工業(yè)地產(chǎn)的藍(lán)海戰(zhàn)略.doc

調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 堅(jiān)持品牌運(yùn)作 中國工業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海戰(zhàn)略 尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家好！非常榮幸能代表深圳市東方建富實(shí)業(yè)有限公司和深圳市地主爺投資有限公司，與在座各位工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開拓者和權(quán)威人士、各行各業(yè)的領(lǐng)袖精英，共同探討中國工業(yè)地產(chǎn)的困局與突破。在此，特別要感謝的是中國工業(yè)地產(chǎn)峰會的主辦方，上海決策者經(jīng)濟(jì)顧問有限公司和中國工業(yè)地產(chǎn)俱樂部，為我們搭建這樣一個專業(yè)的信息交流平臺。在過去的兩年中，中國工業(yè)地產(chǎn)峰會的成功舉辦，推動了中國工業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，對社會，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境的和諧發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。接下來，我將與大家分享對于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持品牌運(yùn)作這一主題在中國工業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海戰(zhàn)略中的重要性。2008年下半年，突如其來的金融危機(jī)對中國的經(jīng)濟(jì)，尤其是很多外向型的企業(yè)造成了很大的沖擊。面對蕭條的國際大環(huán)境，很多技術(shù)含量低，勞動密集的生產(chǎn)加工型企業(yè)訂單銳減，甚至沒有訂單，這導(dǎo)致了大批工廠停產(chǎn)、企業(yè)倒閉，工人失業(yè)。以深圳市為例，去年春節(jié)前寶安區(qū)內(nèi)就有一些港資工廠，玩具加工廠，電子廠和出口加工企業(yè)紛紛傳出倒閉的消息。還有很多企業(yè)開始緊衣縮食，以此來抵御經(jīng)濟(jì)寒冬。表面上看，此次金融風(fēng)暴是企業(yè)大批倒閉、員工大規(guī)模失業(yè)的元兇。但從更深層次上分析，他卻是促進(jìn)中國企業(yè)產(chǎn)業(yè)兼并重組、機(jī)制創(chuàng)新的催化劑?？梢云仁鼓切┮浴叭齺硪谎a(bǔ)”粗加工、勞動密集，低技術(shù)含量的企業(yè)轉(zhuǎn)型，向以精細(xì)加工，知識密集，高技術(shù)含量的企業(yè)轉(zhuǎn)變。要想提高自身企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，此次危機(jī)無疑是一次良好的契機(jī)，正所謂“危”中有 “機(jī)”。作為中國珠三角地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的龍頭企業(yè)我們深圳市東方建富實(shí)業(yè)有限公司，自2003年成立以來，一直堅(jiān)持走市場化、專業(yè)化、社會化的道路，堅(jiān)持“依法管理，科學(xué)規(guī)范，用心服務(wù)，追求卓越”的方針，為客戶提供安全、舒適的生活，工作環(huán)境。正是這份堅(jiān)持，為公司吸引了近700家企業(yè)，其中不乏許多知名的中外企業(yè)集團(tuán)。公司旗下目前擁有11個大型的工業(yè)園區(qū)，占地面積近200萬m2。經(jīng)過近6年的發(fā)展，我們已經(jīng)摸索出一套較為成熟的，先進(jìn)的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、管理體系，成為珠三角工業(yè)地產(chǎn)的佼佼者。一直以來，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在著規(guī)模小，競爭無序，水平參差不齊等諸多問題，可以說工業(yè)地產(chǎn)在中國還處于紅海時代。鑒于此，公司從創(chuàng)立之初就注重園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)建設(shè)，堅(jiān)持企業(yè)品牌運(yùn)作，為走向工業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海時代做出不懈的努力。一、公司在優(yōu)化配套設(shè)施，專業(yè)物管服務(wù)，打造品牌形象下了很大的精力我們的園區(qū)，在接手之前就著手探討園區(qū)的定位，經(jīng)營模式，從而確定園區(qū)的配套設(shè)施。接管后，結(jié)合園區(qū)定位及經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行區(qū)域化的經(jīng)營管理，統(tǒng)籌規(guī)劃，科學(xué)布局。例如我們的功能分區(qū)管理，合理的規(guī)劃停車場地及進(jìn)出園區(qū)通道，加大園區(qū)視覺導(dǎo)引系統(tǒng)的投入將生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)合理劃分，在確保安全生產(chǎn)的同時還給入住的員工提供了舒適安靜的生活環(huán)境。另外我們還經(jīng)常舉辦各種駐區(qū)職工文體活動，給業(yè)主提供無微不至人文關(guān)懷與服務(wù)。確保企業(yè)引進(jìn)來還能留得住，培養(yǎng)客戶的品牌忠誠度。同時，東方建富成立了物業(yè)管理公司，為旗下園區(qū)提供統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理人員持證上崗率達(dá)到98，并且定期進(jìn)行系統(tǒng)化、專業(yè)化的培訓(xùn)和專業(yè)技能大比武，物管人員的高服務(wù)水平，也是吸引企業(yè)進(jìn)駐的一張王牌。正因?yàn)橛幸恢Ц咚刭|(zhì)的專業(yè)化的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，才能確保園區(qū)正常經(jīng)營與發(fā)展。品牌的影響力和號召力我想大家都能體會的到，我們生活時時刻刻被品牌包圍著，好的品牌可以產(chǎn)生忠誠度，這點(diǎn)在工業(yè)園的經(jīng)營與管理上同樣有效。公司成立之初，就著力打造“東方建富”的品牌形象，不論是從企業(yè)vi上，還是從物業(yè)服務(wù)上，都很注重經(jīng)營自己的品牌，使“東方建富”形象深入客戶心中。作為一個工業(yè)園品牌，我們經(jīng)營的最高境界就是讓他成為“企業(yè)家夢想的樂園”，讓東方建富成為每個企業(yè)心所向往，夢想到達(dá)的地方。這個目標(biāo)，一直驅(qū)使著公司在硬件和軟件建設(shè)上不惜成本，在管理上精益求精。時至今日，優(yōu)質(zhì)的管理人才，細(xì)致的物管服務(wù)，完善的配套設(shè)施、成熟的園區(qū)環(huán)境等已經(jīng)成為東方建富旗下工業(yè)園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作模式。二、推行藍(lán)海戰(zhàn)略，創(chuàng)建“特色園區(qū)”，搭建企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈國內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)基本還處于初級發(fā)展階段，如果業(yè)內(nèi)企業(yè)能樹立良好的品牌并成功的控制成本，一覽眾山的境界還是不難做到的。東方建富正是意識到這一點(diǎn)，才能在這短短幾年間沖出競爭大潮，確立了自己的優(yōu)勢。具體來說，一方面公司很注重對旗下園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)移與調(diào)整。招商方面，下大功夫優(yōu)先引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的龍頭企業(yè)，以此為帶動，推進(jìn)園區(qū)上、中、下游的產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)，謀求園區(qū)企業(yè)的規(guī)?；⒓夯托б孀畲蠡?。另外，園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的形成，也有利于園區(qū)企業(yè)資源整合，共享信息與技術(shù)資源，降低物流成本，節(jié)省企業(yè)現(xiàn)金流，提高企業(yè)盈利能力。業(yè)主們實(shí)實(shí)在在的感受到品牌園區(qū)帶來的甜頭，東方建富的忠誠度也會越來越高。另一方面，公司一直堅(jiān)持“特色園區(qū)”的創(chuàng)建工作。特色園區(qū)首先在基礎(chǔ)設(shè)施方面要求較高，必須能為入駐企業(yè)提供研發(fā)、檢測等公共技術(shù)平臺；還有支撐服務(wù)體系，包括商務(wù)、信息、咨詢、培訓(xùn)、產(chǎn)品展示，人才交流與管理服務(wù)等；同時還要求園區(qū)內(nèi)從事同一產(chǎn)業(yè)的上下游配套企業(yè)比例達(dá)到90。公司在特色園區(qū)創(chuàng)建上的嘗試還是比較成功的，像我們配合政府部門在深圳光明新區(qū)打造的“新健興科技工業(yè)園”，已經(jīng)成為光明新區(qū)的特色園區(qū)品牌，集聚了大批高科技企業(yè)進(jìn)駐，成為當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)工業(yè)園區(qū)。作為工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，我們一直堅(jiān)持做工業(yè)園應(yīng)該和城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，這個區(qū)域有哪些主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這個工業(yè)園在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)鞘裁矗孔錾嫌?、中游還是下游，是做研發(fā)還是制造，是公司在接手每一個園區(qū)前都必須考慮的關(guān)鍵。有了清晰的定位，還有上、中、下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的進(jìn)駐，園區(qū)才會生機(jī)勃發(fā)。三把握市場機(jī)遇，親和供求關(guān)系在做好園區(qū)建設(shè)的同時，為了更好的適應(yīng)市場變化，抓住產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)階段性調(diào)整的有利時機(jī)，推出了親和力品牌概念，依托強(qiáng)大的物業(yè)資源、政府資源和其他社會資源，為聯(lián)盟伙伴提供以戰(zhàn)略品牌管理為核心、產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展為目標(biāo)的資源配置和開發(fā)支持，全面提升企業(yè)價值。并在此基礎(chǔ)上成立了深圳市地主爺投資有限公司。公司立足工業(yè)地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，為土地，廠房供應(yīng)商及投資，開發(fā)商提供一站式中介服務(wù)。一方面拉近資本與資源的供求關(guān)系，擴(kuò)大資源市場供給范圍，豐富資本市場投資選擇，另一方面推動工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)整合，強(qiáng)化資金運(yùn)作。兇猛的金融風(fēng)暴，導(dǎo)致深圳出現(xiàn)了大量空置工業(yè)廠房和土地。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前空置率達(dá)到總面積的20%左右，很多土地和廠房業(yè)主不得不通過二級市場來緩解資金壓力，但因某些歷史遺留問題，許多物業(yè)因產(chǎn)權(quán)問題不能進(jìn)入二級市場上市流通。這也成為業(yè)主，投資者和政府共同關(guān)注的話題。地主爺作為業(yè)主，投資者與政府的紐帶，期望加強(qiáng)與三方的溝通交流，為加快工業(yè)地產(chǎn)走出低谷做出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)總體來講，中國工業(yè)地產(chǎn)還處于起步的階段，但發(fā)展迅猛，美好前景無庸置疑。東方建富和地主爺愿與同行們一起，