萬年基業(yè) 北京豐臺(tái)長辛項(xiàng)目策略提報(bào)171p.ppt

園 筑 新 局,萬年基業(yè) 豐臺(tái)長辛項(xiàng)目策略提報(bào),從兩組數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)說起：,不同產(chǎn)品的房源數(shù)量及貨值配比，都明確標(biāo)示：高層住宅中的140-250平米中 大戶型，將是本案的主要貨源； 與此相對(duì)，我們的目標(biāo)客群，也呈現(xiàn)出明顯的改善型置業(yè)傾向。,帶著這一立論，再來看一組訪談錄（根據(jù)內(nèi)部調(diào)查整理所得。為保證當(dāng)事人隱私， 部分資料做隱匿處理）：,王 宇 33歲，北京戶籍。麗澤橋附近某公關(guān)公司執(zhí)行總監(jiān)。 5年前結(jié)婚時(shí)，在父母資助下，購置一套80兩居。 與妻子計(jì)劃兩年內(nèi)要小孩，現(xiàn)有居所到時(shí)將較顯擁擠。,關(guān) 洪 39歲，北京某知名院校財(cái)經(jīng)系碩士。 畢業(yè)后留京至今?，F(xiàn)供職于金融街某國有銀行總部。 4年前在西四環(huán)購置一套120三居， 前年女兒出生后，母親來京同?。ǜ赣H已過世）， 現(xiàn)有意向再置一套環(huán)境較好的3-4居，做全家改善之用。,平時(shí)多忙于工作，閑暇時(shí)間較少， 每年一次的出游機(jī)會(huì)，只能帶來身心的短時(shí)放松， 累、乏味，已成朋友聚會(huì)時(shí)屢談不止的話題。 同時(shí)，在江南生活了60多年的母親，對(duì)北京初露的不適癥狀， 也是近期困擾關(guān)洪的重要疑慮。,施 綱 46歲，國家圖書館中層管理人員。 女兒為海淀某大學(xué)在讀碩士。 與同為某事業(yè)單位職員的妻子，一直住在國圖家屬院內(nèi)。,從小在二環(huán)邊的大院里長大， 大學(xué)畢業(yè)后分配到國圖。公務(wù)之外，很少離開北京。 晉升的機(jī)會(huì)已經(jīng)很少，事業(yè)上的天花板似乎舉手可及， 自稱早把心遺留給80年代的施綱，對(duì)體制也一直若即若離， 正如他在一首詩里寫的那樣： 裹著一身皮囊在都市流浪，不讓人看到我對(duì)自然的向往。,楊 澤 軍 55歲，石景山某軍區(qū)中層領(lǐng)導(dǎo)。 全家現(xiàn)同住于一套150四居內(nèi)，兒子計(jì)劃明年結(jié)婚。 有意另置一套房產(chǎn)，與已提前退休的老伴單住， 或留給兒子做婚房之用。,我們找到了幾類人： 他們年齡集中在30-55歲之間，多來自西城、海淀、石景山等西部區(qū)域，和 麗澤、六里橋等豐臺(tái)核心區(qū)； 他們已完成了相對(duì)豐富的財(cái)富積累，但受事業(yè)所限，仍是一群離不開城市的 人，而對(duì)生活品質(zhì)的追求，則使他們有一顆想要離開城市的心。,他們的改善型需求，有剛需型改善與品質(zhì)型改善之分，但均不受價(jià)格驅(qū)趕。 中大戶型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使得品質(zhì)型改善客，成為我們最主要的目標(biāo)客 戶。他們也將以意見領(lǐng)袖的身份，影響、帶動(dòng)剛需型改善客的進(jìn)場。,他們需要的，是能夠?yàn)樯钇焚|(zhì)帶來提升的“第一居所”。本案生態(tài)資源，是 吸引他們的最大亮點(diǎn)。但西南五環(huán)尚顯荒僻的區(qū)域現(xiàn)實(shí)，將是令他們卻步的 心理阻力。,長辛店“垃圾圍城”一角,尚顯荒僻的區(qū)域現(xiàn)實(shí)，也較大程度上遮蔽了長辛店的生態(tài)優(yōu)勢。,淡市之下，本案地段仍顯偏遠(yuǎn)、配套尚待改善的“先天劣勢”無疑將放大顯現(xiàn)，并很有可能成為制約客戶進(jìn)場的壁壘。 這種區(qū)域抗性該如何消減？,地鐵14號(hào)線的開工、已陸續(xù)啟動(dòng)的改造工程，以及2900億的南城開發(fā)計(jì)劃， 都是區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ膭?dòng)力支持。但最具實(shí)效性說服力的，仍是以園博園為 主要支撐的生態(tài)優(yōu)勢。,在“第一居所”密集的主城區(qū)，沙塵是隨時(shí)而至的“密切鄰居”。,在水資源并不豐富的北京，這，卻是常見的“水景”。,“乘霧”而行，已漸漸成為主城區(qū)生活的常態(tài)。,“黃”（沙塵暴天氣）、“堵”（雨天尤甚）、“毒”（污染指數(shù)嚴(yán)重超標(biāo)）的 常態(tài)之外，另外一些場景，也讓我們看到了“第一居所”的理想環(huán)境， 而公園，是它們的共同指征：,從社會(huì)主義的兒童樂園，到aaaa級(jí)國家景點(diǎn)，北海公園，已成為一個(gè)時(shí)代的生活記憶。,總規(guī)劃面積288.7公頃的朝陽公園，讓伊甸園式的夢幻魅力，在四環(huán)之內(nèi)靜靜綻放。,占地680公頃的奧林匹克森林公園，以疊青瀉翠的自然風(fēng)景，與奧運(yùn)場館相映成趣。,距本案一路之隔的園博園，規(guī)模上相當(dāng)于1.7個(gè)頤和園、1.8個(gè)朝陽公園、7.2 個(gè)北海公園，在北京西南再造一個(gè)奧林匹克森林公園。 加上永定河、鷹山森林公園等周邊自然肌理，可以想象，本案未來的生活場景， 將是這樣的：,以規(guī)模構(gòu)建“生態(tài)新區(qū)”的同時(shí)，園博會(huì)作為全國規(guī)模最大、層級(jí)最高的園林 花卉盛會(huì)， 依托對(duì)商貿(mào)、旅游等行業(yè)的帶動(dòng)，也會(huì)對(duì)區(qū)域“城熟”起到積極的 提振作用。,除去各類主題景觀被完好保留外，“盛會(huì)效應(yīng)”也會(huì)對(duì)區(qū)域發(fā)展，起到重要的推動(dòng)作用。,立足城市高度，置于全球視野下，未來的“園博園板塊”，甚至有可能將“田園 城市”的理論構(gòu)想，真正付諸實(shí)際。,19世紀(jì)后半期，第二次工業(yè)革命大大加快了歐美國家的城市化進(jìn)程。城市人口 的集中膨脹，造成了城區(qū)居住的過度擁擠，和生活質(zhì)量的急劇下降。 在此背景下，英國城市學(xué)家埃比尼澤霍華德，在1898年出版的明日的田園城 市中，首次提出“田園城市”的理論構(gòu)想。,其主旨內(nèi)容，是在大型城市近郊，建設(shè)業(yè)態(tài)完備、配套成熟的新型城區(qū)，使 居于其中的人們，在不離開城市的同時(shí)，也能享受鄉(xiāng)村式的生態(tài)環(huán)境。 此一設(shè)想因順應(yīng)了當(dāng)時(shí)歐美的城市化浪潮，迅即成為一場世界性運(yùn)動(dòng)。但在 具體實(shí)踐中，與“田園城市”的初衷，多有出入。,霍華德親自主導(dǎo)的萊奇沃思、韋林兩座“田園城市”，因距主城較遠(yuǎn)、且自身規(guī)模較小，已成為一片城市遠(yuǎn)郊的 荒地。同樣原因，多數(shù)歐美城市只徒有“田園城市”之名，其實(shí)仍是城郊住區(qū)。,被公譽(yù)為“花園城市”典范的新加坡，因其國土面積狹小、人口過度集聚，同樣難以成為大范圍普及的 范本。,在“世界城市”及“大北京經(jīng)濟(jì)圈”的雙重戰(zhàn)略體系下，未來的北京勢必由主城區(qū)逐級(jí)外擴(kuò)，因而“田園城市”必有 其實(shí)踐意義。,區(qū)域內(nèi)同類競品的缺失，以及后續(xù)對(duì)周邊地塊的規(guī)劃開發(fā)，也為萬年基業(yè) 立足“區(qū)域運(yùn)營商”的高度，進(jìn)行獨(dú)立板塊的形象建構(gòu)，提供了必要的戰(zhàn)略 支持。,以產(chǎn)品、客群、區(qū)域?yàn)榫S度，將上述推導(dǎo)統(tǒng)一起來：,西南五環(huán)，永定河畔，園博園旁,客 群,產(chǎn) 品,區(qū) 域,品質(zhì)改善客為主，追求“第一居所”,140