2005年深圳西麗茶光村項目投資可行性研究報告.doc

西麗茶光村項目西麗茶光村項目 投資可行性研究報告投資可行性研究報告 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 1 目目 錄錄 第一章第一章 市場可行性分析市場可行性分析 3 一、城市整體市場環(huán)境分析3 1、城市宏觀環(huán)境調研結論3 2、南山區(qū)經濟特色6 二、西麗片區(qū)市場調查與分析9 1、市場調查分析9 2、區(qū)域房地產市場調查與分析14 三、城中村改造政策16 1、深圳市城中村改造政策16 2、城中村改造可獲得的優(yōu)惠政策17 3、城中村改造項目操作流程18 四、項目分析23 1、項目概況23 2、swot分析及對應行動手段28 四、項目初步定位30 1、容積率框算30 2、物業(yè)類型定位32 3、目標客戶定位33 4、價格定位34 五、市場可行性結論36 第二章第二章 項目財務可行性分析項目財務可行性分析 37 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 2 一、項目投資估算及財務可行性分析的依據37 1、各方案描述37 2、各方案的基礎數(shù)據38 二、項目投資與成本費用估算39 1、開發(fā)成本估算39 2、開發(fā)費用估算42 3、開發(fā)成本費用匯總43 四、項目銷售收入預測44 五、靜態(tài)財務分析45 1、年投資利潤率46 2、投資凈利潤率46 六、盈虧平衡分析47 1、總體盈虧平衡分析47 七、評估結論49 第三章、項目風險分析與規(guī)避第三章、項目風險分析與規(guī)避 50 一、市場風險與規(guī)避50 1、市場風險50 2、規(guī)避與弱化51 二、財務風險與規(guī)避51 1、收支平衡風險52 2、資金的風險52 三、政策風險及規(guī)避52 四、項目自身風險與規(guī)避53 結論結論 54 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 3 第一章第一章 市場可行性分析市場可行性分析 一、城市整體市場環(huán)境分析 1、城市宏觀環(huán)境調研結論 1.11.1、國內生產總值持續(xù)穩(wěn)步增長，人均收入連續(xù)多年居全國第一位、國內生產總值持續(xù)穩(wěn)步增長，人均收入連續(xù)多年居全國第一位 2005 年本地生產總值(gdp)4926.90 億元，比上年增長 15.0%。 “十五”期間，全市經濟總量連續(xù)跨越 3000 億元和 4000 億元，經濟 增長速度年平均達到 16.3%，比“十五”計劃預期目標高 4.3 個百分點。 深圳人均收入連續(xù)居全國大中城市第一位，這將直接影響并首先作用于房地產行業(yè)，使得深圳市的房地產投資和需求將在未來幾 年內持續(xù)保持在一個“高位對接”的狀態(tài)。 1.21.2、產業(yè)結構以二、三產業(yè)為主，高新技術、物流、外貿、旅游產業(yè)蓬勃發(fā)展、產業(yè)結構以二、三產業(yè)為主，高新技術、物流、外貿、旅游產業(yè)蓬勃發(fā)展 深圳的經濟增長主要由二、三產業(yè)共同推進，以高新技術產業(yè)為主導的工業(yè)發(fā)揮了經濟增長的龍頭作用，物流、信息、金融為主 體的現(xiàn)代服務業(yè)蓬勃發(fā)展，商貿旅游業(yè)、房地產業(yè)在經濟活動中也占據重要份額。產業(yè)結構的特征促成了深圳人口以年輕化、高學歷 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 4 人員為主，住宅產品需求旺盛。 1.31.3、基本建設投資增長強勁，重大項目建設進展順利、基本建設投資增長強勁，重大項目建設進展順利 2005 年全市固定資產投資形勢總體正常，基本建設投資增長強勁，重大項目建設進展順利。全年完成全社會固定資產投資 1176.13 億元，比上年增長 7.6%。在全社會投資中，基本建設投資 599.83 億元，增長 19.7%?；窘ㄔO投資的快速增長支撐了全社會 固定資產投資的明顯回升。 1.41.4、社會消費品零售總額持續(xù)增長，物價水平保持平穩(wěn)、社會消費品零售總額持續(xù)增長，物價水平保持平穩(wěn) 2005 年全市社會消費品零售總額達 1437.67 億元，比上年增長 15%。近四年來增長速度首次趕上了 gdp 增長。新型商業(yè)業(yè)態(tài)正 逐步成長為本地商業(yè)發(fā)展和拓展內地市場的主導力量，連鎖商業(yè)零售額占本地零售總額的比重穩(wěn)步提高，預計年內可突破 50%。市場 物價平穩(wěn)。 1.51.5、居民生活質量穩(wěn)步提高、居民生活質量穩(wěn)步提高 城鎮(zhèn)居民生活水平和質量穩(wěn)步提高。根據 600 戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調查資料顯示，2005 年居民人均可支配收入 21494.40 元，比 上年增長 8.7%，扣除物價因素，實際增長 7.0%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 15911.88 元，增長 9.7%，實際增長 8.0%。恩格爾系數(shù)為 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 5 33.4%。年末居民人均住房使用面積 18.31 平方米。 1.61.6、消費和居住觀念的轉變?yōu)榉康禺a發(fā)展提供了機會、消費和居住觀念的轉變?yōu)榉康禺a發(fā)展提供了機會 深圳市人口處于快速增長階段，目前城市實際人口數(shù)量已經超過 1000 萬，人口結構呈現(xiàn)出年輕化、高學歷等特點。城市大量的 流動人口和外來人口不僅為深圳帶來了財富，也帶來了有效地居住需求。 “與其交房租不如供套屬于自己的房產， ”隨著流動人員居住 觀念的轉變，原來以租房為主的年輕白領，很大一部分目前已經轉變成購房一族，成為住宅市場的有效消費人群。因此加快建設現(xiàn)代 化區(qū)域中心城市的步伐。努力改善城市居住條件，為廣大流動人員提供居住空間，為城市的房地產開發(fā)帶來了較大的活力。 隨著居民生活水平及生活質量的提高，消費者對居住質量要求越來越高，居民二次或多次置業(yè)的比例越來越大，擁有兩套或以上 住宅已不鮮見，進一步刺激了對房地產需求的增長。 2、南山區(qū)經濟特色 2.12.1、南山區(qū)經濟發(fā)展全市六區(qū)居第一位、南山區(qū)經濟發(fā)展全市六區(qū)居第一位 2004 年南山區(qū)生產總值 820.3 億元，約占全市 gdp 的 1/4，在深圳六區(qū)中居于首位，領先特區(qū)內的各區(qū)幅度較大。人均 gdp 南 山 79440 元，居全市最高，領先福田、羅湖兩區(qū)的幅度分別高達 53%、108%。人均 gdp 高，必然帶來人均收入、人均可支配收入高， 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 6 消費能力自然更強。 2.22.2、產業(yè)結構以高新技術、物流和旅游業(yè)為主、產業(yè)結構以高新技術、物流和旅游業(yè)為主 南山區(qū)高新技術、物流、旅游業(yè)等多項指標位于全市第一，也形成了以高新技術產業(yè)、物流業(yè)和旅游業(yè)等為主體的產業(yè)結構。高 新技術、物流從業(yè)人員較多，收入較高并且較為穩(wěn)定，是南山區(qū)住宅市場的重要力量。 2004 年，南山區(qū)高新技術產品產值已突破千億大關，達到 1090 億元。2005 年上半年，南山高新技術產品產值同比增長約 40%， 達到 709.11 億元。 旅游景點重多，錦繡中華、民俗文化村、歡樂谷、世界之窗等景區(qū)集效明顯。2004 年，旅游收入達到 22 億元，累計接待游 客 1000 多萬人次，占全市接待游客量的一半。旅游中心的地位，為南山房地產發(fā)展準備好了良好的環(huán)境條件。 物流業(yè)居全市第一，2004 年西部港區(qū)集裝箱吞吐量達到 706 萬標箱，比東部鹽田港區(qū)多了近 58 萬標箱。2005 年上半年，南 山四大港區(qū)貨物吞吐量達到 5760.5 噸，集裝箱吞吐量 383.2 萬標箱，占全市集裝箱吞吐量的 78.5%。西部通道全面建成后， 南山口岸將成為國內設施完善、通行能力最大的公路口岸。 2.32.3、交通條件便利、齊備、交通條件便利、齊備 南山區(qū)現(xiàn)有交通條件比較便利，以深南大道、濱海大道為主要骨架東西向發(fā)展，傳遞城市東西向軸向延伸的發(fā)展動力，并成為珠 江口東岸城鎮(zhèn)與產業(yè)發(fā)展帶的一個重要組成部分；以月亮灣大道、南油大道、沙河西路為主要骨架的南北向發(fā)展軸，順應南山區(qū)的自 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 7 然地理特征，整合全區(qū)城市空間。 根據深圳市南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃（20022010）可以看出，南山區(qū)規(guī)劃的交通條件更為便利： 建立以西部港區(qū)、西部通道口岸、平南鐵路、廣深高速公路、西部通道等為樞紐的對外交通運輸系統(tǒng)，形成與全市交通運輸 系統(tǒng)相銜接，與周邊區(qū)域、香港交通網絡相協(xié)調的深圳西部客運中心和華南地區(qū)國際性物流中心； 積極、優(yōu)先發(fā)展公共交通，加強區(qū)內與區(qū)外組團間公交網絡，以完善區(qū)內南北向公交線網為重點，近期優(yōu)先發(fā)展常規(guī)地面公 共交通， ； 結合全市客運軌道交通規(guī)劃，全區(qū)規(guī)劃有 3 段（條）軌道線路經過,分別為 1 號線、2 號線和 11 號線，連通羅湖火車站和龍 崗等地。 2.42.4、南山區(qū)教育資源豐富，人文環(huán)境較好、南山區(qū)教育資源豐富，人文環(huán)境較好 南山高校數(shù)量全市第一，擁有深圳大學、深圳職業(yè)技術學院、深圳大學城、國家工商行政管理學院、中旅學院、新安學院等高等 院校。 在中小學教育方面，南山區(qū)早已成為廣東省第一個教育強區(qū)，同時，教育部啟動素質教育的核心工程，把國家課程改革實驗的歷 史重任交給了南山。南山已連續(xù) 9 年獲高考成績各區(qū)第一。目前南山區(qū)擁有南頭中學、南山實驗學校、南山外國語學校、育才教育集 團、中央教育研究院附屬學校、北大附中深圳分校、北師大附中等學校。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 8 周邊良好的教育資源和人文環(huán)境越來越吸引當代渴望望子成龍的父母，教育資源越來越成為購房者購買決策的重要影響因素。 2.52.5、南山區(qū)人員素質相對較高，外籍人員相對集中、南山區(qū)人員素質相對較高，外籍人員相對集中 南山產業(yè)結構特點使得區(qū)域內人員普遍年齡輕，學歷高。截至 2004 年底，南山區(qū)共吸引了 2000 多名博士、近 3 萬專業(yè)技術人員 安居創(chuàng)業(yè)。 南山的蛇口、華僑城是深圳最主要的兩個外籍人士的聚集地。外籍人員在住房上均有補貼,因此對價格的接受程度明顯高于國內 人群,出價基本接近國內租客的 150%200%。2004 年至今,南山區(qū)外資公司數(shù)量仍呈現(xiàn)增長趨勢，外籍人員有增加趨勢。另外，隨著 西部通道的開通，也會吸引大量的香港人士來此居住和工作，也將會帶來住宅產品的有效需求。 二、西麗片區(qū)市場調查與分析 1、市場調查分析 1.11.1、區(qū)域概況、區(qū)域概況 西麗片區(qū)地處南山區(qū)北部，是指北環(huán)以北的南山行政區(qū)域，即原西麗街道辦事處轄區(qū)范圍（現(xiàn)在分成西麗街道辦事處和桃源街道 辦事處） 。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 9 轄區(qū)地勢北高南低。北部和東南部屬羊臺山、塘朗山丘陵地形，中南部屬大沙河臺地地形。區(qū)域內有林地面積 2 萬多畝，森林覆 蓋率達 75%以上。水資源豐富。是深圳最適合生活的片區(qū)之一。規(guī)劃中的 60 萬平方米的法國“未來樂園”，更將是未來深圳旅游業(yè)的 重頭戲。 片區(qū)內不僅有塘朗山國家森林公園、河濱公園、體育公園三大公園，還有已經初具規(guī)模的萬人大學城、留仙洞 it 園，高新技術產 業(yè)園區(qū)、南山體育中心和西麗大學城建設選址在西麗，作為目前關內惟一一塊價格洼地，區(qū)域發(fā)展前景值得期待。 1.21.2、交通及配套調查分析、交通及配套調查分析 雖然地理位置稍偏，但片區(qū)的道路還是比較通達，依靠龍珠大道、北環(huán)大道連通福田、羅湖等區(qū)，通過沙河西路連通高新南區(qū)與 前、后海片區(qū)。目前區(qū)域范圍內的公共交通配置較通達，但是由于貨柜車目前在該區(qū)域內行駛，對片區(qū)的居住環(huán)境造成了一定的不利 影響。 根據市規(guī)劃與國土資源局路網規(guī)劃，西麗片區(qū)的道路骨架為“二橫三縱”：“二橫”是龍珠大道茶光路、留仙大道， “三縱”是沙河 西路、石鼓路、同樂路。政府的規(guī)劃在一步步逼近現(xiàn)實，龍珠大道的開通，沙河西路和留仙大道的拓寬、茶光路的修建等，西麗的交 通狀況正在逐步改善，而連通香港元朗的西部通道將于 2007 年開通，連接深圳西站塘坑站的地鐵 5 號線將于 2010 年竣工通車，屆 時，西麗片區(qū)的對外交通將會得到較大提升。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 10 1.31.3、片區(qū)各項配套設施現(xiàn)狀、片區(qū)各項配套設施現(xiàn)狀 .1、人文生態(tài)景觀與休閑場所、人文生態(tài)景觀與休閑場所 具有較好的自然生態(tài)景觀：包括野生動物園、塘朗山森林公園、羊臺山、西麗湖度假村、龍輝康樂中心、文化公園，西麗文體中 心等。 .2、文化教育設施、文化教育設施 區(qū)域內的文化教育設施主要包括：西麗圖書館、新華書店、高等職業(yè)技術學院、亞太國際（深圳）學校、衛(wèi)生學校、西麗中學、 西麗二中、松坪中學、桃源中學，實驗學校西麗分校、西麗小學、松坪小學、平山小學、茶光小學、珠光小學、桃源小學等 .3、醫(yī)療保健設施、醫(yī)療保健設施 西麗醫(yī)院、西麗人民醫(yī)院，珠光保健院，龍珠醫(yī)院、留仙醫(yī)院，麒麟山療養(yǎng)院。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 11 .4、商業(yè)服務配套、商業(yè)服務配套 隨著多個政府微利房桃源村、龍輝花園、松坪村等大型微（福） 利房區(qū)落戶，區(qū)域內居住氛圍的濃郁，商業(yè)服務業(yè)配套設施進一步完 善，目前西麗片區(qū)已有的商業(yè)配套包括：萬眾城百貨、萬得福超市、 天天商場、華潤萬方超市、吉康電商場、龍輝商場、寶珠商場、西麗 百貨商場、美康百貨、人人樂商場、統(tǒng)球順景家居廣場、萬佳百貨等 1.41.4、區(qū)域規(guī)劃及大型城市建設工程、區(qū)域規(guī)劃及大型城市建設工程 .1、區(qū)域規(guī)劃要點、區(qū)域規(guī)劃要點 南山區(qū)規(guī)劃為一個區(qū)級服務中心（前后海） 、七個次區(qū)級中心 （海上世界、南頭、華僑城、西麗、龍珠、南油、大學城）和十一個 居住片區(qū)。 在十一個居住片區(qū)中的塘朗山片區(qū)、留仙洞片區(qū)、西麗片區(qū)分布 于本區(qū)域內；項目所在地為留仙洞片區(qū)。 留仙洞片區(qū)簡介：面積 9.91 平方公里，人口 4.5 萬人，包括深 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 12 職院、超大規(guī)模集成電路園區(qū)、西麗鎮(zhèn)中心、曙光倉儲區(qū)等。本片區(qū)的主要功能包括以集成電路為主的高新技術研發(fā)、倉儲、教育用 地，并結合西麗鎮(zhèn)中心地區(qū)的整治進行適量的居住與服務設施配套用地。 .2、區(qū)域內規(guī)劃的重大工程、區(qū)域內規(guī)劃的重大工程 大學城：大學城：深圳大學城選址在南山區(qū)西麗塘朗地區(qū),總體規(guī)劃面積為 10 平方公里,計劃用 10 年時間分兩期建成。清華、北大、 哈工大等幾所高校正式遷入，周邊服務業(yè)和交通設施的建設都已啟動。 南山體育中心：南山體育中心：南山體育中心用地明確定位于平南鐵路以北，西麗火車站附近，面積達 31 萬平方米。按照規(guī)劃該體充中心 將建設標準的足球場、籃球場、排球場、游泳場館、乒乓球場館、田徑運動場地及附屬設施、設備等。 留仙洞留仙洞 it 城：城：留仙洞集成電路產業(yè)園，建成后將成為南山又一高新技術產業(yè)帶。 .3、西部通道、西部通道 深港西部通道項目由深圳灣公路大橋、一地兩檢口岸、深圳側接線三大部分組成。西部通道口岸區(qū)南北長約 1850 米，東西寬約 620 米。口岸總用地約 114.8 公頃，其中深方用地 73.8 公頃、港方用地 41 公頃?？诎犊傆玫刂校罡勐脵z及小汽車查驗用地約 17 公 頃。口岸旅檢大樓建筑面積 5.5 萬平方米，共有 3 層。深圳灣公路大橋連接深圳蛇口東角頭和香港元朗鰲堪石，按雙向六車道高速公 路標準設計，橋面寬 33.1 米，投資 7.8 億元。大橋全長 4770 米，其中香港側 3170 米，深圳側 1600 米。 口岸車輛的設計通行能力為 5.86 萬輛次/日（相當 12.9 萬輛標準小汽車） ，旅客的設計通過能力為 6 萬人次/日，屆時將大大緩解 深港口岸的過境壓力?？诎秴^(qū)首開“一地兩檢”管理新模式，在深圳方面設置深港雙方的查驗區(qū)域，過境車輛和旅客可在一地同時辦 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 13 理深港兩次過境手續(xù)。 西部通道構成構成示意圖西部通道香港一側概況 深港西部通道連通香港西北部的元朗和大嶼山地區(qū)，大嶼山是香港新機場和迪士尼樂園的所在地，面積為 144.23 平方公里，與 所有島嶼合計總人口為 86,667 人（數(shù)據來源：香港地方） 。大嶼山在物流和旅游業(yè)方面的發(fā)展?jié)摿薮?，政府在大嶼山未來的發(fā)展計 劃中包括增值物流園、新的貨柜碼頭等，其所在的西北地區(qū)是香港未來的經濟開發(fā)區(qū)。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 14 2、區(qū)域房地產市場調查與分析 2.12.1、區(qū)域房地產市場分析、區(qū)域房地產市場分析 .1、房地產發(fā)展水平、房地產發(fā)展水平 隨著政府微利房桃源村二期的開發(fā)建設與入住，西麗片區(qū)在 2002 以后出現(xiàn)多個房地產項目的開發(fā)建設，包括俊峰麗舍、挪威森 林、城市假日花園、潤城花園、歐陸經典家園、水木華庭、怡然天地居等，近幾年西麗片區(qū)的房地產開發(fā)逐漸趨暖，這與片區(qū)內房地 產起步較晚、目前居住氛圍逐漸濃郁有關。 .2、供應的物業(yè)類型、供應的物業(yè)類型 從目前該片區(qū)供應的物業(yè)類型來看，主要為微利房、福利房和商品房，在物業(yè)的用途上以居住功能為主，商業(yè)和其他用途相對較 少。 .3、發(fā)展熱點區(qū)域、發(fā)展熱點區(qū)域 從地域上看，西麗的樓盤主要集中在兩個地方，一是桃源村附近、龍珠大道兩旁的狹長區(qū)域；一是留仙大道兩側，西麗環(huán)島周圍， 這兩個區(qū)域的樓盤是片區(qū)住宅產品相對集中的區(qū)域。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 15 .4、產品供應結構、產品供應結構 片內住宅產品的建筑類型以小高層和高層為主，少量多層建筑。沿留仙大道一沙河路區(qū)域受限高的控制主要為 20 層以下的小高 層建筑，龍珠大道二房則多為高層建筑。從房型的結構來看，目前片區(qū)內的住宅以三房和二房為主，一房和四房戶型出現(xiàn)得比較少。 這主要和片區(qū)目前的地位相匹配。 .5、住宅價格水平、住宅價格水平 2003 年西麗片區(qū)房地產價格平均為 4500 元/平方米，據此次調查得知，目前片區(qū)內在售樓盤眾冠西郡園、珠光花半里、桑泰丹華 等的均價普遍在 8000-8300 元/平方米之間，這一價格與 2006 年 1-9 月份全市均價 10917 元/平方米和南山區(qū)均價 12268 有一定的差距， 表明本片區(qū)目前依舊是深圳市區(qū)內的價格低谷地帶。 在售樓盤特征列表 樓盤名稱占地面積建筑面積容積率建筑類型主力戶型開盤日期價格 湖彬苑16534 平高層(19 層)預計 11 月未定 西湖林語27648.5 平方米近 10 萬平2.8高層3 房預計 12 月未定 城市假日二期43266.2 平方米1293332.99多層高層未定未定未定 眾冠西郡園5472.10 平方米257523.78小高層2 房、3 房10 月 22 日8000 珠光花半里8329.10 平方米383544.59小高層2 房、3 房9 月 24 日8300 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 16 桑泰丹華 41894.93 平方 米 161305(全部)2.8小高層 2 房、3 房、4 房 一期 7 月 8 日已 賣完 8300 三、城中村改造政策 1、深圳市城中村改造政策 城中村改造堅持規(guī)劃先行、整體開發(fā)、合理控制強度、完善功能配套的原則，并應當有利于調整產業(yè)結構，改善城市生態(tài)環(huán) 境。 城中村改造項目用地應當納入全市年度土地供應計劃，但不占用當年其他建設用地計劃指標。 鼓勵國內外有實力的機構通過競標開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造項目。城中村內股份合作企業(yè)可以與國內外有實力的機構合 作建設所在地城中村改造項目；符合條件的，也可以獨立建設所在地城中村改造項目。 各區(qū)政府負責組織編制城中村改造專項規(guī)劃，經市規(guī)劃主管部門綜合協(xié)調后報市規(guī)劃委員會批準，并將生效的專項規(guī)劃予以 公告。 各區(qū)人民政府負責組織、協(xié)調本轄區(qū)內城中村改造項目的實施。 市政府建設、城管、規(guī)劃、國土及房地產、環(huán)保、公安、民政等部門負責依法辦理城中村改造項目涉及的行政許可，并對有 關工作提供業(yè)務指導。 市政府土地管理部門收取的城中村改造建設項目地價全部返撥所在地區(qū)政府，作為城中村改造市政基礎設施建設費用。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 17 城中村改造項目建設單位負責項目用地范圍內的拆遷工作，并承擔有關拆遷補償安置費用。拆遷補償?shù)膶ο鬄楹戏ǖ慕ㄖ铩?構筑物及其他地上附著物的所有者。被拆遷物體設置了租賃、抵押和擔保法律關系的，不影響拆遷工作進行。有關補償問題 由當事人協(xié)商后以書面形式確定。 城中村改造的拆遷補償實行貨幣補償為主。對村內居民住宅可以實行產權置換方式補償，或者采取二者結合的方式進行。 2、城中村改造可獲得的優(yōu)惠政策 特區(qū)內城中村改造項目建筑容積率在 2.5 及以下部分，免收地價；建筑容積率在 2.5 至 4.5 之間的部分，按照現(xiàn)行地價標準 的 20收取地價；建筑容積率超過 4.5 的部分，按照現(xiàn)行地價標準收取地價。個別特殊項目需要適當突破上述規(guī)定的，在不 違反城市規(guī)劃、保證有關功能設施配套的前提下，由區(qū)政府提出具體方案，報市政府批準后執(zhí)行。 城中村項目建設單位依法應當繳納的地價款，可以在一年內分期支付，但必須在申請預售之前全部繳清。 城中村改造項目涉及的其他地方行政事業(yè)性收費，減半收取。 政府對城中村改造項目內居住小區(qū)級以上的公共配套設施和基礎設施給予補助；（南山區(qū)政策） 根據建筑類型對城中村改造項目銀行貸款給予不同程度的貼息。對商貿、辦公類建筑以及工業(yè)區(qū)實行產業(yè)升級的，貼息額度 不超過銀行貸款利息總額的 50；對住宅類建筑，貼息額度不超過銀行貸款利息總額的 30。（南山區(qū)政策） 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 18 3、城中村改造項目操作流程 3.13.1、城中村改造政府方面工作程序、城中村改造政府方面工作程序 城中村改造計劃應根據城中村專項規(guī)劃及相關城中村詳細規(guī)劃制定。 城中村改造計劃分為中長期改造計劃及年度改造計劃。中長期改造計劃由區(qū)舊改辦依據區(qū)城中村專項規(guī)劃制定，報區(qū)城中村 改造工作領導小組審議確定。年度改造計劃由各街道辦事處集中申報，區(qū)舊改辦綜合協(xié)調制定年度改造計劃的預案向社會公 示，公示時間不少于十五天。充分聽取意見和建議后報區(qū)城中村改造工作領導小組審議，并將審議通過的年度改造計劃報市 政府備案。 區(qū)舊改辦于每年 12 月前制定年度專項資金使用計劃，報區(qū)政府常務會議審定。 區(qū)舊改辦組織編制區(qū)城中村改造專項規(guī)劃、城中村改造詳細規(guī)劃，確保城中村改造統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造。 區(qū)舊改辦依據分區(qū)規(guī)劃及其它上一層次的規(guī)劃組織編制城中村專項規(guī)劃。 城中村專項規(guī)劃經區(qū)城中村改造領導小組審查同意后，報市主管部門審批，批準生效后的專項規(guī)劃應向社會公示，公示時間 不少于十五天。 城中村專項規(guī)劃按規(guī)定程序批準后公布，作為編制各城中村詳細規(guī)劃的依據。 舊改辦依據城中村專項規(guī)劃及其它上一層次的規(guī)劃組織編制區(qū)內各城中村的詳細規(guī)劃。 城中村詳細規(guī)劃草案應在改造地區(qū)公示，公示時間不少于二十天。公示后城中村詳細規(guī)劃經區(qū)城中村改造小組審查，報市規(guī) 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 19 劃主管部門辦理相關審批手續(xù)。 城中村詳細規(guī)劃按規(guī)定程序批準后公布，作為實施城中村改造的依據，由建設單位具體實施。 城中村改造項目必須納入區(qū)城中村改造計劃，并符合城中村專項規(guī)劃及相關詳細規(guī)劃要求。 3.23.2、城中村改造項目建設單位的確定方式、城中村改造項目建設單位的確定方式 城中村內股份合作企業(yè)獨立建設所在地城中村改造項目的，須提供不少于總投資 50的資金證明和具體的改造實施計劃和方 案，報區(qū)城中村改造工作領導小組批準； 城中村內現(xiàn)有股份合作企業(yè)聯(lián)合其他有實力的機構合作改造的，須提供不少于拆遷估算費用的保證金和具體的改造實施計劃 和方案，并提交合作機構的資信證明，報區(qū)城中村改造領導小組批準； 其它機構實施城中村改造項目的，由區(qū)舊改辦會同土地管理部門通過公開招標或者掛牌的方式確定城中村改造項目的建設單 位； 城中村內現(xiàn)有股份合作企業(yè)自行組織改造或者聯(lián)合其他有實力的機構合作改造的，如果沒有按照區(qū)政府要求及時組織實施， 或者嚴重違反有關規(guī)定，損害公共利益時，由區(qū)政府取消其建設單位資格，通過公開招標或者掛牌的方式另行確定城中村改 造項目建設單位。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 20 3.33.3、城中村改造項目的報審流程、城中村改造項目的報審流程 .1、報審程序、報審程序 區(qū)舊改辦對申報的城中村改造項目建設單位進行初審； 區(qū)舊改辦將初審通過的改造項目建設單位報區(qū)城中村改造領導小組批準； .2、城中村改造項目建設單位報審須提交下列材料：、城中村改造項目建設單位報審須提交下列材料： 申請書（加蓋街道辦事處公章）； 安置補償初步方案（包括安置方式、賠償方式與標準等）； 可行性研究報告（包括改造成本估算、市場分析等）； 改造地區(qū)所在的農村集體經濟組織對改造項目的意見書； 改造地區(qū)的村民意見（須取得 23 村民同意）； 資金證明（不少于總投資 50，自行改造須提供）； 改造實施計劃和方案； 合作建設方的資信證明（合作改造須提供）； 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 21 保證金（不少于拆遷估算費用，合作改造須提供）； 法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。 .3、城中村改造項目建設開發(fā)須在區(qū)政府辦理的相關文件：、城中村改造項目建設開發(fā)須在區(qū)政府辦理的相關文件： 區(qū)政府對城中村改造項目詳細規(guī)劃的批準文件； 區(qū)政府對城中村改造項目納入年度改造計劃的批準文件； 區(qū)政府對城中村改造建設單位的批準文件； 改造建設單位與被拆遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議在區(qū)舊改辦的備案證明； 改造建設單位與主管部門簽訂的土地使用權出讓合同書； 區(qū)建設主管部門核發(fā)的深圳市建設工程開工證； 區(qū)舊城改造部門核發(fā)的付清地價證明； 區(qū)政府對城中村改造項目預（銷）售的批準文件； 法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。 .4、拆遷補償管理、拆遷補償管理 拆遷補償應當由建設單位與被拆遷人依法簽訂拆遷補償協(xié)議。所有城中村改造項目在進行改造前，都必須制定拆遷補償初步 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 22 方案，明確安置方式、賠償方式與標準，并取得三分之二以上被拆遷人的同意，同時報區(qū)舊改辦備案。 城中村改造的拆遷安置補償實行貨幣補償為主，主要采取產權置換和貨幣補償二者結合的方式。產權置換給村內居民的住宅 面積原則上不超過每戶 480 平方米,置換剩余面積部分實行貨幣補償。 .5、監(jiān)督管理與爭議處理、監(jiān)督管理與爭議處理 城中村改造項目有下列情況的，由區(qū)舊改辦責令改進；情況嚴重的，由主管部門取消其建設單位資格，并按有關法律、法規(guī) 追究相應責任。 經批準的合作改造項目超過一年未開始實施的； 變更合作機構未報區(qū)城中村改造領導小組批準的； 不按規(guī)定使用優(yōu)惠政策收益的； 未按規(guī)定設立城中村改造辦事機構的。 城中村（舊村）改造項目實施過程中發(fā)生民事糾紛的，由區(qū)政府及有關部門協(xié)調處理，必要時市政府有關部門予以協(xié)助。經 協(xié)調處理仍不能解決爭端的，由有關當事人依照約定依法向人民法院起訴，或者提請仲裁委員會仲裁。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 23 四、項目分析 1、項目概況 1.11.1、項目地塊基本情況、項目地塊基本情況 本項目屬城中村改造項目，由村委進行改造，招投資方和合作方，項目地塊的改造須報市土地局、規(guī)劃局進行項目立項，進行土 地性質的重新確定，立項批準后進行拆遷改造。然后進入開發(fā)程序，根據洽談，客戶預計在明年十月份進入項目開發(fā)。項目地塊限高 為 20 層，局部可突破一至二層。 1.21.2、項目地塊現(xiàn)狀及形狀、項目地塊現(xiàn)狀及形狀 項目地塊位于沙河西路以西茶光村，共有南、北二幅地塊構成，二幅地塊不相連，其中北地塊北側臨近文光路，東側臨沙河西路， 呈不規(guī)則形狀。北地塊內有市政規(guī)劃公園。北地塊可用占地面積為七萬多平方米，無具體數(shù)值。目前地塊范圍內為農民居住用房和廠 房。南地塊南側臨向近平南鐵路，東側臨近沙河西路、西北側有荔枝山公園。地塊形狀呈不規(guī)則狀，占地面積約 11 萬平方米，地塊 內有近五分之二的面積不拆遷，可開發(fā)面積約近 7 萬平方米。南側地塊內保留的不拆除的農民房多為八層，建筑立面色彩比較雜亂。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 24 1.31.3、地面現(xiàn)有建筑及賠付、地面現(xiàn)有建筑及賠付 北側地塊主要為工業(yè)用房，少量的民用住宅，南側地塊拆遷部分覆蓋建筑主要為廠房。據調查了解，目前區(qū)域范圍內可拆遷的房 間數(shù)大約為 285 間，房間的補償標準為 140 元/間/月。由于地面上均有建筑附著，因此，拆遷的速度與進度將會直接影響到本項目的 開發(fā)周期，進而影響項目的盈利空間。 南側地塊保留的村民用房現(xiàn)狀北側地塊內的茶光工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 25 1.41.4、周邊配套分析、周邊配套分析 目前北側項目地塊自身及周邊配套設施較少，主要為底層門面房形成的商業(yè)及生活配套。北側地塊由于三面臨路，拆遷后可自行 設置配套設施。 南側地塊目前區(qū)域內的配套設施較為齊備，有茶光小學、東江百貨(將拆遷)、福到家連鎖超市、社區(qū)醫(yī)院及餐飲、士多店、水果 店等各式的底層商業(yè)，這些商業(yè)設施的存在對新建建筑將會產生一定的不利影響。地塊東側均有規(guī)劃中的公園，為項目提供了較好的 視野景觀。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 26 南側地塊內東江百貨南側地塊西側的荔枝山公園 1.51.5、道路及交通狀況、道路及交通狀況 二幅地塊對外交通聯(lián)系比較便利，南北向通過沙河西路連通華僑城、后海區(qū)域直至西部通道口岸區(qū)，東西向則通過龍珠大道-茶光 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 27 路連通福田區(qū)及寶安區(qū)。目前項目所在區(qū)域對外公共交通連接比較便利， 101、104、370、201、392、74、81、332、67、226、19、224、227、368 等公交車連通深圳市內各區(qū)。正在修建的茶光路及文光路 將于年底建成通車，屆時將會進一步改善片區(qū)的交通配套。 正在修建中的茶光路沙河西路及對面的寶珠花園 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 28 根據政府規(guī)劃，項目所在區(qū)域將設置 brt1 號線，brt 是指巴士快速交通系統(tǒng)，運行于專用的道路、調整公路以及普通城市道路， 它集成軌道交通的快速性和普通公交車的靈活性。它具有專路權、特色平面登車站臺、交叉路口優(yōu)先通行權、時速快等特點。brt1 號線西起西麗，經茶光路、龍珠大道、深云路、僑香路、香梅北路、蓮花路、筍崗路、人民公園路至老街，并經過香梅路至地鐵 1 號 線香蜜湖站，全長 24.6 公里。全線設置西麗、香蜜湖、老街等 3 個首末站，另有 28 對?？空荆？空酒骄g距 820 米。1 號線將在 老街站、西麗站、香蜜湖站、彩田村站、深云路口等多個站點與地鐵 1、2、3、4 號線和輕軌 5 號線銜接，建成后將會提供快捷的換 乘服務。 1.61.6、污染分析、污染分析 項目地塊目前的污染主要來自于沙河西路上的交通噪聲和灰塵，尤其是沙河西路與龍珠大道行駛的柜貨車所帶來的污染，目前尚 不能確定沙河西路與龍珠大道的貨柜車何時取消，這對項目產品布局及銷售較為不利，而政府規(guī)劃在龍珠和沙河西路修建立交橋 （200-2010 年南山區(qū)規(guī)劃） ，屆時也將會對本項目的帶來較大的交通噪音。 2、swot 分析及對應行動手段 項目 swot 分析列表 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 29 優(yōu)勢優(yōu)勢s s（strengthstrength）劣勢劣勢w w（weaknessweakness） 1、項目地塊周邊有二個規(guī)劃中的公園1、項目自身內部不拆遷建筑對項目規(guī)劃非常不利； 2、片區(qū)商品房價格較低，有望吸引更多市內置業(yè)人士2、安置房與商品房的共處對銷售不利； 3、項目規(guī)模相對較大，能形成社區(qū)規(guī)模3、沙河西路與規(guī)劃中的立交橋對項目環(huán)境非常不利 4、項目片區(qū)居住氛圍不濃郁，片區(qū)外形象不好，檔次不高 5、二幅地塊中間有道路規(guī)模，不利于共用配套資源 對應行動手段對應行動手段對應行動手段對應行動手段 1、在建筑布局上有效利用周邊的公園，實現(xiàn)景觀效果最大化1、拆遷工作盡量聯(lián)合政府或村委進行 2、推廣上強調片區(qū)發(fā)展?jié)摿εc未來的升值空間2、強調項目規(guī)模與居住氛圍的營造，規(guī)劃中盡量避免道路影響 機會機會o o（opportunityopportunity）威脅威脅t t（threatsthreats） 1、政府對舊城改造的積極推進是本項目較為有利的發(fā)展機遇； 1、周邊其他城中村改造項目的直接威脅 2、大學城、留仙洞it城的建設與推進對本項目銷售將較為有利； 2、拆遷進度的不確定性對本項目造成直接威脅 3、市區(qū)內土地資源的稀缺有望成為本項目發(fā)展的機會3、片區(qū)范圍內的其他樓盤的競爭威脅 4、西部通道直接連通香港有望帶來香港客戶4、政府宏觀調控將會對項目產生一定的影響 5、宏觀經濟的向好有望進一步帶動房地產的發(fā)展 6、規(guī)劃中的brt與地鐵5號線將進一步改善片區(qū)配套條件 對應行動手段對應行動手段對應對行動手段對應對行動手段 積極宣傳項目自身的發(fā)展前景、強調周邊大環(huán)境與發(fā)展前景加強對片區(qū)內即將上市城中村改造項目及宏觀政策的跟進與了 解，并及時做出判斷、果斷采取應對措施 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 30 四、項目初步定位 1、容積率框算 1.11.1、容積率初步確定：、容積率初步確定： 本項目地塊容積率建議最高值為 4.5，在考慮居住品質與環(huán)境的情況下，可適當降低容積率取值，在進行項目經濟測算時予以考 慮。 這里需要說明的是，項目的建筑面積并不是用占地面積乘以容積率得出，而應該是以建筑占地面積乘以容積率得出，而建筑占地 面積最保守的經驗確定是占地邊界退 6 米，以圖示的比例尺估算北側和南側地塊的建筑占地面積分別為 6.1 萬平方米和 6.4 萬平方米， 則項目做滿 4.5 容積率總的建筑面積為 56.25 平方米。 1.21.2、定位依據：、定位依據： 以未來五年南山區(qū)及深圳市內四區(qū)即將進行改造的城中村總體數(shù)據推算本項目的容積率，數(shù)據來源為2005-2010 年深圳市 城中村改造控制規(guī)?？偙?，計算得出本項目可參考的容積率分別為 4.56 和 4.5。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 31 全市 2005-2010 年城中村改造控制規(guī)?？偙恚▎挝唬喝f平方米） 羅湖福田南山鹽田寶安龍崗合計 拆建用地面積 30408030410300890 拆除建筑面積 80130200404003001150 重建總建筑面積 14519036511010307502590 住宅建筑面積 100125310909206702215 辦公建筑面積 153520510590 其中 商業(yè)建筑面積 3030351510075285 類比同在本區(qū)域范圍內的舊城改造項目珠光花半里一期容積率為 4.59，可做為本項目容積率確定的參考。 考慮項目地塊自身地形條件，項目地塊內建筑限高為 20 層以下,局部可建二十一、二層，本項目為舊城改造項目，建筑覆蓋 率按 30%計，根據資深規(guī)劃專家的意見，在上述指標前提下可能的容積率指標最高為 4.5，居住環(huán)境與品質非常好的容積率 在.5-3 之間。 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 32 2、物業(yè)類型定位 1.11.1、定、定 位位 本項目物業(yè)類型構成主要以 18 層的小高層為主，局部為 21-22 層的小高層。其中北側地塊定位為中高檔居住社區(qū)為主，輔以臨街 底層的社區(qū)型商業(yè)配套；南側地塊為解決拆遷安置村居為主的中檔居住社區(qū)，臨街底層做商業(yè)配套。 1.21.2、定位依據、定位依據 本項目地塊內有較多的保留建筑并需要進行拆遷補償，地塊限高在 20 層以下，因此在進行產品規(guī)劃時需要盡可能地將保留 建筑與新開發(fā)建筑進行有效地分隔，將補償安置房安排在南側地塊，盡量利用南側地塊提升容積率；北側地塊由于資源條件 較好，因此做成純粹的中高檔商品房居住社區(qū)； 調研結果表明，目前項目所在片區(qū)的人員結構多為本地村民和工作人員，消費能力不高，而龍珠大道的龍輝花園等居住小區(qū) 由于沙河橋和沙河西路的阻隔及自身的商業(yè)配套，前來本項目地塊進行消費的可能性不大，而且規(guī)劃中沙河路與龍珠大道將 修建立交橋，這有可能完全阻隔沙河東側的人群來此消費。項目南側地塊內已經存在有東江百貨和家得福連鎖超市，并有大 量中低檔的餐飲、零售小店，商業(yè)配套基本齊備，項目北側地塊距離天虹、國美、人人樂等區(qū)域商圈比較近，因此，建議本 項目的商業(yè)功能以滿足社區(qū)型配套為主，定位為社區(qū)商業(yè)配套； 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 33 項目自身條件來看，本項目地塊由南、北二幅地塊構成，二塊地形狀均不太規(guī)則且地塊內還有保留建筑或公園，因此在項目 定位上走差異化路線可以覆蓋更多的客戶群。 項目拆遷的考慮，從目前的市場情況來看，本項目拆遷成本比較高，因此在建筑上以占地相對較少的點式高層建筑來安置回 遷戶是比較經濟的，而以底層商業(yè)做配套可以實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。 3、目標客戶定位 3.13.1、定、定 位位 以南山區(qū)高新科技園區(qū)工作人員、大學城、西麗片區(qū)內工作人員、投資客及南山區(qū)工作其他人員為主。 3.23.2、定位依據：、定位依據： 項目自身條件來看，本項目地塊由南、北二幅地塊構成，二塊地形狀均不太規(guī)則且地塊內還有保留建筑或公園，因此在項目 定位上走差異化路線可以覆蓋更多的客戶群。 片區(qū)內其他在售樓盤的客戶構成基本以南山區(qū)高新園區(qū)的工作人員為主,部分區(qū)域范圍內的其他工作人員,項目距離留仙洞 it 城相對較近,因此目標客戶也應以此類人群為主。 項目地塊通過沙河西路直接可達西部通道口岸區(qū),使得項目有可能吸引部分往返深港的貨柜車司機或其他在南山區(qū)工作的港 西麗茶光村項目投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產經紀有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網址： 34 臺人,這部分人群應該可以成為本項目的輔助客戶. 4、價格定位 4.14.1、定、定 位位 綜合市場競爭、目標客戶承受力以及項目上市時機的考慮，在目前的市場環(huán)境下