2009蘇州相城區(qū)藍(lán)桂坊商業(yè)項目定位報告.doc

蘇州相城區(qū)蘭桂坊商業(yè)項目定位報告 前 言首先感謝貴公司對於金洲房產(chǎn)的信任和支持，我司同樣抱著非常重視的態(tài)度對貴公司蘇州市相城區(qū)蘭桂坊項目開展了系統(tǒng)的市調(diào)和研究工作。本報告中，金洲房產(chǎn)將從蘇州的城市發(fā)展?fàn)顩r、蘇州的商業(yè)房地產(chǎn)市場、競爭與定位三大環(huán)節(jié)入手，展開全面的論述。希望本報告中的分析研究成果能夠?qū)Ρ卷椖课磥淼倪\(yùn)作有所幫助，金洲房產(chǎn)真誠期待與貴公司的合作。蘇州金洲房地產(chǎn)咨詢有限公司二00九年三月二十五日目 錄前 言1第一部分 蘇州商業(yè)市場環(huán)境分析5一、面臨的政策環(huán)境分析51、政策執(zhí)行年52、開發(fā)商面臨市場考驗(yàn)63、對投機(jī)和投資的影響64、房價保持穩(wěn)定增長7二、影響商業(yè)發(fā)展的因素81、人口的分布及變化82、交通的分布及變化83、輕軌一號線10二、商業(yè)市場供應(yīng)分析121、土地供應(yīng)總量122、分類型土地供應(yīng)量123、一級市場土地存量分析12第二部分 蘇州商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀151、蘇州市商業(yè)供應(yīng)量較大，未來市場尤為激烈152、蘇州現(xiàn)有商圈分布格局153、蘇州商業(yè)分析174、商業(yè)未來發(fā)展趨勢20第三部分 區(qū)域市場分析情況-相城區(qū)23一、項目所處的市場背景231、總體規(guī)劃蘇州五大核心之一242、區(qū)位優(yōu)勢蘇州的北大門243、地理環(huán)境254、娛樂休閑定格項目核心價值285、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀項目的支撐點(diǎn)286、相城區(qū)人口社會發(fā)展現(xiàn)狀29二、相城區(qū)房地產(chǎn)市場分析311、區(qū)域特點(diǎn)312、區(qū)域配套313、區(qū)域規(guī)劃314、房地產(chǎn)市場32第四部分 項目地塊及周邊市場競爭分析38一、項目競爭市場分析391、項目競爭市場特征分析392、商業(yè)市場需求特征分析423、商鋪?zhàn)馐矍闆r分析424、消費(fèi)者與客戶情況分析435、商業(yè)市場價格特征分析456、商業(yè)市場競爭個案分析457、商業(yè)市場結(jié)論及建議46第五部分 項目定位及銷售建議47一、項目地塊分析471、地塊分析472、swot分析48二、項目市場定位的主要依據(jù)49三、項目商業(yè)部分市場定位的戰(zhàn)略作用50四、項目市場定位501、項目市場定位描述502、項目市場定位詮釋50四、項目客戶定位521、項目客戶群的類別劃分522、商業(yè)投資客群定位分析523、商業(yè)經(jīng)營客群定位分析534、商業(yè)消費(fèi)客群定位分析53五、項目產(chǎn)品規(guī)劃及銷售分析551、產(chǎn)品概念演繹552、項目產(chǎn)品亮點(diǎn)塑造553、 商業(yè)租售模式建議55第一部分 蘇州商業(yè)市場環(huán)境分析一、面臨的政策環(huán)境分析1、政策執(zhí)行年2009年仍將是政策年，不排除有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺，從過去的政策頒布來看，2009年將更多的是政策執(zhí)行年，一方面是對市場的整治將提升到政治高度，另一方面稅收方面政策將有很大的可能出臺，包括前期的土地增值稅，還有現(xiàn)在如火如荼的物業(yè)稅征收，可以說，稅收政策調(diào)控將成為政府必然的也是唯一的選擇。從國家對05年和06年的政策調(diào)控的成果的評價來看，政府對近兩年的調(diào)控政策的效果總體上來說還是比較滿意的，未來政策的走向比較明顯。宏觀調(diào)控的重心將分成兩大塊，一是更深層、更嚴(yán)厲的政策調(diào)控，另一方面將針對地方政府的政策執(zhí)行力上進(jìn)行檢查、督察或監(jiān)督。預(yù)計以下政策調(diào)控的內(nèi)容將在07年著重加強(qiáng)實(shí)施和頒布： 結(jié)合2006年大量“9070”用地的推出以及日益膨脹的首次置業(yè)需 求，預(yù)計 2009年下半年將是小戶型住宅的集中供應(yīng)年，預(yù)計小戶型住宅將成為07-08年供應(yīng)的主流產(chǎn)品。 政策調(diào)控預(yù)計將主要從稅收政策方面入手，除醞釀已久的物業(yè)稅之外，消費(fèi)稅開征有可能提上議事日程，并有可能將來在高檔房交易方面實(shí)施。 考慮到日益嚴(yán)峻的人民幣升值壓力，預(yù)計2009上半年人民幣將再次升值，但具體升值的幅度目前還不太明朗。 政府在金融政策方面將會進(jìn)一步壓縮銀根，對開發(fā)商的資金會產(chǎn)生較大的影響；稅收方面物業(yè)稅、增值稅的征收對投機(jī)性購房、大宅豪宅購房的打壓將會使得中小戶型進(jìn)一步放量。2、開發(fā)商面臨市場考驗(yàn)繼10月17日香港上市公司路勁集團(tuán)正式簽署協(xié)議認(rèn)購順馳中國55股份后，11月1日路勁集團(tuán)通過旗下全資子公司雋御地產(chǎn)集團(tuán)收購蘇州順馳地產(chǎn)公司，從而全面擁有“鳳凰城項目地塊”開發(fā)權(quán)。目前銀行對開發(fā)商房地產(chǎn)貸款的限制比較嚴(yán)格：在金融、稅收等方面都會對開發(fā)商的樓盤開發(fā)產(chǎn)品較大的市場影響，開發(fā)商資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，開發(fā)行業(yè)整合勢在必行。 一方面，因?yàn)橘J不到款，中小開發(fā)商為了資金回籠，可能會低價拋售房屋解燃眉之急（目前蘇州市場這樣做的企業(yè)很少），如果大量企業(yè)拋售房屋就會造成整個房價體系的崩潰；另外一方面，因?yàn)橘J款問題，影響了開發(fā)商推出新房的進(jìn)度，可能會造成未來一兩年內(nèi)，新樓盤推出數(shù)量減少，造成供不應(yīng)求，房價上漲。3、對投機(jī)和投資的影響境外投機(jī)者境外很多投機(jī)者，包括機(jī)構(gòu)投機(jī)者，都看中了中國國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，希望通過房產(chǎn)分享中國境內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的收益，并且豪賭人民幣升值。盡管“禁外令”出臺抬高了外資的門檻，但是外資注入抬高中國房地產(chǎn)價格的事實(shí)必然在未來三年以內(nèi)影響中國房價。他們的存在決定蘇州房價07年不可能出現(xiàn)像樣的下跌。國內(nèi)投資客國內(nèi)投資者一直是影響中國房價的重要力量，蘇州的房地產(chǎn)投資者在過去的一段時間內(nèi)，絕大多數(shù)人都賺得盆滿缽溢！在慣性思維下，很多人仍然把投資房屋作為首選，即使在06年底，一次性在一個小區(qū)內(nèi)購買34套房子的投資客仍然可以見到（這還是蘇州本地的）一些高級白領(lǐng)、壟斷行業(yè)的員工、公務(wù)員、企業(yè)主仍然在投資住房。而且他們有很強(qiáng)的購買力，是推動蘇州房價上漲的主要動力。問題在于無論是投資者還是投機(jī)者，它們不是房屋的最終消費(fèi)者；他們購買房屋都是為了能更高的價格賣出去或者高價出租；隨著房價和租金價格脫離絕大多數(shù)居民的承受能力，炒房賺錢的可能性在下降；出租房屋的收益也越來越低，最后投資者、投機(jī)者為了減少損失，必定拋售房屋，房價必然下調(diào)。但是這個過程會比較漫長，至少在07年，大部分蘇州的投資者和投機(jī)者都將堅守陣地。4、房價保持穩(wěn)定增長商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)目前方興未艾，從炒作的角度來說，沒有房屋價格炒得離譜；但是從金融部門的反饋來看，對酒店、商業(yè)、寫字樓的貸款比普通住宅要更加嚴(yán)格；有些銀行甚至根本不批商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)貸款。由于在建項目較多，在未來12年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的供給量增長會比較快，但是34年以后，商業(yè)地產(chǎn)的供給量會減少！ 蘇州市的商業(yè)地產(chǎn)2009年價格仍會小幅攀升，比普通住宅要稍微好一些。page 56 of 56 二、影響商業(yè)發(fā)展的因素1、人口的分布及變化由相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以知道，近三年來蘇州人口自然增長率呈負(fù)增長趨勢，但每年有近15萬外來人口涌入，同時每年有11萬人口遷出，使年均凈增長近4萬人口，并且還在呈不斷上升趨勢，因此外來人口遷入成為蘇州人口增長的最大因素。人口自然增長主要集中在高新區(qū)、園區(qū)、吳中區(qū)，入遷則主要在吳中區(qū)、滄浪區(qū)和高新區(qū)。而平江區(qū)、金閶區(qū)人口呈緩慢下降趨勢或基本保持不變。相城區(qū)前兩年人口增長速度基本停滯，隨著今年規(guī)劃擴(kuò)大、外資項目的不斷增多以及新樓盤的增多，必將有越來越多的人口遷入。人口的聚集對商業(yè)區(qū)域形成及未來發(fā)展提供了需求。2、交通的分布及變化 蘇州市市區(qū)主要道路交通圖 蘇州市的道路系統(tǒng)的主骨架主要是由井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)所組成。古城內(nèi)保持原有路、河格局，嚴(yán)格限制道路拓寬。據(jù)蘇州市規(guī)劃部門傳出的消息，滬寧城際軌道目前蘇州方案已經(jīng)敲定，蘇州境內(nèi)將設(shè)置7個站。分別是：望亭、蘇州新區(qū)(滸墅關(guān))、蘇州、蘇州工業(yè)園區(qū)、唯亭、新昆山、陸家浜站。根據(jù)設(shè)計規(guī)劃，滬寧城際軌道的具體線路位于滬寧鐵路和滬寧高速公路之間，基本與滬寧鐵路平行，兩者間距在10多米至200米上下?！敖煌〞r間的縮短，可以造成空間概念的轉(zhuǎn)移，最后形成一個連接著南京和上海，并且中間有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力的經(jīng)濟(jì)走廊?！睖麑幊请H軌道的建成帶來的一個直接的好處就是大幅度地拉近了江蘇周邊地區(qū)與上海的經(jīng)濟(jì)距離，縮短后的路程為長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了更大的空間，同時人力資源的流動必然會帶動資金的流動，在帶動沿線經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時也將為長三角的發(fā)展注入強(qiáng)勁的動力。3、輕軌一號線06歲末，輕軌一號線通過國家審批。輕軌規(guī)劃開始走下圖紙，無疑將對蘇州傳統(tǒng)意義上的幾大板塊造成沖擊，也將改變著人們對地域價值的觀念，距離遠(yuǎn)近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭龋絹碓蕉嗟奶K州居民將不再視去湖東、木瀆、相城為“畏途”。蘇州未來的湖東和木瀆，又何嘗不會成為上海今日的浦東和閔行呢？軌道交通有一個吸引人的范圍，一般來講，在郊區(qū)兩公里內(nèi)乘坐軌道交通是人們可以接受的，在市區(qū)八百米是可以接受的。住宅小區(qū)如果說能受到軌道交通的直接影響，在兩邊兩公里范圍之內(nèi)還可以考慮。反過來說，對在站點(diǎn)兩邊兩公里以外的房子的升值幅度就不能有過高的期望。不過線路開到哪，周邊房地產(chǎn)開發(fā)就會熱起，而且會升值，這也是可以肯定的。輕軌的建設(shè)對房地產(chǎn)的發(fā)展是提供了相當(dāng)有利的因素，但是在看到輕軌給房地產(chǎn)帶來機(jī)遇的同時，也要注意避免急功近利，客觀、合理地資源優(yōu)化配置。既要占盡輕軌交通的優(yōu)勢即地利，也要注重產(chǎn)品品質(zhì)，注重項目整體的策劃開發(fā)。充分論證兩者結(jié)合的利弊分析，挖掘交通優(yōu)勢的價值，發(fā)揮其最大效益。這樣既為開發(fā)商帶來良好的收益，也為城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)，也為將來的居住環(huán)境做出貢獻(xiàn)。1號線2號線3號線3號線支線4號線以蘇州中心城市為樞紐的區(qū)域輕軌交通體系和城際軌道系統(tǒng)。蘇州市市內(nèi)輕軌規(guī)劃示意圖。二、商業(yè)市場供應(yīng)分析1、土地供應(yīng)總量 土地出讓總量同比下降17.5%，市場將穩(wěn)步健康發(fā)展截至2006年12月底（起始時間從農(nóng)歷2006年春節(jié)后算起），2006年蘇州市區(qū)共出讓土地105宗，土地出讓面積680.04萬，與去年同比減少17.5%，可建面積987.17萬，與去年同比減少6.4%（注：2005年土地資料統(tǒng)計到2006年1月份，即農(nóng)歷2006年春節(jié)前）。 商業(yè)用地占到出讓總量的33%，未來市場競爭十分激烈居住用地仍然是土地出讓的主力，商業(yè)用地的比例也有所上升。按用地性質(zhì)統(tǒng)計，居住用地最多，占到出讓總量的60%左右，其中低密度居住用地占了18.3%；商業(yè)用地占32.4%，商住用地占8.4%。按各種類型土地出讓總量統(tǒng)計，居住用地比去年同比減少25，商業(yè)用地同比減少4.8，商住用地與去年基本持平。2、分類型土地供應(yīng)量 06年住宅用地較05年有較大攀升，達(dá)到619萬平方米，基本達(dá)到04年的峰值水平；商業(yè)和辦公用地06年供應(yīng)量較05年翻了一番，達(dá)到279萬平方米，說明隨著城市環(huán)境的逐步成熟和人口導(dǎo)入對配套需求的逐步提升，商辦用地供應(yīng)急劇放量。 隨著蘇州城市化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，預(yù)計07年住宅用地供應(yīng)量將在06年的供應(yīng)水平上下小幅浮動；商辦用地仍有較大的發(fā)展空間，預(yù)計07年仍將放量，供應(yīng)水平維持在300萬平方米左右，其中商業(yè)用地存在供應(yīng)過量的可能。3、一級市場土地存量分析經(jīng)過對出讓土地的盤點(diǎn)整理，初步統(tǒng)計至06年12月蘇州存量房地產(chǎn)開發(fā)用地面積為1623.39萬平方米。1）存量土地用途分布圖表來源：金洲房產(chǎn) 截止2006年12月蘇州存量房地產(chǎn)開發(fā)用地面積為1623.39萬平方米。其中居住用地為1172.44萬平方米，所占比例為72%；商業(yè)用地為450.95萬平方米，所占比例為28%。2）存量土地區(qū)域分布圖表來源：金洲房產(chǎn) 目前蘇州存量居住用地面積為1172.44萬平方米。 按區(qū)域劃分，園區(qū)面積為464.08萬平方米，所占比例最大，為40%；其次為吳中區(qū)，面積為409.04萬平方米，比例占35%；其它區(qū)域所占比例較小。 未來二級市場供應(yīng)的主要區(qū)域依然是以園區(qū)和吳中區(qū)為主力的。圖表來源：金洲房產(chǎn)蘇州存量商業(yè)用地區(qū)域分布吳中區(qū)43%相城區(qū)18%園區(qū)四鎮(zhèn)4%新區(qū)8%中心城區(qū)15%園區(qū)12%中心城區(qū)園區(qū)園區(qū)四鎮(zhèn)新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū) 目前蘇州存量商業(yè)用地面積為450.95萬平方米。按區(qū)域劃分，吳中區(qū)面積為195.9萬平方米，所占比例最大，為43%，它區(qū)域所占比例一般在10%-15%。 其中吳中區(qū)商業(yè)未來供應(yīng)主要集中在長橋區(qū)域、越溪副中心、環(huán)太湖區(qū)域等商業(yè)較欠缺的區(qū)域；相城區(qū)由于專業(yè)市場已成氣候，而日常的生活、市政配套欠缺，未來的商業(yè)供應(yīng)主要以這些配套類型為主。第二部分 蘇州商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀1、蘇州市商業(yè)供應(yīng)量較大，未來市場尤為激烈蘇州房地產(chǎn)市場上的商業(yè)用地供應(yīng)量在上篇已做介紹，在此不做重復(fù)敘述，著重介紹蘇州市商業(yè)商圈的介紹。2、蘇州現(xiàn)有商圈分布格局蘇州市區(qū)含老的商業(yè)區(qū)總共有6大商圈，分別為古城區(qū)（觀前商圈，石路商圈，南門商圈），高新區(qū)（獅山路商圈），相城區(qū)（相城大道商圈），園區(qū)（cbd商圈）。（見下圖分布格局）本案位置蘇州市商業(yè)格局地圖3、蘇州商業(yè)分析作為蘇州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，古城區(qū)的商業(yè)地位無人撼動，觀前、石路和南門三大傳統(tǒng)商圈均落于其范圍內(nèi)，幾乎囊括了市區(qū)所有的大型、高檔百貨商場。同時，專業(yè)市場、特色商業(yè)街等商業(yè)形態(tài)夜蓬勃發(fā)展，如錢萬里橋小商品市場、虎丘婚紗一條街、十全酒吧一條街、鳳凰美食一條街等。園區(qū)商業(yè)形態(tài)最初采用新加坡“鄰里中心”的模式，2004年下半年左岸商業(yè)街a區(qū)開街標(biāo)志著園區(qū)真正步入商業(yè)時代。2005年湖濱樓、湖濱新天地、左岸b區(qū)、星都中心、白領(lǐng)天地等商業(yè)奠定了蘇州中高檔餐飲、娛樂合休閑新興陣地；忽動地現(xiàn)代廣場、金雞湖商業(yè)廣場以及正在興建的代廣場等一大批規(guī)模宏大的商業(yè)設(shè)施昭示著新城商業(yè)霸主的雄心（環(huán)湖100萬平方米商業(yè)設(shè)施）。高新區(qū)的商業(yè)屬于蘇州的后期之秀，早期于商業(yè)配套的落后嚴(yán)重制約了高新區(qū)的對外輻射力，為此新區(qū)規(guī)劃了一大批大型商業(yè)項目：綠寶廣場、樂園商業(yè)街、金楓商業(yè)廣場、麥德龍大賣場、賽格電子城、新時空廣場等。伴隨著獅山路、何山路、玉山路等商業(yè)地日漸成熟，相信未來新區(qū)地輻射力將顯著增強(qiáng)。依托絕佳地區(qū)位、發(fā)達(dá)地交通，目前相城區(qū)商業(yè)形成了蠡口家具城、渭塘珍珠城、中翔家電城等批發(fā)零售市場。隨著國際服裝城、a-boss國際精品批發(fā)城以及中翔小商品城地興建，相城區(qū)將成為蘇州乃至長三角重要的物流、批發(fā)中心。吳中區(qū)居住人口數(shù)量眾多，服務(wù)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重占40%左右，比全市的平均水平高出近10個百分點(diǎn)。但是吳中區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以大眾消費(fèi)為主、缺少主題型的商業(yè)和專業(yè)市場，隨著吳中區(qū)大量商業(yè)用地投入建設(shè)，長橋以北地區(qū)還會建設(shè)商業(yè)步行街。不久后的將來，整個吳中區(qū)的商業(yè)檔次會邁上一個新的臺階。商圈規(guī)模（萬）人流量（萬人）租金水平（元/.月）輻射范圍特色與發(fā)展定位觀前52日均15；節(jié)日35200-500全市、外來觀光游客集合旅游、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂的綜合商業(yè)區(qū)，全國十大步行街。石路30日均12；節(jié)日20150-300市區(qū)、新區(qū)、相城區(qū)現(xiàn)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的商業(yè)功能區(qū)，主打年輕時尚消費(fèi)合夜間消費(fèi)。南門12日均6；節(jié)日10100-250市區(qū)、吳中、吳江目前主要以泰華為龍頭的百貨，隨著步行街的規(guī)劃建設(shè)定位為集購物、娛樂、觀光休閑與散步多功能于一體的商圈。觀前地處蘇州古城中心，占地58.3公頃，商業(yè)繁榮，名店云集，古跡眾多。因其地處玄妙觀前而得名。迄今已有150多年的歷史，一直以匯集稻香村、乾泰祥、黃天源等多家名優(yōu)特色的百年老店而名滿天下；碧鳳坊太監(jiān)弄的美食街更是以蘇幫美食譽(yù)滿江南；全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位玄妙觀，以其豐厚的道教文化內(nèi)涵吸引著國內(nèi)外游客。石路商業(yè)區(qū)內(nèi)高樓大廈鱗次櫛比，大中型綜合性、專業(yè)性商場有八面風(fēng)、亞細(xì)亞、威尼斯、太平洋、匯豐、精品、文化用品、空調(diào)城等十余家，上百家銀行、郵局、旅社、酒店、飯館、浴室、舞廳、保齡球場、聯(lián)合售票處等更是一家挨一家，形成一個人氣旺盛、功能齊全、成交活躍，極具商業(yè)開發(fā)價值的鬧市區(qū)。南門商貿(mào)旅游區(qū)由東西兩部分組成。泰華商城、三友商廈、蘇州文化市場、南天大廈等規(guī)?；藤Q(mào)企業(yè)共同構(gòu)成南門商貿(mào)區(qū)，蘇州汽車南站、蘇州輪船公司等水陸交通座落于此，百米范圍內(nèi)還有蘇州市區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品批零中心，人流量大，使之成為市區(qū)第三大商貿(mào)物流中心。園區(qū)商業(yè)介紹：商業(yè)模式名 稱主要業(yè)種特色左岸商業(yè)街a區(qū)特色餐飲、休閑娛樂、商務(wù)酒店湖濱新天地綜合性商業(yè)廣場商業(yè)街 星都商業(yè)中心 特色中餐、主題餐廳、休閑餐飲和娛樂休閑類 白領(lǐng)天地 主打發(fā)展娛樂功能，酒吧、迪廳、ktv等 中天湖畔廣場 時尚購物中心現(xiàn)代廣場 休閑娛樂、餐飲 mall金雞湖商業(yè)廣場1-3區(qū) 超大型shopping mall大賣場歐尚、百潤發(fā)超級市場百安居家居、建材市場 園區(qū)各板塊現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)情況：板塊商業(yè)規(guī)模租金 元/ 平方米/月業(yè)態(tài)及業(yè)種湖西 近20萬平方米45-80大賣場、鄰里中心；餐飲日常生活用品為主 湖東 近30萬平方米處于招商中 25-30 大型mall、鄰里中心、功能性商業(yè)；以購物、休閑、娛樂、餐飲為主婁葑 3萬平方米60-80 沿街店面；餐飲、娛樂、日常生活用品為主 斜塘 14萬平方米100左右（老街） 大賣場、沿街店面；日常生活用品、餐飲為主唯亭 2萬平方米還有近5萬m2在建 30-50 沿街店面、街區(qū)商業(yè)；日常生活用品、餐飲、娛樂為主 跨塘 2.5萬平方米還有近5萬平方米在建 60-80 沿街店面；日常生活用品、餐飲、娛樂為主 勝浦 2.5萬平方米50-70 沿街店面；日常生活用品、餐飲為主 4、商業(yè)未來發(fā)展趨勢從2005年1月開始，蘇州市首個商業(yè)規(guī)劃蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃在市規(guī)劃展示館向社會公示。本著“松動古城、加強(qiáng)新城、分級布局”的要求，形成具有蘇州特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局體系。規(guī)劃期限從2004年到2020年，分近期、中期、遠(yuǎn)期，到2009年初步建成布局合理、管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競爭有序的江蘇商貿(mào)大市，初步實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通業(yè)現(xiàn)代化。到2010年基本形成具有蘇州特色的標(biāo)志性商業(yè)格局，商貿(mào)流通業(yè)在長三角地區(qū)占據(jù)重要地位。公示的規(guī)劃中主要告知了蘇州未來商業(yè)的三大特色。 今后，蘇州市區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)格局將以“一個板塊二新二軸四帶”為主。其中，觀前、石路、南門三個市級商業(yè)功能區(qū)將優(yōu)勢互補(bǔ)、錯位發(fā)展，最終形成“核心”商業(yè)板塊。園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場商業(yè)功能區(qū)遙相呼應(yīng)，成為兩個“新”市級商業(yè)功能區(qū)?！八膸А笔侵杆膫€風(fēng)貌旅游休閑商業(yè)帶。此外，湖西和平江新城商務(wù)功能區(qū)、湖東國際會展功能區(qū)以及12個區(qū)域級商業(yè)功能區(qū)也將成為標(biāo)志性商業(yè)格局的一部分。休閑商業(yè)愈加發(fā)達(dá)。在蘇州的標(biāo)志性商業(yè)格局中，今后將形成四個風(fēng)貌旅游休閑商業(yè)帶，分別是：環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶、沿陽澄湖旅游度假休閑商業(yè)功能帶。這四大商業(yè)帶確立的是融休閑、餐飲、娛樂、觀光、購物為一體的服務(wù)定位，為市民和外地游客提供更輕松愜意和更具特色的商業(yè)服務(wù)。另外，在今后將新建或改造提升的16條特色商業(yè)街中，承擔(dān)休閑娛樂餐飲功能的專業(yè)街比例也大幅提升，如淮海路休閑娛樂街、陽澄湖淺水灣餐飲街等。商業(yè)特色街功能更鮮明。在規(guī)劃中，蘇州今后將有16條專業(yè)商業(yè)街和12條綜合商業(yè)街，其中，專業(yè)街的定位更明確、功能將更“純”，如現(xiàn)有的十全街酒吧休閑街在保留少量工藝品商店外，將進(jìn)一步擴(kuò)大休閑娛樂的功能，成為名副其實(shí)的休閑特色街；南門地區(qū)將建起一條以飯店酒樓為主的餐飲街。除此之外，一批特色鮮明的批發(fā)市場也將融入市民的生活，如國際it產(chǎn)品批發(fā)市場、太湖土特產(chǎn)批發(fā)市場、胥口農(nóng)民畫市場等。 從政府今年年初的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃可以看出，新區(qū)獅山廣場商務(wù)功能區(qū)將會和園區(qū)湖東商業(yè)功能區(qū)并列成為僅次于觀前、石路和南門組成的蘇州核心商業(yè)圈的市級商業(yè)功能區(qū)，顯然政府規(guī)劃的出臺對投資者和經(jīng)營者都有一個明確的導(dǎo)向作用，這就意味著蘇州商業(yè)將迎來一個新的發(fā)展機(jī)遇。 蘇州古城區(qū)土地的稀缺性，限制了城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，通過對蘇州商業(yè)現(xiàn)狀的分析及政府的商業(yè)規(guī)劃，蘇州商業(yè)的未來在園區(qū)與新區(qū)。園區(qū)的商業(yè)模型標(biāo)本是鄰里中心，新區(qū)的商業(yè)模型標(biāo)本將是以獅山路為中心的商業(yè)模塊。蘇州與上海相比，商業(yè)的比重相對偏低，與蘇州在長三角的經(jīng)濟(jì)地位極不相稱。據(jù)悉，2004年1-11月，蘇州的工業(yè)總值為8640億，相當(dāng)于上海的80%，而零售業(yè)蘇州為563億，只有上海的25%左右。所以，蘇州的商業(yè)還有廣闊的發(fā)展前景。蘇州的住宅經(jīng)過長時間的發(fā)展，平均利潤率開始下降。于是，投資者開始轉(zhuǎn)向相對較高的商業(yè)。從另一個角度來講，商業(yè)開發(fā)可以帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是有利于提升土地的等級，蘊(yùn)涵了誘人的盈利潛力。成熟的商業(yè)開發(fā)必然要和地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來，在商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)動中形成集聚效應(yīng)。目前的具體模式主要有兩種：1、以商業(yè)開發(fā)為先，提升地租等級后從后續(xù)的地產(chǎn)開發(fā)中獲取利潤，如城鄉(xiāng)結(jié)合帶的shopping mall開發(fā)；2、商業(yè)開發(fā)跟隨地產(chǎn)開發(fā)，如商業(yè)一條街的建設(shè)等。就目前蘇州來看，商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新的時機(jī)已經(jīng)成熟，摩爾商業(yè)城在蘇州有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。目前，超市、大賣場、便利店已基本飽和，shopping mall以其超大規(guī)模、一站式的購物理念和優(yōu)惠的價格成為極具競爭潛力的商業(yè)形態(tài)。目前，蘇州的shopping mall正處于起步階段，發(fā)展前景看好。第三部分 區(qū)域市場分析情況-相城區(qū)一、項目所處的市場背景蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰中新合作蘇州工業(yè)園區(qū),西接蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。全區(qū)下轄10個鎮(zhèn),1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積496平方公里,戶籍人口40萬。相城是蘇州城市外向拓展的重要空間場所,也是蘇州市極具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)。陽澄湖清水大閘蟹享有蟹中之王的美稱；陸慕金磚御窯曾為明清兩代皇室燒制過大量鋪地金磚。黃埭香水西瓜子、湘城麻餅、陸慕蟋蟀盆、渭塘珍珠、蠡口黃橋等地緙絲等都比較聞名。1、總體規(guī)劃蘇州五大核心之一2、區(qū)位優(yōu)勢蘇州的北大門相城區(qū)地處最具活力和最具發(fā)展前景的長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地，區(qū)位交通優(yōu)勢得天獨(dú)厚。 東距上海85km，西距無錫3okm，北至南京198km，南至杭州150km。 京滬鐵路、312國道和滬寧高速公路橫貫東西，蘇嘉杭高速公路、京杭大運(yùn)河、205省道、蘇虞張一級公路、蘇州繞城高速公路縱貫?zāi)媳?，是蘇州市東西向和南北向的交通節(jié)點(diǎn)。3、地理環(huán)境相城區(qū)地處長江三角洲各大開發(fā)區(qū)的中心位置，交通和區(qū)域輻射明顯。南靠滬寧高速、京滬鐵路、312國道，東鄰蘇嘉杭高速及205省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環(huán)路。距蘇州火車站5公里 上海虹橋機(jī)場85公里 上海浦東機(jī)場130公里東至：上海80公里 南至：蘇州工業(yè)園區(qū)5公里 西至：蘇州新區(qū)15公里距昆山20公里 吳江開發(fā)區(qū)25公里 無錫開發(fā)區(qū)25公里 杭州150公里交通五縱五橫兩聯(lián)的區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)，形成極為方便的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 （1）五縱 縱一：跨陽公路（陽澄湖肖涇陽澄湖312國道），二級公路； 縱二：蘇嘉杭高速公路；縱三：205省道復(fù)線，一級公路； 縱四：205省道，二級公路； 縱五：蘇虞張線，一級公路。 （2）五橫 橫一：滬寧高速公路；橫二：太陽路橫三：太潘路橫四：鳳陽路 橫五：西北繞城高速公路。（3）兩聯(lián) 聯(lián)一：湘城太平蘇嘉杭高速公路太平互通，二級公路；聯(lián)二：黃埭黃橋元和，二級公路 4、娛樂休閑定格項目核心價值相城既有園林之美，又有山水之勝。 秀麗的陽澄湖畔正成為新興的休閑娛樂度假勝地。 在相城區(qū)政府所在地三公里處的陽澄湖畔，由臺灣中興企業(yè)集團(tuán)投資建設(shè)的中興國際高爾夫球場，占地百余公頃，擁有十八洞七十二桿國際標(biāo)準(zhǔn)場地，是目前華東地區(qū)頂級球場之一。 外商服務(wù)中心、專家別墅小區(qū)、元和文化中心、8個綠化公園以及一大批精致典雅、適宜人居的小游園，為中外客商提供了良好的配套服務(wù)設(shè)施。5、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀項目的支撐點(diǎn)1）.工業(yè)分布相城區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，傳統(tǒng)的機(jī)械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農(nóng)產(chǎn)品加工等工業(yè)得到改造提高，電子信息、精細(xì)化工、新材料和光機(jī)電一體化等新興支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。2）.特色農(nóng)業(yè)水產(chǎn)、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，組成了相城區(qū)城郊型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的“四朵金花”。以科技、環(huán)保、無公害為先導(dǎo)的水產(chǎn)、珍禽、葡萄、蘆薈、玫瑰花茶等各類新品種養(yǎng)殖蓬勃發(fā)展。相城區(qū)已成為新興的蘇南奶業(yè)基地，光明、英特爾、全佳、天香等乳業(yè)集團(tuán)紛紛來區(qū)投資置業(yè)。 3）.民營經(jīng)濟(jì)相城自古為商賈云集、集市繁華之地。古代經(jīng)商鼻祖陶朱公越國大夫范蠡曾在今天的蠡口漁牧為業(yè)，由此攜美女西施泛舟五湖?！敖鹗幙冢y黃埭”，其中“銀黃埭”指的就是商販曾經(jīng)盛極一時的黃埭鎮(zhèn)。古今往來，經(jīng)商之氣在相城大地上蔚然成風(fēng)，世代相傳。民營企業(yè)明星鄉(xiāng)鎮(zhèn)黃橋鎮(zhèn)每三天就新增一個營企業(yè)。今天， 以有逾10億民資紛紛涌入相城區(qū)的會展、度假休閑、房地產(chǎn)、污水處理等行業(yè)。 4）.外向型經(jīng)濟(jì)相城區(qū)正全力開發(fā)、建設(shè)省級蘇州相城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為中外投資者打造新的投資載體。建區(qū)一年多來，世界500強(qiáng)日本“住友”電裝株式會社、臺灣佳能等100余家外資企業(yè)已欣然落戶。相城區(qū)已成為蘇州市外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新亮點(diǎn)。5）.專業(yè)化市場相城區(qū)專業(yè)化市場發(fā)展繁榮。江蘇蠡口國際家具城是綜合性的家具城，占地10平方公里，建筑面積120多萬平方米，云集全國各地2400多家客商，年銷售額達(dá)30億元，規(guī)模和影響位居全國第二、華東第一。中國珍珠城客商遍及日、美、俄、東南亞、港澳臺等國家和地區(qū)，年成交量達(dá)780噸以上，占全國淡水珍珠交易的三分之二，成交額超10億元。華東最大的家具裝飾材料市場中翔家具裝飾材料城以及家電城，湘城、陽澄湖蟹王、青蝦市場等一大批市場，共同壯大著相城區(qū)的市場和物流行業(yè)。6、相城區(qū)人口社會發(fā)展現(xiàn)狀相城區(qū)全區(qū)現(xiàn)有戶籍人口共約40萬人，其下述各鎮(zhèn)的常住人口如下表所列。 蘇州相城區(qū)各鎮(zhèn)常住人口簡表：名 稱總面積人口（人）元和鎮(zhèn)60 km270000渭塘鎮(zhèn)36.69 km26.6000北橋鎮(zhèn)43.48 km237600太平鎮(zhèn)36.47 km230000湘城鎮(zhèn)44.79 km240000陽澄湖鎮(zhèn)38.5 km2黃橋鎮(zhèn)24 km224000黃埭鎮(zhèn)49 km245000東橋鎮(zhèn)34.4 km226291望亭鎮(zhèn)37.6 km250000總 計404.93 km2378891蘇州市城市北擴(kuò)發(fā)展計劃的第一個階梯就是相城區(qū)南部比較成熟的城區(qū)，即陽澄湖路兩側(cè)的區(qū)域，因此作為城市北擴(kuò)發(fā)展的接受者，相城區(qū)南部區(qū)域?qū)⒙氏热谌胩K州大城市化版圖而受益。這種城市擴(kuò)展的最明顯變化，一個是城市基礎(chǔ)建設(shè)的快速發(fā)展和完善，另一個重要體現(xiàn)就是人口的大量導(dǎo)入和流動人口的急劇增加。該區(qū)域現(xiàn)有常住人口7萬左右，流動人口不足10萬人，但在未來的5年內(nèi)，估計遷入人口和常住人口將達(dá)到2030萬人，同時流動人口將會超過30萬人。二、相城區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、區(qū)域特點(diǎn)n 房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚。n 多為本土小開發(fā)商開發(fā)。n 中底檔樓盤占主導(dǎo)地位，缺乏高檔樓盤。2、區(qū)域配套 相城區(qū)交通不太便利，目前本區(qū)域與其他區(qū)域的來往主要是通過相城大道，盡管在相城大道上已有多條公交車，但是公交線路單一，行車間隔比較長，為相城區(qū)的交通帶來了不便。相城區(qū)生活配套非常少，目前還主要是在依靠相城區(qū)一些鎮(zhèn)上的生活配套設(shè)施。3、區(qū)域規(guī)劃 充分發(fā)揮場面區(qū)和中心鎮(zhèn)的輻射帶動作用，形成以望亭、黃埭、渭塘、湘城四鎮(zhèn)為中心鎮(zhèn)，以陽澄湖、太平、北橋、東橋、通安等鎮(zhèn)為一般建制鎮(zhèn)的“一心、四鎮(zhèn)、多點(diǎn)的城鎮(zhèn)布局。重點(diǎn)向綠色景觀大道發(fā)展。計劃將建成蘇嘉杭高速公路相城段、新蠡太路、鳳陽路等主干道的綠色通道；加快各級各類公園、小游園投入力度，建成元和公園、黃橋公園、沈周故里、桂花公園?！拔蹇v四橫二聯(lián)的交通骨干網(wǎng)絡(luò)，形成極為方便的立體交通網(wǎng)絡(luò)，加以配置區(qū)內(nèi)小交通，一方面溝通相城區(qū)與蘇州市場面區(qū)、新區(qū)、園區(qū)和鄰近城市的交通，另一方面溝通從城區(qū)到各鎮(zhèn)以及鎮(zhèn)區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)與村之間的道路，形成便捷的對內(nèi)對外交通網(wǎng)絡(luò),同時逐步提升區(qū)鄉(xiāng)公路等級，達(dá)到二級公路的標(biāo)準(zhǔn)。 4、房地產(chǎn)市場 （1）、區(qū)域板塊劃分相城區(qū)房源以相城大道板塊和陸慕鎮(zhèn)板塊兩個大型板塊為主，另有渭塘、湘城等中、小型板塊。相城大道板塊是相城區(qū)進(jìn)入環(huán)古城區(qū)和園區(qū)的必經(jīng)區(qū)域，該板塊是相城區(qū)樓市中發(fā)展最快、樓盤面積最大、開發(fā)密度最集中的板塊。隨著蘇站遷建工程的進(jìn)行，越來越多的市區(qū)購房者認(rèn)識到此板塊得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，因此，近期此板塊的處于價格上升階段，較上半年此板塊的均價有了近300-400元/平米的攀升,均價達(dá)到4500元/平方米。而銷售態(tài)勢也普遍走高，雖有個別樓盤的處于尾盤銷售的情況下成交套數(shù)和供量有所下落，但整體走勢良好。 板塊特征：以大型商業(yè)市場為先導(dǎo)，住宅樓盤為輔助。 代表樓盤：商業(yè)中翔家電城、中翔裝飾城、蠡口國際家具 城、國際服裝城、采蓮商業(yè)廣場、錦繡商業(yè)街等。 住宅樓盤：錦繡江南、香城花園、榮盛陽光名邸、南亞花園、凱翔花園、中翔28等。陸慕鎮(zhèn)板塊位于相城區(qū)陸慕鎮(zhèn)及其周邊地區(qū), 陸慕鎮(zhèn)是相城區(qū)中心城鎮(zhèn)之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展水平在相城區(qū)內(nèi)占重要位置。因此，陸慕鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在相城區(qū)也是較為領(lǐng)先的。陸慕鎮(zhèn)真正意義上的樓盤是2001年對外公開銷售的華美家園，當(dāng)時的銷售情況較好。隨著三江錦繡江南和嘉和麗園的尾盤的結(jié)束,該區(qū)域缺少一定數(shù)量的在售樓盤,合景地塊的開發(fā)為該區(qū)域房產(chǎn)的開發(fā)注入了新鮮的血液,后期銷售有待觀察。另外，別墅和寫字樓市場幾乎為空白，僅有一兩個樓盤，市場情況有待觀察。 板塊特征：住宅為主，兼有別墅和寫字樓 代表樓盤：住宅華美家園、三江錦繡江南、嘉和麗園 別墅蘇州知音等 寫字樓開元銀座 相城區(qū)零星板塊:除相城大道和陸慕板塊外的其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊， 相城區(qū)北部各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)主要以本土政府下屬的企業(yè)為主力，樓盤開發(fā)主要依托相城區(qū)湖泊眾多，風(fēng)景優(yōu)美的自然條件，以建造別墅為主，對外銷售程度不高。 板塊特征：本地政府下屬開發(fā)企業(yè)為主，別墅居多。 代表樓盤：麗晶星河、靜湖水岸別墅、中興高爾夫別墅，聆湖麗墅，渭塘商業(yè)街，陽澄領(lǐng)島別墅等。（2）、市場各樓盤基本情況案名類型開盤時間累計數(shù)據(jù)新推案數(shù)據(jù)累計供應(yīng)批次累計供應(yīng)量累計銷售率新推案批次新推案量新推案時間新推案主力面積新推案銷售率新推案均價(元/平方米)區(qū)域成交均價(元/平方米)香城花園一期多層/小高層04.09全部104397.31%四批25005.0313999.78%40004360（毛坯）4560（全裝）香城花園二期多層/（別墅）05.0618批109499.73%八批6406.08119/13099.54%4600（情景洋房）香城花園城岸小高層/高層06.09全部45880.79%二批28406.1098/10574.65%4000錦繡江南多層/小高層04.03全部135799.34%五批44205.04130100%4100陽光名邸多層/小高層/（別墅）04.08一期、二期55994.45%二期二批10304.1213596.17%4100歐風(fēng)麗苑（原名陽光加州）多層/高層/小高層06.09多層 全部 1-20#66054.24%二批30006.11853.33%4500麗晶星河二期小高層/(別墅)05.091-6#26069.23%6#3306.08144/16070.64%3060嘉和麗園多層/小高層04.03一期二期三136182.59%三期三批20#23#19806.1080-9016.67%4300/4560（全裝）天亞水景城小高層/高層05.0914#36490.11%2#16005.1015099.13%3800晨曦印象多層/高層/（別墅）05.117#-29#82395.50%27#29#17806.06100，13097.01%高層4200/小高層4500恒勵西子花園多層06.051#-10#、24#23689.41%1#-10#、24#23606.0577，9492.41%4000錦繡天地小高層/高層06.071#、2#、5-8#、10-12#53975.70%7#4106.11110/13075.85%4600相韻花園多層/（別墅）06.097#8#11#（全部住宅）7792.21%7#8#11#7706.09110-23998.21%3800中翔28小高層/06.1247-70100以上/小戶型5000/大戶型4700（精裝帶家電）預(yù)熱凱翔大廈高層/06.12/榮盛陽光之韻高層/10006.1147-80/4000-4200恒勵西子花園2期小高層/13幢小高層06.12/以下是對本區(qū)域的部分樓盤作詳細(xì)的介紹和分析：歐風(fēng)麗苑歐風(fēng)麗苑位于相城區(qū)核心地段，齊門外北大街東側(cè)，采蓮路、古元路交匯處，由蘇州榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)。占地面積134028.7平方米，總建筑面積240345平方米，建筑容積率1.6%，綠地率37，1幢單身公寓、20幢多層、9幢小高層、2幢商業(yè)、多層住宅底層為車庫層及地下汽車庫。首次推出房源為總層數(shù)六層的多層洋房，均價4500元/平米左右，共計300多套，主力房型為85平米左右的兩房兩廳、60平米左右的一房兩廳。相韻花園相韻花園，位于春申湖西路末端的黃橋鎮(zhèn)板塊。由蘇州通盛房屋開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)，整個項目共建3幢多層住宅，20幢聯(lián)體別墅，16幢獨(dú)立別墅。由于整個小區(qū)以別墅為主，因此均價在3800元/平米左右，其別墅均價在6500元/平米左右。（3）區(qū)域典型樓盤客戶群分析相城區(qū)客戶群體分析以項目的不同而不同。香城花園城岸、晨曦印象和錦繡天地同樣都是小高層、高層項目，但由于價格和所處地段的不同，其受眾有所區(qū)別。香城花園城岸的首批房源價格較低，同時靠近古巷村原地和原來的元和鎮(zhèn)中心區(qū)域，因此吸引了較大一部分當(dāng)?shù)乜驮矗絹碓蕉嗟南喑钱?dāng)?shù)乜驮匆仓饾u開始認(rèn)同小高層、高層住宅，加之此次開盤價格的超低，使得城岸熱賣，頭天即售空。這批客群，以相城區(qū)尤其是樓盤附近的當(dāng)?shù)厝藶橹鳎又糠衷谥邢璧冉?jīng)營生意的私營業(yè)主。而晨曦印象由于處在即將打通的潤元路與齊門外大街的交界處，因此其客群以市區(qū)和相城區(qū)為主，其多層的相城區(qū)客群略多于市區(qū)客群，而其高層、小高層客群則以園區(qū)、市區(qū)為主、相城區(qū)年輕人為輔。錦繡天地由于蘇房集團(tuán)對小區(qū)及附近區(qū)域的商業(yè)娛樂配備的整體規(guī)劃，以及靠近相城區(qū)區(qū)行政中心，雖然處于相城大道板塊的邊緣，但依然受購房者青睞，購房客群以公務(wù)員、教師、私營業(yè)主居多。（4）、06年區(qū)域市場總結(jié)n 供銷形勢良好2006年盡管遭遇政策調(diào)控，但相城區(qū)沒受太大影響，部分別墅項目逆市熱銷。全區(qū)市場供需均衡，走勢穩(wěn)健。n 建筑風(fēng)格多元化早期產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格為主，目前風(fēng)格趨于多元化。2006年有多種風(fēng)格的產(chǎn)品上市，比如：北美風(fēng)格（中興高爾夫別墅）、現(xiàn)代江南園林風(fēng)格（招商依云水岸）、加州風(fēng)格（榮盛陽光加州）等建筑風(fēng)格精彩紛呈，市場期待更多亮麗的色彩和異域風(fēng)情。n 戶型面積小型化早期區(qū)域市場戶型偏大，兩房90-100平方米，三房在120-150平方米。目前部分新樓盤戶型有小型化的趨勢，如恒勵西子花園兩房主力為77-91平方米，三房主力為95平方米；榮盛陽光加州兩房主力為82-89平方米，三房主力為102-114平方米。n 價格上行從現(xiàn)有推出的樓盤來看，普通住宅價格從2002年的1600元/平方米已經(jīng)上升到了目前的4500元/平方米，中心區(qū)板塊4000元/平方米以下的樓盤基本消失。主要原因是外部環(huán)境改善、區(qū)域認(rèn)同度提高，同時受大市回暖影響，大量市區(qū)客戶流向轉(zhuǎn)移到相城區(qū)，住宅銷售情況普遍比較樂觀，再加上價格優(yōu)勢明顯、性價比較高，在推出每一批房源即持續(xù)熱銷的情況下，價格必然出現(xiàn)上調(diào)。第四部分 項目地塊及周邊市場競爭分析項目項目所在的商圈屬于相城區(qū)最為繁華的商圈。相城大道商圈利用靠近滬寧高速、312國道以及205省道的對外交通的顯著優(yōu)勢，發(fā)展了一批如中翔家電城、蠡口國際家具城等大型的批發(fā)市場，從而成為蘇州周邊城市甚至是長江三角洲區(qū)域內(nèi)主要的批發(fā)集散地。目前蘇州相城區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場主要由兩個區(qū)域性小板塊組成：中翔商貿(mào)城板塊和蠡口家具城板塊。經(jīng)過兩三年的發(fā)展，該區(qū)域以批發(fā)市場為特色的商業(yè)特色已經(jīng)逐步形成，并且形成了集聚效應(yīng)。目前，相城區(qū)的商業(yè)發(fā)展在業(yè)態(tài)的多樣性、特色等方面還存在著一些不足和較大的發(fā)展余地。研究表明，相城區(qū)商業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出以下幾個特征：商業(yè)業(yè)態(tài)不夠豐富，多樣化發(fā)展不足相城區(qū)屬于近郊區(qū)，商業(yè)發(fā)展起步較晚，區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)整體上以大型批發(fā)商貿(mào)城為主，其余如百貨、便利店、購物中心、主題商業(yè)街等新型商業(yè)形態(tài)較為缺乏。商業(yè)的功能還停留在基本的購物和基本生活配套階段，休閑等功能還未與購物有機(jī)地結(jié)合起來。在主要商業(yè)街陽澄湖中路上，小型商店和超市成為占主導(dǎo)地位的業(yè)態(tài)，但檔次不高，都是本地居民滿足生活需要之基本配套。但除了購物，人們想要休閑、娛樂的地方就不多了。 未來發(fā)展?jié)摿Υ?，商業(yè)氛圍漸濃由于蘇州城區(qū)的不斷北擴(kuò)，相城區(qū)行政中心的整體東移，相城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會越來越好。伴隨著香城花園、榮盛陽光名邸等大型居住區(qū)的形成，該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)托舉力不斷增強(qiáng)，商業(yè)氛圍也會隨之越來越濃，發(fā)展?jié)摿薮蟆?商業(yè)用房發(fā)展?jié)摿^大相城區(qū)作為一個經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、郊區(qū)居民快速中心城市化的區(qū)，其人均擁有的商業(yè)設(shè)施量在各區(qū)中卻是較低的。在未來的幾年中，相城區(qū)的商業(yè)發(fā)展前景較大。無論是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量上，還是在業(yè)態(tài)的引進(jìn)與改善上都有著較大的余地。在滿足了基本的購物需求后，更富有都市生活意味的購物、休閑一體化的商業(yè)設(shè)施應(yīng)是未來發(fā)展的一個重點(diǎn)。一、項目競爭市場分析1、項目競爭市場特征分析項目周邊商業(yè)設(shè)施主要集中在相城大道兩側(cè)和陽澄湖中路兩側(cè)。其中陽澄湖中路連接元和鎮(zhèn)陸慕街道舊城區(qū)和東部行政中心新區(qū)的主要街道，也是相城舊城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)密集區(qū)。相城大道是進(jìn)出蘇州市北大門的主要通道，道路寬闊，車流密集，兩側(cè)商業(yè)主要以大中型商業(yè)批大市場為主。相城大道南接市區(qū)東環(huán)線，從項目所在地十字路口起，向南2.5公里穿越滬寧高速公路可達(dá)蘇州市主城區(qū)，向北直達(dá)常熟市，可接國道204線，是相城區(qū)南北向中心干道。相城大道的商業(yè)設(shè)施大多分布在南段，即北起陽澄湖中路南至滬寧高速公路蘇州東互通立交橋的一段。商業(yè)業(yè)態(tài)多為大中型商品批發(fā)市場，依托相城大道便利的交通條件和密集的車流發(fā)展迅速，主要有中翔家電城、中翔家具裝飾材料城和江蘇蠡口國際家具城等。陽澄湖中路（齊門北路相城大道段）全長1800米，是相城區(qū)老城區(qū)商業(yè)集中地段，主要是小型商店、中小規(guī)模餐飲店小型超市等商業(yè)形態(tài)，也是相城區(qū)目前的金融服務(wù)設(shè)施集中地段，四大國有銀行以及交通銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、中國人保等金融企業(yè)相城區(qū)支行（支公司）均座落在此路上。相城區(qū)項目周邊主要商業(yè)設(shè)施分布表：商業(yè)形態(tài)現(xiàn)有配套所處位置備注銀行交通銀行、工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、信用合作社大都集中在陽澄湖中路大多為各銀行相城區(qū)支行餐飲南亞賓館、在水一方大酒店相城區(qū)政府對面檔次較高、價格不斐水天堂大酒店、金水灣大酒店項目南面采蓮商業(yè)廣場檔次較高，價位適中通天府、萬家火鍋城陸慕鎮(zhèn)內(nèi)檔次一般，價位適中住宿星百盛賓館相城大道檔次較低超市華聯(lián)超市、聯(lián)華超市、易出蓮花陽澄湖中路和相城大道中等規(guī)模藥店雷允上、東吳醫(yī)藥陸慕鎮(zhèn)齊門北大街為醫(yī)保定點(diǎn)、規(guī)模較小美容美發(fā)/陸慕鎮(zhèn)內(nèi)零星分布保險公司中國人民保險公司陸慕鎮(zhèn)陽澄湖中路/證券交易所無/健身場所無/專業(yè)性市場中翔小商品市場，中國國際服裝城，蠡口家具城，匯海隆家具廣場等相城大道為專業(yè)性市場其它藝體館相城大道旁主要用于舉行會議、文藝演出和播放電影數(shù)據(jù)來源：金洲房產(chǎn)2、商業(yè)市場需求特征分