煙臺城發(fā)·康和新城全程策劃投標(biāo)報告.ppt

隨著地產(chǎn)運作專業(yè)化程度的提高，開發(fā)商借助專業(yè)營銷公司來更好 地運作項目的做法已相當(dāng)普遍，但在實際操作中，許多營銷公司在實效 問題的解決上，無論名氣大小都會讓開發(fā)商陷入迷茫，究竟專業(yè)營銷能 起到多大作用，能解決開發(fā)商多少自身無法解決的困難，能否讓項目脫 胎換骨產(chǎn)生本質(zhì)變化？ 究竟什么是專業(yè)地產(chǎn)顧問，什么是開發(fā)商真正需要“顧問”的，我 們應(yīng)該做什么、怎么做？晟基顧問致力于對以 “深度洞察與精深策劃為 基礎(chǔ)，以推進立體價值運轉(zhuǎn)為目標(biāo)的實效地產(chǎn)顧問模式”的研究實施， 為此而努力并不斷努力，突破并不斷突破著。,深度洞察與精深策劃，推進立體價值運轉(zhuǎn),規(guī)范化專業(yè)化 顧問公司依據(jù)自身的經(jīng)驗與管理，以規(guī)范化運作，保障項目操作的 科學(xué)性，提升團隊的整體工作效率與工作質(zhì)量，是對項目開發(fā)走向規(guī)范 化的基礎(chǔ)價值。而專業(yè)化既是一種深度也是一種態(tài)度，是真正智慧的創(chuàng) 造與結(jié)晶，規(guī)范化是工作目錄，專業(yè)化是工作實質(zhì)，規(guī)范化最大程度避 免失敗，專業(yè)化最大程度創(chuàng)造成功。當(dāng)然，始終貫徹專業(yè)化是對顧問公 司自身的煎熬與磨練。 營銷策劃全程策劃 營銷本身是很功利的，目的性強、手段直接，操盤本身也是很有學(xué) 問、深奧而復(fù)雜的。但是地產(chǎn)顧問對項目的操作是不能直接以單純的營 銷視角來解決的。營銷只是一個重要的終端環(huán)節(jié)，準(zhǔn)確的戰(zhàn)略部署、深 層次的產(chǎn)品研發(fā)與核心競爭力塑造的全過程精深策劃是走向成功的基礎(chǔ) 保障，也是推進立體價值運轉(zhuǎn)的源動力。,所以， 我們是來做全程策劃的，全過程塑造項目的價值與特色； 我們是來做專業(yè)策劃的，全細(xì)節(jié)精深研究項目的獨特運作模式； 我們要以我們的深度洞察與精深策劃，推進城發(fā)項目的立體價 值運轉(zhuǎn)。,項目理想：,是城發(fā).康和新城的成功售賣嗎？,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,？,城發(fā)理想，,不是單純的實現(xiàn)單個項目的當(dāng)前售賣，而是整個項目的成功運作，進而是整個品牌的價值樹立和實現(xiàn)！,而康和新城項目正是肩負(fù)著城發(fā)夢開始的地方 肩負(fù)著一個具有影響力的品牌的起始使命，是里程碑式 的開發(fā)！,我們的理想意味著，,理想一：塑造產(chǎn)品特色，樹立品牌形象，實現(xiàn)市場成功； 理想二：創(chuàng)建煙臺“新城市主義”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)； 理想三：創(chuàng)建城發(fā)社區(qū)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)； 理想四：創(chuàng)建城發(fā)客戶標(biāo)準(zhǔn)。,現(xiàn)實中，我們需要解決的3個問題，,、企業(yè)戰(zhàn)略層面,2、項目戰(zhàn)略層面,1、項目策略層面,項目核心競爭力是什么？,如何做區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，掌握話語權(quán)？,企業(yè)如何實現(xiàn)品牌滾動？,現(xiàn)實,理想,塑造產(chǎn)品特色； 樹立品牌形象； 實現(xiàn)項目的快速銷售； 實現(xiàn)對泛區(qū)域客戶的吸引。,vs,項目區(qū)域尚未成熟； 市場形態(tài)初步階段； 各板塊開發(fā)均衡，項目質(zhì)素接近，尚無產(chǎn)品亮點出現(xiàn)；,？,.,項目核心競爭力是什么？,現(xiàn)實,理想,vs,？,2.,如何做區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，掌握話語權(quán)？,以城市的高度開發(fā) 解析產(chǎn)品理念的科學(xué)性； 樹創(chuàng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的先進性； 因本產(chǎn)品而提升區(qū)域量級； 改變市場對產(chǎn)品價值的認(rèn)知意識,區(qū)域尚未被作為城市重點發(fā)展區(qū)域； 在煙臺此類檔次的物業(yè)中尚沒有出眾產(chǎn)品； 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化在市場客群中價值意識尚未形成；,現(xiàn)實,理想,vs,有著雄厚的實力和公信力 首次進軍商品房開發(fā)，產(chǎn)品特色尚未有認(rèn)知 尚未建立完善的客戶系統(tǒng),？,3.,企業(yè)如何實現(xiàn)品牌滾動？,企業(yè)開發(fā)品牌化 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)模式化 客戶體系規(guī)范化 品牌附加值持續(xù)累加,區(qū)域情況：該項目區(qū)域目前在市民心中尚屬較偏遠(yuǎn)地帶，區(qū)域內(nèi)多為城鄉(xiāng)結(jié)合部的居住形式。居住人口不少，但完全沒有商業(yè)配套，其他生活配套也很不完善，城市建設(shè)也比較落后。隨著近期市政建設(shè)的改善，項目的發(fā)展前景將會有較大改變，但與其它板塊相比仍未有明顯區(qū)域優(yōu)勢。當(dāng)前，福山片區(qū)、幸福片區(qū)、南郊片區(qū)等區(qū)域都各自發(fā)展周邊的客戶群，項目發(fā)展均尚屬于初級產(chǎn)品階段，消費意識以方便、經(jīng)濟、實用為主要考量指標(biāo)。,競爭情況：目前，板塊內(nèi)無競爭者，但屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，附近居民文化素質(zhì)相對較低，消費意識低，需要時間來改造，短期內(nèi)更需要其它板塊的人群來置業(yè)。而雖然本板塊內(nèi)無明顯競爭，但市內(nèi)其它板塊目前在開發(fā)成熟性上，比本板塊超前，且項目開發(fā)規(guī)模不小。這些項目均集中開發(fā)中、小戶型，同類產(chǎn)品的競爭很激烈，但所有項目均在初步概念階段，尚未有產(chǎn)品實質(zhì)特色，可以提升的空間很大。,項目核心競爭力是什么？,如何做區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，掌握話語權(quán)？,企業(yè)如何實現(xiàn)品牌滾動？,3個問題,突破,意味著,產(chǎn)品實施的標(biāo)準(zhǔn)化,營銷運作的品牌化,獨特產(chǎn)品概念系統(tǒng),我們的目標(biāo)要實現(xiàn)項目開發(fā)理想就必須塑造產(chǎn)品特色、 培養(yǎng)消費意識，改變區(qū)域量級、拓展客戶群面。,體系完善的“新城市主義”將是最適合本項目的產(chǎn)品概念，也是適合城發(fā)集團關(guān)于社區(qū)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品模式。 我們的核心競爭力不在于新城市主義的概念本身，更關(guān)鍵是在于體系完善、在于運作的標(biāo)準(zhǔn)化、模式化！ 新城市主義郊區(qū)大盤,如果說城發(fā)集團以往是在城市公共建設(shè)上為“魅力煙臺”創(chuàng)造價值的話，那么本項目將在規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷中為“魅力煙臺”直接貢獻(xiàn)價值。,“城發(fā)在本項目的產(chǎn)品實踐和營銷實踐，將在未來幾年的時間里，深刻地影響煙臺的地產(chǎn)走向”,新城市主義是完善的社區(qū)規(guī)劃體系，而非表面概念,新城市主義作為當(dāng)代前沿設(shè)計傾向之一，主要集中在美國，引入中國后尚是一個很前沿的課題，其如何充分結(jié)合中國的人居特色完善整個體系是有許多細(xì)節(jié)需要深入研究的，才能真正實現(xiàn)新城市主義的精髓。 不過，造概念、借概念已經(jīng)成為中國多數(shù)房地產(chǎn)營銷策劃常用的手段，新城市主義已經(jīng)在全國各地很多樓盤推廣中出現(xiàn)幾年了，甚至成為一些開發(fā)公司出售小區(qū)住宅或?qū)懽謽菚r的推廣品牌。如果，單純說“新城市主義”這一概念，作為產(chǎn)品支撐怕是沒有什么明顯作用，在老百姓眼中還很難將其與“住宅郊區(qū)化”區(qū)分。真正要成為產(chǎn)品競爭力是需要系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化運作的，在這方面，萬科已經(jīng)做得很成熟。,新城市主義主張,新城市主義的特點在于強調(diào)傳統(tǒng)、鄰里感、社區(qū)性、場所精神，全面、整體、有機、持續(xù)發(fā)展，主張恢復(fù)城市人文價值以提高城市生活品質(zhì)的設(shè)計觀念。其思想內(nèi)涵和原則主要體現(xiàn)在四個方面：一是以人為本，強調(diào)細(xì)節(jié)；二是主張從傳統(tǒng)中尋求最實用的東西；三是注重空間布局，控制標(biāo)準(zhǔn)尺度，創(chuàng)造傳統(tǒng)習(xí)慣性的鄰里關(guān)系；另外則是注重公共參與性。,新城市主義實施核心,新城市主義具體實施中最核心的還是：“以人為中心，注意人的基本需要、社會需求和精神需求，應(yīng)當(dāng)符合人的尺度。并且社區(qū)應(yīng)該有它自己的形態(tài)，具有可識別性，居民生活在其中會有家的感覺，并且感覺上擁有更大的空間” 這些尺度是很系統(tǒng)的，無論是交通的組織、環(huán)境空間的布置、商業(yè)的規(guī)劃、還是戶型的研究等等，僅僅關(guān)于這些尺度的標(biāo)準(zhǔn)萬科就研究了20年，并形成了系統(tǒng)的規(guī)范文件，其從城市花園系列到魅力之城系列獲得了不斷的提升。 萬科是新城市主義產(chǎn)品成功的典范，關(guān)鍵就在于，其一萬科真正的進行了產(chǎn)品的研究和實踐，并非只是概念；其二萬科將其形成標(biāo)準(zhǔn)進行了系統(tǒng)的產(chǎn)品推廣和理念傳播，對市場實現(xiàn)了認(rèn)知的價值。,魅力之城簡析,萬科魅力之城是在萬科城市花園成功基礎(chǔ)之上的又一系列產(chǎn)品，相繼在上海、無錫、沈陽、成都、青島、武漢等各地陸續(xù)盛開，魅力四射。 其秉承了城市花園系列的智慧結(jié)晶，繼續(xù)深化新城市主義精髓，在道路建設(shè)、組團規(guī)劃、商業(yè)建設(shè)以及社區(qū)園林景觀上全面提升，為大眾創(chuàng)造健康豐盛的人生，充滿魅力的新生活，并提出“生活有所不同”。,魅力之城的規(guī)劃特點,萬科魅力之城沿承了城市花園規(guī)劃理念，進一步詮釋了萬科“以人為尺度”的關(guān)懷。多元化人性道路系統(tǒng)的設(shè)計，同時具備車行、步行、景觀綠化、居民交流公共空間等多種功能；為讓業(yè)主在數(shù)分鐘之內(nèi)都能享受到一樣的生活樂趣，根據(jù)業(yè)主的生活需要，沿社區(qū)主道極具心思的設(shè)置了休閑街、公共活動空間、兒童娛樂場所，步行數(shù)分鐘都能到達(dá)。而路邊的風(fēng)景則是悠閑散步時最好的伙伴。,私享的圍合空間，作為公共空間組團具有共享性，能夠促進鄰里和睦；作為住區(qū)空間，它具有私密性，是業(yè)主私享的領(lǐng)域。萬科魅力之城住區(qū)的圍合組團，在規(guī)劃上有效控制居住的密度，從而產(chǎn)生獨具特色的居住領(lǐng)域感和歸屬感，帶給人一種安全穩(wěn)定的感覺。 萬科魅力之城，力求營造出獨具魅力的鄰里空間和街區(qū)化的新城生活，竭力創(chuàng)造出一個具有高度凝聚力的多元化魅力生活住區(qū)。,魅力之城的景觀特點,魅力之城設(shè)置三級園林景觀模式。一是與城市接壤的開放景觀，在綠化景觀建設(shè)與外立面的共同組成下，形成城市界面，通過開放式的設(shè)計，讓小區(qū)本身成為城市風(fēng)景的一部分。二是滿目綠意的“中心共享景觀”，中央景觀設(shè)有大面積綠化廣場，并圍繞廣場設(shè)計會所、幼兒園、公共活動空間，體現(xiàn)了更好的參與性。老人的散步，孩子的玩耍，鄰居間的交流，都可以在這里進行。三是各組團內(nèi)別具一格的“組團景觀”。在組團設(shè)計中，處處體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念，社區(qū)內(nèi)人車分流，動靜分區(qū)。每個組團特色定位，并進行有機的空間聯(lián)系，使整個社區(qū)“形神兼?zhèn)洹保鹘M團之間互相補充，互相融入，相得益彰，將都市人對城市與自然的雙重?fù)碛袎粝胱兂煽梢姷默F(xiàn)實。,魅力之城的建筑借鑒,戶型設(shè)計方面，魅力之城全面采用萬科建筑研究中心最新研發(fā)的創(chuàng)新成果，在80120平方米的主力面積區(qū)間內(nèi)向客戶提供更多空間感受以及更加完整的居住體驗。 這是相對經(jīng)濟實用的區(qū)間，因此戶型力求空間尺度的精細(xì)，因此也就有了80以內(nèi)的舒適兩房和約90的創(chuàng)意三房，其全明設(shè)計講究舒適性，強調(diào)在相同面積內(nèi)擁有更大、更多的實用空間，拒絕浪費。功能區(qū)域合理細(xì)分、融合，賦予不同區(qū)域以不同的性格與特征，使功能空間更富個性與變化，使人性的需要得到充分的滿足。,魅力之城貼心配套,商業(yè)：萬科專門根據(jù)業(yè)主的生活需要，制定周全的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃與休閑配套。包括大型商業(yè)配套、遍布小區(qū)主干道沿線的商業(yè)街、名牌餐飲、風(fēng)情咖啡、精品購物店、便利店、果蔬園、24小時自助銀行等一應(yīng)俱全，讓精彩生活不打烊。 會所：在中央景觀廣場設(shè)置會所，運動設(shè)施齊全，不論你想怎樣舒緩生活的節(jié)奏，羽毛球室，乒乓球室，棋牌室，室外游泳池總能幫你卸下繁重，換上輕松。 教育：讓孩子擁有美好的未來，這是天下所有父母最大的關(guān)心。萬科對自幼稚園至中小學(xué)的教育配套始終傾注以莫大的關(guān)注，事實證明，這對于項目的成功銷售也是很有作用的。,全面家居及物業(yè)服務(wù),從“裝修”到“裝飾”，看似一字之差，卻是截然不同的兩種生活境界，并引發(fā)兩種不同生活狀態(tài)，前者為裝修困擾，后者因裝飾省時省心。萬科魅力之城秉承“全面居家解決方案”和“少裝修、多裝飾”的居家哲學(xué)。將涉及到功能性而必須要進行的裝修全力完成，讓所有能展示個性、喜好與品位的裝飾，由業(yè)主盡情發(fā)揮，入伙即可入住。 萬科物業(yè)一直致力于完善、細(xì)致、周到的物業(yè)服務(wù)，魅力之城根據(jù)項目定位和客戶需求，為小區(qū)制定了“陽光服務(wù)”的物業(yè)服務(wù)模式，除常規(guī)日常服務(wù)外更注重社區(qū)團體、社區(qū)活動的組織，倡導(dǎo)生活方式，維護客戶體系。,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、運作模式化,從萬科城市花園系列到萬科魅力之城系列，萬科將對產(chǎn)品研發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，以基本復(fù)制的方式結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，選擇合適的產(chǎn)品組合推出市場。效率高、成本低、市場開拓省力、客戶認(rèn)知快。愈發(fā)的體現(xiàn)出其標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品、模式化運作的優(yōu)勢所在。,樹立客戶信心，前期很重要,萬科的多數(shù)產(chǎn)品均在較為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，但絲毫不影響其對市內(nèi)客戶的銷售，正是因為其十分注重產(chǎn)品信心的前期樹立，以及此口碑所形成的長期傳播。比如通常情況下，萬科都會首先將情景區(qū)、商業(yè)區(qū)、樣板房都全部展示后方開始預(yù)訂，讓來訪客戶充分感受到社區(qū)生活氛圍。另外，像社區(qū)公交等在前期十分耗成本的服務(wù)，萬科在城市花園系列時也毫不吝嗇，特別是在天津城市花園的開發(fā)中此舉對銷售起到了很大的幫助。,理念及價值體系的深度宣傳很重要,萬科在魅力之城系列產(chǎn)品開發(fā)的營銷中十分注重對“新城市主義”產(chǎn)品的理念體系、產(chǎn)品體系及綜合價值的宣傳。以科學(xué)、務(wù)實、人本的姿態(tài)，在各地進一步樹立萬科品牌影響力，并不斷完善其客戶會的實質(zhì)體系，為萬科走向品牌的更高發(fā)展階段作鋪墊。,萬科是新城市主義產(chǎn)品成功的典范，關(guān)鍵就在于，其一萬科真正的進行了產(chǎn)品的研究和實踐，并非只是概念；其二萬科將其形成標(biāo)準(zhǔn)進行了系統(tǒng)的產(chǎn)品推廣和理念傳播，對市場實現(xiàn)了認(rèn)知的價值。,項目核心競爭力是什么？,如何做區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，掌握話語權(quán)？,企業(yè)如何實現(xiàn)品牌滾動？,3個問題,本案行動關(guān)鍵點,市場方面：在當(dāng)前的市場上真正的產(chǎn)品競爭力還沒有出現(xiàn)，大部分樓盤都停留在一些表面的概念上，客群消費意識還主要集中在地段、規(guī)模、戶型、價格等基礎(chǔ)要素上。這主要是市場供給的差距，而不是消費者自身需求的差距。實際上根據(jù)現(xiàn)在的客戶需求訪談，恰恰是產(chǎn)品實質(zhì)概念的引導(dǎo)空間是很大的，客戶既有需求也有鑒別能力。 目標(biāo)方面：我們的項目規(guī)模大、產(chǎn)品線豐富，即便只從銷售層面來看，也不能僅僅依靠周邊范圍的安居客群，要充分吸引泛區(qū)域人群；同時，項目肩負(fù)歷程碑的責(zé)任，要樹立一種產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和品牌形象，這是項目后期持續(xù)良好銷售的需要，也是城發(fā)地產(chǎn)在長期發(fā)展中品牌滾動效應(yīng)的需要。 因此，項目的核心競爭力不單單是解決性價比問題，關(guān)鍵是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和生活模式的提煉和推出。,核心競爭力的關(guān)鍵不是性價比，而是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和生活模式的打造,規(guī)劃層級標(biāo)準(zhǔn),標(biāo)準(zhǔn)需要注意什么：,道路系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn),配套組織標(biāo)準(zhǔn),戶型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),新 城 市 主 義,跟我們的生活有什么關(guān)系,大綠洲、小綠洲的人性化組織，組團特色清晰，線路導(dǎo)視溫馨，歸屬感強；塑造逐級遞進的空間感，公共空間、半公共空間、半私密空間、私密空間，開放和內(nèi)斂的空間和諧的組合在一起，給業(yè)主寬松舒適的感覺，鄰里以彼此最為熟悉的方式生活、交往。 充分注重鄰里空間的營造，在第三級圍合空間中增加健身器械、休閑設(shè)施等營造共享交流空間。高層建筑可底層架空做休閑使用。,新城市主義的規(guī)劃一定要把握好尺度和層級劃分，一切為了“人性化”、為了生活溫馨感的營造！,人性道路系統(tǒng)的設(shè)計，同時具備車行、步行、景觀綠化、居民交流公共空間等多種功能；沿社區(qū)主道設(shè)置休閑街、公共活動空間、兒童娛樂場所等等。關(guān)鍵是把握好尺度，以人的尺度規(guī)劃而不是車的尺度，站在這樣的街道上，那些親近行人的開放公共空間，那些生動、悠閑的社區(qū)活動場景會讓回家的節(jié)奏慢下來、回家的溫馨感強烈起來。,道路系統(tǒng)不僅僅為了“交通”，更是各功能空間的銜接橋梁，他的組織和尺度直接關(guān)系到行人的感官享受！,公共建筑采用傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，配合人性尺度的街區(qū)組織會別有一番情調(diào)。 社區(qū)中心設(shè)置大型商業(yè)配套、休閑運動會所；小區(qū)主干道沿線設(shè)置商業(yè)街、名牌餐飲、美容美發(fā)、果蔬園、24小時自助銀行、診所等；二級支線設(shè)置風(fēng)情咖啡、精品購物店、休閑吧等，組團設(shè)置便利店；各級配套一應(yīng)俱全，讓精彩生活不打烊。 考慮到后期經(jīng)營問題在本案暫不設(shè)置大型綜合會所，采用泛會所概念，功能已集中在上述配套之中。 完善的教育體系相當(dāng)重要，從幼稚園到中小學(xué)都要與品牌機構(gòu)聯(lián)合推出。同時幼稚園的設(shè)置要結(jié)合景觀空間分組團設(shè)置。,配套的組織不僅便利日常生活，對生活情調(diào)的提升也十分重要。要根據(jù)業(yè)主的生活需要，制定周全的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃與休閑配套，并分區(qū)分級設(shè)置。,戶型力求空間尺度的精細(xì)，強調(diào)在相同面積內(nèi)擁有更大、更多的實用空間，拒絕浪費，并采用全明設(shè)計講究舒適性。2室控制在80平米區(qū)間，3室分為90平米區(qū)間的經(jīng)濟3室和120平米以內(nèi)的舒適3室。 獨立玄關(guān)可與收納系統(tǒng)結(jié)合采用多功能創(chuàng)意設(shè)計；可以開闊客廳面寬，將走道融入客、餐廳，注重整個生活空間的通風(fēng)與采光，讓業(yè)主居住更舒適；廚房可以從墻角雙向展開呈“l(fā)”形，合理布置三大件“爐灶、洗水盆、冰箱”的擺放，縮短操作流線距離；衛(wèi)生系統(tǒng)采用三分離式，由淋浴間、洗手區(qū)、如廁區(qū)三個獨立的功能空間組成，可供三人同時使用且互不干擾。又比如北向設(shè)置diy生活陽臺，在陽臺上設(shè)計與洗衣機配套的電源插座、水龍頭、排水孔及拖把池，為業(yè)主創(chuàng)造出一個別具風(fēng)格的個人功能空間等等。,戶型要解決如何同等面積擁有更多實用空間，如何賦予不同區(qū)域以不同的性格與特征，使功能空間更富個性與變化，使人性的需要得到充分的滿足。,在以上種種產(chǎn)品細(xì)節(jié)和生活配套的塑造中要注意的關(guān)鍵點還有很多?？偟膩碚f，我們要打造的核心競爭力，關(guān)鍵就是要創(chuàng)建起“新城市主義”在煙臺的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和生活標(biāo)準(zhǔn)，要成為模范的制定者。具體實施中一定要把握?。骸耙匀藶橹行?，注意人的基本需要、社會需求和精神需求，應(yīng)當(dāng)符合人的尺度。并且創(chuàng)建社區(qū)自己的形態(tài)，具有可識別性，居民生活在其中會有家的感覺，并且感覺上擁有更大的空間” 不僅僅是性價比，我們將讓客戶看到“生活有所不同”！,市場方面：西郊未被作為城市發(fā)展重點區(qū)域。當(dāng)前市場類似區(qū)域、類似價格檔次的物業(yè)均屬于初級產(chǎn)品形態(tài)，消費者對市場已有好房子要到海邊找的固有認(rèn)識。 目標(biāo)方面：站在城市開發(fā)的高度，本項目的建設(shè)是引領(lǐng)煙臺地產(chǎn)發(fā)展上一臺階的典范作品，本項目的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、生活模式是國內(nèi)一線標(biāo)準(zhǔn)的、也是適合煙臺人居的理想之作，該產(chǎn)品的生命力與潛價值是巨大的。 因此，項目理念的科學(xué)性、先進性，項目開發(fā)站位的高端性、可信性，項目產(chǎn)品實質(zhì)的優(yōu)越性將成為改變整個市場認(rèn)知，占據(jù)市場話語權(quán)的關(guān)鍵。,什么是“新城市主義”,他將給我們的生活帶來什么,是誰做、為什么做、如何做好,代言產(chǎn)品問世,產(chǎn)品體驗、價值暢想,從認(rèn)識新城市主義到生活忠實追隨者的“話語權(quán)”引導(dǎo),低調(diào)漸至的霸氣：項目的形象樹立首先要在市場充分鋪墊產(chǎn)品的理念由來、價值體系、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、生活模式、開發(fā)態(tài)度。以客觀、科學(xué)、負(fù)責(zé)的基調(diào)對市場展開覆蓋和滲透。方式通過以下六個步驟： 直接鼓吹項目的“高調(diào)”宣傳只能讓項目失去話語權(quán)和沖擊力，低調(diào)漸至的霸氣，關(guān)鍵在于做足鋪墊、造足勢，不要急于項目露相，在最受關(guān)注的時刻和位置出現(xiàn)才是 “氣度”的彰顯。 由此，步驟一為引爆全城市精英關(guān)注和探討的話題影響力訪談： 與晨報聯(lián)合，由報社組織全盤活動，共10期，采訪煙臺各行業(yè)具有影響力的人物、模范人物，重點探討有關(guān)城市發(fā)展、人居發(fā)展、城市精神方面的內(nèi)容。滲透新城市主義精髓，并由城發(fā)地產(chǎn)冠名。,步驟二，當(dāng)市民都開始關(guān)注“新城市主義”，用專業(yè)化和權(quán)威性告訴大家，新城市主義將為我們的生活帶來什么？輿論媒體的高調(diào)將充分引起人們的向往、關(guān)注和討論。我們的要做的是“探尋，新城市主義之魅”專家研討會。 邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專家，從城市發(fā)展高度、人文生活發(fā)展引導(dǎo)高度、房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性與作品屬性高度等多角度闡釋城發(fā)地產(chǎn)的開發(fā)理念與新城市主義的價值體系。調(diào)性要求專業(yè)性、權(quán)威性、高端。渠道采取報版頭條，“新城市主義登臨芝罘”大幅新聞炒作方式，配合企業(yè)形象硬廣。,步驟三，抓住時機將主題鋪墊推向廣泛化、高熱化全方位dm傳播 設(shè)計制作“新城市主義”的宣傳dm在寫字樓、書店、商場、電影院等公共場所傳播。 步驟四，家喻戶曉“新城市主義”是新生活模式的倡導(dǎo)，充滿期待，登場的時機就是此刻強勢亮相，我就是新城市主義的代言 報版強勢推出本項目、戶外進行短期宣傳強化，通過全市內(nèi)所有站臺燈箱進行宣傳，一夜之間，項目家喻戶曉。,步驟五、六，乘熱打鐵，深化認(rèn)識、提升形象、強化信心解析會暨?？陌l(fā)布 產(chǎn)品解析會暨客戶酒會：召開高品質(zhì)、高專業(yè)性的產(chǎn)品解析會，由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃設(shè)計大師、景觀大師、室內(nèi)環(huán)境大師、物業(yè)顧問分別解析產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和價值體系。方式注意深入淺出，結(jié)合客戶關(guān)心內(nèi)容展開，以達(dá)到預(yù)期效果。 ?？l(fā)行：書中從多角度展示公司開發(fā)理念、新城市主義內(nèi)涵、繽紛生活、項目價值體系解析等。一方面可以提升項目的專業(yè)性，一方面可以作為形象期樓書，同時，如果后期陸續(xù)延伸記載項目開發(fā)歷程，最后可以為項目立著。,真實的體驗：項目的理論高度及企業(yè)形象已經(jīng)通過上述步驟樹立，接下來重要的就是要給出一定的真實體驗，以增強客戶信心。主要注意下幾點： 情景體驗：將樣板生態(tài)園林區(qū)和樣板商業(yè)區(qū)先行建設(shè)投入，銷售中心置入該中軸線內(nèi)，讓客戶能夠現(xiàn)場體驗美好的生活氛圍。同時完成精裝修的樣板間，樣板間裝飾部分要充分重視，營造理想的生活情調(diào)。 氣派的戶外導(dǎo)視：從紅旗路大道較長的路程內(nèi)即開始項目導(dǎo)視的設(shè)立，至銷售現(xiàn)場整個通路內(nèi)均有充分的形象展示，奠定客戶信心。 融入藝術(shù)文化：樣板區(qū)建設(shè)完成后，可分階段組織不同的音樂、繪畫等藝術(shù)展覽，邀請客戶品咖啡、賞藝術(shù)，宣傳生活格調(diào)。 配套簽約：引入知名商業(yè)配套及學(xué)校，舉行簽約發(fā)布儀式，并廣泛宣傳，奠定客戶消費信心。比如“骨子里的國際化，從下一代開始”xxx名校入駐康和新城。,我們將改變市場的認(rèn)知：好房子不是只在海邊有，我們也不僅僅是性價比好的房子。煙臺人居的理想之作，其產(chǎn)品的生命力與潛價值是巨大的。 通過上述步驟地實施，項目先是客觀的將理念的科學(xué)性、先進性對社會進行了覆蓋，充分引起社會關(guān)注；而后通過強勢的傳播和真實的體驗組織，將項目開發(fā)站位的高端性、可信性，項目產(chǎn)品實質(zhì)的優(yōu)越性進行了深度滲透。只要把握好實施的細(xì)節(jié)，將會改變整個市場認(rèn)知，奠定項目作為煙臺市住宅標(biāo)準(zhǔn)新典范的地位，占據(jù)市場話語權(quán)。,市場方面：一方面，城發(fā)地產(chǎn)作為具有雄厚實力的城市建設(shè)者，有著很強的形象支撐和公信力；另一方面，城發(fā)地產(chǎn)在商品房開發(fā)尚未有品牌積淀，也沒有客戶體系的建立，對于品牌滾動是站在起點位置的。 目標(biāo)方面：代言煙臺新城市主義開發(fā)，創(chuàng)建城發(fā)地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、城發(fā)地產(chǎn)生活模式和城發(fā)客戶標(biāo)準(zhǔn)，形成客戶網(wǎng)絡(luò)和品牌滾動。 因此，本項目的操作不僅僅要注重產(chǎn)品和銷售的實現(xiàn)，同時要充分注重標(biāo)準(zhǔn)的提煉、模式的宣傳，以及以此為支撐的企業(yè)形象宣傳和客戶體系建立、維護。,專業(yè)的站位：無論是營銷事件的組織，還是企業(yè)形象活動，都要注意專業(yè)的角度，時常在“新聞”中以專業(yè)形象出現(xiàn)，理論先進、態(tài)度客觀，奠定煙臺地產(chǎn)引領(lǐng)者形象。 務(wù)實誠信：特別是前期項目的維護要舍得為誠信“投資”，奠定為業(yè)主負(fù)責(zé)的形象，就像萬科城市花園前期斥資運行社區(qū)公交、綠城免費為前期老社區(qū)舊貌換新顏等等，可以設(shè)立產(chǎn)品維護基金作為誠信保障。 標(biāo)準(zhǔn)的提煉、延續(xù)：在后期開發(fā)中要注重對所創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)的不斷提升、加固，這樣在項目的多期開發(fā)以及后續(xù)項目的建設(shè)、宣傳中，這個標(biāo)準(zhǔn)會不斷加強社會認(rèn)知、對品牌銷售起到像滾雪球一樣越來越大的作用。 客戶會的建立完善：建立城發(fā)地產(chǎn)客戶會，并定期實質(zhì)化的組織相關(guān)活動，以及完善客戶積分、客戶保養(yǎng)體系，以吸引越來越多的客戶群體，逐步推進客戶營銷。,我們要這樣操作：,通過本案的高標(biāo)準(zhǔn)運作和品牌宣傳，我們將代言煙臺新城市主義開發(fā)，創(chuàng)建城發(fā)地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、城發(fā)地產(chǎn)生活模式和城發(fā)客戶標(biāo)準(zhǔn)，形成客戶網(wǎng)絡(luò)和品牌滾動，最終實現(xiàn)立體價值運轉(zhuǎn)。,晟基顧問致力于對以 “深度洞察與全程精深策劃為基礎(chǔ)，以推 進立體價值運轉(zhuǎn)為目標(biāo)的實效地產(chǎn)顧問模式”的研究實施，并為此而 不斷努力和突破。 營銷策劃只是全程策劃中的一個策略部分和終端環(huán)節(jié)。準(zhǔn)確的戰(zhàn)略部署、深層次的產(chǎn)品研發(fā)與核心競爭力塑造的全過程精深策劃才是走向成功的基礎(chǔ)保障，也是推進立體價值運轉(zhuǎn)的源動力。,全程精深策劃是以創(chuàng)造、創(chuàng)新為核心價值的系統(tǒng)科學(xué)，在各個環(huán) 節(jié)探求成功的實質(zhì)內(nèi)涵；全程精深策劃不是規(guī)范化的套路復(fù)制， 而是對所有操作環(huán)節(jié)的精推細(xì)敲和系統(tǒng)整合。 任何局部技術(shù)成功都不能支撐大開發(fā)運作的整體成功，只有圍繞 立體價值運轉(zhuǎn)而進行的系統(tǒng)戰(zhàn)略操作才能保障大運作的成功。 鑒于此，晟基來了，不做開發(fā)商的規(guī)范化講師，不做功利化的銷售工具，要做開發(fā)商解決實效問題的智囊、全程推進立體價值運轉(zhuǎn)的顧問。,創(chuàng)新實效之保障體系 1、涵蓋地產(chǎn)開發(fā)各個領(lǐng)域精英的超一流團隊。 晟基顧問，攜手京、滬、川地產(chǎn)前沿精英,整合市場、建筑、策劃、 營銷、推廣、品牌等領(lǐng)域的資深人士，建立房地產(chǎn)全程顧問的全方位支 撐體系。晟基不是一個只有營銷隊伍的晟基，她可以在地產(chǎn)開發(fā)的各個 環(huán)節(jié)給開發(fā)商提供最強有力的支持。 2、運作項目的態(tài)度。 調(diào)動公司的全部資源，全力以赴，力保項目的優(yōu)質(zhì)完成。 3、無形營銷、心智營銷等全新營銷理念下的獨特營銷手段。 我們的宣言全力以赴、精準(zhǔn)高效。,服務(wù)團隊,項目總監(jiān)：劉延程（晟基顧問總經(jīng)理） 世界商務(wù)策劃師聯(lián)合會注冊高級策劃師； 青島市創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)中心特聘專家； 原魯能集團營銷策劃專業(yè)委員會專家； 參與了全國十幾個高檔大盤全程營銷運作； 主要項目： 北京優(yōu)山美地、格拉斯小鎮(zhèn)、重慶星城、成都金林半島、 青島海風(fēng)花園、領(lǐng)寓、風(fēng)和日麗、青島領(lǐng)秀城、濟南領(lǐng)秀城等,產(chǎn)品顧問：曹亮功中國建筑學(xué)會第十屆理事會理事長 中國建筑學(xué)會建筑師分會建筑理論與創(chuàng)作學(xué)術(shù)委員會委員長 原機械工業(yè)部設(shè)計研究院總建筑師 天津大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、西南交大博士生導(dǎo)師 海南國際科技工業(yè)園（規(guī)劃用地386公頃），北京中關(guān)村軟件 園規(guī)劃（規(guī)劃用地109公頃，大連海灣工業(yè)區(qū)規(guī)劃（規(guī)劃用地 30平方公里）等大型項目總設(shè)計師，從業(yè)42年，其作品多次 獲得省部級以上獎項。,產(chǎn)品顧問：薛峰 中國建筑北京設(shè)計研究院總建筑師 清華大學(xué)建筑學(xué)院建筑學(xué)碩士 一級注冊建筑師、高級建筑師 住區(qū)雜志副主編 有從事建筑設(shè)計20余年經(jīng)驗及房地產(chǎn)策劃的經(jīng)驗； 主持了數(shù)百個項目的建筑策劃、設(shè)計等工作,主要項目有： 中央軍委辦公樓、北京國際高爾夫公寓、青島銀都景園、青島河馬石四季景園、中源翡翠湖畔住宅小區(qū)。其中青島銀都景園獲得建設(shè)部優(yōu)秀設(shè)計二等獎、詹天佑獎，中源翡翠湖畔住宅小區(qū)獲得全國十大名盤獎稱號，中央軍委辦公樓獲得全軍優(yōu)秀設(shè)計一等獎。,營銷策劃：郭志強 高級策劃師 工商管理碩士 精通房地產(chǎn)全程策劃，特別對項目前期策劃有深入研究； 9年地產(chǎn)策劃、營銷工作經(jīng)驗，在深圳、大連、南京、西安等 地主持了十余個項目的全程營銷工作，其中在深圳操盤4年，營銷 成績突出，主要項目有： 深圳翡翠城、百仕達(dá)君逸華府、大梅沙海景酒店、南京勝利 廣場、大連世紀(jì)經(jīng)典、西安紫薇田園都市等等。,銷售管理：顏紅 市場營銷學(xué)士 8年銷售實戰(zhàn)及管理經(jīng)驗，在香港營銷管理公司從業(yè)6年，對 銷售實戰(zhàn)組織及銷售隊伍管理、培訓(xùn)有著充足的經(jīng)驗和獨到的方 法。在以往的操盤經(jīng)歷中帶領(lǐng)團隊創(chuàng)造了出眾的銷售業(yè)績，主要 項目有： 重慶嘉福苑、福州世紀(jì)廣場、陽光水岸、科山花園、昆明滇西明珠、古城山莊、長沙天悅國際、江西九江花園、盛世名城、青島康大聯(lián)創(chuàng)等等。,銷售管理：譚燕燕 建筑經(jīng)濟學(xué)士，7年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，5年營銷實戰(zhàn)、管理經(jīng)驗。 有強烈的營銷和創(chuàng)新意識，思維敏捷；精通地產(chǎn)營銷、銷售管理，