2011肇慶高新區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研及投資分析建議報告.pdf

肇慶高新區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)肇慶高新區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)肇慶高新區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)肇慶高新區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào) 研及投資分析建議報告研及投資分析建議報告研及投資分析建議報告研及投資分析建議報告 廣東順大廣東順大廣東順大廣東順大/ /策劃部策劃部策劃部策劃部 20112011年年年年8 8月月月月 一一一一肇慶高新區(qū)概況肇慶高新區(qū)概況肇慶高新區(qū)概況肇慶高新區(qū)概況 （一）、概況（一）、概況 肇慶高新區(qū)原屬國有華僑農(nóng)場，于設(shè)立于肇慶高新區(qū)原屬國有華僑農(nóng)場，于設(shè)立于肇慶高新區(qū)原屬國有華僑農(nóng)場，于設(shè)立于肇慶高新區(qū)原屬國有華僑農(nóng)場，于設(shè)立于19981998年，年，年，年，20022002年上年上年上年上 半年遷園大旺正式掛牌運作，批準面積半年遷園大旺正式掛牌運作，批準面積半年遷園大旺正式掛牌運作，批準面積半年遷園大旺正式掛牌運作，批準面積22.5222.52平方公里，預(yù)留平方公里，預(yù)留平方公里，預(yù)留平方公里，預(yù)留 用地用地用地用地7575平方公里，全為國有土地。平方公里，全為國有土地。平方公里，全為國有土地。平方公里，全為國有土地。20042004年年年年7 7月，肇慶高新區(qū)月，肇慶高新區(qū)月，肇慶高新區(qū)月，肇慶高新區(qū) 被省政府定為廣東省吸收外資重點工業(yè)園區(qū)和廣東省山區(qū)吸被省政府定為廣東省吸收外資重點工業(yè)園區(qū)和廣東省山區(qū)吸被省政府定為廣東省吸收外資重點工業(yè)園區(qū)和廣東省山區(qū)吸被省政府定為廣東省吸收外資重點工業(yè)園區(qū)和廣東省山區(qū)吸 收外資示范區(qū)；收外資示范區(qū)；收外資示范區(qū)；收外資示范區(qū)；20082008年年年年8 8月成功競得廣東省首批示范性產(chǎn)業(yè)月成功競得廣東省首批示范性產(chǎn)業(yè)月成功競得廣東省首批示范性產(chǎn)業(yè)月成功競得廣東省首批示范性產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)移園；轉(zhuǎn)移園；轉(zhuǎn)移園；轉(zhuǎn)移園；20092009年被中國高新區(qū)協(xié)會評為中國最具發(fā)展?jié)摿Φ哪瓯恢袊咝聟^(qū)協(xié)會評為中國最具發(fā)展?jié)摿Φ哪瓯恢袊咝聟^(qū)協(xié)會評為中國最具發(fā)展?jié)摿Φ哪瓯恢袊咝聟^(qū)協(xié)會評為中國最具發(fā)展?jié)摿Φ?十大高新區(qū)之一，是廣東省產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園中首個同時獲得國十大高新區(qū)之一，是廣東省產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園中首個同時獲得國十大高新區(qū)之一，是廣東省產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園中首個同時獲得國十大高新區(qū)之一，是廣東省產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園中首個同時獲得國 內(nèi)、國外認證機構(gòu)內(nèi)、國外認證機構(gòu)內(nèi)、國外認證機構(gòu)內(nèi)、國外認證機構(gòu)iso14000iso14000環(huán)境管理體系雙認證的園區(qū)，目環(huán)境管理體系雙認證的園區(qū)，目環(huán)境管理體系雙認證的園區(qū)，目環(huán)境管理體系雙認證的園區(qū)，目 前正在創(chuàng)建國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)；前正在創(chuàng)建國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)；前正在創(chuàng)建國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)；前正在創(chuàng)建國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)；20102010年年年年9 9月，經(jīng)國務(wù)院批月，經(jīng)國務(wù)院批月，經(jīng)國務(wù)院批月，經(jīng)國務(wù)院批 準成功升級為國家高新區(qū)。準成功升級為國家高新區(qū)。準成功升級為國家高新區(qū)。準成功升級為國家高新區(qū)。 （二）、區(qū)位及人口分析（二）、區(qū)位及人口分析 肇慶高新區(qū)位于珠三角中心區(qū)、肇慶市最肇慶高新區(qū)位于珠三角中心區(qū)、肇慶市最 東端，與佛山市三水區(qū)一河之隔，東距廣東端，與佛山市三水區(qū)一河之隔，東距廣 州市區(qū)州市區(qū)5050公里，西到肇慶市區(qū)公里，西到肇慶市區(qū)4040公里，屬廣公里，屬廣 佛肇半小時經(jīng)濟生活圈范圍。佛肇半小時經(jīng)濟生活圈范圍。 20092009年末全區(qū)常住人口年末全區(qū)常住人口9.769.76萬人，全年平均萬人，全年平均 人口比上年增加人口比上年增加1.281.28萬人；戶籍人口為萬人；戶籍人口為 2733427334萬人，比上年增加萬人，比上年增加11581158人。人。 高新區(qū)交通系統(tǒng)圖高新區(qū)交通系統(tǒng)圖 1 1、高新區(qū)交通便利，廣佛肇城際輕軌在此、高新區(qū)交通便利，廣佛肇城際輕軌在此 經(jīng)過并設(shè)站，預(yù)計于經(jīng)過并設(shè)站，預(yù)計于20122012年年底通車，建成年年底通車，建成 后到佛山和廣州距離大為縮短。后到佛山和廣州距離大為縮短。 2 2、江肇高速、廣賀高速、廣昆高速、二廣、江肇高速、廣賀高速、廣昆高速、二廣 高速、高速、325325國道等經(jīng)過肇慶高新區(qū)，整體來國道等經(jīng)過肇慶高新區(qū)，整體來 來，交通優(yōu)勢較為明顯，與外界起到了良來，交通優(yōu)勢較為明顯，與外界起到了良 好的溝通和交流作用。好的溝通和交流作用。 3 3、高新區(qū)具備交通和區(qū)位優(yōu)勢，便利的溝、高新區(qū)具備交通和區(qū)位優(yōu)勢，便利的溝 通和交流優(yōu)勢，發(fā)展前景可觀。通和交流優(yōu)勢，發(fā)展前景可觀。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，能 夠輻射并吸納廣佛 肇周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移，在珠三角產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)移吸納中處于領(lǐng) 先地位 區(qū)位優(yōu)勢明顯，能 夠輻射并吸納廣佛 肇周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移，在珠三角產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)移吸納中處于領(lǐng) 先地位 1 1、廣佛肇輕軌的建設(shè)能夠帶動片區(qū)的較快發(fā)展，、廣佛肇輕軌的建設(shè)能夠帶動片區(qū)的較快發(fā)展， 對肇慶高新區(qū)的發(fā)展來說是一個較好的機遇。對肇慶高新區(qū)的發(fā)展來說是一個較好的機遇。 2 2、從肇慶高新區(qū)的布局來看，剛好出去廣佛肇的、從肇慶高新區(qū)的布局來看，剛好出去廣佛肇的 交界處，能夠充分輻射并能帶動周邊區(qū)域的投交界處，能夠充分輻射并能帶動周邊區(qū)域的投 資，前景可觀。資，前景可觀。 3 3、從目前高新區(qū)的人口來看，整體偏少；主要原、從目前高新區(qū)的人口來看，整體偏少；主要原 因是作為高新區(qū)成立沒多久，大部分工廠都沒有因是作為高新區(qū)成立沒多久，大部分工廠都沒有 投產(chǎn)（投產(chǎn)約三分之一，且投產(chǎn)還沒有完全生投產(chǎn)（投產(chǎn)約三分之一，且投產(chǎn)還沒有完全生 產(chǎn)），投產(chǎn)部分還沒能充分招工，人口顯得比較產(chǎn)），投產(chǎn)部分還沒能充分招工，人口顯得比較 少。少。 4 4、從目前來看，片區(qū)的發(fā)展欠缺的是人口因素，、從目前來看，片區(qū)的發(fā)展欠缺的是人口因素， 但從目前大部分工廠的建設(shè)規(guī)模、高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)但從目前大部分工廠的建設(shè)規(guī)模、高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)發(fā) 展決心及高新區(qū)成立時間較短來看，未來還會吸展決心及高新區(qū)成立時間較短來看，未來還會吸 引相當?shù)娜巳汗ぷ骱投ň樱邆漭^好的發(fā)展前引相當?shù)娜巳汗ぷ骱投ň?，具備較好的發(fā)展前 景。景。 結(jié)合現(xiàn)場調(diào)研來看，由于高新區(qū)剛成結(jié)合現(xiàn)場調(diào)研來看，由于高新區(qū)剛成結(jié)合現(xiàn)場調(diào)研來看，由于高新區(qū)剛成結(jié)合現(xiàn)場調(diào)研來看，由于高新區(qū)剛成 立不久，目前進入高新區(qū)工作的人群基立不久，目前進入高新區(qū)工作的人群基立不久，目前進入高新區(qū)工作的人群基立不久，目前進入高新區(qū)工作的人群基 本時間不長，且人員不多，招工難目前本時間不長，且人員不多，招工難目前本時間不長，且人員不多，招工難目前本時間不長，且人員不多，招工難目前 是一個難題，消費力需要經(jīng)過一定工作是一個難題，消費力需要經(jīng)過一定工作是一個難題，消費力需要經(jīng)過一定工作是一個難題，消費力需要經(jīng)過一定工作 年限去積累資本，才能產(chǎn)生更為強勁的年限去積累資本，才能產(chǎn)生更為強勁的年限去積累資本，才能產(chǎn)生更為強勁的年限去積累資本，才能產(chǎn)生更為強勁的 后續(xù)消費力量，這些新生力量才是未來后續(xù)消費力量，這些新生力量才是未來后續(xù)消費力量，這些新生力量才是未來后續(xù)消費力量，這些新生力量才是未來 高新區(qū)最為核心的發(fā)展原動力，同時也高新區(qū)最為核心的發(fā)展原動力，同時也高新區(qū)最為核心的發(fā)展原動力，同時也高新區(qū)最為核心的發(fā)展原動力，同時也 是本項目的主力目標客戶群體。是本項目的主力目標客戶群體。是本項目的主力目標客戶群體。是本項目的主力目標客戶群體。 （三）、（三）、（三）、（三）、20092009年經(jīng)濟發(fā)展分析年經(jīng)濟發(fā)展分析年經(jīng)濟發(fā)展分析年經(jīng)濟發(fā)展分析 一、綜合一、綜合一、綜合一、綜合 初步核算，初步核算，20092009年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 550339550339萬元，比上年增長萬元，比上年增長31.2%31.2%。其中，第。其中，第 一產(chǎn)業(yè)增加值一產(chǎn)業(yè)增加值1079010790萬元，增長萬元，增長- -4.1%4.1%；第二；第二 產(chǎn)業(yè)增加值產(chǎn)業(yè)增加值467489467489萬元，增長萬元，增長27.8%27.8%，第三，第三 產(chǎn)業(yè)增加值產(chǎn)業(yè)增加值7206072060萬元，增長萬元，增長67.1%67.1%。三次產(chǎn)。三次產(chǎn) 業(yè)增加值結(jié)構(gòu)由業(yè)增加值結(jié)構(gòu)由20082008年的年的2.92.9：87.187.1：1010調(diào)整調(diào)整 為為2.02.0：84.984.9：13.113.1。 年末全區(qū)城鎮(zhèn)從業(yè)人員年末全區(qū)城鎮(zhèn)從業(yè)人員2645526455人，比上人，比上 年增長年增長7.0%7.0%。其中，年末在崗職工人數(shù)為。其中，年末在崗職工人數(shù)為 2642226422人，增長人，增長7.0%7.0%；城鎮(zhèn)個體私營從業(yè)人；城鎮(zhèn)個體私營從業(yè)人 數(shù)數(shù)6220 6220 人，增長人，增長1.7%1.7%。職工平均工資保持。職工平均工資保持 平穩(wěn)增長，全年城鎮(zhèn)單位職工平均工資為平穩(wěn)增長，全年城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 2142821428元人元人/ /年，增長年，增長6.8%6.8%。人均地區(qū)生產(chǎn)總。人均地區(qū)生產(chǎn)總 值（按常住人口計算）達到值（按常住人口計算）達到5553455534元，增長元，增長 14.7%14.7%。 二、農(nóng)業(yè)二、農(nóng)業(yè)二、農(nóng)業(yè)二、農(nóng)業(yè) 全區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值全區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2149121491萬元萬元, ,增長增長- -7.7%7.7%，農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè) 增加值增加值1002510025萬元，增長萬元，增長- -7%7%。全年糧食作物播種。全年糧食作物播種 面積面積257257畝，花生種植面積畝，花生種植面積9696畝，蔬菜種植面積畝，蔬菜種植面積 383383畝，水果種植面積畝，水果種植面積20252025畝。糧食總產(chǎn)量畝。糧食總產(chǎn)量106106 噸，噸， 花生產(chǎn)量花生產(chǎn)量1010噸，蔬菜產(chǎn)量噸，蔬菜產(chǎn)量518518噸、水果產(chǎn)量噸、水果產(chǎn)量 15331533噸，同比分別增長噸，同比分別增長10.4%10.4%、- -28.6 %28.6 %、8.6%8.6%和和- - 16.8%16.8%。 全年生豬出欄量全年生豬出欄量11.211.2萬頭，下降萬頭，下降4.4 %4.4 %；三鳥；三鳥 出欄出欄 42.6642.66萬只，下降萬只，下降37.7%37.7%；水產(chǎn)品產(chǎn)量；水產(chǎn)品產(chǎn)量36543654 噸，下降噸，下降27.6%27.6%。肉類總產(chǎn)量。肉類總產(chǎn)量87898789噸，比上年下降噸，比上年下降 5.2%5.2%。 三、工業(yè)和建筑業(yè)三、工業(yè)和建筑業(yè)三、工業(yè)和建筑業(yè)三、工業(yè)和建筑業(yè) 全年完成工業(yè)總產(chǎn)值全年完成工業(yè)總產(chǎn)值22086172208617萬元，增長萬元，增長 28.3%28.3%。實現(xiàn)工業(yè)增加值。實現(xiàn)工業(yè)增加值498050498050萬元。其中，規(guī)模萬元。其中，規(guī)模 以上工業(yè)增加值以上工業(yè)增加值494650494650萬元，增長萬元，增長28.2%28.2%；規(guī)模以；規(guī)模以 下工業(yè)增加值下工業(yè)增加值34003400萬元，增長萬元，增長6.8%6.8%。工業(yè)對。工業(yè)對gdpgdp 增長的貢獻率為增長的貢獻率為86%86%，拉動經(jīng)濟增長，拉動經(jīng)濟增長27.127.1個百分個百分 點。點。 全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)100100家，增加家，增加2525家家, ,累計累計 完成工業(yè)總產(chǎn)值完成工業(yè)總產(chǎn)值2198417.42198417.4萬元，增長萬元，增長28.2%28.2%。其。其 中，輕工業(yè)總產(chǎn)值中，輕工業(yè)總產(chǎn)值 499426499426萬元，增長萬元，增長60%60%；重工；重工 業(yè)業(yè)16989911698991萬元，增長萬元，增長23.2%23.2%，輕重工業(yè)比例為，輕重工業(yè)比例為 22.7:77.322.7:77.3。 四、固定資產(chǎn)投資四、固定資產(chǎn)投資四、固定資產(chǎn)投資四、固定資產(chǎn)投資 全年固定資產(chǎn)投資全年固定資產(chǎn)投資400533400533萬元，增長萬元，增長24.8%24.8%。 其中基本建設(shè)投資完成其中基本建設(shè)投資完成361400361400萬元，增長萬元，增長31.3%31.3%， 更新改造完成投資更新改造完成投資1397413974萬元，增長萬元，增長1%1%，房地產(chǎn)投，房地產(chǎn)投 資完成資完成2515925159萬元。萬元。 從產(chǎn)業(yè)投向看，第二產(chǎn)業(yè)投資從產(chǎn)業(yè)投向看，第二產(chǎn)業(yè)投資260324260324萬元，萬元， 增長增長18.1%18.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資；第三產(chǎn)業(yè)投資140209140209萬元，增長萬元，增長 39.2%39.2%。全年施工項目。全年施工項目7878個，增長個，增長23.8%23.8%，其中新，其中新 開工項目開工項目2727個，增長個，增長17.3%17.3%。 商品房銷售市場火爆。商品房銷售面積商品房銷售市場火爆。商品房銷售面積11.3611.36 萬平方米，銷售金額萬平方米，銷售金額3.173.17億元，分別比上年增長億元，分別比上年增長 102.7%102.7%和和137.9%137.9%。全年商品房施工面積。全年商品房施工面積25.4525.45萬平萬平 方米，增長方米，增長- -34.6%34.6%；商品房竣工面積；商品房竣工面積13.413.4萬平方萬平方 米，增長米，增長- -22.5%22.5%。 六、國內(nèi)貿(mào)易六、國內(nèi)貿(mào)易六、國內(nèi)貿(mào)易六、國內(nèi)貿(mào)易 20092009年國家實行積極的財政政策和適度年國家實行積極的財政政策和適度 寬松的貨幣政策，充分利用消費信貸和假寬松的貨幣政策，充分利用消費信貸和假 日經(jīng)濟等多種行之有效的措施，擴大國內(nèi)日經(jīng)濟等多種行之有效的措施，擴大國內(nèi) 消費需求，我區(qū)消費品市場穩(wěn)中趨活，全消費需求，我區(qū)消費品市場穩(wěn)中趨活，全 區(qū)完成社會消費品零售總額區(qū)完成社會消費品零售總額4023940239萬元，比萬元，比 上年增長上年增長16.7%16.7%。其中，批發(fā)和零售業(yè)完成。其中，批發(fā)和零售業(yè)完成 3620736207萬元，增長萬元，增長17.7%17.7%；住宿和餐飲業(yè)完成；住宿和餐飲業(yè)完成 40324032萬元，增長萬元，增長16.8%16.8%。 七、對外經(jīng)濟七、對外經(jīng)濟七、對外經(jīng)濟七、對外經(jīng)濟 20092009年世界經(jīng)濟和貿(mào)易發(fā)展增速放緩，國際年世界經(jīng)濟和貿(mào)易發(fā)展增速放緩，國際 經(jīng)濟環(huán)境的劇烈變化使中國經(jīng)濟經(jīng)受著嚴重的挑經(jīng)濟環(huán)境的劇烈變化使中國經(jīng)濟經(jīng)受著嚴重的挑 戰(zhàn)和重大的考驗，在國外市場需求下降的不利影戰(zhàn)和重大的考驗，在國外市場需求下降的不利影 響下，全區(qū)實現(xiàn)進出口總額響下，全區(qū)實現(xiàn)進出口總額 4.64.6億美元，比上年下億美元，比上年下 降降9.6%9.6%。其中，出口完成。其中，出口完成3915039150萬美元，下降萬美元，下降 9.8%9.8%。 全年新批利用外資項目全年新批利用外資項目5 5個，下降個，下降16.7%16.7%；合；合 同利用外資同利用外資3800038000萬美元，與上年持平；實際使用萬美元，與上年持平；實際使用 外資外資3110031100萬美元，增長萬美元，增長0.3%0.3%。 八、財政、金融和保險八、財政、金融和保險八、財政、金融和保險八、財政、金融和保險 全區(qū)地方財政一般預(yù)算收入全區(qū)地方財政一般預(yù)算收入5323853238萬元，增長萬元，增長 52%52%，其中稅收收入，其中稅收收入3197731977萬元，增長萬元，增長57.4%57.4%；財政；財政 一般預(yù)算支出一般預(yù)算支出5256552565萬元，比上年增長萬元，比上年增長38.6%38.6%。國。國 稅入庫稅入庫1972719727萬元，增長萬元，增長0.5%0.5%；地稅收入；地稅收入2256422564萬萬 元，增長元，增長1.9%1.9%。 年末全區(qū)金融機構(gòu)本外幣各項存款余額達年末全區(qū)金融機構(gòu)本外幣各項存款余額達 400106400106萬元，增長萬元，增長38.4%38.4%。其中，居民儲蓄存款余。其中，居民儲蓄存款余 額達額達116009116009萬元，增長萬元，增長23.4%23.4%。全區(qū)金融機構(gòu)本外。全區(qū)金融機構(gòu)本外 幣貸款余額幣貸款余額685988685988萬元，增長萬元，增長3.33.3倍倍 九、人口、生活和社會保障九、人口、生活和社會保障九、人口、生活和社會保障九、人口、生活和社會保障 年末全區(qū)常住人口年末全區(qū)常住人口9.769.76萬人，全年平均萬人，全年平均 人口比上年增加人口比上年增加1.281.28萬人；戶籍人口為萬人；戶籍人口為 2733427334萬人，比上年增加萬人，比上年增加11581158人；戶籍人口人；戶籍人口 出生率和死亡率分別為出生率和死亡率分別為2.92.9和和1.31.3，自然，自然 增長率為增長率為1.61.6。 20092009年我區(qū)農(nóng)村人均純收入為年我區(qū)農(nóng)村人均純收入為1063210632 元，增長元，增長5.1%5.1%，在崗職工平均工資，在崗職工平均工資2142821428元元/ / 人，增長人，增長6.79%6.79%。 從從從從20092009年高新區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展來看，工業(yè)產(chǎn)值在不年高新區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展來看，工業(yè)產(chǎn)值在不年高新區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展來看，工業(yè)產(chǎn)值在不 年高新區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展來看，工業(yè)產(chǎn)值在不 斷增長，這都基于工業(yè)建設(shè)的深入和完善，隨著斷增長，這都基于工業(yè)建設(shè)的深入和完善，隨著斷增長，這都基于工業(yè)建設(shè)的深入和完善，隨著 斷增長，這都基于工業(yè)建設(shè)的深入和完善，隨著 新建設(shè)的推進，未來發(fā)展空間更大。新建設(shè)的推進，未來發(fā)展空間更大。新建設(shè)的推進，未來發(fā)展空間更大。新建設(shè)的推進，未來發(fā)展空間更大。 從高新區(qū)的投資來看，基本路網(wǎng)和市政配套都基從高新區(qū)的投資來看，基本路網(wǎng)和市政配套都基從高新區(qū)的投資來看，基本路網(wǎng)和市政配套都基 從高新區(qū)的投資來看，基本路網(wǎng)和市政配套都基 本完善，環(huán)境相對優(yōu)良。本完善，環(huán)境相對優(yōu)良。本完善，環(huán)境相對優(yōu)良。本完善，環(huán)境相對優(yōu)良。 從目前在崗職工平均工資及農(nóng)村人均收入來看，從目前在崗職工平均工資及農(nóng)村人均收入來看，從目前在崗職工平均工資及農(nóng)村人均收入來看， 從目前在崗職工平均工資及農(nóng)村人均收入來看， 收入處于珠三角前例。收入處于珠三角前例。收入處于珠三角前例。收入處于珠三角前例。 從商品房的銷售面積和銷售額來看，在肇慶從商品房的銷售面積和銷售額來看，在肇慶從商品房的銷售面積和銷售額來看，在肇慶從商品房的銷售面積和銷售額來看，在肇慶1010個個個 個 分區(qū)當中排在第六位，但人口確實最少一個區(qū)分區(qū)當中排在第六位，但人口確實最少一個區(qū)分區(qū)當中排在第六位，但人口確實最少一個區(qū) 分區(qū)當中排在第六位，但人口確實最少一個區(qū) 域。域。域。域。 從高新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平來看，由于很多工廠還從高新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平來看，由于很多工廠還從高新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平來看，由于很多工廠還 從高新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平來看，由于很多工廠還 沒投產(chǎn)，目前所展現(xiàn)出來的遠遠未達到整個經(jīng)濟沒投產(chǎn)，目前所展現(xiàn)出來的遠遠未達到整個經(jīng)濟沒投產(chǎn)，目前所展現(xiàn)出來的遠遠未達到整個經(jīng)濟 沒投產(chǎn)，目前所展現(xiàn)出來的遠遠未達到整個經(jīng)濟 發(fā)展預(yù)期，今后的拓展空間更大。發(fā)展預(yù)期，今后的拓展空間更大。發(fā)展預(yù)期，今后的拓展空間更大。發(fā)展預(yù)期，今后的拓展空間更大。 2009年肇慶市全市及各縣（市、區(qū)）商品房銷售情況（億元、萬平方米）2009年肇慶市全市及各縣（市、區(qū)）商品房銷售情況（億元、萬平方米） 商品房銷售額比上年增長%商品房銷售面積比上年增長%均價 全市合 計 96.03118.53278.5286.433448 端州40.53145.4102.251223964 市直13.864.332.7429.84215 高要13.4892.742.1484.63199 四會11.0274.234.8432.73163 鼎湖5.86244.521.61227.92712 高新區(qū)高新區(qū)3.63.6170.1170.112.3812.38120.7120.72908 2908 廣寧3.03231.511.13207.52722 懷集1.7761.57.439.32382 德慶1.53408.1313.11882 封開1.4161.15.8716.72402 （四）、配套分析（四）、配套分析（四）、配套分析（四）、配套分析 1 1、生活配套、生活配套、生活配套、生活配套 a a、教育配套、教育配套 目前高新區(qū)學校主要有大旺高級中學、大旺第二小學、大目前高新區(qū)學校主要有大旺高級中學、大旺第二小學、大 旺國際幼兒園等，目前大旺高級中學正在擴建，而國際幼旺國際幼兒園等，目前大旺高級中學正在擴建，而國際幼 兒園則在建設(shè)當中，從規(guī)模和檔次上來看，教育資源并不兒園則在建設(shè)當中，從規(guī)模和檔次上來看，教育資源并不 差，具備一定的檔次和規(guī)模。差，具備一定的檔次和規(guī)模。 b b、醫(yī)療配套、醫(yī)療配套 目前大悟醫(yī)療配套不多，僅有高新區(qū)醫(yī)目前大悟醫(yī)療配套不多，僅有高新區(qū)醫(yī) 院、新時代醫(yī)院，規(guī)模不大，檔次一般。院、新時代醫(yī)院，規(guī)模不大，檔次一般。 從目前來看醫(yī)療配套顯得落后和檔次不從目前來看醫(yī)療配套顯得落后和檔次不 高。高。 c c、菜市場配套、菜市場配套 目前大旺菜市場主要是露天集中菜市場，目前大旺菜市場主要是露天集中菜市場， 檔次和衛(wèi)生環(huán)境以及管理都較差，人流量檔次和衛(wèi)生環(huán)境以及管理都較差，人流量 大。此外在個別商場如益萬家商場還有室大。此外在個別商場如益萬家商場還有室 內(nèi)菜市場，但品種較少，人流量不多。內(nèi)菜市場，但品種較少，人流量不多。 dd、商場配套、商場配套 目前大旺有三個商場，規(guī)模不大。主要有賀華購目前大旺有三個商場，規(guī)模不大。主要有賀華購 物廣場、富佳百貨、益萬家百貨?？傮w來看商場物廣場、富佳百貨、益萬家百貨?？傮w來看商場 業(yè)態(tài)規(guī)模較小，基本沒有自身的特色業(yè)態(tài)，屬于業(yè)態(tài)規(guī)模較小，基本沒有自身的特色業(yè)態(tài)，屬于 同質(zhì)化，規(guī)劃也較為落后。大型商業(yè)體主要有目同質(zhì)化，規(guī)劃也較為落后。大型商業(yè)體主要有目 前在建有金鳳凰購物廣場、置地廣場、尚城國際前在建有金鳳凰購物廣場、置地廣場、尚城國際 的商業(yè)體等。主要的大型購物商場都在建設(shè)當?shù)纳虡I(yè)體等。主要的大型購物商場都在建設(shè)當 中。今后的商業(yè)超市等較為充足，能夠充分滿足中。今后的商業(yè)超市等較為充足，能夠充分滿足 高新區(qū)的基本生活需求。高新區(qū)的基本生活需求。 金鳳凰廣場 e e、商業(yè)街配套、商業(yè)街配套 目前大旺基本沒有名義上的商業(yè)，在建的報信目前大旺基本沒有名義上的商業(yè)，在建的報信 南商業(yè)街實際上也不屬于純粹的商業(yè)步行街，南商業(yè)街實際上也不屬于純粹的商業(yè)步行街， 那只不過是一條靠馬路邊有一列商鋪延伸開來那只不過是一條靠馬路邊有一列商鋪延伸開來 的街道，算不上步行街。目前來看大旺的商業(yè)的街道，算不上步行街。目前來看大旺的商業(yè) 的主要是圍繞著大旺商貿(mào)城及周邊街鋪組成的的主要是圍繞著大旺商貿(mào)城及周邊街鋪組成的 商業(yè)圈，范圍較小，規(guī)模不大，檔次不高。商業(yè)圈，范圍較小，規(guī)模不大，檔次不高。 寶信南商業(yè)街 長旺商貿(mào)城 f f、住宿、餐飲、休閑配套、住宿、餐飲、休閑配套 目前高新區(qū)住宿、餐飲、休閑配套基本處于中間目前高新區(qū)住宿、餐飲、休閑配套基本處于中間 水平發(fā)展階段，上檔次的酒店僅有準五星的悅凱水平發(fā)展階段，上檔次的酒店僅有準五星的悅凱 大酒店，現(xiàn)階段還在部分裝修，但已經(jīng)試業(yè)，從大酒店，現(xiàn)階段還在部分裝修，但已經(jīng)試業(yè)，從 入住情況來看，開會或者活動日期比較爆滿。此入住情況來看，開會或者活動日期比較爆滿。此 外還有規(guī)模較小的一些住宿酒店，如皇都賓館，外還有規(guī)模較小的一些住宿酒店，如皇都賓館， 雖然規(guī)模小，但衛(wèi)生環(huán)境相對還可以，而聯(lián)邦商雖然規(guī)模小，但衛(wèi)生環(huán)境相對還可以，而聯(lián)邦商 務(wù)酒店則空有其名。飲食方面比較多，上檔次的務(wù)酒店則空有其名。飲食方面比較多，上檔次的 農(nóng)家樂也都比較多。在休閑方面則較為一般。但農(nóng)家樂也都比較多。在休閑方面則較為一般。但 從目前在建的金鳳凰商業(yè)廣場和尚城國際以及規(guī)從目前在建的金鳳凰商業(yè)廣場和尚城國際以及規(guī) 劃中的中心居住商務(wù)區(qū)來看，未來的住宿、餐劃中的中心居住商務(wù)區(qū)來看，未來的住宿、餐 飲、休閑配套相對較為充分，因而對此類配套不飲、休閑配套相對較為充分，因而對此類配套不 存在太多的顧慮和擔心。存在太多的顧慮和擔心。 2 2、工業(yè)配套、工業(yè)配套、工業(yè)配套、工業(yè)配套 從高新區(qū)的工業(yè)發(fā)展情況來看，園區(qū)基本路網(wǎng)已從高新區(qū)的工業(yè)發(fā)展情況來看，園區(qū)基本路網(wǎng)已 經(jīng)完善，大部分工廠基本建設(shè)完畢，加上原有的經(jīng)完善，大部分工廠基本建設(shè)完畢，加上原有的 工業(yè)基礎(chǔ)，能很好地利用現(xiàn)有環(huán)境吸引珠三角產(chǎn)工業(yè)基礎(chǔ)，能很好地利用現(xiàn)有環(huán)境吸引珠三角產(chǎn) 業(yè)轉(zhuǎn)移，目前園區(qū)基本建設(shè)藍圖已經(jīng)初現(xiàn)，目前業(yè)轉(zhuǎn)移，目前園區(qū)基本建設(shè)藍圖已經(jīng)初現(xiàn)，目前 園區(qū)基本形成了以金屬精加工、汽車摩托車零配園區(qū)基本形成了以金屬精加工、汽車摩托車零配 件、先進裝備制造電子電器、生物醫(yī)藥、港口物件、先進裝備制造電子電器、生物醫(yī)藥、港口物 流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ，目前園區(qū)重點，目前園區(qū)重點 產(chǎn)業(yè)亞鋁工業(yè)園已經(jīng)部分投產(chǎn)，大部分還在建設(shè)產(chǎn)業(yè)亞鋁工業(yè)園已經(jīng)部分投產(chǎn)，大部分還在建設(shè) 當中。整體來看，工業(yè)園區(qū)范圍廣、規(guī)劃到位、當中。整體來看，工業(yè)園區(qū)范圍廣、規(guī)劃到位、 市政配套完善、環(huán)境優(yōu)美，具備較強的吸引力。市政配套完善、環(huán)境優(yōu)美，具備較強的吸引力。 高新區(qū)工業(yè)發(fā)展早，原來也有一定的工業(yè)高新區(qū)工業(yè)發(fā)展早，原來也有一定的工業(yè) 基礎(chǔ)，但自身除了土地資源外，基本沒有基礎(chǔ)，但自身除了土地資源外，基本沒有 自身獨特的物產(chǎn)資源，大部分工廠已基本自身獨特的物產(chǎn)資源，大部分工廠已基本 建好，但投產(chǎn)的并不多，目前主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)正建好，但投產(chǎn)的并不多，目前主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)正 在逐步建設(shè)和完善當中，發(fā)展后勁足，這在逐步建設(shè)和完善當中，發(fā)展后勁足，這 對今后城市對今后城市3 3- -5 5年的發(fā)展帶來較大的促進作年的發(fā)展帶來較大的促進作 用。用。 （五）、商業(yè)網(wǎng)點分析（五）、商業(yè)網(wǎng)點分析（五）、商業(yè)網(wǎng)點分析（五）、商業(yè)網(wǎng)點分析 從目前高新區(qū)商業(yè)的發(fā)展情況來看，商業(yè)從目前高新區(qū)商業(yè)的發(fā)展情況來看，商業(yè) 主要是早期建設(shè)起來的大旺商貿(mào)城以及圍主要是早期建設(shè)起來的大旺商貿(mào)城以及圍 繞在大旺商貿(mào)城周邊的店鋪而形成的商業(yè)繞在大旺商貿(mào)城周邊的店鋪而形成的商業(yè) 網(wǎng)點，業(yè)態(tài)以小規(guī)模的餐飲為主、小型商網(wǎng)點，業(yè)態(tài)以小規(guī)模的餐飲為主、小型商 店為輔、兼容住宿等，同時間中有建材、店為輔、兼容住宿等，同時間中有建材、 五金、水暖等建材銷售店鋪。五金、水暖等建材銷售店鋪。 目前來看，商業(yè)主要布局在主要是圍繞著目前來看，商業(yè)主要布局在主要是圍繞著 x456x456鄉(xiāng)道和建設(shè)路、迎賓大道。鄉(xiāng)道和建設(shè)路、迎賓大道。 從中心商業(yè)網(wǎng)點來看，范圍小，規(guī)模小，從中心商業(yè)網(wǎng)點來看，范圍小，規(guī)模小， 檔次和布局差。檔次和布局差。 高新區(qū)原有商業(yè) 配套區(qū)域 高新區(qū)原有商業(yè) 配套區(qū)域 中心服務(wù)配套 區(qū)（規(guī)劃中， 部分在建） 中心服務(wù)配套 區(qū)（規(guī)劃中， 部分在建） 原有的商貿(mào)、 居住區(qū)域=舊 商貿(mào)中心 新規(guī)劃在建 中的商務(wù)居 住配套中心 輕軌站組 團 生態(tài)休閑娛 樂度假區(qū) 濱水居住區(qū) 中心服務(wù)區(qū)規(guī)劃圖 舊商業(yè)配套區(qū) 從高新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分布情況來看，具有規(guī)從高新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分布情況來看，具有規(guī) 模小、業(yè)態(tài)少、檔次低的特點，且商業(yè)氛模小、業(yè)態(tài)少、檔次低的特點，且商業(yè)氛 圍不足。；目前整體來看高新區(qū)的商業(yè)發(fā)圍不足。；目前整體來看高新區(qū)的商業(yè)發(fā) 展水平較低、檔次素質(zhì)差，基本商業(yè)配套展水平較低、檔次素質(zhì)差，基本商業(yè)配套 不足，目前在規(guī)劃當中的還沒建設(shè)起來，不足，目前在規(guī)劃當中的還沒建設(shè)起來， 在一定程度上降低了居住的凝聚力和向心在一定程度上降低了居住的凝聚力和向心 力，給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來不利因素，力，給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來不利因素， 但從規(guī)劃來看，規(guī)劃有中心商住配套區(qū)，但從規(guī)劃來看，規(guī)劃有中心商住配套區(qū)， 目前還沒建設(shè)起來，預(yù)期后期建設(shè)完成之目前還沒建設(shè)起來，預(yù)期后期建設(shè)完成之 后，居住氛圍和配套相對較足，生活需求后，居住氛圍和配套相對較足，生活需求 不假外求。不假外求。 （六）、城市規(guī)劃發(fā)展分析（六）、城市規(guī)劃發(fā)展分析（六）、城市規(guī)劃發(fā)展分析（六）、城市規(guī)劃發(fā)展分析 從高新區(qū)（從高新區(qū)（20072007- -20202020年總體規(guī)劃）情況來年總體規(guī)劃）情況來 看，高新區(qū)主要發(fā)展定位是：珠江三角洲看，高新區(qū)主要發(fā)展定位是：珠江三角洲 地區(qū)高新技術(shù)和先進制造業(yè)集聚發(fā)展的重地區(qū)高新技術(shù)和先進制造業(yè)集聚發(fā)展的重 要基地和技術(shù)創(chuàng)新基地要基地和技術(shù)創(chuàng)新基地; ;肇慶市工業(yè)經(jīng)濟中肇慶市工業(yè)經(jīng)濟中 心心; ;是以山水為特色的宜業(yè)宜居的現(xiàn)代工業(yè)是以山水為特色的宜業(yè)宜居的現(xiàn)代工業(yè) 城。以此來看高新區(qū)大旺片區(qū)未來應(yīng)承擔城。以此來看高新區(qū)大旺片區(qū)未來應(yīng)承擔 三大功能三大功能吸收外資，技術(shù)創(chuàng)新，總量吸收外資，技術(shù)創(chuàng)新，總量 提升。提升。 也就是高新區(qū)擔負著吸納珠三角企也就是高新區(qū)擔負著吸納珠三角企 業(yè)轉(zhuǎn)移的重要任務(wù)。業(yè)轉(zhuǎn)移的重要任務(wù)。 總體發(fā)展目標：近期完善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，總體發(fā)展目標：近期完善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境， 促進高新技術(shù)各類要素的聚集，壯大高新促進高新技術(shù)各類要素的聚集，壯大高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，通過國家級高新區(qū)的評定技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，通過國家級高新區(qū)的評定; ; 遠期促進遠期促進“ “二次創(chuàng)業(yè)二次創(chuàng)業(yè)” ”，將大旺片區(qū)建設(shè)成為，將大旺片區(qū)建設(shè)成為 環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)高效、機制靈環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)高效、機制靈 活的創(chuàng)稅型、科技型、生態(tài)環(huán)保型、規(guī)?；畹膭?chuàng)稅型、科技型、生態(tài)環(huán)保型、規(guī)模 型的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，最終形型的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，最終形 成年產(chǎn)值達成年產(chǎn)值達50005000億元的現(xiàn)代工業(yè)城。億元的現(xiàn)代工業(yè)城。 支柱產(chǎn)業(yè)：重點發(fā)展金屬新材料、汽車機支柱產(chǎn)業(yè)：重點發(fā)展金屬新材料、汽車機 車制造、電子信息和先進裝備制造業(yè)這四車制造、電子信息和先進裝備制造業(yè)這四 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時依托自身條件發(fā)展生物大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時依托自身條件發(fā)展生物 醫(yī)藥和港口物流及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等特色產(chǎn)醫(yī)藥和港口物流及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等特色產(chǎn) 業(yè)。業(yè)。 人口和用地規(guī)模：人口和用地規(guī)模：20152015年總?cè)丝诩s年總?cè)丝诩s2424萬萬( (常常 住人口約住人口約1818萬萬) )，20202020年總?cè)丝诩s年總?cè)丝诩s3636萬萬( (常住常住 人口約人口約3030萬萬) )。 用地規(guī)模：規(guī)劃建設(shè)用地用地規(guī)模：規(guī)劃建設(shè)用地20152015年年4179ha4179ha， 20202020年約年約5867ha5867ha。 發(fā)展思路：發(fā)展思路：發(fā)展思路：發(fā)展思路： “ “一中心六區(qū)域，十字拓一中心六區(qū)域，十字拓一中心六區(qū)域，十字拓 一中心六區(qū)域，十字拓 展展展展” ” “ “一中心一中心” ”即中心服務(wù)區(qū)，位于大旺片區(qū)中部，布即中心服務(wù)區(qū)，位于大旺片區(qū)中部，布 置在將軍大街以南、大旺大道兩側(cè)的地區(qū)。該地置在將軍大街以南、大旺大道兩側(cè)的地區(qū)。該地 區(qū)為整個大旺片區(qū)提供服務(wù)配套，集聚了為生區(qū)為整個大旺片區(qū)提供服務(wù)配套，集聚了為生 產(chǎn)、生活服務(wù)的行政辦公與商業(yè)、娛樂等大中型產(chǎn)、生活服務(wù)的行政辦公與商業(yè)、娛樂等大中型 服務(wù)設(shè)施。服務(wù)設(shè)施。 “ “六區(qū)域六區(qū)域” ”包括產(chǎn)學研配套服務(wù)區(qū)、金屬新材料產(chǎn)包括產(chǎn)學研配套服務(wù)區(qū)、金屬新材料產(chǎn) 業(yè)區(qū)、汽車機車制造產(chǎn)業(yè)區(qū)、先進裝備制造產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)、汽車機車制造產(chǎn)業(yè)區(qū)、先進裝備制造產(chǎn)業(yè) 區(qū)、電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)和物流及綜合保稅區(qū)。區(qū)、電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)和物流及綜合保稅區(qū)。 “ “十字拓展十字拓展” ”即以大旺大道作為大旺片區(qū)由南向北即以大旺大道作為大旺片區(qū)由南向北 發(fā)展的一條最主要的生長脊軸，以將軍大街作為發(fā)展的一條最主要的生長脊軸，以將軍大街作為 大旺片區(qū)由西向東發(fā)展的一條主要的生長脊軸，大旺片區(qū)由西向東發(fā)展的一條主要的生長脊軸， 兩條干道匯集一個點形成兩條干道匯集一個點形成“ “十字十字” ”軸線。大旺片區(qū)軸線。大旺片區(qū) 的發(fā)展將沿這兩條軸線向四周拓展，以點向面延的發(fā)展將沿這兩條軸線向四周拓展，以點向面延 伸。這兩條干道也是大旺片區(qū)最重要的公共活動伸。這兩條干道也是大旺片區(qū)最重要的公共活動 中心發(fā)展軸和綠化景觀軸。中心發(fā)展軸和綠化景觀軸。 產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃：南部現(xiàn)代制造業(yè)提升板塊產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃：南部現(xiàn)代制造業(yè)提升板塊 在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，以中山在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，以中山( (肇慶大旺肇慶大旺) )產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)移工業(yè)園創(chuàng)建省示范性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園轉(zhuǎn)移工業(yè)園創(chuàng)建省示范性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園 為契機，利用現(xiàn)代技術(shù)、設(shè)備、理念和管為契機，利用現(xiàn)代技術(shù)、設(shè)備、理念和管 理對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行改造提升理對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行改造提升; ;北部產(chǎn)業(yè)跨越北部產(chǎn)業(yè)跨越 式發(fā)展板塊充分利用資金、引進和吸收更式發(fā)展板塊充分利用資金、引進和吸收更 高層次的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在某些領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)高層次的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在某些領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn) 產(chǎn)業(yè)技術(shù)性突破。規(guī)劃形成六大產(chǎn)業(yè)區(qū)。產(chǎn)業(yè)技術(shù)性突破。規(guī)劃形成六大產(chǎn)業(yè)區(qū)。 居住用地規(guī)劃：規(guī)劃形成居住用地規(guī)劃：規(guī)劃形成4 4大居住區(qū)和大居住區(qū)和3 3小居小居 住組團，即中心居住區(qū)、北部居住區(qū)、沿住組團，即中心居住區(qū)、北部居住區(qū)、沿 江居住區(qū)、南部居住區(qū)、亞鋁居住組團、江居住區(qū)、南部居住區(qū)、亞鋁居住組團、 沙瀝居住組團和商貿(mào)居住組團沙瀝居住組團和商貿(mào)居住組團 。 本意向項目位于沿江居住區(qū)，處于物流和本意向項目位于沿江居住區(qū)，處于物流和 綜合保稅區(qū)，相對來時候會受到沿江碼頭綜合保稅區(qū)，相對來時候會受到沿江碼頭 一定噪音的影響。一定噪音的影響。 金屬新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)：圍繞亞鋁形成一個以金屬新材料為金屬新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)：圍繞亞鋁形成一個以金屬新材料為 主，金屬制造、材料制造實力雄厚的金屬加工產(chǎn)業(yè)區(qū)，打主，金屬制造、材料制造實力雄厚的金屬加工產(chǎn)業(yè)區(qū)，打 造規(guī)模大、檔次高的大型金屬加工產(chǎn)業(yè)集群，形成大旺的造規(guī)模大、檔次高的大型金屬加工產(chǎn)業(yè)集群，形成大旺的 特色產(chǎn)業(yè)。特色產(chǎn)業(yè)。 汽車機車制造產(chǎn)業(yè)區(qū)：在片區(qū)東部、亞鋁以南的地汽車機車制造產(chǎn)業(yè)區(qū)：在片區(qū)東部、亞鋁以南的地 區(qū)，形成以汽車、機車制造、科研、展銷一體化的產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成以汽車、機車制造、科研、展銷一體化的產(chǎn)業(yè) 區(qū)。區(qū)。 電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)：在片區(qū)西部地區(qū)，重點發(fā)展電子信電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)：在片區(qū)西部地區(qū)，重點發(fā)展電子信 息、電器產(chǎn)業(yè)，并為生物制藥等產(chǎn)業(yè)預(yù)留發(fā)展用地。息、電器產(chǎn)業(yè)，并為生物制藥等產(chǎn)業(yè)預(yù)留發(fā)展用地。 先進裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)：在片區(qū)南部地區(qū)，在原有的裝先進裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)：在片區(qū)南部地區(qū)，在原有的裝 備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上壯大與提升，形成以先進裝備制造為主的產(chǎn)備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上壯大與提升，形成以先進裝備制造為主的產(chǎn) 業(yè)區(qū)。業(yè)區(qū)。 產(chǎn)學研配套服務(wù)區(qū)：在片區(qū)北部地區(qū)，發(fā)展中高端生產(chǎn)學研配套服務(wù)區(qū)：在片區(qū)北部地區(qū)，發(fā)展中高端生 產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，加強研發(fā)、孵化等功能的培育，產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，加強研發(fā)、孵化等功能的培育， 在此建設(shè)科研基地，打造區(qū)域科研合作示范基地。在此建設(shè)科研基地，打造區(qū)域科研合作示范基地。 物流及綜合保稅區(qū)：在片區(qū)東南部沿江地區(qū)，以發(fā)展物流及綜合保稅區(qū)：在片區(qū)東南部沿江地區(qū)，以發(fā)展 港口物流及保稅加工為主，形成以大旺珠船物流基地為主港口物流及保稅加工為主，形成以大旺珠船物流基地為主 體的集綜合碼頭、貨運站、加工、貿(mào)易、會展為一體的物體的集綜合碼頭、貨運站、加工、貿(mào)易、會展為一體的物 流及綜合保稅區(qū)流及綜合保稅區(qū) 大旺片區(qū)由大旺片區(qū)由“ “三橫兩縱三橫兩縱” ”的對外高快速干線、的對外高快速干線、 “ “十字十字+ +環(huán)形環(huán)形” ”的內(nèi)部快速路網(wǎng)及的內(nèi)部快速路網(wǎng)及“ “七橫七縱七橫七縱” ” 的區(qū)內(nèi)主干路系統(tǒng)組成，并結(jié)合原有的規(guī)的區(qū)內(nèi)主干路系統(tǒng)組成，并結(jié)合原有的規(guī) 劃完善次干路，形成等級分明、系統(tǒng)完善劃完善次干路，形成等級分明、系統(tǒng)完善 的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 三橫：珠外環(huán)高速公路、將軍大街、三橫：珠外環(huán)高速公路、將軍大街、g321g321 國道國道 兩縱：廣賀高速公路、大旺大道兩縱：廣賀高速公路、大旺大道 近期近期(2007(2007- -2015)2015)：近期主要延續(xù)目前的開發(fā)態(tài)勢，：近期主要延續(xù)目前的開發(fā)態(tài)勢， 圍繞現(xiàn)有的中心區(qū)開展建設(shè)圍繞現(xiàn)有的中心區(qū)開展建設(shè); ;北部地區(qū)依托山水自北部地區(qū)依托山水自 然條件和高教園區(qū)的建設(shè)適度開發(fā)產(chǎn)學研配套服然條件和高教園區(qū)的建設(shè)適度開發(fā)產(chǎn)學研配套服 務(wù)區(qū)務(wù)區(qū); ;壯大先進裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)，啟動汽車壯大先進裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)，啟動汽車 機車制造產(chǎn)業(yè)區(qū)，以科研基地為切入點開發(fā)中心機車制造產(chǎn)業(yè)區(qū)，以科研基地為切入點開發(fā)中心 區(qū)北部的電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)北部的電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū); ;開發(fā)沿江居住區(qū)，為工開發(fā)沿江居住區(qū)，為工 業(yè)區(qū)提供居住配套，也為產(chǎn)學研配套服務(wù)區(qū)提供業(yè)區(qū)提供居住配套，也為產(chǎn)學研配套服務(wù)區(qū)提供 搬遷安置用地。搬遷安置用地。 遠期遠期(2015(2015- -2020)2020)：遠期在近期建設(shè)擁有了一定資：遠期在近期建設(shè)擁有了一定資 金、基礎(chǔ)設(shè)施和城市開發(fā)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進一步金、基礎(chǔ)設(shè)施和城市開發(fā)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進一步 擴大中心區(qū)的建設(shè)規(guī)模，建設(shè)大型商業(yè)和文化娛擴大中心區(qū)的建設(shè)規(guī)模，建設(shè)大型商業(yè)和文化娛 樂設(shè)施樂設(shè)施; ;壯大電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)和汽車機車制造產(chǎn)業(yè)壯大電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)和汽車機車制造產(chǎn)業(yè) 區(qū)區(qū); ;加速產(chǎn)學研配套服務(wù)區(qū)的發(fā)展，依托珠外環(huán)高加速產(chǎn)學研配套服務(wù)區(qū)的發(fā)展，依托珠外環(huán)高 速公路和北部山水景觀條件開發(fā)休閑旅游和旅游速公路和北部山水景觀條件開發(fā)休閑旅游和旅游 房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。 近期建設(shè)重點近期建設(shè)重點近期建設(shè)重點近期建設(shè)重點 電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)南部的工業(yè)用地建設(shè)電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)南部的工業(yè)用地建設(shè); ; 汽車機車制造產(chǎn)業(yè)區(qū)東部的工業(yè)用地建設(shè)汽車機車制造產(chǎn)業(yè)區(qū)東部的工業(yè)用地建設(shè); ; 先進裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)的工業(yè)用地建設(shè)先進裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)的工業(yè)用地建設(shè); ; 現(xiàn)狀中心區(qū)東面新行政中心一帶的城市建設(shè)現(xiàn)狀中心區(qū)東面新行政中心一帶的城市建設(shè); ; 中心居住區(qū)、沿江居住區(qū)和南部居住區(qū)的開發(fā)中心居住區(qū)、沿江居住區(qū)和南部居住區(qū)的開發(fā); ; 物流及綜合保稅區(qū)的建設(shè)物流及綜合保稅區(qū)的建設(shè); ; 依托龍王廟水庫適度開發(fā)產(chǎn)學研配套服務(wù)區(qū)。依托龍王廟水庫適度開發(fā)產(chǎn)學研配套服務(wù)區(qū)。 按此思路發(fā)展，待中心服務(wù)區(qū)建成后本意向按此思路發(fā)展，待中心服務(wù)區(qū)建成后本意向按此思路發(fā)展，待中心服務(wù)區(qū)建成后本意向 按此思路發(fā)展，待中心服務(wù)區(qū)建成后本意向 項目離中心服務(wù)區(qū)即商務(wù)中心區(qū)距離可控項目離中心服務(wù)區(qū)即商務(wù)中心區(qū)距離可控項目離中心服務(wù)區(qū)即商務(wù)中心區(qū)距離可控 項目離中心服務(wù)區(qū)即商務(wù)中心區(qū)距離可控 制在制在制在制在2 2公里范圍內(nèi)，可充分共享配套資源，公里范圍內(nèi)，可充分共享配套資源，公里范圍內(nèi)，可充分共享配套資源， 公里范圍內(nèi)，可充分共享配套資源， 本項目具備一定的發(fā)展前景和優(yōu)勢。本項目具備一定的發(fā)展前景和優(yōu)勢。本項目具備一定的發(fā)展前景和優(yōu)勢。本項目具備一定的發(fā)展前景和優(yōu)勢。 從目前片區(qū)規(guī)劃和發(fā)展的重點方向來看，主從目前片區(qū)規(guī)劃和發(fā)展的重點方向來看，主從目前片區(qū)規(guī)劃和發(fā)展的重點方向來看，主從目前片區(qū)規(guī)劃和發(fā)展的重點方向來看，主 要是發(fā)展以麒麟湖和市民廣場為中心的中要是發(fā)展以麒麟湖和市民廣場為中心的中要是發(fā)展以麒麟湖和市民廣場為中心的中要是發(fā)展以麒麟湖和市民廣場為中心的中 心服務(wù)區(qū)組團。該組團的建設(shè)同樣影響著心服務(wù)區(qū)組團。該組團的建設(shè)同樣影響著心服務(wù)區(qū)組團。該組團的建設(shè)同樣影響著心服務(wù)區(qū)組團。該組團的建設(shè)同樣影響著 本意向項目開發(fā)時機的選擇和切入。因而本意向項目開發(fā)時機的選擇和切入。因而本意向項目開發(fā)時機的選擇和切入。因而本意向項目開發(fā)時機的選擇和切入。因而 中心服務(wù)區(qū)建設(shè)完備與否，對本項目的開中心服務(wù)區(qū)建設(shè)完備與否，對本項目的開中心服務(wù)區(qū)建設(shè)完備與否，對本項目的開中心服務(wù)區(qū)建設(shè)完備與否，對本項目的開 發(fā)和未來發(fā)展起著關(guān)鍵作用。發(fā)和未來發(fā)展起著關(guān)鍵作用。發(fā)和未來發(fā)展起著關(guān)鍵作用。發(fā)和未來發(fā)展起著關(guān)鍵作用。 從實地調(diào)研的情況來看，大旺片區(qū)被定為從實地調(diào)研的情況來看，大旺片區(qū)被定為 國家高新區(qū)時間不長（國家高新區(qū)時間不長（20102010年年9 9月份才掛月份才掛 牌），但由于早期已經(jīng)進行開發(fā)建設(shè)，前牌），但由于早期已經(jīng)進行開發(fā)建設(shè)，前 期不足，規(guī)劃不到位，目前處于規(guī)劃布局期不足，規(guī)劃不到位，目前處于規(guī)劃布局 調(diào)整期，但基本思路已經(jīng)出來，主要集中調(diào)整期，但基本思路已經(jīng)出來，主要集中 發(fā)展中心服務(wù)區(qū)，該區(qū)域與舊區(qū)接壤，可發(fā)展中心服務(wù)區(qū)，該區(qū)域與舊區(qū)接壤，可 充分利用并發(fā)揮舊有的商業(yè)的氛圍，可在充分利用并發(fā)揮舊有的商業(yè)的氛圍，可在 短時間內(nèi)將新服務(wù)中心的氛圍凝聚起來，短時間內(nèi)將新服務(wù)中心的氛圍凝聚起來， 形成較為可觀的發(fā)展區(qū)域之一。形成較為可觀的發(fā)展區(qū)域之一。 小結(jié)小結(jié)小結(jié)小結(jié) 從高新區(qū)的基本情況來看，核心問題是目前人口從高新區(qū)的基本情況來看，核心問題是目前人口 稀少，是片區(qū)發(fā)展的重要障礙；稀少，是片區(qū)發(fā)展的重要障礙； 從經(jīng)濟和工業(yè)的發(fā)展情況來看，有一定的經(jīng)濟基從經(jīng)濟和工業(yè)的發(fā)展情況來看，有一定的經(jīng)濟基 礎(chǔ)，工業(yè)基礎(chǔ)較好，商業(yè)氛圍、居住配套不足，礎(chǔ)，工業(yè)基礎(chǔ)較好，商業(yè)氛圍、居住配套不足， 目前影響著片區(qū)的發(fā)展。目前影響著片區(qū)的發(fā)展。 從城市規(guī)劃發(fā)展來看，目前中心服務(wù)區(qū)正在部分從城市規(guī)劃發(fā)展來看，目前中心服務(wù)區(qū)正在部分 建設(shè)，對今后能否吸引人流具有重要的意義；建設(shè)，對今后能否吸引人流具有重要的意義； 目前片區(qū)規(guī)劃和功能定位逐步突出和明朗，發(fā)展目前片區(qū)規(guī)劃和功能定位逐步突出和明朗，發(fā)展 空間廣闊。空間廣闊。 二、房地產(chǎn)市場分析二、房地產(chǎn)市場分析二、房地產(chǎn)市場分析二、房地產(chǎn)市場分析 （一）、發(fā)展歷程（一）、發(fā)展歷程（一）、發(fā)展歷程（一）、發(fā)展歷程 從高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程情況來看，到目前從高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程情況來看，到目前 為止主要經(jīng)歷四三個發(fā)展階段：第一階段主要是為止主要經(jīng)歷四三個發(fā)展階段：第一階段主要是 20032003- -20052005年左右，該階段主要是以比較單一的住年左右，該階段主要是以比較單一的住 宅小區(qū)建設(shè)為主。特點是規(guī)劃差，素質(zhì)低。代表宅小區(qū)建設(shè)為主。特點是規(guī)劃差，素質(zhì)低。代表 是政德花園、明珠花園；第二階段是是政德花園、明珠花園；第二階段是20062006- -20082008年年 左右，該階段出現(xiàn)有規(guī)劃有綠化的小區(qū)，商業(yè)配左右，該階段出現(xiàn)有規(guī)劃有綠化的小區(qū)，商業(yè)配 套同步建設(shè)，代表是香江豪苑、嘉富華庭、翠景套同步建設(shè)，代表是香江豪苑、嘉富華庭、翠景 苑等。第三階段是大型住宅小區(qū)出現(xiàn)階段，該階苑等。第三階段是大型住宅小區(qū)出現(xiàn)階段，該階 段主要是大型綜合小區(qū)建設(shè)為主。時間在段主要是大型綜合小區(qū)建設(shè)為主。時間在20082008- - 20102010年，代表是水岸花城、御景臺、天和豪庭、年，代表是水岸花城、御景臺、天和豪庭、 名仕豪庭、尚城國際花園等。前兩個階段主要是名仕豪庭、尚城國際花園等。前兩個階段主要是 以多層建設(shè)為主，后一階段主要是以電梯樓、綜以多層建設(shè)為主，后一階段主要是以電梯樓、綜 合開發(fā)為主。合開發(fā)為主。 第一階段 第二階段 第三階段 （二）、發(fā)展特點分析（二）、發(fā)展特點分