2010年湖南岳陽(yáng)富川鴻景園項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告(doc 38).doc

【鴻景園】項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 富川鴻景園項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告岳陽(yáng)富川地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部2010-4-21目 錄 contents第一章 市場(chǎng)調(diào)研描述一、 調(diào)研目的二、 調(diào)研對(duì)象第二章 岳陽(yáng)市城市經(jīng)濟(jì)背景分析一、 岳陽(yáng)市城市概況二、 岳陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況2.1 城市群規(guī)劃2.2 交通網(wǎng)絡(luò)與經(jīng)濟(jì)圈2.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與gdp數(shù)據(jù)2.4 居民整體收入水平2.5 人口增長(zhǎng)水平三、 城市經(jīng)濟(jì)背景分析小結(jié)第三章 岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、 宏觀市場(chǎng)分析1.1 2009年岳陽(yáng)土地交易情況1.2 2009年岳陽(yáng)住宅成交量情況1.3 2009年岳陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)1.4 2009年岳陽(yáng)商品房供需結(jié)構(gòu)1.5 2009年岳陽(yáng)保障性住房供應(yīng)情況二、 市場(chǎng)格局分析三、 板塊市場(chǎng)分析3.1 金鶚山板塊3.2 老城區(qū)板塊3.3 南湖板塊3.4 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊3.5 商業(yè)街板塊四、 岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié) 第四章 岳陽(yáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析一、 市場(chǎng)可參考性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研二、 目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析小結(jié)附件一： 總結(jié)語(yǔ)與后續(xù)策劃工作內(nèi)容附件二： 關(guān)于近期部分宏觀調(diào)控政策的解讀第一章、市場(chǎng)調(diào)研描述一、 調(diào)研目的：本次調(diào)研的目的是通過(guò)對(duì)岳陽(yáng)住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、商品房細(xì)分市場(chǎng)的研究、以及對(duì)【鴻景園】項(xiàng)目區(qū)域的項(xiàng)目供應(yīng)量、銷(xiāo)售量、價(jià)格及產(chǎn)品品質(zhì)等方面進(jìn)行深入分析與研究，為本項(xiàng)目的最終市場(chǎng)定位提供有效依據(jù)。二、調(diào)研對(duì)象及課題闡述：本次調(diào)研的對(duì)象為市區(qū)（即岳陽(yáng)樓區(qū)）所有在售的住宅及商業(yè)項(xiàng)目。第二章 岳陽(yáng)市城市經(jīng)濟(jì)背景分析一、 城市概況江西湖 北距長(zhǎng)沙市區(qū)150公里環(huán)洞庭湖城 市 圈核心城市 圈l 岳陽(yáng)地處湖南東北部，東接江西省，北臨湖北省，與省會(huì)長(zhǎng)沙相隔150公里，素稱(chēng)“湘北門(mén)戶”；l 岳陽(yáng)屬于環(huán)洞庭城市圈，水陸交通便利，農(nóng)耕發(fā)達(dá)，人口稠密，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)輕型化明顯，在全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位； l 岳陽(yáng)現(xiàn)轄2個(gè)縣級(jí)市、4個(gè)縣、3個(gè)城市區(qū)和岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、屈原管理區(qū)，總面積.萬(wàn)平方公里， 總?cè)丝?30萬(wàn)，其中市區(qū)面積平方公里，城市人口95萬(wàn)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力僅次于省會(huì)長(zhǎng)沙，居湖南第二位。二、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況1. 在政府規(guī)劃中，岳陽(yáng)所處的3+5城市群將成為湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極 u 35城市群包括長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、岳陽(yáng)、益陽(yáng)、常德、婁底、衡陽(yáng)八市，這八個(gè)城市，人口占到全省的59.7，占到全省的75.7；u “35”城市群的興建，將有利于形成強(qiáng)有力的增長(zhǎng)極，輻射帶動(dòng)湖南省的發(fā)展，并與長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀形成呼應(yīng)開(kāi)發(fā)的態(tài)勢(shì)。2 在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)化的推動(dòng)下，岳陽(yáng)將更多承接各大經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 岳陽(yáng)位于武漢與長(zhǎng)沙的中心位置，根據(jù)國(guó)家中國(guó)中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃，未來(lái)將有更多的機(jī)會(huì)依托武漢與長(zhǎng)沙的交通利好；大大加強(qiáng)岳陽(yáng)與沿海經(jīng)濟(jì)圈的往來(lái)。 北京武漢廣州深圳客運(yùn)專(zhuān)線，連接華北和華南地區(qū)； 杭州南昌長(zhǎng)沙客運(yùn)專(zhuān)線，連接華中和華東地區(qū) 。岳 陽(yáng)珠三角經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)株潭城市群武漢都市圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈3. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)優(yōu)，根據(jù)岳陽(yáng)市的工業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，岳陽(yáng)市將大力發(fā)展壯大九大支柱產(chǎn)業(yè)（石化、造紙、食品、電力、紡織、醫(yī)藥、機(jī)械、飼料、建材）。4. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化推動(dòng)了岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)的趨強(qiáng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 2003-2009年岳陽(yáng)市g(shù)dp增速走勢(shì)圖（資料來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局） 城市g(shù)dp的連續(xù)八年保持10%的增長(zhǎng)速度 ，到2009年，增長(zhǎng)率達(dá)到14%，湖南省排名第二，在長(zhǎng)江沿岸六省十二地級(jí)市中名列第三。為岳陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速的快速發(fā)展期。5 城市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得居民整體收入水平快速增長(zhǎng)，財(cái)富聚集效應(yīng)明顯，居民潛在置業(yè)能力較大 2004-2009年岳陽(yáng)市城鄉(xiāng)收入示意圖（資料來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局）6年來(lái),岳陽(yáng)的人均可支配收入快速增長(zhǎng), 2009年人均可支配收入為15680元，相較于2004年增長(zhǎng)了54.6%，居民生活水平得到極大改善。6 岳陽(yáng)市人口增長(zhǎng)緩慢，對(duì)外來(lái)人口吸引力不足，拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)的動(dòng)力不足 岳陽(yáng)處于武漢、長(zhǎng)沙兩大城市圈中間位置，城市輻射力弱，難以吸引外來(lái)人口，人口增長(zhǎng)主要以自然增長(zhǎng)為主。三、岳陽(yáng)城市背景分析小結(jié)1. 城市地位：3+5城市圈，承接長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈、武漢都市圈岳陽(yáng)地處湖南經(jīng)濟(jì)最為活躍的3+5城市群橋頭堡，伴隨交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善，必將更加積極承接各大城市圈。2. 人口結(jié)構(gòu)：人口增長(zhǎng)緩慢，外來(lái)人口對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)拉動(dòng)不明顯處于兩大城市圈中間位置，城市輻射力弱，難以吸引外來(lái)人口，不過(guò)由于本身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)促使岳陽(yáng)中高層人群增多。3. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：重化工業(yè)基地和加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移承接地岳陽(yáng)將大力發(fā)展九大支柱型產(chǎn)業(yè)（石化、造紙、食品、電力、紡織、醫(yī)藥、機(jī)械、飼料、建材） 。4. 經(jīng)濟(jì)水平：經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展是房地產(chǎn)加快發(fā)展的保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向堅(jiān)持“大”、“高”、“外”的發(fā)展方針 ；人均收入高，消費(fèi)潛力巨大。第三章 岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、宏觀市場(chǎng)分析1、2009年岳陽(yáng)土地交易量情況數(shù)據(jù)來(lái)源岳陽(yáng)市土地管理局從岳陽(yáng)歷年土地市場(chǎng)成交情況來(lái)看，2009年土地成交87.5萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年成交水平，回歸2005年市場(chǎng)水平，一方面體現(xiàn)目前岳陽(yáng)市場(chǎng)處于相對(duì)平穩(wěn)的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地?zé)崆椴⑽措S著市場(chǎng)的回暖出現(xiàn)買(mǎi)地的熱潮；另一方面也體現(xiàn)了目前岳陽(yáng)二手土地市場(chǎng)交易的活躍。 2、2009年岳陽(yáng)住宅成交量情況數(shù)據(jù)來(lái)源岳陽(yáng)市房地產(chǎn)信息網(wǎng)08年岳陽(yáng)市中心區(qū)月均成交面積約4萬(wàn)方，09年月均成交面積約7.5萬(wàn)方。增長(zhǎng)接近一倍。09年初以來(lái)成交套數(shù)一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，月均成交量584套，7月更達(dá)到最高值，但年底隨著價(jià)格趨高略有波動(dòng)。3、2009年岳陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 在成本導(dǎo)向型的內(nèi)陸市場(chǎng)環(huán)境下，岳陽(yáng)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較小，09年高層物業(yè)價(jià)格維持在2400元/平米左右，多層價(jià)格維持在2000元/平米左右，市場(chǎng)價(jià)格相比往年趨高，發(fā)展形勢(shì)穩(wěn)定。 從岳陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)來(lái)看，2007年岳陽(yáng)房?jī)r(jià)隨著全國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展大勢(shì)同比增加率達(dá)68%；2008年住宅價(jià)格同比為11%的增長(zhǎng)率；2009年住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)15%，略高于08年，增長(zhǎng)浮動(dòng)波動(dòng)較小。數(shù)據(jù)來(lái)源岳陽(yáng)市房地產(chǎn)信息網(wǎng)4、2009年岳陽(yáng)商品房供需結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源岳陽(yáng)市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 至09年底全市在售物業(yè)及前期收籌總供給住宅9665套，其中三房占51%，其次為兩房占23%，四房及以上戶型占21%，一房?jī)H占目前總供給的5%。 從各房型的供銷(xiāo)比來(lái)看，兩房的供銷(xiāo)比最大約為2.6，存量比值較高，三房其次市場(chǎng)存量約2400套，存量的絕對(duì)值最大，一房供給和存量都極少。5、2009年岳陽(yáng)保障性住房供應(yīng)體系 新聞鏈接本報(bào)訊（記者 周小平 通訊員 唐望星）2010年，岳陽(yáng)市實(shí)行同城同網(wǎng)申報(bào)制度，將經(jīng)濟(jì)適用住房政策和廉租房政策有機(jī)結(jié)合，整合資源信息，建立全市統(tǒng)一的住房保障信息系統(tǒng)，以確保住房保障申購(gòu)、審核、分配的公開(kāi)、公平。2009年，全市完成廉租住房保障戶數(shù)34008戶；新增廉租住房10069套、新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼6745戶；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目已竣工17.54萬(wàn)平方米，各項(xiàng)指標(biāo)均超額完成省政府下達(dá)的任務(wù)。 2010年，岳陽(yáng)將爭(zhēng)取廉租住房中央補(bǔ)助資金和省財(cái)政配套資金2億元，新增、相關(guān)負(fù)責(zé)人改建和擴(kuò)建廉租住房8萬(wàn)平方米，新建（含貨幣補(bǔ)貼）經(jīng)濟(jì)適用住房15萬(wàn)平方米。市房產(chǎn)局表示，明年廉租住房的建設(shè)，采取政府主導(dǎo)和企業(yè)自建相結(jié)合、新建與改建或收購(gòu)相結(jié)合、集中建設(shè)與配套建設(shè)相結(jié)合、實(shí)物分配與貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合等多種途徑。經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)作方式由政府運(yùn)作改為市場(chǎng)運(yùn)作；分配制度由實(shí)物分配改為貨幣分配；補(bǔ)貼方式由“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，爭(zhēng)取發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼2000萬(wàn)元。同時(shí)，建立租房保障管理信息一體化，摸清城區(qū)低收入家庭住房狀況，澄清底子，建立電子檔案，實(shí)行分類(lèi)保障確保保障性住房資金科學(xué)分配。建立社區(qū)、辦事處、區(qū)、市四級(jí)住房保障管理網(wǎng)絡(luò)，確保住房保障申購(gòu)、審核、分配的公開(kāi)、公平。（來(lái)源：長(zhǎng)江信息報(bào)）2010年，中央力促保障性住房建設(shè)，地方政府積極響應(yīng)，住房保障動(dòng)真格，按照岳陽(yáng)市政府的規(guī)劃，可以預(yù)見(jiàn)，新一年全市的保障性住房建設(shè)將進(jìn)入告訴發(fā)展的時(shí)期，對(duì)商品房市場(chǎng)的火爆將進(jìn)一步起到遏制和分流的作用。二、 市場(chǎng)格局分析岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，住宅板塊大致可以劃分為金鶚山、老城區(qū)、南湖、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。岳陽(yáng)的商業(yè)中心商業(yè)步行街，商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較為集中，構(gòu)成了商業(yè)街板塊。 2007年以來(lái)，岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的局面。近期市場(chǎng)由于在售項(xiàng)目多為尾盤(pán)銷(xiāo)售，市場(chǎng)可售量較少，整體市場(chǎng)出現(xiàn)階段性供不應(yīng)求現(xiàn)象。（2房80-90平米、3房130140平米熱銷(xiāo)，4房140150平米相對(duì)熱銷(xiāo)）金鶚山板塊：臨近市中心，配套設(shè)施齊全，企事業(yè)多，擁有大量實(shí)力客群；老城區(qū)板塊：市中心的區(qū)位；南湖板塊：緊鄰南湖和南湖廣場(chǎng)，是岳陽(yáng)人心目中的高檔居住區(qū)；開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：依托對(duì)外交通和產(chǎn)業(yè)園發(fā)展起來(lái)的居住區(qū)，是未來(lái)城市發(fā)展的主要方向；輻射全市的商業(yè)配套中心。商業(yè)街板塊：岳陽(yáng)商業(yè)最繁華的地區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較為集中。南湖板塊老城區(qū)板塊商業(yè)街板塊金鶚山板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊不同的板塊區(qū)域在岳陽(yáng)未來(lái)的城市定位中不同。岳陽(yáng)已形成三大發(fā)展軸向。本案p 老城區(qū) 行政中心p 城東 產(chǎn)業(yè)中心p 城南及城西 生態(tài)居住中心p 城西北 經(jīng)濟(jì)中心 老城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸生態(tài)住宅發(fā)展軸服務(wù)業(yè)發(fā)展軸本案目前并不屬于岳陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，一方面項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)有限，但放眼全市而言，區(qū)位吸引力相對(duì)有限三、板塊市場(chǎng)分析1、金鶚山板塊（1）板塊定位生態(tài)宜居區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美且緊鄰市中心，客群資源亦很強(qiáng)大。p 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 環(huán)境優(yōu)美，緊鄰市區(qū)，配套設(shè)施齊全；p 區(qū)位特點(diǎn) 1.金鶚山公園與大橋湖之間，環(huán)境優(yōu)越。 2.板塊緊鄰市區(qū)中心，配套齊全企事業(yè)單位眾多，帶來(lái)大量有實(shí)力的消費(fèi)客群。（2）板塊現(xiàn)狀現(xiàn)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目良莠不齊 該區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)別豐富。價(jià)格區(qū)間2300-3200元/平方米。 多數(shù)項(xiàng)目已接近尾盤(pán)，而且體量不大，后續(xù)供應(yīng)量較小。 生態(tài)、配套的齊全以及今后的發(fā)展?jié)摿κ强蛻糁脴I(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊。（3）項(xiàng)目列表項(xiàng)目位置占地（m2）總建面（m2）容積率綠化率住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)欣登明珠金鶚西路與德勝路交匯處東南角2萬(wàn)9萬(wàn)270012000金鶚花園岳陽(yáng)市南湖大道三醫(yī)院旁0.3萬(wàn)1.3萬(wàn)4.503000雅典新城青年路立交橋西南側(cè)2.9萬(wàn)10萬(wàn)3.2040%222942462、老城區(qū)板塊（1）板塊定位城市行政中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展較為成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)。p 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 老城區(qū)區(qū)域，交通便利，生活配套齊全。p 區(qū)位特點(diǎn) 這兩年老城區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)入了快車(chē)道，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較為密集。 價(jià)格方面也是岳陽(yáng)市場(chǎng)較高的。（2）板塊現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成熟區(qū)域 老城區(qū)為岳陽(yáng)行政中心，房產(chǎn)價(jià)格較高。價(jià)格區(qū)間2500-3400元/平方米。 近幾年的項(xiàng)目放量比較大，尤其是岳陽(yáng)第一大盤(pán)的天倫城就位于此片區(qū)內(nèi)。 客戶層次高，主要來(lái)自企業(yè)的高管、公務(wù)員、私企業(yè)主等較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的群體。 中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)。（3）項(xiàng)目列表項(xiàng)目位置占地（m2）總建面（m2）容積率綠化率住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)天倫城岳陽(yáng)市金鶚中路市政府對(duì)面36.7萬(wàn)60萬(wàn)1.8036.60%29008000中環(huán)一號(hào)岳陽(yáng)市花板橋金虹廣場(chǎng)3.2萬(wàn)31%2847未定德郡卡布奇諾白楊坡路八中對(duì)面333號(hào)1.28萬(wàn)4.1萬(wàn)3.1935%3328遠(yuǎn)鵬.繽紛年華青年路與東環(huán)路交匯處西南角0.62萬(wàn)5萬(wàn)8.002915上城旺座東環(huán)路與五里牌路交會(huì)處1萬(wàn)3.2萬(wàn)3.2030%2500洞庭春苑岳陽(yáng)市洞庭大道(汽車(chē)西站對(duì)面)1.65萬(wàn)4.8萬(wàn)2.4024004600福泰花園岳陽(yáng)市望岳路(巴陵中學(xué)正對(duì)面)3.46萬(wàn)5.1萬(wàn)1.7516603800-41003、南湖板塊（1）板塊定位生態(tài)宜居區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美且緊鄰市中心，是岳陽(yáng)人心目中的高檔社區(qū)。p 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 環(huán)境優(yōu)美，緊鄰市區(qū)，配套設(shè)施齊全；p 區(qū)位特點(diǎn) 南湖片區(qū)，緊鄰南洞庭湖以及南湖廣場(chǎng)是岳陽(yáng)人心中的高檔社區(qū)。（2）板塊現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 該區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)別豐富。價(jià)格區(qū)間2300-4000元/平方米。 岳陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的密集開(kāi)發(fā)區(qū)域，但許多項(xiàng)目已接近尾盤(pán)。 生態(tài)、配套的齊全以及今后的發(fā)展?jié)摿κ强蛻糁脴I(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普遍品質(zhì)較高。（3）項(xiàng)目列表項(xiàng)目位置占地（m2）總建面（m2）容積率綠化率住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)岳州帝苑岳陽(yáng)市南湖廣場(chǎng)博物館旁13.3萬(wàn)26.5萬(wàn)1.99 一期4000藍(lán)湖水岸岳陽(yáng)市南湖游路與千畝湖路交會(huì)處2萬(wàn)6萬(wàn)2.85 40%二期3300湖景花園 金鶚西路與云夢(mèng)路交匯處東北角2.6萬(wàn)8.50 35%27007500龍騰華府金鶚西路南湖漁場(chǎng)1.3萬(wàn)3.2萬(wàn)3.16 35%一期280013000向陽(yáng)水岸岳陽(yáng)市南湖游路，南湖派出所東側(cè) 0.5萬(wàn)4.68萬(wàn)35%2417丹桂翰林府 岳陽(yáng)市學(xué)院路以東 0.80 1.6萬(wàn)2.10 47%2289湖光山色求索東路與白楊坡路交匯處 0.3萬(wàn)1.5萬(wàn)5.20 2580南湖香榭 岳陽(yáng)市求索東路403號(hào) 0.23萬(wàn)1.6萬(wàn)275064004、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊（1）板塊定位定位于城市產(chǎn)業(yè)中心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要依托于經(jīng)濟(jì)園區(qū)的發(fā)展，同時(shí)，也是未來(lái)城市的擴(kuò)展方向p 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城市產(chǎn)業(yè)基地，未來(lái)的城市發(fā)展極。p 區(qū)位特點(diǎn)：置業(yè)人群大多為：年輕人第一次置業(yè)/市區(qū)投資客/開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企事業(yè)單位職工。（2）板塊現(xiàn)狀岳陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛力區(qū)域 開(kāi)發(fā)區(qū)以宜居的社區(qū)為主。價(jià)格區(qū)間2000-2800元/平方米。 處于城市發(fā)展的主方向上，后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大。 客戶方面，主要以區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人員推動(dòng)。 價(jià)格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)。 該區(qū)域二房和小面積的三房銷(xiāo)售效果極好。（3）項(xiàng)目列表項(xiàng)目位置占地（m2）總建面（m2）容積率綠化率住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)濱水.新境界白石嶺南路 10萬(wàn)20萬(wàn)1.90 42%2980三輝錦繡花園 岳陽(yáng)大道與獅子山交匯處 2.2萬(wàn)4.27萬(wàn)1.94 40%19044011金成.御景華都會(huì)展中心南側(cè)1.50 6萬(wàn)3.98 33%2685遠(yuǎn)鵬壹品 開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)山路以南獅子山路以東 0.47萬(wàn)2.5萬(wàn)21%26504919金輝.巴陵華庭 通海路以西、岳陽(yáng)大道以北 4.7萬(wàn)11萬(wàn)3.70 36%31004709湘滬湘城巴陵?yáng)|路與北港路交會(huì)處西南角1萬(wàn)5萬(wàn)2600湘匯源巴陵?yáng)|路琵琶王立交橋東南角0.8萬(wàn)2.88萬(wàn)3.63 30%24596911港岳豪庭 巴陵?yáng)|路國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局旁1.5萬(wàn)5萬(wàn)多4.32 35%3000錦繡河山 岳陽(yáng)市北港路南端 13萬(wàn)1.25 38%230340475、商業(yè)街板塊（1）板塊定位岳陽(yáng)商業(yè)集中地，內(nèi)有岳陽(yáng)樓景區(qū)和商業(yè)步行街，商業(yè)發(fā)達(dá)。p 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 商業(yè)繁華地帶，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段；p 區(qū)位特點(diǎn) 1. 商業(yè)街板塊目前仍有幾個(gè)項(xiàng)目在售； 2. 但是總體來(lái)看，開(kāi)發(fā)力度不大。后期推量也較?。?）板塊現(xiàn)狀房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)殆盡 該區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)主要以商業(yè)、商住或豪宅項(xiàng)目為主。價(jià)格區(qū)間2700-3600元/平方米。 目前。多數(shù)的項(xiàng)目進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售，后續(xù)供應(yīng)不足。 客戶層次較高，主要來(lái)自企業(yè)的高管、私企老板、投資者等。 中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)的核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)。（3）項(xiàng)目列表項(xiàng)目位置占地（m2）總建面（m2）容積率綠化率住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)君臨新世界步行街北輔道西頭0.61萬(wàn)4.34萬(wàn)7.0411%2787青春驛站土橋左岸名店西側(cè)0.53萬(wàn)1.87萬(wàn)3.1533%3000未定巴陵尚都岳陽(yáng)市東茅嶺2.9萬(wàn)14萬(wàn)未定匯金國(guó)際城上城岳陽(yáng)市火車(chē)站立交橋東南角0.87萬(wàn)5萬(wàn)5.702958四、岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)1、市場(chǎng)發(fā)展水平 岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡，市場(chǎng)溫和，開(kāi)發(fā)水平較低，居民投資意識(shí)逐漸升溫，正處于市場(chǎng)化水平的起步階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層次較低（價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)）。整體市場(chǎng)出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格較去年有一定幅度的上漲，但是由于基數(shù)有限，上漲的幅度不大。 “東擴(kuò)南沿”的城市發(fā)展方向，使得城市的中心向東、南方向偏移，城東、城南成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)板塊。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，市場(chǎng)潛在商業(yè)需求較大。 開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視項(xiàng)目的概念開(kāi)發(fā)、生活方式的營(yíng)造，但從供給與需求的角度看，總體還處于從用家市場(chǎng)向概念市場(chǎng)的過(guò)渡階段（從賣(mài)社區(qū)環(huán)境、地段、戶型向賣(mài)生活方式、文化過(guò)渡）。2、產(chǎn)品特征 多層建筑逐漸向小高層建筑發(fā)展。 岳陽(yáng)整體市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)面積偏大，戶型面積缺乏合理性，大面積戶型銷(xiāo)售難度較大。3、消費(fèi)特征 房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的主要?jiǎng)右騺?lái)自于改善居住條件（以小換大、以舊換新）、結(jié)婚購(gòu)房、城市改造引起購(gòu)房。引發(fā)市場(chǎng)大規(guī)模需求的動(dòng)因不足，市場(chǎng)需求處于正常的自然增長(zhǎng)階段。 購(gòu)房者對(duì)于小區(qū)內(nèi)在環(huán)境、周邊環(huán)境、交通便捷等要素要求高，需求面積適中、功能較為合理的商品房。小區(qū)整體規(guī)劃、戶型、景觀設(shè)計(jì)水平一般，物業(yè)管理水平不高。 中等收入家庭將成為購(gòu)房主體，大眾精品型房地產(chǎn)市場(chǎng)受歡迎。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)目的主要滿足住房需求，投資意識(shí)不強(qiáng)。第四章 岳陽(yáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析一、市場(chǎng)可參考性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研1、市場(chǎng)可參考性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)資料列表項(xiàng) 目岳州帝苑龍騰華府雅典新城巴陵尚都天倫城卡布奇諾地段岳陽(yáng)市南湖游路金鶚西路南湖漁場(chǎng)金鶚西路與云夢(mèng)路交會(huì)處東北角岳陽(yáng)市巴陵中路106號(hào)（原衛(wèi)校）岳陽(yáng)市金鄂中路市政府正對(duì)面岳陽(yáng)市白楊路333號(hào)開(kāi)發(fā)商連捷國(guó)際投資晉興國(guó)際投資岳陽(yáng)市龍騰置業(yè)公司岳陽(yáng)市欣登房地開(kāi)發(fā)公司福建兄弟集團(tuán)、岳陽(yáng)福隆置業(yè)有限公司岳陽(yáng)天倫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳陽(yáng)德士行置業(yè)有限公司規(guī)模（）32萬(wàn)3.2萬(wàn)10萬(wàn)14萬(wàn)20萬(wàn)5.2萬(wàn)工程現(xiàn)狀未進(jìn)行預(yù)售儲(chǔ)備客戶階段正在交付中未售（打地基）1期2期交付使用全面竣工 （尾盤(pán)）主力戶型二房三房四房二房三房二房三房一房二房三房四房二房三房四房二房三房頂層主力面積（）97120- 12890、96122、1325287.4-90125151- 17589124-13015487- 97115-131165-208價(jià)位 （元/）住宅：4000；商業(yè)：未定住宅：2900商鋪：14000住宅：未定；商鋪：9000住宅：預(yù)計(jì)4000；商鋪：未定住宅：2800； 商鋪：10000住宅：3500商鋪：無(wú)客 戶 群市區(qū)高收入階層、商人、廠礦領(lǐng)導(dǎo)、政府官員、長(zhǎng)煉、岳化高收入階層城市白領(lǐng)、企事業(yè)單位和項(xiàng)目周邊客戶、漁場(chǎng)原居民小區(qū)老業(yè)主消化部分、一醫(yī)院醫(yī)生、學(xué)校老師、市內(nèi)散戶市區(qū)生意人 公務(wù)員 廠區(qū)職工、改善住房客長(zhǎng)煉、岳化、華能、紙廠、生意人、公務(wù)員、老師 銀行職員、返鄉(xiāng)客長(zhǎng)煉、岳化、公務(wù)員、教師、白領(lǐng)、返鄉(xiāng)客、生意人營(yíng)銷(xiāo)主題以前不曾出現(xiàn)，將來(lái)不會(huì)再有的絕版的地塊城市精英、精神城堡運(yùn)動(dòng)、健康七星級(jí)國(guó)際都會(huì) 閃耀巴陵 我最中央國(guó)際都會(huì) 生活中心精致生活、價(jià)值享受銷(xiāo)售狀況未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)住宅：91%；商鋪： 6692%項(xiàng) 目濱水新境界御景華都港岳豪庭洞庭春苑天邦珍珠灣湖尚地段岳陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)白石嶺南路岳陽(yáng)市文化藝術(shù)會(huì)展中心后側(cè)岳陽(yáng)市巴陵?yáng)|路（質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局旁）市洞庭大道156號(hào)（汽車(chē)西站對(duì)面）岳陽(yáng)大道市政協(xié)西南角獅子山路岳陽(yáng)市求索西路（南湖廣場(chǎng)北側(cè)）開(kāi)發(fā)商岳陽(yáng)市裕達(dá)置業(yè)有限公司岳陽(yáng)市金城置業(yè)岳陽(yáng)市富華房地產(chǎn)公司岳陽(yáng)市衢暢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳陽(yáng)天邦房地產(chǎn)有限公司岳陽(yáng)華宇置業(yè)有限公司規(guī)模（）20萬(wàn)6萬(wàn)4.8萬(wàn)5萬(wàn)11.37萬(wàn)近10萬(wàn)工程現(xiàn)狀接近竣工已交房外立面裝修部分封頂預(yù)售未預(yù)售建設(shè)中主力戶型二房三房四房三房四房一房二房三房四房二房三房四房二房三房三房四房主力面積（）89141152147143-1696681133、130、137140、15490119-12914294.44- 124.91139.9- 140.42106- 116145價(jià)位 （元/）住宅：2900；商鋪：無(wú)住宅：2500； 商鋪：無(wú)住宅：3000；商鋪：未定住宅：2400；商鋪：未定住宅：3200； 商鋪：未定未定客 戶 群岳陽(yáng)市職業(yè)學(xué)院老師定向開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)煉、岳化、紙廠、華能、回鄉(xiāng)客長(zhǎng)煉 岳化 公務(wù)員 老師、生意人長(zhǎng)煉、岳化職工、回鄉(xiāng)客、臨湘市民、市內(nèi)散戶岳陽(yáng)監(jiān)獄獄警 巴陵石化客戶 生意人、少量的散客紙廠、華能、長(zhǎng)煉、 岳化、公務(wù)員、 生意人長(zhǎng)煉、岳化、紙廠、華能、機(jī)關(guān)單位、生意人、年青人營(yíng)銷(xiāo)主題優(yōu)雅生活、由來(lái)已久城市中軸 私享山湖府邸上風(fēng)上水、豪景豪庭風(fēng)景中處處是生活 生活中處處是風(fēng)景臻藏尚東心、耀居公園里、沉醉音樂(lè)城南湖藏在心中的夢(mèng)銷(xiāo)售狀況90%87%一房、二房未售；三房、四房銷(xiāo)售率：69%54%88%未開(kāi)盤(pán)2、目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析小結(jié)：1）產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)主要停留在價(jià)格戰(zhàn)上目前岳陽(yáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要還停留在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)上，產(chǎn)品附加值少，停留在賣(mài)鋼筋水泥階段，還沒(méi)有上升到賣(mài)美好生活的夢(mèng)想階段。2）營(yíng)銷(xiāo)手段落后： 銷(xiāo)售案場(chǎng)：除去目前市場(chǎng)較為高端的幾個(gè)項(xiàng)目，大部分銷(xiāo)售案場(chǎng)的整體包裝較為簡(jiǎn)單，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售道具簡(jiǎn)單，銷(xiāo)售人員的專(zhuān)業(yè)水平不高。 廣告宣傳：廣告宣傳手法單一，樓書(shū)制作簡(jiǎn)單。房產(chǎn)報(bào)紙廣告信息量較小，版面也較小。電視、電臺(tái)基本沒(méi)有房產(chǎn)廣告。 3）區(qū)域市場(chǎng)的消化速度普遍較快，尤其是中端項(xiàng)目；市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)較為充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻老城區(qū)在建擬售項(xiàng)目情況調(diào)查序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)公司占地面積總建面積 備注1華林水岸洞庭大道洞庭汽車(chē)站西側(cè)岳陽(yáng)市華林置業(yè)公司6萬(wàn)預(yù)計(jì)8月開(kāi)盤(pán)2湘岳蘭庭琵琶王立交橋西北角岳陽(yáng)市東庭置業(yè)公司10萬(wàn)預(yù)計(jì)9月開(kāi)盤(pán)3楓橋湖一號(hào)楓橋湖路中醫(yī)院旁岳陽(yáng)市新中置業(yè)公司10萬(wàn)今年5月動(dòng)工4）主打項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣(mài)點(diǎn)趨同，集中在環(huán)境資源、地段及區(qū)域價(jià)值上，但對(duì)產(chǎn)品本身的塑造力度不夠5）目前岳陽(yáng)的中高端項(xiàng)目或依托于優(yōu)勢(shì)資源或依托于開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)或依托于自身較大規(guī)模6）從銷(xiāo)售狀況看，中高端項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況良好，私營(yíng)業(yè)主、大型企業(yè)職工、公務(wù)員是主要消費(fèi)群體 總價(jià)、強(qiáng)勢(shì)景觀資源、開(kāi)發(fā)商美譽(yù)是決定客戶購(gòu)買(mǎi)行為的主要因素7）目前岳陽(yáng)的中高端項(xiàng)目品質(zhì)感不足，距離中高端客戶的置業(yè)期望尚存在距離 現(xiàn)在市場(chǎng)上的房子都不行，戶型的設(shè)計(jì)都不是很好，園林景觀做的也是千篇一律的感覺(jué)。私營(yíng)企業(yè)主，空調(diào)貿(mào)易，55歲左右，男岳陽(yáng)的中高端項(xiàng)目品質(zhì)感一般，一些項(xiàng)目除了地段好些外，在產(chǎn)品打造上比較平庸，戶型布局不合理、園林也不能引起人的購(gòu)買(mǎi)欲，岳陽(yáng)的不少項(xiàng)目我都看過(guò)，但與心理期望有差距。 某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)江小姐規(guī)劃建筑單體戶型配套服務(wù)園林規(guī)劃：傳統(tǒng)行列式排列，排列呆板，鮮有亮點(diǎn)戶型：存在諸多缺陷，且缺乏必要的創(chuàng)新配套服務(wù)：停留在基本社區(qū)配套和基礎(chǔ)服務(wù)水平，缺乏特色和增值措施園林景觀：核心景觀缺失，園林組團(tuán)感弱，綠化層次不夠豐富，整體氣勢(shì)較弱建筑單體：建筑風(fēng)格多為歐式建筑風(fēng)格，多數(shù)項(xiàng)目外立面品質(zhì)感較差附件1：總結(jié)語(yǔ)及后續(xù)策劃工作一、 項(xiàng)目發(fā)展方向初判：n 岳陽(yáng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化將聚集大量高素質(zhì)人口，帶動(dòng)中高端置業(yè)需求發(fā)展。城市發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)n 項(xiàng)目成本偏高，利潤(rùn)最大化需高單價(jià)格支撐。n 穩(wěn)健開(kāi)發(fā)，打造岳陽(yáng)市場(chǎng)標(biāo)桿。u 企業(yè)目標(biāo)n 整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，中高端項(xiàng)目供應(yīng)較少，競(jìng)爭(zhēng)程度低。n 周邊區(qū)域形象不佳，岳陽(yáng)市場(chǎng)非熱點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目初步定位于中高端入門(mén)級(jí)項(xiàng)目項(xiàng)目自身n 規(guī)模較小，容積率偏高。n 地形高差明星。n 地塊缺陷明顯 綜合岳陽(yáng)城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目自身?xiàng)l件，同時(shí)考慮公司的目標(biāo)訴求，本項(xiàng)目適宜打造成岳陽(yáng)的標(biāo)志性中高端入門(mén)級(jí)項(xiàng)目 二、 中高端項(xiàng)目發(fā)展方向下項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)及困境困境：l 較高的成本需較高價(jià)格支撐來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化l 宏觀政策及區(qū)域后續(xù)市場(chǎng)的不明朗性l 目前區(qū)域配套設(shè)施齊全，但形象認(rèn)知度較低，難以吸引中高端客戶置業(yè)l 項(xiàng)目規(guī)模決定其居住舒適性難以與其它較大規(guī)模項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：l 岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡，中高端項(xiàng)目供應(yīng)較少，競(jìng)爭(zhēng)烈度較低l 區(qū)域中高端項(xiàng)目品質(zhì)一般，尚難以滿足中高端置業(yè)客戶的置業(yè)需求在項(xiàng)目成本較高以及后續(xù)市場(chǎng)不明朗化的情況下，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，打造項(xiàng)目的中高端形象，確定項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)占位,從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化？后續(xù)方案需要解決的3大問(wèn)題：如何雕琢我們的“和氏璧”?？如何在相對(duì)陌生和低端的區(qū)域印象下，拔高項(xiàng)目形象？如何在宏觀調(diào)控后相對(duì)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，引起市場(chǎng)轟動(dòng)？如何在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局下，尋求項(xiàng)目突破？破冰之旅 。 后續(xù)策劃工作內(nèi)容：1、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析2、 客戶分析及客戶群界定3、 整體定位及價(jià)格定位4、 營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略機(jī)會(huì)挖掘產(chǎn)品提煉趨勢(shì)判斷產(chǎn)品定位什么產(chǎn)品？產(chǎn)品創(chuàng)新差異化什么形象？形象定位營(yíng)銷(xiāo)引導(dǎo)文化提升項(xiàng)目引導(dǎo)賣(mài)給誰(shuí)？客戶定位附件2：關(guān)于近期系列宏觀調(diào)控政策的解讀一、4月15日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平解讀：個(gè)人覺(jué)得，這個(gè)政策在一線城市或許影響并不大，但是在二三線城市的影響將是致命的！1、 將會(huì)扼殺一批貸過(guò)款，但是想換房的改善型客戶的購(gòu)房欲望。首付并不是最主要的難點(diǎn)，難點(diǎn)在于基準(zhǔn)利率的1。1倍，這將讓客戶承擔(dān)更多的銀行利息，這是這些改善型客戶所不愿，也不能承受的。2、 一線城市的收入明顯高于二三線城市，而且工資的上漲幅度也要高于二三線城市，加上一線城市的土地越來(lái)越稀缺，高利率換來(lái)的是高回報(bào)的話，還是有很多投資客敢于出手的，但是在二三線城市則不然，最關(guān)鍵的問(wèn)題是高利率換不來(lái)高回報(bào)，則投資客持觀望態(tài)度，則會(huì)導(dǎo)致二三線城市房子有價(jià)無(wú)市，甚至?xí)霈F(xiàn)大量的爛尾樓。4、 已經(jīng)漲上去的房?jī)r(jià)很難在回調(diào)，特別是二三線城市，會(huì)讓客戶對(duì)整個(gè)市場(chǎng)失去信心，最后的結(jié)果就是開(kāi)發(fā)商不讓價(jià)，客戶不買(mǎi)賬，繼續(xù)和07-08年一樣，市場(chǎng)冷淡，導(dǎo)致閑資流向其他的投資領(lǐng)域，例如股市，或存入銀行，市場(chǎng)缺乏活力，資金市場(chǎng)缺乏熱錢(qián)，導(dǎo)致很多的產(chǎn)業(yè)受到牽連，經(jīng)濟(jì)下滑等情況的出現(xiàn)。5、 個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)政策，是會(huì)遏制房?jī)r(jià)的上漲，但是絕對(duì)是治標(biāo)不治本，投資性購(gòu)房最大的動(dòng)機(jī)就是因?yàn)橛欣蓤D，當(dāng)市場(chǎng)上的房子達(dá)到一定的飽和程度了，不具備投資價(jià)值了，投資客也就減少了，所以國(guó)家應(yīng)該加大的是保障性住房，廉租房，公益房的修建力度和面積，應(yīng)該是加大國(guó)家自身對(duì)社會(huì)保障的投入，而不是通過(guò)調(diào)控政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)。讓想買(mǎi)房的人有更多的購(gòu)房渠道，而不是只有商品房一條路。二、4月17日，新國(guó)十條從本次“國(guó)十條”標(biāo)題“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”直觀來(lái)看，針對(duì)的主要為一線城市，及部分房?jī)r(jià)上漲較快的2、3線城市。但是政策并未表明如何界定哪些城市為“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市”因此，本次“國(guó)十條”政策的影響將是全面的。巨大的利空消息，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快的發(fā)展起到切實(shí)的抑制作用，甚至引來(lái)房?jī)r(jià)大幅下跌；從“國(guó)十條”具體條款來(lái)看主要運(yùn)用2種手段，從3個(gè)層面來(lái)制約房?jī)r(jià)上漲。本次新政運(yùn)用“政策調(diào)控”+“金融調(diào)控”并舉的手段，從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)需求這3個(gè)層面來(lái)執(zhí)行，從政策的力度來(lái)看是空前的；政策逐條解讀：第1、2、3條制約房地產(chǎn)市場(chǎng)需求1、 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；2、 對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或