2008-2009年襄樊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及2010年發(fā)展趨勢(shì)分析白皮書.doc

2008-2009年襄樊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及2010年發(fā)展趨勢(shì)分析 白皮書white paper2010年6月襄樊市房地產(chǎn)業(yè)宏觀發(fā)展環(huán)境分析xiangfan real estate industry macroscopic development environment analysis（一） 城市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況襄樊市作為內(nèi)陸地區(qū)重要的省域副中心城市、工貿(mào)城市、新型汽車城，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于一個(gè)比較良好的上升發(fā)展時(shí)期。2004年以來，襄樊市g(shù)dp已連續(xù)六年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。特別是2008年以來，針對(duì)金融危機(jī)背景下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問題，我市全面落實(shí)中央促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各項(xiàng)政策，果斷采取有效措施，幫助市場(chǎng)主體抗御危機(jī)沖擊，全市經(jīng)濟(jì)經(jīng)受住了嚴(yán)峻考驗(yàn)，迅速穩(wěn)步回升，步入上升通道，面對(duì)國際金融危機(jī)的巨大沖擊，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持了又好又快的發(fā)展局面，gdp突破1000億元大關(guān)。2009年全市實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值1201億元，襄樊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)十年來新高，達(dá)到15，高于全省平均水平，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅、工業(yè)投資增幅、外商直接投資增幅、規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅、新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)、農(nóng)業(yè)增加值增幅、糧食增產(chǎn)量等七項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均居全省第一位。財(cái)政總收入95.13億元，農(nóng)民人均純收入5540元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13409元。2009年，襄樊市人均生產(chǎn)總值由2000年的6410元上升到20706.9元，同比增長(zhǎng)了12.2。2009年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成574.8億元，同比增長(zhǎng)53.8。主要原因是，面對(duì)國際金融危機(jī)的巨大沖擊，市委市政府團(tuán)結(jié)和帶領(lǐng)全市人民，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，圍繞實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值四年翻番的宏偉目標(biāo)，按照市十五屆人大二次會(huì)議工作部署，解放思想，迎難而上，全力以赴保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定，政府部門緊緊抓住這一契機(jī)，招商引資，擴(kuò)大投資規(guī)模。一大批房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)正在拉開帷幕，帶動(dòng)投資成倍增長(zhǎng)。2009年，襄樊市人均生產(chǎn)總值由2000年的6410元上升到20706.9元，同比增長(zhǎng)了12.2。2009年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成574.8億元，同比增長(zhǎng)53.8。主要原因是，面對(duì)國際金融危機(jī)的巨大沖擊，市委市政府團(tuán)結(jié)和帶領(lǐng)全市人民，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，圍繞實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值四年翻番的宏偉目標(biāo)，按照市十五屆人大二次會(huì)議工作部署，解放思想，迎難而上，全力以赴保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定，政府部門緊緊抓住這一契機(jī)，招商引資，擴(kuò)大投資規(guī)模。一大批房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)正在拉開帷幕，帶動(dòng)投資成倍增長(zhǎng)。 2005-2009年，襄樊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)逐年快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，連續(xù)四年gdp增長(zhǎng)率高于或接近湖北省gdp平均增長(zhǎng)率，高于全國平均gdp增長(zhǎng)率。2008-2009年，襄樊市年均增長(zhǎng)14.8，比全國的增速高5.95%，比全省的增速高2.15%。歷年gdp增長(zhǎng)率對(duì)比（%）2009年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖2000年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)25.2，第二產(chǎn)業(yè)36.3，第三產(chǎn)業(yè)38.52008年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)17.5，第二產(chǎn)業(yè)45.0，第三產(chǎn)業(yè)37.52009年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)16.7，第二產(chǎn)業(yè)47.9，第三產(chǎn)業(yè)35.4市委、市政府抓緊調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，新興產(chǎn)業(yè)蓬勃興起。汽車產(chǎn)業(yè)在東風(fēng)板塊的帶動(dòng)下實(shí)現(xiàn)31.4%的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，完成產(chǎn)值703.8億元；食品、裝備制造和紡織業(yè)產(chǎn)值分別達(dá)到272.59億元、202.57億元和 146.16億元，分別增長(zhǎng)72.4%、28.5%和35%；化工醫(yī)藥和電子信息行業(yè)成為新的百億產(chǎn)業(yè)，全市百億產(chǎn)業(yè)達(dá)到6個(gè)。以東風(fēng)天翼純電動(dòng)客車、高新青山和宇清電動(dòng)汽車為主的新能源汽車產(chǎn)業(yè)扎實(shí)起步，節(jié)能與新能源汽車公交示范線路獲得省政府批準(zhǔn)運(yùn)營；一批航空航天、節(jié)能環(huán)保和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開工建設(shè)，可望形成新的產(chǎn)業(yè)支撐。與此同時(shí)，企業(yè)和區(qū)域創(chuàng)新能力進(jìn)一步提升。相繼實(shí)施30個(gè)產(chǎn)學(xué)研合作項(xiàng)目、80個(gè)國家和省科技計(jì)劃項(xiàng)目，13家企業(yè)列入全省科技型中小企業(yè)成長(zhǎng)路線圖計(jì)劃，新增1個(gè)國家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心、9個(gè)省級(jí)企業(yè)技術(shù)中心、工程技術(shù)研究中心和檢驗(yàn)檢測(cè)中心，新增36家高新技術(shù)企業(yè)、1個(gè)國家級(jí)和14個(gè)省級(jí)創(chuàng)新型企業(yè)，谷城縣和宜城市分別成為國家級(jí)和省級(jí)可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)，我市被評(píng)為全國科技進(jìn)步示范市。完成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值184.7億元，同比增長(zhǎng)33.8%。三次產(chǎn)業(yè)平衡發(fā)展。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2008年的17.545.037.5調(diào)整為2009年的16.7：47.9：35.4。第二、第三產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從“一元”走向“二元”，二、三產(chǎn)業(yè)共同支撐國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。3、可支配收入/居民消費(fèi)價(jià)格總水平發(fā)展情況（1）居民收入情況2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整情況襄樊市近兩年加大對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造的力度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深化調(diào)整。2009年，襄樊市第二產(chǎn)業(yè)比重上升較快，第三產(chǎn)業(yè)也有明顯提高，出現(xiàn)了先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“兩業(yè)并舉”的新局面。2000年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)25.2，第二產(chǎn)業(yè)36.3，第三產(chǎn)業(yè)38.52008年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)17.5，第二產(chǎn)業(yè)45.0，第三產(chǎn)業(yè)37.5整體來看，現(xiàn)階段，襄樊市逐步完成二 、三產(chǎn)業(yè)共同支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局面，不過，工業(yè)仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，呈現(xiàn)出城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性的工業(yè)時(shí)代特征。這種產(chǎn)業(yè)格局對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局的影響將是多方面的，一方面，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了更強(qiáng)勁的購買力支撐；另一方面，由于商貿(mào)、服務(wù)業(yè)等還處于發(fā)展期，還沒有催生出一大批中產(chǎn)階層和富豪階層，高檔住宅的有效市場(chǎng)需求有限。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民得到的實(shí)惠也越來越多。反映居民收入水平的指標(biāo)-城鎮(zhèn)居民可支配收入與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)高度一致。2008年，城鄉(xiāng)居民收入有較快增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入全年達(dá)12292元，同比增長(zhǎng)12.7%；農(nóng)民人均純收入4880元左右，同比增加880元，增長(zhǎng)18.6%。2009年，農(nóng)民人均純收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別達(dá)到5440元和13409元，同比分別增長(zhǎng)11.5%和9.1%。這與襄樊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有密切關(guān)系，襄樊過去主要以紡織等工業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的城市，自90年代后期開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，隨著省域副中心城市定位及襄樊加大力度調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)居民的可支配收入和平均工資水平將穩(wěn)步提升。（2）居民消費(fèi)支出情況居民消費(fèi)水平發(fā)展情況:在收入水平穩(wěn)定增長(zhǎng)的前提下，反映襄樊市居民消費(fèi)水平的主要指標(biāo)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和商品零售價(jià)格指數(shù)變化整體較為平穩(wěn)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)及商品零售價(jià)格指數(shù)在2004年有較大幅度增長(zhǎng)后，于2005年、2006年開始回落。2007年，襄樊市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)略升，價(jià)格指數(shù)漲幅上升3.78個(gè)百分點(diǎn)。2008年，價(jià)格指數(shù)基本穩(wěn)定，漲幅僅上升0.09個(gè)百分點(diǎn)。2009年，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)回落，下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)回落9.76%，原材料、燃料及動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格指數(shù)回落12.21%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（cpi）是反映城鄉(xiāng)居民購買并用于消費(fèi)的消費(fèi)品及服務(wù)價(jià)格水平的變動(dòng)情況，并用它來反映通貨膨脹程度。商品零售價(jià)格指數(shù)是反映城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的一種經(jīng)濟(jì)指數(shù)。零售物價(jià)的調(diào)整變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和地區(qū)的財(cái)政收入，影響居民購買力和市場(chǎng)供需平衡，影響消費(fèi)與積累的比例。下面是近幾年的襄樊居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)及商品零售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況：居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)及傾向：不斷改善的市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境及逐年提高的收入水平，一定程度上促進(jìn)了襄樊市消費(fèi)的活躍。2008年，襄樊市居民人均消費(fèi)性支出為9459元，比上年增長(zhǎng)11.97。2009年，襄樊市居民人均消費(fèi)性支出為10145元，比同期增長(zhǎng)7.25%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)及傾向：不斷改善的市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境及逐年提高的收入水平，一定程度上促進(jìn)了襄樊市消費(fèi)的活躍。2008年，襄樊市居民人均消費(fèi)性支出為9459元，比上年增長(zhǎng)11.97。2009年，襄樊市居民人均消費(fèi)性支出為10145元，比同期增長(zhǎng)7.25%。4、固定資產(chǎn)投資發(fā)展情況襄樊投資建設(shè)出現(xiàn)新的飛躍，投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。近年來，襄樊加快省域副中心和“宜居”城市建設(shè)的步伐，加大基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，投資規(guī)模保持了較快增長(zhǎng)。2008年，襄樊全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到373.8億元，同比增長(zhǎng)40.6億元；2009年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到574.8億元，同比增長(zhǎng)53.8%，比2000年的80.47億元增加494.33億元。同時(shí)，襄樊投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，投資主體多元化的格局已經(jīng)形成。固定資產(chǎn)投資中，更新改造投資較為穩(wěn)定，基本建設(shè)投資穩(wěn)定上升。一批具有帶動(dòng)作用的能源大項(xiàng)目陸續(xù)建成，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁和綜合競(jìng)爭(zhēng)力明顯增強(qiáng)。襄樊的房地產(chǎn)從1996年起步，雖然整體投資力度一般，但呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)2004年投資增幅較高，受宏觀調(diào)控影響，2005年略有下降。在襄樊加大各項(xiàng)具有帶動(dòng)作用的大項(xiàng)目的投資，相應(yīng)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步增長(zhǎng)，2008年房地產(chǎn)投資達(dá)到46.21億元，增幅達(dá)到25.3。2009年房地產(chǎn)投資達(dá)到55.39億元，同比增長(zhǎng)19.9%，創(chuàng)下歷史新高。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)容量指標(biāo)研究1、襄樊市人口規(guī)模及增長(zhǎng)襄樊市戶籍人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)截至2009年末，襄樊市戶籍人口達(dá)到588.9萬人，其中非農(nóng)人口257萬人。60歲及以上老年人口為80.99萬人，占全市總?cè)丝诘谋戎貫?3.8%。新出生人口6.52萬人，人口出生率為11.5；死亡人口2.97萬人，死亡率為3.7；人口自然增長(zhǎng)率為7.8。全市男女性別比為105.4100。從2003年起，人口增長(zhǎng)變化幅度不大，人口增長(zhǎng)以自然增長(zhǎng)為主。由于人口遷移地因素影響，人口總量變化不明顯。隨著“宜居城市”戰(zhàn)略實(shí)施的發(fā)展，以及襄樊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，“十二五”期間襄樊市人口的流向格局將進(jìn)一步發(fā)生變化，外來人口規(guī)模將持續(xù)增大，省內(nèi)和周邊省份的流動(dòng)人口將是襄樊市外來人口的主力軍。到2020年，襄樊市總體規(guī)劃市區(qū)將有170萬人，將會(huì)在現(xiàn)有人口數(shù)量上增加50萬人，這一部分新增人口將帶動(dòng)新增的購房需求，并呈現(xiàn)兩極化的格局，即襄樊現(xiàn)有富裕階層尋找更廣闊的發(fā)展和生活空間，而低收入階層將謀求生存空間，改善生存環(huán)境，由此，將促進(jìn)襄樊市高端市場(chǎng)及中低價(jià)位商品房市場(chǎng)的發(fā)展。2、襄樊市家庭數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)（1）家庭總量及增長(zhǎng)情況襄樊市家庭數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，1999年2009年間，襄樊市家庭年均增長(zhǎng)率為2.30，比襄樊市人口年均增長(zhǎng)率的0.3高出2個(gè)百分點(diǎn)。2009年襄樊市家庭總量為196.33萬戶。（2）家庭人口成員規(guī)模及變化趨勢(shì)襄樊市家庭成員規(guī)模以3.0人左右浮動(dòng)，2002年以來，家庭戶均人口規(guī)模呈下降之勢(shì)。隨著社會(huì)的進(jìn)步與生活水平的提高，一些大的家庭逐漸分離，三代同室逐漸向兩代同室轉(zhuǎn)變。2009年，襄樊市平均家庭成員規(guī)模為2.96人/戶，隨著家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)需求將持續(xù)增大。3、房屋/住宅拆遷情況與其他城市相比，襄樊市的舊城改造工作起步較晚，1999年以前的舊區(qū)改造主要由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行零星開發(fā)實(shí)施的，改造點(diǎn)少面小，效果不明顯。1999年8月，襄樊市委、市政府以漢江大道改造為龍頭，集中建設(shè)17項(xiàng)舊城改造重點(diǎn)工程。通過集中改造，襄樊市的舊城面貌發(fā)生了巨大變化，新建成的漢江大道起步區(qū)被國家建設(shè)部評(píng)為“全國城市建設(shè)新景觀”，拆遷后的市區(qū)土地也呈大幅增值趨勢(shì)。與此同時(shí)，舊城區(qū)群眾的居住環(huán)境和住房條件也大幅改善。根據(jù)拆遷部門提供數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年，累計(jì)被拆遷房屋面積約179.47萬平方米，拆遷戶數(shù)約1.86萬戶。尤其是近期涉及到舊城改造、棚戶區(qū)改造、內(nèi)環(huán)線建設(shè)等，拆遷量大幅增加。2009年，我市市區(qū)共實(shí)施房屋拆遷項(xiàng)目17個(gè)，拆遷總量為3609戶，96.07萬平方米。全年完成拆遷3067戶，68.51萬平方米。襄樊市主要采用貨幣補(bǔ)償安置的方式進(jìn)行拆遷。貨幣補(bǔ)償安置，是由政府、開發(fā)商或被拆遷戶委托房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，拆遷人根據(jù)評(píng)估價(jià)格向被拆遷人支付拆遷價(jià)款，被拆遷人另外自行購買房屋居住。未來35年，襄樊正朝著國家歷史文化名城、全國重要鐵路交通樞紐和汽車工業(yè)基地，以及濱江景觀城市的方向發(fā)展。為此，襄樊正大力著手進(jìn)行舊城改造和城區(qū)擴(kuò)建，襄樊市各城區(qū)均存在房屋拆遷情況。未來35年間，襄樊市政府將依城市建設(shè)需要進(jìn)行城區(qū)擴(kuò)建、城市基礎(chǔ)設(shè)施及城市交通建設(shè)等多項(xiàng)城市建設(shè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的開工建設(shè)，必然導(dǎo)致大量拆遷。（三）襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)購買力指標(biāo)研究1、 襄樊市城鎮(zhèn)居民收入及消費(fèi)狀況分析（1）歷年襄樊市城鎮(zhèn)居民家庭人均年收入情況伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，襄樊城區(qū)居民年收入持續(xù)提高。根據(jù)2009年末的統(tǒng)計(jì)顯示，襄樊市城區(qū)居民的年收入大多在13406元以上，以2009年襄樊市家庭平均每戶2.96人計(jì)，家庭年收入大多在4萬元左右。（2）歷年襄樊市城鎮(zhèn)居民可支配收入情況十年來，襄樊市城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)上升，年漲幅較為平穩(wěn)。雖然襄樊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)較好勢(shì)頭，但襄樊市在“十五”期間以紡織業(yè)等發(fā)展為主，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)較為緩慢。2006以來年，襄樊市城鎮(zhèn)居民可支配收入呈現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)。2009年，城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到13406元，同比增幅9.1%。（3）歷年襄樊市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)是衡量居民富裕程度的指標(biāo)，是根據(jù)恩格爾定律而得出的比例數(shù)。十九世紀(jì)中葉，德國統(tǒng)計(jì)學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家恩格爾對(duì)比利時(shí)不同收入的家庭消費(fèi)情況進(jìn)行了調(diào)查，研究了收入增加對(duì)消費(fèi)需求支出構(gòu)成的影響，提出了帶有規(guī)律性的原理，由此被命名為恩格爾定律。其主要內(nèi)容是指一個(gè)家庭收入越少，用于購買食物的支出在家庭收入中所占的比重就越大。對(duì)一個(gè)國家而言，一個(gè)國家越窮，每個(gè)國民的平均支出中，用來購買食物的費(fèi)用所占比例就越大。恩格爾系數(shù)則由食物支出金額在總支出金額中所占的比重來決定。恩格爾系數(shù)常用下式求得:計(jì)算公式：恩格爾系數(shù)食物支出金額總支出金額 由此可以看出，在總支出金額不變的條件下，恩格爾系數(shù)越大，說明用于食物支出的金額越多；恩格爾系數(shù)越小，說明用于食用支出的金額越少，二者成正比。反過來，當(dāng)食物支出金額不變的條件下，總支出金額與恩格爾系數(shù)成反比。因此，恩格爾系數(shù)是衡量一個(gè)家庭或一個(gè)國家富裕程度的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。一般來說，在其他條件相同的情況下，恩格爾系數(shù)較高，作為家庭來說則表明收入較低，作為國家來說則表明該國較窮。反之，恩格爾系數(shù)較低，作為家庭來說則表明收入較高，作為國家來說則表明該國較富裕。根據(jù)恩格爾系數(shù)，聯(lián)合國劃分貧困與富裕的檔次是:恩格爾系數(shù)在59%以上為絕對(duì)貧困；50%59%為勉強(qiáng)度日；40%50%為小康水平；30%40%為富裕；30%為最富裕。在適用恩格爾系數(shù)進(jìn)行國際比較時(shí)，由于各國的價(jià)格體系、福利補(bǔ)貼等方面差異較大，所以，要注意個(gè)人消費(fèi)支出的實(shí)際構(gòu)成情況，注意到運(yùn)用恩格爾系數(shù)反映消費(fèi)水平和生活質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生誤差。2000年以來，恩格爾系數(shù)整體呈小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，主要有兩方面的原因：一是物價(jià)上漲因素，如食用品糧油、肉、蔬菜等呈現(xiàn)價(jià)格上漲情況；二是居民食品消費(fèi)觀念逐漸轉(zhuǎn)變，外出消費(fèi)增加。2、襄樊市金融機(jī)構(gòu)存、貸款情況及居民家庭存款余額情況（1）歷年襄樊市金融機(jī)構(gòu)存款情況2000年以來，襄樊市金融機(jī)構(gòu)存款余額快速增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率為15.9。2008年，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為831.67億元，比同期增長(zhǎng)21.7%；2009年，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為1051.83億元，比同期增長(zhǎng)26.47%，比2000年增長(zhǎng)318.73，說明金融業(yè)在發(fā)展中已具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模和基礎(chǔ)，對(duì)襄樊市全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展支持力愈來愈強(qiáng)。（2）歷年襄樊市家庭存款余額均值情況2000年以來襄樊市家庭存款余額均值年均增長(zhǎng)率為20.77，2008年家庭存款余額達(dá)到574.79億元；2009年家庭存款余額達(dá)到687.58億元，同比增長(zhǎng)19.6%。襄樊市居民家庭存款余額逐漸遞增，襄樊市居民消費(fèi)潛力較強(qiáng)。3、襄樊市城鎮(zhèn)居民住房購買力分析（1）歷年襄樊市中心城區(qū)房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)與收入比是國際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一。按世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.85.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房?jī)r(jià)收入比在69倍之間。2000年以來，襄樊市城區(qū)的房?jī)r(jià)與居民家庭可支配收入的比值逐年上升。2009年襄樊市區(qū)房?jī)r(jià)收入比由2000年的4.56上升至8.30，表明了襄樊市居民雖然家庭收入在增長(zhǎng)，但隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，住房消費(fèi)的承受能力未見增強(qiáng)。今后，隨著宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，特別是國家一系列調(diào)控措施的實(shí)施，將在控制房?jī)r(jià)上升速度的同時(shí)，嚴(yán)格控制中小戶型比例，由此將控制商品住宅的總價(jià)，房?jī)r(jià)收入比將出現(xiàn)下行趨勢(shì)，控制在比較合理范圍內(nèi)。（2）歷年襄樊市普通商品住宅成交均價(jià)漲幅與gdp漲幅對(duì)比襄樊市房?jī)r(jià)自2003年開始出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，由于此前房?jī)r(jià)水平基數(shù)低，2003年增幅達(dá)32.5。2004年及以前，襄樊市房?jī)r(jià)增幅大于人均gdp增幅，而2005年，襄樊市房?jī)r(jià)增幅低于人均gdp增幅2.3個(gè)百分點(diǎn)，2009年房?jī)r(jià)增幅高于人均gdp增幅18.2個(gè)百分點(diǎn)，一定程度上顯示，房?jī)r(jià)雖然呈現(xiàn)較快速的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是仍然符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的，與近年國內(nèi)很多大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)大于人均gdp增長(zhǎng)幅度的情況相比較而言，襄樊市房?jī)r(jià)基本無泡沫成分。（3 ）歷年襄樊市商品房成交均價(jià)與人均可支配收入漲幅對(duì)比2000年以來，襄樊市商品房均價(jià)增幅大于城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。2002年以來，房?jī)r(jià)與可支配收入增幅比接近2或超過2。2009年，房?jī)r(jià)與可支配收入增幅比達(dá)到3.59.襄樊市城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)速度小于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，由于住房消費(fèi)能力的影響，未來幾年襄樊市的住房消費(fèi)將呈現(xiàn)多元化格局。（小結(jié)）襄樊市居民收入水平的持續(xù)提高，居民可支配收入及人均儲(chǔ)蓄存款余額逐年增長(zhǎng)，顯示出后期強(qiáng)勁的消費(fèi)潛力。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度快于收入的增長(zhǎng)，理論上可能會(huì)影響市民的購買能力從而抑制市民的購買需求。但是同時(shí)存在另一現(xiàn)象，襄樊市家庭人口規(guī)模逐漸趨向下降的趨勢(shì)，且襄樊家庭年收入大多在4萬元左右。隨著消費(fèi)觀念逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房貸款的支持，則這些家庭在近35年內(nèi)具備貸款購買相應(yīng)住房的能力，但是對(duì)其住房消費(fèi)欲望需適當(dāng)?shù)丶ぐl(fā)與引導(dǎo)；由于購買能力的差異，以及受國家宏觀調(diào)控政策的影響，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)將多元化。襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要來源于五個(gè)方面：新增家庭的需求。主要是新婚家庭，每年大約幾千對(duì)新婚青年，購新房、搬新家在40以上，需求量在幾十萬平方米左右。拆遷安置需求。隨著襄樊城市擴(kuò)建及城市整體規(guī)劃修編，城市整體發(fā)展更新引發(fā)的城市拆遷，其中很大一部分的拆遷戶選擇購置或補(bǔ)償新房。流動(dòng)人口與周邊商貿(mào)從業(yè)人員住房需求。周邊縣市民營企業(yè)負(fù)責(zé)人、個(gè)體老板在襄樊購房安居，流動(dòng)人口也有一定的需求量。外出打工人群的回鄉(xiāng)置業(yè)需求。襄樊是一個(gè)農(nóng)業(yè)大市,全市589萬人口中,農(nóng)村人口就有337萬,常年外出打工經(jīng)商的達(dá)到76.4萬人。這一部分人群每年春節(jié)回鄉(xiāng)為自己或家人購房的需求很旺盛且時(shí)間很集中。廣大市民以舊換新需求，很多市民將房改房上市交易，選擇購置新房。2009年，城鎮(zhèn)居民人均居住面積為28.85平方米，比上年增加0.53平方米。襄樊“十二五”規(guī)劃顯示，人均住房建筑面積將超過30平方米，襄樊開發(fā)潛力較大，發(fā)展空間良好?？傮w而言，襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升階段。同時(shí)近年房改政策集中兌現(xiàn)，襄樊市居民購房行為在這幾年內(nèi)也相對(duì)集中，購買力將得到進(jìn)一步的釋放。預(yù)計(jì)未來襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入快速發(fā)展及增長(zhǎng)軌道，同時(shí)，無論是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)還是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都將有進(jìn)一步調(diào)整。襄樊市房地產(chǎn)業(yè)宏觀發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析xiangfan real estate industry macroscopic development environment analysis襄樊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了初級(jí)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)階段后，目前已經(jīng)開始進(jìn)入規(guī)模與品牌競(jìng)爭(zhēng)階段。和其他同類城市相比，襄樊近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始火熱起來，進(jìn)入規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)的階段，功能競(jìng)爭(zhēng)已初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高速發(fā)展的起步期，進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。（一）房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)宏觀運(yùn)行情況分析1、歷年房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模及結(jié)構(gòu)（1）歷年襄樊市房地產(chǎn)業(yè)投資情況1999年2003年間，襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)快速，年均增長(zhǎng)率達(dá)到30.3，投資拉動(dòng)效果明顯。特別是2004年，襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長(zhǎng)率達(dá)到49.2，為歷史之最。2005年襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)投資為22.09億元，增幅比上年同期回落了近13個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)投資行為日趨理性。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到29.67億元，增幅達(dá)34.3。2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到36.87億元，比同期增長(zhǎng)10.2億元。2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到46.21億元，比同期增長(zhǎng)25.33。2009年房地產(chǎn)投資達(dá)到55.39億元，同比增長(zhǎng)19.9%。2009年房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到9.64，由于受宏觀調(diào)控的影響，比上年回落2.76個(gè)百分點(diǎn)，與全省水平相當(dāng)。說明襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還并不充分，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有較大發(fā)展?jié)摿Α?007-2009年襄樊的房地產(chǎn)業(yè)投資占gdp的比重穩(wěn)定在4.6左右，說明襄樊的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定。（2）歷年襄樊市住宅產(chǎn)業(yè)投資情況政府主管部門對(duì)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整取得了有效的成果。2006年以來，襄樊市住宅投資保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2006年住宅投資額達(dá)19.07億元，比2005年同期增長(zhǎng)54.4，增幅速度比2005年的25.9高110.04。2007年襄樊市住宅投資額為18.96億元，與2006年水平基本持平。2008年襄樊市住宅投資額為26.15億元，比同期增長(zhǎng)27.50%。2009年襄樊市住宅投資額為37.57億元，比同期增長(zhǎng)43.6%。2009年，襄樊市住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為67.83，與2007年2008年的年平均54.02相比，占比上升了13.78個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥吹剑S著襄樊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，近年住宅投資所占比重不斷上升，由于宏觀調(diào)控等政策導(dǎo)向影響，住宅將成為襄樊房地產(chǎn)開發(fā)投資中的越來越重要的組成部分。在中央“居有所居”的政策引導(dǎo)下，襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住契機(jī)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，不斷加大以普通住宅為主的建設(shè)力度，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不斷出現(xiàn)新變化，商品住宅建設(shè)的主體地位得到加強(qiáng)。2009年，商品住宅投資37.57億元，占房地產(chǎn)投資總量的67.80；商業(yè)營業(yè)用房投資7.63億元，占房地產(chǎn)投資總量的13.78；其他用房占18.42。此結(jié)構(gòu)基本合理，商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)過快的局面得到有效控制。（3）襄樊市歷年商品房施工面積情況自2007年以來，襄樊市房地產(chǎn)施工面積呈上升之勢(shì)，年增長(zhǎng)幅度較為平穩(wěn)。2008年襄樊市商品房施工面積達(dá)到489.19萬平方米，比同期增長(zhǎng)23.05。經(jīng)歷過08年世界金融危機(jī)的襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速恢復(fù)信心，2009年襄樊市商品房施工面積猛增到709.7萬平方米，比同期增長(zhǎng)45.08。（4）襄樊市歷年商品房竣工面積情況2008年商品房竣工面積達(dá)到154.84萬平方米，同比增長(zhǎng)9.13%。2009年商品房竣工面積達(dá)到219.10萬平方米同比增長(zhǎng)41.5%。2、歷年房地產(chǎn)/住宅產(chǎn)業(yè)銷預(yù)售情況（1）襄樊市歷年商品房銷售金額情況襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售量分為三個(gè)階段，一是1999-2003年間，年均銷售金額僅4.98億元；二是2004-2006年，自2004年銷售金額突破10億元大關(guān)后，20052006年持續(xù)升高，保持30左右的增長(zhǎng)率；三是2007-2009年，2007年銷售額接近30億元，由于受全球金融危機(jī)的影響，2008年銷售額達(dá)到28.62億元，比同期回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。2009年，在中央、省、市政策的全力拉動(dòng)下，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，恢復(fù)信心，回到健康的發(fā)展軌道，商品房銷售額激增，達(dá)到58.13億元，比同期增長(zhǎng)103.1%，創(chuàng)下歷史最高。（2）襄樊市歷年商品房銷售面積情況襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)在19992003年間保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，年均銷售面積61萬平方米左右；而20042006年間，則出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，突破100萬平方米大關(guān)，至2007年，銷售面積增至151.37萬平方米。2008年，由于受全球金融危機(jī)的影響，商品房銷售面積128.67萬平方米，比同期回落15.00%。2009年，在中央、省、市的政策強(qiáng)力拉動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，商品房銷售面積224.50萬平方米，比同期增長(zhǎng)74.5%。3、襄樊市區(qū)歷年房地產(chǎn)/住宅產(chǎn)業(yè)價(jià)格情況2002年以來，襄樊的房?jī)r(jià)逐年上升，2002年底，市區(qū)商品房均價(jià)為650870元/平方米，2003年為1153元/平方米，2004年1332元/平方米，2005年1540元/平方米，2006年為1883元/平方米，2007年為2336元/平方米，2008年為2700元/平方米，2009年為3700元/平方米。（1） 歷年襄樊市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格及其增長(zhǎng)情況此數(shù)據(jù)顯示，襄樊市房地產(chǎn)價(jià)格在2003年呈現(xiàn)跳躍上漲，突破千元大關(guān)后，漲速開始回落到2002年以前的水平。2006年后房?jī)r(jià)開始快速增長(zhǎng)，從2006年的22.3上升到2007年的24.1，2008年的15.6%，2009年增幅達(dá)到37.0%，為歷年最高，現(xiàn)在已保持平穩(wěn)趨勢(shì)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化與襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段相一致。（2） 襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展周期4、居民住房形態(tài)與結(jié)構(gòu)變化情況襄樊市居民目前住房主要包括直管公房、房改房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、私房等多元化房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，自1998年實(shí)行住房制度改革以來，商品房所占比重逐年上升。2009年襄樊房地產(chǎn)交易面積總和為235.43萬平方米,其中商品房期房與現(xiàn)房成交面積總和為224.50萬平方米，商品房期房與現(xiàn)房的成交面積比為67.5：32.5,商品房市場(chǎng)成交總量還比較小，約為武漢市的14；此外，期房與現(xiàn)房的成交單價(jià)差價(jià)比較大，現(xiàn)房成交單價(jià)與二手房相當(dāng)，說明銷售的現(xiàn)房主要處于非中心城區(qū)，而且空置比較久，品質(zhì)與期房相比存在缺陷。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年襄樊市家庭人口平均為2.96人/戶，城鎮(zhèn)居民人均居住面積為28.85平方米，比上年增加0.53平方米;在現(xiàn)有2716.69萬平方米住宅中，私有住宅占了75的高比例。（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響襄樊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了初級(jí)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)階段后，目前已經(jīng)進(jìn)入規(guī)模與品牌競(jìng)爭(zhēng)階段。和其他城市相比，襄樊市2007年以前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較為緩慢，從2007年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始火熱起來，進(jìn)入規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)的階段，功能競(jìng)爭(zhēng)已初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已步入快速發(fā)展的起步期，進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。近兩年，經(jīng)歷了2008年下半年至2009年上半年的全球金融危機(jī)的洗禮，從2009年7月開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖而量漲價(jià)升，到2010年4月起的房?jī)r(jià)穩(wěn)定，無一不是受到國家的宏觀調(diào)控政策直接影響，國家的調(diào)控政策決定著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。1、宏觀調(diào)控對(duì)襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期影響2009年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)相當(dāng)怪異的復(fù)蘇、回暖、繁榮、瘋狂的過程,部分城市投資投機(jī)成風(fēng),房?jī)r(jià)暴漲一倍左右。于是,2009年12月,國務(wù)院出臺(tái)“國四條”,拉開緊縮型調(diào)控的大幕,其后又有五部委土地出讓新政、“國十一條”等出臺(tái)。4月14日,國務(wù)院召開一季度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,會(huì)議通告中涉及到一些房地產(chǎn)內(nèi)容;4月15日,公布了14日國務(wù)院會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)政策的更多內(nèi)容,業(yè)界稱之為“新國四條”;4月17日,國務(wù)院出臺(tái)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知（即國十條）（國發(fā)201010號(hào)）。4月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知，可見國家對(duì)此次調(diào)控的重視程度之高，政策措辭最嚴(yán)厲，調(diào)控措施最有力。“國十條”中有3條內(nèi)容尤其值得關(guān)注:第一條是貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%。第二條是商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。第三條是地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。并且提出了建立考核問責(zé)機(jī)制，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力,影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的,要追究責(zé)任?！倍姨峒?“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查?！边@就預(yù)示著,物業(yè)稅將會(huì)加快研究,房產(chǎn)稅短期內(nèi)有可能在一線城市進(jìn)行完善后推出,土地增值稅鐵定會(huì)嚴(yán)格征收。隨后，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，不是以前普遍所認(rèn)為的單一“認(rèn)貸”或“認(rèn)房”，而是更為嚴(yán)厲“認(rèn)房也認(rèn)貸”，而且是以家庭為單位。國家稅務(wù)總局也公布了關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知，明確了土地增值稅清算過程中的若干計(jì)稅問題。襄樊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年以來，在市委市政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，市住房局堅(jiān)決執(zhí)行國家調(diào)控政策，開展了對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)和現(xiàn)售市場(chǎng)以及二手房市場(chǎng)的整頓，要求所有開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)營銷代理機(jī)構(gòu)規(guī)范銷售行為，加大了整頓力度，收到明顯效果。2月份市區(qū)住宅成交均價(jià)3900元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.17%。3月份迅速控制了漲勢(shì)，使均價(jià)維持在3900元/平方米，環(huán)比漲幅為0，發(fā)展態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。4月份開始向下微調(diào)，均價(jià)達(dá)到3840元/平方米，比3月均價(jià)下降60元/平方米，環(huán)比降幅1.54%。2、國家宏觀調(diào)控目標(biāo)分析及其對(duì)襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期影響國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知（國發(fā)201015號(hào)）指出：目前工作的重點(diǎn)，是建立健全保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理體制，加快廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，推進(jìn)城市和工礦區(qū)棚戶區(qū)改造，出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的綜合性政策。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，國家宏觀調(diào)控至少肩負(fù)幾個(gè)目標(biāo)：第一是節(jié)約資源、控制土地供應(yīng)；第二是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)；第三是讓中低收入階層都能買得起房。根據(jù)國家本輪宏觀調(diào)控的目標(biāo)，對(duì)襄樊未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期影響主要存在以下幾個(gè)方面：由于襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，中低價(jià)位、中小戶型商品房供不應(yīng)求，住房保障制度覆蓋面不夠大等問題。襄樊市房地產(chǎn)主管部門將會(huì)調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高中低價(jià)位、中小戶型住房在市場(chǎng)中的比重；住房建設(shè)將以中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房項(xiàng)目為主，配合規(guī)劃、國土部門對(duì)中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前，提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。襄樊市住房局正在積極落實(shí)住房保障制度，加大公共租賃房建設(shè)和工礦棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)改造力度，加快廉租住房建設(shè)，以保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。2010年，廉租住房新建項(xiàng)目做到了“建設(shè)有規(guī)劃、政策有落實(shí)、保障有目標(biāo)、實(shí)施有計(jì)劃”。市區(qū)主要通過集中新建和在商品房小區(qū)中配建相結(jié)合的方式籌集2787套房源，并逐步擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼保障范圍。計(jì)劃通過3至5年的努力，使廉租住房保障的戶數(shù)達(dá)到市區(qū)城鎮(zhèn)總戶數(shù)的8%左右。城市和工礦棚戶區(qū)改造計(jì)劃5年內(nèi)改造11500戶近70萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)方面，要貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院有關(guān)保穩(wěn)定、促發(fā)展、惠民生的重大決策，注重房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大中小套型、中低價(jià)位商品住房供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。國家宏觀調(diào)控政策可能會(huì)在一定程度上改變未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要產(chǎn)品類型和開發(fā)模式，市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)也將發(fā)生較大的轉(zhuǎn)變。（三）小結(jié)在襄樊市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健快速發(fā)展的同時(shí)，襄樊市房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出了基本一致的趨勢(shì)，呈現(xiàn)投資、需求雙向活躍、價(jià)格攀升的良好趨勢(shì)。襄樊房地產(chǎn)業(yè)雖然表面上，市場(chǎng)集中放量、因大量小區(qū)出現(xiàn)而導(dǎo)致有效需求不足和價(jià)格上漲幅度過高，以及房?jī)r(jià)表象已經(jīng)到達(dá)一個(gè)高位，但事實(shí)上，襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求龐大，有效需求充足；市場(chǎng)價(jià)格還處在中等價(jià)位的階段，后期價(jià)格上漲空間較大。襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期階段。市場(chǎng)出現(xiàn)真正意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該說是從2007年開始。因此，目前市場(chǎng)在售樓盤真正具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤僅僅約六七個(gè)；且檔次較高的樓盤，也是借助于漢江和解放路、長(zhǎng)虹路的自然資源，其內(nèi)部環(huán)境和綜合質(zhì)量尚有待于提高。應(yīng)該說，市場(chǎng)具有巨大的市場(chǎng)空白可以填補(bǔ)。國家宏觀調(diào)控對(duì)襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。政策的長(zhǎng)期影響將使襄樊由無序市場(chǎng)轉(zhuǎn)向有序規(guī)范的市場(chǎng)，從結(jié)構(gòu)上講，由于襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)購買/投資購買并不活躍，仍以剛性的自住需求為主，異地購買僅占少量結(jié)構(gòu)，價(jià)格仍處于全省乃至全國中等的水平，因而國家宏觀調(diào)控對(duì)襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不明顯。襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析xiangfan real estate industry macroscopic development environment analysis（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度分析對(duì)于襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2002年是襄樊房地產(chǎn)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由無序至有序；通過2003年的醞釀之后，2004年襄樊的房地產(chǎn)正式起步；20062007年，襄樊房地產(chǎn)開始步入快車道；2008年，襄樊的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)受了全球金融危機(jī)的影響，2009年回暖恢復(fù)繁榮。1、襄樊市房地產(chǎn)發(fā)展歷程：2002年以前：以各行政事業(yè)企業(yè)單位自主開發(fā)為主，極大地限制了襄樊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)活躍度低。雖然襄樊市自1997年開始規(guī)劃并建設(shè)了喬營、三元、檀溪3個(gè)國家安居工程示范小區(qū)，政府也相應(yīng)舉辦了如“房地產(chǎn)交易大會(huì)”等各類活動(dòng)，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，但以單位自主開發(fā)為主導(dǎo)的市場(chǎng)機(jī)制仍然深刻地影響著當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)化程度低，產(chǎn)品品質(zhì)難以得到提升。這一階段，襄樊市區(qū)商品住宅均價(jià)在700800元/平方米區(qū)間。2003年：向市場(chǎng)化運(yùn)作過度的萌芽階段隨著2002年市政府48號(hào)文件規(guī)定將行政事業(yè)單位閑置用地納入房地產(chǎn)開發(fā)之后，政府同期開始對(duì)市場(chǎng)加大管理力度，對(duì)開發(fā)、銷售程序以及合同等方面進(jìn)行了規(guī)范。此階段市場(chǎng)也出現(xiàn)了一批房地產(chǎn)企業(yè)，雖然開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)力量相對(duì)于單位自主開發(fā)而言，十分微小，且單個(gè)項(xiàng)目體量多在12萬平方米，但卻預(yù)示著襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于從單位自建為主導(dǎo)的市場(chǎng)機(jī)制向市場(chǎng)化運(yùn)作過渡的萌芽狀態(tài)。2004年：市場(chǎng)化運(yùn)作快速形成2003年以后，襄樊被確定為湖北省副中心城市重點(diǎn)發(fā)展，隨即高新技術(shù)開發(fā)區(qū)與汽車工業(yè)開發(fā)區(qū)合并成立國家級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；東風(fēng)轎車、風(fēng)神轎車基地落戶襄樊，漢江大道和解放路改造完成，襄樊房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的契機(jī)。首先，長(zhǎng)虹路上的臨江花園、漢江大道上的閩發(fā)漢江國際、汽車開發(fā)區(qū)的東風(fēng)國際花園等一批具有一定市場(chǎng)影響和規(guī)模的品質(zhì)項(xiàng)目也相繼進(jìn)入市場(chǎng)。襄樊市商品住宅銷售均價(jià)達(dá)到1500元/平方米左右，開發(fā)區(qū)域主要集中在解放路、魚梁州開發(fā)區(qū)、汽車開發(fā)區(qū)和漢江大道沿線。繼而，商業(yè)項(xiàng)目開始發(fā)力，第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目格林威治面世，取得了較好的市場(chǎng)反響，市場(chǎng)全面鋪開。財(cái)富中心廣場(chǎng)、白馬服裝廣場(chǎng)等項(xiàng)目相繼入市，同年底，中國光彩事業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)華中最大的批發(fā)市場(chǎng)華中光彩大市場(chǎng)，天潤地產(chǎn)投資開發(fā)中西部最大的汽車及零部件銷售專業(yè)市場(chǎng)天潤汽配城。此階段，襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作快速形成2005年：市場(chǎng)快速發(fā)展，形成多元化格局此后，襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。不僅住宅項(xiàng)目大增，商業(yè)也得到了極大發(fā)展，對(duì)比而言，住宅市場(chǎng)開始由小高層向高層物業(yè)（樊城區(qū)）過渡，而商業(yè)地產(chǎn)則更是集中登臺(tái)。在樊城區(qū)的漢江大道、長(zhǎng)虹路、大慶路、中原路、朝陽路、春園路等主干道沿線開發(fā)了龍世家、閩發(fā)四季新城、領(lǐng)秀中原、泰躍朝陽、海潤廣場(chǎng)等幾個(gè)大型高品質(zhì)樓盤，在春園路出現(xiàn)了以“節(jié)能、環(huán)保、健康”為主題的國家級(jí)的康居示范工程左岸春天，區(qū)域住宅均價(jià)突破2000元/平方米，達(dá)到2500元左右。而襄城區(qū)的勝利街、檀溪路、長(zhǎng)虹南路沿線也出現(xiàn)了加州麗景、在水一方、翰林府邸等幾個(gè)上規(guī)模的中檔住宅樓盤，襄城區(qū)房地產(chǎn)住宅均價(jià)也超過了1900元/左右，部分項(xiàng)目突破2000元/平方米。2006年2007年：市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快車道自2006年始，襄樊市商業(yè)地產(chǎn)集中亮相，長(zhǎng)虹路上的沃爾瑪（武商）商業(yè)廣場(chǎng)、解放路上的開放廣場(chǎng)、拉美步行街、火車站旁的領(lǐng)秀中原、九隆廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng)周邊的豪門新天地、錦繡數(shù)碼城、奔泰陽光城、前進(jìn)路的世紀(jì)金源大廈、東風(fēng)路的香港風(fēng)情街、襄城區(qū)的國際商都禮品城同時(shí)面世，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量超過200萬平方米，臨街鋪面的銷售均價(jià)已達(dá)2萬元/平方米以上。住宅市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，20062007年，住宅市場(chǎng)供應(yīng)量近200萬平方米，市區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)已達(dá)2336元/平方米以上，襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入發(fā)展快車道。2008年-2009年：市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入上升期，在金融危機(jī)洗禮中前行。2008-2009年市場(chǎng)發(fā)展開始進(jìn)入上升期，2008年開發(fā)量接近500萬平方米，2009年開發(fā)量超過700萬平方米，2008年市區(qū)商品住宅均價(jià)2700元/平方米，雖然襄樊和全國其他城市一樣，房地產(chǎn)業(yè)受到全球金融危機(jī)的影響，但是在市委市政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，市房管局采取多種有效措施，使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速恢復(fù)了穩(wěn)定，進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展軌道，2009年市區(qū)商品住宅均價(jià)3700元/平方米。2、住宅市場(chǎng)成熟度分析（1）發(fā)展商成熟程度開發(fā)資質(zhì)情況據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前襄樊市登記并經(jīng)年檢的開發(fā)企業(yè)共計(jì)308家。除去縣市區(qū)開發(fā)的94家房地產(chǎn)企業(yè)外，襄樊市區(qū)內(nèi)開發(fā)企業(yè)共計(jì)214家。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市區(qū)有項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)約80家。在襄樊市區(qū)內(nèi)的開發(fā)企業(yè)中，大部分為4級(jí)或暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，擁有三級(jí)以上資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)為23.95，而擁有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)僅2家（中房、民發(fā)公司）。注冊(cè)資本52.45億元。年投資量100150億元，建設(shè)規(guī)模7001300萬平方米，在售項(xiàng)目100個(gè)左右，可提供商品住宅1500020000套。年上繳稅金占當(dāng)年地稅收入的三分之一。自2008年11月17日市人民政府關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見（襄樊政發(fā)【2008】52號(hào)）起，明確了襄樊市“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)地位，在建設(shè)省域副中心城市和“宜居城市”中起到了巨大的作用。開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分布情況一級(jí)（2家）0.65；二級(jí)（18家）5.8；三級(jí)（54家）17.5；四級(jí)和暫定（252家）81.8。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，襄樊市區(qū)內(nèi)的開發(fā)企業(yè)78以上為襄樊本土開發(fā)商，其中來自國內(nèi)其他城市的企業(yè)42家，占總數(shù)的15.8；而具有外資背景的僅占6。總體而言，目前襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)由過去的單一本土或省內(nèi)企業(yè)一統(tǒng)天下，已經(jīng)開始逐漸吸引一些來自省外乃至國外其他先進(jìn)城市的開發(fā)企業(yè)。這些外地企業(yè)的進(jìn)入，帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念和運(yùn)作手法，在對(duì)本土房地產(chǎn)企業(yè)形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；另一方面，也證明了襄樊市作為湖北省副中心城市，其經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷提高后，房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)涵的巨大潛力越來越受到重視，將具有更好的發(fā)展空間和機(jī)遇。從國內(nèi)城市的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，許多城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都是由于外來的房地產(chǎn)企業(yè)的推動(dòng)而提速。一般而言，外來房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)理念與運(yùn)作方式上都會(huì)與本土地房地產(chǎn)企業(yè)有所差異，外來文化通本土文化的相互交流與碰撞，會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。促進(jìn)作用之一：住宅項(xiàng)目開發(fā)上規(guī)模上檔次。如民發(fā)世紀(jì)新城、民發(fā)天地、左岸春天、華立鳳凰城、夢(mèng)里水鄉(xiāng)等項(xiàng)目樹立了襄樊的中高檔住宅典范。促進(jìn)作用之二：商業(yè)運(yùn)作迎來更多外資注入。例如民發(fā)集團(tuán)引進(jìn)全球零售連鎖業(yè)的巨頭額爾瑪集團(tuán)；萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司投資運(yùn)作的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。促進(jìn)作用之三：帶來更多的就業(yè)和投資機(jī)會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如共享國際、光彩大市場(chǎng)、錦繡汽配城、領(lǐng)秀中原建材城、頤高數(shù)碼城、豪門新天地的建成增加了襄樊市民更多的投資和就業(yè)機(jī)會(huì)。（2）住宅產(chǎn)品成熟程度襄樊市區(qū)過去的住宅產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為單一，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)以價(jià)格為主要競(jìng)爭(zhēng)手段。由于外來企業(yè)先進(jìn)開發(fā)理念的滲透及開發(fā)企業(yè)經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變、消費(fèi)者消費(fèi)需求的升級(jí)等，市場(chǎng)已趨成熟，逐漸向追求較高品質(zhì)的方向發(fā)展，市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)多元化。一是前期階段價(jià)格為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要手段，市場(chǎng)成熟度低由于市場(chǎng)尚不成熟，開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，較多的關(guān)注了營銷本身，對(duì)于建筑、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境以及消費(fèi)者更深層次的需求等影響房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的重要因素，關(guān)注度不夠。加之襄樊城市建成區(qū)面積廣，可開發(fā)建設(shè)區(qū)域北移，城區(qū)中心的房地產(chǎn)開發(fā)多以舊城改造的方式進(jìn)行，早期開發(fā)的項(xiàng)目一則規(guī)模小，二則土地取得成本相對(duì)較高，為迎合消費(fèi)者對(duì)于戶型面積追求一步到位的心理，企業(yè)在開發(fā)時(shí)設(shè)計(jì)的戶型面積較大，因而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在價(jià)格上。二、是外來企業(yè)帶來先進(jìn)開發(fā)理念，開發(fā)品質(zhì)逐漸提升隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展，各外來開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，引進(jìn)了較多新穎的理念，目前開發(fā)的項(xiàng)目開始注重戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)景觀環(huán)境以及產(chǎn)品功能和復(fù)合項(xiàng)目的處理方式，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)也由“價(jià)格戰(zhàn)”向產(chǎn)品的整體包裝、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)過渡，市場(chǎng)有了較大程度的進(jìn)步三、是房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨成熟，住宅產(chǎn)品逐步提高檔次，企業(yè)開始追求規(guī)模效益由于民發(fā)公司的世紀(jì)新城、城市印象、民房天地，純昊公司的泰躍朝陽、現(xiàn)代城置業(yè)公司的現(xiàn)代城一期、二期、普鑫公司的左岸春天，瑞得公司的龍世家，華凱公司的華凱第一城、麗江泊林，夢(mèng)里水鄉(xiāng)公司的夢(mèng)里水鄉(xiāng)的面世，已經(jīng)在住宅戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、建筑質(zhì)量、安全防范，以及小區(qū)規(guī)模上，都比原來的火柴盒式的零星插建提高了一個(gè)檔次。由于房?jī)r(jià)的上漲，有了建造適宜居住的節(jié)能、環(huán)保、環(huán)境景觀的成本空間，部分企業(yè)也都在設(shè)計(jì)時(shí)就注意了節(jié)能、環(huán)保、環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)和建設(shè)，并且開始追求規(guī)模效益。3、商業(yè)市場(chǎng)成熟度分析（1）企業(yè)成熟程度雖然襄樊傳統(tǒng)的商場(chǎng)已逐漸沒落，但襄樊本地仍有規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的商業(yè)企業(yè)，如鼓樓商場(chǎng)、襄樊工貿(mào)家電、現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場(chǎng)、金百年家具廣場(chǎng)等，此外，還有沃爾瑪、銀泰百貨、華洋堂百貨