2011年?yáng)|營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析報(bào)告42p.doc

東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析報(bào)告目錄第一章 城市宏觀環(huán)境調(diào)研及分析4一、東營(yíng)城市概況41、地理位置及行政區(qū)劃42、人口43、區(qū)域交通“三路兩港一場(chǎng)”44、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及支柱產(chǎn)業(yè)5二、墾利縣概況61、地理位置62、行政區(qū)劃63、人口64、區(qū)域交通65、經(jīng)濟(jì)概述7三、東營(yíng)市總體規(guī)劃發(fā)展分析（20052020）71、空間布局72、布局說(shuō)明解析73、東營(yíng)“中心城”發(fā)展規(guī)劃（20052020）84、城市未來(lái)發(fā)展前景分析95、黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)10四、城市宏觀環(huán)境分析總結(jié)11第二章 東營(yíng)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及分析12一、房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析121、各版塊劃分122、各版塊市場(chǎng)特征12二、代表性項(xiàng)目研究15三、產(chǎn)品分析161、建筑風(fēng)格分析162、戶型及面積分析173、均價(jià)分析194、去化分析205、客群構(gòu)成分析21四、典型個(gè)案分析211、東城板塊典型個(gè)案分析212、西城板塊典型個(gè)案分析253、墾利板塊典型個(gè)案分析27五、東營(yíng)住宅市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論29第三章 東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研及分析30一、東營(yíng)市經(jīng)濟(jì)情況概述：30二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：30三、東營(yíng)目前四大商圈及未來(lái)兩大商圈概述：321、濟(jì)南路與西四路商圈322、濟(jì)南路與西二路商圈32四、東營(yíng)市目前商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀：37五、東營(yíng)市城市綜合體的規(guī)劃和發(fā)展前景的分析：48第四章 東營(yíng)市房地產(chǎn)市調(diào)總結(jié)：50第一章 城市宏觀環(huán)境調(diào)研及分析一、東營(yíng)城市概況1、地理位置及行政區(qū)劃東營(yíng)市成立于1983年，位于山東省北部黃河三角洲地區(qū)，黃河在東營(yíng)市境流入渤海。東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。東營(yíng)市轄東營(yíng)、河口2個(gè)區(qū)，廣饒、墾利、利津3個(gè)縣，共有40個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，其中14個(gè)街道、23個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)。2、人口2009年末，全市戶籍人口185萬(wàn)人，其中，非農(nóng)業(yè)人口80萬(wàn)人。2010年末全市常住人口202萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)常住人口 118萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為58.5%，全市人口出生率8.06，死亡率4.76，自然增長(zhǎng)率3.3。3、區(qū)域交通“三路兩港一場(chǎng)” 三路：高速公路：榮烏高速鐵路：在建中的“黃大、德龍煙”鐵路 兩港：東營(yíng)港區(qū)、廣利港 一場(chǎng)：東營(yíng)機(jī)場(chǎng)（計(jì)劃4c級(jí)升級(jí)為4d級(jí)機(jī)場(chǎng)，同時(shí)開(kāi)通國(guó)際航線）4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及支柱產(chǎn)業(yè)1)經(jīng)濟(jì)概述： 城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力位列全國(guó)第25位。 全市生產(chǎn)總值為2359.94億元，十一五期間增速達(dá)到65%。 三次產(chǎn)業(yè)比3.7：72.6：23.7。 2010年收入過(guò)10億的企業(yè)新增54家，過(guò)百億的企業(yè)達(dá)到10家。 2)主要支柱產(chǎn)業(yè)： 石油工業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為3：7； 石油裝備制造業(yè)，企業(yè)發(fā)展到150多家，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占到全國(guó)該行業(yè)的三分之一； 傳統(tǒng)工業(yè)（鹽化、橡膠輪胎、造紙、紡織）80%達(dá)到了國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平； 大規(guī)模集成電路、廣汽吉奧汽車、光伏太陽(yáng)能等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重在2010年增長(zhǎng)12個(gè)百分點(diǎn)。3)2010年人均收入水平： 東營(yíng)市人均可支配收入23657元： 農(nóng)民人均純收入8206元。二、墾利縣概況1、地理位置 墾利縣位于黃河入?？?，地處勝利油田腹地，是黃河千百萬(wàn)年孕育出來(lái)的既古老又年輕的一方沃土。 墾利東瀕渤海，西北與利津縣隔黃河相望，南接?xùn)|營(yíng)市東營(yíng)區(qū)，東北部與東營(yíng)市河口區(qū)毗鄰?？h屬總面積2204平方公里。2、行政區(qū)劃2010年，墾利縣轄勝坨、郝家、永安、黃河口、董集5個(gè)鎮(zhèn)和墾利、興隆2個(gè)街道辦事處，1個(gè)社區(qū)管理委員會(huì)，1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，有333個(gè)村民委員會(huì)，7個(gè)社區(qū)居委會(huì)。3、人口2009年底，全縣總?cè)丝?2萬(wàn)人。其中，非農(nóng)業(yè)人口3.7萬(wàn)人。人口出生率7.63，人口死亡率5.58，人口自然增長(zhǎng)率2.05。4、區(qū)域交通公路： 高速：勝利黃河公路大橋、東營(yíng)黃河高速、東青高速、環(huán)渤海高速公路穿過(guò)，北接京津唐高速，南連濟(jì)青高速、威烏高速，把環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶連成一體。 省道：青墾路、辛河路、永莘路3條省級(jí)干線公路在墾利交匯。 港口：開(kāi)發(fā)區(qū)北距開(kāi)放口岸東營(yíng)港60公里。機(jī)場(chǎng)：東到東營(yíng)永安機(jī)場(chǎng)只有15分鐘路程。5、經(jīng)濟(jì)概述1）工業(yè)強(qiáng)縣： “十一五”末，全縣銷售收入過(guò)億元的工業(yè)企業(yè)發(fā)展到125戶，過(guò)10億元10戶，過(guò)50億元的企業(yè)達(dá)到5戶，超100億元的企業(yè)達(dá)到2戶。 萬(wàn)達(dá)控股集團(tuán)有限公司、勝通集團(tuán)股份有限公司、墾利石化有限責(zé)任公司、東辰控股集團(tuán)有限公司等4家企業(yè)入圍2010年度中國(guó)制造業(yè)企業(yè)500強(qiáng)。2） 支柱產(chǎn)業(yè)： 農(nóng)業(yè)：30萬(wàn)畝東營(yíng)現(xiàn)代漁業(yè)區(qū)為主體，海參、大閘蟹養(yǎng)殖深加工進(jìn)入發(fā)展快車道，全國(guó)最大的單片灘涂養(yǎng)殖基地已初具規(guī)模。 工業(yè)：傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)：石油化工、精細(xì)化工、機(jī)械制造新興產(chǎn)業(yè)：機(jī)械裝備制造、新能源、新材料等新興產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)：汽車貿(mào)易、物流運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、觀光旅游業(yè)、陸海石油科技服務(wù)。3） 民營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)： “十一五”末，全縣個(gè)體工商戶發(fā)展到6156戶，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展到1230家，規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)達(dá)到170家，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總數(shù)的97.1%。三、東營(yíng)市總體規(guī)劃發(fā)展分析（20052020）1、空間布局一個(gè)中心城、四個(gè)次中心城、十個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)和二百個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)。2、布局說(shuō)明解析 一個(gè)中心城：納入墾利，依托廣利港、黃河路東延規(guī)劃濱海生態(tài)城，形成“一城五組團(tuán)”的生態(tài)型組團(tuán) 四個(gè)次中心城：廣饒縣城、利津縣城、河口城區(qū)和東營(yíng)港城，是市域南部、西部、北部和濱海的區(qū)域性中心城市。 “十個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)”：分布在中心城和次中心城周邊，按照規(guī)劃，2020年達(dá)到萬(wàn)人以上的目標(biāo)。 二百個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)：將依托衛(wèi)星城鎮(zhèn)、一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地和中心村，建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)(即農(nóng)民居住社區(qū)和社區(qū)服務(wù)中心)，輻射帶動(dòng)周邊村莊，推動(dòng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。3、東營(yíng)“中心城”發(fā)展規(guī)劃（20052020）1)發(fā)展布局結(jié)構(gòu)：將墾利縣城納入中心城，依托廣利港、黃河路東延規(guī)劃濱海生態(tài)城，形成“一城五組團(tuán)”的生態(tài)型組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。2）發(fā)展策略：按照“東擴(kuò)、西疏、南展、北延、中優(yōu)”的發(fā)展策略，形成一個(gè)中心城和由東城、西城、墾利、濱海、廣利港五個(gè)組團(tuán)組成的黃河三角洲中心城市。3）發(fā)展規(guī)模：規(guī)劃控制面積約1100平方公里。2020年城市人口規(guī)模達(dá)到120萬(wàn)人以上。4）各組團(tuán)定位說(shuō)明： 東城組團(tuán)：包括市級(jí)行政辦公、科教和文化中心，重點(diǎn)發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)； 西城組團(tuán)：包括勝利油田辦公及科研中心、石油大學(xué)和東營(yíng)區(qū)行政辦公所在地，重點(diǎn)發(fā)展石油機(jī)械裝備制造業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)； 墾利組團(tuán)：包括墾利縣的行政辦公、文化中心，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游、商貿(mào)流通、生態(tài)養(yǎng)殖和機(jī)械制造業(yè)，控制發(fā)展化工、煉油等污染產(chǎn)業(yè)； 濱海組團(tuán)：打造集觀光旅游、休閑度假、濱海居住于一體的濱海生態(tài)組團(tuán)； 廣利港組團(tuán)：規(guī)劃成為集商港、客運(yùn)港和旅游港為一體的綜合性港口，重點(diǎn)發(fā)展臨港工業(yè)、物流、旅游和港區(qū)生活配套設(shè)施。4、城市未來(lái)發(fā)展前景分析1）山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃 涵蓋青島、東營(yíng)、煙臺(tái)、濰坊、威海、日照市及濱州市無(wú)棣、沾化個(gè)沿?？h。 9大核心區(qū)（如上圖所示） 東營(yíng)屬于“東營(yíng)石油產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”。發(fā)展重點(diǎn)是我國(guó)最大的戰(zhàn)略石油儲(chǔ)備基地后方配套設(shè)施區(qū)、海洋石油產(chǎn)業(yè)、商務(wù)貿(mào)易業(yè)。功能定位是將東營(yíng)城區(qū)東展，建設(shè)臨海石油產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。5、黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)1） 產(chǎn)業(yè)布局：“四點(diǎn)、四區(qū)、一帶” 四點(diǎn)：東營(yíng)、濱州、濰坊、萊州四個(gè)港口建設(shè)。 四區(qū)：東營(yíng)、濱州、濰坊、萊州四大臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。 一帶：北部沿海經(jīng)濟(jì)帶。2）東營(yíng)東營(yíng)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 位于東營(yíng)市東北部和東部臨海、臨港區(qū)內(nèi)，主要為國(guó)有荒灘鹽堿地，起步區(qū)約1000多平方公里。 重點(diǎn)建設(shè)化工、電力、臨港產(chǎn)業(yè)、物流等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，打造區(qū)域內(nèi)重要的化工產(chǎn)業(yè)基地、電力供應(yīng)基地、裝備制造業(yè)基地、區(qū)域物流中心和產(chǎn)品集散中心。四、城市宏觀環(huán)境分析總結(jié) 優(yōu)越的地理位置、雄厚工業(yè)基礎(chǔ)以及發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力及影響力。 “黃”“藍(lán)”兩大國(guó)家級(jí)發(fā)展機(jī)遇，賦予東營(yíng)廣闊的發(fā)展前景的同時(shí)，催生了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)極。 中心城區(qū)的擴(kuò)容、交通等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，在增強(qiáng)東營(yíng)各城市組團(tuán)互動(dòng)的同時(shí)，也將促進(jìn)人員流動(dòng)和人氣的拉動(dòng)。 墾利將并入東營(yíng)中心城區(qū)一同發(fā)展，區(qū)域潛力及價(jià)值將得到空前的提升。 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及經(jīng)濟(jì)的騰飛一方面會(huì)拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)人口的遷入及增長(zhǎng)，另一方面也會(huì)催生富裕階層的增加，從而進(jìn)一步促進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。 黃河水城、生態(tài)濕地保護(hù)等生態(tài)發(fā)展的舉措也將進(jìn)一步提升城市居住的舒適度以及宜居性。綜上所述，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、人口的增長(zhǎng)、人均收入的增加、環(huán)境的改善、基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，一方面將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展的空間與機(jī)會(huì)，另一方面也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定而廣泛的需求和客戶群體。第二章 東營(yíng)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析1、各版塊劃分板塊劃分示意及本案位置（紅色虛線為區(qū)域分割線）依據(jù)研究要求、區(qū)位特征和傳統(tǒng)習(xí)慣，我們本次研究將分為東城板塊、西城板塊、墾利板塊三個(gè)板塊進(jìn)行研究分析。2、各版塊市場(chǎng)特征1）西城板塊 城市公共配套較為發(fā)達(dá)和成熟。西城作為勝利石油管理局的駐地，發(fā)展較早，城市公共配套較為完善，生活便利，教育科研、醫(yī)療、金融、商業(yè)等各類機(jī)構(gòu)密布，長(zhǎng)途汽車站的東西兩站均位于西城，西城的城市商業(yè)具備一定規(guī)模，輻射東營(yíng)各區(qū)市，尤以濟(jì)南路周邊最為繁華，百貨大樓、銀座等各大商業(yè)入駐，各類中小商家云集，餐飲、娛樂(lè)業(yè)發(fā)達(dá)，成熟的城市公共配套成為西城各樓盤(pán)對(duì)客戶進(jìn)行推介的重要砝碼之一； 樓盤(pán)多分布于城區(qū)外圍。由于該片區(qū)發(fā)展較早，區(qū)域中心地塊日益稀缺，西城近期進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)多分布在該區(qū)域外圍，以黃河路附近的南部板塊和北二路以北的北部板塊（華八井）較為集中； 在售樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)較小，大盤(pán)較為缺乏。由于城市發(fā)展重心東移，并且提出西城控制三面向東發(fā)展，西城片區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量總體較小，大盤(pán)數(shù)量較少，西城大盤(pán)大多分布于南部板塊，如海信盈城、眾成格林楓景、海通時(shí)代康橋、天業(yè)盛世龍城等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量較大； 南部板塊樓盤(pán)銷售價(jià)格普遍高于北部板塊。南部板塊的項(xiàng)目多處于東西城連接帶上，在原有城市配套基礎(chǔ)上，其配套改善升級(jí)的速度提高明顯，前景普遍看好，該板塊樓盤(pán)的定位多為中高檔，主力戶型偏大，總價(jià)偏高。售價(jià)也較之北部板塊較高，價(jià)差在500元/左右，南部板塊在5300元/左右，北部板塊接近45004800元/左右； 物業(yè)形態(tài)以普通多層住宅、洋房等產(chǎn)品為主。普通住宅、洋房產(chǎn)品所占比例較大，同時(shí)也是市場(chǎng)主力需求產(chǎn)品，也有部分別墅、小高層和高層業(yè)態(tài)； 南部板塊樓盤(pán)的主力戶型偏大，主要針對(duì)二次置業(yè)人群。南部板塊樓盤(pán)主力戶型多在120甚至140以上，主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的二次置業(yè)人群，北部的華八井片區(qū)則主要面向工薪大眾階層。 在售樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，穩(wěn)中有升。從市場(chǎng)角度看，由于西城商品房開(kāi)發(fā)量相對(duì)較少，加之西城擁有成熟的城市公共配套和充足的人氣，對(duì)西城區(qū)域在售樓盤(pán)的銷售起著有利的推動(dòng)作用，總起來(lái)看，西城在售樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。2）東城板塊 城市公共配套建設(shè)日益完善，人氣逐漸提升，區(qū)域認(rèn)可度提高。在東營(yíng)市政府的大力支持下，東城區(qū)域的市政建設(shè)進(jìn)入快車道，城區(qū)路網(wǎng)、公交體系、城市大型商業(yè)配套、清風(fēng)湖公園等公共休閑場(chǎng)所的建設(shè)和完善，有效提升了東城的區(qū)域市政形象，為居民提供了生活便利，而且較之西城，東城擁有更為優(yōu)良的空氣環(huán)境，成為吸引購(gòu)房者選擇東城樓盤(pán)的重要因素； 北一路與清風(fēng)湖區(qū)域樓盤(pán)較為集中，放量較大。東城方面，目前在售樓盤(pán)多集中于北一路南北兩側(cè)、清風(fēng)湖附近，加之附近區(qū)域近幾年開(kāi)發(fā)建設(shè)的大量經(jīng)濟(jì)適用房、部分單位內(nèi)部建設(shè)用房，以城市干道相銜接，在東城形成了大片居民區(qū)，是東城乃至整個(gè)東營(yíng)最引人矚目的居住板塊之一；北一路附近和開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)較為注重自身配套建設(shè)，重綠化、重景觀，清風(fēng)湖附近樓盤(pán)多借勢(shì)市政優(yōu)勢(shì)配套； 東城片區(qū)大盤(pán)云集，實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)百花競(jìng)放。在市政府的支持和引導(dǎo)下，東城片區(qū)大盤(pán)云集，10余萬(wàn)、20余萬(wàn)的大盤(pán)較多，眾成、勝宏、陽(yáng)光100、科達(dá)、海通、景港控股（東營(yíng)奧園開(kāi)發(fā)商）等實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)入市，有力提升了東城的人居品質(zhì)和城市形象； 產(chǎn)品線更加豐富，為購(gòu)房群體提供了更為廣闊的選擇空間。較之西城樓盤(pán)，東城樓盤(pán)的物業(yè)形態(tài)更為豐富，普通多層、洋房、單體別墅、聯(lián)排別墅、公寓、小高層、高層等物業(yè)形態(tài)齊備，多數(shù)物業(yè)形態(tài)的比例相當(dāng)； 在售樓盤(pán)價(jià)格持續(xù)上升，總體上與西城房?jī)r(jià)持平。由于東城市政環(huán)境的日益改善和住宅建設(shè)的持續(xù)開(kāi)發(fā)，以及東營(yíng)市民對(duì)東城區(qū)域認(rèn)可度的提高，東城在售樓盤(pán)價(jià)格已與西城持平，多數(shù)樓盤(pán)均價(jià)在4600元/左右，部分樓盤(pán)產(chǎn)品已達(dá)到5500元/左右。 高品質(zhì)樓盤(pán)集中。東城區(qū)域高品質(zhì)樓盤(pán)較多，受到油城中堅(jiān)階層的青睞，如北一路板塊的科達(dá)遠(yuǎn)鑒3期，清風(fēng)湖板塊的東辰鑒墅，開(kāi)發(fā)區(qū)板塊的陽(yáng)光100城市麗園、奧林匹克花園等，帶動(dòng)了周邊地段的升值和長(zhǎng)效發(fā)展。3）墾利板塊 自2004年以來(lái)，隨著中心城“北城區(qū)”建設(shè)進(jìn)程的加快和舊城改造力度的加大，墾利縣房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展。 目前民豐湖以北、黃河路以東、振興路以南比較集中的新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)； 相繼書(shū)香門(mén)第、匯豐馨苑、財(cái)富新城等高端盤(pán)、大盤(pán)，產(chǎn)品不再是單一的多層項(xiàng)目，產(chǎn)品線開(kāi)始豐富，洋房、別墅、小高層項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)、檔次相對(duì)一般縣城較高。 市場(chǎng)主流需求和戶型是100平米以上三室，兩室戶型少見(jiàn)，頂層復(fù)式產(chǎn)品幾乎各個(gè)盤(pán)都有，但銷售情況較差；由舊城改造、城中村拆遷引發(fā)的被動(dòng)性住房需求大量增加，同時(shí)，富裕農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的興起，在很大程度上引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的上升，房?jī)r(jià)也隨之上升，目前市場(chǎng)普通住宅均價(jià)達(dá)到3300元/。二、代表性項(xiàng)目研究區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建（萬(wàn)）容積率建筑類型東部東辰鑒墅莒州路與沂河路交叉口西南190.73別墅、花園洋房、多層、小高層奧林匹克花園2期東四路與府前街交匯處20.11高層、小高層、花園洋房、疊拼陽(yáng)光100東城北一路與東四路交叉口501.45疊拼、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層金湖帝景南一路北、林州路西5.81.8高層、小高層水城國(guó)際淮河路與鄭州路交叉口25.21.79小高層、高層、疊拼勝宏靚都勝利大街與汾河路交匯處320.67雙拼、聯(lián)排、疊墅、小高層眾城錦園府前大街以南、莒州路以東4.31.0疊拼金宇潤(rùn)苑北一路與康洋路交匯處15.61.0多層、疊拼西部海通時(shí)代康橋西城西三路以東，南苑新區(qū)北鄰21.631多層、疊拼、聯(lián)排華都橄欖城東營(yíng)新區(qū)政府北側(cè)161.6小高層、高層中建綠洲花園區(qū)政府與油田一中交匯處8.91.0多層格林楓景黃河路與太行山路交匯處231.0多層、疊拼、聯(lián)排海信天鵝湖西一路以西黃河路以南9.31.05多層、公寓墾利萬(wàn)達(dá)財(cái)富新城墾利民豐湖東側(cè)46.31.25洋房、多層、小高層、聯(lián)排、疊拼匯豐馨園墾利一中對(duì)面27.61.2多層、聯(lián)排、疊拼書(shū)香門(mén)第育才路以西24.951.02多層、小高層、雙拼瑞辰花園盛興路北，新一路西19.51.057多層黃河儷景城黃河廣場(chǎng)西鄰6.61.75多層、小高層康力花園中興路以北，育才路以西8.41.2多層明珠怡和園黃河路與新興路路口東200米1.15多層綠島御苑振興路以南，民豐路以西8.71.53多層、小高層?xùn)|營(yíng)目前在售住宅項(xiàng)目容積率都相對(duì)較低，最高不超過(guò)1.8，東城在售項(xiàng)目，產(chǎn)品線比較豐富，多層產(chǎn)品是供應(yīng)的主力，其次是別墅產(chǎn)品；墾利也是以多層產(chǎn)品為主，小高層、高層、別墅項(xiàng)目開(kāi)始涌現(xiàn)。為了方便了解市場(chǎng)狀況，下面我們將分板塊，按照產(chǎn)品、價(jià)格、去化、客群等幾個(gè)方面進(jìn)行分析。三、產(chǎn)品分析1、建筑風(fēng)格分析區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格東部東辰鑒墅歐式奧林匹克花園普通住宅現(xiàn)代、別墅歐式陽(yáng)光100普通住宅現(xiàn)代、別墅中式金湖帝景歐式水城國(guó)際現(xiàn)代勝宏靚都?xì)W式眾城錦園歐式金宇潤(rùn)苑現(xiàn)代西部海通時(shí)代康橋歐式華都橄欖城現(xiàn)代中建綠洲花園現(xiàn)代格林楓景現(xiàn)代海信天鵝湖現(xiàn)代墾利萬(wàn)達(dá)財(cái)富新城歐式匯豐馨園現(xiàn)代書(shū)香門(mén)第中式瑞辰花園現(xiàn)代黃河儷景城現(xiàn)代康力花園現(xiàn)代明珠怡和園現(xiàn)代綠島御苑現(xiàn)代區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多注重外立面打造，建筑風(fēng)格呈現(xiàn)多樣化，歐式風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格為市場(chǎng)主流風(fēng)格。2、戶型及面積分析產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱面積范圍，主力面積及戶型熱銷面積及戶型普通住宅東辰鑒墅面積范圍：多層復(fù)式面積230310平米、小高層140300平米陽(yáng)光100面積范圍：60200主力面積及戶型：96、98、105、112、128、130、150平米兩室、三室98、105、112、128、130平米兩室、三室?jiàn)W林匹克花園2期面積范圍：多層90-120平米，洋房100-150平米，小高層135平米，高層130平米120、130、135平米主力面積及戶型：120平米，洋房140平米，小高層135平方米金湖帝景面積范圍：188-507平米主力面積及戶型：188、199平米三室水城國(guó)際3期面積范圍：高層170、180平米、小高層105240平米三室兩廳主力戶型及面積：140平米三室瑞辰花園面積范圍：多層87-172平米，復(fù)式洋房190-270平米87平米兩室、100、120、140平米三室黃河儷景城面積范圍：110148平米110、115、126平米三室主力面積及戶型：126137平米康力家園面積范圍：110130平米110、120平米三室主力面積及戶型：120平米書(shū)香門(mén)第面積范圍：100160平米100、120、130、140平米三室主力面積及戶型：120平米明珠怡和園面積范圍：90140平米90平米、120平米三室主力面積及戶型：120、140三室匯豐馨園面積范圍：120230平米多層120150平米主力面積及戶型：150、160平米綠島御苑面積范圍：90200平米120、130平米三室主力面積及戶型：120160平米三室金宇潤(rùn)苑面積范圍：90140平米90平米兩室、120平米三室華都橄欖城面積范圍：二室112平米，三室148-153平米，四室197平米，復(fù)式220-278平米148平米三室、112平米兩室中建綠洲花園面積范圍：多層95-140平米95平米兩室、118、127平米三室各面積比例平均別墅東辰鑒墅面積范圍疊拼面積260平米、獨(dú)棟4551000平米260平米疊拼主力面積及戶型獨(dú)棟455544平米陽(yáng)光100面積范圍：200-400平米，六室三廳奧林匹克花園2期面積范圍：疊拼200-270平米疊拼200-270平米主力面積及戶型：230平米水城國(guó)際3期面積范圍：疊拼340-380平米時(shí)代康橋面積范圍：疊拼184215平米，聯(lián)排340平米疊拼184215平米勝宏靚都面積范圍：聯(lián)排240340319平米主力面積及戶型：319平米眾城錦園面積范圍：220-260平米240平米金宇潤(rùn)苑面積范圍：200-300平米270-290平米疊拼書(shū)香門(mén)第面積范圍：275-355平米275-355平米匯豐馨園面積范圍190、220平米（疊拼）聯(lián)排200平米主力面積及戶型190、220平米（疊拼）財(cái)富新城面積范圍299321平米（聯(lián)排）235270（疊拼）120165（花園洋房） 普通住宅整體來(lái)看，東營(yíng)的多層、小高層、高層市場(chǎng)的戶型以三室所占的比重為最大，其次是四室戶型，兩室戶型供應(yīng)較少。從戶型平均面積上來(lái)看，兩室平均在95平米左右，三室的面積在135平米左右，四室的面積在160多平方米左右，復(fù)式的面積則是超過(guò)200平方米。100-140平米三室戶型較為暢銷，兩室戶型由于供應(yīng)量較小，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，頂層復(fù)式戶型滯銷，140-180平米戶型銷售相對(duì)緩慢。東營(yíng)住宅市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)偏大的分析：從建筑設(shè)計(jì)上來(lái)說(shuō)，戶型面積大，對(duì)于小高層、高層來(lái)說(shuō)可以增加可使用的面積，因?yàn)閼粜瓦^(guò)小的話，分?jǐn)偯娣e所占比例就會(huì)更高，對(duì)與東營(yíng)客戶來(lái)說(shuō)，購(gòu)買力較強(qiáng)，喜歡購(gòu)買大戶型，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，大戶型的利潤(rùn)空間更大，所以使得小高層、高層市場(chǎng)的戶型偏大。 別墅以聯(lián)排疊拼別墅為主、雙拼、獨(dú)棟別墅為輔，聯(lián)排別墅暢銷市場(chǎng)上別墅類低密度項(xiàng)目，聯(lián)排別墅面積在200-400，疊拼別墅在180-380。暢銷聯(lián)排別墅面積在200-300，疊拼別墅200-250。疊拼別墅300滯銷。3、均價(jià)分析區(qū)域項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/）東部東辰鑒墅獨(dú)棟13000 奧林匹克花園2期小高層5100陽(yáng)光100小高層4800、別墅8300金湖帝景水城國(guó)際高層6000、疊拼9600勝宏靚都別墅7900眾城錦園別墅6700金宇潤(rùn)苑別墅6100西部海通時(shí)代康橋別墅6300華都橄欖城小高層、高層5200中建綠洲花園多層5500格林楓景別墅9600海信天鵝湖多層5300墾利萬(wàn)達(dá)財(cái)富新城匯豐馨園疊拼4000；多層3300書(shū)香門(mén)第多層3880瑞辰花園多層3580黃河儷景城3200康力花園3180明珠怡和園多層3200綠島御苑多層3400、小高層3200 東營(yíng)東、西板塊成交價(jià)格分析其中多層產(chǎn)品的成交價(jià)格區(qū)間為50005400元/平米（5000元/平米的代表為：綠洲國(guó)際花園；5100元/平米的代表為：陽(yáng)光麗景；5400元/平米的代為為：科達(dá)華苑樂(lè)家二期。）各類別墅產(chǎn)品的面積區(qū)間為220370平米，其中疊加別墅的成交價(jià)格區(qū)間為48006800元/平米（4800元/平米的代表為：城投麗日；5000元/平米的代表金宇潤(rùn)苑3、4層，6500元/平米的代表為：金宇潤(rùn)苑1、2層）；高層，小高層成交價(jià)格區(qū)間為45005200元/平米（4600元/平米價(jià)格區(qū)間代表為：陽(yáng)光麗景。4600元/平米的代表為：盛世龍城。5200元/平米價(jià)格區(qū)間代表為：陽(yáng)光100）。 墾利板塊成交價(jià)格分析多層成交價(jià)格在33003800（3300元/平米的代表為：明珠怡和園；3600元/平米的代表為：瑞辰花園。3800元/平米價(jià)格區(qū)間代表為：書(shū)香門(mén)第。）；別墅在4000元/平米（4000元/平米價(jià)格代表為：匯豐馨苑。）4、去化分析項(xiàng)目名稱上市時(shí)間銷售周期（月）開(kāi)盤(pán)日至當(dāng)前銷售量（萬(wàn)）月均銷售面積（萬(wàn)）奧林匹克花園2期10年10月29日3186金湖帝景水城國(guó)際2008年6月9日22210.95眾城錦園10年6月2.870.4匯豐馨園09年4月21251.19瑞辰花園2009年5月2011.50.58黃河儷景城10年10月451.25康力花園09年10月7.9140.56明珠怡和園10年11月22.81.4綠島御苑10年4月97.50.83整體來(lái)看，各個(gè)樓盤(pán)銷售速度都相對(duì)較快，各個(gè)樓盤(pán)月均消化量在一萬(wàn)平米左右。許多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)既能達(dá)到較高的銷售率像綠洲國(guó)際花園、陽(yáng)光麗景、科達(dá)華苑等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化就能達(dá)到5060%。5、客群構(gòu)成分析區(qū)域項(xiàng)目名稱主要客戶群東部東辰鑒墅企業(yè)老板，自住為主奧林匹克花園2期東城上班族陽(yáng)光100油田領(lǐng)導(dǎo)層、私營(yíng)業(yè)主，金湖帝景水城國(guó)際以私營(yíng)業(yè)主居多勝宏靚都以私營(yíng)業(yè)主居多改善性置業(yè)、投資者西部海通時(shí)代康橋以私營(yíng)業(yè)主居多改善性置業(yè)、投資者花都橄欖成油田職工、外來(lái)人口中建綠洲花園投資者格林楓景私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員海信天鵝湖企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、員工墾利萬(wàn)達(dá)財(cái)富新城匯豐馨園東城西城投資客、當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主書(shū)香門(mén)第公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主瑞辰花園企事業(yè)職工、改善性置業(yè)者黃河儷景城當(dāng)?shù)厥状沃脴I(yè)者明珠怡和園項(xiàng)目周邊人群為主綠島御苑周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群從熱銷產(chǎn)品和調(diào)研來(lái)看，東營(yíng)客群主要分為剛性需求客戶和高端客戶。其構(gòu)成主要是各類私營(yíng)業(yè)主、油田職工、企事業(yè)單位職工、外來(lái)人口、所轄區(qū)縣及附近村民。其中投資人群所占比重不可忽視。四、典型個(gè)案分析1、東城板塊典型個(gè)案分析勝宏靚都項(xiàng)目地址：東營(yíng)市東城勝利大街與汾河路交匯處開(kāi) 發(fā) 商：勝利油田勝宏置業(yè)有限公司 山東眾成地產(chǎn)有限公司建筑類型： 雙拼 連排 疊墅 小高層戶型面積：雙拼:417437,五室四廳;聯(lián)排:240340,四室三廳;疊墅:220251,四室兩廳;小高層:200以上開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2008年08月20日，二期2010年1月1日，三期小高層預(yù)計(jì)2010年11月入住時(shí)間：一期2009年9月10日，二期2010年11月30日銷售價(jià)格：均價(jià)7400元/平米雙拼218萬(wàn)419萬(wàn)元，聯(lián)排132190萬(wàn)元，疊拼94138萬(wàn)元?jiǎng)俸晟锌ろ?xiàng)目地址：北一路以北，東三路以東開(kāi) 發(fā) 商：勝利油田勝宏置業(yè)有限公司總建面積：近160000平米建筑類型：疊墅、花園洋房為主。4期小高層。戶型面積：洋房90170，小高層80110平米戶型銷售價(jià)格：均價(jià)6400元/眾成錦園項(xiàng)目地址：府前街以南，莒州路以東開(kāi) 發(fā) 商：山東眾成地產(chǎn)有限公司建筑類型：疊拼別墅戶型面積：面積為240平、220平，戶型共有六種，共178戶銷售價(jià)格：別墅6700元/平米水城國(guó)際項(xiàng)目位置：黃河路以北,淮河路與鄭州路交叉口,明潭公園北臨開(kāi) 發(fā) 商：東營(yíng)市城發(fā)置業(yè)有限責(zé)任公司建筑類型：高層 |小高層 |疊加別墅戶型面積：高層21層 ,面積130-300平方、小高層12層,面積160-380平方,.疊加別墅，面積360-500平方.銷售價(jià)格：高層、小高層均價(jià)4300元/平米；疊拼別墅價(jià)格6300-7800元/平米東辰鑒墅項(xiàng)目位置：東城清風(fēng)湖東側(cè)莒州路與沂河路交叉口西南開(kāi) 發(fā) 商：中國(guó)東辰控股集團(tuán)有限公司建筑類型：別墅、花園洋房、多層、小高層戶型面積：多層復(fù)式面積230310平米左右；疊拼面積260平米銷售價(jià)格：多層均價(jià)：4100元/平米；疊拼均價(jià)：150萬(wàn)左右/套 獨(dú)棟均價(jià)：13000元/平米陽(yáng)光100城市麗園 項(xiàng)目位置：北一路與東四路交匯處開(kāi)發(fā)商：陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)（北京）總建面積：500000平米建筑類型：精裝湖景洋房、絢彩小高層、錯(cuò)躍蒙太奇、情景疊墅、北歐別墅戶型面積：60200（96、98、105、112、128、130、150為主）工程進(jìn)度：08年9月部分交付，09年3月一期全面交付銷售價(jià)格：毛坯小高層均價(jià)33003400元/精裝洋房均價(jià)4400元/（裝修標(biāo)準(zhǔn)700800元/）情景疊墅均價(jià)4200元/（毛坯）北歐庭院別墅均價(jià)6500元/（毛坯）2、西城板塊典型個(gè)案分析海通時(shí)代康橋項(xiàng)目位置：西城西三路以東，南苑新區(qū)北鄰開(kāi) 發(fā) 商：山東海通地產(chǎn)有限責(zé)任公司建筑類型：多層、疊拼別墅、聯(lián)排別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2008-07-19，別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定入住時(shí)間：一期2009-09-30，二期多層預(yù)計(jì)2011年年底戶型面積：別墅，180-340平米，四室兩廳；多層，100-105平米，三室兩廳；銷售價(jià)格：疊拼別墅81-87萬(wàn)元/套，多層均價(jià)：3850元/平米項(xiàng)目定位：“東營(yíng)第一運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”，并提出“居住與時(shí)代同步，健康與奧運(yùn)同行”的開(kāi)發(fā)理念眾成格林楓景項(xiàng)目位置：黃河路與太行山路交匯處開(kāi) 發(fā) 商：山東眾成地產(chǎn)有限公司建筑規(guī)模：三期楓華邸共401套房源，涵蓋了多層、疊拼、聯(lián)排、躍層等多種類別，其中，多層面積140180平米，疊拼面積210280平米，聯(lián)排面積240280平米，躍層230平米。建筑類型：多層闊宅、疊墅、連墅戶型面積：140280為主銷售價(jià)格：售馨，四期疊拼售價(jià)6800元/；海信天鵝湖項(xiàng)目位置：耕井水庫(kù)北面開(kāi) 發(fā) 商：海信地產(chǎn)總建面積：14公頃建筑類型：花園洋房戶型面積：140-240銷售價(jià)格：均價(jià)5200元/平、復(fù)式3000元/平銷售進(jìn)度：95%3、墾利板塊典型個(gè)案分析萬(wàn)達(dá)財(cái)富新城項(xiàng)目位置：墾利廣興路與民豐路交匯處開(kāi) 發(fā) 商：萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)總建面積：42萬(wàn)平米建筑類型：別墅、洋房多層、別墅和花園洋房開(kāi)盤(pán)時(shí)間：未開(kāi)盤(pán)戶型面積：多層面積120-136平米，花園洋房125-162平米，聯(lián)排別墅281-308平米，雙拼別墅375平米，疊拼別墅218-252平米明珠怡和園項(xiàng)目位置：墾利縣黃河路與新興路路口向東200米開(kāi) 發(fā) 商：東營(yíng)市明珠置業(yè)有限公司總建面積：30000平米建筑類型：多層住宅戶型面積：三居90-120平方米銷售價(jià)格：均價(jià)3300銷售進(jìn)度：除5層外，其余全部銷售完畢。黃河儷景城項(xiàng)目位置：墾利縣墾利黃河廣場(chǎng)西鄰開(kāi) 發(fā) 商：墾利博大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建面積：3.5萬(wàn)平方建筑類型：多層，小高層戶型面積：120-160平米三室工程進(jìn)度：已封頂銷售價(jià)格：均價(jià)3200銷售進(jìn)度：小高層銷售完畢，多層除頂層外其余銷售完畢。綠島御園項(xiàng)目位置：墾利縣振興路以南、民豐路以西開(kāi) 發(fā) 商：山東綠島置業(yè)有限公司總建面積：81122.01建筑類型：多層、小高層戶型面積：多層120平米170平米、復(fù)式238平米、小高層90113平米工程進(jìn)度：封頂銷售價(jià)格：均價(jià)3300銷售進(jìn)度：余頂層復(fù)式房源，銷售率95%五、東營(yíng)住宅市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論通過(guò)對(duì)東營(yíng)市在售和預(yù)售樓盤(pán)的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)，東城樓盤(pán)放量持續(xù)增長(zhǎng)，大量新盤(pán)入市，消費(fèi)群體主力逐漸移向東城。市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)供需兩旺的局面，居民購(gòu)房意愿較大，需求平穩(wěn)。多層洋房類產(chǎn)品成為市場(chǎng)上消費(fèi)力的主導(dǎo)方向。其中80120平米面積區(qū)間為主力銷售戶型，也再次證明剛性需求產(chǎn)品在東營(yíng)市場(chǎng)中依舊占據(jù)了主導(dǎo)地位。面積區(qū)間在140180平方米、200240平米（頂層復(fù)式）的改善型產(chǎn)品，去化量并不理想，特別是大面積頂層復(fù)式的戶型，在豐厚的優(yōu)惠政策下，去化量也沒(méi)有明顯改善。油田管理層和私營(yíng)業(yè)主，他們是東營(yíng)購(gòu)房的主力人群，多為改善性和投資性需求，其中，投資客對(duì)別墅的投資熱情較一般產(chǎn)品要高。由于目前市場(chǎng)上所剩別墅項(xiàng)目大部分處于尾盤(pán)，由此可見(jiàn)東營(yíng)市場(chǎng)高端產(chǎn)品市場(chǎng)還存在一定潛力。從住宅調(diào)查結(jié)果很明顯看出東營(yíng)的住宅市場(chǎng)仍處于很優(yōu)良的操作階段，開(kāi)發(fā)形勢(shì)良好。下面我們就再來(lái)分析一下東營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)情況。第三章 東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研及分析一、東營(yíng)市經(jīng)濟(jì)情況概述：統(tǒng)計(jì)顯示，2009年，東營(yíng)城市居民人均可支配收入達(dá)23657元，同比增長(zhǎng)9.4%，名列全省第三位，其中，人均工資性收入17502.23元。人均消費(fèi)性支出13599.29元，同比增長(zhǎng)9.5%，列全省第五位，收支均呈現(xiàn)穩(wěn)步較快增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。而在2009年山東省人均gdp排名中，東營(yíng)更是排名第一位。二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：東營(yíng)商業(yè)從2003年4月東營(yíng)銀座購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)起，外來(lái)大型商場(chǎng)、超市就不斷涌入東營(yíng)市場(chǎng)。振華、良友、新一佳、利群，以至已經(jīng)簽約的兩家世界500強(qiáng)企業(yè)英國(guó)樂(lè)購(gòu)和韓國(guó)樂(lè)天。是什么讓這些內(nèi)資、外資如此看好東營(yíng)市場(chǎng)，甚至在良友、新一佳等商家敗走之后，還有諸多商家紛紛搶灘東營(yíng)？ 諸多數(shù)據(jù)暗示著東營(yíng)人的購(gòu)買能力，也讓頗具投資眼光的客商們怦然心動(dòng)。隨著黃三角戰(zhàn)略正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略，東營(yíng)作為黃三角開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，正面臨著前所未有的大好機(jī)遇。要以東營(yíng)為中心，依托黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，培植環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)。所有這些，都為投資者注入了強(qiáng)勁的動(dòng)力，也讓零售業(yè)投資商看到了投資東營(yíng)的希望?？v觀當(dāng)前東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，未來(lái)東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步受到政策扶持，保險(xiǎn)資金入市在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中扮演重要的角色。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)，前一階段包括寫(xiě)字樓和商鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)一直被低估的局面勢(shì)必會(huì)發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變。同時(shí)受調(diào)控政策影響在住宅領(lǐng)域受限的民間資本也找到了很好的宣泄口。由于當(dāng)下政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)是住宅，具有良好發(fā)展前景的商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性進(jìn)一步得到確認(rèn)。加上在住宅瘋漲的過(guò)程中，商業(yè)物業(yè)價(jià)格一直偏低，這使得東營(yíng)房地產(chǎn)投資者資金從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的力度將進(jìn)一步增大，特別是民間資本將大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪和寫(xiě)字樓。 當(dāng)前的東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)受著調(diào)控政策的嚴(yán)峻考驗(yàn)，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)正在迎接自己的春天。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)升級(jí)背景下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)將愈發(fā)凸現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶來(lái)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，收入分配改革將帶來(lái)消費(fèi)快速增長(zhǎng)和消費(fèi)升級(jí)，相應(yīng)寫(xiě)字樓、零售物業(yè)和旅游度假等商業(yè)地產(chǎn)在東營(yíng)迅速起航。三、東營(yíng)目前四大商圈及未來(lái)兩大商圈概述：1、濟(jì)南路與西四路商圈濟(jì)南路與西四路商圈：這一商圈位于西城中心區(qū)域，星羅分布著東營(yíng)市百貨大樓、商業(yè)大廈、供銷商場(chǎng)、國(guó)美電器、東營(yíng)市小商品城、天和購(gòu)物廣場(chǎng)、友誼服裝城等各種類型的商場(chǎng)，此商圈代表著東營(yíng)第一商圈。2、濟(jì)南路與西二路商圈濟(jì)南路與西二路商圈：濟(jì)南路與西二路路口，東營(yíng)銀座購(gòu)物廣場(chǎng)(一店)為東營(yíng)的商業(yè)版圖東擴(kuò)起到了關(guān)鍵作用。東營(yíng)振華商廈經(jīng)過(guò)幾年的經(jīng)營(yíng)，這兩家外來(lái)的大商場(chǎng)為東營(yíng)西城打造出了第二商圈，為市民購(gòu)物增添了新的選擇。3、西三路與濟(jì)南路商圈西三路與濟(jì)南路商圈：這一商圈有勝大中心超市，向北則有銀座二店。兩家店分列該商圈的南北兩端，其中還分布著大商電器、三聯(lián)家電、陽(yáng)光數(shù)碼城、天成恒信數(shù)碼廣場(chǎng)、百祥數(shù)碼城等商家，使得這個(gè)商圈成為東營(yíng)的“硅谷”，成為人們購(gòu)買數(shù)碼、家電產(chǎn)品的首選區(qū)域。4、東城安居工程商圈東城安居工程商業(yè)圈：2006年12月15日，勝大超市新家園店在眾成都市廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，2007年1月18日，東營(yíng)市百貨大樓東城店竣工開(kāi)業(yè)，2008年9月，東營(yíng)銀座東城店開(kāi)業(yè)，該商場(chǎng)將國(guó)際最流行的零售業(yè)態(tài)shopping mall引入東城，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種商業(yè)功能于一體。2009年1月3日，民建時(shí)尚廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，四家商場(chǎng)超市在東城安居工程居住區(qū)內(nèi)構(gòu)建的全新商業(yè)圈初步形成，東城市民的基本消費(fèi)在東城得到基本滿足。2010年3月26日，全球500強(qiáng)企業(yè)英國(guó)樂(lè)購(gòu)(tesco)的東營(yíng)項(xiàng)目開(kāi)工奠基儀式在新邦涌金門(mén)舉行，計(jì)劃將于2011年9月底投入運(yùn)營(yíng)。5、西城未來(lái)商圈領(lǐng)秀天成商業(yè)廣場(chǎng)、盛世龍城商業(yè)街：打造西城未來(lái)發(fā)展商業(yè)區(qū)，周邊生活小區(qū)林立，兩項(xiàng)目建成后周邊人口將達(dá)到3萬(wàn)多人，領(lǐng)秀天成建設(shè)中的4萬(wàn)平米大型商業(yè)，將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外