房地產(chǎn)企業(yè)流程化與規(guī)范化管理手冊(cè)205p.doc

弗布克流程化與規(guī)范化管理手冊(cè)系列房地產(chǎn)企業(yè)流程化與規(guī)范化管理手冊(cè)（配套光盤）周 鴻 編著北 京目 錄第一部分 用流程優(yōu)化7第1章 投融資管理流程914 項(xiàng)目決策管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)9141 項(xiàng)目決策管理工作流程9142 項(xiàng)目決策管理工作標(biāo)準(zhǔn)10第2章 營(yíng)銷管理流程1122 廣告策劃管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)11221 廣告策劃管理工作流程11222 廣告策劃管理工作標(biāo)準(zhǔn)12第3章 工程造價(jià)與預(yù)決算管理流程1431 工程預(yù)算編制工作流程與標(biāo)準(zhǔn)14311 工程預(yù)算編制工作流程14312 工程預(yù)算編制工作標(biāo)準(zhǔn)15第4章 材料設(shè)備管理流程1641 材料設(shè)備采購(gòu)管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)17411 材料設(shè)備采購(gòu)管理工作流程17412 材料設(shè)備采購(gòu)管理工作標(biāo)準(zhǔn)18第5章 工程技術(shù)與質(zhì)量管理流程2052 工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)20521 工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作流程20522 工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作標(biāo)準(zhǔn)21第6章 工程項(xiàng)目管理流程2261 項(xiàng)目施工管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)22611 項(xiàng)目施工管理工作流程22612 項(xiàng)目施工管理工作標(biāo)準(zhǔn)23第7章 財(cái)務(wù)管理流程2571 財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)25711 財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程25712 財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程26第8章 行政與人力資源管理流程2783 員工培訓(xùn)管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)28831 員工培訓(xùn)管理工作流程28832 員工培訓(xùn)管理工作標(biāo)準(zhǔn)29第二部分 用制度規(guī)范31第9章 投融資開發(fā)管理制度3291 投資管理制度32911 項(xiàng)目投資管控制度3292 融資管理制度36922 融資執(zhí)行管理辦法36第10章 營(yíng)銷管理制度40101 營(yíng)銷策劃管理制度401012 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法40102 銷售與服務(wù)管理制度411021 地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理制度41第11章 工程造價(jià)與預(yù)決算管理制度45111 工程造價(jià)管理制度451111 工程計(jì)量計(jì)價(jià)管理規(guī)定45112 工程預(yù)決算管理制度481121 工程預(yù)算編制管理規(guī)范481122 工程項(xiàng)目預(yù)結(jié)算管理細(xì)則50第12章 工程材料設(shè)備管理制度55121 工程物料設(shè)備采購(gòu)制度551212 重要設(shè)備招標(biāo)采購(gòu)管理制度551214 相關(guān)部門指定材料采購(gòu)管理細(xì)則58122 材料設(shè)備運(yùn)輸與存檔制度601222 儀器設(shè)備檔案管理制度60第13章 工程技術(shù)與質(zhì)量管理制度61131 工程技術(shù)管理制度611312 施工圖紙管理規(guī)定611322 工程質(zhì)量管理實(shí)施辦法621323 工程竣工驗(yàn)收管理制度65第14章 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度68141 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)制度681412 項(xiàng)目可行性研究管理辦法681414 房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批辦法72142 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施制度741422 工程施工控制制度741424 工程驗(yàn)收管理辦法76第15章 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度78151 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度781512 會(huì)計(jì)核算規(guī)范78152 審計(jì)與差旅費(fèi)報(bào)銷管理制度861522 納稅管理辦法86第16章 房地產(chǎn)行政人事管理制度92161 房地產(chǎn)行政管理制度921612 行政事務(wù)管理制度92162 房地產(chǎn)人力資源管理制度951622 考核管理制度95第三部分：用工具執(zhí)行97第17章 市場(chǎng)調(diào)研管理工具98171 政治環(huán)境調(diào)研工具981712 政治環(huán)境分析工具98172 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研工具981721 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析模型98173 文化環(huán)境調(diào)研工具991733 文化環(huán)境分析工具99174 城市房地產(chǎn)調(diào)研工具1021741 城市房地產(chǎn)調(diào)研模型1021747 三級(jí)市場(chǎng)交易情況分析工具1021748 地產(chǎn)政策法規(guī)調(diào)研工具103175 購(gòu)房者行為調(diào)研工具1041751 購(gòu)房者購(gòu)買行為調(diào)研模型1041753 購(gòu)房者購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析工具1051754 購(gòu)房者產(chǎn)品需求分析工具106176 地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量調(diào)研工具1081762 房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)分析工具1081763 潛在購(gòu)房者分析預(yù)估工具110177 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研分析工具1111773 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷水平分析工具111178 商品住宅市場(chǎng)調(diào)研工具1141781 商品住宅市場(chǎng)分析模型1141784 居民居住現(xiàn)狀及改善分析工具1151785 不同人群的需求特點(diǎn)分析工具116179 項(xiàng)目調(diào)研狀況分析工具1181792 宗地基本狀況評(píng)估工具1181793 項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查模型1191795 項(xiàng)目周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查模型1201710 市場(chǎng)戰(zhàn)略選擇分析工具12017101 市場(chǎng)戰(zhàn)略選擇模型12017103 swot戰(zhàn)略選擇模型122第18章 房地產(chǎn)開發(fā)選擇工具123181 開發(fā)項(xiàng)目選擇與開發(fā)地段選擇工具1231811 房地產(chǎn)開發(fā)城市選擇工具123182 開發(fā)模式、開發(fā)管理模式與產(chǎn)品模式選擇工具1251821 房地產(chǎn)開發(fā)模式選擇工具1251823 房地產(chǎn)開發(fā)管理模式選擇工具128183 開發(fā)融資方案與開發(fā)方案選擇工具1291831 房地產(chǎn)開發(fā)融資方案選擇工具129第19章 營(yíng)銷管理與分析工具133191 市場(chǎng)推廣管理工具1331912 推廣策劃工具133192 市場(chǎng)銷售分析工具1351922 銷售分析工具1351923 購(gòu)買力分析工具1381924 存量分析工具140193 廣告投放分析工具1411931 廣告投放方式分析工具1411933 廣告投放效果分析工具143第20章 財(cái)務(wù)管理工具147201 成本管理工具1472012 成本控制方法147202 內(nèi)部控制工具1562022 內(nèi)部控制程序圖156第四部分：用范例演示157第21章 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)示范158211 房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)示范1582112 大型房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1582114 小型房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)159212 房地產(chǎn)企業(yè)部門組織設(shè)計(jì)示范1592121 投資發(fā)展部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1592129 財(cái)務(wù)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)16021210 行政部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)16021211 人力資源部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)161第22章 職能分解與目標(biāo)管理示范162222 目標(biāo)管理示范1622221 總經(jīng)理目標(biāo)分解表1622226 投資發(fā)展部經(jīng)理目標(biāo)分解表16322212 材設(shè)部經(jīng)理目標(biāo)分解表16322215 行政部經(jīng)理目標(biāo)分解表164第23章 職位說(shuō)明書示范166231 投資發(fā)展部職位說(shuō)明書1662313 投資拓展主管職位說(shuō)明書1662314 發(fā)展規(guī)劃專員職位說(shuō)明書168232 市場(chǎng)部職位說(shuō)明書1692322 市場(chǎng)調(diào)研主管職位說(shuō)明書1692326 市場(chǎng)策劃專員職位說(shuō)明書171233 銷售部職位說(shuō)明書1732333 客服主管職位說(shuō)明書1732334 銷售專員職位說(shuō)明書175234 項(xiàng)目部職位說(shuō)明書1772341 項(xiàng)目部經(jīng)理職位說(shuō)明書177235 預(yù)算部職位說(shuō)明書1792354 安裝預(yù)算員職位說(shuō)明書179236 工程技術(shù)部職位說(shuō)明書1822362 土建工程師職位說(shuō)明書1822365 現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量員職位說(shuō)明書183237 材設(shè)部職位說(shuō)明書1862372 采購(gòu)專員職位說(shuō)明書186238 質(zhì)量部職位說(shuō)明書1882381 質(zhì)量部經(jīng)理職位說(shuō)明書188239 財(cái)務(wù)部職位說(shuō)明書1902392 會(huì)計(jì)職位說(shuō)明書1902310 行政部職位說(shuō)明書19223102 后勤主管職位說(shuō)明書1922311 人力資源部職位說(shuō)明書19423112 招聘主管職位說(shuō)明書194第24章 績(jī)效考核示范196241 投資發(fā)展部人員績(jī)效考核表1962414 發(fā)展規(guī)劃專員績(jī)效考核表196243 銷售部績(jī)效考核表1972431 銷售部經(jīng)理績(jī)效考核表1972432 銷售主管績(jī)效考核表198244 項(xiàng)目部績(jī)效考核表1992443 融資主管績(jī)效考核表199245 預(yù)算部績(jī)效考核表1992451 預(yù)算部經(jīng)理績(jī)效考核表199246 工程技術(shù)部績(jī)效考核表2002461 工程技術(shù)部經(jīng)理績(jī)效考核表200247 材設(shè)部績(jī)效考核表2012473 收料員績(jī)效考核表201248 質(zhì)量部績(jī)效考核表2022481 質(zhì)量部經(jīng)理績(jī)效考核表202249 財(cái)務(wù)部績(jī)效考核表2032491 財(cái)務(wù)部經(jīng)理績(jī)效考核表2032410 行政部績(jī)效考核表20424101 行政部經(jīng)理績(jī)效考核表2042411 人力資源部績(jī)效考核表20524111 人力資源部經(jīng)理績(jī)效考核表205第一部分 用流程優(yōu)化第1章 投融資管理流程14 項(xiàng)目決策管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)141 項(xiàng)目決策管理工作流程可行性分析前期調(diào)查項(xiàng)目決策總經(jīng)理投資發(fā)展部經(jīng)理投資發(fā)展部各職能部主辦部門投資發(fā)展部流程名稱項(xiàng)目決策管理工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期10.項(xiàng)目立項(xiàng)8.選定項(xiàng)目6.編制項(xiàng)目可行性報(bào)告3.市場(chǎng)定位2.市場(chǎng)調(diào)查1.設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)開 始審批審批結(jié)束參與定位、分析4.項(xiàng)目提議5.項(xiàng)目可行性分析參與可行性分析7.組織項(xiàng)目可行性報(bào)告討論參與討論9.編制項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告142 項(xiàng)目決策管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具前期調(diào)查1 投資發(fā)展部在進(jìn)行項(xiàng)目決策之前，首先要設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)，然后依據(jù)目標(biāo)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2 做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，一般要先做好調(diào)查準(zhǔn)備：確定調(diào)查目標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行初步分析，再制定調(diào)查計(jì)劃，然后進(jìn)行試調(diào)查，據(jù)此來(lái)對(duì)方案進(jìn)行修正和改進(jìn)；一切準(zhǔn)備就緒，開始正式調(diào)查（一般采用問(wèn)卷調(diào)查和實(shí)地調(diào)查的形式）；最后將調(diào)查搜集到的信息進(jìn)行整理、分析，從而確定市場(chǎng)定位3 市場(chǎng)定位需要技術(shù)部、項(xiàng)目部、銷售部針對(duì)功能、特性、價(jià)格、客戶群的定位等信息收集方面協(xié)助投資發(fā)展部的工作可行性分析4 投資發(fā)展部通過(guò)調(diào)查結(jié)果，作出項(xiàng)目提議 項(xiàng)目可行性報(bào)告5 對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，此時(shí)，項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部將協(xié)助投資發(fā)展部進(jìn)行工程可行性研究、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等工作6 可行性分析完成以后，投資發(fā)展部制定可行性分析報(bào)告項(xiàng)目決策7 投資發(fā)展部組織對(duì)可行性分析報(bào)告進(jìn)行討論，投資發(fā)展部經(jīng)理以及其他相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人參與討論 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告8 投資發(fā)展部經(jīng)理將項(xiàng)目可行性報(bào)告附帶討論結(jié)果，一起呈送總經(jīng)理進(jìn)行審批9 總經(jīng)理審核合格后，投資發(fā)展部編制項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告10 批復(fù)合格后，投資發(fā)展部實(shí)施項(xiàng)目立項(xiàng)第2章 營(yíng)銷管理流程22 廣告策劃管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)221 廣告策劃管理工作流程房地產(chǎn)廣告推行總經(jīng)理銷售經(jīng)理市場(chǎng)部經(jīng)理主辦部門市場(chǎng)部流程名稱廣告策劃管理工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期市場(chǎng)分析主管廣告策劃主管廣告媒體確定廣告方案4.確定廣告方案5.廣告設(shè)計(jì)6.廣告試推出8.方案修正結(jié)束修正后推出廣告審核批審批批3.房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意房地產(chǎn)廣告策劃開始1.下達(dá)任務(wù)樓盤市場(chǎng)調(diào)研審定2.編寫廣告策劃方案審核批審定審核批審定審批下達(dá)意見(jiàn)7.監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)審評(píng)評(píng)222 廣告策劃管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具房地產(chǎn)廣告策劃1 市場(chǎng)部經(jīng)理下達(dá)廣告宣傳任務(wù)，負(fù)責(zé)市場(chǎng)分析的負(fù)責(zé)人對(duì)近期市場(chǎng)上的樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)情況，分析出本公司地產(chǎn)商品的優(yōu)勢(shì)和廣告?zhèn)戎攸c(diǎn) 廣告策劃方案2 市場(chǎng)部經(jīng)理根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，確定廣告策劃方案，然后編制廣告策劃方案的報(bào)告書，上報(bào)銷售經(jīng)理審定 銷售經(jīng)理審定合格，呈送總經(jīng)理審核，審核通過(guò)，下達(dá)廣告策劃主管，由廣告策劃主管進(jìn)行后面方案實(shí)施確定廣告方案3 廣告策劃主管開始組織針對(duì)本公司房地產(chǎn)商品的廣告創(chuàng)意的征集工作，并圍繞征集到的廣告創(chuàng)意方案開展討論，尤其關(guān)注廣告?zhèn)鞑サ钠放浦鲝?對(duì)于樓盤促銷過(guò)程中的主題要能夠促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)效用 討論過(guò)程中，有選擇3份產(chǎn)品匹配性強(qiáng)、創(chuàng)意新穎、先聲奪人的創(chuàng)意方案，上報(bào)市場(chǎng)經(jīng)理審核 市場(chǎng)經(jīng)理審核通過(guò)后，確定一份最佳創(chuàng)意方案，上呈銷售經(jīng)理審定 廣告設(shè)計(jì)方案 廣告創(chuàng)意方案4 銷售經(jīng)理審定合格，呈報(bào)總經(jīng)理審批，總經(jīng)理批示通過(guò)，下達(dá)廣告策劃主管，確定廣告方案5 廣告策劃主管將廣告方案交付平面設(shè)計(jì)單位，由其依據(jù)廣告創(chuàng)意進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)；其間，涉及地產(chǎn)核心的部分，廣告策劃主管應(yīng)反復(fù)審閱，提出修改意見(jiàn)，直到完成終稿 廣告核心主題的具體體現(xiàn)為：樹立廣告品牌的效應(yīng) 對(duì)于樓盤的直銷廣告，要注重傳播和積累樓盤價(jià)值，注重建立品質(zhì)與創(chuàng)新的形象；在公關(guān)宣傳方面，利用系列公關(guān)、慈善活動(dòng)來(lái)豐富房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌概念，展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)性 對(duì)于內(nèi)部廣告，要能夠通過(guò)執(zhí)行內(nèi)部識(shí)別，促成規(guī)范化思維的形成，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的向心力 廣告設(shè)計(jì)圖的終稿呈交市場(chǎng)經(jīng)理審核，審核通過(guò)，銷售經(jīng)理審定，審定合格，再上報(bào)總經(jīng)理審批房地產(chǎn)廣告推行7 總經(jīng)理審批通過(guò)，并由市場(chǎng)經(jīng)理下達(dá)審批意見(jiàn)，廣告策劃主管通知平面設(shè)計(jì)單位定稿，并開始廣告推出準(zhǔn)備工作，依據(jù)產(chǎn)品的特性、廣告的目標(biāo)等特定因素，選擇合適的廣告媒體，比如：報(bào)刊、廣播、電視，或是戶外廣告牌等 廣告修正方案8 一切準(zhǔn)備就緒，廣告策劃主管將廣告試推出，市場(chǎng)部負(fù)責(zé)市場(chǎng)分析相關(guān)人員監(jiān)測(cè)各界對(duì)產(chǎn)品廣告的評(píng)價(jià) 市場(chǎng)分析主管將評(píng)價(jià)總結(jié)和廣告效果上報(bào)總經(jīng)理審評(píng)，審評(píng)意見(jiàn)下達(dá)至負(fù)責(zé)廣告策劃主管，進(jìn)行方案修正的實(shí)施9 平面設(shè)計(jì)單位將廣告按照方案修正，通過(guò)后，正式由廣告媒體推出第3章 工程造價(jià)與預(yù)決算管理流程31 工程預(yù)算編制工作流程與標(biāo)準(zhǔn)311 工程預(yù)算編制工作流程6.計(jì)算工程量編制工程預(yù)算編制準(zhǔn)備總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理預(yù)算員各職能部門主辦部門預(yù)算部流程名稱工程預(yù)算編制工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期提供施工組織設(shè)計(jì)資料、技術(shù)規(guī)范開始1.熟悉施工圖紙2.了解現(xiàn)場(chǎng)情況3.了解資料、技術(shù)規(guī)范4.熟悉計(jì)價(jià)定額5.列出工程項(xiàng)目工程項(xiàng)目資料7.編制基價(jià)直接費(fèi)計(jì)算表8.計(jì)算定額直接費(fèi)9.工料分析10.計(jì)算單位工程預(yù)算造價(jià)復(fù)核11.編寫預(yù)算編制說(shuō)明審批12.裝訂簽章結(jié)束312 工程預(yù)算編制工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具編制準(zhǔn)備1 預(yù)算員首先熟悉施工圖紙 工程項(xiàng)目列表2 預(yù)算員應(yīng)到工程項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)了解現(xiàn)場(chǎng)情況3 預(yù)算員應(yīng)向項(xiàng)目部要求提供施工組織設(shè)計(jì)資料，向技術(shù)部要求提供相關(guān)的技術(shù)規(guī)范文件4 預(yù)算員深入研究所得到的項(xiàng)目資料以及技術(shù)規(guī)范，并熟悉計(jì)價(jià)定額的要求5 預(yù)算員開列工程項(xiàng)目，編制工程項(xiàng)目列表6 預(yù)算員匯集所有資料，開始計(jì)算工程量編制工程預(yù)算7 預(yù)算員編制基價(jià)直接費(fèi)計(jì)算表，包括定額的套用、換算的補(bǔ)充 基價(jià)直接費(fèi)計(jì)算表 預(yù)算編制說(shuō)明8 預(yù)算員計(jì)算定額直接費(fèi)9 預(yù)算員進(jìn)行工料分析10 預(yù)算員計(jì)算單位工程預(yù)算造價(jià)，并將預(yù)算造價(jià)結(jié)果上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行復(fù)核11 項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)核合格后，預(yù)算員編寫預(yù)算編制說(shuō)明12 預(yù)算員完成預(yù)算編制說(shuō)明后上報(bào)總經(jīng)理審批，審批合格后發(fā)回預(yù)算部由預(yù)算員裝訂簽章第4章 材料設(shè)備管理流程41 材料設(shè)備采購(gòu)管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)411 材料設(shè)備采購(gòu)管理工作流程15.發(fā)票入賬到貨驗(yàn)收調(diào)查詢價(jià)制訂采購(gòu)計(jì)劃簽訂合同項(xiàng)目經(jīng)理材設(shè)部各職能部門供應(yīng)商主辦部門材設(shè)部流程名稱材料設(shè)備采購(gòu)管理工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期簽訂供貨合同發(fā) 貨到 貨收款開具發(fā)票結(jié)束審批開始1.提出采購(gòu)需求2.編制計(jì)劃預(yù)算審核3.列入采購(gòu)計(jì)劃4.市場(chǎng)調(diào)查5.詢價(jià)6.編制詢價(jià)報(bào)告7.詢價(jià)預(yù)算核對(duì)8.確認(rèn)產(chǎn)品質(zhì)量9.合同談判預(yù)算核對(duì)10.簽訂供應(yīng)合同11.支付履約保證金12.組織貨物驗(yàn)收驗(yàn)收13.辦理結(jié)算單簽認(rèn)審核14.付款412 材料設(shè)備采購(gòu)管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具制定采購(gòu)計(jì)劃1 材設(shè)部依據(jù)采購(gòu)合同的要求，綜合工程項(xiàng)目施工過(guò)程中所需要的材料、設(shè)備，由相關(guān)職能部門，比如：項(xiàng)目部、工程技術(shù)部等部門，提出采購(gòu)需求 項(xiàng)目采購(gòu)預(yù)算報(bào)告2 各職能部門將匯總的采購(gòu)需求報(bào)到材設(shè)部，材設(shè)部將需求信息送至預(yù)算部用于編制計(jì)劃預(yù)算 預(yù)算部將材料采購(gòu)預(yù)算完成，編制項(xiàng)目采購(gòu)預(yù)算報(bào)告上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核3 項(xiàng)目經(jīng)理審核通過(guò)，交到材設(shè)部，由材設(shè)部列入采購(gòu)計(jì)劃調(diào)查詢價(jià)4 材設(shè)部根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查 詢價(jià)報(bào)告 詢價(jià)預(yù)算報(bào)告5 材設(shè)部向中標(biāo)的材料設(shè)備供應(yīng)商詢價(jià)6 材設(shè)部將詢價(jià)結(jié)果編制完成詢價(jià)報(bào)告，送到預(yù)算部7 預(yù)算部依據(jù)詢價(jià)報(bào)告對(duì)詢價(jià)進(jìn)行預(yù)算核對(duì)，并出具詢價(jià)預(yù)算報(bào)告8 項(xiàng)目部協(xié)同質(zhì)量部依據(jù)材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)材料設(shè)備供應(yīng)商產(chǎn)品的質(zhì)量 一切完成后，材設(shè)部將詢價(jià)報(bào)告和材料設(shè)備采購(gòu)清單上報(bào)給項(xiàng)目經(jīng)理審批簽訂合同9 詢價(jià)報(bào)告和材料、設(shè)備采購(gòu)清單經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批合格以后，材設(shè)部與材料設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行合同談判合同談判過(guò)程中，預(yù)算部要對(duì)合同中采購(gòu)部分進(jìn)行預(yù)算核對(duì) 材料設(shè)備采購(gòu)清單 材料、設(shè)備供應(yīng)合同10 核對(duì)無(wú)誤，價(jià)格滿意，并且房地產(chǎn)企業(yè)材設(shè)部與材料設(shè)備供應(yīng)商雙方達(dá)成滿意的協(xié)定以后，簽訂材料、設(shè)備供應(yīng)合同11 材設(shè)部接受供應(yīng)商的履約保證金到貨驗(yàn)收12 材料設(shè)備供應(yīng)商在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)發(fā)貨，并通知材設(shè)部到貨時(shí)間、地點(diǎn)，由材設(shè)部派遣相關(guān)人員到指定地點(diǎn)接貨 材設(shè)部同項(xiàng)目部、工程技術(shù)部專業(yè)人員在指定時(shí)間、指定到貨地點(diǎn)，依據(jù)材料、設(shè)備采購(gòu)清單對(duì)貨物進(jìn)行驗(yàn)收 材料設(shè)備供應(yīng)合同 材料設(shè)備采購(gòu)清單 貨物結(jié)算單13 驗(yàn)收合格以后，由材設(shè)部辦理結(jié)算單14 材設(shè)部將結(jié)算單送到預(yù)算部進(jìn)行簽認(rèn)，并呈報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行審核 項(xiàng)目經(jīng)理審核通過(guò)后，材設(shè)部將結(jié)算單報(bào)到財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部核對(duì)結(jié)算單，核對(duì)正確以后，向材設(shè)部支付相關(guān)款項(xiàng)15 材設(shè)部向供應(yīng)商支付貨款，并接收供應(yīng)商開具的發(fā)票，最后將發(fā)票交到財(cái)務(wù)部入賬第5章 工程技術(shù)與質(zhì)量管理流程52 工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)521 工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作流程糾正措施否9.查找原因分析偏差10.確定對(duì)策處理偏差發(fā)現(xiàn)偏差4.實(shí)施質(zhì)量監(jiān)控1.確定質(zhì)量監(jiān)控對(duì)象2.制訂質(zhì)量監(jiān)控實(shí)施計(jì)劃3.確定保證措施及標(biāo)準(zhǔn)8.跟蹤、觀測(cè)、檢查、驗(yàn)證開 始是偏差分析改進(jìn)質(zhì)量監(jiān)控實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理質(zhì)量部項(xiàng)目部主辦部門質(zhì)量部流程名稱工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期工程技術(shù)部材設(shè)部11.質(zhì)量監(jiān)控記錄審閱12.存檔結(jié) 束5.工程測(cè)量質(zhì)量監(jiān)控 6.特殊技術(shù)過(guò)程質(zhì)量監(jiān)控7.工程材料、施工設(shè)備質(zhì)量監(jiān)控糾正措施糾正措施522 工程質(zhì)量監(jiān)控管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具質(zhì)量監(jiān)控實(shí)施1 因?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中的不同時(shí)期、不同階段，質(zhì)量控制的對(duì)象和重點(diǎn)亦不相同，因此，質(zhì)量部應(yīng)當(dāng)首先有針對(duì)性地選擇和確定質(zhì)量監(jiān)控對(duì)象 質(zhì)量監(jiān)控實(shí)施計(jì)劃 工程質(zhì)量監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)2 質(zhì)量監(jiān)控對(duì)象或者目標(biāo)選定以后，質(zhì)量部開始制定質(zhì)量監(jiān)控實(shí)施計(jì)劃3 質(zhì)量部確定保證措施以及工程質(zhì)量監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)4 質(zhì)量部開始按計(jì)劃實(shí)施質(zhì)量監(jiān)控 各部門依據(jù)工程質(zhì)量監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)對(duì)相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)控工作做好監(jiān)控記錄5 工程施工過(guò)程中，項(xiàng)目部執(zhí)行工程測(cè)量的質(zhì)量監(jiān)控6 工程技術(shù)部實(shí)施特殊技術(shù)的過(guò)程質(zhì)量監(jiān)控7 材設(shè)部執(zhí)行有關(guān)工程材料、施工設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控偏差分析改進(jìn)8 質(zhì)量部跟蹤檢測(cè)過(guò)程，檢查檢測(cè)結(jié)果、驗(yàn)證異常 質(zhì)量監(jiān)控記錄9 一旦發(fā)現(xiàn)偏差，質(zhì)量部進(jìn)行偏差原因的分析和查找工作10 最終確定偏差的關(guān)鍵原因，針對(duì)性地制定政策，處理偏差 各職能部門接收質(zhì)量部的處理方案后，實(shí)施糾正11 質(zhì)量部定期編制質(zhì)量監(jiān)控記錄，上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審閱12 質(zhì)量部負(fù)責(zé)相關(guān)資料的存檔第6章 工程項(xiàng)目管理流程61 項(xiàng)目施工管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)611 項(xiàng)目施工管理工作流程施工過(guò)程管理進(jìn)度管理開工準(zhǔn)備項(xiàng)目部經(jīng)理項(xiàng)目部各職能部門主辦部門項(xiàng)目部流程名稱項(xiàng)目施工管理工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期監(jiān)理單位施工單位2.組織技術(shù)交底會(huì)參加技術(shù)交底會(huì)3.接受圖紙4.技術(shù)交底工程開工5.編制年度、季度、月度計(jì)劃6.編制月統(tǒng)計(jì)報(bào)表月統(tǒng)計(jì)報(bào)表簽認(rèn)7.月統(tǒng)計(jì)報(bào)表簽認(rèn)8.編制進(jìn)度報(bào)表審核9.進(jìn)度管理10.工程調(diào)度工程測(cè)量11工程質(zhì)量、工程造價(jià)管理12.監(jiān)理控制13.定期召開工地例會(huì)14.現(xiàn)場(chǎng)管理施工安全管理15.編制監(jiān)理月報(bào)審核審閱結(jié) 束開始1. 提名項(xiàng)目2. 經(jīng)理人選612 項(xiàng)目施工管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具開工準(zhǔn)備1 項(xiàng)目部經(jīng)理提名項(xiàng)目經(jīng)理人選（注意：項(xiàng)目經(jīng)理候選人必須持有建造師證，才能有提名的資格），總經(jīng)理批準(zhǔn)后，項(xiàng)目經(jīng)理到崗工作 施工組織設(shè)計(jì)（方案）報(bào)審表2 項(xiàng)目部組織技術(shù)交底會(huì)，由項(xiàng)目經(jīng)理主持，各相關(guān)職能部門（技術(shù)部、質(zhì)量部、材設(shè)部）的相關(guān)負(fù)責(zé)人參加，對(duì)工程項(xiàng)目技術(shù)進(jìn)行全面了解3 技術(shù)交底會(huì)上，施工單位接受施工圖紙，并詳細(xì)地向房地產(chǎn)企業(yè)的各職能部門（尤其是項(xiàng)目部）進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底工作，以便房地產(chǎn)企業(yè)的各相關(guān)職能部門在施工工程中對(duì)施工單位的施工工作進(jìn)行監(jiān)督管理4 同時(shí)，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)參加技術(shù)交底會(huì)，并審查施工單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)（方案）報(bào)審表，審查現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理的質(zhì)量管理體系、技術(shù)管理體系、質(zhì)量保證體系，確實(shí)符合相關(guān)規(guī)范則給予確認(rèn)進(jìn)度管理5 工程開工，項(xiàng)目部定期編制年度、季度、月度計(jì)劃，并下達(dá)各相關(guān)部門遵照?qǐng)?zhí)行，及時(shí)接收?qǐng)?zhí)行情況反饋，進(jìn)行實(shí)際調(diào)整與改進(jìn) 月統(tǒng)計(jì)報(bào)表 進(jìn)度報(bào)表 監(jiān)理月報(bào)6 施工單位每月上報(bào)月統(tǒng)計(jì)報(bào)表，向監(jiān)理單位匯報(bào)進(jìn)度情況，監(jiān)理工程師對(duì)月統(tǒng)報(bào)表進(jìn)行審查，審查通過(guò)后進(jìn)行簽認(rèn)7 監(jiān)理工程師將已簽認(rèn)的月統(tǒng)計(jì)報(bào)表報(bào)至相關(guān)職能部門（材設(shè)部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部等）進(jìn)行審核8 項(xiàng)目部編制進(jìn)度報(bào)表，并呈交項(xiàng)目經(jīng)理審核，審核通過(guò)后，再上報(bào)總經(jīng)理審閱9 項(xiàng)目經(jīng)理審核通過(guò)，項(xiàng)目部開始實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)度管理，此過(guò)程中監(jiān)理單位要進(jìn)行監(jiān)理控制10 項(xiàng)目部在施工項(xiàng)目進(jìn)度管理過(guò)程中，隨時(shí)進(jìn)行工程的調(diào)度和測(cè)量工作，保證項(xiàng)目施工的正常運(yùn)作11 施工過(guò)程中，各職能部門應(yīng)做好相關(guān)職能管理工作。例如，預(yù)算部對(duì)于工程各項(xiàng)進(jìn)行造價(jià)管理；質(zhì)量部對(duì)于工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管；工程技術(shù)部對(duì)于工程技術(shù)需求進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和控制等12 同時(shí)，監(jiān)理工程師也應(yīng)當(dāng)配合各部門進(jìn)行工程項(xiàng)目施工監(jiān)理工作施工過(guò)程管理13 監(jiān)理單位根據(jù)施工中出現(xiàn)的問(wèn)題，定期召開工地例會(huì)，匯報(bào)和解決問(wèn)題 監(jiān)理月報(bào)14 項(xiàng)目部在施工現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)施工安全管理工作，并由監(jiān)理工程師進(jìn)行配合工作15 監(jiān)理工程師月末編制監(jiān)理月報(bào)，對(duì)施工情況作詳細(xì)記錄和總結(jié)匯報(bào)，并呈交項(xiàng)目部審核。審核通過(guò)后，交至項(xiàng)目經(jīng)理審閱第7章 財(cái)務(wù)管理流程71 財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)711 財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程編寫財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告工程費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用預(yù)算總經(jīng)理財(cái)務(wù)部相關(guān)職能部門主辦部門市場(chǎng)拓展部流程名稱財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期1.項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用預(yù)算提供項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用資料開始3.直接人工預(yù)算5.銷售費(fèi)用預(yù)算審批6.管理費(fèi)用預(yù)算結(jié)束2.直接材料耗用以及采購(gòu)預(yù)算提供施工材料設(shè)備、相關(guān)費(fèi)用資料人員培訓(xùn)費(fèi)用支出資料4.工程費(fèi)用預(yù)算開工、施工、竣工相關(guān)費(fèi)用資料媒體、產(chǎn)品、客服費(fèi)用資料行政費(fèi)用支出資料銷售費(fèi)用預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算7.編寫年度財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告712 財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用預(yù)算1 項(xiàng)目部提供工程項(xiàng)目開發(fā)的所有費(fèi)用資料，財(cái)務(wù)部據(jù)此進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的預(yù)算 開發(fā)費(fèi)用預(yù)算單工程費(fèi)用預(yù)算2 材設(shè)部向財(cái)務(wù)部提供施工材料設(shè)備相關(guān)費(fèi)用的資料，財(cái)務(wù)部據(jù)此計(jì)算出施工所耗直接材料設(shè)備的費(fèi)用預(yù)算和采購(gòu)費(fèi)用預(yù)算 工程費(fèi)用預(yù)算單3 人力資源部向財(cái)務(wù)部提供上年度員工培訓(xùn)費(fèi)用支出，財(cái)務(wù)部根其編制直接人工費(fèi)用預(yù)算4 工程技術(shù)部將開工、施工、竣工的相關(guān)費(fèi)用資料交到財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部結(jié)合預(yù)算部的工程預(yù)算作出工程費(fèi)用預(yù)算，并財(cái)務(wù)部每月末審核項(xiàng)目經(jīng)理上報(bào)的次月用款計(jì)劃。如發(fā)現(xiàn)與原計(jì)劃不符的，應(yīng)要求項(xiàng)目經(jīng)理附送財(cái)務(wù)總監(jiān)批準(zhǔn)的書面報(bào)告，據(jù)此調(diào)整資金計(jì)劃銷售費(fèi)用預(yù)算5 針對(duì)項(xiàng)目前期、后期市場(chǎng)宣傳費(fèi)，以及整個(gè)樓盤營(yíng)銷過(guò)程中的人員費(fèi)用等，要求人力資源部將相關(guān)招聘、培訓(xùn)等費(fèi)用資料交至財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部對(duì)直接人工費(fèi)用作出預(yù)算 銷售部將銷售中需要投入的媒體策劃、廣告、客服等估計(jì)的費(fèi)用資料報(bào)到財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部進(jìn)行銷售費(fèi)用預(yù)算 銷售費(fèi)用預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算6 行政部將整個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的行政支出報(bào)至財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部結(jié)合日常管理支出作出管理費(fèi)用預(yù)算 管理費(fèi)用預(yù)算編寫財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告7 財(cái)務(wù)部完成一切相關(guān)費(fèi)用預(yù)算后，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告，以此作為本年度財(cái)務(wù)支出的依據(jù)。報(bào)告呈報(bào)總經(jīng)理審批通過(guò)后，返回財(cái)務(wù)部備用 年度財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告第8章 行政與人力資源管理流程83 員工培訓(xùn)管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)831 員工培訓(xùn)管理工作流程制訂培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)評(píng)估總經(jīng)理人力資源總監(jiān)人力資源部各用人部門主辦部門人力資源部流程名稱員工培訓(xùn)工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期8.組織任職能力提升培訓(xùn)審核審 批3.分解和下達(dá)培訓(xùn)計(jì)劃1.提出年度培訓(xùn)需求計(jì)劃審核審批新員工入職培訓(xùn)員工定期培訓(xùn)崗位變動(dòng)培訓(xùn)任職能力提升培訓(xùn)參加外部培訓(xùn)培訓(xùn)效果評(píng)估2.匯總和制訂公司年度培訓(xùn)總計(jì)劃開始5.組織新員工入職培訓(xùn)6.組織員工定期培訓(xùn)7.組織崗位變動(dòng)培訓(xùn)9.組織參加外部培訓(xùn)10.培訓(xùn)效果評(píng)估11.培訓(xùn)工作總結(jié)結(jié)束4.執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃組織培訓(xùn)832 員工培訓(xùn)管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具制訂培訓(xùn)計(jì)劃1 公司各部門根據(jù)業(yè)務(wù)需要，提出年度員工培訓(xùn)需求計(jì)劃 將員工培訓(xùn)需求計(jì)劃報(bào)人力資源部 部門員工年度培訓(xùn)需求計(jì)劃 公司年度員工培訓(xùn)計(jì)劃2 人力資源部對(duì)各部門員工培訓(xùn)需求進(jìn)行核對(duì)與平衡，并結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略的需要制訂公司的年度培訓(xùn)計(jì)劃 報(bào)送人力資源總監(jiān)審核 報(bào)公司總經(jīng)理審批組織培訓(xùn)3 人力資源部根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)批示的意見(jiàn)制訂公司員工培訓(xùn)方案，方案內(nèi)容包括培訓(xùn)項(xiàng)目、參加人員、內(nèi)容、時(shí)間、費(fèi)用計(jì)劃等 分解培訓(xùn)計(jì)劃，并按不同時(shí)間段、不同業(yè)務(wù)部門，分別下達(dá)單項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃 員工培訓(xùn)方案4 人力資源部負(fù)責(zé)組織各部門進(jìn)行公司的培訓(xùn)工作 確定培訓(xùn)的具體方案，包括時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)費(fèi)來(lái)源、師資來(lái)源等 帶有全員性質(zhì)的培訓(xùn)由公司人力資源部組織，帶有專業(yè)性質(zhì)的培訓(xùn)由各業(yè)務(wù)部門組織5 人力資源部組織新員工進(jìn)行入職培訓(xùn) 新員工參加入職培訓(xùn)后，應(yīng)進(jìn)行考核6 人力資源部組織各部門對(duì)員工定期進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，一般情況下每年兩次，每次不少于兩天，具體的培訓(xùn)工作由各部門進(jìn)行 定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)后要進(jìn)行考核，并根據(jù)培訓(xùn)考核結(jié)果確定員工崗位是否需要調(diào)整與變動(dòng)7 人力資源部組織各部門對(duì)崗位變動(dòng)的員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，包括提升到上級(jí)崗位的員工和崗位調(diào)整的員工，以及脫離一線進(jìn)入輔助崗位的員工8 人力資源部組織各部門的提職人員進(jìn)行任職能力的提升培訓(xùn)，并在培訓(xùn)后進(jìn)行考核 任職能力提升培訓(xùn)，可以分別在不同時(shí)段進(jìn)行9 人力資源部組織員工進(jìn)行外部培訓(xùn)，包括大學(xué)教育、社會(huì)培訓(xùn)、出國(guó)進(jìn)修等 參加外部培訓(xùn)的員工應(yīng)根據(jù)公司的有關(guān)規(guī)定，征得公司領(lǐng)導(dǎo)的同意并與人力資源部簽訂培訓(xùn)合同，合同中應(yīng)規(guī)定培訓(xùn)的費(fèi)用來(lái)源、培訓(xùn)后員工的去向等內(nèi)容培訓(xùn)評(píng)估10 無(wú)論何種培訓(xùn)在培訓(xùn)進(jìn)行后均應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)效果評(píng)估 評(píng)估時(shí)首先要求受訓(xùn)員工填寫評(píng)估表，然后由主持培訓(xùn)的部門匯總做成評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告中包括效果評(píng)價(jià)、師資評(píng)價(jià)、教材評(píng)價(jià)、費(fèi)用評(píng)價(jià)等 培訓(xùn)效果評(píng)估報(bào)告 培訓(xùn)工作總結(jié)報(bào)告11 人力資源部每年末應(yīng)對(duì)員工培訓(xùn)工作進(jìn)行總結(jié)，寫出總結(jié)報(bào)告 總結(jié)報(bào)告應(yīng)報(bào)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)審核，報(bào)公司總經(jīng)理審批第二部分 用制度規(guī)范第9章 投融資開發(fā)管理制度91 投資管理制度911 項(xiàng)目投資管控制度制度名稱項(xiàng)目投資管控制度制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章 總則第1條 為了加強(qiáng)集團(tuán)公司及下屬企業(yè)的投資管理，規(guī)范投資行為，防止投資的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)規(guī)定，并結(jié)合集團(tuán)公司的具體情況，特制定本制度。第2條 投資發(fā)展部是負(fù)責(zé)集團(tuán)及其子公司、直屬企業(yè)、外部企業(yè)、合資企業(yè)、參股企業(yè)、兼并企業(yè)項(xiàng)目投資管理的主管部門，主要負(fù)責(zé)企業(yè)投資項(xiàng)目的審查、申報(bào)、立項(xiàng)，可行性研究報(bào)告的申報(bào)審批。第3條 投資原則具體如下。1必須遵守國(guó)家法律、法規(guī)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。2必須符合本集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略。3必須堅(jiān)持效益原則，原則上長(zhǎng)期投資收益率不應(yīng)低于集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率。第2章 投資審批權(quán)限第4條 集團(tuán)控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸屬集團(tuán)公司，非控股企業(yè)由其董事會(huì)確定。按照投資項(xiàng)目下管一級(jí)的原則，集團(tuán)公司只受理所屬一級(jí)獨(dú)資及控股企業(yè)的投資申報(bào)，其他企業(yè)的投資項(xiàng)目按照隸屬關(guān)系實(shí)行分級(jí)管理。第5條 集團(tuán)公司及所屬企業(yè)應(yīng)制定本企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度投資計(jì)劃；所屬企業(yè)的年度投資計(jì)劃要經(jīng)法定程序集體討論、科學(xué)決策，并報(bào)集團(tuán)公司投資發(fā)展部登記備案。第6條 設(shè)立新公司、參股其他公司等權(quán)益性長(zhǎng)期投資，投資額100萬(wàn)元以內(nèi)（含100萬(wàn)元）的，由集團(tuán)總經(jīng)理審批；100萬(wàn)500萬(wàn)元（含500萬(wàn)元）的，由集團(tuán)董事長(zhǎng)審批；500萬(wàn)1 000萬(wàn)元（含1 000萬(wàn)元）的，由集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)；投資額在1 000萬(wàn)元以上的投資由集團(tuán)股東大會(huì)批準(zhǔn)。通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)施并購(gòu)，須經(jīng)集團(tuán)股東會(huì)批準(zhǔn)。第3章 投資審批程序第7條 集團(tuán)及控股企業(yè)設(shè)立新公司或參股其他公司（非上市公司）新項(xiàng)目開發(fā)，必須事先進(jìn)行可行性研究，從以下6個(gè)方面進(jìn)行定量和定性分析、評(píng)價(jià)，具體內(nèi)容如下表所示。公司投資項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容一覽表可行性研究項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容項(xiàng)目開發(fā)必要性研究項(xiàng)目是否符合政府房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，對(duì)市場(chǎng)供需情況及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行分析比較分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否合理項(xiàng)目開發(fā)條件分析項(xiàng)目位置是否合、是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國(guó)土管理的要求基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運(yùn)輸是否有保證工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項(xiàng)目建設(shè)要求拆遷工作是否可行，周圍環(huán)境是否有利于項(xiàng)目建設(shè)基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算與分析總投資的測(cè)算，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無(wú)高估冒算或漏項(xiàng)少算的情況資金籌措方式和項(xiàng)目分步用款計(jì)劃是否合理、得當(dāng)各種稅金的計(jì)算是否符合國(guó)家規(guī)定的稅種和稅率項(xiàng)目費(fèi)用的鑒別和估算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析表，主要包括貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等計(jì)算財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)，主要包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等計(jì)算財(cái)務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)，主要包括投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等項(xiàng)目不確定性分析盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)敏感性分析，包括工期延長(zhǎng)、投資增減、主要原材料價(jià)格升降、生產(chǎn)能力利用程度等項(xiàng)目不利因素風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并提出采取回避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施第8條 按本制度必須上報(bào)審批的項(xiàng)目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行任何實(shí)際投資之前，備齊以下資料，上報(bào)集團(tuán)公司投資發(fā)展部。1項(xiàng)目投資申請(qǐng)報(bào)告或建議書。2投資單位對(duì)投資項(xiàng)目的投資決定或決議。3項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。4有關(guān)合同、（協(xié)議）草案。5資金來(lái)源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。6有關(guān)合作單位的資信情況。7政府的有關(guān)許可文件。8項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等。第9條 集團(tuán)公司投資發(fā)展部在收到項(xiàng)目報(bào)批的全部資料后，應(yīng)組織有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初審，并提出初審意見(jiàn)。對(duì)初審予以否決的項(xiàng)目，在征求集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，由投資發(fā)展部將初審意見(jiàn)書面返回申報(bào)單位。申報(bào)單位對(duì)初審意見(jiàn)有異議的，可申請(qǐng)復(fù)查一次。第10條 經(jīng)初審認(rèn)為基本可行的項(xiàng)目，在征求主管領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)后，由投資發(fā)展部會(huì)同有關(guān)部門提出召開投資審議會(huì)的建議。第11條 投資審議會(huì)的內(nèi)容主要包括以下4個(gè)方面：查詢項(xiàng)目基本情況，比較選擇不同的投資方案；對(duì)項(xiàng)目的疑點(diǎn)、隱患提出質(zhì)詢；評(píng)價(jià)項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等；提出項(xiàng)目最終決策、建議等。第12條 總經(jīng)理根據(jù)投資審議會(huì)對(duì)項(xiàng)目所作出的決議，簽署審批意見(jiàn)。第13條 投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理的審批意見(jiàn)，下達(dá)書面批復(fù)文件。一般情況下，在收到投資單位的上報(bào)申請(qǐng)后，應(yīng)在15個(gè)工作日以內(nèi)完成項(xiàng)目的審查與批復(fù)。第14條 凡屬于備案的項(xiàng)目，由投資單位在項(xiàng)目實(shí)施后15個(gè)工作日內(nèi)向集團(tuán)公司提交備案材料，包括可行性分析報(bào)告、合同、章程等。第4章 投資項(xiàng)目監(jiān)控第15條 集團(tuán)公司及其下屬企業(yè)的投資實(shí)行投資、經(jīng)營(yíng)和監(jiān)管相結(jié)合的原則。投資單位對(duì)投資項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行專人專項(xiàng)監(jiān)管，做到責(zé)權(quán)利相對(duì)稱，確保項(xiàng)目按計(jì)劃順利實(shí)施。第16條 投資單位在項(xiàng)目正式立項(xiàng)并確定項(xiàng)目執(zhí)行人后，應(yīng)再確定一名項(xiàng)目監(jiān)督人，并由項(xiàng)目執(zhí)行人、監(jiān)督人與本企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)簽訂項(xiàng)目責(zé)任合同書，項(xiàng)目執(zhí)行人負(fù)直接責(zé)任，監(jiān)督人負(fù)連帶責(zé)任。第17條 項(xiàng)目監(jiān)督人可由本企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員、經(jīng)營(yíng)班子成員或投資發(fā)展部門的人員擔(dān)任。項(xiàng)目監(jiān)督人的主要職責(zé)包括對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程實(shí)行跟蹤監(jiān)管、督促項(xiàng)目執(zhí)行人加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作管理和資金財(cái)務(wù)管理、及時(shí)發(fā)現(xiàn)和匯報(bào)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題并提出解決的辦法和建議等。第18條 項(xiàng)目執(zhí)行人應(yīng)定期將項(xiàng)目進(jìn)展情況向本企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)或主管管理負(fù)責(zé)人作出書面匯報(bào)，并接受財(cái)務(wù)收支等方面的審計(jì)。第19條 項(xiàng)目的組織實(shí)施。1要嚴(yán)格按批準(zhǔn)的規(guī)模、內(nèi)容和投資指標(biāo)執(zhí)行。任何單位不得擅自改變項(xiàng)目的規(guī)模內(nèi)容和突破投資總額；否則，財(cái)務(wù)部有權(quán)停止付款。因故超過(guò)概算的，必須事先提出調(diào)整概算報(bào)告，報(bào)集團(tuán)公司投資發(fā)展部核審后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。2嚴(yán)格控制土建面積和土建投資?；?xiàng)目按施工圖和預(yù)算執(zhí)行，技改項(xiàng)目土建工程、單項(xiàng)工程新增面積一般不得超過(guò)原有面積的30%，或用于土建工程的資金不得超過(guò)總投資的20。公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)管理委員會(huì)要及時(shí)進(jìn)行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。3計(jì)劃的調(diào)整和結(jié)轉(zhuǎn)。在年度計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中，因情況變化，需要調(diào)整當(dāng)年投資計(jì)劃、用款計(jì)劃的項(xiàng)目，投資單位必須事先報(bào)集團(tuán)公司審批。4集團(tuán)公司投資發(fā)展部要組織有關(guān)人員至少每年兩次對(duì)下屬企業(yè)的投資項(xiàng)目實(shí)施情況進(jìn)行檢查。第5章 項(xiàng)目的驗(yàn)收和考核第20條 項(xiàng)目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備使用條件，達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)項(xiàng)目竣工后驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并編寫竣工資料，報(bào)集團(tuán)公司投資發(fā)展部而后申請(qǐng)政府部門竣工驗(yàn)收。第21條 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，企業(yè)應(yīng)逐月對(duì)項(xiàng)目投資效益進(jìn)行考察分析，向集團(tuán)公司投資發(fā)展部和有關(guān)部門報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益情況。第22條 集團(tuán)公司每?jī)赡赀M(jìn)行一次投資項(xiàng)目?jī)?yōu)秀獎(jiǎng)評(píng)比活動(dòng)，對(duì)獲獎(jiǎng)的投資項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項(xiàng)目執(zhí)行人、監(jiān)督人實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。第6章 其他第23條 本制度由集團(tuán)公司投資發(fā)展部負(fù)責(zé)解釋。第24條 本制度自下發(fā)之日起施行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期92 融資管理制度922 融資執(zhí)行管理辦法制度名稱融資執(zhí)行管理辦法制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章 總則第1條 為了保證及時(shí)籌集到公司經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目運(yùn)作所需的資金，最大限度地降低融資成本，并有效防范融資風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)及公司的實(shí)際情況，特制定本辦法。第2條 本辦法適用于本公司的融資業(yè)務(wù)管理，主要涉及合作開發(fā)融資、銀行貸款融資、股票融資3種融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行。第3條 公司決策機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)部以及其他相關(guān)職能部門的責(zé)任權(quán)限如下。1公司決策機(jī)構(gòu)：公司總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)負(fù)責(zé)融資相關(guān)事項(xiàng)的審批與決策工作。2財(cái)務(wù)部：公司財(cái)務(wù)部在總經(jīng)理的授權(quán)下，負(fù)責(zé)融資的具體執(zhí)行工作，包括融資計(jì)劃的執(zhí)行、資金提供方的接洽、融資談判、融資資金到位管理、融資賬務(wù)處理、融資總結(jié)等工作。3其他相關(guān)職能部門：在財(cái)務(wù)部執(zhí)行融資計(jì)劃的過(guò)程中，公司其他相關(guān)職能部門有義務(wù)給予配合和支持。第2章 合作開發(fā)融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行第4條 合作開發(fā)融資，即吸取直接的資金投資。這種融資應(yīng)經(jīng)公司股東大會(huì)召開會(huì)議議定或董事會(huì)批準(zhǔn)。第5條 總經(jīng)理負(fù)責(zé)和資金投資方簽訂資金投資協(xié)議，約定投資金額、所占股份、資金投資日期以及資金投資收益分配和風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)等。第6條 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督所籌集資金的到位狀況，并請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所辦理驗(yàn)資手續(xù)，公司據(jù)此向資金投資者簽發(fā)出資報(bào)告第7條 財(cái)務(wù)部收到資金后，應(yīng)及時(shí)建立股東名冊(cè)。第8條 企業(yè)行政辦公室負(fù)責(zé)辦理工商變更登記，并辦理企業(yè)章程修正手續(xù)。第9條 為有效防范融資風(fēng)險(xiǎn)，公司在吸取直接資金投資時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)。1利用合作開發(fā)方式融資時(shí)，不得吸取資金投資者已設(shè)有擔(dān)保物權(quán)和租賃資產(chǎn)的出資。2籌集的資金在投入使用期間，資金投資者除依法轉(zhuǎn)讓外，不得以任何方式抽走。第3章 銀行貸款融資業(yè)務(wù)的執(zhí)