南山后海中心區(qū)規(guī)劃分析報告.doc

南山后海中心區(qū)規(guī)劃分析報告1：南山區(qū)規(guī)劃分析2：后海片區(qū)規(guī)劃分析1：南山區(qū)規(guī)劃分析1.1、南山區(qū)“十三五”規(guī)劃南山區(qū)依托四大功能定位重點布局六大片 2016年4月12日，深圳市發(fā)布深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要,綱要指出，到2020年，深圳GDP總量將達(dá)到2.6萬億元,對比2015年的1.75萬億元，接近1萬億的增量。年均增速需達(dá)8.2%，這意味著未來5年內(nèi)深圳的年均經(jīng)濟增速要保持8.2%左右的中高速水平。明確提出將重點打造前海、南山和寶安中心區(qū)域為新的市級中心。其中前海中心包括了南山建成區(qū)的核心區(qū)域。從羅湖到福田，再從福田到南山、前海，過去三十多年，深圳城市中心漂移的路徑漸趨明顯，重點布局六大片區(qū)前海、蛇口、深圳灣、后海、留仙洞、高新北，四個中心的功能定位成為深圳的經(jīng)濟中心、科技創(chuàng)新中心、文化中心和國際交往中心，也將是南山“中心城區(qū)”的內(nèi)涵與主體。1.2、四個中心的功能定位科技創(chuàng)新中心 南山優(yōu)勢十分突出，國家級高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)占全市的1/3，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占全市的1/4，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占全市的1/3，區(qū)域創(chuàng)新孵化能力被省社科院評為全國第一，未來需要不斷鞏固創(chuàng)新強區(qū)地位，追趕國內(nèi)甚至國際科技創(chuàng)新強區(qū)。文化中心 南山已有深圳灣體育中心、保利劇院、南山文體中心等一批文體場所，有世界之窗、歡樂谷等著名5A級景區(qū)，且南山文化產(chǎn)業(yè)實力雄厚，占全市的1/3，這些都為打造文化中心奠定了扎實的基礎(chǔ)。下一步，深圳市歌劇院等市級重點文化設(shè)施也將布局深圳灣，為南山文化中心的功能注入更具活力的支撐。國際交往中心 南山的國際化條件也比較好，坐擁深圳灣、前海灣，地處粵港澳大灣區(qū)黃金入?？?，轄區(qū)居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所國際學(xué)校有8所在南山，蛇口等三大港集裝箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133條國際集裝箱班輪航線，基本覆蓋了“一帶一路”沿線國家和地區(qū)，也具備了打造國際交往中心的條件。1.2、南山區(qū)未來開發(fā)建筑體量目前的南山區(qū)，是全市最大的一個工地，有前海、蛇口、后海、深圳灣、留仙洞、高新區(qū)北區(qū)六個重點發(fā)展片區(qū)都在加快建設(shè)；經(jīng)過初步核算，南山區(qū)經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，一共建成了9000多萬平方米的建筑；目前正在建設(shè)的這六個重點發(fā)展片區(qū)和加上計劃開展的城市更新項目，未來南山還要再建設(shè)7500萬平方米的建筑體量。預(yù)計會在15年時間完成建設(shè)，幾乎是再造了一個新南山。1.3南山區(qū)大沙河創(chuàng)新走廊深圳全力打造深圳灣超級總部經(jīng)濟，如何實現(xiàn)這一目標(biāo)？大沙河創(chuàng)新走廊正成為重要支撐。因為，在大沙河創(chuàng)新走廊這片深圳灣區(qū)106平方公里的土地上，高端創(chuàng)新資源匯聚：深圳三分之二的高端人才、三分之一的高新技術(shù)企業(yè)、60%的重點實驗室和工程技術(shù)中心。11月17日高交會期間，南山與市投資推廣署一起，舉行大沙河創(chuàng)新走廊重點項目投資推介會，深圳灣科技生態(tài)園、萬科云城、留仙洞總部基地等19個項目亮相，一批新興產(chǎn)業(yè)園授牌，力爭吸引更多戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)落戶。目前，大沙河創(chuàng)新走廊規(guī)劃編制已初步完成，實行”五個三工程”優(yōu)化創(chuàng)新發(fā)展模式，新興產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)進(jìn)展順利，已建成56個新興產(chǎn)業(yè)園。其中，新增29個新興產(chǎn)業(yè)園，總面積超過150萬平方米；未來的深圳灣，從東往南再往西，從后海灣，到蛇口漁港、太子灣，再到赤灣、媽灣、前海灣，長達(dá)55.8公里的海岸線，不僅是一條美麗的濱海風(fēng)光帶，也是一條靚麗的產(chǎn)業(yè)風(fēng)景線，更是深圳落實“一帶一路”國家戰(zhàn)略、發(fā)展灣區(qū)經(jīng)濟的橋頭堡和主戰(zhàn)場。1.4南山區(qū)新增長極大沙河創(chuàng)新走廊”一帶一路”目前，南山擁有國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、廣東自由貿(mào)易試驗區(qū)、粵港澳大灣區(qū)，“三區(qū)疊加”的優(yōu)勢。借助大沙河創(chuàng)新走廊，打造“南山前?！背鞘兄行?，在這一創(chuàng)新要素聚集的區(qū)域，大沙河創(chuàng)新走廊有望崛起成為國際創(chuàng)新中心，成為深圳創(chuàng)新發(fā)展新的增長極。從產(chǎn)業(yè)分布上看，大沙河下游的深圳灣高新園區(qū)，高新技術(shù)企業(yè)和研發(fā)中心林立，形成技術(shù)創(chuàng)新高地；大沙河上游的大學(xué)城，高校和科研機構(gòu)云集，形成知識創(chuàng)新高地；大沙河中游，正在加快開發(fā)的留仙洞園區(qū)和正在更新改造的一批舊工業(yè)區(qū)，即將形成產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地。隨著深圳“十三五”規(guī)劃藍(lán)圖的展開，大沙河創(chuàng)新走廊將要爭取建成國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)，前海蛇口自由貿(mào)易試驗區(qū)的支撐區(qū)、粵港澳大灣區(qū)先行區(qū)。1：后海片區(qū)規(guī)劃分析后海金融總部經(jīng)濟中心總體規(guī)劃1、 地理位置后海灣填海區(qū)位于南山蛇口東部，深圳灣與珠江出?？诮粎R處，由后海濱路以東、濱海大道以南和深圳灣圍合而成，全部填海造陸而成，地形平坦，比較方正，大致呈東西長、南北短的長方形狀，總面積537.06公頃。2、區(qū)域交通后海灣填海區(qū)擁有發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，主要干道“四縱三橫”形成閉路循環(huán)。四縱：后海濱路、沙河西路、科苑大道、中心路（規(guī)劃中）南北貫通整個區(qū)域，三橫：濱海大道、東濱路、望海路東西貫通整個區(qū)域。另外，創(chuàng)業(yè)路、登良路、工業(yè)八路、工業(yè)七路、招商路等也向東延伸進(jìn)區(qū)域內(nèi)。另一個交通亮點是地鐵線，地鐵2號線沿后海濱路從區(qū)域西面經(jīng)過，區(qū)域內(nèi)設(shè)有四個地鐵站，從北至南依次為后海站、登良站、海月站、灣廈站，使得片區(qū)內(nèi)的物業(yè)幾乎都成為地鐵物業(yè)。 3、 周邊情況后海灣填海區(qū)狹長的地形使得其與周邊多個組團連接，首先區(qū)域本身屬于深圳灣15公里濱海休閑帶的中部，擁有稀缺的海灣資源和生態(tài)景觀，南段毗鄰后海生活區(qū)、蛇口生活區(qū)、蛇口商務(wù)區(qū)、海上世界，北段毗鄰南山商業(yè)文化中心、南油購物公園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)?？梢?，后海灣填海區(qū)與多個居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)相連，處于各功能組團的轉(zhuǎn)換區(qū)，起著承上啟下的連接作用，客觀上要求該區(qū)域要承擔(dān)多種城市功能，以繼承和深化各組團的功能，使各組團形成連續(xù)的、一體化的布局，互補共生、協(xié)調(diào)發(fā)展。4、景觀規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的景觀以“一湖三帶”為主，“一湖”即內(nèi)灣湖，占地70萬平方米，水域面積36萬平方米的內(nèi)灣湖像鑲在區(qū)域內(nèi)的一塊藍(lán)寶石，目前已經(jīng)開發(fā)成F1摩托艇世界錦標(biāo)賽賽場，是區(qū)域的代表性景觀亮點之一；“三帶”即三條綠化帶，東面沿岸為15公里濱海休閑帶的中部，由北至南以此規(guī)劃有小沙山、追風(fēng)滑輪公園、流花山、彎月山谷、日出露天廣場、婚慶廣場、觀橋公園、海風(fēng)體育公園等休閑景點，西面沿中心路是一條南北貫通整個后海灣填海區(qū)的寬90米的帶狀公園，中部沿科苑大道深圳口岸段是一個寬70米的城墻公園。5、功能分區(qū)由于南北段所連接的組團不同，為了充分發(fā)揮各自的地段優(yōu)勢，規(guī)劃上以東濱路為界將后海灣填海區(qū)分成南北兩個區(qū)，南區(qū)命名蛇口東填海區(qū)，規(guī)劃為居住和口岸用地，北區(qū)命名后海中心區(qū)，規(guī)劃為商服旅游休閑用地。5.1、南區(qū)蛇口東填海區(qū)5.1.1、地理位置 蛇口東填海區(qū)由于其位于深圳市南山區(qū)蛇口鎮(zhèn)以東、深圳灣與珠江出海口相交接的部分而得名，區(qū)域范圍為后海濱路以東、東濱路以南和深圳灣圍合的區(qū)域，規(guī)劃總用地面積310.89公頃。其中，南區(qū)又以西部通道口岸紅線（大致沿科苑路）為界分為東西兩個區(qū)，東區(qū)規(guī)劃用地面積177.35公頃，西區(qū)規(guī)劃面積133.54公頃。5.1.2、規(guī)劃定位蛇口東填海區(qū)位于深圳中部濱海休閑帶的中部地帶，北部及其以東部分為深圳未來的沿海RBD發(fā)展中心，南部及西部為蛇口濱海生活區(qū)，因此，蛇口東填海區(qū)需要承擔(dān)多種功能，為深圳市沿海旅游發(fā)展帶與居住生活組團的轉(zhuǎn)換區(qū)，既承擔(dān)重要的濱海休閑區(qū)的功能，又承擔(dān)為RBD及西部通道口岸進(jìn)行生活配套的功能。根據(jù)所承擔(dān)的城市功能不同，東西兩個區(qū)的規(guī)劃定位不同：東區(qū)定位為深圳市重要的交通樞紐、口岸商業(yè)及濱海休閑帶；西區(qū)定位為延續(xù)蛇口獨特風(fēng)情的、代表深圳門戶形象的濱海生活區(qū)。規(guī)劃居住人口約5萬人，全部集中在西區(qū)。5.1.3、用地規(guī)劃蛇口東填海區(qū)規(guī)劃總用地面積310.89公頃，其中城市建設(shè)用地309.36公頃，占總用地99.5，非城市建設(shè)用地（包括特殊用地、發(fā)展備用地）1.53公頃，占總面積的0.5。在西區(qū)的133.54公頃用地中，居住用地72.67公頃，住宅用地67.46公頃，分別占西區(qū)城市建設(shè)用地的54.54、50.6；東區(qū)177.35公頃用地中，軍事及備用地1.53公頃，占0.86，城市建設(shè)用地175.82公頃，占99.14。5.1.4、建筑面積規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，蛇口東填海區(qū)規(guī)劃區(qū)總建筑面積181.5萬平方米，總毛容積率0.58。其中，西區(qū)總建筑面積174.7萬平方米，毛容積率1.3。規(guī)劃居住面積為157.23萬平方米，全部集中在西區(qū)；辦公面積為5.76萬平方米，主要為東區(qū)的深圳灣口岸；商業(yè)面積為9.76萬平方米，大部分集中在西區(qū)，公共配套設(shè)施面積為8.57萬平方米，主要集中西區(qū)。5.1.5、配套設(shè)施規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，本區(qū)規(guī)劃有教育、醫(yī)療、文娛體育、行政管理、公安消防、郵電、商業(yè)等各種配套設(shè)施，具體規(guī)劃如下：5.1.6、開發(fā)現(xiàn)狀蛇口東填海區(qū)目前已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)的高潮，口岸和西部通道已建成，各種配套設(shè)施正在有序的建設(shè)中，居住區(qū)全面開發(fā)，十個新盤拔地而起，預(yù)計2-3年內(nèi)將會全部開發(fā)完畢，屆時在深圳灣之濱將屹立一片現(xiàn)代化的高尚濱海住宅區(qū)。東區(qū)的深圳灣口岸、西部通道已經(jīng)建成并投入實用，城墻公園正在建設(shè)中。西區(qū)的住宅區(qū)已經(jīng)陸續(xù)開發(fā)，已開發(fā)或正在開發(fā)的項目有卓越維港、皇庭港灣、曦灣、寶能太古城、新天灣畔、三湘海尚、頤岸閱海、百麗灣、紫藤苑、鴻威海怡灣畔等十個項目。帶狀公園的西區(qū)段目前正在建設(shè)中。5.2、北區(qū)后海中心區(qū)5.2.1、地理位置后海中心區(qū)位于深圳灣濱海休閑帶西側(cè)，深圳灣口岸北側(cè)，南山商業(yè)文化中心東側(cè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南側(cè)；并由濱海大道、沙河西路、東濱路以及后海濱路形成邊界，規(guī)劃總用地面積226.17公頃。5.2.2、規(guī)劃定位后海中心區(qū)的發(fā)展定位：未來深圳城市的濱水生活中心、辦公、商業(yè)、文化、體育、娛樂高度聚集，以濱海環(huán)境特征為主，有完善公共服務(wù)系統(tǒng)的特征鮮明的海傍新城。體現(xiàn)深圳城市建設(shè)和城市空間及城市生活的新標(biāo)準(zhǔn)、新價值。其城市功能將是城市中心功能、核心綠地、體育功能三位一體。根據(jù)所承擔(dān)的城市功能不同后海中心區(qū)同樣可以分為東西兩個區(qū)，東區(qū)承擔(dān)的功能主要有文化、體育、娛樂、休閑等，西區(qū)承擔(dān)的功能主要有辦公、商業(yè)等。5.2.3、規(guī)劃用地后海中心區(qū)總規(guī)劃面積226.17公頃，全部規(guī)劃為商服、市政、綠地、水域、文體設(shè)施等非居住用地，具體如下表所示。5.2.4、開發(fā)現(xiàn)狀后海中心區(qū)東區(qū)的體育板塊已經(jīng)開始建設(shè)，其中，F(xiàn)1世界摩托艇國際錦標(biāo)賽賽場已經(jīng)建成并投入使用，深圳灣體育中心已月2008年9月動工建設(shè)；西區(qū)的金融區(qū)還處于待開發(fā)狀態(tài)。內(nèi)灣湖：占地70萬平方米，其中，水域面積36萬平方米，環(huán)湖綠地34萬平方米，已經(jīng)建成F1世界摩托艇國際錦標(biāo)賽賽場。深圳灣體育中心：深圳灣體育中心為2011年第26屆世界大學(xué)生夏季運動會的主要分會場，工程采用“春繭”方案，已于2008年9月動工，將在2010年底竣工。深圳灣體育中心坐落在深圳灣15公里濱海休閑帶中段、南山后海中心區(qū)東北角，占地面積3074公頃，總建筑面積達(dá)256萬平方米，主要建設(shè)內(nèi)容有體育場、體育館、游泳館、運動員接待服務(wù)中心、體育主題公園及商業(yè)運營設(shè)施，屆時將承擔(dān)足球預(yù)賽、乒乓球決賽、游泳等比賽和訓(xùn)練功能。深圳歌劇院：項目主要內(nèi)容為一個2000座左右的歌劇場、一個800座左右的中型歌舞劇場、一個350座左右的實驗劇場和配套若干個排練廳。占地50000平方米,總建筑面積62150平方米。計劃投資14.5億元。深圳現(xiàn)代藝術(shù)館：現(xiàn)代藝術(shù)作品的展示、收藏、研究、教育、交流，含展廳、庫房、辦公等，占地29800平方米,總建筑面積4.9萬平方米。計劃投資4.5億元。金融區(qū)：目前沒有任何項目動工，整個地塊仍然為荒地。初步預(yù)計建成后其辦公面積達(dá)到142萬平方米，商業(yè)服務(wù)面積為68萬平方米，公寓面積為50萬平方米的建筑規(guī)模。后海中心區(qū)已經(jīng)確定入駐的總部企業(yè)達(dá)到22家，在22家企業(yè)總部中，涉及金融業(yè)有陽光保險、安邦證券、五礦期貨、工商銀行等，包括，聯(lián)想、華潤、華潤萬家、恒大、航天國際中心、新百麗鞋業(yè)、天虹商場、中海油、阿里巴巴、海王星辰、中建鋼構(gòu)、中鐵南方等。后海中心區(qū)，也稱后海金融商務(wù)區(qū)，位于深圳灣填海區(qū)。深圳灣填海區(qū)由后海濱路以東、濱海大道以南和深圳灣圍合而成，規(guī)劃總占地面積2.26平方公里。規(guī)劃總建筑面積（不含深圳灣體育中心建筑面積） 603萬平方米。為什么后海拿地？后?？偛炕爻闪⒁詠韺嵭幸幌盗袃?yōu)惠的金融政策，如對落戶的企業(yè)總部實行最高給予5000萬元的獎金、總部自用辦公用房補貼、便利直通車服務(wù)、引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對進(jìn)駐企業(yè)的信貸投放等，這些利好政策吸引了華潤集團總部、中航航天國際中心、阿里巴巴國際運營總部、百度國際總部等紛紛進(jìn)駐。6、 片區(qū)SWOT分析6.1、優(yōu)勢位置優(yōu)勢：地塊東面臨海，擁有豐富的海資源；同時地塊位于濱海休閑帶的中部，擁有良好的生態(tài)環(huán)境和多樣的休閑娛樂設(shè)施；片區(qū)與周邊各功能組團聯(lián)系密切，更是西部通道進(jìn)出深港的門戶，擁有地緣優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢。規(guī)劃優(yōu)勢：由于地塊為新生填海造地，方正平坦，有利于進(jìn)行現(xiàn)代化規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，因此政府高度重視后海填海區(qū)的規(guī)劃，根據(jù)地塊的地緣情況規(guī)劃有口岸區(qū)、住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)、綠化區(qū)、運動區(qū)等功能區(qū)，多元合理的城市功能形成一個相互配合、相互促進(jìn)、相互補充、協(xié)調(diào)發(fā)展的城市功能系統(tǒng)，另外，政府還將深圳灣體育中心、深圳歌劇院、深圳現(xiàn)代藝術(shù)館等多項重要市政設(shè)施布置在區(qū)域內(nèi)，使得片區(qū)的價值得到進(jìn)一步提升。交通優(yōu)勢：區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)，以三縱四橫的主干道、地鐵2號線、西部通道等交通動脈為主，區(qū)域內(nèi)的各規(guī)劃路為輔的交通網(wǎng)絡(luò)，使得無論是區(qū)域內(nèi)部聯(lián)系還是外部聯(lián)系都暢通無阻。配套優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)無論是大配套還是小配套都比較完善，大配套方面，深圳灣體育中心、深圳歌劇院、深圳現(xiàn)代藝術(shù)館、F1摩托艇賽場等重量級配套均屬市級設(shè)施，對片區(qū)具有很好的宣傳效應(yīng)，有利于提高片區(qū)的知名度；小配套方面，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃有各級學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、商業(yè)等充分滿足了日常生活的需求，有利于營造良好的居家氛圍。環(huán)境優(yōu)勢：以“一湖三帶”內(nèi)灣湖、濱海休閑帶、帶狀公園、城墻公園為主，各景觀大道為輔，形成片區(qū)獨特的、自然與人工結(jié)合的濱海生態(tài)環(huán)境，綠色生活、綠色辦公成為片區(qū)的亮點之一。6.2、劣勢深圳灣口岸的車流量大，會帶來一定的廢氣污染。由于后海灣填海區(qū)是一塊新生的土地，片區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)需要一定的時日才能完善，因此住宅區(qū)的生活便利度短期內(nèi)將相對較低。6.3、機會后海灣填海區(qū)可以充分發(fā)揮自身各方面優(yōu)勢，發(fā)展成為各種具有代表性的功能區(qū)，主要有以下幾種：高尚濱海居住區(qū)：利用自身擁有的自然稟賦，打造新型的濱海居住區(qū)，形成濱海生活、濱海豪宅示范區(qū)。金融區(qū)：利用政府的政策支持和口岸經(jīng)濟的支持，發(fā)展市級金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，與羅湖蔡屋圍金融區(qū)和福田中心區(qū)金融區(qū)共同承擔(dān)深圳金融業(yè)的發(fā)展。新型商圈：片區(qū)內(nèi)擁有較多的商業(yè)匯集點，如口岸商圈、地鐵商圈、金融區(qū)商圈，通過政策引導(dǎo)，優(yōu)劣互補，有機會發(fā)展成為繼東門、人民南、華強北等商圈之后的新型商圈。文體中心：深圳灣體育中心、F1摩托艇賽場、深圳歌劇院、深圳現(xiàn)代藝術(shù)館等大型文體設(shè)施，有利于片區(qū)發(fā)展成為深圳新的文體中心。旅游休閑區(qū)：片區(qū)內(nèi)擁有眾多景觀區(qū)域和各種大型文體設(shè)施，特別是濱海休閑帶，片區(qū)內(nèi)的濱海休閑帶由北至南規(guī)劃有小沙山、追風(fēng)滑輪公園、流花山、彎月山谷、日出露天廣場、婚慶廣場、觀橋公園、海風(fēng)體育公園等景點，有利用片區(qū)發(fā)展成為深圳新的旅游休閑區(qū)。6.4、威脅片區(qū)的威脅主要來自周邊組團的競爭，表現(xiàn)在：高尚濱海居住區(qū)的競爭對手主要為蛇口，蛇口為傳統(tǒng)的濱海生活區(qū)，而且富有異國風(fēng)情，因此高尚濱海居住區(qū)的建設(shè)需要獨樹一幟，有自己的風(fēng)格，有自己的亮點才有可能成為示范區(qū)。金融區(qū)的競爭對手為羅湖蔡屋圍金融區(qū)和福田中心區(qū)金融區(qū)，蔡屋圍是傳統(tǒng)的金融區(qū)，擁有眾多的金融機構(gòu)駐扎，福田中心區(qū)是新興的金融區(qū)，在區(qū)域優(yōu)勢和政策扶持的影響下日益壯大，前兩大金融區(qū)可謂占盡了天時、地利、人和，而后海金融區(qū)仍在規(guī)劃中，想要和前兩大金融區(qū)分庭抗禮，需要充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，需要整合區(qū)域內(nèi)口岸、商圈、旅游、文體等各種資源，整體經(jīng)營，綜合發(fā)展，以綜合功能勝單一功能。商圈和文體中心競爭對手主要為南山商業(yè)文化中心，商業(yè)方面，南山商業(yè)文化中心目前已經(jīng)初具規(guī)模，天利中央商務(wù)廣場、海岸城購物中心等重要商業(yè)載體已建成并投入使用，天虹百貨、海雅百貨、家樂福、吉之島等品牌百貨已經(jīng)進(jìn)駐，對填海區(qū)的商圈形成較大的壓力；文化方面，深圳書城、保利文化廣場等文化設(shè)施也給填海區(qū)的文體業(yè)帶來較大的競爭。旅游休閑業(yè)的競爭主要來自蛇口海上世界、紅樹林公園、華僑城，這些旅游休閑區(qū)都各具特色，蛇口海上世界有濃厚的異國風(fēng)味，紅樹林公園有原始的自然生態(tài)景觀，華僑城更深圳旅游的名信片，這些都給后海灣填海區(qū)的旅游休閑業(yè)帶來巨大的挑戰(zhàn)。二、深圳后海片區(qū)規(guī)劃升級 三灣核心構(gòu)筑人居高地地產(chǎn)領(lǐng)袖視野國際中環(huán)舞動深圳都市升級的魔法棒國際化標(biāo)準(zhǔn)打造的公園配套讓人們擁有在同一片藍(lán)天下享受空氣、陽光、青草地的機會。“都市”代表了先進(jìn)的生產(chǎn)力、文化、科技水準(zhǔn)、生活方式，意味著一定高的人口密度，意味著文化載體和傳播體，意味著經(jīng)濟、政治、文化、服務(wù)的論規(guī)劃，后海憑借“一核兩翼”概念，成為深圳影響全球經(jīng)濟的橋頭堡；談經(jīng)濟，后海憑借中泰南山主角、深圳灣一號、華潤深圳灣綜合發(fā)展項目等超一流寫字樓、五星級酒店薈萃，阿里巴巴、中鐵南山等世界500強總部進(jìn)駐，鋪墊總部經(jīng)濟最佳平臺；議區(qū)位，后海一肩挑兩頭，成為連接福田CBD和前海灣、深圳灣金融區(qū)的關(guān)鍵地帶；話商業(yè)，南山后海憑借海岸城、保利文化廣場(小區(qū)網(wǎng)論壇)、寶能太古城等商業(yè)巨頭，打造出集中商業(yè)的繁華配套；言交通，后海憑借跨海大橋、蛇口碼頭，地鐵二號線，南聯(lián)香港、北接珠三角，成功塑造大珠三角國際都市圈的核心樞紐地位；說文化，后海憑借深圳歌劇院、深圳現(xiàn)代藝術(shù)館等頂級文化設(shè)施，錘煉深圳人文濃度制高點；講宜居，后海憑借世界級別最高的休閑場地亞太地區(qū)首個F1摩托艇永久賽場、15公里濱海長廊帶、6大主題公園、城墻公園、中心路景觀綠化帶，樹立深圳宜居區(qū)域新典范。只有這樣的全方位規(guī)劃和立體化發(fā)展，才能成為深圳影響世界、撬動全球經(jīng)濟的魔法棒。三、后海代表性項目后海雅園項目地址：南山區(qū)后海大道與招商東路交匯處主力戶型：89平方米3+1房、181平方米5+2房“中環(huán)”配套：后海雅園位于前海灣、蛇口灣、深圳灣三灣軸心地帶，承襲深圳純粹高端豪宅區(qū)地脈，在深圳一流的市政、文化、商業(yè)、商務(wù)資源基礎(chǔ)上，鍛造后海唯一的公園（約2萬平方米招商東路休閑公園）+地鐵（2號線）+名校（育才三中、四?。┪飿I(yè)，居住及投資價值全城領(lǐng)跑?？袋c：營銷中心已經(jīng)開放，樣板間即將開放業(yè)內(nèi)點評：三灣一遇，價值獨有的稀缺藏品。深圳灣1號項目地址：南山區(qū)科苑大道與東濱路交匯處（后海內(nèi)灣湖公園西岸）主力戶型：約430平方米平層單位“中環(huán)”配套：項目總建筑面積約47萬平方米，主塔樓建筑結(jié)構(gòu)高度約338米，是融合頂級公寓、高端商業(yè)、國際奢華酒店以及總部型商務(wù)辦公等復(fù)合業(yè)態(tài)為一體的深圳灣新地標(biāo)綜合體。項目在城市中心灣區(qū)擁有難得的一線海景資源和70萬平方米內(nèi)灣湖公園?？袋c：首批推出430平方米精裝大平層單位正熱銷業(yè)內(nèi)點評：套用美國KPF著名建筑師Paul的感慨：“深圳灣1號已經(jīng)達(dá)到了世界級水準(zhǔn)，看頂級建筑完全不需要再到美國。”深長城中心項目地址：南山區(qū)后海大道與海德一道交匯處“中環(huán)”配套：項目是集5A超甲寫字樓、五星級萬豪酒店及高端商業(yè)為一體的國際商務(wù)綜合體，建面233410平方米