2010武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc

武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2010年1-10月武漢凱斯地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 市場(chǎng)研究部目 錄第一部分 武漢市城市發(fā)展規(guī)劃1、武漢城市總體規(guī)劃2、武漢近期建設(shè)規(guī)劃第二部分 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、2010年1-10月武漢宏觀政策分析2、2010年1-10月武漢土地市場(chǎng)回顧3、2010年1-10月武漢樓市營(yíng)銷(xiāo)分析4、2010年1-10月武漢購(gòu)置信心分析第三部分 武漢商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析1、武漢商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2、武漢城市商圈分析3、武漢主要商圈分析第四部分 重點(diǎn)區(qū)域樓盤(pán)信息匯總第五部分 武漢2011年樓市預(yù)測(cè)第一部分 武漢市城市發(fā)展規(guī)劃1、武漢市總體規(guī)劃武漢市城市規(guī)劃區(qū)以規(guī)劃的外環(huán)公路為基本界線，結(jié)合自然地形、行政區(qū)劃，東面到陶家大湖至葛店一線、南面到羅漢山至赤磯山一線、西面到永安至李集一線、北面到天河至灄口一線，并包括龍泉山、索河、道觀河、木蘭山等風(fēng)景區(qū)，新洲火車(chē)站、金口和大咀預(yù)留港區(qū)以及新洲城關(guān)、新溝鎮(zhèn)、紗帽鎮(zhèn)、黃陂城關(guān)(前川鎮(zhèn))等，面積為3086平方公里 2、武漢近期建設(shè)規(guī)劃 城市發(fā)展戰(zhàn)略近期發(fā)展方向， 在總體規(guī)劃圈層式發(fā)展框架的指導(dǎo)下，根據(jù)城市空間主要沿交通干線拓展被自然山水分隔的特點(diǎn)，結(jié)合近年來(lái)城市建設(shè)實(shí)際需要，規(guī)劃確定遵循 “ 舊城更新、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、均衡發(fā)展 ” 的戰(zhàn)略，沿主城重要出口通道構(gòu)筑西南、西向、北向、東向、南向、五條城市空間發(fā)展軸，將主城與各遠(yuǎn)城區(qū)聯(lián)為一體，共同發(fā)展。五大板塊武漢城市整體產(chǎn)業(yè)布局武漢市房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域交通發(fā)展規(guī)劃第二部分 武漢房地產(chǎn)總體形勢(shì)分析一、2010年1-10月份武漢宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展2010年初發(fā)布的武漢政府工作報(bào)告，對(duì)武漢的城市發(fā)展定位有了嶄新的闡釋：“建設(shè)中部地區(qū)龍頭城市、全國(guó)重要中心城市”；報(bào)告提出了今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值突破5000億元，增長(zhǎng)12%；地方一般預(yù)算收入增長(zhǎng)13%；萬(wàn)元生產(chǎn)總值綜合能耗下降4%，主要污染物排放量削減全面完成“十一五”規(guī)劃目標(biāo)；城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)8%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)10%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.6%以內(nèi)，cpi漲幅控制在3%左右。2010年以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)良好開(kāi)局，呈現(xiàn)“增長(zhǎng)強(qiáng)勁、調(diào)整加快、效益回升”的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，一季度生產(chǎn)總值達(dá)1105億元，同比增長(zhǎng)15.9%。110月份，武漢市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2121.33億元，比上年同期增長(zhǎng)38.9%，繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資382.71億元，比上年同期增長(zhǎng)59.1%。圖：20012010年武漢gdp及其同比增長(zhǎng)率圖：20042010年上半年武漢固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2、多重政策疊加遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲從2009年年底開(kāi)始的政策轉(zhuǎn)向，到今年4 月17 日國(guó)務(wù)院下達(dá)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，再到下半年的國(guó)五條，意味著中央政府的房地產(chǎn)總體政策已經(jīng)出現(xiàn)了一定的調(diào)整，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市將產(chǎn)生了一定的影響。從供應(yīng)來(lái)看，房地產(chǎn)新政通過(guò)大幅增加土地供應(yīng)量、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)稅收管理等方面的措施來(lái)加大房屋供應(yīng)量；從需求來(lái)看，新政嚴(yán)格控制了投資性需求。購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基準(zhǔn)利率1.1倍的政策，與09年多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房實(shí)際只需三成首付和7-8折的貸款利率優(yōu)惠相比，貸款購(gòu)房成本提高50%以上; 在全國(guó)范圍內(nèi)，提出了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上限制了這些家庭換房的能力;對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的大幅度提高貸款成本甚至不貸款，將使投資獲利型購(gòu)房的套利空間大大縮減。至2010年下半年，國(guó)家稅務(wù)總局密集出臺(tái)了加強(qiáng)土地增值稅征收的一系列政策，這些政策一方面將壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的不合理利潤(rùn)空間，減少其提高銷(xiāo)售價(jià)格動(dòng)機(jī)（商品房的上漲將導(dǎo)致被征收更多的土地增值稅），另一方面將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大威懾力。在現(xiàn)金流大幅減少的威懾預(yù)期下，也有部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金，從而達(dá)到了一定的抑制房?jī)r(jià)上漲的效果。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查顯示：多重政策疊加效應(yīng)已經(jīng)對(duì)消費(fèi)者的未來(lái)預(yù)期產(chǎn)生了顯著影響，36.1%的購(gòu)房者對(duì)中央的房地產(chǎn)調(diào)控有比較大的信心，同時(shí)近六成購(gòu)房者持有房?jī)r(jià)下行預(yù)期，其中39.2%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在兩年內(nèi)有小幅下降。圖：購(gòu)房者對(duì)政策的信心圖：購(gòu)房者房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院中指調(diào)查二、2010年1-10月武漢土地市場(chǎng)回顧1、土地市場(chǎng)供應(yīng)仍以中小地塊為主，商服用地供應(yīng)漸成主流2010年1-10月份，武漢中心城區(qū)（不含新洲、漢南、蔡甸）累計(jì)供應(yīng)土地62宗，土地供應(yīng)總面積323.46萬(wàn)方，雖然土地供應(yīng)宗數(shù)與去年相差不大，但土地供應(yīng)面積較去年同期增長(zhǎng)38.3%，由此可見(jiàn)，上半年推出的地塊以中小面積為主，但從7月至10月，漢陽(yáng)四新區(qū)，武昌濱江片開(kāi)始推出大面積地塊供應(yīng)，隨著舊城改造力度的加大，今年武漢150畝以上大地塊的供應(yīng)不在少數(shù)，武漢城區(qū)增量用地將主要來(lái)源于舊城改造和城中村改造，但隨著舊城改造的推進(jìn)，越往后成片的土地開(kāi)發(fā)日益困難。從今年土地供應(yīng)類(lèi)型來(lái)看，涵蓋了住宅、商服、公用設(shè)施、工業(yè)等多種類(lèi)型，其中，新增商服用地供應(yīng)21宗，供應(yīng)面積172.41萬(wàn)方，占供應(yīng)總量的65.16%。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)都是住宅市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，但2009年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，由于商業(yè)地產(chǎn)受政策限制較少，2010年以萬(wàn)科為代表的全國(guó)性企業(yè)和以福星惠譽(yù)、長(zhǎng)城建設(shè)為代表的本土開(kāi)發(fā)企業(yè)都逐漸在向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型，而自持物業(yè)將成為商業(yè)地產(chǎn)商的主流選擇，土地市場(chǎng)中綜合型商業(yè)用地也成為開(kāi)發(fā)商角逐的重點(diǎn)。 2、土地市場(chǎng)受政策影響“前冷后熱”，居住兼容類(lèi)地塊成交占比最大2010年下半年受宏觀調(diào)控政策影響漸小，武漢土地市場(chǎng)的表現(xiàn)前冷后熱，雖然從成交總量來(lái)看，中心城區(qū)（不含新洲、漢南、蔡甸）累計(jì)成交土地62宗，成交總面積323.46萬(wàn)平方米，較去年同期增加38.3%；但是從土地市場(chǎng)成交樓面地價(jià)來(lái)看，1-6月，武漢中心城區(qū)出讓用地平均樓面地價(jià)為1601元/平方米，低于以往三年的年均樓面地價(jià)。但7月2日隨著武漢市2010年第六次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓會(huì)在武漢市土地交易中心舉行。共出讓9宗國(guó)有土地，其中兩宗商服用地，7宗住宅用地，總凈用地49萬(wàn)平方米，供應(yīng)量為武漢市3至6月居住用地供應(yīng)總量的2.3倍，較上半年是個(gè)較大的轉(zhuǎn)折，供應(yīng)的地塊規(guī)模也明顯增加，9宗土地中有6宗超過(guò)50畝，其中超過(guò)150畝的土地就有3宗，成交均價(jià)也達(dá)到了1716元/平方米。圖：20042010年武漢中心城區(qū)土地成交情況圖：2007-2010年土地平均樓面地價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)3、洪山區(qū)土地成交面積居首，硚口區(qū)成交土地樓面地價(jià)最高通過(guò)對(duì)2010年各區(qū)域土地成交情況的分析可以看到：洪山區(qū)的土地成交量最大，達(dá)到153.92萬(wàn)方；漢陽(yáng)區(qū)的成交面積也較大，為77.73萬(wàn)方；東西湖區(qū)和江夏區(qū)的成交面積分別為45.38萬(wàn)方和29.21萬(wàn)方；其它幾個(gè)區(qū)域的成交量相對(duì)較小，青山區(qū)今年基本上沒(méi)有土地推出和成交。從各區(qū)域的居住類(lèi)用地平均樓面地價(jià)來(lái)看，因硚口區(qū)僅有幾宗地塊成交，其中保利獲取的漢西新村地塊，該地塊的用途為居住兼容商業(yè)，因此樓面地價(jià)較高，達(dá)到4150元/平方米；江漢區(qū)也是僅有一宗居住兼容商業(yè)金融業(yè)的土地成交，樓面地價(jià)也達(dá)到3430元/平方米；武昌區(qū)成交的3塊土地中，2宗都是含商業(yè)金融在內(nèi)的居住地塊，因此武昌區(qū)的樓面地價(jià)也接近3000元/平方米；其它區(qū)域的樓面地價(jià)都在2000元/平方米以下；東西湖區(qū)和黃陂區(qū)為遠(yuǎn)郊區(qū)縣，樓面地價(jià)更低，在1000元/平方米以下。4、品牌企業(yè)在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)依然搶眼一線城市地價(jià)飆升，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)陡然增大，加之房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，成為調(diào)控重點(diǎn)目標(biāo)，在此背景下，以萬(wàn)科為首的諸多品牌企業(yè)作出戰(zhàn)略調(diào)整，不約而同加大了二三線城市的投資力度。表：2010年部分品牌企業(yè)拿地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)繼萬(wàn)科、保利、萬(wàn)達(dá)、福星惠譽(yù)、金地、地產(chǎn)集團(tuán)、三江航天等品牌企業(yè)加大在漢土地儲(chǔ)備力度之后，華僑城和陽(yáng)光100及上海綠地也高調(diào)進(jìn)入武漢；2010年品牌企業(yè)在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)依然搶眼，保利一連拿下兩宗地塊，累計(jì)土地面積超過(guò)25萬(wàn)方，成為上半年新增土地儲(chǔ)備最多的品牌企業(yè)；福星惠譽(yù)堅(jiān)持走城中村舊城改造的開(kāi)發(fā)模式，拿下了三角路地塊后接著又在7月份以97740萬(wàn)元拿下江漢區(qū)賀家墩城中村改造地塊；而下半年上海綠地則高調(diào)拿下武昌車(chē)輛廠地塊，并擬建全國(guó)第二高樓。該項(xiàng)目建成后將極大提升武昌區(qū)甚至武漢房地產(chǎn)水平。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院華中分院的統(tǒng)計(jì)，按照銷(xiāo)售金額計(jì)算，2010年在售項(xiàng)目市場(chǎng)占有率十強(qiáng)中品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占據(jù)六席，根據(jù)近年來(lái)的土地出讓情況看，今后三至五年，外來(lái)企業(yè)的市場(chǎng)份額仍會(huì)持續(xù)攀升。三、2010年1-10月武漢樓市分析1、供應(yīng)量分析2010年截止10月份，全市供應(yīng)量為2949.78萬(wàn)方，相比09年全年，增加13%，與08年全年相比，僅減少4.6%。2008-2010年全市供應(yīng)量對(duì)比0500100015002000250030002008年2009年2010年 其中，洪山、江岸、武昌區(qū)持續(xù)保持高供應(yīng)量，東西湖區(qū)在2010年供應(yīng)大幅放量，四個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量均過(guò)300萬(wàn)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、青山區(qū)供應(yīng)量仍維持低位水平。 從近三年各區(qū)域供應(yīng)走勢(shì)看，2010年供應(yīng)量增長(zhǎng)較快的區(qū)域有：東西湖區(qū)、東湖高新區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)。其中，東西湖區(qū)在機(jī)場(chǎng)高速沿線、馬場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、中環(huán)開(kāi)通等帶動(dòng)下，區(qū)域價(jià)值再現(xiàn)，萬(wàn)科、金地、沿海等一批全國(guó)性房企繼續(xù)加大區(qū)域投資，東西湖區(qū)2010年供應(yīng)量激增達(dá)到322萬(wàn)，比2007年高峰值增長(zhǎng)了27%，區(qū)域增長(zhǎng)幅度達(dá)55%，位列全市第一，成為競(jìng)爭(zhēng)性最為激烈的區(qū)域之一。2010年漢陽(yáng)區(qū)在漢江琴臺(tái)劇院的帶動(dòng)下及江城大道等市政的完善下，成為眾多全國(guó)性房企又一青睞區(qū)域之一，區(qū)域供應(yīng)量達(dá)225.18萬(wàn)、環(huán)比增長(zhǎng)24%。2、成交量分析1、2010年武漢樓市成交量同比增加約兩成2010年1-10月，武漢樓市實(shí)現(xiàn)v型回暖，市場(chǎng)前期和中后期活躍。全市成交商品住宅面積1039萬(wàn)，同比增加19%，成交套數(shù)89294套，同比增加16%，成交金額522億元，同比增加14%。 2、武漢成交超過(guò)1000萬(wàn)，全國(guó)位列第六，增幅居第五 全國(guó)各城市10年成交實(shí)現(xiàn)v型回轉(zhuǎn)，同比均現(xiàn)移定增長(zhǎng)，上海、重慶、北京三城市成交突破兩千萬(wàn)方，位列前三甲，武漢成交超過(guò)1千萬(wàn)方，位列第六。是全國(guó)成交量過(guò)1000萬(wàn)的七大城市之一。其中，上海成交2631萬(wàn)方，位列榜首；其次為重慶，成交2413萬(wàn)方；北京位居第三，成交2029萬(wàn)方。武漢整體成交1039萬(wàn)方，位列第六位，高于廣州、深圳等一線城市。3、東湖高新、武昌、東西湖、江岸四個(gè)區(qū)域成為成交熱點(diǎn)區(qū)域 從區(qū)域成交排行看，東湖高新、武昌、東西湖、江岸四個(gè)區(qū)域成為成交熱點(diǎn)區(qū)域，成交量均超過(guò)萬(wàn)套/100萬(wàn)方：其中東湖高新區(qū)，成交17828套，約195萬(wàn)方，位居首位；其此武昌區(qū)，成交15408套，約168.96萬(wàn)方，位居第二；東西湖區(qū)，成交13000套，約143.49萬(wàn)方，位居第三；江岸區(qū)，成交12209套，約128.65萬(wàn)方，位居第四。從2010年1-10月全市各區(qū)銷(xiāo)售金額排行看，武昌區(qū)高居榜首，成交金額為111.84億元，東湖高新區(qū)位居第二，成交金額為106億元，江岸區(qū)成交金額為84.11億元，位居第三。東西湖區(qū)成交金額為60億元，居第四，洪山、漢陽(yáng)、江漢三個(gè)區(qū)域的成交金額均超過(guò)50億元，硚口區(qū)成交金額接近40億元，江夏區(qū)成交金額不足30億元，經(jīng)濟(jì)技術(shù)、青山區(qū)成交金額則不足20億元。武昌、江岸區(qū)域由于高成交高均價(jià)，保證了區(qū)域整體高銷(xiāo)售金額，而東湖高新、東西湖兩個(gè)區(qū)域則是憑借高成交量整體提升區(qū)域成交金額。余下區(qū)域則或由于平價(jià)平量、或因?yàn)榈蛢r(jià)低量使得區(qū)域銷(xiāo)售金額相對(duì)偏低。3、價(jià)格分析1、2010年全市均價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)，同比上漲9%2010年，全市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。整體成交均價(jià)為6401元/，同比漲幅為9.08%，相比2008年上漲11.04%。從月度成交走勢(shì)看，月度均價(jià)呈直線上漲趨勢(shì)，1月成交均價(jià)為5789元/，至10月成交均價(jià)上漲至6401元/，達(dá)到全年最高，相比1月漲幅達(dá)31%。2、區(qū)域全年均價(jià)階梯分布，武昌、江岸、江漢三區(qū)均價(jià)最高，均超過(guò)7500元從區(qū)域成交均價(jià)排行看，武昌、江岸、江漢三大區(qū)域成交均價(jià)居高不下，2010年成交均價(jià)均超過(guò)7500元，其中，武昌區(qū)以7619元/成交均價(jià)高居榜首，比上半年均價(jià)增加389元/，增長(zhǎng)6.2%；江岸區(qū)緊隨其后，成交均價(jià)為7538元/，比上半年均價(jià)漲510元/，增長(zhǎng)9.8%；江漢區(qū)位居第三，成交均價(jià)為7515元/，比上半年均價(jià)漲556元/，增長(zhǎng)9.3%。其次為青山、漢陽(yáng)、洪山、東湖高新、硚口五個(gè)區(qū)域，成交均價(jià)約在6500元/左右。經(jīng)濟(jì)技術(shù)、東西湖兩個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)在4800元/；江夏區(qū)的成交均價(jià)則在3876元/。各區(qū)域價(jià)格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上揚(yáng)。其中硚口區(qū)價(jià)格一路上揚(yáng)，年尾年初價(jià)差達(dá)3000余元/，與該區(qū)域短缺的供應(yīng)相關(guān)。東西湖區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、江夏區(qū)價(jià)格平穩(wěn)。從價(jià)格走勢(shì)看，在拔高區(qū)域整體均價(jià)的情況下，武昌、東湖高新、漢陽(yáng)、青山區(qū)域的價(jià)格“天花板”逐步呈現(xiàn)。3、武漢年度均價(jià)漲幅平穩(wěn)，價(jià)格水平全國(guó)居中2010年1-10月，武漢價(jià)格平穩(wěn)，增長(zhǎng)幅度為9%，位列全國(guó)中等水平。主要城市樓市成交均價(jià)普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比09年分別上漲27.56%、18.32%和16.38%，僅杭州均價(jià)微跌1.71%。4、成交面積分析1、小戶型成交居首2010年1-10月，武漢商品住宅成交面積仍以90以下的小戶型為主，成交占比達(dá)到41%，這一比例較2009年增加了12個(gè)百分點(diǎn)，一方面是因?yàn)楣?yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，另一方面，隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，消費(fèi)者的支付能力相對(duì)減弱，他們不得不調(diào)整了對(duì)住房面積的預(yù)期；此外，90120的中等戶型成交占比也達(dá)到31%；120140中大戶型和140以上大戶型的比例分別為15%和13%。圖：（1）2010年1-10月武漢住宅成交面積分布圖圖：（2）2010年1-10月武漢住宅成交戶型分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)總結(jié)【供應(yīng)量分析】2010年1-10月全市商品住房供應(yīng)2350萬(wàn)，其中東西湖、東湖高新區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)供應(yīng)放量；洪山、江岸、東西湖、武昌四區(qū)供應(yīng)量均過(guò)300萬(wàn)；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、青山區(qū)供應(yīng)量仍維持低位水平?！境山涣糠治觥?010年1-10月，武漢樓市活躍，實(shí)現(xiàn)v型回暖。全市成交商品住宅面積1039萬(wàn)，同比增加19%；成交套數(shù)89294套，同比增加16%；成交金額522億元，同比增加14%。成交熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)闁|湖高新、武昌、東西湖、江岸四區(qū)。武漢2010年在全國(guó)重點(diǎn)城市中表現(xiàn)突出：成交量增幅位列全國(guó)典型城市第二，躋身成交量過(guò)1000萬(wàn)的七大城市行列?！緝r(jià)格分析】2010年1-10月，全市商品住宅價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。整體成交均價(jià)為6401元/，同比漲幅為9.08%。武昌、江岸、江漢三大中心區(qū)域全年成交均價(jià)過(guò)7500元/。青山、漢陽(yáng)、洪山、東湖高新、硚口五個(gè)區(qū)域成交均價(jià)約在6500元/左右?！境山唤Y(jié)構(gòu)分析】?jī)煞咳〈砍蔀槭袌?chǎng)主流，與成交戶型面積的變化相同，2010年1-10月，2房的成交達(dá)到48%，較2009年增加17個(gè)百分點(diǎn)，從而取代3房，成為市場(chǎng)主流； 3房的成交占比從2009年的47%降至33%； 4房及以上成交占比為13%；1房和別墅的成交占比分別為5%和1%。四、2010年1-10月武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)置信心分析【信心分析】武漢購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策、地方政府調(diào)控房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范水平、開(kāi)發(fā)商信用、商品住宅價(jià)格水平、在售樓盤(pán)品質(zhì)和可選樓盤(pán)數(shù)量信心雖然略有好轉(zhuǎn)，但是仍處于悲觀區(qū)域。從各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，武漢購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的城市資源配置和購(gòu)買(mǎi)能力信心存在下降，仍處于悲觀區(qū)域。武漢購(gòu)房者對(duì)地方政府調(diào)控態(tài)度和開(kāi)發(fā)商信用水平存在疑慮。 第三部分 武漢商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀研究分析1、武漢商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2、武漢商圈分析3、主要商圈分析【商圈小結(jié)】該商圈是本市最大規(guī)模的大型商圈之一，業(yè)態(tài)組合也最為完善；商圈的整體商業(yè)檔次以中低檔為主，消費(fèi)群以年輕消費(fèi)者為主；隨著商圈內(nèi)引進(jìn)“和記黃埔”這樣有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將為商圈帶來(lái)最新的商業(yè)形態(tài)及優(yōu)質(zhì)的商家資源，并將帶動(dòng)整個(gè)商圈的品牌與檔次升級(jí)?！旧倘π〗Y(jié)】由于受到航空路高架橋的影響，解放大道兩端的商業(yè)沒(méi)有很好的銜接零售密集度高，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，特別在百貨業(yè)態(tài)上，品牌重復(fù)度較高隨著武商率先引進(jìn)“國(guó)際廣場(chǎng)”及新型購(gòu)物中心的形態(tài)，商圈內(nèi)將掀起新一輪在檔次提升和商業(yè)形態(tài)升級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)?！旧倘π〗Y(jié)】目前受到市政道路及交通建設(shè)影響，交通較為擁堵；商圈主要以區(qū)域周邊師生群體及居民為主要消費(fèi)群體，檔次相對(duì)較低。政府將大力發(fā)展該區(qū)域內(nèi)的品牌餐飲及多元化娛樂(lè)的發(fā)展，使商圈的業(yè)態(tài)組合更加合理化。第四部分 重點(diǎn)區(qū)域樓盤(pán)信息總覽區(qū)域環(huán)境關(guān)鍵詞：新華西板塊城市門(mén)戶、雙cbd輻射、cld生活核心、嶄新商圈、城市中軸線 菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)（清尾盤(pán)）樓盤(pán)位置： 江漢 王家墩 江漢區(qū)東臨新華下路，西鄰新華西路 物業(yè)類(lèi)型： 建筑綜合體 菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)價(jià)格： 均價(jià)10266.56元/平方米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2009年11月22日 入住時(shí)間： 2010年 預(yù)售許可證 武房開(kāi)預(yù)售201075號(hào)交通狀況： 9、47、69、207、291、519、527、535、561、575、595等20幾路公交 9、47、69、207、291、519、527、535、561、575、595等20幾路公交 項(xiàng)目介紹： 武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于武漢市江漢區(qū)，東臨新華下路，西鄰新華西路，南側(cè)為規(guī)劃道路、武漢新聞出版局,預(yù)計(jì)將規(guī)劃為城市綠地，項(xiàng)目地塊為凈地，地勢(shì)較為平坦，北側(cè)為馬場(chǎng)公寓、菱湖上品項(xiàng)目，東側(cè)、西側(cè)為現(xiàn)狀多層居民樓，西北側(cè)為武漢市十九中。項(xiàng)目的總規(guī)劃用地面積9.47萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)51萬(wàn)平米，由商業(yè)綜合體、室外商業(yè)街、公寓、住宅及底商組成。其中新華下路和新華西路分別為50米寬和60米寬的城市主干道，南側(cè)規(guī)劃路以南為待建城市綠地，東側(cè)為景觀良好的菱角湖。本項(xiàng)目主要規(guī)劃為兩部分：（一）南側(cè)臨新華西路和新華下路的交匯處，建設(shè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體，地上總建筑面積約為40萬(wàn)平米，地下11萬(wàn)平米，主要由購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、購(gòu)物中心外鋪組成。（二）項(xiàng)目用地北側(cè)主要室外步行街、住宅和底商。住宅區(qū)域采用圍合的設(shè)計(jì)手法，同時(shí)考慮與商業(yè)綜合體建立關(guān)系，沿軸線兩側(cè)布置底商。 菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及近期歷史活動(dòng)項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)2010年11月26日120-150現(xiàn)房最后10套，購(gòu)房送雙人豪華游2010年11月12日2010年11月10日在售約90精裝soho，120-150現(xiàn)房在售45-150現(xiàn)房，80-150精品住宅，45-80精裝最新備案數(shù)據(jù)：目前住宅總套數(shù)1925 (套) 住房已售1465(套) 住宅可售107(套)目前該樓盤(pán)房地局備案均價(jià)：10266.56元/平米萬(wàn)景國(guó)際信息（清尾盤(pán)）樓盤(pán)位置： 江漢 武廣 江漢區(qū)青年路378號(hào) 物業(yè)類(lèi)型： 普通住宅 萬(wàn)景國(guó)際價(jià)格： 均價(jià)10046.94元/平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2009年7月26日 入住時(shí)間： 2011年06月28日 銷(xiāo)售許可證： 武房開(kāi)預(yù)售2010306號(hào)交通狀況： 公交719，721，807，10等可到達(dá) 項(xiàng)目介紹： 萬(wàn)景國(guó)際所在地段優(yōu)越，交通便利，數(shù)十輛公交線路匯集與此通達(dá)三鎮(zhèn)，距漢口火車(chē)站僅5分鐘，距機(jī)場(chǎng)車(chē)行僅20分鐘，與武廣商圈車(chē)行僅10分鐘。同時(shí)項(xiàng)目目前所在區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)幾年內(nèi)武漢發(fā)展最快，最受政府關(guān)注的一個(gè)區(qū)域。王家墩中央商務(wù)區(qū)，中央生活區(qū)，地鐵二號(hào)線，后襄河城市公園等眾多大型城市建設(shè)項(xiàng)目都在項(xiàng)目周邊。萬(wàn)景國(guó)際總建筑面積約為20萬(wàn)平米(含地下建筑面積)，分兩期開(kāi)發(fā)，采用圍合式布局，其中1-4號(hào)樓為住宅，5號(hào)樓是以56-88平米為主的精裝公寓，6，7號(hào)樓則是兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，在6，7號(hào)樓裙樓及沿街則規(guī)劃的是定位為高檔購(gòu)物，休閑娛樂(lè)，特色餐飲，社區(qū)配套為主的大型商業(yè)及特色商街，商業(yè)街三樓規(guī)劃有室內(nèi)恒溫泳池。本項(xiàng)目的最大特色就是在區(qū)域內(nèi)率先使用水源熱泵式中央空調(diào)系統(tǒng)，這種系統(tǒng)是從地下水資源中提取熱能，通過(guò)中央空調(diào)系統(tǒng)將地下水的能量進(jìn)行轉(zhuǎn)換，最后通過(guò)戶內(nèi)終端系統(tǒng)將冷(熱)能以送風(fēng)方式送到小區(qū)各戶(含商業(yè)，寫(xiě)字樓)同時(shí)還可提供常年生活熱水。這種空調(diào)較其他電力中央空調(diào)，燃?xì)庵醒肟照{(diào)相比具有更加節(jié)能，環(huán)保的特性，其使用費(fèi)用也更為低廉。真正實(shí)現(xiàn)365天的恒溫舒適生活。萬(wàn)景國(guó)際價(jià)格走勢(shì)及近期歷史活動(dòng)2010年11月18日2010年11月10日萬(wàn)景國(guó)際在售79-180平方米花園house，均價(jià)為13000元/平方米。萬(wàn)景國(guó)際在售79-180平方米花園house，均價(jià)為12000元/平方米。最新備案數(shù)據(jù)：目前總套數(shù)1176 (套) 住房已售859(套) 其中住宅可售45(套) 目前該樓盤(pán)房地局備案均價(jià)：10046.94元/平米葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)信息樓盤(pán)位置： 江漢 王家墩 青年路與常青路交匯處(武漢市博物館對(duì)面) 物業(yè)類(lèi)型： 建筑綜合體 葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)價(jià)格： 均價(jià)11670.22元/平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2010年3月30日 入住時(shí)間： 2011年07月30日 銷(xiāo)售許可證： 武房開(kāi)預(yù)售201084號(hào),武房開(kāi)預(yù)售201084號(hào) 交通狀況： 10、38、71、542、526、584、585、648、704、715等幾十條公交線路直達(dá)，位于地鐵2號(hào)線出口。 距漢口火車(chē)站不足一公里，在建的2號(hào)地鐵線從旁邊經(jīng)過(guò)項(xiàng)目介紹： 葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)由中國(guó)葛洲壩集團(tuán)股份有限公司下屬湖北葛洲壩海集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，位于武漢市江漢區(qū)航側(cè)村、武漢市博物館對(duì)面，毗鄰在建的王家墩中央商務(wù)區(qū)，在建的2號(hào)地鐵線從旁邊經(jīng)過(guò)。葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)規(guī)劃凈用地面積約為10.22萬(wàn)平方米，總建筑面積約為49萬(wàn)平方米，由1棟69層五星級(jí)寫(xiě)字樓、7棟42層的超高層住宅、1棟40層公寓式酒店和6棟2732層高層建筑、商業(yè)中心、地下商業(yè)中心等建筑組成，集金融、辦公、商業(yè)、居住、休閑等功能于一體。其中位于南區(qū)的五星級(jí)寫(xiě)字樓，設(shè)計(jì)69層，高度約350米，將超過(guò)目前華中第一高樓民生銀行大廈，成為武漢市一個(gè)新的地標(biāo)式建筑。葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)2008年3月30日開(kāi)工，計(jì)劃3年建成。葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及近期歷史活動(dòng)2010-11-302010-11-25在售87-160平戶型,均價(jià)13000在售97-170平戶型，9號(hào)樓即將面世，主推179純板,均價(jià)125002010年10月18日葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)二組團(tuán)在售97-170平方米戶型，均價(jià)12500-13000元/平方米。一次性付清，可享受98折優(yōu)惠，按揭可享受99折優(yōu)惠。最新備案數(shù)據(jù)：目前推出總套數(shù)1923 (套) 住房已售479(套) 其中住宅可售1395(套)。目前該樓盤(pán)房地局備案均價(jià)：11670.22元/平米泛海國(guó)際居住區(qū)樓盤(pán)位置： 江漢 王家墩 王家墩中央商務(wù)區(qū)（武漢cbd） 物業(yè)類(lèi)型： 建筑綜合體 泛海國(guó)際居住區(qū)價(jià)格： 均價(jià)13024.24元/平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2010年6月6日 入住時(shí)間： 2011年 銷(xiāo)售許可證： 武房開(kāi)預(yù)售2010177號(hào) 交通狀況： 武漢軌道2號(hào)線和規(guī)劃中的3號(hào)線，共享未來(lái)cbd的5條軌道交通線路、6個(gè)地鐵站點(diǎn)和30個(gè)公交換乘站點(diǎn)，可便利地達(dá)到武漢三鎮(zhèn)。項(xiàng)目介紹： 泛海國(guó)際居住區(qū)是武漢cbd首個(gè)大型高檔住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，緊鄰12公頃王家墩公園，北面是耗資近3億元建成的后襄河公園，還有武漢cbd內(nèi)夢(mèng)澤湖公園和體育公園簇?fù)?，生態(tài)資源十分優(yōu)越。其中一期規(guī)劃為9棟高層住宅，大開(kāi)間輕型框架結(jié)構(gòu)，主力戶型130160平方米，采用新古典主義建筑特色，外立面全部選用天然花崗巖鋪設(shè)。泛海國(guó)際居住區(qū)作為武漢cbd首個(gè)國(guó)際文化生態(tài)社區(qū)，一期項(xiàng)目在建設(shè)之初就已申報(bào)通過(guò)國(guó)家住建部住宅性能3a預(yù)審，被列為2009年度武漢市綠色建筑示范工程、武漢市建筑節(jié)能試點(diǎn)示范工程。依托自然環(huán)境與人文環(huán)境的地緣優(yōu)勢(shì)，結(jié)合武漢cbd完善的現(xiàn)代生活配套，打造成為“環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、節(jié)能環(huán)保”的武漢市高端住宅樣板區(qū)。泛海國(guó)際居住區(qū)價(jià)格走勢(shì)及近期歷史活動(dòng)2010年11月18日98-122平方米房源開(kāi)盤(pán)在售，均價(jià)為14000元/平方米，全款96折，貸款97折。2010年10月18日泛海國(guó)際居住區(qū)房源面積為90-160平方米，均價(jià)13500元/平方米。購(gòu)房一次性98折，貸款99折！ 最新備案數(shù)據(jù)：目前所推總套數(shù)548 (套) 住房已售408(套) 住宅可售140(套)。目前該樓盤(pán)房地局備案均價(jià)：13024.24元/平米萬(wàn)科城樓盤(pán)位置： 江漢 新長(zhǎng)青 常青路與三環(huán)線交匯處 物業(yè)類(lèi)型： 普通住宅,公寓 萬(wàn)科城價(jià)格： 均價(jià)9488.23元/平米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2009年12月 入住時(shí)間： 2013年 銷(xiāo)售許可證： 武開(kāi)管預(yù)售2009100號(hào),武房開(kāi)預(yù)售201061號(hào) 交通狀況： 擁有604、704、803、720、724、534、719、71、207、211、296、603、721、730、713路共約15條公交線路。,在建的地鐵2號(hào)線常青花園站和金色雅園站,常青路,江漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),江漢區(qū)人民法院,常青立交. 項(xiàng)目介紹： 萬(wàn)科城是萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)入武漢8年以來(lái)，在城市中心傾力打造的第一個(gè)集居住、商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)為一體的30萬(wàn)方大型精品社區(qū)，也是武漢萬(wàn)科迄今為止最具規(guī)模的城市類(lèi)旗艦社區(qū)。 萬(wàn)科城扼守武漢北大門(mén)門(mén)戶，占據(jù)了大漢口交通喉舌及城市商務(wù)接駁的重要地位，坐享立體交通體系及城市成熟的生活配套，是武漢城北地標(biāo)性精神象征。萬(wàn)科城價(jià)格走勢(shì)及近期歷史活動(dòng)2010年11月18日在售約120裝修三房，均價(jià)9000元/平，11月感恩盛2010年9月25日萬(wàn)科城二組團(tuán)在售精裝戶型，面積約85-120平方米，均價(jià)9200元/平方米，中秋國(guó)慶限時(shí)特供“冰點(diǎn)價(jià)”房源，85平方米裝修兩房新品加推，價(jià)格為9000元/平方米。萬(wàn)科城二期總套數(shù)1054(套) 住房已售954(套) 其中住宅可售100(套)目前該樓盤(pán)房地局備案均價(jià)：9488.23元/平米區(qū)域樓盤(pán)總結(jié)：區(qū)域樓盤(pán)縱向?qū)Ρ软?xiàng)目名稱建筑面積項(xiàng)目定位主力戶型面積區(qū)間均價(jià)銷(xiāo)售情況交房日期萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)51萬(wàn)方都市綜合體9014811000元/目前已是尾盤(pán)銷(xiāo)售銷(xiāo)售率90%以上2011年上半年葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)49萬(wàn)方都市綜合體98116均價(jià)12000元/3月30日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天銷(xiāo)售較火，但4月新政出臺(tái)后銷(xiāo)售較慢，目前銷(xiāo)售率約40%2010年底（僅交付所售11#樓）萬(wàn)景國(guó)際花園20萬(wàn)方都市綜合體7813811000元/目前尾盤(pán)，余40套左右，銷(xiāo)售率95%2011年6月28日泛海國(guó)際22萬(wàn)方國(guó)際居住區(qū)9416013000元/后期大戶型銷(xiāo)售較緩慢，銷(xiāo)售率約65%2011年萬(wàn)科城30萬(wàn)方精裝小公寓4290均價(jià)9500元/后期尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，銷(xiāo)售率約95%2011年底項(xiàng)目名稱物業(yè)管理費(fèi)外墻用材外墻用色交房標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)配置萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1.85元/平米進(jìn)口涂料咖啡灰+乳白色毛坯雙層中空玻璃葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)2.2元/平米進(jìn)口涂料深灰色部分廚衛(wèi)裝，部分毛坯（提供中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)）室內(nèi)恒溫游泳池、國(guó)際幼兒園萬(wàn)景國(guó)際花園2元/平米面磚咖啡灰毛坯（含水源熱泵中央空調(diào)及熱水器）室內(nèi)恒溫游泳池、雙層中空玻璃，地源恒熱泛海國(guó)際未定花崗巖咖啡黃毛坯（含地暖設(shè)備及新風(fēng)系統(tǒng)）地下恒溫游泳池萬(wàn)科城3.98元/平米面磚萬(wàn)科灰精裝修雙層中空玻璃區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn) 建筑規(guī)模普遍偏大；目前周邊5個(gè)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，其規(guī)模與本項(xiàng)目接近的就有3個(gè)“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”、“葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)”、“泛海國(guó)際”，且其品質(zhì)都將均略高于本項(xiàng)目； 入市周期接近；目前5個(gè)項(xiàng)目中，均是提前搶占了市場(chǎng)份額，因此2010年上半年的本區(qū)域供應(yīng)量增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；但隨著10月份以后有3個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入尾盤(pán)清盤(pán)期銷(xiāo)售，降低了區(qū)域壓力。 定位類(lèi)似；目前 “葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)”、“萬(wàn)景國(guó)際”“泛海國(guó)際”三個(gè)項(xiàng)目均走高端路線，其戶型產(chǎn)品及景觀規(guī)劃、配套上均下了重本，而相比較而言，“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”和萬(wàn)科城則走的中高端路線，其報(bào)價(jià)較其他項(xiàng)目略低，在產(chǎn)品戶型上設(shè)計(jì)也頗為用心，照顧到青年群體及投資客戶群體； 產(chǎn)品亮點(diǎn);目前由于“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”、“葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)”、 “泛海國(guó)際”三個(gè)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)均在90平米以上，200平米以下，而基本上均有戶型有贈(zèng)送面積現(xiàn)象，因此前期客戶群體較為類(lèi)似，前期競(jìng)爭(zhēng)較大；值得一提的是，“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的戶型將面積把控較好，2房占比達(dá)一半以上，且面積控制在90108之間，對(duì)在武漢工作的外地高收入白領(lǐng)青年群體、需求婚房群體、投資客戶等的吸引非常大； 配置逐漸拔高；5個(gè)項(xiàng)目中有三個(gè)項(xiàng)目均配有恒溫游泳池，且較為環(huán)保的水源熱泵、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)等開(kāi)始逐漸被高端樓盤(pán)采用。第五部分 武漢樓市預(yù)測(cè)2011年2008年，冷;2009年，熱;2010年，穩(wěn)。今年第一季度，中央三令五申要給樓市降溫，從溫家寶總理的講話到兩會(huì)上的舉措，加大保障型住房建設(shè)和控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。4月份始武漢樓市銷(xiāo)量，一掃前幾個(gè)月的火爆局面，開(kāi)始降溫。一直持續(xù)到2010年的7月，武漢樓市又開(kāi)始回暖，經(jīng)過(guò)金九的集中放量且量?jī)r(jià)齊升，十月份開(kāi)始步入穩(wěn)步增長(zhǎng)，量?jī)r(jià)一路上漲，明年的樓市究竟起落幾何。依據(jù)近年的樓市百態(tài)，現(xiàn)將明年的走勢(shì)預(yù)測(cè)如下1、低碳成“瘋”如果在2011年，不想方設(shè)法給自家樓盤(pán)安插一“低碳”標(biāo)碼，就過(guò)時(shí)了。年初至今，全市的低碳地產(chǎn)研討會(huì)開(kāi)了一撥又一撥，“建設(shè)低碳住宅”是趨勢(shì)。越來(lái)越多的本地住宅，也開(kāi)始打上“低碳”名號(hào)，“樓盤(pán)節(jié)電節(jié)水又節(jié)地，武漢樓市，將在明年全面進(jìn)入低碳住宅時(shí)代?！蹦壳?，我國(guó)建筑相關(guān)能耗占全社會(huì)比重偏大，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)在碳排放占的比重達(dá)到了50%到60%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)每建成1平方米的房屋，約釋放出0.8噸碳。因此，中國(guó)要兌現(xiàn)承諾，有必要大規(guī)模推廣低碳住宅，但一位業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)真正的低碳，須從生產(chǎn)、采購(gòu)、建造各環(huán)節(jié)推廣低碳節(jié)能建材產(chǎn)品，工作量龐大得可以。“以目前的現(xiàn)狀來(lái)看，國(guó)內(nèi)尚無(wú)真正意義上的低碳住宅。”不過(guò)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)及百姓的視線紛紛瞄準(zhǔn)低碳住宅，終究是好事。應(yīng)對(duì)氣候變化，關(guān)注環(huán)保事業(yè)，是造福子孫后代大善舉。最后寄望于明年的樓市，那些打出低碳樓盤(pán)們，少一些噱頭，多一些誠(chéng)意;少一些浮華自夸，多一些技術(shù)含量。2、土地推新自今年的國(guó)十九條出臺(tái)，勒令78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)土地市場(chǎng)的風(fēng)聲，蜚短流長(zhǎng)。國(guó)十九條明確了土地競(jìng)賣(mài)各個(gè)環(huán)節(jié)的繳交費(fèi)用，提高了拿地門(mén)檻，增加了企業(yè)的囤地成本;加強(qiáng)保障性住房和自主性中小套型商品房供地比例，搭配去年對(duì)于各城市出讓單宗地塊面積的劃定，使土地市場(chǎng)上將出現(xiàn)更多用于建設(shè)普通商品住房的小地塊，一旦成型，將平抑房?jī)r(jià)。勒令78家央企退出地產(chǎn)企業(yè)，則是針對(duì)近一年來(lái)土地市場(chǎng)上的“國(guó)進(jìn)民退”下了藥，抑制地王頻出。從供應(yīng)、經(jīng)費(fèi)、開(kāi)發(fā)三個(gè)環(huán)節(jié)立體整治土地市場(chǎng)，盡管目前出臺(tái)的土地政策，仍有些“頭痛治頭，腳痛治腳”。但無(wú)可否認(rèn)，中央已下定決心要從根源上遏制高房?jī)r(jià)。如果上述土地政策成型，點(diǎn)連接成了面，或?qū)⒋叽偻恋厥袌?chǎng)的整體轉(zhuǎn)型，由以往的粗放走向精細(xì)。3、商業(yè)發(fā)力2008年，武漢商業(yè)地產(chǎn)逆市飄紅;2009年，武漢商業(yè)地產(chǎn)一路狂飆;2010年，武漢商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)力。眼下，人信漢商銀座、竹葉山中環(huán)商貿(mào)城、武漢天地等老牌商業(yè)地產(chǎn)仍廣受關(guān)注;首義廣場(chǎng)歡樂(lè)城、萬(wàn)達(dá)菱角湖廣場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，漢正街地一大道、中華城等新興項(xiàng)目開(kāi)始冒尖，且廣受追捧。在近期我們展開(kāi)的置業(yè)調(diào)查問(wèn)卷中顯示，超過(guò)7成投資客，仍看好2011年的商鋪投資。“為拉動(dòng)gdp，2011年商業(yè)投資前景仍然向好。”一位投資客表示。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士分析，特色商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展短板，但是發(fā)展前景是非常廣闊的，細(xì)分人群，做出特色，應(yīng)是2011年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)。4、央行加息人民幣存貸款利率與住房公積金貸款利率紛紛上調(diào)按揭貸款取消利率7這優(yōu)惠，統(tǒng)一上調(diào)至85折 中國(guó)人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。 同時(shí)住建部公布，自10月20日起，5年以下（含5年）住房公積金貸款利率上調(diào)0.17個(gè)百分點(diǎn)，由3.33%上調(diào)至3.50%，5年以上住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由3.87%上調(diào)至4.05%。京滬多家銀行有關(guān)人士28日向中國(guó)證券報(bào)記者透露,日前各家商業(yè)銀行接到口頭通知,取消對(duì)首套住房貸款利率7折優(yōu)惠,僅允許執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率最低下浮15%,即首套房貸優(yōu)惠利率最低按8.5折執(zhí)行。然而，無(wú)可否認(rèn)，加息對(duì)樓市的作用，是直接的，如果通脹的壓力繼續(xù)加大，央行將有可能出臺(tái)更嚴(yán)歷的措施來(lái)應(yīng)對(duì)。5、小戶型走火“小戶型是高房?jī)r(jià)的潤(rùn)滑劑。”曾有人這樣說(shuō)。原理很簡(jiǎn)單，每一輪房?jī)r(jià)高漲時(shí)，對(duì)于那些仍偏向在城市中心置業(yè)但手頭資金有限的人，必將置業(yè)方向轉(zhuǎn)向面積小，總價(jià)不高的小戶型產(chǎn)品?；赝?010年底的武漢樓市，小戶型產(chǎn)品已有抬頭趨勢(shì)。萬(wàn)科圓方、頤和麗晶、中南路88號(hào)、光谷世界城，這些扼守城市中心，面積不大總價(jià)低的產(chǎn)品一經(jīng)面世，即遭瘋搶。2010年頭3個(gè)月，房?jī)r(jià)不降反升，僅在今年中央新政的持續(xù)打壓下，樓價(jià)同比漲幅就在20%以上。于是，年輕置業(yè)者對(duì)于小戶型產(chǎn)品的呼喚，更加強(qiáng)烈。地產(chǎn)企業(yè)顯然也沒(méi)有放棄這一部分重要客源。在一批老牌小戶型產(chǎn)品仍在發(fā)光發(fā)熱時(shí)，銀泰大智家園、航天彩虹鎮(zhèn)、未來(lái)城、王+one一系列新興小戶型產(chǎn)品的熱銷(xiāo)也應(yīng)證了這一說(shuō)法。目前，城市中心小戶型銷(xiāo)售均價(jià)每平方米萬(wàn)元以上，已成常態(tài)，若價(jià)格進(jìn)一步上漲，小戶型的總價(jià)優(yōu)勢(shì)逐步喪失時(shí)，此種過(guò)渡型產(chǎn)品，路在何方?6、三線轉(zhuǎn)移自2009年底，天下置業(yè)啟動(dòng)了其在仙桃的城