評估項目風(fēng)險的控制與管理.pptVIP

評估項目風(fēng)險的控制與管理,劉登清,目 錄,資產(chǎn)評估風(fēng)險 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告 資產(chǎn)評估中的法律責(zé)任 評估項目風(fēng)險的控制與管理 ISO9001：2008質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn),一、資產(chǎn)評估風(fēng)險,資產(chǎn)評估風(fēng)險,外部風(fēng)險,內(nèi)部風(fēng)險,組 織 風(fēng) 險,人 員 風(fēng) 險,經(jīng) 濟 環(huán) 境 變 動 風(fēng) 險,引 用 報 告 風(fēng) 險,外 部 壓 力 風(fēng) 險,客 戶 風(fēng) 險,報 告 風(fēng) 險,程 序 風(fēng) 險,一、資產(chǎn)評估風(fēng)險,資產(chǎn)評估風(fēng)險的特點 客觀性 潛伏性 模糊性:資產(chǎn)評估結(jié)果的非唯一性，能力風(fēng)險與職業(yè)道德風(fēng)險，企業(yè)責(zé)任與評估責(zé)任,二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則,第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)行為，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，明確執(zhí)業(yè)責(zé)任，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，制定本準(zhǔn)則。 第二條 本準(zhǔn)則所稱資產(chǎn)評估，是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。,第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，具有良好的職業(yè)道德。 第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，恪守獨立、客觀、公正的原則。 第八條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專門教育和培訓(xùn)，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)。 第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，可以聘請專家協(xié)助工作，但應(yīng)當(dāng)采取必要措施確信專家工作的合理性。 第十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對業(yè)務(wù)助理人員進(jìn)行指導(dǎo)，并對業(yè)務(wù)助理人員工作結(jié)果負(fù)責(zé)。,二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則,第十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，采用不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法時，不得違背本準(zhǔn)則的基本要求，應(yīng)當(dāng)確信所采用程序和方法的合理性，并在評估報告中明確說明。 第十三條 評估程序通常包括： （一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項； （二）簽訂業(yè)務(wù)約定書； （三）編制評估計劃； （四）現(xiàn)場調(diào)查； （五）收集評估資料； （六）評定估算； （七）編制和提交評估報告； （八）工作底稿歸檔。 注冊資產(chǎn)評估師不得隨意刪減評估程序。,二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則,第十七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理使用評估假設(shè)，并在評估報告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。 第十八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)形成能夠支持評估結(jié)論的工作底稿。 第二十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。 第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對評估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。 第二十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在評估報告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊資產(chǎn)評估師不得對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。,二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則,三、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則,第一章 總 則 第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德行為，提高注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德素質(zhì)，維護(hù)注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)形象，制定本準(zhǔn)則。 第四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)務(wù)助理人員和專家遵守本準(zhǔn)則。,第二章 基本要求 第五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)誠實正直，勤勉盡責(zé)，恪守獨立、客觀、公正的原則。 第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)獨立進(jìn)行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受委托方或相關(guān)當(dāng)事方的影響，不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。 第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)合理使用評估假設(shè)，并在評估報告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。 第十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。 注冊資產(chǎn)評估師不得出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評估報告。,三、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則,第二章 基本要求 第十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)遵守保密原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托方書面許可，不得對外提供執(zhí)業(yè)過程中獲知的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。 第十三條 注冊資產(chǎn)評估師不得利用執(zhí)業(yè)便利為自己或他人謀取不正當(dāng)利益。 第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)形成能夠支持評估結(jié)論的工作底稿，并按有關(guān)規(guī)定管理和保存工作檔案。 第十六條 注冊資產(chǎn)評估師不得簽署本人未參與項目的評估報告，也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。,三、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則,第三章 專業(yè)勝任能力 第十八條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專門教育和培訓(xùn)，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)。 第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)接受后續(xù)教育，保持和提高專業(yè)勝任能力。 第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，可以聘請專家協(xié)助工作，但應(yīng)當(dāng)采取必要措施確信專家工作的合理性。,三、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則,第四章 與委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系 第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師與委托方或相關(guān)當(dāng)事方之間存在可能影響注冊資產(chǎn)評估師公正執(zhí)業(yè)的利害關(guān)系時，應(yīng)當(dāng)予以回避。,三、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則,評估準(zhǔn)則有利于法律責(zé)任的界定（行業(yè)進(jìn)入高法律風(fēng)險階段） 評估程序準(zhǔn)則是評估質(zhì)量的基礎(chǔ)保證,四、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序,第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師履行評估程序行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則，制定本準(zhǔn)則。 “資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人”包括注冊資產(chǎn)評估師、委托方和相關(guān)當(dāng)事人。 第二條 本準(zhǔn)則所稱評估程序，是指注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟。 第三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。,第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，履行適當(dāng)?shù)脑u估程序。 第七條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)本準(zhǔn)則，結(jié)合評估業(yè)務(wù)情況，制定并實施適當(dāng)?shù)木唧w評估程序。,第八條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務(wù)過程中，由于受到客觀限制，無法或者不能完全履行評估程序，可以根據(jù)能否采取必要措施彌補程序缺失和是否對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響，決定繼續(xù)執(zhí)行評估業(yè)務(wù)或者終止評估業(yè)務(wù)。 1、主觀限制與客觀限制。 2、如果重大限制將對報告評估下的評估結(jié)論的合理性產(chǎn)生重大影響，應(yīng)與委托方溝通，當(dāng)委托方明知限制無法排除而又拒絕接受明確充分披露下的評估結(jié)論，或評估師認(rèn)為即使進(jìn)行充分披露也將影響報告的合理性時，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)提出終止評估業(yè)務(wù)的要求，解除業(yè)務(wù)約定書。,第九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)務(wù)助理人員履行評估程序。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)對業(yè)務(wù)助理人員進(jìn)行指導(dǎo)，并對業(yè)務(wù)助理人員的工作結(jié)果負(fù)責(zé)。 第十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)記錄評估程序履行情況，形成工作底稿。,資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則與職業(yè)道德準(zhǔn)則中指出，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)務(wù)助理人員遵守本準(zhǔn)則，這就要求注冊資產(chǎn)評估師要有引導(dǎo)相關(guān)業(yè)務(wù)助理人員的工作能力，對他們的工作要有控制能力與管理能力。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)對業(yè)務(wù)助理人員進(jìn)行指導(dǎo)，并對業(yè)務(wù)助理人員的工作結(jié)果負(fù)責(zé)。 為規(guī)避風(fēng)險、規(guī)范執(zhí)業(yè)，要求注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的調(diào)查、評定估算等工作程序與工作步驟形成書面或電子記錄，收集評估依據(jù)，形成工作底稿。形成的工作底稿應(yīng)具體、詳細(xì)、完整。,（一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項 第十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)明確下列評估業(yè)務(wù)基本事項： 委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者； 評估目的； 評估對象和評估范圍； 價值類型； 評估基準(zhǔn)日； 評估報告使用限制； 評估報告提交時間及方式； 評估服務(wù)費總額、支付時間和方式； 委托方與注冊資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項。,（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書 第十二條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合分析和評價，并由評估機構(gòu)決定是否承接評估業(yè)務(wù)。 第十三條 評估機構(gòu)在決定承接評估業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書。評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日發(fā)生變化，或者評估范圍發(fā)生重大變化，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂補充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務(wù)約定書。,1、專業(yè)勝任能力。評估機構(gòu)和評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)所了解的評估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)情況和復(fù)雜性，分析本機構(gòu)和評估人員是否具有與該項目相適應(yīng)的專業(yè)勝任能力及相關(guān)經(jīng)驗，判斷是否有來自注冊資產(chǎn)評估師及助理人員執(zhí)業(yè)能力不足而帶來的風(fēng)險。 2、獨立性。判斷項目是否存在明顯或潛在的利益沖突，確認(rèn)與委托人或相關(guān)當(dāng)事方是否存在現(xiàn)實或潛在的利害關(guān)系。 3、業(yè)務(wù)風(fēng)險,（三）編制評估計劃 第十四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)編制評估計劃。評估計劃的內(nèi)容涵蓋現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等評估業(yè)務(wù)實施全過程。 評估計劃通常包括評估的具體步驟、時間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案等內(nèi)容。 注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況確定評估計劃的繁簡程度。,評估計劃一般在項目開展前編制，為保證各種資源最有效的配置并合理利用，需要對未來可能進(jìn)行的所有主要評估工作進(jìn)行規(guī)劃，依照評估工作程序的要求對現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等評估工作的各個具體環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)劃，具體對評估步驟、工作進(jìn)度安排、專業(yè)人員、時間、重點關(guān)注的事項等內(nèi)容加以明確。,首先，應(yīng)明確評估項目的背景,即包括評估目的、評估對象和評估范圍，價值類型，本次評估操作的重點、難點，評估基準(zhǔn)日，項目組織形式和組織結(jié)構(gòu)，明確項目負(fù)責(zé)人。 其次，應(yīng)明確資產(chǎn)清查的工作重點及具體要求，清查工作目標(biāo)、清查工作總體時間安排、資產(chǎn)清查主要工作內(nèi)容、調(diào)查的現(xiàn)場協(xié)調(diào)方式等內(nèi)容。 再次，要明確評估方法，根據(jù)項目的具體情況制定評估方法。 最后，大型評估項目應(yīng)明確與審計、律師等其他中介機構(gòu)對接要求及注意事項。,對于復(fù)雜、龐大的項目，需要動用大量的人力、物力及財力，需要協(xié)調(diào)不同的評估人員、設(shè)備工程師、建筑工程師、會計師、律師等各行業(yè)專業(yè)人員，也就需要詳盡的評估計劃，盡可能考慮到各種重大的不確定性因素并加以防范；而對于簡單的項目，本身不需要牽扯太多的人力、物力及財力，預(yù)計過程也比較簡單，為降低成本，評估計劃也可以相應(yīng)進(jìn)行簡化。,第十五條 注冊資產(chǎn)評估師編制的評估計劃，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)實施過程中的情況變化進(jìn)行必要調(diào)整。 第十六條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)將編制的評估計劃報評估機構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、批準(zhǔn)。,一般評估計劃審核的內(nèi)容有： （1） 評估目的、評估對象及范圍的確定是否恰當(dāng)； （2） 評估基準(zhǔn)日的選取是否恰當(dāng)； （3） 評估的價值類型是否與評估目的相吻合； （4） 重點評估范圍的確定是否恰當(dāng)； （5） 重要評估程序的確定是否恰當(dāng)； （6） 主要評估方法的選取是否恰當(dāng)； （7） 評估人員（包括專家和其他評估人員）的選派與分工 是否恰當(dāng)； （8） 時間進(jìn)度及人員安排是否合理； （9） 時間、費用預(yù)算是否合理； （10）對評估風(fēng)險的評價是否恰當(dāng)，控制手段是否合理等。,（四）現(xiàn)場調(diào)查 第十七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況對評估對象進(jìn)行適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場調(diào)查。,現(xiàn)場調(diào)查是對評估對象相關(guān)情況的調(diào)查，是注冊資產(chǎn)評估師為獲得被評估對象的基礎(chǔ)資料，核實評估對象的存在性和完整性，勘查評估對象的品質(zhì)和使用狀況，查驗評估對象的法律權(quán)屬資料，通過詢問、核對、勘查、函證等方式進(jìn)行的一系列盡職調(diào)查工作。 一般包括： （1）獲得需要評估的資產(chǎn)清單； （2）核實評估對象的存在性及完整性； （3）對評估對象品質(zhì)、使用狀況的現(xiàn)場勘查； （4）對評估對象的法律權(quán)屬資料的查驗等，應(yīng)涵蓋了解所有評估對象各種信息的工作。 現(xiàn)場調(diào)查應(yīng)當(dāng)在評估對象或評估業(yè)務(wù)涉及的主要資產(chǎn)所在地進(jìn)行。 注冊資產(chǎn)評估師通常應(yīng)當(dāng)對評估業(yè)務(wù)涉及的主要資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)勘查。,資產(chǎn)勘查的方法主要包括：對評估對象存在的數(shù)量和金額所做的抽查、全面盤點等，對資產(chǎn)的物理屬性、技術(shù)屬性所做的觀察、運用專門儀器所做的檢測、獲取資產(chǎn)占有方的運行記錄和資產(chǎn)的定期檢測專業(yè)報告等。 注冊資產(chǎn)評估師的資產(chǎn)勘查應(yīng)達(dá)到以下要求： 確信或證明評估對象是存在的、數(shù)量是正確的； 確信對評估對象的技術(shù)狀況和物理狀況有充分的了解； 對評估對象的運用或使用狀況有充分的了解。,第十八條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)要求委托方提供涉及評估對象和評估范圍的詳細(xì)資料。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)要求委托方或產(chǎn)權(quán)持有者對填制的評估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字蓋章或者其他方式進(jìn)行確認(rèn)。 第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，獲取評估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬。,本條款是重點針對注冊資產(chǎn)評估師現(xiàn)場調(diào)查中評估基礎(chǔ)資料確認(rèn)程序提出的要求。 在我國資產(chǎn)評估實踐中特別是大量的國有資產(chǎn)管理項目中，委托方和產(chǎn)權(quán)持有者不是同一個企業(yè)或組織，根據(jù)國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)持有者有義務(wù)提供相關(guān)資料并保證資料的真實、合法和完整，委托方也有義務(wù)督促產(chǎn)權(quán)持有者提供相關(guān)資料。產(chǎn)權(quán)持有者必須對評估對象進(jìn)行核實明確，填寫資產(chǎn)清查評估申報明細(xì)表，注冊資產(chǎn)評估師要給予必要的指導(dǎo)，并提出具體要求。 需要蓋章確認(rèn)的資料一般為評估對象或評估范圍明細(xì)表、有關(guān)證明材料等。,對委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行的查閱工作，是指對有關(guān)當(dāng)事方提供的合同、發(fā)票、結(jié)算單、報關(guān)單、商檢報告、房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證、竣工驗收報告、建設(shè)規(guī)劃許可證、車輛行駛證及資產(chǎn)的抵押、質(zhì)押等他項權(quán)利情況等權(quán)屬資料進(jìn)行查閱，如有必要可以與原件核對，向有關(guān)管理登記機構(gòu)查閱登記記錄、函證等。,第二十條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行現(xiàn)場調(diào)查時無法或者不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項調(diào)查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進(jìn)行調(diào)查。 第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)需要和評估業(yè)務(wù)實施過程中的情況變化及時補充或者調(diào)整現(xiàn)場調(diào)查工作。,注冊資產(chǎn)評估師實施抽查方法，是從評估對象總體中選取一定數(shù)量的樣本進(jìn)行測試，并根據(jù)測試結(jié)果，推斷總體特征的方法。 注冊資產(chǎn)評估師在設(shè)計與選擇樣本、評價抽樣結(jié)果時，應(yīng)當(dāng)運用專業(yè)判斷。,在采用成本法評估時，資產(chǎn)的勘查應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注資產(chǎn)的物理屬性和技術(shù)屬性，同時對資產(chǎn)的運行和使用進(jìn)行適當(dāng)關(guān)注； 在采用收益法時，資產(chǎn)的勘查應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注資產(chǎn)的運行和使用情況、經(jīng)營財務(wù)狀況、行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等，同時對資產(chǎn)的物理屬性和技術(shù)屬性進(jìn)行適當(dāng)關(guān)注； 在采用市場法時，資產(chǎn)的勘查應(yīng)當(dāng)包括關(guān)注資產(chǎn)的物理屬性和技術(shù)屬性及資產(chǎn)的運行和使用情況，同時對參照物進(jìn)行適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場調(diào)查。,注冊資產(chǎn)評估師在選取樣本時，應(yīng)使評估對象總體內(nèi)所有項目均有被選取的機會，以使樣本能夠代表總體。 注冊資產(chǎn)評估師可以采用下列方法選取樣本： (一) 隨機選樣。隨機選樣是指對評估對象總體或次級總體的所有項目，按隨機規(guī)則選取樣本。 (二) 系統(tǒng)選樣。系統(tǒng)選樣是指首先計算選樣間隔，確定選擇起點，然后按照間隔，順序選取樣本。 (三) 隨意選樣。隨意選樣是不考慮金額大小、資料取得的難易程度及個人偏好，以隨意的方式選取樣本。,注冊資產(chǎn)評估師對樣本實施必要的勘查程序后，應(yīng)按下列步驟評價抽樣結(jié)果： (一) 分析樣本誤差； (二) 推斷總體誤差； (三) 重估抽樣風(fēng)險； (四) 形成勘查結(jié)論。,注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)根據(jù)樣本誤差，采用適當(dāng)?shù)姆椒?，推斷評估對象總體誤差。如總體誤差不足以證實某一評估對象總體特征時，應(yīng)擴大樣本的抽查面。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)根據(jù)抽樣結(jié)果的評價，確定是否足以證實某一評估對象總體特征。 注冊資產(chǎn)評估師對資產(chǎn)的物理屬性、技術(shù)屬性未采用適當(dāng)方法進(jìn)行檢測而采用觀察法時，應(yīng)當(dāng)確信其觀察結(jié)果不會與資產(chǎn)的實際情況帶來重大差異。 當(dāng)無法采用常規(guī)方法進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查時，注冊資產(chǎn)評估師可采用適當(dāng)?shù)奶娲椒ǎ鐚τ嘘P(guān)當(dāng)事方提供的有關(guān)資產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量的資料進(jìn)行確認(rèn)。,一般當(dāng)出現(xiàn)以下情況時必須補充或調(diào)整現(xiàn)場調(diào)查： 1、注冊資產(chǎn)評估師發(fā)現(xiàn)按原有的調(diào)查計劃無法達(dá)到預(yù)期和滿意的調(diào)查結(jié)果，并可能對評估結(jié)論產(chǎn)生實質(zhì)性影響； 2、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)存在大量賬外資產(chǎn)、不良資產(chǎn)等事先未預(yù)計到的情況； 3、由于發(fā)生評估基準(zhǔn)日的調(diào)整、評估對象數(shù)量改變、資產(chǎn)特征發(fā)生較大變化等情況。,（五）收集評估資料 第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況收集評估資料，并根據(jù)評估業(yè)務(wù)需要和評估業(yè)務(wù)實施過程中的情況變化及時補充收集評估資料。 第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師收集的評估資料包括直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方、產(chǎn)權(quán)持有者等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料。 評估資料包括查詢記錄、詢價結(jié)果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報告、專業(yè)報告及政府文件等形式。,本條所指收集評估資料主要是規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務(wù)過程中根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況收集評定估算需要的評估相關(guān)資料。本條所指的評估工作資料是評估師在現(xiàn)場調(diào)查后，進(jìn)行評估時的必備資料，與現(xiàn)場調(diào)查所收集的相關(guān)資料是不同的。注冊資產(chǎn)評估師需要進(jìn)一步了解獲取與判斷評估對象價值相關(guān)的其他資料，如市場調(diào)查資料、政府部門的有關(guān)規(guī)定、相關(guān)專業(yè)機構(gòu)的分析報告或文件等，作為評估作價的依據(jù)。,（六）評定估算 第二十四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具情況對收集的評估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)。 第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和成本法等資產(chǎn)評估方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法。 第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計算和判斷，形成初步評估結(jié)論。,資產(chǎn)信息資料的分析，指對資產(chǎn)信息資料合理性和可靠性的識別。 信息資料本身的可靠性可通過參考其他來源查證，必要時也可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查驗證。,1、評估方法的選擇應(yīng)當(dāng)與評估目的、評估時的市場條件、評估對象所處狀態(tài)以及評估的價值類型相適應(yīng)。 2、評估方法的選擇應(yīng)當(dāng)與評估對象的類型、現(xiàn)實狀態(tài)等相適應(yīng)。 3、評估方法的選擇也應(yīng)當(dāng)與占有資料的情況相適應(yīng)。 選取評估方法包括選擇評估技術(shù)思路、實現(xiàn)評估技術(shù)思路的具體方法以及選擇技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)三個內(nèi)容。計算公式形成的評估結(jié)論是初步結(jié)論，還需要進(jìn)一步分析、判斷。,第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對形成的初步評估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成最終評估結(jié)論。 注冊資產(chǎn)評估師對同一評估對象需要同時采用多種評估方法的，應(yīng)當(dāng)對采用各種方法評估形成的初步評估結(jié)論進(jìn)行分析比較，確定最終評估結(jié)論。,（一）注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)正確地對一種評估方法下的初步結(jié)論進(jìn)行分析，判斷評估結(jié)論的合理性。 1、注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對評估資料的全面性、客觀性及適時性，參數(shù)選取的合理性及適時性，計算公式的正確性，計算表格鏈接的正確性等進(jìn)行分析； 2、將評估結(jié)論再次核實是否與明確評估目的及價值類型相適應(yīng)。進(jìn)行相關(guān)增減值分析判斷評估結(jié)論的合理性。 （二）注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉，如果采用了多種評估方法，不僅要確保滿足各種評估方法適用的條件要求和程序要求，還要對各種評估方法取得的各種價值結(jié)論進(jìn)行比較，最終確定評估結(jié)論。,（七）編制和提交評估報告 第二十八條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行評定估算程后，根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求編制評估報告。 通過編制評估報告，評估機構(gòu)、注冊資產(chǎn)評估師可以告知報告使用者評估結(jié)論形成的依據(jù)、采用的方法和評估過程，以及形成的最終結(jié)論。 這里僅從履行程序的角度，原則性地提出了評估報告應(yīng)由注冊資產(chǎn)評估師編制并由其所在的評估機構(gòu)出具，并且在順序上，評估報告的編制應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行評定估算程序之后。,第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和評估機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對評估報告及評估程序執(zhí)行情況進(jìn)行必要的內(nèi)部審核。 第三十條 注冊資產(chǎn)評估師提交正式評估報告前，可以在不影響對最終評估結(jié)論進(jìn)行獨立判斷的前提下，與委托方或者委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就評估報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通。 第三十一條 注冊資產(chǎn)評估師完成上述評估程序后，由其所在評估機構(gòu)出具評估報告并按業(yè)務(wù)約定書的要求向委托方提交評估報告。,1、評估報告出具前必須進(jìn)行內(nèi)部復(fù)核： 各類資產(chǎn)的評估方法選擇是否適當(dāng)； 是否存在漏項或重復(fù)評估現(xiàn)象； 檢查評估明細(xì)表及進(jìn)行增減值分析； 同類資產(chǎn)多人介入的評估取值的一致性； 關(guān)注敏感問題、風(fēng)險的控制等。 2、在提交正式評估報告前，注冊資產(chǎn)評估師可以與委托方或委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就評估報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通。 3、提交報告的方式。,（八）工作底稿歸檔 第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師在提交評估報告后應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求對工作底稿進(jìn)行整理，與評估報告一起及時形成評估檔案。,五、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告,第一章 總 則,第二條 本準(zhǔn)則所稱評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值發(fā)表的、由其所在評估機構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。,第二章 基本要求 第五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確地陳述評估報告內(nèi)容，不得使用誤導(dǎo)性的表述。 第六條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。 第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),可以根據(jù)評估對象的復(fù)雜程度、委托方要求，合理確定評估報告的詳略程度。 第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必要評估程序受到限制，且無法排除，經(jīng)與委托方協(xié)商需要出具評估報告的，應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明評估程序受限情況及其對評估結(jié)論的影響，并明確評估報告的使用限制。,第十五條 評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括： （一）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者； （二）評估目的； （三）評估對象和評估范圍； （四）價值類型及其定義； （五）評估基準(zhǔn)日； （六）評估依據(jù)； （七）評估方法； （八）評估程序?qū)嵤┻^程和情況； （九）評估假設(shè)； （十）評估結(jié)論； （十一）特別事項說明； （十二）評估報告使用限制說明 （十三）評估報告日； （十四）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。,（一） 評估報告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。 （二） 評估報告載明的評估目的應(yīng)當(dāng)惟一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。 （三） 評估報告中應(yīng)當(dāng)載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況。,本條是對評估對象和評估范圍描述的要求。過去實務(wù)界對評估對象和評估范圍存在概念不清的情況，因此本準(zhǔn)則特別將兩個概念進(jìn)行了區(qū)分。對于企業(yè)價值評估而言，評估對象為企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值和股東部分權(quán)益價值，而評估范圍則是評估對象涉及的資產(chǎn)及負(fù)債內(nèi)容，包括房地產(chǎn)、機器設(shè)備、股權(quán)投資、無形資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù)等。 本準(zhǔn)則不僅規(guī)定在評估報告中應(yīng)該載明評估對象和評估范圍，還規(guī)定要具體描述評估對象的基本情況，通常包括“法律權(quán)屬狀況”、“經(jīng)濟狀況”和“物理狀況”。,（四）評估報告應(yīng)當(dāng)明確價值類型及其定義，并說明選擇價值類型的理由。 （五）評估報告應(yīng)當(dāng)載明評估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。評估報告應(yīng)當(dāng)說明選取評估基準(zhǔn)日時重點考慮的因素。評估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時點，也可以是過去或者將來的時點。 （六）評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)等。,（七）評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法及其理由。 （八）評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估程序?qū)嵤┻^程中現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算等主要內(nèi)容。 （九）評估報告應(yīng)當(dāng)披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。 （十）注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。 通常評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。,評估報告是注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)提交給委托方的工作成果，如果在評估報告中沒有清晰地說明評估結(jié)論，或者評估報告使用者（包括委托方和其他所明確的評估報告使用者）在理性地閱讀評估報告之后不能合理理解評估結(jié)論，那么就說明評估服務(wù)是不到位的，最終也將影響到評估行業(yè)的形象和聲譽。 能夠以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論成為注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)中的重要要求之一。,（十一）評估報告的特別事項說明通常包括下列主要內(nèi)容： （一）產(chǎn)權(quán)瑕疵； （二）未決事項、法律糾紛等不確定因素； （三）重大期后事項； （四）在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點提示評估報告使用者予以關(guān)注。 （一）權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵； （二）評估程序受到限制； （三）資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為中存在可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵。 引用風(fēng)險,（十二）評估報告的使用限制說明包括下列內(nèi)容： 評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途； 評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用； 未征得出具評估報告的評估機構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外； 評估報告的使用有效期； 因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。,刑法 中華人民共和國刑法第二百二十九條規(guī)定了注冊資產(chǎn)評估師所需承擔(dān)的刑事責(zé)任。 第二百二十九條 承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。 前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。 第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。,六、資產(chǎn)評估中的法律責(zé)任,六、資產(chǎn)評估中的法律責(zé)任,刑法 第一百八十條 證券、期貨交易內(nèi)幕信息的知情人員或者非法獲取證券、期貨交易內(nèi)幕信息的人員，在涉及證券的發(fā)行，證券、期貨交易或者其他對證券、期貨交易價格有重大影響的信息尚未公開前，買入或者賣出該證券，或者從事與該內(nèi)幕信息有關(guān)的期貨交易，或者泄露該信息，或者明示、暗示他人從事上述交易活動，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處違法所得一倍以上五倍以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處違法所得一倍以上五倍以下罰金。 單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處五年以下有期徒刑或者拘役。 內(nèi)幕信息的范圍，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定。 知情人員的范圍，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定。,公司法 第二百零八條 承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資或者驗證的機構(gòu)提供虛假材料的，由公司登記機關(guān)沒收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營業(yè)執(zhí)照。 承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資或者驗證的機構(gòu)因過失提供有重大遺漏的報告的，由公司登記機關(guān)責(zé)令改正，情節(jié)較重的，處以所得收入一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營業(yè)執(zhí)照。 承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資或者驗證的機構(gòu)因其出具的評估結(jié)果、驗資或者驗證證明不實，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的外，在其評估或者證明不實的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。,六、資產(chǎn)評估中的法律責(zé)任,證券法 第四十五條 為股票發(fā)行出具審計報告、資產(chǎn)評估報告或者法律意見書等文件的證券服務(wù)機構(gòu)和人員，在該股票承銷期內(nèi)和期滿后六個月內(nèi)，不得買賣該種股票。 除前款規(guī)定外，為上市公司出具審計報告、資產(chǎn)評估報告或者法律意見書等文件的證券服務(wù)機構(gòu)和人員，自接受上市公司委托之日起至上述文件公開后五日內(nèi)，不得買賣該種股票。 第二百零一條 為股票的發(fā)行、上市、交易出具審計報告、資產(chǎn)評估報告或者法律意見書等文件的證券服務(wù)機構(gòu)和人員，違反本法第四十五條的規(guī)定買賣股票的，責(zé)令依法處理非法持有的股票，沒收違法所得，并處以買賣股票等值以下的罰款。,六、資產(chǎn)評估中的法律責(zé)任,國有資產(chǎn)評估違法行為處罰辦法 行政處罰 第四條 資產(chǎn)評估機構(gòu)違法行為的處罰種類： (一)警告； (二)罰款； (三)沒收違法所得； (四)暫停執(zhí)行部分或者全部業(yè)務(wù)，暫停執(zhí)業(yè)的期限為三至十二個月； (五)吊銷資產(chǎn)評估資格證書。 第五條 資產(chǎn)評估機構(gòu)與委托人或被評估單位串通作弊，故意出具虛假報告的，沒收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并予以暫停執(zhí)業(yè)；給利害關(guān)系人造成重大經(jīng)濟損失或者產(chǎn)生惡劣社會影響的，吊銷資產(chǎn)評估資格證書。 笫六條 資產(chǎn)評估機構(gòu)因過失出具有重大遺漏的報告的，責(zé)令改正，情節(jié)較重的，處以所得收入一倍以上三倍以下的罰款，并予以暫停執(zhí)業(yè)；,六、資產(chǎn)評估中的法律責(zé)任,國有資產(chǎn)評估違法行為處罰辦法 第七條 資產(chǎn)評估機構(gòu)冒用其他機構(gòu)名義或者允許其他機構(gòu)以本機構(gòu)名義執(zhí)行評估業(yè)務(wù)的，責(zé)令改正，予以警告。 第八條 資產(chǎn)評估機構(gòu)向委托人或者被評估單位索取、收受業(yè)務(wù)約定書約定以外的酬金或者其他財物，或者利用業(yè)務(wù)之便，謀取其他不正當(dāng)利益的，責(zé)令改正，予以警告。 第九條 資產(chǎn)評估機構(gòu)有下列情形之一的；責(zé)令改正，并予以警告： (一)對其能力進(jìn)行虛假廣告宣傳的； (二)向有關(guān)單位和個人支付回扣或者介紹費的； (三)對委托人、被評估單位或者其他單位和個人進(jìn)行脅迫、欺詐、利誘的； (四)惡意降低收費的。 第十條 資產(chǎn)評估機構(gòu)與委托人或者被評估單位存在利害關(guān)系應(yīng)當(dāng)回避沒有回避的，責(zé)令改正，并予以警告。 第十一條 資產(chǎn)評估機構(gòu)泄露委托人或者被評估單位商業(yè)秘密的，予以警告。 第十二條 本辦法第七條至十一條所列情形，有違法所得的，處以違法所得三倍以下的罰款，但最高不得超過三萬元；沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。 笫十三條 資產(chǎn)評估機構(gòu)不按照執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、職業(yè)道德準(zhǔn)則的要求執(zhí)業(yè)的；予以警告。,六、資產(chǎn)評估中的法律責(zé)任,七、評估項目風(fēng)險的控制與管理,滿足需要（基本準(zhǔn)則） 履行程序（程序準(zhǔn)則） 方法科學(xué)（實體準(zhǔn)則、指南、指導(dǎo)意見） 披露充分（報告準(zhǔn)則） 強化管理（公司治理、質(zhì)量管理體系、信息） 培養(yǎng)人才（職業(yè)道德準(zhǔn)則）,八、ISO9001：2008質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn) 5管理職責(zé) 5.1管理承諾:最高管理者應(yīng)通過以下活動，對其建立、實施質(zhì)量管理體系并持續(xù)改進(jìn)其有效性的承諾提供證據(jù)： a) 向組織傳達(dá)滿足顧客和法律法規(guī)要求的重要性； b) 制定質(zhì)量方針； c) 確保質(zhì)量目標(biāo)的制定； d) 進(jìn)行管理評審； e) 確保資源的獲得。 5.2以顧客為關(guān)注