青島東李花園項目營銷策劃報告93P.ppt

青島東李花園項目 營銷策劃報告,區(qū)域部市場,宏觀市場,項目總體開發(fā)理念,項目商業(yè)定位,項目住宅定位,報告架構,第一部分、宏觀市場,第二部分、區(qū)域市場分析,第三部分、項目基本情況,第四部分、項目定位建議,第五部分、項目總體銷售原則, gdp穩(wěn)步增長，經濟走勢良好,青島生產總值，固定資產投資數(shù)呈現(xiàn)勻速上升景象，國內經濟走勢良好，穩(wěn)中攀升。,宏觀市場,青島市人口增長較快, 2005-2007年全國、青島人口遞增明顯，增長較快。 預計到2010年島城人口將達到940萬。, 2007年房地產竣工面積有了一個跳躍式的飛躍；,青島市房地產成交體量, 青島市房地產的成交量與人口增長和竣工面積呈較大的差距,宏觀市場,青島市竣工面積,數(shù)據來源新浪網,個人可支配收入, 人均可支配收入呈較大幅度的增加；,宏觀市場,房地產政策及其影響,1、銀行政策緊縮，抑制投資購房需求：,2、宏觀調控的累計效應將對房價的上漲起到明顯的抑制作用,3、政府保障性住房使得中小戶型投資熱情減弱：,政府保障性住房投入加大加快趨勢下，投資市場則要細分。中小戶型的投資熱情將會受到一定程度抑制，而高端物業(yè)投資則會因其保值性受到關注。,房地產市場近兩年的宏觀調控，多項政策出臺形成的累積效應有可能在2008年集中顯現(xiàn)，奧運的利好在2008年也將達到頂峰,2008年，央行進一步執(zhí)行從緊的貨幣政策、土地調控三新規(guī)等直接影響了房地產的發(fā)展；,綜合以上也已看出：,宏觀市場,青島市區(qū)內地價不斷攀升 （市區(qū)內可開發(fā)用地不斷減少）,大量外來開發(fā)公司進駐,大量外來購買力,房地產價格不斷攀升 開發(fā)體量迅猛發(fā)展,證券市場的火爆,國家房地產政策的不斷調控,房地成交體量與經濟、人口、可支配收入和竣工面積極不協(xié)調,宏觀市場,規(guī)劃范圍為市內四區(qū)包含市南、市北、四方及李滄區(qū)，總用地面積為188.71平方公里,規(guī)劃范圍：,四方東部新城：,總 投 資：100多億元 總規(guī)劃面積：4.82平方公里 功 能 規(guī) 劃：打造一片以商住、“寫字辦公”為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。 真正實現(xiàn)“一帶、二線、三園、五中心”的經濟發(fā)展新格局,浮山后片區(qū)：,總投資：30多億元 功能規(guī)劃：完善中部功能，提升區(qū)域的商業(yè)氛圍,為連接東部和北部的發(fā)展作好鋪墊;,十梅庵片區(qū)：,總 投 資：81億元 范 圍：總面積約5.4平方公里,包括十梅庵、大棗園、南嶺、灣頭、東南渠5個城中村 功能規(guī)劃：建成后，十梅庵區(qū)域將變成以“居住、工業(yè)、生態(tài)景觀、觀光旅游”為主的新 型社區(qū)，改變該區(qū)域目前以工業(yè)項目和城中村為主的城市布局。,李滄東部新區(qū)：,總 投 資：65億元 范 圍：鄭莊、大棗園、南嶺、灣頭、李家庵等推進，占今年青島市城中村改造總數(shù)的三分之二 功能規(guī)劃：建成后，此區(qū)將成為“青島中央居住區(qū)” 成為繼“浮山后”板塊之后島城地產業(yè)的新“蓄水池”。,宏觀市場,綜合以上也已看出：,傳統(tǒng)意義上的非熱點區(qū)域將迎來更多的機會,宏觀市場,城市南北差距、東西差距將進一步縮小，青島大城市化進程已經全面開始,第一部分、宏觀市場,第二部分、區(qū)域市場分析,第三部分、項目基本情況,第四部分、項目定位建議,第五部分、項目總體銷售原則,區(qū)域市場現(xiàn)狀,區(qū)域市場的范圍界定,東依嶗山山脈，與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機場相連，是進出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結合部。東西長約14公里，南北長約11公里，區(qū)境總面積為97.98平方公里；,李滄位于青島市中部，是青島城市中心連接外界以及城市縱深發(fā)展的必定選擇。 城市規(guī)劃的“四縱”城市快速道均經過該區(qū)，臨近項目的分別是308國道和青銀高速。,區(qū)位的意義,位置與交通,區(qū)域市場現(xiàn)狀,人口現(xiàn)狀,經濟現(xiàn)狀,1、李滄區(qū)經濟基礎雄厚，西部素有工業(yè)區(qū)之稱，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)，具有較強的輻射帶動能力； 2、中部商業(yè)發(fā)達，李滄老商業(yè)區(qū)已經形成了多流通渠道、多經濟成分并存的大商貿格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島第二大購物中心,區(qū)域市場現(xiàn)狀,人均可支配收入,人均消費力支出,李村的地理位置和經濟發(fā)展特點決定了它在整個大青島開發(fā)過程中的地位極其重要，,綜合以上區(qū)域市場現(xiàn)狀：,青島的第二產業(yè)大都分布在此區(qū)域。隨著李滄區(qū)經濟的迅速發(fā)展，流動人口的增加，大 量高素質人才將在李滄定居，將為整個青島地產業(yè)的發(fā)展起到強大的拉動作用。,區(qū)域市場未來規(guī)劃,李滄區(qū),是青島市繼浮山新區(qū)后僅有的一塊可以集中釋放土地用于解決城市居民居住問題的市內片區(qū)。,新規(guī)劃的中央生活區(qū),經過浮山新區(qū)的成功改造后本區(qū)域成為最受人們關注的熱點區(qū)域。,區(qū)域市場未來規(guī)劃, 青島的城市總體發(fā)展規(guī)劃將重點發(fā)展此區(qū)域的居住功能、商業(yè)配套完善、道路交通改善等。 構筑大青島、縮小南北差距，提升李滄作為“城市中部副中心”的功能地位，完善“四縱四橫”的城市快速道及軌道交通的開工建設等，為李滄東部都市生活的營造提供了可預期的外部條件依托。 李滄區(qū)配合市政府要求，充分結合東中西部現(xiàn)狀條件，提出了不同的發(fā)展定位,即努力打造“兩區(qū)一心”的戰(zhàn)略設想。其中關于發(fā)揮東部后發(fā)優(yōu)勢，重點打造“最適宜發(fā)展和居住”的中央居住區(qū)對項目的功能定位提供指導。 發(fā)布的李滄區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃重點提到“力爭用5-8年時間，使南北差距明顯縮小，把李滄建設成現(xiàn)代化青島的核心區(qū)域。,李滄規(guī)劃概要,居住/商業(yè)格局改變, 李滄區(qū)作為青島市的潛力區(qū)域，投資60多億元建設的“中央居住區(qū)” 預計 2010年將建成。 滄口曾是老工業(yè)基地，不少大型重工業(yè)企業(yè)面臨生存困難。新火車站、跨海大橋等建成后，火車站周圍的土地價格大幅上升，整個李滄區(qū)的房地產業(yè)、商業(yè)零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅館服務業(yè)也將得到改善。 根據李滄區(qū)“十一五”規(guī)劃，正在構筑的青島北部商貿中心將由李滄中心商圈、滄口商圈、東李商圈等構成。 滄口商圈將結合北方汽車交易市場、批發(fā)市場，凝聚商業(yè)氛圍。而新火車站建成后，以火車站與李村商業(yè)中心為兩點，振華路商業(yè)街為連線的青島市北部商業(yè)中心將初步形成，青島市北部居民的購物、消費環(huán)境將大大改善。,區(qū)域市場未來規(guī)劃, 本項目將承載著解決城區(qū)人口巨大需求的重任；,區(qū)域市場未來規(guī)劃,隨著青島市城市化進程的加快和青島框架的拉開，李滄板塊潛力凸顯， 地位提升勢頭愈發(fā)明顯。,綜合以上數(shù)據分析：,住宅類業(yè)態(tài)解析,李滄區(qū)2006年2007年房地產總數(shù)據,李滄區(qū)房地產的各項指標均有非常大的提高； 區(qū)域內銷售量雖然也有較大提高但稍顯滯后；,住宅類業(yè)態(tài)解析,區(qū)域市場3-5年內總供應量,本案,28個村整合 約800萬,下王埠社區(qū) 120萬,文昌閣 87.5萬,理想之城 280萬,天泰 未開發(fā) 807萬,未來3-5年總體開發(fā)量將達到2094.5萬平米，競爭將非常激烈； 按照06-07年的增長比例計算,住宅典型項目類比,我們通過對區(qū)位、規(guī)模、建筑形式客戶群等方面進行類比，將重點對 綠城理想之城 百通小區(qū)7區(qū) 天泰奧城期 三個項目進行深入分析：,住宅典型項目類比,綠城理想之城,物業(yè)類別：綜合 建筑類別：多層、小高層、洋房、 別墅、商業(yè) 占 地：4124.4畝 建筑面積：280萬平米，一期建面為23萬。 容 積 率：1.47 綠 化 率：40% 價 格：5000起 裝修標準：毛坯 物業(yè)地址：青島李滄區(qū)東部 開 發(fā) 商：青島綠城華川置業(yè)有限公司,住宅典型項目類比,項目特點: 1、在中央位置規(guī)劃了三個中心,即行政中心, 文化商業(yè)中心,社區(qū)公園. 2、行政中心: 是未來李滄區(qū)政府所在地, 3、中高檔商業(yè)中心:共60萬平米的商業(yè)規(guī)劃集餐飲、 娛樂、休閑、寫字樓、大型綜合購物中心為一體； 4、中央公園占地4萬平方米,水景點綴. 5、建筑風格：西班牙格調。 項目進展: 現(xiàn)在部分安置房已主體竣工，一期藍庭正在 施工中。 20萬商業(yè)配套預計下半年開建。 共分五期,用五至八年時間開發(fā)完成.,住宅典型項目類比,戶型配比,在本項目的戶型配比中可以看出，100以下的小戶型占有很小的比例， 110-150占總比例的47%，為本項目主力戶型。,住宅典型項目類比,百通小區(qū)7區(qū),物業(yè)類別：住宅 建筑類別：多層、小高層、商業(yè)網點 總建面51萬 建筑面積：七區(qū)：9.3萬平米 容 積 率：1.47 綠 化 率：40% 價 格：5200起 裝修標準：毛坯 物業(yè)地址：青島市金水路363總站 開 發(fā) 商：青島百通鑫源房地產開發(fā)有限公司,住宅典型項目類比,項目特點: 小區(qū)背景音樂 暖氣,天然氣, 電子可視門 紅外監(jiān)控系統(tǒng) 項目進展: 現(xiàn)在樓體正在建設中,同時銷售工作也 在進行中.銷售70%左右.,住宅典型項目類比,戶型配比,百通小區(qū)7區(qū)共有住宅16棟,其中多層住宅9棟,小高層住宅7棟.共918套，其中80-90為主力戶型，占了49.8%.,住宅典型項目類比,天泰奧城,物業(yè)類別：綜合 建筑類別：小高層、高層 占 地:1萬余畝 總建面: 1153萬，目前開發(fā)體量：346萬 容 積 率：1.73 綠 化 率：40% 價 格：6月份交房的5500起 年底交付：5700起 裝修標準：精裝 物業(yè)地址: 青島市308國道與富昌路交界處 開 發(fā) 商：天泰集團,住宅典型項目類比,項目特點： 1、項目采用精裝的裝修標準 地暖專用木地板，塑鋼門窗，子母入戶防盜門， 可視對講門，精裝成品內門，墻面乳膠漆或壁紙， 廚房設備：抽油煙機，櫥柜，壁櫥，陽臺白瓷磚等 項目進展： 樓體正建設中，08年年底交付使用一部分， 在售房源銷售65%左右。,住宅典型項目類比,天泰奧城四期戶型配比,天泰奧城四期共有1294套，其中100-110平米共906套，占了總量的70%，為本期主力戶型,住宅典型項目類比,主要為以下幾個方面：,縱向比較：,1、開發(fā)體量及銷售量比例 2、戶型面積配比 3、客戶群分析 4、交付標準 5、配套 6、景觀 7、物業(yè),住宅典型項目類比,1、項目供銷比例現(xiàn)狀,三項目總建面：1484萬，已開發(fā)建面：420萬 未開發(fā)建面：1064萬。 理想之城，天泰奧城，為青島較大體量社區(qū)。,住宅典型項目類比,2、戶型面積配比,三項目現(xiàn)銷售房屋共3305套，其中100-110，70-90，130-150，占比例最多，為本區(qū)域主力面積。,住宅典型項目類比,3、客戶群分析,本區(qū)域內的客戶群主要分三類：周邊居民、韓國人和市區(qū)內的年輕人；,住宅典型項目類比,4、交房標準,除天泰奧城為精裝修交房外，其他兩個均為毛坯交付使用。三項目外立面均為防水涂料，均配有單元可視對講，入戶防盜，內門。,住宅典型項目類比,5、項目內部配套設施,三項目配套比較完善，都配有會所，幼兒園，康樂設施，其中理想之城內部有60萬的大型商業(yè)，多所幼兒園，小學。,住宅典型項目類比,6、小區(qū)景觀,理想之城在整體規(guī)劃設計上最具有優(yōu)勢，讓水系貫穿項目的東、西。,7、物業(yè)分析,天泰奧城，理想之城都是自己的物業(yè)公司進行管理，物業(yè)服務水平較高，百通采用合作物業(yè)。,住宅典型項目類比,住宅類業(yè)態(tài)解析 小結,李滄區(qū)為青島新的中央居住區(qū)，承載著未來青島未來人口疏散的重要智能，有著良好的發(fā)展趨勢和發(fā)展空間。 本區(qū)域內的房地產項目多為大體量開發(fā)，未來幾年內將會加劇區(qū)域內的競爭關系，并且競爭關系的存續(xù)期長； 本項目的總體量適中，很難與綠城一類的項目形成規(guī)模上的橫向對比，占區(qū)域未來總供應量約0.7%，所以本項目對區(qū)域市場的影響力不大。 昌平城區(qū)人口基數(shù)較大，僅45萬人，當?shù)刭徺I客群較多； 區(qū)域內競爭項目銷售價格昌平城區(qū)目前均價為5200-7000元平米，高層和小高層住宅價格為55006200元平米，多層為6200-7000元平米，價格處于適中位置，考慮到新城市政建設力度的不斷加強，價格走勢呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。 區(qū)域內競爭項目規(guī)劃設計新項目更多注重規(guī)劃細節(jié)，關注景觀設計以及產品設計，新理念和新技術也在不斷引入；建筑形態(tài)以高層/小高層板樓為主；戶型設計以100-150平米的二居和三居為主。 由于區(qū)域內各個項目的開發(fā)體量很大，所以各項目內配套會所、康樂設施、幼兒園，為必備設施。 各項目注重物業(yè)管理，大開發(fā)商一般配有自己的物業(yè)公司，服務水平較高，但物業(yè)管理費標準較低。,商業(yè)業(yè)態(tài)解析,李滄區(qū)規(guī)劃商圈,區(qū)域市場分析,李滄區(qū)規(guī)劃四個商圈,滄口商圈的規(guī)劃：,滄口商圈將結合北方汽車交易市場、批發(fā)市場，凝聚商業(yè)氛圍。 而新火車站建成后，以火車站與李村商業(yè)中心為兩點，振華路商業(yè)街為連線的青 島市北部商業(yè)中心將基本形成；,鄭莊商圈的規(guī)劃：,鄭莊商圈將主要針對東部新城30萬人口而規(guī)劃的中央生活區(qū)內部商圈。 因舊村改造項目大都沒有開始建設，人流量稀少目前只是出于規(guī)劃階段,區(qū)域市場分析,我們將重點就李村商圈、東李商圈進行闡述,李村商圈,以向陽路為軸心的李村商圈始終保持著旺盛的人氣，在不足300米的向陽路步行街周圍，匯集著青島十大商場中的三家：維客嶗百、北方國貿、利客來; 還有2700余家商業(yè)網點，形成了多流通渠道、多經濟成分并存的大商貿格局,成為青島市四大商圈之一。,李村商圈租金情況：,李村商圈的租金在四個商圈中最高；收益率最大 大都以出租為主，只有少量沿街部分出售價格在1.4-1.7萬元左右,區(qū)域市場分析,東李商圈,區(qū)域市場分析,此區(qū)域內的商業(yè)氣氛會進一步增加形成新商業(yè)圈； 項目東側為800萬的舊村改造項目； 銀液泉路北段將修建疏通橋，此區(qū)域的路網 將得到進一步完善，人流量進一步增加； 九水路進一步拓寬，滿足將來進入中央生活 區(qū)人流和車流的需求；,東李商圈租金情況：,區(qū)域市場分析,此區(qū)域的的經營業(yè)態(tài)主要以中低檔為主； 租金偏低，投資回報率不高； 整體商圈處于初級階段;,第一部分、宏觀市場,第二部分、區(qū)域市場分析,第三部分、項目基本情況,第四部分、項目定位建議,第五部分、項目總體銷售原則,項目現(xiàn)狀,項目地塊工整，地勢平坦，基本拆遷完畢， 緊鄰九水路、銀液泉路、青銀高速；,關聯(lián)性分析,通達性,評價：得分30分 權重：各權數(shù)按消費者及青島抽樣調查統(tǒng)計結果為依據 總評分： 121 分（滿分155分） 評分標準： 達到理想狀態(tài)=5分 高于正常水平=4分 正常水平=3分 低于正常水平=2分 遠低于正常水平=1分,可視性,評價：得分17分 權重：均為5，因為環(huán)境的可視性對于住宅來說非常重要 總分： 85分（滿分125分）,通過以上地塊現(xiàn)狀及關聯(lián)性分析，本案的總評分為 206分（滿分 280 分）一般綜合評分達到196分為優(yōu)等地塊，由此可見本案地塊屬于優(yōu)質地塊。項目處于東部新區(qū)與老城區(qū)的樞紐地帶，是政府今后期重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，從宏觀角度看，區(qū)域位置較好。,項目swot分析,strength(優(yōu)勢) 地理位置 項目地處李滄老城與新城的必經之處；地理位置非常優(yōu)越。 人文教育 項目內部設有幼兒園，臨近58中，試驗二小人文氣氛比較好。 配套優(yōu)勢 項目片區(qū)配套生活非常便利，并且已經小有規(guī)模。 項目自身有著完善的社區(qū)配套，生活便利。 地塊優(yōu)勢 項目地塊工整并已經拆遷完畢，為項目的順利進展鋪平了道路。 交通條件 項目緊臨青銀高速、308國道和九水立交，道路交通非常便捷。,weakness（劣勢） 規(guī)劃劣勢 項目商業(yè)體量比較分散對商業(yè)的銷售形成了較大的阻力。 安全劣勢 項目周邊車流量比較大，對居住人群形成一定的安全隱患。 環(huán)境劣勢 目前周邊環(huán)境還比較臟亂，這將給項目的形象帶來很大的影響。 商業(yè)環(huán)境劣勢 目前周邊的商業(yè)檔次主要以中低檔次為主，這將對項目商業(yè)部分的銷售價格和將來 的租金形成較大的阻力。,opportunity（機會） 市場需求 此片區(qū)住宅需求量較大，尤其是中小戶型； 區(qū)域前景 隨著新城的不斷建設并完工，此區(qū)域的價值前景非常樂觀； 政府導向 青島市城市規(guī)劃引導該區(qū)域良性發(fā)展，區(qū)域將得到進一步改造優(yōu)化； 環(huán)境改造 隨著李村河改造的不斷深入，此區(qū)域內的環(huán)境將得到一定的改善； 交通改造 隨著規(guī)劃中九水路的擴建，此區(qū)域內的人流量將不斷增大；,threaten（威脅） 政策威脅 政府對房地產市場的不斷調控將對項目產生一定影響； 潛在威脅 隨著李滄新城建設力度的不斷增大，此區(qū)域的潛在競爭將非常大且可 持續(xù)性非常強。,第一部分、宏觀市場,第二部分、區(qū)域市場分析,第三部分、項目基本情況,第四部分、項目定位建議,第五部分、項目總體銷售原則,項目規(guī)模優(yōu)勢,城市運營的營銷高度,商場商業(yè)、住宅底商、住宅,造城項目,新的社區(qū)生活模式, 引領新生活方式,國際化的新社區(qū)規(guī)劃方向,主題定位,項目整體定位依據,主題定位：block(街區(qū)),街區(qū)（block）理念發(fā)源于美國，是5個英文單詞的縮寫: bbusiness(商業(yè)) lliefallow(休閑) 00pen(開放) ccrowd(人群) kkind(親和)。 它將居住和商業(yè)融合一體，既提供居住，又有豐富的商業(yè)配套和休閑配套。,項目整體定位,生活在街區(qū)的居民，其日常生活和行為，很大程度上依賴于所在的街區(qū)，雖然人口眾多，卻有親切和諧的鄰里關系。精致、休閑的商鋪臨街而建，臨街商鋪后面是高矮錯落的住宅建筑，人們在街區(qū)隨意漫步、休閑、購物，街區(qū)生活從容不迫、氣定神閑，富有活力和文化品位。,李滄中央居住區(qū)國際block街區(qū),案名釋義： 1、“龍?！薄褒埡！睘殚_發(fā)商名稱，龍海集團涉及路橋建設、房地產開發(fā)、建筑建材等行業(yè)，雄厚的經濟給購房者以足夠的信心，同時推廣項目同時注重企業(yè)形象維護 。 2、“新天地”“新”表現(xiàn)項目位于新興中央居住區(qū)，緊扣項目地段優(yōu)勢，以“天地” 賦予項目一種規(guī)模宏大的氣勢感以及開發(fā)商打造項目品牌的決心與氣魄。,項目整體定位與命名,引入街區(qū)生活方式，將商業(yè)與住宅部分有機組合為一個營銷概念，避免商業(yè)街與住宅的割裂，有利項目整體推廣。 本項目從規(guī)劃設計方面，完全符合開放式block街區(qū)的特點。 新的生活形態(tài)的引入，對于提升項目品質，回避項目弱點，引導客戶購買將發(fā)揮重要作用。,項目整體定位支持,項目整體定位支持,項目住宅部分定位,功能定位：自住為主，投資為輔 自?。耗壳暗恼邔蛞庠诮鉀Q居民的基本居住條件，所以在產品規(guī)劃方面決定了本項目以自住為主。 投資：李滄區(qū)未來良好的規(guī)劃使得更多的人開始關注這個區(qū)域，對未來區(qū)域的規(guī)劃和發(fā)展充滿了期待和憧憬，相信隨著市政建設力度的不斷加強，必將成為房產投資者選擇的對象。 產品定位：目前項目規(guī)劃已經明確，可調整空間不大，在此基礎上深度挖掘產品優(yōu)勢，整合賣點，把握好項目良好的銷售態(tài)勢。 客群定位：鑒于開發(fā)公司目前已經開始本項目住宅部分的客戶積累，而且總量較大，所以我們認為，針對目前已經積累的意向客戶進行重點剖析，對客戶定位的準確度會更高。對本項目開始銷售后的推廣方向和策略也會有積極的、正確的引導作用。 價格定位：通過對區(qū)域市場的研究與分析，我們認為影響定價的主要因素有以下幾點：建筑密度（容積率）、建筑形態(tài)、入住時間、房屋實用率、區(qū)域內競品項目定價、產品設計。 產品細部緩解的橫向對比，提高本項目產品配備的標準可作為提升價格、把握賣點的依據。 價格的最終確定同時與本項目的開發(fā)進度有著直接的關系，屆時，我們將根據外部市場的變化以及本項目的實際情況來明確最終價格。,項目住宅部分核心競爭力提列,品牌：龍海集團經濟實力雄厚，但因公司一向低調的處事風格導致目前公司知名度與公司實際實力不成正比。在當前競爭激烈的房地產市場，開發(fā)品牌的實力與知名度、美譽度對項目有著直接影響，因此我司在本案的操盤中將采取開發(fā)商品牌與項目品牌共同推進的策略模式，力爭達到開發(fā)商形象與項目銷售達到雙贏的局面； 區(qū)位：緊臨青銀高速、308國道和九水立交，交通便捷，處于李滄新老商業(yè)區(qū)核心地帶，發(fā)展?jié)摿妱牛?產品規(guī)劃設計：復合地產，街區(qū)定位，規(guī)劃設計前衛(wèi)時尚 項目自身配套：社區(qū)幼兒園、完善的社區(qū)商業(yè)配套，打造無憂的生活理念,多種商業(yè)模式提列,定位原則,價值最大化原則,業(yè)態(tài)最優(yōu)化原則,產品互動化原則,風險最小化原則,回款最暢化原則,項目商業(yè)定位原則,總結：由于本案處于李滄核心商業(yè)區(qū)與新興中央居住區(qū)的交界地，而當前區(qū)域內并沒有良好的商業(yè)氣息與濃厚的商業(yè)氛圍，未來幾年隨著李滄核心商業(yè)區(qū)的發(fā)展及中央居住區(qū)的逐漸成型，本案商業(yè)部分遠期的商業(yè)價值大大高于當前。 為了回避項目前期操作的風險，我司建議本案商業(yè)部分當前主要功能為：服務社區(qū)，輻射周邊，同時可作為李滄核心商業(yè)區(qū)與新興中央居住區(qū)的商業(yè)銜接部分。 市場定位：片區(qū)商業(yè)核心、城市商業(yè)組成部分 本案不具備成為市級購物中心的條件，定位片區(qū)商業(yè)中心 ，納入部分城市級的商業(yè)，起到攔截市中心隨意性較強、中檔的、購買頻率較高的消費，同時又可以納入服務周邊社區(qū)居民日常休閑、消費、娛樂的消費業(yè)態(tài)?？赡茏畲蠡l(fā)揮價值，降低投資風險。,項目商業(yè)部分定位,終端消費者定位,商業(yè)服務人群定位,本項目業(yè)主 項目東部規(guī)劃的30萬客戶群 項目周邊人群，包括一部分習慣于老商業(yè)區(qū)購物的人群,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群,事件帶動產生的瞬時客流,核心消費者,游移消費者,目的性人群,本項目面對的主要消費群體是項目業(yè)主及整個東部新城30萬人口，并輻射周邊相當大范圍的人群,主題形象定位,主題形象定位,3600 消費+風情商業(yè)街,整合李滄商業(yè)版圖 三大商業(yè)主題，六大商業(yè)功能全面整合李滄商業(yè)版圖 注釋：三大商業(yè)主題：風情商業(yè)街、綜合商場、社區(qū)商業(yè)； 六大商業(yè)功能：購物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游； 豐富的業(yè)種業(yè)態(tài) 集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游于一體的block街區(qū)商業(yè)模式； 升級的商業(yè)環(huán)境 提升本區(qū)域內的商業(yè)環(huán)境，提高本區(qū)域內的消費檔次；,競爭方面： 已知綠城兩個商業(yè)項目無法近期啟動； 另外大量舊村改造商業(yè)部分短時間內無法形成商業(yè)氣氛！ 自身方面： 本項目處于到達居住地的必經之路，地段優(yōu)勢明顯； 本項目周邊的商業(yè)氣氛已經初具規(guī)模； 政府規(guī)劃東李商圈并規(guī)劃步行街、項目北側東李橋的建設都將為項目帶來大 量的人流; 新城區(qū)建成后，本區(qū)域內已有6家商場，新商業(yè)區(qū)的概念已經深入人心了； （時間差的優(yōu)勢）,主題形象定位可行性,項目商業(yè)部分建議,業(yè)態(tài)組合建議,業(yè)態(tài)組合建議, 業(yè)態(tài)組合之功能導向 以商場、百貨主力店帶動商業(yè)活力 以餐飲休閑商業(yè)帶旺商業(yè)氛圍 以配套商業(yè)方便社區(qū)居民,北側商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議,北側3層商業(yè)業(yè)態(tài)選擇,主力店核心確定 區(qū)域升級大型商場或百貨 主力店輔助業(yè)態(tài)確定 中小型生活超市 主力商業(yè)寄生帶動商業(yè)業(yè)態(tài)確定 服裝專賣店、精品店、餐飲為主 高檔美容、精品眼鏡店、麥當勞、肯德基、 銀行 ktv、中小型專業(yè)店為輔,原則一：國內外知名中高檔百貨商家選址需求 總建筑面積：1500030000平米 其中超市面積：50006000平米左右 原則二：本項目用地條件 路北主商業(yè)部分總面積1.5萬平米； 本項目主力店總規(guī)模建議： 將路北主商業(yè)部分面積增加（向東延伸，既可滿足需求又可增加項目利潤） 將主力店的面積控制在,北側商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模建議,主商業(yè)的二、三層,一層商業(yè)部分將作為商業(yè)高盈利部分劃分為獨立街鋪單獨銷售；,一層,二層,三層,南側商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模建議,主力店核心確定 主力店輔助業(yè)態(tài)確定 主力商業(yè)寄生帶動商業(yè)業(yè)態(tài)確定 服裝專賣店、精品店、餐飲為主高檔美容、精品 眼鏡店、麥當勞、肯德基、 銀行娛樂主題的電影 院、ktv、中小型專業(yè)店為輔,此商業(yè)部分比較集中，可以形成較大的賣場，對商業(yè)的輻射力較大，業(yè)態(tài)可規(guī)劃性較強；,中檔家居主題商業(yè),區(qū)域升級大型商場或百貨,負一層,一層,二層,三層,四層,五層,業(yè)態(tài)規(guī)模建議,南側主商業(yè)業(yè)態(tài)選擇,中檔家居市場示意：,項目底商部分,概念：底商是指利用樓盤底層或低層作為商業(yè)用房，以滿足自身或區(qū)域消費者的各種需求。 設置方式傳統(tǒng)沿街商業(yè)底商；獨立商業(yè)底商；會所商業(yè)底商。 底商樓層搭配關系住宅底商；寫字樓底商；商住樓底商等。 底商服務類型社區(qū)商業(yè)服務、區(qū)域商業(yè)服務。 結論： 本項目底商屬于： 設置方式沿街商業(yè)底商 樓層搭配關系住宅底商 服務類型社區(qū)商業(yè)服務兼顧區(qū)域商業(yè)服務,底商業(yè)態(tài)定位因素,了解區(qū)域未來發(fā)展情況，了解商業(yè)目前經營情況,本項目的商業(yè)分布格局適合什么樣的經營業(yè)態(tài),底商和上層住宅關系分析,1、不利因素： 上層住宅的戶型影響商場通透性、鋪位分割； 上層住宅公共設施部分影響底商的使用面積； 上層住宅影響底商的業(yè)態(tài)選擇； 底商影響上層住宅業(yè)主生活空間； 底商影響上層住宅業(yè)主私密性； 底商噪音干擾； 底商影響上層的產權年限（商業(yè)配套不影響）； 底商空調排放熱氣對上層住宅影響； ,2、相互促進因素： 上層住宅業(yè)主的數(shù)量有助底商的盈利、有穩(wěn)定的客群； 上層住宅業(yè)主可以提升底商的知名度和美譽度； 底商可以方便上層的日常消費行為； 底商的銷售可以使開發(fā)商降低部分過高的樓價； ,如何解決底商和上層住宅的關系,1、上層住宅的戶型影響商場通透、鋪位劃分 2、上層住宅公共設施部分影響商場的使用面積 3、上層住宅影響底商的業(yè)態(tài)選擇 4、上層影響底商的消費群體人身安全 5、底商影響上層的個人生活空間的私密性、噪音干擾 6、底商空調排放熱氣等對上層的影響,如何解決底商和上層住宅的關系,本案商業(yè)操作重點,龍海集團作為國內一線的品牌開發(fā)公司，更要做責任地產，繁榮市場是品牌開發(fā)商的責任。 給客戶闡述這個區(qū)域以前、現(xiàn)在和未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿ΑＷ鲞@個商業(yè)的項目的時候，從后期運營管理角度進行考慮，感覺到做一個商業(yè)項目并不只是銷售、招商成功就算成功了，一定要為這個區(qū)域做出一定的貢獻。,本案商業(yè)操作要點提示,1、錯位經營、注重差異化 社區(qū)商業(yè)實際上充滿著各種各樣的機會，關鍵是說，我們能不能夠做一個對于社區(qū)商業(yè)的需 做一個分類的分析，然后尋找到錯位經營的機會。 2、商業(yè)投資的思路：地段+運營 經營管理是未來商街成功的關鍵，統(tǒng)一、科學的管理體系是保證投資和經營者信心的基礎，項目有必要選擇專業(yè)商業(yè)運營管理公司，對商業(yè)部分進行統(tǒng)一的招商、規(guī)劃和管理，創(chuàng)造一個有序、規(guī)范和健康的經營環(huán)境，吸引更多的投資和經營客戶，實現(xiàn)商街的經濟價值。 招商先行是保證商街運作成功的前提，以商街的商業(yè)潛力在項目營銷前期就吸引中型超市以及部分專業(yè)市場入駐，以提升商街的號召力及影響力，促進和保障商街的運作。 商街在形象包裝和宣傳方面盡量形成鮮明個性特色，注重品味和檔次，以此作為吸引市場的關注和后續(xù)經營的保證。 3、國家政策影響（國家的管理行為） 由于近幾年的宏觀調控，市場已經開始比較合理的調整，讓大家各謀其利，而且各謀合理的利潤，而不像過去那樣完全由開發(fā)商掌握利潤。 “售后反租”這種常用的商業(yè)操作模式現(xiàn)在已經被國家名令禁止的。,形象力的提升 打造地標建筑的形象展示力，全面提升李滄現(xiàn)有建筑形象 將營造出李滄最具特色的地標性商業(yè)建筑，這里不僅是現(xiàn)代、時尚、靚麗的建筑群體，更是一個有著高品質購物環(huán)境、集吃、購、玩等各種功能為一體的優(yōu)勢空間。 形象力提升的途經 城市觸媒的設計，營造商業(yè)氛圍,商業(yè)形象力建議,商業(yè)形象力建議城市觸媒,本項目中城市觸媒的主要作用 突出地緣性標志，形成聚焦點，吸引人氣 城市中心處具有特殊功能和意義的都市建筑元素，它可以是設計過的開放空間，或一個廣場、一條空中景觀走廊、一片街頭咖啡館集群甚至是一片空地等，以此突出地緣性標志。 通過人性化的場所如廣場的設計、街道場所的塑造等，當人們提及此建筑的時候，都知道有這樣一處場所，形成聚集焦點，最大程度的吸引人氣。,作為本項目所營造的與城市之間的催化劑 通過設計開放的聚集空間，把城市中的人們吸引過來，甚至是距離較遠的人 們，增加本項目在城市中的認知度。,商業(yè)形象力建議城市觸媒,轉角空間 沿街線性空間 商業(yè)節(jié)點,城市觸媒的位置建議,購物休憩區(qū)的營造,商業(yè)形象力建議城市觸媒,商業(yè)形象力建議城市觸媒,商業(yè)主題雕塑,租售組合建議,租售組合建議,主力店 招商,商業(yè)氛圍的 強勢營造,其他,商業(yè)運營管理,商業(yè)價值 形象的支撐,促進整體商鋪 的招商銷售,商業(yè)經營 主題的實現(xiàn),主力店招商先行 先期招商，保障商業(yè)運營成功性 后期銷售，最大化價值實現(xiàn),價格建議項目類比,商業(yè)銷售價格建議,就一個項目的參考，不宜直接作為本項目定價的依據和參考。因此，本項目的銷售價格主要根據項目周邊租金價格予以確定。,周邊在售商業(yè)項目少，(主要以租為主)，可參照性較??；,銷售價格建議,租金水平分析,以上租金代表了本區(qū)域商業(yè)的租金水平，本項目作為將來新商業(yè)中心的發(fā)動機，對本區(qū)域商業(yè)檔次的帶動作用非常明顯，故可參照區(qū)域成熟商圈租