水井坊歷史文化街區(qū)項目商業(yè)策劃報告（成都文旅）2010-160頁.ppt

水井坊歷史文化街區(qū)項目商業(yè)策劃報告（成都文旅）,-1-,目錄,1.0 宏觀背景分析 2.0 地塊分析 3.0 市場分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 項目定位 7.0 財務(wù)分析 附件,-2-,高緯環(huán)球在2009年3月受文旅資產(chǎn)管理公司委托為水井坊傳統(tǒng)院落街區(qū)項目做產(chǎn)品定位和可行性研究。本次委托的重點部分在于商業(yè)用途，但是我們同時也考慮了居住用途。開發(fā)商關(guān)心資金周轉(zhuǎn)的速度，因此我們在對項目a地塊的研究過程中優(yōu)先考慮以銷售為主的產(chǎn)品組合方式。 目前成都宏觀經(jīng)濟發(fā)展較好，外商投資和社會消費品零售總額增長迅速，生產(chǎn)總值在2009年第一季度還保持了雙位數(shù)的增長速度，受金融危機的影響不大。 本項目位于錦江區(qū)，地處城市商務(wù)、文教、居住、娛樂中心。地塊規(guī)模約為5.3萬平方米，部分地塊毗鄰城市干道。a地塊整體可視性好，但b、d地塊的展示性差。同時，緊鄰香格里拉酒店/寫字樓，和東大街商務(wù)中心區(qū)。加之自然環(huán)境優(yōu)越，因此a地塊部分比較適合商務(wù)及高檔住宅開發(fā)，但地塊交通和裙樓規(guī)模不太適合做大型購物中心或大型百貨。結(jié)合區(qū)域商業(yè)和商務(wù)環(huán)境，建議規(guī)劃精品零售和配套型商業(yè)。 b/d地塊為歷史院落保護(hù)區(qū)，根據(jù)其開發(fā)的特殊要求和歷史文化背景，將規(guī)劃為以創(chuàng)新型娛樂、零售、餐飲為主的休閑消費中心。 我們對商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅市場進(jìn)行了分析。目標(biāo)物業(yè)產(chǎn)品在成都的供應(yīng)水平都比較高。根據(jù)乙級寫字樓，四星級酒店，和住宅可比項目的價格水平，推算本項目的價格。通過財務(wù)分析，我們發(fā)現(xiàn)精裝住宅的收益明顯高于其他用途，因此把項目塔樓部分物業(yè)定位為精裝住宅。 我們也從眾多服裝、娛樂、健身等商家的訪談中得到他們對本區(qū)的一個初步認(rèn)可。 商家認(rèn)為本區(qū)域已有較好的餐飲娛樂氛圍，而且可以發(fā)展購物氛圍。同時我們通過專業(yè)市調(diào)公司的消費者調(diào)查可以看到消費者有較強的購物需求。通過案例研究發(fā)現(xiàn)，餐飲休閑娛樂中心開始增加購物和生活服務(wù)的業(yè)態(tài)，有向綜合性商業(yè)發(fā)展的可行性。,綜述 整體市場,-3-,項目開發(fā)的兩個核心問題，a地塊實現(xiàn)土地價值最大化和資金回籠，b/d地塊的定位為歷史性休閑商業(yè)，要突出自身的創(chuàng)新性、獨特性。 通過研究，將a地塊定位于精裝修住宅和酒店服務(wù)式公寓產(chǎn)品。裙樓部分為精品零售中心和商務(wù)、居住配套型商業(yè)。 精裝住宅總體量建議50,000平方米; 酒店服務(wù)式公寓總體兩建議30,000平方米。將會引入國際知名酒店服務(wù)式公寓管理品牌進(jìn)行項目的收購和營運管理； 裙樓精品零售和配套商業(yè)總體量15,000平方米。規(guī)劃商業(yè)為地下一層，地面三層： b1：快餐、商務(wù)快餐、飲料吧、高檔生活超市等商務(wù)、居住配套型商業(yè)； 1f：國際奢侈品牌、國際品牌服飾、高檔電子產(chǎn)品、高檔汽車展銷等； 2f：國際品牌服飾、高檔電子產(chǎn)品、特色餐飲吧； 3f：高檔健身會所、特色餐飲吧。 b/d區(qū)整體開發(fā)體量約為30,000平方米。將會在整體的商業(yè)規(guī)劃之下，按照3-4個商業(yè)主題劃分板塊。每個商業(yè)板塊將有相對明確的地塊范圍，形成各自的商業(yè)區(qū)域。,綜述 - 整體定位,-4-,針對a地塊，我們對區(qū)域甲級寫字樓、精裝住宅、服務(wù)式公寓的四種組合方式進(jìn)行了財務(wù)測算，發(fā)現(xiàn)整體的財務(wù)表現(xiàn)都較好，其中，精裝住宅的凈現(xiàn)金值最高，達(dá)到3個多億人民幣，內(nèi)部收益率也高達(dá)45.56%，因此建議部分塔樓做精裝住宅。 通過對項目開發(fā)收益率的測算，并結(jié)合品牌價值等多方面的綜合考慮，我們建議a地塊的產(chǎn)品組合為收益率同樣很高的精裝住宅+服務(wù)式公寓+ 裙樓商業(yè) 的物業(yè)組合形式： 精裝住宅：48,000平米 服務(wù)式公寓：30,000平米 裙樓商業(yè)：12,500平米,高緯環(huán)球力求保證該現(xiàn)金流分析和所包含的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確反映本項目和所在市場的真實情況，但該現(xiàn)金流分析包含了基于房地產(chǎn)市場和社會經(jīng)濟狀況的假設(shè)，任何一個假設(shè)的變化都可能會對財務(wù)可行性造成影響。成本估計是由第三方提供的常規(guī)數(shù)據(jù)，我們建議開發(fā)商聘請專業(yè)成本測量行來對本項目進(jìn)行具體成本估算。,凈現(xiàn)值對租金售價變化敏感，若租金、售價增長5%，項目凈現(xiàn)值將達(dá)189,314,000, 內(nèi)含報酬率達(dá)11.34%,綜述 -財務(wù)分析結(jié)果,-5-,1.0 宏觀背景分析,-6-,1.0 宏觀背景分析 2.0 地塊分析 3.0 市場分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 項目定位 7.0 財務(wù)分析 附件,1.1 城市發(fā)展與經(jīng)濟分析 1.1.1 成都市發(fā)展簡介 1.1.2 地區(qū)生產(chǎn)總值 1.1.3 外商直接投資 1.1.4 可支配收入和消費性支出 1.1.5 居民生活支出比例 1.1.6 旅游人數(shù) 1.1.7 房地產(chǎn)投資 1.2 行政區(qū)劃與人口發(fā)展 1.3 錦江區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 1.4 區(qū)域?qū)Ρ确治?1.4.1 地區(qū)生產(chǎn)總值 1.4.2 社會消費品零售總額, 房市金碟,-7-,2007年，成渝設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。成都加快了西部交通樞紐、信息中心、金融中心、商貿(mào)中心的建設(shè)。 2008年，成都市人均地區(qū)生產(chǎn)總值為西部主要城市之首，外商直接投資高速增長，城市居民人均可支配收入及人均消費性支出保持平穩(wěn)增長。 受汶川地震和全球經(jīng)濟危機影響，2008年成都接待國內(nèi)游客和入境游客分別下降3.5%和36.3%。由于前幾年房地產(chǎn)投資的過快增長，國家出臺了抑制房地產(chǎn)投資過快增長的政策，2008年政策初顯效果。 2008年，錦江區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值增長率為12.5%，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的8.3%，社會消費品零售總額增長率與青羊區(qū)并列第一。 因此，在經(jīng)濟發(fā)展良好的宏觀背景下，項目開發(fā)有較好的經(jīng)濟環(huán)境。項目所處錦江區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值和社會消費品零售總額在城市中也占到了相當(dāng)重要的部分。區(qū)域政府重要規(guī)劃“一個核心區(qū)、兩條經(jīng)濟帶、三大功能板塊、四個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”，并且會著力打造創(chuàng)意經(jīng)濟區(qū)。項目處于區(qū)域創(chuàng)意經(jīng)濟帶發(fā)展的重要區(qū)域。,宏觀市場總結(jié), 房市金碟,-8-,成都是一座有2300多年悠久歷史的古城，是四川省省會。它位于四川省中部，四川盆地西部 1993年6月，國務(wù)院要求“充分發(fā)揮成都市作為西南地區(qū)科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通信樞紐的作用”，并先后批準(zhǔn)成都市實行沿海開放城市政策 2007年6月，國務(wù)院批準(zhǔn)在成都及重慶這兩座中國西部城市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。這是中國繼深圳、上海浦東、天津濱海新區(qū)之后的第四個特區(qū) 2009年5月，成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗總體方案獲國務(wù)院批復(fù)。國家允許成都在九個方面先試先行 成都基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效顯著。地鐵一二號線加速建設(shè)，四號線即將啟動。成都雙流國際機場第二跑道年內(nèi)將建成投入運營。到2012年，規(guī)劃連接成都的10條鐵路成都境內(nèi)段建成9條，12條高速公路成都境內(nèi)段全部建成。到2020年，建成中國第四個國際樞紐機場和西部最大的公路、鐵路樞紐，“2環(huán)+12射”的成都平原經(jīng)濟區(qū)高速公路網(wǎng)全部建成，3大綜合客運樞紐全部建成投入運營,成都市地鐵規(guī)劃圖,成渝設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，成都加快西部交通樞紐、信息中心、金融中心、商貿(mào)中心建設(shè),1.1.1 成都市發(fā)展簡介, 房市金碟,-9-,2008年成都市人均地區(qū)生產(chǎn)總值為北京市的一半，是西部主要城市中最高的,數(shù)據(jù)來源： 成都市統(tǒng)計年鑒,2008年成都市人均地區(qū)生產(chǎn)總值為北京市的一半，是西部主要城市中最高的,1.1.2 地區(qū)生產(chǎn)總值,（單位：億元人民幣）,成都市地區(qū)生產(chǎn)總值逐年增長，保持在較高的增長率 盡管受全球金融危機的影響，成都2008年地區(qū)生產(chǎn)總值增長率仍然保持在12.0%以上 成都商貿(mào)業(yè)和交通運輸業(yè)發(fā)達(dá)，金融和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,成都市地區(qū)生產(chǎn)總值, 房市金碟,-10-,2004年，受sars影響，外商直接投資增長速度較低，僅為21.3% 2005年以來，外商直接投資保持高速增長，2008年，外商直接投資達(dá)22.5億美元，同比增長97.3% 外商直接投資的增長引起國際化需求的增長，包括辦公樓、服務(wù)式公寓以及高端住宅的需求,數(shù)據(jù)來源： 成都市統(tǒng)計年鑒,成都市外商直接投資高速增長，2008年增長率達(dá)97.3%,1.1.3 外商直接投資,-11-,2000-2008年，居民可支配收入穩(wěn)步增長，年均增長率為10.5% 2008年，居民可支配收入為16,943元，同比增長14.1%,2000-2007年，人均消費性支出持續(xù)增長，年均增長率為8.9% 2007年人均消費性支出為11,703元，較06年增長13.6%,數(shù)據(jù)來源： 成都市統(tǒng)計年鑒,城市居民人均可支配收入、人均消費性支出保持平穩(wěn)增長,1.1.4 可支配收入和消費性支出,-12-,在生活支出中，食品占到最多，占整個生活支出的39%，交通通訊占到15% 目前，人們的生活水平已逐漸提高。居民增加了在旅游，健身活動等方面的開銷,生活支出比例 (2007年),1.1.5 居民生活支出比例,居民生活支出以食品和交通通訊為主，近年來，居民增加了旅游、健身活動的開銷,數(shù)據(jù)來源： 成都市統(tǒng)計年鑒,-13-,近年來成都旅游業(yè)保持快速增長，2007年成都接待國內(nèi)游客4254萬人次，比上年增長6.2%。2008年，受汶川地震和全球經(jīng)濟危機影響，全年接待國內(nèi)游客和入境游客分別下降3.5%和36.3%,數(shù)據(jù)來源： 成都市統(tǒng)計年鑒,受金融危機影響，2008年全年接待國內(nèi)游客和入境游客分別下降3.5%和36.3%,1.1.6 旅游人數(shù),-14-,數(shù)據(jù)來源： 成都市統(tǒng)計年鑒,2007年前，成都房地產(chǎn)投資快速增長 2007年，房地產(chǎn)投資增長了47.5%，達(dá)到905.3億元 2008年，國家多年來實施的抑制房地產(chǎn)投資過快增長的政策初顯效果，房地產(chǎn)投資僅增長0.3%,2007年前，房地產(chǎn)投資快速增長，2008年國家政策初顯效果,1.1.7 房地產(chǎn)投資,-15-,成都市行政轄區(qū)的面積為1.23萬平方公里。成都市行政轄區(qū)劃分為9區(qū)4市6縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣 2008年末，成都市戶籍人口為1125.0萬，比上年末增加12.7萬人。常住人口1270.6萬人，增加12.7萬人。人口自然增長率為2.1,成都市行政區(qū)域劃分為9區(qū)4市6縣，2008年戶籍人口為1125萬人,數(shù)據(jù)來源： 成都統(tǒng)計公眾信息網(wǎng),1.2 行政區(qū)劃與人口發(fā)展,-16-,錦江區(qū)是成都的核心城區(qū)和中央商務(wù)商業(yè)區(qū)，區(qū)域面積60平方公里。2008年，錦江區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值323.09億元；比上年增長12.5%；社會消費品零售總額達(dá)276.59億元；實際利用外資55482萬美元 2008年，錦江區(qū)引進(jìn)中怡保險經(jīng)紀(jì)、豐田通商株式會社、雪佛龍等10家世界500強企業(yè)，引進(jìn)民安保險、泰康人壽、華泰保險等金融機構(gòu)24家 2008年底，錦江區(qū)常住人口67.87萬人。戶籍人口40.23萬人 由于春熙路和鹽市口都位于錦江區(qū)，該區(qū)歷年的社會消費品零售總額都為成都市最高 全市40%的甲級寫字樓位于錦江區(qū)，該區(qū)外商直接投資很高,春熙路和鹽市口都位于錦江區(qū)，全市40%甲級寫字樓位于錦江區(qū),數(shù)據(jù)來源： 成都統(tǒng)計公眾信息網(wǎng),1.3 錦江區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀,-17-,一個核心區(qū)： 中央核心商業(yè)商務(wù)區(qū)。該區(qū)域包括東至天仙橋、西至人民南路、南至東大街、北至總府路的范圍 兩條經(jīng)濟帶： 國際金融商務(wù)經(jīng)濟帶。該經(jīng)濟帶以東大街為軸線，西起鹽市口、東至沙河 高檔酒店配套服務(wù)經(jīng)濟帶。該經(jīng)濟帶以濱江路為軸線，重點發(fā)展四星級以上的酒店以及與之相匹配的高端商業(yè)、商務(wù)設(shè)施，使該區(qū)域成為全市高檔酒店最為集中的區(qū)域，打造中央酒店聚集區(qū)（chd）。 三大功能板塊： 中心商業(yè)商務(wù)功能板塊。包括一環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域 高品質(zhì)住宅及配套服務(wù)功能板塊。包括一環(huán)路至三環(huán)路以沙河景觀帶為核心的區(qū)域 旅游休閑功能板塊。包括三環(huán)路以外以“三圣花鄉(xiāng)”為核心的區(qū)域 四個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)： 大慈寺、水井坊商務(wù)文化休閑旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。以大慈寺歷史街區(qū)、水井坊街區(qū)為空間范圍，大力發(fā)展都市商務(wù)人文休閑旅游； 三圣都市觀光休閑旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 紅星路文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 錦江工業(yè)總部經(jīng)濟聚集區(qū)。,錦江區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為“一個核心區(qū)、兩條經(jīng)濟帶、三大功能板塊、四個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”,1.3 錦江區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀,高檔酒店配套服務(wù)經(jīng)濟帶, 房市金碟,-18-,（單位：億元人民幣）,數(shù)據(jù)來源： 成都統(tǒng)計公眾信息網(wǎng),2008年，五城區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值增長率除青羊區(qū)和成華區(qū)為12.6%外，其他三個區(qū)都為12.5% 錦江區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值2004年位于五城區(qū)第二，2008年降為五城區(qū)倒數(shù)第二，原因在于錦江區(qū)工業(yè)不如其他區(qū)發(fā)達(dá),由于郊區(qū)的快速發(fā)展 ，錦江區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值占全市的比例呈下降的趨勢，2008年占全市的8.3%,2008年，錦江區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值增長率為12.5%，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的8.3%,五城區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值,（單位：億元人民幣）,1.4.1 地區(qū)生產(chǎn)總值,-19-,2004 2008年成都市五城區(qū)社會消費品零售總額保持穩(wěn)步增長 由于春熙路和鹽市口都位于錦江區(qū)，該區(qū)歷年的社會消費品零售總額都為成都市最高,數(shù)據(jù)來源： 成都統(tǒng)計公眾信息網(wǎng),近幾年，錦江區(qū)社會消費品零售總額維持在全市的17%,由于春熙路和鹽市口都位于錦江區(qū)，該區(qū)歷年的社會消費品零售總額都為成都市最高,（單位：億元人民幣）,（單位：億元人民幣）,五城區(qū)社會消費品零售總額,1.4.2 社會消費品零售總額,-20-,2.0 地塊分析,-21-,1.0 宏觀背景分析 2.0 地塊分析 3.0 市場分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 項目定位 7.0 財務(wù)分析 附件,2.1 項目位置 2.2 地塊條件 2.3 周邊物業(yè)分析 2.4 交通分析 2.5 人口分析 2.6 swot 分析,-22-,本項目位于市中心，為城市交通主干道旁。目前，區(qū)內(nèi)有成都最高檔次的酒店和寫字樓。且地塊毗鄰未來的東大街商務(wù)中心。商務(wù)消費者集中。項目i將會具有商務(wù)配套中心的市場發(fā)展環(huán)境。 區(qū)域靠近河流的交匯處，有著城市難得的臨水自然生態(tài)長廊。居住、休閑環(huán)境優(yōu)越。區(qū)內(nèi)已有大型的娛樂和休閑消費場所。為成都傳統(tǒng)的娛樂消費中心。 項目b/d區(qū)自身為傳統(tǒng)老建筑群落，受文化保護(hù)性要求的規(guī)定，建設(shè)改造有一定的限制。其向現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)發(fā)展的空間較小。利于向傳統(tǒng)院落式休閑消費業(yè)態(tài)方向發(fā)展。 項目a區(qū)為可充分改造區(qū)域。鑒于其臨街、臨河的優(yōu)勢地理條件，結(jié)合其地塊的特性，有向高端商務(wù)和居住類物業(yè)發(fā)展的良好前景。,地塊總結(jié), 房市金碟,-23-,項目位于成都東南部，屬于錦江區(qū) 本項目靠近一環(huán)路，位于成都香格里拉大酒店附近，距東大街的直線距離約500米 項目離春熙路，鹽市口主要商圈分別有2.3公里和2.8公里 項目毗鄰水井坊酒窖遺址，該酒窖是迄今為止全國以至世界發(fā)現(xiàn)的最古老、最全面、保存最完整、極具民族獨創(chuàng)性的古代釀酒作坊,2.1 項目位置,本項目位于香格里拉旁，離春熙路商圈只有2.3公里, 房市金碟,-24-,地塊在一環(huán)路以西，濱江東路以北。地塊分為a,b,d三部分，每一部分規(guī)劃條件如下： a地塊： 土地面積 11312平方米 容積率：8 （待定） 現(xiàn)狀：空地 b地塊（以清末古建筑為主的歷史文化街區(qū)） 土地面積：35685平方米 地上建筑面積：30000平方米 現(xiàn)狀：院落式老房子，待改造 d地塊 土地面積：3768平方米 容積率=1 現(xiàn)狀：空地,b地塊為待改造的院落式老房子，a、d地塊均為空地,地鐵站點,2.2 地塊條件, 房市金碟,-25-,地塊形狀 本地塊形狀不規(guī)則。a地塊呈三角形，三角部分寬度很窄。 b地塊部分在金泉街以北，難以與其他部分融為一體。d地塊較狹長 可視性 項目a地塊臨濱江東路可視性最好。a地塊臨星橋街、b地塊臨雙槐樹街可視性較好，其他部分可視性最差 地下空間利用 區(qū)域b地塊為城市僅余的傳統(tǒng)土木結(jié)構(gòu)住宅群落。原建筑自身并無地下空間。為了提升項目整體的使用價值，建議局部建設(shè)地下層，用作商業(yè)、設(shè)施配套區(qū)，或地下車庫等功能空間。地下層可在地塊a和b3等區(qū)域建設(shè) 蘭桂坊 從水井街沿河至濱江東路。商業(yè)建筑面積2萬平米，總體為19棟商業(yè)建筑，地下兩層車庫（b1部分為商業(yè)），商業(yè)地面1-2層，局部3層。目前，由香港蘭桂坊負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，商業(yè)內(nèi)容以餐飲休閑為主（70%餐飲和酒吧），搭配少量的零售商業(yè),a地塊,b地塊,d地塊,地塊形狀不規(guī)則，臨濱江東路可視性最好。外部交通可達(dá)性強，內(nèi)部交通疏導(dǎo)性和可達(dá)性不理想,2.2 地塊條件, 房市金碟,-26-,項目周邊有大量在建或規(guī)劃項目，住宅、商業(yè)、寫字樓有大量供應(yīng),周邊高端氛圍逐漸形成。西側(cè)是香格里拉中心， 北側(cè)九龍倉綜合項目正在建設(shè)中，瑞安集團項目 規(guī)劃中,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,2.3 周邊物業(yè)分析,-27-,外部交通 地塊緊鄰城市主干道濱江東路，靠近一環(huán)路。此外還有城市支路水井街、青龍街將項目與外部連通起來。新建橋梁連接水井街和天仙橋南路 一環(huán)路為雙向六車道加自行車道，濱江東路為雙向兩車道加自行車道。城市支路為人車混行，部分支路如青龍正街段特別窄，行車不方便,地鐵 二號線途徑東大街，設(shè)東門大橋站（位于東門大橋東側(cè)，緊鄰天府時代廣場北側(cè)）和牛王廟站（一環(huán)路與東大街交匯處）。二號線一期工程將于2012年運營。本項目距離地鐵（東門大橋站）最近的距離僅為500米。距牛王廟站最近的距離也不到1000米 車流 周邊交通較繁忙。濱江東路一小時車流約為 2556車次（往西1320，往東1236，下午三點）。相當(dāng)于總府路車流的40%。一環(huán)路一小時車流為3516車次（東北方向1644，西南方向1872，下午三點） 人流 地塊人流較低。濱江東路一小時人流僅為540人次（下午三點）。一環(huán)路一小時人流也只有1032人次（下午三點），相當(dāng)于春熙路北段人流的6% 內(nèi)部交通 b地塊內(nèi)部除被金泉街分開外，其他內(nèi)部交通為步行通道，道路較窄,項目外部交通方便，車流豐富，但人流較少。b地塊內(nèi)部道路較窄,2.4 交通分析,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-28-,項目一公里、三公里內(nèi)人口按照面積比例和總?cè)丝谶M(jìn)行估算 錦江區(qū)近年來人口平均年增長率約10%，按照該增長率進(jìn)行估算，2011年，項目一公里和三公里范圍內(nèi)居住人口分別為81,800和664,800人,項目一公里內(nèi)現(xiàn)有常住人口60,000人，三公里內(nèi)現(xiàn)有常住人口500,000人,數(shù)據(jù)來源：各社區(qū)居委會、街道辦事處,2.5 人口分析-居住人口,-29-,備注： 人口按照辦公面積15平方米/人進(jìn)行估算，未考慮入住率,一公里和三公里范圍內(nèi)現(xiàn)有辦公人口分別為5,100人和25,000人，隨著新建項目的入住，2011年，一公里和三公里范圍內(nèi)辦公人口將達(dá)到26,000人和68,000人,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,2.5 人口分析-辦公人口,項目一公里內(nèi)辦公人口估算表,項目三公里內(nèi)辦公人口估算表,-30-,本項目在交通、文化氛圍、區(qū)位方面都有較大優(yōu)勢，但房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和競爭項目也帶來威脅,2.6 swot分析, 房市金碟,-31-,3.0 市場分析,-32-,1.0 宏觀背景分析 2.0 地塊分析 3.0 市場分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 項目定位 7.0 財務(wù)分析 附件,3.1 成都寫字樓市場研究 3.1.1 寫字樓產(chǎn)品類型分析 3.1.2 甲/乙級寫字樓分布 3.1.3 甲級寫字樓市場分析 3.1.4 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?3.1.5 項目寫字樓租金售價測算 3.1.6 寫字樓市場小結(jié) 3.2 成都商業(yè)市場研究 3.2.1 商業(yè)產(chǎn)品類型分析 3.2.2 商業(yè)市場分析 3.2.3 項目商業(yè)租金售價測算 3.2.4 商業(yè)市場小結(jié) 3.3 成都四五星級/精品酒店市場研究 3.3.1 四五星級/精品酒店產(chǎn)品類型分析 3.3.2 四五星級酒店分布 3.3.3 四五星級酒店分析 3.3.4 區(qū)域四五星級酒店市場分析 3.3.5 四五星級/精品酒店市場小結(jié) 3.4 成都服務(wù)式公寓/住宅市場研究 3.4.1 服務(wù)式公寓/住宅產(chǎn)品類型分析 3.4.2 品牌服務(wù)式公寓分析 3.4.3 精裝住宅分析 3.4.4 區(qū)域服務(wù)式公寓/住宅分析 3.4.5 項目住宅售價測算 3.4.6 服務(wù)式公寓/住宅市場小結(jié),-33-,3.1 成都寫字樓市場研究,-34-,結(jié)合項目的開發(fā)條件和市場未來的發(fā)展情況，我們認(rèn)為乙級寫字樓對項目整體開發(fā)的價值提升意義不大，故不建議項目規(guī)劃乙級寫字樓。國際甲級和區(qū)域甲級寫字樓都可以考慮,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.1.1 寫字樓產(chǎn)品類型分析,-35-,國際甲級與區(qū)域甲級寫字樓的主要差別在是否統(tǒng)一業(yè)權(quán)，各方面的房屋標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理也有所不同,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.1.1 寫字樓產(chǎn)品類型分析,-36-,現(xiàn)有供應(yīng),未來供應(yīng),備注：未來供應(yīng)量統(tǒng)計到2011年,成都現(xiàn)有甲級寫字樓供應(yīng)量460,000平方米，至2011年底新增供應(yīng)量為820,000平方米,高緯對甲級寫字樓的研究分為兩種：國際甲級寫字樓和區(qū)域甲級寫字樓,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.1.2 甲/乙級寫字樓分布,-37-,3.1.3 甲級寫字樓市場分析 供應(yīng)分析,2010年新增供應(yīng)量主要集中在中央商務(wù)區(qū)，2011年新增供應(yīng)量集中在東大街區(qū),sq m,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-38-,sq m,3.1.3 甲級寫字樓市場分析 需求分析,2011年，隨東大街和南延線區(qū)域甲級寫字樓的建成，將會出現(xiàn)一個增長的高峰期。由于需求的增長跟不上供應(yīng)量的激增，空置率將會升高,隨著大量供應(yīng)推向市場，成都甲級寫字樓市場空置率將被推向新高,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-39-,受金融危機影響，2008年四季度，成都甲級寫字樓的平均租金有所下降，與三季度相比，降低了3.7%，現(xiàn)為人民幣108.2 元/平方米/月 2009年一季度，成都甲級寫字樓的租金有所下降 同時，乙級寫字樓租金相比三季度下降了4.9%，現(xiàn)為61.2元/平方米/月,成交租金 人民幣/平方米/月,3.1.3 甲級寫字樓市場分析 租金分析,成交租金 (人民幣/平方米/月),受金融危機影響，甲乙級寫字樓租金有所下降,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,* 2008年底租金,-40-,3.1.4 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?本項目一公里范圍內(nèi)的寫字樓主要集中在東大街，且大多是在建項目,本項目,1,9,3,4,2,5,6,8,10,14,11,12,13,7,現(xiàn)有項目,未來項目,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-41-,3.1.5 項目寫字樓租金售價測算-國際甲級寫字樓租金,國際甲級寫字樓最有可比性的項目是香格里拉中心，本項目做國際甲級寫字樓現(xiàn)有租金140元/平方米/月,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-42-,3.1.5 項目寫字樓租金售價測算-區(qū)域甲級寫字樓租金,通過對時代廣場、力寶大廈的分析，得到本項目做區(qū)域甲級寫字樓的現(xiàn)有租金90元/平方米/月,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-43-,3.1.5 項目寫字樓租金售價測算-區(qū)域甲級寫字樓售價,通過對可比案例的分析比較，得到本項目做區(qū)域甲級寫字樓的現(xiàn)有售價11,000元/平方米,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-44-,3.1.6 寫字樓市場小結(jié),未來甲級寫字樓供應(yīng)量較大，若無特別亮點， 將面臨非常激烈的競爭,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球 & 利比 (rlb),-45-,3.2 成都商業(yè)市場研究,-46-,根據(jù)項目的整體定位目標(biāo)和項目地塊可開發(fā)的條件，我們認(rèn)為專業(yè)賣場和批發(fā)市場在項目的定位、物業(yè)規(guī)劃需求、目標(biāo)人群集中方面都不適合項目的需要。故不建議做此類定位規(guī)劃。精品購物中心、百貨商場、餐飲娛樂中心、會所、旅游休閑都可以考慮,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.2.1 商業(yè)產(chǎn)品類型分析,-47-,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.2.2 商業(yè)市場分析,目前成都1萬平米以上的商業(yè)總供應(yīng)量達(dá)5,590,000平方米,其中專業(yè)店和購物中心比例最大,現(xiàn)有商業(yè)類型,目前成都商業(yè)在1萬平米以上的商業(yè)總供應(yīng)達(dá)到559萬平米 在現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)中，專業(yè)店所占比例最多，占到總供應(yīng)量的51%，專業(yè)店包括有超市、家具建材市場、書店、電器等。其次，購物中心占到21%,騾馬市,雙楠,建設(shè)路,沙灣,南三環(huán),棕北-桐梓林,金沙-光華,春熙路,鹽市口,-48-,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.2.2 商業(yè)市場分析 供應(yīng)分析,9 個商業(yè)區(qū)商業(yè)庫存量與未來供應(yīng)量對比,成都商業(yè)供應(yīng)量 (2002-2012f),2010年是歷史的供應(yīng)高峰年。未來項目由于招商進(jìn)度和開發(fā)商資金的狀況等諸多因素影響，不排除一些商業(yè)項目有延期的可能。新增的商業(yè)主要分布在成都的市中心和城南。三大傳統(tǒng)商圈春熙路、鹽市口和騾馬市由于有大量的舊城改造項目，所以新的商業(yè)供應(yīng)很大,未來商業(yè)供應(yīng)量非常大，2010年是供應(yīng)高峰年，集中在成都的市中心和城南,備注：本報告均統(tǒng)計10,000平方米以上的商業(yè)項目,-49-,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.2.2 商業(yè)市場分析 需求分析,市級商圈項目空置率較低，由于供應(yīng)量大，開發(fā)商主要以銷售為目的，招商不積極，區(qū)級商圈項目空置率較高,我們調(diào)查了市級商圈裙樓和區(qū)域商圈臨街商鋪，發(fā)現(xiàn)區(qū)級商圈的空置率普遍高于市級商圈，主要是因為區(qū)級商圈的臨街商鋪開發(fā)商主要以項目銷售為目的，招商不積級,-50-,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.2.2 商業(yè)市場分析 租金分析,由于市級商圈成熟度較好，且多為集中式購物的商業(yè)形式，因此具有很強的市場吸引力。商家愿意支付更高的租金 目前成都的區(qū)域型商圈仍處于逐步成熟階段，商業(yè)多以社區(qū)配套型業(yè)態(tài)為主。商家的租金承接力相對較弱。整體租金較低,市級商圈租金較高，區(qū)級商圈整體租金較低,-51-,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.2.2 商業(yè)市場分析 銷售分析,底層商業(yè)投資回報率5-7%較低，銷售周期較長均在半年以上。,成都商鋪售價偏高，而租金偏低，銷售宣傳總體投資回報率在8%，實際較低在5-7% 商鋪投資回報較低，因此商鋪的銷售周期較長,-52-,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.2.2 商業(yè)市場分析 百貨租金簡析,成都百貨項目主要集中在市中心，百貨公司給的租金普遍較低，但開發(fā)商后期運營的風(fēng)險也較低；另外，王府井營業(yè)額高居榜首，伊藤春熙店坪效最高,百貨公司大都是大面積且長期的租約，所以開發(fā)商愿意接受較低的租金 百貨公司自己負(fù)責(zé)招商，管理和運營，同時也解決了開發(fā)商后期商業(yè)運營運作的風(fēng)險 王府井的營業(yè)額排第一，第二是伊藤，而伊藤的商業(yè)坪效最高，其次是仁和春天人東店,8,2,1,3,4,7,10,9,本項目,5,6,-53-,3.2.2 商業(yè)市場分析 購物中心項目簡析,主要分布在市中心和二環(huán)路，除sm、新城市廣場入住率較低，其他入住率都較高,購物中心的租金包括銷售扣點或者固定租金兩種形式， 一般采取兩者取其高來收取 購物中心比百貨租金高出很多。但是購物中心是風(fēng)險最大的，需要專業(yè)的運營團隊進(jìn)行招商和管理，成都不成功的購物中心有sm廣場和新城市廣場,2,3,1,4,5,7,本項目,6,-54-,成都旅游休閑項目普遍租金不高,2,3,1,4,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,5,3.2.2 商業(yè)市場分析 旅游休閑項目簡析,本項目,-55-,本項目,香格里拉中心由于有較好的品牌，以及外資銀行的入住，使得其租金較高。其他底商項目租金都不是特別高,2,3,1,4,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,5,6,3.2.2 商業(yè)市場分析 底商項目簡析,7,-56-,通過對可比案例的分析比較，得到a地塊商業(yè)裙樓首層的現(xiàn)有售價30,000元/平方米，二層售價18,000元/平方米,3.2.3 項目商業(yè)租金售價測算 商業(yè)裙樓售價, 房市金碟,-57-,通過對可比案例的分析比較，得到a地塊商業(yè)裙樓一層的現(xiàn)有租金200元/平方米，二層租金120元/平方米/月,3.2.3 項目商業(yè)租金售價測算 商業(yè)裙樓租金, 房市金碟,-58-,通過對可比案例的分析比較，得到b地塊旅游休閑項目現(xiàn)有租金 100元/平方米,3.2.3 項目商業(yè)租金售價測算 旅游休閑租金, 房市金碟,-59-,由于汽車展覽等業(yè)態(tài)的租金高，配套給的租金最高，百貨商場給的租金最低,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.2.4 商業(yè)市場小結(jié),-60-,3.3 成都四五星級/精品酒店市場研究,-61-,就地塊自身的開發(fā)條件，區(qū)域存在的酒店開發(fā)環(huán)境以及開發(fā)商自身在項目開發(fā)檔次定位上的要求，我們認(rèn)為四五星級酒店的開發(fā)是可以實現(xiàn)地塊價值最大化，以及區(qū)域酒店整體市場形象的樹立之要求,3.3.1 四五星級/精品酒店產(chǎn)品類型分析,-62-,五星級酒店在配套和管理方面遠(yuǎn)高于四星級酒店，也對開發(fā)者和酒店管理者有更高的要求,3.3.1 四五星級/精品酒店產(chǎn)品類型分析,-63-,3.3.2 四五星級酒店分布現(xiàn)有供應(yīng)量,4,序,8,1,7,2,5,9,1,2,3,4,5,6,7,9,8,10,11,12,13,14,11,本項目,3,一環(huán)路,二環(huán)路,人民路,及其沿線,青羊區(qū),金牛區(qū),成華區(qū),錦江區(qū),4,7,1,6,2,5,8,3,一環(huán)路,二環(huán)路,人民南路,及其沿線,青羊區(qū),金牛區(qū),成華區(qū),錦江區(qū),9,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,15,11,12,14,13,五星級酒店,四星級酒店,武侯區(qū),目前成都五星級和四星級的酒店分布主要集中在cbd地區(qū)及一環(huán)路以內(nèi)，其中大部分酒店開業(yè)時間已經(jīng)比較久遠(yuǎn)，相對應(yīng)的設(shè)施設(shè)備也相繼比較陳舊和老化,-64-,3.3.2 四五星級酒店分布未來供應(yīng)量,未來酒店供應(yīng)主要集中在市中心和南部,未來酒店,未來四星級酒店新增供應(yīng)量較平穩(wěn)，五星級酒店新增供應(yīng)量較多,-65-,受經(jīng)濟危機和汶川地震影響，2008年四五星級酒店入住率較低，預(yù)計未來幾年有所回升,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.3.3 四五星級酒店分析- 入住率分析,由于受經(jīng)濟危機和汶川地震的影響，2008年五星級酒店平均入住率只有66.1%，預(yù)計2009-2010年隨著需求量的逐漸增多，入住率逐年攀升。但2011年由于有大量供應(yīng)，入住率再次下降。四星級酒店未來幾年入住率逐漸攀升,-66-,根據(jù)成都市場2006 - 2009年五星級和四星級酒店的數(shù)據(jù)了解，總體房價比較平穩(wěn)，五星級酒店大致在717-778元/間/晚；而四星級酒店大致在335 -364元/間/晚，總體四星級酒店處于比較低端的階段。,四五星級均價并非掛牌價，而是以下幾 種房價的平均價格： 散客房價 公司協(xié)議價 旅行社團體價 會議特價 空乘協(xié)議價 免費房 周末節(jié)假日特價房價,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,3.3.3 四五星級酒店分析- 客房價分析,-67-,本項目,3,1,5,4,2,6,7,成都五星級酒店房價大都在650元/間/晚以上，2008年入住率在45%以上。四星級房價在350元/間/晚以上，入住率在60%以上,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,四星級酒店2008年入住率比五星級下降更嚴(yán)重。2008年，四星級酒店入住率比2007年下降12%。五星級酒店同比2007年入住率下降了4%,3.3.4 區(qū)域四五星級酒店市場分析,-68-,3.3.5 四五星級/精品酒店市場小結(jié),五星級酒店建造成本僅比四星級酒店高出20%，房價卻比四星級酒店高一倍,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球 & 利比 (rlb),-69-,3.4 成都服務(wù)式公寓/住宅市場研究, 房市金碟,-70-,3.4.1 服務(wù)式公寓/住宅產(chǎn)品類型分析,清水住宅和居住式soho并不能提高整體項目的形象，因此不建議考慮此類產(chǎn)品, 房市金碟,-71-,主要服務(wù)式公寓運營商奧克伍德、輝盛閣、尚明居都已進(jìn)入成都。雅詩閣正在成都積極選址,3.4.2 品牌服務(wù)式公寓分析,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-72-,3.4.3 精裝住宅分析,目前成都近30個精裝在售樓盤，包括品牌開發(fā)商萬科、 雅居樂、遠(yuǎn)大、珠江、富力、龍湖、天合等都加入了 精裝房的行列 截止2009.3月成都精裝房供應(yīng)量2.8萬套，占比達(dá)26%， 而2004-2007年間占比僅為5%，預(yù)計2009年成都精裝房 會大幅增加 相對于發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場精裝房70%的市場份額， 北京、上海、廣州等地50%以上的市場份額，成都精 裝房還有一段距離 成都現(xiàn)有精裝標(biāo)準(zhǔn)和客戶滿意度在逐漸上升,大品牌開發(fā)商都加入了精裝行列，同時，精裝產(chǎn)品的客戶滿意度在逐漸上升,-73-,3.4.4 區(qū)域服務(wù)式公寓/住宅分析,成都高品質(zhì)精裝住宅房價大都在10,000元/平方米以上。除香格里拉服務(wù)式公寓租金達(dá)到400元/平方米/月外，其他類服務(wù)式公寓產(chǎn)品租金都在100元/平方米/月以下,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,* 紫檀也有精裝住宅，均價在清水住宅的均價上加3000元/平方米,-74-,3.4.5 項目住宅售價測算-清水住宅,通過對可比案例的分析比較，得到本項目做清水住宅的初始價格8500元/平方米,-75-,3.4.5 項目住宅售價測算-精裝住宅,通過對可比案例的分析比較，得到本項目做精裝住宅的初始價格11000元/平方米,-76-,服務(wù)式公寓未來將有較大投放量，面臨較大競爭。,3.4.6 服務(wù)式公寓/住宅市場小結(jié),數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球 & 利比 (rlb),-77-,4.0 需求分析,-78-,1.0 宏觀背景分析 2.0 地塊分析 3.0 市場分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 項目定位 7.0 財務(wù)分析 附件,4.1 商家訪談概況 4.1.1 各業(yè)態(tài)商家需求 4.1.2 商業(yè)需求總結(jié) 4.2 消費者研究總結(jié),-79-,創(chuàng)意類商業(yè)對項目都有較強入駐意向。也集中在對b區(qū)域的選擇。整體租金承受力較低,4.1 訪談總結(jié)： 概況,26%,7%,11%,11%,7%,3%,7%,20%,7%,大型錄音棚對成都的音樂市場不太看好，不考慮進(jìn)駐成都 電器賣場對項目區(qū)域非常認(rèn)可，但該業(yè)態(tài)不適合項目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 國際品牌服飾都認(rèn)同區(qū)域未來發(fā)展，zara和uniqlo認(rèn)為項目開業(yè)時間還較遙遠(yuǎn)，目前沒有太強烈的入駐意愿 音樂房子對院落式物業(yè)更加認(rèn)可，好樂迪和月亮村認(rèn)同項目環(huán)境，但更傾向于大型裙樓物業(yè), 房市金碟,-80-,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將是項目主題特色的突出點，國際品牌服飾對市場將有巨大的吸引作用,4.1.1 訪談總結(jié)：各業(yè)態(tài)商家需求（一）, 房市金碟,-81-,4.1.1 訪談總結(jié)：各業(yè)態(tài)商家需求（二）,休閑娛樂是項目的主要業(yè)態(tài)及面積消化者。私人會所是項目消費當(dāng)次提升的核心業(yè)態(tài), 房市金碟,-82-,4.1.1 訪談總結(jié)：各業(yè)態(tài)商家需求（三）,餐飲業(yè)態(tài)是休閑項目的主要組成部分，精品酒店對項目區(qū)域是很好的業(yè)態(tài)補充, 房市金碟,-83-,通過對受訪業(yè)態(tài)的分析和預(yù)測可以看出，這些業(yè)態(tài)得有序組合對于消費中心的作用是非常明顯和必 備的；因此這些受訪業(yè)態(tài)對商業(yè)市場的發(fā)展看法以及對本項目的建議都將對本項目的定位提供參考與提示； 首先，從受訪業(yè)態(tài)在選址方面的考慮來看，大多數(shù)受訪零售商都表示喜歡在成熟和具有發(fā)展前景的商業(yè)區(qū)內(nèi)開店，本項目所在的區(qū)域雖然處于城市商業(yè)的相對成熟的區(qū)域。本項目勢必成為眾多類型的零售商，特別餐飲休閑娛樂型商業(yè)關(guān)注的地區(qū)。而自身所具有的文化歷史背景，亦為目前非主流的商業(yè)所關(guān)注和認(rèn)可，項目商業(yè)的獨特性發(fā)展，存在著較好的市場基礎(chǔ)； 其次，消費市場對結(jié)合購物、休閑娛樂、文化、運動等多種業(yè)態(tài)的綜合性、一站式的商業(yè)項目逐步了解和認(rèn)可，品牌商家亦傾向于進(jìn)駐這類購物中心，或商業(yè)消費廣場的經(jīng)營模式。這為本項目在商業(yè)的整體組合布局方面提供了方向和模式； 基于零售商訪談，同時結(jié)合項目現(xiàn)狀，我們認(rèn)為目前主力業(yè)態(tài)方面的確定對本項目十分重要，通常主力業(yè)態(tài)對于建筑規(guī)劃的要求較高，因此建議項目在規(guī)劃時綜合考慮主力業(yè)態(tài)的確定及落位； 結(jié)合項目的開發(fā)條件和區(qū)域發(fā)展特征，優(yōu)質(zhì)的，具有較強商務(wù)、文化品質(zhì)的餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)將會是項目最為主要的商業(yè)類型。同時，在兒童娛樂和女性休閑護(hù)理方面方面可以 有多一些的考慮，以滿足家庭式消費的需求 。,4.1.2 訪談總結(jié)：商家需求總結(jié), 房市金碟,-84-,4.2 消費者研究總結(jié),商業(yè)區(qū)消費者的特征：受過高等教育的已婚青年女性為主，對時尚購物和歷史文化休閑項目比較認(rèn)可,年輕人群是城市消費的主力，他們擁有較高的消費需求和消費頻次 較高的學(xué)歷令到消費者對新興的消費模式和理念具有更強的接受度和包容性 家庭的比例較強。消費的模式會以家庭為主體。多為家庭出游，或有人聚會。人數(shù)都較多 對綜合型的消費場所更加認(rèn)可和需求, 房市金碟,-85-,5.0 案例分析, 房市金碟,-86-,1.0 宏觀背景分析 2.0 地塊分析 3.0 市場分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 項目定位 7.0 財務(wù)分析 附件,5.1 寫字樓可比項目詳細(xì)說明 5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明 5.3 酒店可比項目詳細(xì)說明 5.4 住宅可比項目詳細(xì)說明, 房市金碟,-87-,5.1 寫字樓可比項目詳細(xì)說明,喜年廣場為商業(yè)、住宅和寫字樓綜合體項目，寫字樓共49層，均價10000元/平方米,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-88-,5.1 寫字樓可比項目詳細(xì)說明,香格里拉中心2007年投入使用，客戶除制造業(yè)外，金融、房地產(chǎn)和商業(yè)服務(wù)業(yè)占較大比例。,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-89-,5.1 寫字樓可比項目詳細(xì)說明,時代廣場有大量的外資企業(yè)和世界五百強公司，在租戶中有較高的聲譽,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-90-,5.1 寫字樓可比項目詳細(xì)說明,力寶大廈租戶中，房地產(chǎn)業(yè)占到41%,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-91-,5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明,萬達(dá)錦華城以購物為主，基本滿租,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-92-,5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明,華僑銀行,匯豐銀行,賓利汽車,香格里拉中心底商以銀行、汽車展示為主，租金較高,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,輝騰定制中心,卡爾博諾,-93-,5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明,歐城香街位于桐梓林，一層均價為30,000元/平方米,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-94-,5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明,中海格林威治底商以酒吧、娛樂會所和大型餐飲為主,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-95-,5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明,摩卡筑底商以川音學(xué)生為主要消費群，多為樂器店,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-96-,5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明,紅瓦寺校園經(jīng)濟商業(yè)以周邊大學(xué)生為主要消費群，檔次中低檔,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-97-,5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明,蓮桂社區(qū)商業(yè)是以服務(wù)和生活購物為主的生活配套型商業(yè),數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-98-,5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明,寬窄巷子以中高端餐飲為主，此外還有部分酒吧、茶社、工藝品、服飾等,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-99-,5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明,錦里以休閑娛樂和餐飲為主,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-100-,5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明,文殊坊以休閑娛樂為主，占51%,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-101-,臨江路商業(yè)是以休閑娛樂為主，輻射全市的酒吧一條街,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,5.2 商業(yè)可比項目詳細(xì)說明,-102-,5.3 酒店可比項目詳細(xì)說明,香格里拉大酒店2008年平均入住率只有45%，入住客人以商務(wù)為主,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-103-,5.3 酒店可比項目詳細(xì)說明,索菲達(dá)萬達(dá)大飯店平均房價900元/間/晚，入住客人以旅游為主,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-104-,5.4 住宅可比項目詳細(xì)說明,單間：46-48平方米,套一：100平方米,喜年廣場公寓為精裝配家具家電，銷售良好,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-105-,5.4 住宅可比項目詳細(xì)說明,兩房：106平方米,三房：155平方米,時代豪苑全為大戶型，以三房、四房為主，對高端客戶有較大吸引力,數(shù)據(jù)來源：高緯環(huán)球市場調(diào)研部,-106-,6.0 項目定位, 房市金碟,-107-,1.0 宏觀背景分析 2.0 地塊分析 3.0 市場分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 項目定位 7.0 財務(wù)分析 附件,6.1 水井坊項目 a地塊定位 b、d地塊定位 6.2 錦官驛（b、d區(qū)）整體商業(yè)主題業(yè)態(tài)規(guī)劃 6.2.1 愛情主題商業(yè)區(qū) 6.2.2 酒文化主題商業(yè)區(qū) 6.2.3 女士理療服務(wù)主題商業(yè)區(qū) 6.2.4 坊主題商業(yè)區(qū) 6.2.5 潮爆主題商業(yè)區(qū) 6.2.6 櫥窗文化主題商業(yè)區(qū)域落位, 房市金碟,-108-,6.1 a地塊定位總結(jié),a地塊-精裝住宅/服務(wù)式公寓/裙樓配套商業(yè),-109-,6.1 a地塊定位,a地塊的定位- 一棟3萬平米國際品牌管理品質(zhì)的服務(wù)式公寓 一棟5萬平米高檔精裝住宅 城市商務(wù)核心區(qū) 臨近河流的城市稀缺地塊 人文休閑氛圍濃厚,-110-,6.1 錦官驛（b、d區(qū)）定位總結(jié),b、d地塊-創(chuàng)意商業(yè)、酒吧、時尚零售、精品酒店、娛樂,由于b地塊整體開發(fā)成本高，建筑面積有限，可適合的業(yè)態(tài)以及開發(fā)商所期望的目標(biāo)業(yè)態(tài)的租金承受力整體較低，以至，b區(qū)的總體財務(wù)表現(xiàn)較差。, 房市金碟,-111-,6.1 b、d地塊定位總結(jié),b、d地塊將針對本地消費者，更加突出其創(chuàng)意性、高檔次和國際文化的主題特色, 房市金碟,-112-,6.2 錦官驛（b、d區(qū)）整體商業(yè)主題業(yè)態(tài)規(guī)劃,-113-,成都感官之旅： 傳統(tǒng)的院落餐廳 私屬的酒窖銀行 浪漫的休閑空間 前沿的創(chuàng)意時尚 精彩的櫥窗演繹,6.2 錦官驛（b、d區(qū)）整體商業(yè)主題業(yè)態(tài)規(guī)劃, 房市金碟,-114-,以愛情、浪漫、祝福為主題的餐飲、休閑、購物區(qū) 城市浪漫約會的最佳目的地； 婚慶一站式消費服務(wù)：策劃、禮品、攝影、婚宴； 以城市中高收入的年輕消費人群為目標(biāo)。,規(guī)劃區(qū)域： 錦官驛b1區(qū)域中的錦官驛小學(xué)、h1、h3、h7、h9、h11等院落，整體建筑面積約為6,400m2。,區(qū)域定位依據(jù)： 1、區(qū)域毗鄰合江亭，是城市內(nèi)的新婚人群拜訪祈福的風(fēng)水寶地。有著濃厚的婚慶傳統(tǒng)和氛圍。區(qū)域的傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌適合本土婚慶對環(huán)境的需求習(xí)慣； 2、區(qū)內(nèi)與婚慶相配套的產(chǎn)業(yè)還非常缺乏，沒有形成產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展規(guī)模。存在著較大的發(fā)展空間； 3、婚慶市場的多種業(yè)態(tài)有著產(chǎn)業(yè)聯(lián)合發(fā)展的商業(yè)需求； 4、除婚慶公司以外的各個商業(yè)區(qū)域，如：餐廳、攝影室、珠寶銷售、餐飲吧等等都可以獨立的對外經(jīng)