合肥2011京官雅居樂(lè)營(yíng)銷(xiāo)策略方案90p.ppt

版權(quán)聲明： 本文僅供客戶(hù)提案使用，版權(quán)歸三固三方（上海）不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)所有， 未經(jīng)三固三方（上海）不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)許可， 請(qǐng)勿向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人 傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的內(nèi)容。謝謝！,寫(xiě)在前面,一個(gè)以 “no brand”為精神導(dǎo)向的品牌“無(wú)印良品”，正成為時(shí)下最受關(guān)注的品牌。無(wú)印良品的理念是刪繁就簡(jiǎn)、去除浮華、直逼本質(zhì)、以人為本。,我們希望為合肥樓市導(dǎo)入這樣的理念，以此來(lái)傳達(dá)一種全新的生活哲學(xué)，成就樓市嶄新話(huà)題，并籍此實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)的快速去化。,寫(xiě)在前面,作為一個(gè)成長(zhǎng)于合肥樓市九年的上海代理公司，我們有過(guò)成功的項(xiàng)目案例：,青年城1號(hào),百樂(lè)門(mén)悅府,思,局,thinks,辯,群,discern,概,念,originality,奪,勢(shì),visualize,一個(gè)經(jīng)典誕生的四個(gè)階段,思,局,thinks,思,局,thinks,兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺(tái),-2011年1月26日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，俗稱(chēng)“新國(guó)八條” -2011年1月27日，上海市和重慶市分別公布對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法。,2011年是“十二五”的開(kāi)篇之年，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，當(dāng)前需要一直樓市過(guò)熱使資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)； 2010年國(guó)務(wù)院先后三次部署調(diào)控工作，盡管調(diào)控取得一定成效，但是調(diào)控后市場(chǎng)很快回暖； 特別是自2010年4季度以來(lái)，部分城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，限購(gòu)； 因此，在2011年1月，中央再度出手調(diào)控樓市。,調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)需求的影響直接,不同客戶(hù)所受影響： -豪宅買(mǎi)家、投資客戶(hù)受限購(gòu)影響最直接，或會(huì)在地方細(xì)則出臺(tái)前購(gòu)買(mǎi) -首改買(mǎi)家首付門(mén)檻提高，部分實(shí)力一般的買(mǎi)家或會(huì)觀望 -首次置業(yè)者受影響較小，但較易受政策影響而觀望,首次置業(yè)類(lèi)剛需客戶(hù)將成為未來(lái)市場(chǎng)主力,從近期合肥市主要開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目來(lái)看，各開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售差別明顯拉開(kāi)，實(shí)質(zhì)上正在悄悄的發(fā)生分化，由于改善型需求和投資性購(gòu)買(mǎi)被限制，公寓等投資屬性較強(qiáng)的產(chǎn)品銷(xiāo)售顯著下滑，高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目備受關(guān)注，并取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。未來(lái)一段時(shí)間首次置業(yè)類(lèi)剛需客戶(hù)將成為未來(lái)市場(chǎng)主力。,項(xiàng)目區(qū)位條件,項(xiàng)目位于合肥市龍崗工業(yè)區(qū)（省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)），2009年11月劃歸瑤海區(qū)管轄，屬于合肥市規(guī)劃的東部城市組團(tuán)，距離傳統(tǒng)市中心約8公里，距東二環(huán)約4公里。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，存在各自為政的局面，導(dǎo)致區(qū)域形象較差，認(rèn)知度低。,合肥市的城市布局與區(qū)域認(rèn)知 “南富西貴”,“東窮北匪”,西貴上風(fēng)上水，天鵝湖，大蜀山聚集在此，區(qū)域內(nèi)集中了眾多高等院校、科研院所，學(xué)區(qū)配套一直領(lǐng)跑合肥四大區(qū)。 南富高收入以及高學(xué)歷的人群聚居地；萬(wàn)達(dá)，綠城，綠地扎堆聚集，高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)聚集；蕪湖路板塊，馬鞍山路板塊合肥市富人區(qū)的代表。 東窮合肥老工業(yè)區(qū)聚集地，整體收入水平低，生活著處于合肥市低收入階層的人群，不過(guò)隨著近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，區(qū)域印象逐漸發(fā)生變化； 北匪城北由于臨火車(chē)站，流動(dòng)人口較多聚集，社會(huì)治安相對(duì)混亂，居住氛圍較差。,市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目板塊的認(rèn)知停留在相對(duì)低端的價(jià)值層面,現(xiàn)狀交通： 區(qū)域主要依靠臨泉路與長(zhǎng)江東路與老城區(qū)聯(lián)系，但目前路況均較差，且臨泉路即將進(jìn)入道路維修期； 項(xiàng)目距區(qū)域交通主干道距離較遠(yuǎn)，出行不便，且對(duì)外公共交通缺乏，影響生活出行 遠(yuǎn)景規(guī)劃軌道交通2號(hào)線(xiàn)將通達(dá)區(qū)域，享有一定規(guī)劃利好,項(xiàng)目交通條件,地塊四至,地塊原為荒廢農(nóng)田，內(nèi)部土地平整，周邊基本被民房或小區(qū)圍繞，其中西側(cè)高壓線(xiàn)對(duì)項(xiàng)目有一定影響，無(wú)可利用資源。 現(xiàn)周邊人氣不足，生活類(lèi)配套設(shè)施匱乏，缺乏居住氛圍。,地塊四至現(xiàn)狀,項(xiàng)目指標(biāo),區(qū)域樓市以?xún)r(jià)格取勝,板塊特征：距離市區(qū)較遠(yuǎn)，最近幾年有所發(fā)展，價(jià)格較低，性?xún)r(jià)比高。 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：項(xiàng)目較多，且多為大盤(pán)，價(jià)格低是區(qū)域最大賣(mài)點(diǎn)，價(jià)格在2010年初大幅上漲。 價(jià)格描述：大部分項(xiàng)目均價(jià)在5300-5800元/平米左右浮動(dòng)，海州景秀世家多層價(jià)格為6300元/平米。 后續(xù)貨量：目前后續(xù)供應(yīng)200萬(wàn)平米，后續(xù)供應(yīng)充沛。,靜安家園,城建琥珀名城,皇馬花園,圣地亞哥城,項(xiàng)目屬性界定,城市遠(yuǎn)郊區(qū)域 城市化進(jìn)程偏低 大盤(pán)云集 中小規(guī)模開(kāi)發(fā),項(xiàng)目所在區(qū)域，認(rèn)知度較低，主干道維修和項(xiàng)目銷(xiāo)售期沖突； 周邊生活配套、交通配套缺乏，暫無(wú)可利用資源； 市場(chǎng)面臨嚴(yán)厲調(diào)控的政策形勢(shì)； 面對(duì)周邊規(guī)模大盤(pán)的激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況下； 如何突破以上限制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功去化？,辨,群,discern,區(qū)域購(gòu)房客戶(hù)的主要特點(diǎn)：,城市格局演變=客戶(hù)輻射面擴(kuò)大,合肥城市空間擴(kuò)張產(chǎn)生一批出城客戶(hù)群： 老城區(qū)中心價(jià)格外溢客戶(hù) 瑤海區(qū)中心價(jià)格外溢客戶(hù) 肥東進(jìn)城客戶(hù)群 龍崗工業(yè)園現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)客戶(hù)群 來(lái)自區(qū)域內(nèi)外的投資客,區(qū)域內(nèi)外的投資客,市中心外溢客戶(hù),肥東進(jìn)城客戶(hù),工業(yè)園現(xiàn)有客戶(hù),a:市區(qū)價(jià)格外溢客戶(hù)：城市快速擴(kuò)張，高性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)贏得客戶(hù)的青睞,來(lái)源：合肥老城區(qū)中心、瑤海區(qū) 剛性需求，價(jià)格敏感型，以80100 兩房或三房，或者5060 為主,b：肥東進(jìn)城客戶(hù)：希望改善生活，改善小孩教育環(huán)境,來(lái)源：肥東等周邊縣市 享受高起點(diǎn)的城市配套資源及城市戶(hù)口,c：工業(yè)園客戶(hù)群：產(chǎn)業(yè)工人的需求存在，但總體支付能力不高。中上階層多選擇大戶(hù)型改善置業(yè),來(lái)源：區(qū)域內(nèi)及工業(yè)園區(qū) 地緣性/看中價(jià)格與配套，以1/2房小戶(hù)型為主力需求,d：區(qū)域內(nèi)外投資客：偏好地段/產(chǎn)品/景觀稀缺等升值前景明朗的產(chǎn)品,來(lái)源：市區(qū)&龍崗 純投資客戶(hù)與投資自住型客戶(hù)并存 偏好地段/產(chǎn)品/景觀稀缺等升值前景明朗的產(chǎn)品,2011，從“旺市”到“變市”的轉(zhuǎn)變，意味著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，傳統(tǒng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)必將被市場(chǎng)所淘汰，取而代之的將是客戶(hù)的爭(zhēng)奪，只有關(guān)注客戶(hù)價(jià)值的項(xiàng)目才能真正實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。,市場(chǎng)分析關(guān)鍵詞,拾遺補(bǔ)缺,本案地處城市遠(yuǎn)郊、規(guī)模大盤(pán)的強(qiáng)勢(shì)擠壓、宣傳攻勢(shì)強(qiáng)，因此，建議操作過(guò)程中以拾遺補(bǔ)缺作為市場(chǎng)定位的重點(diǎn)，在價(jià)格不斷走高的區(qū)域板塊，與周邊大盤(pán)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)調(diào)我項(xiàng)目產(chǎn)品的特色和價(jià)值，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空隙，創(chuàng)新客戶(hù)渠道！是本項(xiàng)目的突圍之路！,總價(jià)優(yōu)勢(shì),短平快,客戶(hù)定位“青年人”,25-30歲左右的青年，在東部工作兩三年以上 工作時(shí)間短，不足以支付大額首付 追求居住獨(dú)立 首次置業(yè)，用于自住 向往時(shí)尚生活,本項(xiàng)目以6070平米的小戶(hù)型為主力，具有總價(jià)低、首付低的巨大優(yōu)勢(shì)，最適于剛參加工作、積蓄不多又渴望置業(yè)安家的青年群體，同時(shí)，在新政的影響下，這類(lèi)客戶(hù)也將是未來(lái)市場(chǎng)需求的主力。同時(shí)希望以較低總價(jià)置業(yè)的進(jìn)城客戶(hù)，亦是本案的重要補(bǔ)充客源。,目標(biāo)客戶(hù),概,念,originality,這是一個(gè)產(chǎn)品訴求時(shí)代,產(chǎn)品東進(jìn) 代表項(xiàng)目：恒大城、圣地亞哥城、皇馬花園、瑞泰江南,這是一個(gè)品牌制勝時(shí)代,品牌東進(jìn) 代表企業(yè)：恒大、恒盛,我們隨機(jī)抽取了幾個(gè)樣本的推廣方式,從中不難發(fā)現(xiàn),突出的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊的各主要樓盤(pán)在產(chǎn)品方面均占有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，在小區(qū)規(guī)模、小區(qū)配套、戶(hù)型及戶(hù)型配比方面各有亮點(diǎn)。 產(chǎn)品訴求占主導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在推廣方面大多采取了重點(diǎn)產(chǎn)品訴求的方式，告訴目標(biāo)客戶(hù)“我是什么”，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的包裝和提升打動(dòng)購(gòu)房者。,再來(lái)看看這些樓盤(pán)的物業(yè)特征,重點(diǎn)樓盤(pán)物業(yè)特征對(duì)比表,在產(chǎn)品方面，我們可以看出,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)鮮明恒大城的歐式經(jīng)典、皇馬花園和圣地亞哥的地中海風(fēng)格，以及瑞泰的中式園林,本案缺乏實(shí)質(zhì)亮點(diǎn)本案在建筑立面、景觀規(guī)劃上，特征不夠鮮明，均好性的特質(zhì)反而掩蓋了項(xiàng)目的閃光點(diǎn)，如果單從產(chǎn)品訴求方向考慮，本案競(jìng)爭(zhēng)能力較弱。,100%小面積戶(hù)型面積均在95平米以下，其中90平方米以下戶(hù)型的住宅面積占總住宅面積的91.33%，70平方米左右戶(hù)型的住宅面積占總住宅面積的52.11%。,前面說(shuō)過(guò)，本案是一個(gè)補(bǔ)缺型為主導(dǎo)的樓盤(pán),那就意味著，我們的樓盤(pán)必須是獨(dú)豎一幟的，但除戶(hù)型以外，本案不具備較強(qiáng)的補(bǔ)缺特征,因此，我們希望從營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)塑造這種補(bǔ)缺性，而且營(yíng)銷(xiāo)的角度必須與戶(hù)型相結(jié)合，并且有較強(qiáng)市場(chǎng)號(hào)召力的，易引發(fā)目標(biāo)受眾共鳴的,先來(lái)考慮如何與戶(hù)型結(jié)合的問(wèn)題,誰(shuí)是小戶(hù)型的目標(biāo)受眾？很顯然，年輕人。 前面說(shuō)過(guò)，簡(jiǎn)單的產(chǎn)品訴求的營(yíng)銷(xiāo)路線(xiàn)不適合我們，我們不能通過(guò)簡(jiǎn)單地告訴別人“我是什么”就能引發(fā)市場(chǎng)的高度關(guān)注。 作為一個(gè)在戶(hù)型配比上高度統(tǒng)一的樓盤(pán)，走客戶(hù)訴求路線(xiàn)再適合不過(guò)。,接下來(lái)的任務(wù)，就是了解這些年輕人的狀態(tài)，他們需求什么？,一群沒(méi)挨過(guò)餓吃過(guò)苦的幸福一代,被誤解為缺乏社會(huì)責(zé)任感,目前正承受著來(lái)自四面八方的要求和壓力,很難規(guī)避買(mǎi)房這樣讓人歡喜讓人憂(yōu)的問(wèn)題,害怕并排斥市儈,對(duì)新生事物好奇并渴望擁有,我們必須讓“稀缺”與“號(hào)召力”并存,這種號(hào)召力，必須是傳達(dá)了一種全新的生活哲學(xué)，它的關(guān)鍵詞是,輕松 take it easy,小戶(hù)型、低總價(jià)購(gòu)房輕松 公共綠地、底層架空溝通輕松 專(zhuān)屬幼兒園、農(nóng)加超生活輕松 ,除此之外，我們還想附贈(zèng)出行輕松、生活成本輕松、入住輕松等概念 以此來(lái)完善輕松置業(yè)的主題,作為一個(gè)能有效控制房型面積，并在地段上有一定劣勢(shì)的樓盤(pán) 我們希望通過(guò)產(chǎn)品包裝提升樓盤(pán)附加值 并通過(guò)準(zhǔn)確的定位和新潁的包裝，在眾多以產(chǎn)品作主導(dǎo)的樓盤(pán)中脫穎而出,來(lái)看看無(wú)印良品是如何做到的？,“無(wú)印良品”以素包裝著稱(chēng) 提供簡(jiǎn)潔設(shè)計(jì)的無(wú)印良品被認(rèn)為是日本當(dāng)代最有代表性的“禪的美學(xué)” 主張不裝飾，保持東西本來(lái)的色彩和形狀，堅(jiān)決反對(duì)過(guò)剩包裝 以“平價(jià)優(yōu)質(zhì)”的“非名牌”路線(xiàn)，提供理性并讓客人有滿(mǎn)足感的東西 貫徹對(duì)材質(zhì)、流程檢視、簡(jiǎn)單化包裝的堅(jiān)持，實(shí)踐著“no brand”的精神,打造樓市純棉時(shí)代 提倡簡(jiǎn)約、自然、舒適、富質(zhì)感的現(xiàn)代生活哲學(xué) 為青年置業(yè)者提供一種無(wú)壓力的產(chǎn)品 在這里，沒(méi)有標(biāo)簽，只有真實(shí)的存在,我們希望，本案以“無(wú)印良品” “物有所值”、“簡(jiǎn)約自然”的產(chǎn)品宗旨為基礎(chǔ),項(xiàng)目主題定位,純棉式青年社區(qū),純棉已然成為自然、舒適、環(huán)保的代名詞 在讓人感到舒適、自然的同時(shí)，常帶一點(diǎn)親切、平和的氣質(zhì)。 這種氣質(zhì)既與本案特質(zhì)契合，同時(shí)又與眼下主流的生活理念相吻合 以純棉為主導(dǎo)，定能樹(shù)立極強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力 同時(shí)，青年社區(qū)又鮮明地豎立了本案的目標(biāo)客群定位,當(dāng)人們歷經(jīng)了物質(zhì)塵囂后，更向往過(guò)一種溫暖、質(zhì)樸、簡(jiǎn)單、健康的生活，而這正是“純棉化”生活所擁有的特質(zhì),溫暖、舒適、自然、環(huán)保 沒(méi)有繁雜的多余 更多的，是體現(xiàn)人與人之間的親近,本案純棉式青年社區(qū)的立意，為合肥青年人提供愛(ài)的暖巢 我們更希望它是獨(dú)一無(wú)二的，一經(jīng)面市即刻引發(fā)轟動(dòng)的 因此，項(xiàng)目案名呼之欲出,京冠么么城 more more city,1、“么”即小，極其準(zhǔn)確地傳達(dá)了本案的最大特征小戶(hù)型，同時(shí)更代表的是精粹、精細(xì)的意思,2、“么么”是當(dāng)前非常流行的網(wǎng)絡(luò)用語(yǔ)，指相親相愛(ài)，相互幫助，是“我要在你身邊”的意思，與目標(biāo)客群的置業(yè)目標(biāo)不謀而合,3、“么么”的筆畫(huà)簡(jiǎn)單，體現(xiàn)了簡(jiǎn)約的項(xiàng)目立意,4、么么，音譯more ,more，即“更多”的意思，意指更多可能、更多想象、更多快樂(lè)、更多時(shí)尚,5、么么，也即moma，是藝術(shù)的象征,6、對(duì)“么么”一詞我們并不陌生，由馬楚成導(dǎo)演的，任賢齊，鄭秀文領(lǐng)銜主演的一部愛(ài)情電影夏日么么茶享有極高知名度，其續(xù)集夏2 也即將上映。故“京冠么么城”作為本案案名，易記且讀起來(lái)朗朗上口。,7、京冠么么城”是一個(gè)極具時(shí)尚和個(gè)性的案名，受到青年人的喜愛(ài)和追捧，必將在短時(shí)間內(nèi)成為合肥人討論和交流的焦點(diǎn)。,slogan,當(dāng)棉花變成糖！,以俏皮的手法，表達(dá)出本案最大的特質(zhì) 與純棉式青年社區(qū)的主題定位相契合，傳達(dá)了青年人置業(yè)后的幸福感 能夠短期內(nèi)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，在眾多樓盤(pán)推廣語(yǔ)中脫穎而出 棉花糖也能由此成為本案的代名詞,奪,勢(shì),visualize,本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方法的重點(diǎn) 我們的消費(fèi)群決定了他們需要市場(chǎng)的熱情！ 市場(chǎng)的熱情是需要鞭撻的！,我們的方法： 不間斷的積蓄熱情！同時(shí)培養(yǎng)市場(chǎng)饑餓感 將銷(xiāo)售放在開(kāi)盤(pán)前！,本項(xiàng)目銷(xiāo)售體量15萬(wàn)，總套數(shù)約1984套，根據(jù)產(chǎn)品特性和面向的目標(biāo)客戶(hù)群為年輕人的特征，建議將預(yù)熱期拉長(zhǎng)，充分炒作產(chǎn)品的個(gè)性時(shí)尚的精神概念，喚起目標(biāo)客群的認(rèn)同和市場(chǎng)的關(guān)注。,住宅選型及戶(hù)型比例,住宅戶(hù)型在50平方米到95平米之間，規(guī)劃總住建筑面積15.480萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積14.730萬(wàn)平方米，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)為1984戶(hù)。,80平方米以上的二房戶(hù)型的住宅面積占總住宅面積的49%，該房型后期客戶(hù)裝修可視為三房戶(hù)型，6080平方米二房戶(hù)型的住宅面積占總住宅面積的48%，60平方米以下戶(hù)型的住宅面積占總住宅面積的3%。,按戶(hù)型配比,主力戶(hù)型是a1戶(hù)型 相當(dāng)于84m2的小三房 應(yīng)該在青年人中具備較強(qiáng)的吸引力,分棟戶(hù)型配比,分棟戶(hù)型配比：,從上表可以看出，該項(xiàng)目戶(hù)型分布較平均，每棟樓都由80平方米以上的三房戶(hù)型和70平方米以下的二房戶(hù)型組成， 平均面積為75平方米。,因項(xiàng)目戶(hù)型面積較為集中，在推盤(pán)時(shí)不適宜一次大量的放量，所以將總項(xiàng)目分為5個(gè)階段投入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售周期22個(gè)月，蓄水階段為3個(gè)月，根據(jù)施工進(jìn)度和市場(chǎng)反應(yīng)以300500套/季度推入市場(chǎng)，實(shí)際銷(xiāo)售周期為18個(gè)月,推案計(jì)劃,第一階段為臨街的26#、27#，總套數(shù)354套（沿街）,價(jià)格的確定采用以下基本思路： 市場(chǎng)比較法推算單價(jià)（均價(jià)） 估價(jià)思路： 市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類(lèi)似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。,一期價(jià)格定位,定價(jià)的影響因素的選擇,區(qū)位因素： 片區(qū)位置 未來(lái)規(guī)劃 交通狀況 周邊配套,產(chǎn)品綜合素質(zhì)： 景觀環(huán)境 社區(qū)規(guī)劃 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 小區(qū)配套 發(fā)展商品牌 小區(qū)規(guī)模,綜合考慮以上因素： 通過(guò)上市時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素。權(quán)重的修正,本案價(jià)格系數(shù)比較,本案價(jià)格=以項(xiàng)目a為參考的定價(jià)a權(quán)重+以項(xiàng)目c為參考的定價(jià)c權(quán)重 = 5488元/平方米 注：據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目入市銷(xiāo)售價(jià)格水平應(yīng)該在5488元/平方米左右，這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。,本案價(jià)格推算,第二階段為22#、23#，總套數(shù)496套,第三階段為18#、20#，總套數(shù)324套（景觀）,第四階段為臨街16#、17#，總套數(shù)322套（沿街）,第五階段為19#、21#，總套數(shù)488套（景觀）,一、蓄勢(shì)階段開(kāi)始發(fā)售購(gòu)房資格卡,發(fā)售購(gòu)房資格卡的目的： 發(fā)售購(gòu)房資格卡一方面可以加深客戶(hù)本項(xiàng)目還未熱賣(mài)就已十分搶手的緊張感，提高市場(chǎng)關(guān)注度； 另一方面，本項(xiàng)目預(yù)熱時(shí)間將近半年，同時(shí)開(kāi)盤(pán)積籌目標(biāo)為5001000個(gè)vip意向客戶(hù)，在本階段開(kāi)始發(fā)售購(gòu)房資格卡可以減輕本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)熱期客戶(hù)等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的焦慮感，最大程度的減少客戶(hù)因等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而流失的可能性。,發(fā)卡方式： 有意向在本項(xiàng)目買(mǎi)