2008年福建霞浦縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告-46DOC.doc

霞浦縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告報告單位：天知地產(chǎn)營銷市場部報告時間：二00八年五月第一章、霞浦縣城概況第一節(jié)、霞浦縣城概況分析1、 土地面積大，人口數(shù)量大，縣區(qū)人口小，城市發(fā)展有待提升。 霞浦縣面積為1716平方公里，居寧德區(qū)域第三位。 霞浦縣戶籍人口為51.82萬人，居寧德區(qū)域第三位。 霞浦縣縣區(qū)常駐人口約為10萬人，城市化程度為45.3%，按照國際上城市化發(fā)展趨勢，城市化水平在30%以下為城市緩慢發(fā)展階段，城市化水平在30-70%為城市發(fā)展快速階段，70%以上為成熟階段。 因此，未來3-5年內(nèi)，霞浦縣城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展為房地產(chǎn)發(fā)展鋪墊了一定的基礎(chǔ)。2、 優(yōu)勢資源眾多，臨海資源豐富。 擁有天然深水港岸線42公里，可建萬噸級以上泊位130多個，具備建設(shè)大型深水港口的戰(zhàn)略優(yōu)勢 三沙港距臺灣省基隆港僅126海里，兩岸交往十分頻繁，是福建省最早設(shè)立的對臺口岸之一3、 自然環(huán)境良好，人文底蘊深厚 “海國桃源”之稱的國家級風(fēng)景區(qū)楊家溪、日本空海大師“入唐漂著地”赤岸及沿海天然沙灘、島嶼、港灣，積蓄著十 分廣闊的開發(fā)前景。 有著1700多年的建縣歷史，同時還是閩東蘇區(qū)山海紅色旅游的重要一站。第二節(jié)、霞浦縣宏觀經(jīng)濟發(fā)展分析1、 以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第一產(chǎn)業(yè)為居民收入的主要來源。 在霞浦的產(chǎn)業(yè)比重中，第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其次是第一產(chǎn)業(yè)。 第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)林牧漁業(yè)的人均產(chǎn)值居寧德區(qū)域第一位，為霞浦居民收入的主要來源。 第二產(chǎn)業(yè)比重較低，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)不完整2、 產(chǎn)業(yè)調(diào)整不合理，支柱產(chǎn)業(yè)易受自然災(zāi)害和季節(jié)性的影響。 農(nóng)林牧漁業(yè)和旅游商貿(mào)業(yè)為霞浦縣的支柱型產(chǎn)業(yè) 霞浦的支柱產(chǎn)業(yè)易受自然災(zāi)害和季節(jié)性的影響，如05、06年均在一定程度上受到了臺風(fēng)的影響 第一產(chǎn)業(yè)比重過大，缺少第二產(chǎn)業(yè)的支持。3、 當(dāng)?shù)鼐用袷杖肫骄彛磥硪欢螘r間內(nèi)房價上升有空間很小 按照霞浦縣統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，人均可支配收入約11306元/人年；家庭年可支配收入（11306）（3人/戶）=約3.4萬元/戶年； 目前霞浦縣住宅均價為：約3600元/，住宅平均面積為：120 /套；平均套總價為43萬元/套，房價收入比為：12：1，很明顯房價，從房價上看，霞浦縣房地產(chǎn)基本飽和，按照中國城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r看，房價收入比在10-12:1為正常水平，可以預(yù)測，霞浦的房價增長空間不大。4、 回流資金量大，帶動霞浦消費和房地產(chǎn)快速發(fā)展。 多數(shù)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民外出工作是霞浦縣存在的普遍現(xiàn)象 不完全統(tǒng)計，霞浦全縣每年由外出工作居民帶回的資金量在6-8個億。 回流大量資金量，刺激并帶動霞浦消費和房地產(chǎn)快速發(fā)展第三節(jié)、霞浦縣發(fā)展規(guī)劃分析1、 以海峽西岸經(jīng)濟區(qū)東北翼港口城市為其規(guī)劃戰(zhàn)略構(gòu)想。2、 以未來濱海“港口城市”為定位。3、 以“東擴、南移、臨?！睘槌鞘邪l(fā)展發(fā)向。4、 從城區(qū)的發(fā)展的來看，未來城市東部依然是房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的熱點。5、 霞浦城區(qū)的建設(shè)主要集中在福寧大道兩側(cè)，內(nèi)部城區(qū)的建設(shè)略現(xiàn)雜亂。6、 政府的規(guī)劃執(zhí)行力度不夠，多數(shù)建設(shè)多為面子工程。第二章、霞浦縣城房地產(chǎn)發(fā)展分析第一節(jié)、霞浦縣房地產(chǎn)發(fā)展歷程1. 霞浦的房地產(chǎn)開發(fā)起步較早，早在1996年就出現(xiàn)了第一個以商品房出現(xiàn)的項目“龍首花園”。2. 在1996-2002此期間，開發(fā)的項目多為集資和榴房為主的項目，其中有少量榴房和商品房混合開發(fā)的項目。3. 自2002年以后，隨著縣中心可供開發(fā)地塊的減少，霞浦開始轉(zhuǎn)向城市東部新城的規(guī)劃和開發(fā)。在此期間，“福寧新城”的開發(fā)和銷售，成為城市東向開發(fā)的轉(zhuǎn)折點。4. 2002-2004年之間，金海灣以百畝大盤的開發(fā)，帶動周邊數(shù)個中小型項目的開發(fā)，使得城市東部的開發(fā)上到了一個小高潮。在此期間，多數(shù)的購房者以投資客為主。5. 2005年以后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)等自住型購房群體逐漸成為霞浦購房的主力群體，但炒房等投資現(xiàn)象在07年上半年之前依然十分火爆，而其房地產(chǎn)的發(fā)展品質(zhì)在此期間有了較大提升。6、2007年下半年到2008年上半年，隨著國家的宏觀調(diào)控的加強如“第二套商品房貸款”規(guī)定和銀行的多次加息，導(dǎo)致霞浦縣炒房者和外地的投資客逐漸推出市場，霞浦縣住宅成交量急劇下降，最終霞浦縣市場房價維持在07年底的市場價格。第二節(jié)、霞浦縣房地產(chǎn)投資發(fā)展 年份霞浦房地產(chǎn)投資2005年2006年2007年固定資產(chǎn)投資(萬元)143087116256169634房地產(chǎn)投資（萬元）259122830643223房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比例（%）18.11%24.35%25.34%分析： 近2年來，房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢，其占固定資產(chǎn)投資的比例不斷上升。 這說明霞浦目前房地產(chǎn)市場正在不斷的快速發(fā)展，市場的競爭也更加的劇烈。第三節(jié)、霞浦縣商品房銷售去化項目名稱目前在售剩余量（）預(yù)計08年下半年待推量（）未來供應(yīng)量海濱城市花園約1.1萬約4.2萬約6.3萬萬豪經(jīng)典世家約3.5萬約2.5萬約6萬陽光城/約2.6萬約16萬錦秀山河/約1.1萬約1.1萬家緣新天地約0.4萬/約0.4萬王龍名城約1.1萬/約1.1萬億順尚都約2.2萬/約2.2萬景緣居約1萬/約1萬霞輝名城/約1.9萬約10萬福寧新村約0.5萬/約0.5萬長溪藍(lán)庭/約5萬約5萬錦繡山河/約1.1萬約1.1萬九龍商業(yè)街/約5萬約5萬合計約9.8萬約23.4萬約56.3萬分析:目前霞浦縣可銷售面積:9.8萬預(yù)計08年下半年即將推出面積:23.4萬未來1-2年市場總供應(yīng)量:56.3萬第四節(jié)、霞浦縣價格走勢分析： 從05年開始，霞浦房產(chǎn)開發(fā)形勢看好，在07年第三季度達(dá)到一個高潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，07年一年中，霞浦房價上漲了約1000元/。目前霞浦多層的均價格在3200-3500/之間，小高層的均價在3500-3800元/，高層的均價在36003800/。第三章、霞浦縣樓盤產(chǎn)品供給市場分析第一節(jié)、霞浦縣住宅分布情況目前霞浦的商品房分布主要集中在城東的東興社區(qū)第二節(jié)、各物業(yè)類型產(chǎn)品分析從物業(yè)類型來看，霞浦市區(qū)物業(yè)類型的供應(yīng)量，多層產(chǎn)品居多，占比例的45%但實際市場中，由于多層去化量快，小高層走勢慢，導(dǎo)致霞浦大多數(shù)的樓盤多以一小部分多層和高層為主。1、多層產(chǎn)品 價位區(qū)分：目前市中心多層產(chǎn)品較少，價格一般在3200-3500/之間 各檔次市場比例：多數(shù)樓盤多為中低檔次項目，市場供應(yīng)量較為集中，基本上全部集中在城東板塊； 產(chǎn)品特征：多數(shù)項目為多層、小高層的混合式社區(qū)； 分布區(qū)域：城東板塊以海濱城市花園為代表，供應(yīng)量占現(xiàn)階段霞浦縣多層產(chǎn)品的絕大多數(shù)； 發(fā)展趨勢：市中心建設(shè)用地有限，多層產(chǎn)品已經(jīng)停止供應(yīng)，未來少量的多層產(chǎn)品的供應(yīng)將全部集中在城東板塊；多層產(chǎn)品一直是中低端客群追捧的對象，隨著其供應(yīng)量的不斷縮減，其產(chǎn)品將逐漸稀缺。由于目前該類型產(chǎn)品的檔次還較低，隨著房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，市場細(xì)分將逐漸明顯，會出現(xiàn)普通多層、花園洋房等不同檔次、不同類型的產(chǎn)品形式。2、小高層產(chǎn)品 價位區(qū)分：目前霞浦市場上小高層產(chǎn)品的絕大部分供應(yīng)集中在城東板塊價格范圍在3500-3800元/平米,市中心只有兩個小項目如：家緣新天地的剩余一棟16層的中高層以及即將推出的錦繡山河，均價在3600以上。 各檔次市場比例：市場上此類產(chǎn)品的分布主要集中在城東板塊，未來在城西板塊中也有少部分小高層產(chǎn)品供應(yīng)如錦繡山河以及長溪藍(lán)庭.由于城東板塊是未來霞浦縣的發(fā)展熱點，且未開發(fā)土地量相對較多，且城區(qū)其他區(qū)域除2-3個規(guī)模很小的項目外,其余樓盤均集中在城東區(qū)域，故未來市場小高層的供應(yīng)將集中在城東板塊. 產(chǎn)品特征：整個霞浦縣各個小高層項目的開發(fā)水平大體相當(dāng)；規(guī)模較小，只有簡單的或沒有社區(qū)生活配套，除本案、陽光城以及景緣居項目外,都是和多層產(chǎn)品混合的社區(qū).由于項目所在的位置及周邊環(huán)境是屬于新發(fā)展的區(qū)域,樓盤的品質(zhì)成為周邊項目主要競爭的方向。 發(fā)展趨勢：霞浦縣高檔小高層項目目前是個市場空白，由于小高層作為多層產(chǎn)品到高層產(chǎn)品的過渡,兼顧兩種產(chǎn)品的各自優(yōu)勢,隨著未來市場的發(fā)展,城區(qū)可供開發(fā)土地的減少,小高層產(chǎn)品的供應(yīng)將會逐漸增加.在未來市場中,如何對小高層產(chǎn)品進(jìn)行定位以及產(chǎn)品的優(yōu)化,將是各個開發(fā)商需要考慮的首要問題.隨著市中心可供開發(fā)土地逐漸減少，且整個城市將逐漸向東發(fā)展,霞浦縣的購房客群已完全接受了城東板塊，而城東赤岸大道以東還有較多的土地尚未開發(fā),小高層作為性價比較高的產(chǎn)品，更容易被中端客群所接受，擁有較廣的市場接受基礎(chǔ)。4、高層產(chǎn)品 價位區(qū)分：目前在售高層產(chǎn)品全部集中在城東板塊,價格基本上在36003800/。 各檔次市場比例：市場上此類產(chǎn)品的分布集中在萬豪房地產(chǎn)開發(fā)的項目,位于長溪路一帶.而未來新行政中心附近的本案和陽光城為純高層項目,另外海濱城市花園的a區(qū)規(guī)劃為5棟高層,萬豪華庭也有規(guī)劃3棟高層。可以預(yù)見到在未來霞浦城東板塊中,高層產(chǎn)品將占很大的比例. 產(chǎn)品特征：由于開發(fā)時間的不同,整個霞浦縣的高層項目的開發(fā)水平有較大的差異，最早開發(fā)的萬豪名仕,萬豪世家的高層產(chǎn)品形式較為單一,社區(qū)規(guī)模小,缺乏相應(yīng)的社區(qū)配套.而即將推出的陽光城以及本案等新的高層項目,在社區(qū)的景觀規(guī)劃配套上相對齊全,其綜合的項目品質(zhì)也較好. 分布區(qū)域：多數(shù)集中在霞浦縣未來新行政中心附近； 發(fā)展趨勢：霞浦縣的高層項目在現(xiàn)階段的供應(yīng)量較多，面積相對合理,但戶型結(jié)構(gòu)較為單一.隨著未來市場的發(fā)展，戶型產(chǎn)品將會隨著消費者的需求得到改進(jìn)，而供應(yīng)量將會繼續(xù)增加。隨著市中心可供開發(fā)土地逐漸減少，且整個城市將向東發(fā)展，隨著未來火車站的修建和投入使用,赤岸大道作為城區(qū)通往火車站的主干道,該區(qū)域的小高層、高層產(chǎn)品供給將不斷增加，并會出現(xiàn)一些綜合質(zhì)素較高的項目；綜合分析： 從各物業(yè)價格來看，小高層和高層價格相差無幾，而與多層項目有著300-500元/的價格差 從各物業(yè)的供應(yīng)數(shù)量來說，霞浦目前的產(chǎn)品以多層為主，高層為輔，小高層產(chǎn)品較為稀缺。 從各物業(yè)的產(chǎn)品檔次來說，目前霞浦項目的總體檔次還較為偏底，多為中低檔社區(qū)，預(yù)計08年會有2-3個高層的相對高檔社區(qū)面市。 從發(fā)展趨勢來看，高層產(chǎn)品將是08年霞浦供應(yīng)的主力產(chǎn)品。 從產(chǎn)品的演化和轉(zhuǎn)變來看，霞浦的物業(yè)類型中，小高層的供應(yīng)量不足，導(dǎo)致了霞浦市場上由多層直接轉(zhuǎn)化成高層，一定程度上造成了霞浦的房價上揚。第三節(jié)、戶型、面積比例及主力總價分析從戶型比例來看，目前霞浦市區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)市場主要以三房為主力戶型，占戶型比例的60%。其次是四房，占戶型比例的33%目前霞浦基本沒有一房和兩房的產(chǎn)品。1、戶型比例在主力戶型三房中的主力面積是111-120的標(biāo)準(zhǔn)三房，占比例的49%，其次是121-130，占比例的30%。從總體來看，霞浦三房比例中，出現(xiàn)了94-98的兩房半，但體量不大。2、面積比例 從霞浦市區(qū)房地產(chǎn)面積比例來看，111-120占比例的30%，131-140占比例的20%，121-130占比例的19%，100-110和141-148各占比例的10% 從面積結(jié)構(gòu)來看，霞浦總體戶型配比的面積段較為集中，主力面積段集中在110-130，但其中小戶型的比例偏小，90以下只占總量的2% 其中高層的主力面積段會略大一點，多集中在123-128，且高層供應(yīng)面積有增大的趨勢。3、主力總價分析分析： 從表中可以看出，目前霞浦主力總價最高的是新天地，其主要原因是該項目是早期開盤的高層項目，目前是尾盤銷售，戶型面積大；樓層高，導(dǎo)致總價上升。 目前霞浦市場主力總價控制在40-43萬之間。綜合分析：1、市中心基本已無可開發(fā)地塊，東部是城市發(fā)展的方向和近年來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。 受城區(qū)規(guī)劃發(fā)展，目前霞浦市中心基本已無可開發(fā)的地塊。 隨著城市規(guī)劃發(fā)展和可供開發(fā)地塊的影響，東部是近年來城市發(fā)展的方向和近年來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。2、項目規(guī)模相對較大，成區(qū)域型分期開發(fā)。 早在2002年霞浦就出現(xiàn)了第一個百畝大盤“金海灣” 目前霞浦的項目的規(guī)模在40-70畝之間。 東區(qū)的多個樓盤，如萬豪項目、陽光城、海濱城市花園等多采用分區(qū)域分階段開發(fā)。3、以多層為主力產(chǎn)品，小高層產(chǎn)品較為稀缺 霞浦目前的產(chǎn)品以部分多層為主和高層為主，小高層產(chǎn)品較為稀缺 小高層的供應(yīng)量不足，導(dǎo)致了霞浦市場上由多層直接轉(zhuǎn)化成高層，一定程度上造成了霞浦的房價快速上揚 多層產(chǎn)品居多使得目前霞浦目前整體品質(zhì)不高。4、供應(yīng)戶型以三房為主，兩房產(chǎn)品基本沒有，中小戶型稀缺 目前目前霞浦市區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)市場主要以三房為主力戶型，其次是四房。 霞浦三房的面積段主要集中在111-120。 三房同時是霞浦的主要需求戶型。 目前霞浦一房和兩房所占比例極少。5、面積段較為集中，三房面積趨向小三房 目前霞浦在售項目的主力面積段集中在110-130 其中小戶型的比例偏小，90以下只占總量的2% 高層產(chǎn)品的主力面積相對較大，多集中在123-128，且高層供應(yīng)面積有增大的趨勢。6、主要在售樓盤的主力總價在40-43萬/套。7、戶型設(shè)計不合理，戶型進(jìn)深普遍過長目前霞浦的在售產(chǎn)品尤其是多層產(chǎn)品多采用三進(jìn)深的戶型設(shè)計。電梯房在戶型設(shè)計上缺乏亮點。這對本案產(chǎn)品推出具有一定推動作用。第四章、霞浦縣客戶群體分析第一節(jié)、客群分析1、 消費者市場細(xì)分（1） 消費者的構(gòu)成、分布有購買意愿的購房者主要當(dāng)?shù)鼐幼∪巳褐星嗄耆耸繛橹?，業(yè)主多為3040歲年齡段。2130歲年齡段有增長的趨勢，主要可分為以下幾類： 霞浦周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城購房者。 霞浦城區(qū)內(nèi)以換房為主的二次置業(yè)購房群體 外出經(jīng)商的本地居民回霞浦購房的購買群體。前兩類購房群體是霞浦市的購房主力，多為次或次以上實力，具有較強的購買力（2） 消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況 進(jìn)城置業(yè)和改善居住條件購房仍然處于霞浦房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位。以小換大，以舊換新的消費理念已為消費者接受。 購房的主要訴求點為落戶，因為孩子上學(xué)的原因占據(jù)比較大的比例。 兩房的產(chǎn)品去化速度較快，多為年輕一代置業(yè)者，為老人買房的現(xiàn)象在霞浦比較普遍。 從潛在需求來看，目前投資者比例減少，二次置業(yè)成為霞浦購房的主流需求。結(jié)婚等剛性需求還未被釋放，未來2年霞浦的主流客群的年齡段將逐步變小，剛性需求將被突現(xiàn)，兩房及兩房半將是霞浦未來的主要需求客群。（3） 消費者購買行為 市中心客戶的購買力強，投資增值目的性強，多為二次以上置業(yè)，已改善居住環(huán)境和品質(zhì)為主要購買訴求。 周邊客戶由于傳統(tǒng)居住于此地，購買主要是本地的物業(yè)，雖然購買力低，但購買力的誠意高； 以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主的客戶群，多為在霞浦市經(jīng)商的私營業(yè)主、公務(wù)員等；購買力較強，購買誠意較高。購買原因或為落戶；或為了結(jié)婚，為了接老人出鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住而購房，部分客戶為了改善目前的生活環(huán)境。（4） 消費購買習(xí)慣（客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素） 客戶對項目的地點最為關(guān)注，其次為價格、面積、戶型。 不喜歡帶“4”的樓號。 春節(jié)時期由于多數(shù)外出經(jīng)商、打工者回鄉(xiāng)探親，有大量的資金返回，故此時期購房者居多。第五章、項目swot分析w： 1、環(huán)境優(yōu)勢尚未得到市場的普遍認(rèn)同，還有很多人喜歡熱城關(guān)中心2、目前項目周邊環(huán)境較為雜亂，欠缺具有檔次的房地產(chǎn)，居住氛圍不濃厚，欠缺引導(dǎo)；3、市場對電梯房的抗性還有一段時間，這對本案銷售具有一定阻性。s：1、霞浦首座純住宅電梯觀景社區(qū)，檔次高； 2、項目地理位置優(yōu)越，適合居住； 3、本案產(chǎn)品設(shè)計新穎獨特，容易吸引客戶群； 4、周邊配套設(shè)施齊全；(市場、醫(yī)院、車站、學(xué)校、銀行、酒店步行都在10分鐘之內(nèi))t：1、霞浦房價上漲過快，空置率高。 2、國家調(diào)控新政不斷出臺，市場的預(yù)期走勢尚不明顯。由于受金融調(diào)控的影響，將投資型消費者的投資成本增加，回報利潤降低，從而引起市場的觀望情緒出現(xiàn)，在高房價和調(diào)控政策的影響下，消費者市場的購買抗性將增大,銷售市場將面臨客源不足的狀態(tài). 3、新區(qū)未來開發(fā)體量大，未來競爭市場面臨嚴(yán)重產(chǎn)品同質(zhì)化的市場競爭o：1、本案可以充分利用城市發(fā)展規(guī)劃利好因素，強調(diào)突出區(qū)域未來發(fā)展。2、區(qū)域前期開發(fā)房地產(chǎn)項目已預(yù)熱區(qū)域市場發(fā)展。3、本案應(yīng)該繼續(xù)利用項目自身的條件，發(fā)揮項目規(guī)模優(yōu)勢充分利用地塊規(guī)模等優(yōu)勢，做足產(chǎn)品文章，以品質(zhì)和差異化領(lǐng)跑市場。 第六章、項目定價針對于本項目而言，在不斷變化的市場大潮中，只有將自己所處的位置和方向認(rèn)識清楚，客觀地認(rèn)識市場，準(zhǔn)確地把握市場，才能使我們的項目在市場上準(zhǔn)確地迎合目標(biāo)消費群體的真實需求，贏得市場。結(jié)合本項目的整體市場定位以及市場的實際情況，對于本項目做如下的價格定位。 理由：霞浦公寓住宅分布相對比較集中，在同等地段上，更多的競爭是在產(chǎn)品及附加值之間競爭。為了能夠準(zhǔn)確地把握市場上價格的分布規(guī)律，本項目定價采用可類比樓盤加權(quán)定價法。 可類比樓盤加權(quán)定價法的定價原理：采用條件相似的樓盤市場均價作為基數(shù)，對影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進(jìn)行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗證其線性相關(guān)性，最后針對于本項目進(jìn)行各項因素的分值判定，將所得的本項目的最終的分值代入求得的本項目公寓住宅價格分布的線性回歸方程中，求出本項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場上的客觀合理價格。 樓盤影響因素、指標(biāo)及權(quán)重確定依據(jù)霞浦縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合目前住宅公寓產(chǎn)品特征，我們共列出10個主要的影響因素。分別為地段、配套、物業(yè)管理、建筑品質(zhì)、項目規(guī)劃、立面裝飾、開發(fā)商實力及信譽、戶型設(shè)計、營銷推廣、停車位數(shù)量。這10個因素，共分5個等級，每一個等級均制定出相應(yīng)的指標(biāo)，并且對應(yīng)分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。定級因素、指標(biāo)與分值 （ 表格 1） 注：上表中分值的評判為a得1分、b得2分、c得3分、d得4分、e得5分。編號定級因素指 標(biāo)分 值1地 段a.從福州規(guī)劃的角度來看所處地段的功能分布；b.居住氛圍的好壞程度。a.最差；b.很差；c.一般；d.很好；e.最好2配 套a.區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度；b.生活服務(wù)設(shè)施；文化教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、 郵電、公園綠地等方面綜合評判。a.很不完善；b.不完善；c.一般；d.完善；e.最完善3物業(yè)管理a.保安；b.清潔衛(wèi)生；c.機電；d.綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；e.物業(yè)管理費；f.物業(yè)管理商資質(zhì)。a.最差；b.很差；c.一般；d.很好；e.最好4建筑品質(zhì)a.產(chǎn)品的設(shè)計；b.建筑的質(zhì)量。a.最差；b.很差；c.一般；d.很好；e.最好5項目規(guī)劃a,項目整體規(guī)劃；b.項目產(chǎn)品內(nèi)部的規(guī)劃。a.最差；b.很差；c.一般；d.很好；e.最好6立面裝飾a.立面效果是否新穎；b.立面形象是否給人以良好的市場形象;c.立面所采用的材質(zhì)a.最差；b.很差；c.一般；d.很好；e.最好7開發(fā)商實力及信譽a.開發(fā)商的資質(zhì)等級；b.開發(fā)商的信譽；c.開發(fā)商的品牌；d.已開發(fā)的項目的市場情況a.最差；b.很差；c.一般；d.很好；e.最好8戶型設(shè)計a.各個功能分區(qū)的合理性；b.是否有暗房；c.實用率的大??；d.結(jié)構(gòu)布局的合理性。a.最差；b.很差；c.一般；d.很好；e.最好9營銷推廣a.營銷代理公司的有無；b.營銷代理公司的品牌及實力；c.廣告的發(fā)布情況a.最差；b.很差；c.一般；d.很好；e.最好10停車位數(shù)量a.停車位數(shù)量；b.業(yè)主的方便程度；c.停車的難易程度a.最差；b.很差；c.一般；d.很好；e.最好 本項目可比樓盤分值的判定與計算為了科學(xué)地計算出本項目的市場客觀合理價格，我司將選取系列與本案具有一定相似性的樓盤作為比較標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)可比樓盤定價法求取本案的住宅公寓的市場客觀合理價格。對區(qū)域競爭項目進(jìn)行仔細(xì)篩選后，抽取其中3個具有代表性的項目，作為本次定價的主要參考依據(jù)，具體定價過程如下：高層住宅可比實例得分計算表序號項目權(quán)重億順尚都景緣居萬豪三期本案1地段0.54252.542422配套0.341.241.230.930.93物業(yè)管理0.351.541.241.241.24建筑品質(zhì)0.341.230.941.251.55項目規(guī)劃0.441.631.241.6526立面裝飾0.330.941.241.241.27開發(fā)商實力及信譽0.140.440.440.440.48戶型設(shè)計0.140.430.340.450.59營銷推廣0.140.430.340.450.510停車位數(shù)量0.25140.840.840.8合 計10.61010.111 可比項目樓價與相關(guān)分值分析可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表原 始 數(shù) 據(jù)序號樓盤名稱樓盤得分(x)樓價(y)1億順尚都10.636002景緣居1034003萬豪三期10.13500合 計30.710500注：表中的樓價為均價（元/） 可比樓盤加權(quán)定價法方程0.97解得：r1，說明所選的公寓住宅可比項目的價格與對應(yīng)樓盤所得的分值線性相關(guān)。（注：也就是說，將表中給出的原始數(shù)據(jù)代入事先建立的線性回歸方程，求得線性回歸系數(shù) ，若值接近于1或等于1，方可找出區(qū)域產(chǎn)品與市場合理價格之間的線性函數(shù)關(guān)系，進(jìn)而結(jié)合本項目的實際情況，將本項目的分值代入到所求得的線性回歸方程中，就可以求出本項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中客觀合理價格的定價基準(zhǔn)點。）=342.02 =0解得：y=3762.21因此，本案住宅公寓按照目前市場狀況的市場客觀均價為：3762元/。我司建議：本案設(shè)定均價范圍：3380-3480元/平方米定價原則： 由于本項目是第一次開盤面市,并且又是高層電梯房,可采用低開高走的價格策略，試探市場的反應(yīng)程度,然后結(jié)合項目銷售進(jìn)度進(jìn)行小幅提價. 并且為了使項目前期銷售順利，快速搶占市場份額。我司建議第一批提出價格定位建議低于市場均價的（300-400元/平方米）來引爆市場.為項目后期銷售帶來鋪墊作用.附表:個案分析項目名稱億順尚都用地面積15174總建筑面積45664容積率30綠化率30%建筑密度30%開盤時間071028交房時間/主力戶型3-2-2-2主力面積1249212839戶型配比戶型3-2-2-24-2-2-24-2-2-2均價3700/,共224套面積1249212839137-143155.39套數(shù)10210220比例45.5%45.5%9%優(yōu)勢：1、位于城市新區(qū)與老城區(qū)之間，前景較好2、周邊生活配套較為成熟，交通方便3、純板式設(shè)計，房子采光通風(fēng)良好。劣勢：1、項目周邊社區(qū)略顯老舊，質(zhì)感較差。2、社區(qū)無相關(guān)配套。 去化分析：u 項目于07年10月28號開盤，目前去化約60，剩余房源多為12高樓層或3面積大的戶型，原因是總價高，客戶難以接受。 客戶分析：u 主要是政府公務(wù)員，在外地工作、經(jīng)商人士，多為自住。 產(chǎn)品規(guī)劃：u 項目規(guī)劃2棟18f，1棟15f，1棟11f，1棟9f，其中實際銷售的住宅為2棟18f，1棟15f，另外兩棟為辦公寫字樓。 推盤節(jié)點：u 項目售樓部早在06年就已經(jīng)成立，但直至07年6月才對外正式公開，開盤均價在37003800/。在推廣過程中沒有投放戶外廣告。項目名稱海濱城市花園用地面積45709總建筑面積三期約為:4.9萬平方米容積率a：2.8 b:1.2、c:1.8綠化率32%建筑密度28%開盤時間預(yù)計08年下半年交房時間/主力戶型3-2-2-2主力面積116123戶型配比二期戶型3+2+2+23+2+2+23.5+2+2+2一期均價3120/,共156套，二期均價3300/左右，共114戶。項目共規(guī)劃681套住宅。面積100-115115-130138戶數(shù)14019232比例39%52%9%優(yōu)勢：1、位于未來城市行政中心，前景被消費者普遍看好。2、社區(qū)周邊規(guī)劃配套有農(nóng)貿(mào)市場，生活便利性較強。3、產(chǎn)品戶型種類較多，有多層和小高層，客戶選擇性強。4、單價為周邊相似樓盤中最低的。劣勢：1、沿護(hù)城河，周邊環(huán)境較差。2、產(chǎn)品在設(shè)計上大進(jìn)深，小開間，舒適性較差。3、未來緊臨菜市場，檔次感較差。 去化分析：u 一期于07年9月8號開盤，開盤當(dāng)天去化在80以上，。二期 于08年1月9號開盤，去化速度較快,現(xiàn)去化60%以上. 客戶分析：u 客戶中來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費者較多，同時城區(qū)內(nèi)二次購房的客戶也占較大比例。 產(chǎn)品規(guī)劃：u 社區(qū)分a、b、c三地塊，a地塊為5棟15f高層；b地塊為1棟3f農(nóng)貿(mào)市場；c地塊為9棟6層，多層呈兵列式排列。u 戶型以三房為主，但設(shè)計上存在進(jìn)深過大的問題，影響房屋的采光與通風(fēng)。 推盤節(jié)點：u 一期于07年9月8日開盤，二期08年1月9日公開發(fā)售,三期預(yù)計08年底推出.項目名稱景緣居用地面積13332總建筑面積35000容積率262綠化率31.14%建筑密度30%開盤時間07.9.16交房時間主力戶型3-2-2-2主力面積110.92-114.07戶型配比戶型3+2+2+23+2+2+1+入3+2+2+24+2+2+1+入現(xiàn)均價3400/左右,共218套面積110.92-114.07124-127.44134.12140.92-148.62套數(shù)72523658比例33.03%23.85%16.51%26.61%優(yōu)勢：1、緊臨汽車南站，交通方便。2、項目處于城市新區(qū)，但周邊生活配套趨于成熟。 3、項目規(guī)劃有渡假式優(yōu)美的社區(qū)景觀體系，居住舒適度較高。劣勢：1、項目靠近汽車站，且緊靠長溪路，噪音大。2、產(chǎn)品戶型設(shè)計不合理，生活舒適性差。項目名稱萬豪時代經(jīng)典用地面積約4萬平方米總建筑面積約9.8萬平方米容積率2.45綠化率30%建筑密度30%開盤時間交房時間主力戶型3+2+2+2主力面積120戶型配比戶型1+1+1+12+2+2+13+2+2+24+2+2目前二期均價3500/左右,共816套面積34-5658-89117-132138-142套數(shù)418261282比例5%10%75%10%優(yōu)勢：1、項目處于公交站附近，交通便利.2、項目處于城市新區(qū)，周邊生活配套趨于成熟。 3、產(chǎn)品戶型種類較多，有多層和小高層，客戶選擇性強。 4、項目在建筑風(fēng)格上，可觀性較強.劣勢：1、項目緊鄰長溪路，燥聲較大2、社區(qū)中無會所與中心景觀，項目樓盤為中低檔次.去化分析：項目二期推出150套,目前去化為90%,三期推出294套,去化為60%,四期預(yù)計推出204套客戶分析：客戶群體中，多數(shù)來自城區(qū)內(nèi)的消費與在周邊政府機構(gòu)工作的政府人員，另外也有一部分是來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。產(chǎn)品規(guī)劃：1、社區(qū)共規(guī)劃13棟6-15f住宅，其中8棟6層多層、5棟15層小高層.2、沿街兩層為商業(yè)店面。 推盤節(jié)點：目前處于二期尾期銷售，三期預(yù)計08年底開盤項目名稱錦秀山河用地面積約3000平方米總建筑面積約1.1萬平方米容積率3.7綠化率25%建筑密度37%開盤時間08年9月交房時間待定主力戶型1+1+1+1/3+2+1+1主力面積35.7-106.6戶型配比戶型1+1+1+13+2+1+13+2+2+24+2+2+2價格待定，總共有125套面積35.7-37.685.6-106.6107.1-120.8146.6套數(shù)4156217比例33%45%17%5%優(yōu)勢：1、項目周邊教育配套比較齊全 2、產(chǎn)品戶型種類較多，戶型從35.7-146.6平方米，客戶選擇性強劣勢：1、項目緊靠山河路，噪音大。2、沿護(hù)城河，周邊環(huán)境較差3、項目周邊的生活配套較少.去化分析： 還未開始銷售客戶分析：客戶群體中，住要以來自城區(qū)內(nèi)的消費為主.產(chǎn)品規(guī)劃：1、項目共規(guī)劃2棟，1棟6層、1棟17層。戶型主要以35.7-37.6平方米的小戶型和85-120平方米的三房為主.2、沿街一層為商業(yè)店面。 推盤節(jié)點：項目于08年上半年對外公開，預(yù)計08年下半年對外銷售項目名稱迪鑫陽光城用地面積總建筑面積一期:2.6萬平方米容積率4.8綠化率30%建筑密度24.3%開盤時間預(yù)計08年7月交房時間主力戶型三房帶入戶花園主力面積122-139戶型配比戶型3+2+2+1+入3.5+2+2+1+入一期將推出204套,均價預(yù)計3600面積139122套數(shù)68136比例33.3%66.7%優(yōu)勢：1、位于未來城市行政中心，前景被消費者普遍看好2