房地產(chǎn)開發(fā)居住小區(qū)項(xiàng)目申請報(bào)告（優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)項(xiàng)目申請報(bào)告）.doc

第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第一節(jié) 項(xiàng)目申報(bào)單位概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位及概況本項(xiàng)目的申報(bào)單位為運(yùn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司擬作為本項(xiàng)目的法人單位，負(fù)責(zé)交運(yùn)家和及交運(yùn)佳興居住小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。山東某運(yùn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬山東某交運(yùn)集團(tuán)有限責(zé)任公司，于2007年4月13日成立，注冊資本金1000萬元人民幣，現(xiàn)有職工15人，各類職稱專業(yè)技術(shù)人員11人，其中高級(jí)職稱專業(yè)技術(shù)人員3人。2007年11月取得由某市建設(shè)局頒發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。該公司主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、室內(nèi)外裝飾裝修、綠化工程施工、建材銷售等。該公司自成立以來，秉承“團(tuán)結(jié)、誠信、創(chuàng)新、爭優(yōu)”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，注重經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，以人為本、以業(yè)主滿意為宗旨。在新征程的起跑線上，該公司將以對(duì)國家、對(duì)企業(yè)高度負(fù)責(zé)的精神，以更加遠(yuǎn)大的志向一如既往地致力于企業(yè)的做大做強(qiáng)、永續(xù)經(jīng)營和長盛不衰，為某市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱交運(yùn)家和及交運(yùn)佳興居住小區(qū)二、項(xiàng)目建設(shè)的背景改革開放以來，特別是近幾年來的建設(shè)與發(fā)展，某市在經(jīng)濟(jì)、文化等方面都發(fā)生了較大的變化。以其深厚的文化底蘊(yùn)，便利的居住條件，優(yōu)良的投資環(huán)境，吸引了各地有識(shí)之士前來某投資發(fā)展。近年來，隨著某市城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，住宅小區(qū)增長較快，但總體開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小，整體開發(fā)水平不高，成規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)住宅小區(qū)還較少。而隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，大量企事業(yè)單位不斷進(jìn)駐，各種商務(wù)活動(dòng)也隨之大量增加，居民及經(jīng)商人口大量增加，居住用房需求量隨之越來越大，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)居住設(shè)施的環(huán)境及結(jié)構(gòu)、布局等也提出了越來越高的要求。而隨著國家政策對(duì)土地的宏觀控制，外來資金投入加大，房地產(chǎn)價(jià)位將逐漸揚(yáng)升，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)住房的環(huán)境、套型、布局和物業(yè)管理等要素的要求也會(huì)逐步提高。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平、改善居住質(zhì)量、滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資增長、保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢、擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。國家建設(shè)部提出“十一五”期間的建設(shè)工作，必須牢牢把握推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、提高人民生活水平這一根本目標(biāo)，緊緊圍繞結(jié)構(gòu)調(diào)整、依靠改革和科技進(jìn)步推動(dòng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展。為改善城市居民居住條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，運(yùn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司研究決定，投資建設(shè)交運(yùn)家和及交運(yùn)佳興居住小區(qū)項(xiàng)目。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不但盤活了現(xiàn)有土地資產(chǎn)，同時(shí)加快了某市開發(fā)的步伐，進(jìn)一步提升了城市品位。運(yùn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬建設(shè)的交運(yùn)家和及交運(yùn)佳興居住小區(qū)項(xiàng)目，經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和某市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備、周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合國家城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，銷售價(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，投資效益較高。項(xiàng)目建成后，對(duì)促進(jìn)國家房改政策的落實(shí)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，將起到積極地推動(dòng)作用。綜上所述，居住條件的改善，符合社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，符合公民“安居樂業(yè)”的理想和追求。本項(xiàng)目符合國家以及山東省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合某市城市發(fā)展總體規(guī)劃，項(xiàng)目選址合理。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施是必要的。三、建設(shè)地點(diǎn)擬建項(xiàng)目位于某市渤海五路與渤海六路之間，其中交運(yùn)家和地塊位于黃河四路以北，交運(yùn)佳興地塊位于黃河四路以南，是原某交運(yùn)集團(tuán)的用地。交運(yùn)家和地塊北面是盛世春秋居住小區(qū)，交運(yùn)佳興地塊東面與某國營汽車站一路之隔。四、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積54450平方米，總建筑面積97031平方米（包括已有建筑13510平方米）。交運(yùn)家和地塊規(guī)劃總用地面積17300平方米，總建筑面積26174平方米，其中：住宅建筑面積24510平方米（包括已有建筑4298平方米），商鋪建筑面積288平方米，公建建筑面積1088平方米，道路及硬化面積7117平方米，綠化面積6972平方米。交運(yùn)佳興地塊規(guī)劃總用地面積37150平方米，總建筑面積70857平方米，其中：住宅建筑面積51796平方米（包括已有建筑9212平方米），商鋪建筑面積7850平方米，公建建筑面積3361平方米，道路及硬化面積11345平方米，綠化面積13040平方米。五、工程技術(shù)方案（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2002版）3、某市城市規(guī)劃管理辦法4、某市城市總體規(guī)劃（20042020）5、編制項(xiàng)目申請報(bào)告的委托書（二）規(guī)劃定位項(xiàng)目市場定位某市中高檔住宅，具有高品質(zhì)居住生活環(huán)境的現(xiàn)代化生活社區(qū)。環(huán)境塑造定位充分利用基地特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)自然化生活氛圍，實(shí)現(xiàn)天然景觀要素、生態(tài)資源與人工優(yōu)化處理的有機(jī)結(jié)合，使自然景觀與人文景觀相得益彰。外部商業(yè)定位本項(xiàng)目沿黃河四路規(guī)劃沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以補(bǔ)充區(qū)域商業(yè)設(shè)施的缺乏。（三）規(guī)劃目標(biāo)基于項(xiàng)目用地自身特定的區(qū)位和環(huán)境資源條件，以設(shè)計(jì)現(xiàn)代化、園林化，創(chuàng)造充滿時(shí)代感、富有高品質(zhì)、體現(xiàn)某城市新風(fēng)貌的新型城市居住空間為目標(biāo)，協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)外部的環(huán)境與景觀形象，合理確定住宅的布局與開發(fā)強(qiáng)度，建設(shè)富有特色和文化韻味的現(xiàn)代化、人性化、生態(tài)型城市住區(qū)，最終達(dá)到“為公眾美化環(huán)境、為城市塑造形象、為開發(fā)者打造品牌、為投資者創(chuàng)造利潤”的目標(biāo)。（四）規(guī)劃構(gòu)思1、“文化社區(qū)”的概念對(duì)于一個(gè)位于主城區(qū)，全新打造的新式社區(qū)，完善的交通、商業(yè)等硬件配套固然重要，但人們生活的靈魂、生活中不可或缺的人文精神文化，往往被嚴(yán)重地忽略了。為此，本項(xiàng)目打出“文化社區(qū)”的概念?！白屛幕蔀樯睢?，引領(lǐng)住戶沿著五重風(fēng)景回家：城市道路社區(qū)入口廣場社區(qū)景觀道路風(fēng)景組團(tuán)風(fēng)景廳室。一路清風(fēng)拂面、綠意蕩漾，讓渴望在心靈家園中詩意棲息的人們，找到回家的感覺，拾回美麗的兒時(shí)回憶。“文化社區(qū)”由四層空間組合：城市開放空間社區(qū)公共空間組團(tuán)風(fēng)景空間住戶私密空間。由外到內(nèi)、由動(dòng)到靜逐步過渡的風(fēng)景空間組合，創(chuàng)造了舒適休閑的空間氛圍。充分考慮人與環(huán)境互動(dòng)和參與性，共享文化生活空間?！拔逯仫L(fēng)景”、“四層空間”為住戶營造出一個(gè)美麗而富有生活情調(diào)的高品質(zhì)人文社區(qū)氛圍，展現(xiàn)“文化、生態(tài)、健康、和諧”的“文化社區(qū)”。2、“點(diǎn)板結(jié)合”的布局模式交運(yùn)家和地塊、交運(yùn)佳興地塊地段居住小區(qū)由于地處城市中心地段，地塊內(nèi)高差不大。為形成更好的小區(qū)形象和更為良好的社區(qū)環(huán)境并充分利用用地，規(guī)劃定位以“點(diǎn)板結(jié)合”的多層、高層住宅為主。高層位于用地東邊，多層位于兩塊用地中部，同時(shí)設(shè)置齊全的商業(yè)配套設(shè)施以完善整個(gè)周邊區(qū)域的城市功能。3、具有均好性的布局模式地塊呈不規(guī)則形狀，規(guī)劃住宅為南北向排列。提高均好性是商業(yè)化住宅的要求，同時(shí)體現(xiàn)對(duì)每一位入住小區(qū)業(yè)主的關(guān)愛，也提升了小區(qū)的品質(zhì)。4、以環(huán)境為核心，營造城市生態(tài)景觀社區(qū)以板式多層及小高層住宅為主，適當(dāng)配以點(diǎn)式多層住宅，留出大量的綠地面積，為創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境景觀提供了先決條件。本項(xiàng)目將環(huán)境觀念放在首要位置，運(yùn)用環(huán)境知識(shí)及手段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人工環(huán)境，充分考慮人工與自然、地域性與整體性的融合，結(jié)合大量自然綠化的設(shè)置創(chuàng)造整體有序、協(xié)調(diào)共生的人居生存環(huán)境，以求創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代、人文、高尚、自然的花園式居住園區(qū)。5、以富有詩意的建筑表現(xiàn)手法，完成建筑內(nèi)涵與場所精神的契合力爭在總體布局、建筑空間安排、功能布局、交通組織等方面，都體現(xiàn)行為效率、使用效率、功能效率，通過建筑詞匯的演繹體現(xiàn)現(xiàn)代城市中的人文主義氣息。建筑形象給人以舒展、穩(wěn)重之感，水平線條、豎向線條的處理統(tǒng)一而不失豐富，使建筑立面達(dá)到構(gòu)圖的均衡。6、以人為本，采用局部人車分流的交通模式充分考慮現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展對(duì)人們生存環(huán)境的影響，堅(jiān)持以人為本的人性化理念，采用局部人車分流的交通方式將小區(qū)的步行系統(tǒng)和車行系統(tǒng)進(jìn)行合理組織，將車流對(duì)人流的影響盡量減小到最低程度。7、以全新的社區(qū)理念組織社區(qū)公共設(shè)施網(wǎng)絡(luò)只對(duì)小區(qū)的開發(fā)定位和人口規(guī)模，突破傳統(tǒng)居住小區(qū)公建配套設(shè)置的概念，適應(yīng)新時(shí)代居住理念的發(fā)展變化，方案在為小區(qū)居民提供便利的商業(yè)服務(wù)和齊全的配套設(shè)施的同時(shí)，吸引小區(qū)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的客流以提升小區(qū)的人氣；在營造濃郁的商業(yè)氛圍的同時(shí)形成公共服務(wù)設(shè)施齊全、生活便利的公建系統(tǒng)。（五）總體規(guī)劃方案1、空間形態(tài)規(guī)劃方案（1）現(xiàn)代住宅追求的是布局結(jié)構(gòu)的合理化，空間形態(tài)的多樣化和建筑形態(tài)的優(yōu)美化，本方案在力求空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)合理、便捷和個(gè)性化的同時(shí)，將建筑形態(tài)規(guī)劃放到一個(gè)重要位置。本方案從整體用地的分析入手，將自然要素、功能區(qū)塊、生活軌跡、視線景觀等納入系統(tǒng)體系，使得小區(qū)的用地布局、道路規(guī)劃、空間組織等與基地的結(jié)合更具邏輯性。（2）本方案主要采用“點(diǎn)板結(jié)合”的建筑形體來組織小區(qū)的總體空間，取得住宅區(qū)的豐富感和領(lǐng)域感，另一方面板式多層、高層建筑對(duì)建筑室外空間的韻律感和秩序感進(jìn)行重新詮釋。同時(shí)穿插在其中的點(diǎn)式多層不僅活躍了空間形態(tài)，也為小區(qū)在各個(gè)視線走廊上的對(duì)景與借景起到不可磨滅的作用。（3）天際輪廓線變化豐富又不失秩序感，規(guī)劃結(jié)構(gòu)上形成“南低北高、東高西低”的布局，東側(cè)沿渤海五路充分利用有利地形，設(shè)置18層的高層住宅，交運(yùn)家和地塊、交運(yùn)佳興地塊均設(shè)在西北側(cè)，利用地形設(shè)置小高層住宅，地塊中部設(shè)置多層住宅，使得整個(gè)小區(qū)在空間形態(tài)上靈動(dòng)而不失莊重，豐富而不失韻律，在驛動(dòng)的都市中顯出自身優(yōu)雅、尊貴的個(gè)性。（4）為與現(xiàn)代化城市的發(fā)展精神和城市形象相融合，小區(qū)的住宅建筑采用新古典主義風(fēng)格，商業(yè)建筑等公建相應(yīng)在整體和細(xì)部方面加以處理以顯示建筑物的功能性格。整個(gè)小區(qū)的建筑形態(tài)簡潔而流暢，在現(xiàn)代中透視出人文，在規(guī)整中顯現(xiàn)出變化，在活躍中流露出靈動(dòng)，在靈動(dòng)中暗示著理性，在內(nèi)斂中折射出張揚(yáng)，為小區(qū)的個(gè)性塑造和空間營造畫上有力的一筆。2、公建系統(tǒng)規(guī)劃方案合理布置公建設(shè)施系統(tǒng)，提供居住舒適與方便、豐富社區(qū)文化生活內(nèi)涵，為提高居住品質(zhì)打下基礎(chǔ)。商業(yè)設(shè)施結(jié)合渤海五路與渤海六路設(shè)置便利店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、銀行郵電、衛(wèi)生站、老人活動(dòng)室等文化設(shè)施，方便居民的生活。在沿渤海六路設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站一處，公廁一處。3、景觀系統(tǒng)規(guī)劃方案（1）景觀規(guī)劃方案分兩個(gè)層面：第一層面是將本社區(qū)景觀與周圍城市景觀脈絡(luò)相融合，第二層面是將社區(qū)內(nèi)景觀系統(tǒng)自成一體，完善組團(tuán)內(nèi)的庭院景觀。本方案的景觀規(guī)劃不僅在以觀景的角度從基地周圍的城市景觀中借景，同時(shí)小區(qū)內(nèi)部以造景的理念為本地區(qū)創(chuàng)造獨(dú)特的風(fēng)景線，融入到周邊的城市環(huán)境中，將可看的風(fēng)景以及不僅可以看到而且可以身臨其中的景觀同時(shí)利用起來。（2）本方案中巧妙安排、規(guī)劃的建筑布局和中心花園的設(shè)置為充分地實(shí)施景觀體系奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。本方案盡量增加小區(qū)的景觀綠化面積，并將小區(qū)組團(tuán)集中綠化景觀和宅區(qū)綠化景觀兩個(gè)層次加以模糊化，使小區(qū)的景觀環(huán)境系統(tǒng)充分地向外延伸，形態(tài)豐富又不乏變化，形成一個(gè)相互聯(lián)通、相互滲透的社區(qū)景觀系統(tǒng)。整個(gè)小區(qū)的綠化環(huán)境本著生態(tài)的原則，以綠色為主，配以頗具現(xiàn)代化人文氣息的鋪地、座椅、燈飾、小雕塑及環(huán)境小品等勾勒出一系列精彩的景觀畫面，在喧鬧的城市環(huán)境中構(gòu)架出一片綠色的方舟。4、交通系統(tǒng)規(guī)劃方案（1）交通系統(tǒng)規(guī)劃方案是建立在注重居民的生活方式和行為方式、提高生活質(zhì)量的基礎(chǔ)上，界定相對(duì)的活動(dòng)范圍，做到人車分流。（2）交通系統(tǒng)方案充分依據(jù)“以人為本”的人性化理念，以人車分流模式為基礎(chǔ)，盡量使小區(qū)的機(jī)動(dòng)車流和步行人流少交叉或不交叉。人車分流使得整個(gè)組團(tuán)內(nèi)部的綠化景觀變得更具連續(xù)性和純凈性，并使新鄰里觀念的實(shí)現(xiàn)成為可能；在保證整個(gè)小區(qū)的便捷性和人的安全性的前提下考慮機(jī)動(dòng)車輛的可達(dá)性，在盡量減少人流與車流交叉點(diǎn)的同時(shí)使車和人都能方便、快捷地到達(dá)小區(qū)的各幢住宅。因此小區(qū)采用如下設(shè)計(jì)：車行道沿中心周邊設(shè)置，中間為人行步道，車行和人行分開，盡量減少車行道和人行步道的交叉點(diǎn)，以將車流對(duì)小區(qū)的影響減小到最低的程度。（3）交通組織為實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)原則中“人車分流”的思想，交運(yùn)家和地塊設(shè)一個(gè)車行出入口、一個(gè)獨(dú)立人行出入口，車行路沿1，3，4號(hào)樓周邊布置。綠化景觀位于環(huán)路中心，交運(yùn)佳興地塊設(shè)置兩個(gè)出入口，車行道沿中心多層周邊布置。盡量減少車行道和人行步道的交叉點(diǎn)，以將車流對(duì)小區(qū)的影響減少到最低的程度。內(nèi)部人行交通形成環(huán)路，以求進(jìn)入小區(qū)的車和居民都能快捷、方便地到達(dá)每一幢住宅。小區(qū)的道路交通系統(tǒng)分為二級(jí)。第一級(jí)是為5m寬的車行道。第二級(jí)是分布在綠化環(huán)境中的散步道、小路等，路面寬1.5-3m，它與小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形步行道路、休閑步道等一起構(gòu)成了住區(qū)內(nèi)部的相對(duì)獨(dú)立、安靜的步行系統(tǒng)。（4）靜態(tài)交通1）機(jī)動(dòng)車停車停車方式采用分散停車的方式，加以地面的臨時(shí)訪客車位。為減少大量的機(jī)動(dòng)車對(duì)小區(qū)景觀的影響，停車主要沿小區(qū)車行環(huán)路設(shè)置，并在一些不可利用的邊角設(shè)置。停車位均鋪設(shè)植草磚，結(jié)合停車位周邊灌木和喬木的設(shè)置盡可能將車位與綠化相結(jié)合，以減少地面停車位對(duì)景觀的影響。交運(yùn)家和地塊、交運(yùn)佳興地塊總停車位144輛。2）自行車停車自行車庫位于高層地下室，停車采用分散布局的方式。在地下室的適當(dāng)位置設(shè)置具有規(guī)范要求面積的自行車庫，在解決大量自行車停車問題的同時(shí)，盡量將自行車對(duì)景觀的影響減小到最低的程度。（六）建筑方案1、住宅單體設(shè)計(jì)方案（1）戶型平面設(shè)計(jì)方案主要采用一梯兩戶的單元形式。戶型根據(jù)市場需求交運(yùn)家和地塊以90平方米以下的戶型為主，交運(yùn)佳興地塊以100-120平方米左右的三房戶型為主，適當(dāng)?shù)呐渲?0-90平方米左右的戶型，并在適當(dāng)位置設(shè)置140平方米的大房型。一梯兩戶提升了建筑的居住品質(zhì)，而各個(gè)面積檔次則體現(xiàn)了更多購房者的需求。平面套型設(shè)計(jì)根據(jù)總體布局靈活多變，保證所有的生活用房，包括廚房、主要衛(wèi)生間等都有直接自然通風(fēng)和直接自然采光。平面分區(qū)明確，流線順暢，盡量避免住戶間的視覺與聲音的干擾。（2）立面與造型設(shè)計(jì)方案采用新古典主義的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)出現(xiàn)代城市中的人文主義氣息。建筑形象給人以舒展、穩(wěn)重之感，通過對(duì)陽臺(tái)及窗的細(xì)化處理，賦予建筑獨(dú)特的個(gè)性。建筑外飾面材料以暖色面磚為主，配以深色花崗巖基座，淺綠色隔熱玻璃、深色彩鋼窗框等，不同的色彩和材料通過建筑體量豎向的變化相互穿插組合，在立面上形成層次感。細(xì)部構(gòu)件如深色空調(diào)百葉板，玻璃陽臺(tái)欄板等等，在整體的控制下精心組織，表達(dá)出新古典主義的建筑精髓。2、公共建筑設(shè)計(jì)方案公共建筑主要指底層商業(yè)建筑，包括商場、金融郵電等。底層商業(yè)建筑由于和住宅建筑相連，因此采用較為厚重、內(nèi)斂的風(fēng)格與高層建筑一脈相承，并不突出自己的個(gè)性。通過構(gòu)件及細(xì)部的刻畫，體現(xiàn)出其開放性、公共性的建筑性格。沿渤海五路設(shè)置3層商鋪，主要設(shè)置商場、便民商業(yè)設(shè)施、金融郵電、衛(wèi)生站、休閑商業(yè)等內(nèi)容。（七）綠地景觀方案1、設(shè)立小區(qū)中心綠化、住宅綠化兩個(gè)級(jí)別的綠地，并結(jié)合設(shè)置步行道系統(tǒng)。小區(qū)中心綠化結(jié)合水景、小型休閑廣場等，點(diǎn)綴一些休閑設(shè)施和環(huán)境小品，加以四周完善的配套服務(wù)設(shè)施、居民的活動(dòng)將小區(qū)組團(tuán)的氣氛體現(xiàn)出來。2、交運(yùn)家和及交運(yùn)佳興居住小區(qū)地塊規(guī)劃綠化率均35%以上，并在適當(dāng)位置設(shè)置老年人活動(dòng)場所及兒童活動(dòng)場所，以方便小區(qū)居民日常的生活。（八）消防方案1、總平面布置（1）交運(yùn)家和地塊設(shè)一個(gè)車行出入口；交運(yùn)佳興地塊設(shè)兩個(gè)車行出入口，并在商業(yè)街設(shè)置緊急入口，連通兩個(gè)出入口處設(shè)5米寬的車行道，作為緊急消防通道。（2）建筑長度超過150米時(shí)或轉(zhuǎn)角長度超過220米時(shí)，均設(shè)置穿過建筑的消防車道，長度超過80米設(shè)人行通道。（3）所有高層、小高層建筑均滿足高層建筑防火間距要求，各類設(shè)備用房（供電、煤氣等）的設(shè)置特征詢問有關(guān)部門后，再按現(xiàn)行消防規(guī)范進(jìn)行設(shè)置。（4）每幢高層建筑均保證有超過25%以上周邊長度且不少于一個(gè)長邊長度為消防登高面。小區(qū)內(nèi)部高層沿內(nèi)部道路（消防通道）布置消防登高場地。（5）小區(qū)內(nèi)以120米半徑設(shè)置室外消火栓。2、單體建筑消防方案（1）根據(jù)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，11層、18層的高層住宅建筑均設(shè)置一臺(tái)電梯（兼做消防電梯）。（2）根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，高層住宅室內(nèi)按高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的數(shù)量和間距要求設(shè)置室內(nèi)消火栓。（九）結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)規(guī)范與依據(jù)本工程遵循如下所列的國家公布的現(xiàn)行規(guī)范：（1）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（gb50009-2001）；（2）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50010-2002）；（3）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50003-2001）；（4）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2001）；（5）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50007-2002）；（6）建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（jgj79-2002）；（7）混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（gb50204-2002）；（8）砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（gb50203-2002）；（9）建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（gb50202-2002）。2、工程概況本工程為住宅區(qū)，總建筑面積為97031平方米（包括已有建筑13510平方米）。主要為6層的多層、11層和18層的高層住宅建筑，以及1-3層的沿街商鋪。交運(yùn)家和及交運(yùn)佳興總用地面積約為54450平方米。本地抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g。由當(dāng)?shù)夭块T提供基本風(fēng)壓和基本雪壓。3、擬采用結(jié)構(gòu)形式小高層住宅建筑采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)形式，混凝土強(qiáng)度等級(jí)為c30，高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)形式，并按規(guī)范在底層布置適當(dāng)?shù)目拐鸺袅?，或設(shè)置轉(zhuǎn)換層。平面凹入尺寸不大于平面寬度的1/3，可通過增加樓板和拉梁來滿足要求。4、基礎(chǔ)型式應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r和地質(zhì)勘察報(bào)告確定基礎(chǔ)型式。高層住宅由于結(jié)構(gòu)自重較大，應(yīng)采用樁基，多層住宅基礎(chǔ)采用條形基礎(chǔ)，樁可采用地基加固方案，如攪拌法、注漿法等，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r而定。5、溫度縫、抗震縫本住宅內(nèi)有平面較復(fù)雜和高低錯(cuò)落的樓房，應(yīng)在變化處設(shè)置抗震縫（兼做溫度縫）?？p寬根據(jù)規(guī)范而定。6、主要活荷載標(biāo)準(zhǔn)值房間名稱活載取值（kn/m2）臥室、客廳、廚房、走廊、門廳、內(nèi)陽臺(tái)2.0衛(wèi)生間4.0消防樓梯3.5挑出陽臺(tái)2.5電梯機(jī)房、風(fēng)機(jī)房7.0設(shè)備用房按實(shí)際情況取值上人屋面2.0不上人屋面0.5（十）給排水方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50015-2003）；（2）室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50013-2006）；（3）室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50014-2006）；（4）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50045-2005）；（5）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50016-2006）；（6）建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術(shù)規(guī)程（cjj/t29-98）；（7）城市煤氣管道工程技術(shù)規(guī)程（dgj08-10-2004）；（8）建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（db50140-2005）；（9）民用建筑生活污水處理工程設(shè)計(jì)規(guī)定（dbj08-71-98）；（10）業(yè)主提供的有關(guān)資料。2、系統(tǒng)設(shè)計(jì)（1）生活給水系統(tǒng)水源為市政給水管網(wǎng)，在市政水壓足夠的前提下，一層、二層由市政管網(wǎng)直接供水，其余各樓層則采用市政水源生活儲(chǔ)水池屋頂水箱用水點(diǎn)的供水方式。若市政水壓不足夠，則高層住宅所有樓層全由上述給水系統(tǒng)供水。對(duì)高層給水系統(tǒng)以最低衛(wèi)生潔具靜水壓不超過0.35mpa的規(guī)范要求分區(qū)。生活用水量：依據(jù)居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范，確定居住生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為120升/日人，小區(qū)規(guī)劃人口為2200人。時(shí)變化系數(shù)kh=2.2，則最高日生活用水量應(yīng)為580.8m3/日。未預(yù)見用水量：規(guī)劃范圍內(nèi)未預(yù)見用水量包括澆灑道路、綠地及管網(wǎng)漏失水量，按生活、公建總用水量的15%考慮，則最高日未預(yù)見用水量為87.12m3/日?？傆盟浚喉?xiàng)目建成后最高日用水量為667.92m3/日，年用水量為24.38萬m3。（2）消防給水系統(tǒng)水量為15l/s，屋頂水箱內(nèi)貯有18m3的消防貯水量，消防栓給水泵由消防水池中抽取，為消防系統(tǒng)供水，整個(gè)系統(tǒng)設(shè)有地上式水泵接合器二套。建筑滅火器的設(shè)置屬中危險(xiǎn)級(jí)a類水災(zāi)，滅火器最大保護(hù)距離為20m，每a最大保護(hù)面積為15m2，滅火劑選用磷酸銨鹽干粉，在每個(gè)樓層均設(shè)置有一定數(shù)量的建筑滅火器。（3）排水系統(tǒng)室內(nèi)生活污水、廢水分流，室外合流。室外污水、雨水分流，室內(nèi)污水、廢水經(jīng)污水處理達(dá)標(biāo)后排入市政下水管網(wǎng)內(nèi)（若小區(qū)生活污水采用化糞池處理，則室外生活污水分流）。廢水由于基地龐大，為避免生活污水、廢水管道埋深過大、管徑過大，特將小區(qū)的污水、廢水、雨水排放分為4路（若無法重力排放，則宜在基地的合適之處設(shè)置污水池，再經(jīng)污水潛水泵提升排入市政污水管網(wǎng)）。污水量按最高給水量的85%計(jì)，則小區(qū)污水排放總量應(yīng)為567.73m3/日，年污水排放量為20.72萬m3。（4）雨水排放系統(tǒng)各單體建筑屋頂雨水經(jīng)匯集后與基地道路等處雨水合并，一同排入市政雨水管網(wǎng)中，重現(xiàn)期擬采用一年，降雨歷時(shí)為5分鐘。3、環(huán)保、節(jié)能（1）生活污水、廢水經(jīng)二級(jí)生活污水處理，達(dá)標(biāo)后方可排入市政下水管網(wǎng)中，或按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)環(huán)保部門要求，采用其他處理方式（如化糞池等）。（2）各種設(shè)備衛(wèi)生潔具等均選用高效、節(jié)能產(chǎn)品，水泵等動(dòng)力設(shè)備選用低噪音型號(hào)的。合理利用市政給水管網(wǎng)的水壓。（3）水泵基礎(chǔ)均設(shè)置阻尼隔振器，水泵進(jìn)水管、出水管均設(shè)置橡膠軟接頭，出水管上且設(shè)置消聲止回閥，管道采用彈性吊架固定，減少噪聲。（4）在生活給水管道系統(tǒng)的適當(dāng)之處加設(shè)電子除垢儀，用以改善水質(zhì)，降低管道腐蝕。4、總體設(shè)計(jì)（1）以市政管網(wǎng)為水源，二路進(jìn)水，在基地內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，室外設(shè)有一定數(shù)量的地上式三出水消火栓，消火栓間距不超過120m，保護(hù)半徑不超過150m，且保證離消火栓系統(tǒng)的水泵接合器40m范圍內(nèi)設(shè)有一定數(shù)量的室外消火栓。（2）生活污水、廢水按環(huán)保要求進(jìn)行污水處理，達(dá)標(biāo)后方可排入市政下水管網(wǎng)中。為了滿足消防系統(tǒng)的用水量要求，高層消防系統(tǒng)設(shè)有消防水池，貯水量按室內(nèi)、室外消火栓用水量2小時(shí)計(jì)。（3）消火栓給水系統(tǒng)：對(duì)于高層住宅及必須設(shè)置消火栓給水系統(tǒng)的公共建筑的每層均設(shè)置有一定數(shù)量的消火栓，保證有兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何一個(gè)著火點(diǎn)。室內(nèi)消防水量為10l/s。5、室外煤氣設(shè)計(jì)（天然氣）以城市煤氣為氣源，從市政管網(wǎng)接入兩根dn200的煤氣管，作為本工程的氣源，分別供給高層和多層。管道采用鋼管，閥門采用燃?xì)馇蜷y。管道除銹后刷防銹漆兩道、面漆一道。（十一）電氣方案設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（jgj16-2008）；（2）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（局部修訂）（dbj08-20-98）；（3）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50096-1999）；（4）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50057-2000）；（5）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50045-2005）；（6）住宅建筑電話通信設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)（dbj08-8-93）；（7）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50016-2006）；（8）供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50052-95）；（9）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50054-95）；（10）電氣裝置安裝工程電梯電器設(shè)置施工及驗(yàn)收規(guī)范。2、設(shè)計(jì)范圍包括住宅的配電、外立面及庭院景觀照明、防雷接地及通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視、樓宇消防安保、機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制、背景廣播系統(tǒng)等的設(shè)計(jì)。3、供配電系統(tǒng)交運(yùn)家和及交運(yùn)佳興地塊是一個(gè)新建現(xiàn)代化住宅小區(qū)，小區(qū)為高層及多層、小高層住宅建筑，并有少量沿街商業(yè)建筑。該建筑定義為二類建筑群，其住宅、商場照明動(dòng)力為三類負(fù)荷，用于消防的水泵動(dòng)力及應(yīng)急照明、排煙動(dòng)力、電梯動(dòng)力為一級(jí)負(fù)荷。由電業(yè)局提供兩路獨(dú)立的10kv高壓供電，在該小區(qū)內(nèi)設(shè)1個(gè)10kv變配電所，由電業(yè)局設(shè)計(jì)施工，設(shè)計(jì)院僅負(fù)責(zé)由低壓進(jìn)戶后配電設(shè)計(jì)。4、輸配電系統(tǒng)（1）由變配電所放射式向各住宅單體照明動(dòng)力配電柜供電，采用低煙鋼帶鎧裝低煙無鹵電力電纜埋地直敷。（2）住宅部分電源采用380v/220v低壓供電，電源引自10kv變電所，高層每單元地下室設(shè)20m2低壓配電間。庭院照明電源單獨(dú)引自10kv變電所。每層強(qiáng)電豎井內(nèi)設(shè)電度表箱，每戶儀表，每戶設(shè)嵌墻式住戶配電箱。（3）沿街商業(yè)建筑內(nèi)照明動(dòng)力采用干線式配電。（4）住宅及消防設(shè)施配電采用耐火型電纜，一般配電線路采用低煙無鹵電纜或電線。配電箱至用電負(fù)荷線路采用低煙無鹵型導(dǎo)線穿金屬管敷設(shè)。5、自動(dòng)控制系統(tǒng)（1）電氣設(shè)備中的切換裝置采用自動(dòng)和手動(dòng)相結(jié)合的控制方式運(yùn)行，環(huán)境照明、動(dòng)力系統(tǒng)采用集中控制電源供給。（2）給排水系統(tǒng)采用液位或壓力自動(dòng)控制水泵起停。6、動(dòng)力系統(tǒng)本工程公建考慮設(shè)分體空調(diào)，水系統(tǒng)動(dòng)力包括生活用水、消防用水、電力均配電到位。7、防雷接地系統(tǒng)采用tt接地形式。單體建筑強(qiáng)電、防雷聯(lián)合接地系統(tǒng)。接地電阻不大于1歐姆。8、弱電設(shè)計(jì)本工程弱電系統(tǒng)包括：小區(qū)監(jiān)視及報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講及綜合報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視及閉路電視系統(tǒng)、電話通信及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、背景廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)綜合管理系統(tǒng)。（1）小區(qū)安保監(jiān)視及報(bào)警系統(tǒng)在建筑周邊、高層建筑電梯轎箱、庭院設(shè)置二十四小時(shí)運(yùn)作的攝像機(jī)，并由各小區(qū)總控制中心統(tǒng)一管理、監(jiān)視、錄像。小區(qū)周邊每隔適當(dāng)距離設(shè)置20米主動(dòng)式紅外對(duì)射探頭。（2）可視對(duì)講及綜合報(bào)警系統(tǒng)每戶設(shè)黑白可影視對(duì)講防盜主機(jī)，住戶可在家中接聽電話和觀察門庭情景。戶內(nèi)設(shè)置磁力線點(diǎn)傳感器、音頻感應(yīng)器（可連接至具監(jiān)聽錄音功能的音頻放大設(shè)備，進(jìn)行遠(yuǎn)程監(jiān)控）、煤氣檢測器，臥室隱蔽處設(shè)緊急壓扣開關(guān)，報(bào)警信號(hào)聯(lián)至防盜主機(jī)，由此連接至各小區(qū)弱電控制中心，實(shí)行安全集中管理。（3）衛(wèi)星電視及閉路電視系統(tǒng)設(shè)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)和支持寬帶傳輸?shù)挠芯€電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（catv）。（4）電話通信及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本住宅通信設(shè)施充分考慮通信的發(fā)展趨向以及用戶當(dāng)前的網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)需求。除由電信部門提供約1400門直線電話外，還設(shè)置小區(qū)內(nèi)部計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)。本計(jì)算機(jī)網(wǎng)路為一套現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)住戶能享有各自充分的信息資源（包括數(shù)據(jù)、語音、圖像等），同時(shí)能與外界聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)、小區(qū)內(nèi)視頻點(diǎn)播等多種業(yè)務(wù)。（5）智能“一卡通”及巡更系統(tǒng)以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理為核心，非接觸式ic卡（mifare-i卡）為信息載體，實(shí)現(xiàn)由以下幾個(gè)子系統(tǒng)組成的“一卡通”管理系統(tǒng)（以下簡稱系統(tǒng)），即：ic卡停車場管理子系統(tǒng)；ic卡尋更子系統(tǒng)；ic卡物業(yè)交費(fèi)及消費(fèi)子系統(tǒng)；小區(qū)內(nèi)業(yè)主、內(nèi)部工作人員憑一張存儲(chǔ)有個(gè)人資料的ic卡，可實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)身份識(shí)別、門棟出入口人員和車輛控制、pos機(jī)消費(fèi)管理等“一卡通”功能。（6）設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)本系統(tǒng)采用集散控制系統(tǒng)。對(duì)變配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯的運(yùn)行狀態(tài)、環(huán)境照明進(jìn)行監(jiān)視報(bào)警和管理。（7）背景廣播系統(tǒng)設(shè)1至2個(gè)背景廣播節(jié)目源，為公共綠地提供背景音樂。在火災(zāi)時(shí)，該系統(tǒng)兼做消防廣播。（8）綜合布線系統(tǒng)所有語言、數(shù)據(jù)及控制線采用超五類線或六類線，各單體設(shè)跳線設(shè)備支持綜合布線，在每戶住宅內(nèi)設(shè)弱電系統(tǒng)總箱，支持戶內(nèi)綜合布線。（9）社區(qū)服務(wù)及物業(yè)綜合管理系統(tǒng)小區(qū)設(shè)網(wǎng)絡(luò)中心，內(nèi)設(shè)有多臺(tái)應(yīng)用服務(wù)器和數(shù)據(jù)庫，用戶可以很方便的瀏覽小區(qū)web，查看小區(qū)電子公告欄的各種服務(wù)信息，還可進(jìn)入聊天室與其他住戶交流或參加網(wǎng)上游戲，甚至無需出門就可得到遠(yuǎn)程醫(yī)療、遠(yuǎn)程教育服務(wù)或購買小區(qū)超市的商品。用戶還可暢游internet，收發(fā)e-mail，進(jìn)行家庭辦公。同時(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人員對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶信息、房產(chǎn)信息、公共設(shè)施信息、設(shè)備保修信息及車輛管理信息的管理和查詢。六、投資估算及資金籌措經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資15092.26萬元，全部作為開發(fā)建設(shè)投資。其中：土地費(fèi)用3815.61萬元，前期工程費(fèi)200.76萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1183.44萬元，建筑安裝工程費(fèi)8962.14萬元，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)221萬元，管理費(fèi)用146.5萬元，銷售費(fèi)用72.88萬元，其他費(fèi)用194萬元，不可預(yù)見費(fèi)295.93萬元。本項(xiàng)目資金籌措方式為：項(xiàng)目單位全部自籌解決。七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量備注1.項(xiàng)目總占地面積m2544501.1交運(yùn)家和地塊總占地面積m2173001.2m22總建筑面積m2970312.1交運(yùn)家和地塊總建筑面積m2261742.1.1住宅建筑面積m2245102.1.1.1多層m265092.1.1.2小高層m234172.1.1.3高層m2105752.1.1.4已有建筑m242982.1.2商鋪m22882.1.3公建m210882.2交運(yùn)佳興地塊總建筑面積m2708572.2.1住宅建筑面積m2517962.2.1.1多層m2197872.2.1.2小高層m231842.2.1.3高層m2274632.2.1.4已有建筑m292122.2.2商鋪m278502.2.3公建m233613綠化面積m2200123.1交運(yùn)家和地塊綠化面積m269723.2交運(yùn)佳興地塊綠化面積m2130404道路及硬化面積m2184624.1交運(yùn)家和地塊道路及硬化m271174.2交運(yùn)佳興地塊道路及硬化m2113455建筑指標(biāo)m25.1新規(guī)劃用戶戶7345.1.1交運(yùn)家和地塊新規(guī)劃用戶戶2605.1.2交運(yùn)佳興地塊新規(guī)劃用戶戶4745.2容積率5.2.1交運(yùn)家和地塊容積率%1.515.2.2交運(yùn)佳興地塊容積率%1.915.3建筑密度5.3.1交運(yùn)家和地塊建筑密度%18.565.3.2交運(yùn)佳興地塊建筑密度%34.365.4綠化率5.4.1交運(yùn)家和綠化率%40.305.4.2交運(yùn)佳興綠化率%35.105.5停車位輛1445.5.1交運(yùn)家和停車位輛765.5.2交運(yùn)佳興停車位輛686總投資6.1開發(fā)建設(shè)投資萬元15092.267資金籌措萬元7.1項(xiàng)目單位自籌萬元15092.268經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)8.1營業(yè)收入萬元8176.27經(jīng)營期平均8.2營業(yè)稅金及附加萬元449.69經(jīng)營期平均8.3土地增值稅萬元1471.538.4利潤總額萬元2205.31經(jīng)營期平均8.5所得稅萬元551.33經(jīng)營期平均8.6稅后利潤萬元1653.98經(jīng)營期平均8.7稅后利潤萬元6916.859財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)9.1銷售利潤率%26.979.2投資利潤率%14.619.3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%24.76稅前9.4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元2018.22稅前9.5投資回收期年4.15稅前9.6資本金收益率%18.359.7總投資收益率%14.619.8項(xiàng)目資本金凈利潤率%20.2310建設(shè)期年3第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要的要求中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要第三篇“推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)”第十三章“調(diào)整原材料工業(yè)結(jié)構(gòu)和布局”第三節(jié)“促進(jìn)建材建筑業(yè)健康發(fā)展”中指出“以節(jié)約能源資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境和提高產(chǎn)品質(zhì)量檔次為重點(diǎn)，促進(jìn)建材工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。在有條件的地區(qū)發(fā)展日產(chǎn)5000噸及以上的新型干法水泥，逐步淘汰立窯等落后生產(chǎn)能力。提高玻璃等建筑材料質(zhì)量及加工深度。大力發(fā)展節(jié)能環(huán)保的新型建筑材料、保溫材料以及綠色裝飾裝修材料。推進(jìn)建筑業(yè)技術(shù)進(jìn)步，完善工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系和質(zhì)量安全監(jiān)管機(jī)制，發(fā)展建筑標(biāo)準(zhǔn)件，推進(jìn)施工機(jī)械化，提高建筑質(zhì)量。”山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要“產(chǎn)業(yè)發(fā)展篇”第九章“積極發(fā)展建筑業(yè)”中指出：“堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，加快體制、科技創(chuàng)新，完善市場監(jiān)督，確保質(zhì)量安全，提高節(jié)地節(jié)能節(jié)水節(jié)材水平，更好地發(fā)揮建筑業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)作用。壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。以高水準(zhǔn)的大型綜合性設(shè)計(jì)和施工企業(yè)為龍頭，鼓勵(lì)支持企業(yè)優(yōu)化重組，促進(jìn)一體化發(fā)展、多元化經(jīng)營，加快優(yōu)勢企業(yè)的資本、人員、技術(shù)和品牌擴(kuò)張，向房地產(chǎn)、建材、租賃等領(lǐng)域延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成一批資金雄厚、人才密集、技術(shù)先進(jìn)的大型企業(yè)集團(tuán)。以大型重化工、土木工程、公共設(shè)施項(xiàng)目和高技術(shù)含量工程為載體，鞏固拓展國內(nèi)市場；以勞務(wù)合作和工程分包為突破口，大力開拓海外市場。2010年產(chǎn)值超50億元的企業(yè)集團(tuán)達(dá)到5家，產(chǎn)值超10億元的達(dá)到40家；建筑業(yè)增加值達(dá)到2500億元，占全省生產(chǎn)總值的比重達(dá)到8%左右，力爭產(chǎn)業(yè)規(guī)模和對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)明顯增大，整體競爭能力和市場份額躍居全國前列。加快技術(shù)進(jìn)步，以標(biāo)準(zhǔn)化、集約化和信息化為基礎(chǔ)，以科學(xué)組織管理為手段，不斷提高建筑業(yè)技術(shù)水平、管理水平和生產(chǎn)能力。堅(jiān)持節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，強(qiáng)化初步設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)能力，拓展前期咨詢和后期項(xiàng)目管理功能，確保生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目的工藝、設(shè)備和主體工程先進(jìn)、可靠，確保民用建設(shè)項(xiàng)目適用、經(jīng)濟(jì)。大力發(fā)展節(jié)約型、環(huán)保型建筑，禁止使用淘汰產(chǎn)品，著力發(fā)展系列化、標(biāo)準(zhǔn)化的建筑構(gòu)配件，加大建筑部品部件工業(yè)化生產(chǎn)比重，完善生產(chǎn)供應(yīng)體系，提高施工機(jī)械化生產(chǎn)水平。”某市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要“基礎(chǔ)環(huán)境篇”第七章“繁榮發(fā)展服務(wù)業(yè)”中指出：“大力實(shí)施安康居住工程，著力增加主要面向中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)，切實(shí)改善居民居住條件。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級(jí)市場，理順租售房比價(jià)關(guān)系，形成梯級(jí)消費(fèi)的良性循環(huán)。重點(diǎn)抓好陽光、泰山等60個(gè)辦公及生活居住小區(qū)建設(shè)。”二、符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃的要求國家建設(shè)部制定的“城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)九五規(guī)劃及2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)”中要求：1、城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均居住面積達(dá)到12平方米，解決人均居住面積6平方米以上城鎮(zhèn)家庭的住房問題，重點(diǎn)解決人均居住面積在4平方米以下住房困難戶的住房問題。2、建設(shè)住宅12億平方米，平均每年建設(shè)住宅2.4億平方米。3、改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達(dá)到70%以上。為此，自1989年以來，建設(shè)部在56個(gè)城市建設(shè)了66個(gè)省級(jí)試點(diǎn)小區(qū)，以不斷總結(jié)我國住宅小區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)。交運(yùn)家和及交運(yùn)佳興居住小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃中解決城鎮(zhèn)家庭住房問題、節(jié)約土地的要求。三、符合某市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市總體規(guī)劃某市位于山東省北部，黃河三角洲腹地，瀕臨渤海灣，土地總面積9445平方公里，轄惠民、陽信、無棣、沾化、博興、鄒平、濱城6縣1區(qū)，2006年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值829.02億元，年末總?cè)丝谶_(dá)到373萬人。勤勞、智慧的某人民繼承渤海革命老區(qū)的優(yōu)良傳統(tǒng)，艱苦創(chuàng)業(yè)，辛勤耕耘，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)奇跡。某市土地遼闊，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，是山東省糧棉、大豆、林果、畜禽和水產(chǎn)品的重要產(chǎn)區(qū)；工業(yè)經(jīng)濟(jì)主要以紡織、化工、食品、機(jī)械行業(yè)為主，近幾年發(fā)展迅速，規(guī)模進(jìn)一步膨脹。某市地處我國兩個(gè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和黃河三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)相重疊的復(fù)合經(jīng)濟(jì)地帶，區(qū)域位置優(yōu)越，擁有豐富的土地、石油、天然氣、動(dòng)植物和海洋資源，公路交通發(fā)達(dá)，沿海有建設(shè)中、小型港口的良好條件，是連接華北與華東的樞紐及京津塘和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)的紐帶，將成為國家政策傾斜地區(qū)和未來投資熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿艽?。隨著濱博高速公路的延伸，某市作為山東的海上北大門，將為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開辟一條更為經(jīng)濟(jì)便捷的出海通道，成為連接?xùn)|北經(jīng)濟(jì)區(qū)與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的樞紐。國家最大的跨世紀(jì)工程“神黃工程”，為某發(fā)展提供了良好機(jī)遇。目前，與我國鄰近的日本、韓國、新加坡、港臺(tái)等國家和地區(qū)，正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)移，向周邊國家尋求投資與合作的伙伴。而某市的資源、勞動(dòng)力優(yōu)勢和巨大開發(fā)潛力，正好適應(yīng)這種區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的互補(bǔ)性，從而進(jìn)一步增強(qiáng)了某的區(qū)位優(yōu)勢。按照某市城市總體規(guī)劃的要求，本項(xiàng)目用地屬于商住用地，本項(xiàng)目的建設(shè)符合某市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及城市總體規(guī)劃中提出的建設(shè)城區(qū)的目標(biāo)和規(guī)劃，能夠適應(yīng)某市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展的需要。經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合某市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行。項(xiàng)目建成后，對(duì)促進(jìn)國家房改政策的落實(shí)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析本項(xiàng)目主要有住宅和商業(yè)建筑兩個(gè)部分，下面主要從這兩個(gè)方面對(duì)其產(chǎn)業(yè)政策作分析：一、住宅產(chǎn)業(yè)政策分析（一）符合當(dāng)今人居工程發(fā)展方向“安居樂業(yè)”自古就是人類追求的一個(gè)偉大理想。1997年6月在聯(lián)合國召開的第二次人類居住大會(huì)上，通過了伊斯坦布爾宣言和人居議程，提出了“人人皆有適宜之住房”和“城市化世界中人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”的莊嚴(yán)任務(wù)，其全球行動(dòng)計(jì)劃要求各國政府承擔(dān)落實(shí)人居議程的主要責(zé)任，并強(qiáng)調(diào)城市在落實(shí)人居議程中起重要作用。（二）符合國家現(xiàn)行有關(guān)政策由于歷史的原因，我國長期實(shí)行低工資制，住房制度基本上是社會(huì)福利性質(zhì)。為加快城市發(fā)展，改善人民居住條件，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，在停止福利分房的同時(shí)，加快建立和完善以貨幣購買住房為主的住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)發(fā)展商品房開發(fā)市場。近幾年來，我國的住房制度改革逐步走上正軌，國務(wù)院、建設(shè)部及有關(guān)商業(yè)銀行相繼出臺(tái)了一系列方針、政策及支持措施，以解決居民的住房問題，不僅要做到居者有其屋，而且要上檔次，逐步建立起適合我國國情的住房供應(yīng)體系，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，形成高、中、低檔居住條件皆備的住房供應(yīng)源，不斷滿足不同收入家庭日益增長的住房需要。2003年國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號(hào)）指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅(jiān)持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善住房供應(yīng)政策，增加普通商品住房供應(yīng)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。對(duì)普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。確定了房地產(chǎn)業(yè)以需求為導(dǎo)向調(diào)整供應(yīng)的發(fā)展思路，建立健全工人住房貸款擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。2004年以來，國家為了保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺(tái)了一系列文件規(guī)定，主要有：2004年4月27日，國務(wù)院通知決定適當(dāng)提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例均由20%提高到35%。2004年4月29日，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于深化開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知（國辦發(fā)200420號(hào)），要求深入開展土地市場治理整頓。明令“三個(gè)暫?！?，即暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、暫停土地規(guī)劃修改、暫停縣改市。2004年7月1日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā)200471號(hào)），規(guī)定自2004年8月1日起所有的經(jīng)營性土地的出讓都要公開交易，禁止協(xié)議出讓，全部采用招拍掛。2005年3月26日，國辦發(fā)明電（20058號(hào)）關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知，提出八條意見，一、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作。把做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房價(jià)格過快上漲；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任，把穩(wěn)定住房價(jià)格提到政府工作的重要議事日程，切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任；三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，在控制非住宅和高價(jià)位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應(yīng)中的比例；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，嚴(yán)格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理確定年度拆遷規(guī)模；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行，要建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，全面準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)市場狀況和運(yùn)行態(tài)勢；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施，要認(rèn)真貫徹落實(shí)國家調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策，盡快制訂具體落實(shí)方案并組織實(shí)施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查，對(duì)部分住房價(jià)格上漲過快的地區(qū)或城市還要進(jìn)行重點(diǎn)督查。要建立通報(bào)制度，對(duì)調(diào)控措施不落實(shí)、住房價(jià)格過快上漲的地區(qū)予以通報(bào)批評(píng)。2005年4月30日，建設(shè)部等7部門發(fā)出了關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見，稱“新八條”?！靶掳藯l”從規(guī)劃、土地管理、稅收、信貸、優(yōu)惠政策、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房、市場秩序、信息等8個(gè)方面，提出了穩(wěn)定住房價(jià)格的系統(tǒng)措施，具有很強(qiáng)的針對(duì)性。一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)；六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。2005年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出房地產(chǎn)業(yè)是我國新的