,1、與公園整體亭臺(tái)樓閣相協(xié)調(diào)因素,2、建筑限高要求因素,3、地標(biāo)于人文相結(jié)合因素,中式偏現(xiàn)代建筑風(fēng)格,59,第七章 項(xiàng)目招商運(yùn)作思路,第一基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 許多發(fā)展商沒(méi)有委托專(zhuān)家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局，招商過(guò)程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來(lái)的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬(wàn)佳百貨后僅僅對(duì)建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi)400多萬(wàn)，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問(wèn)費(fèi)用也就是30萬(wàn)元以?xún)?nèi)。,整體原則,第二基本原則：要維護(hù)商業(yè)的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)