某房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)可行性研究報告.doc

selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf目 錄1項(xiàng)目總論31.1項(xiàng)目背景31.1.1項(xiàng)目名稱31.1.2開發(fā)公司簡介31.1.3承擔(dān)可行性研究公司31.1.4研究工作依據(jù)31.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容41.1.6項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)41.2可行性研究結(jié)果51.2.1市場預(yù)測51.2.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度51.2.3投資估算和資金籌措51.2.4項(xiàng)目綜合評價結(jié)論72項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究92.1市場宏觀背景92.1.1全國投資環(huán)境92.1.2深圳市投資宏觀背景112.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測142.1.4宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒142.2區(qū)域市場分析152.2.1區(qū)域市場界定152.2.2供給分析152.2.3需求分析162.2.4競爭分析162.2.5片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論173項(xiàng)目分析與評價183.1地塊解析183.1.1項(xiàng)目地理位置183.1.2地形、地勢183.1.3規(guī)劃限制條件183.2項(xiàng)目swot分析193.3項(xiàng)目評價194市場定位及項(xiàng)目評估204.1項(xiàng)目定位204.2方案建議215項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排225.1有關(guān)工程計劃說明225.2施工橫道圖226投資估算與資金籌措236.1項(xiàng)目總投資估算236.2資金籌措256.3投資使用計劃257銷售及經(jīng)營收入測定267.1物業(yè)銷售收入估算267.2資金來源與運(yùn)用分析277.3銷售利潤278財務(wù)與敏感性分析288.1項(xiàng)目盈利能力分析288.2項(xiàng)目不確定性分析288.3社會效益和影響分析299可行性研究結(jié)論與建議309.1擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見309.2項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議319.2.1項(xiàng)目的主要問題319.2.2建議319.3項(xiàng)目風(fēng)險及防范建議3110附表32selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf341 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景1.1.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱暫定為“ ”。1.1.2 開發(fā)公司簡介1.1.3 承擔(dān)可行性研究公司1.1.4 研究工作依據(jù)（1）關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計劃立項(xiàng)可行性研究報告編制的通知（深圳市發(fā)展計劃局：深計2003590號）（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法（建設(shè)部：建標(biāo)2000205號）（3）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(國家計委、建設(shè)部：計投資1993530號）（4）關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811號）（5）深圳建設(shè)工程價格信息（2003）（6）企業(yè)提供的相關(guān)資料1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證、方案設(shè)計等相關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱整個項(xiàng)目地塊編號2001補(bǔ)-05總用地面積（m2）4,4811.4建設(shè)用地面積（m2）4,4811.4道路用地面積（m2）0容積率2.22覆蓋率30%計容積率面積（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200 商業(yè)（m2）4,000可出售住宅（m2）92,200可出售商業(yè)（m2）4,000建設(shè)配套幼兒園3000 m2 ，居委會100m2 ，水電房和管理房300m2總建筑面積（m2）99,6001.1.6 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)1、 項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)，并已補(bǔ)交地價款。2、 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)表2：項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)開發(fā)條件取得文件證號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書3、 結(jié)論項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓合同書已簽訂，開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理。1.2 可行性研究結(jié)果1.2.1 市場預(yù)測1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計劃于2004年下半年動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計2006年三季度竣工，其開發(fā)建設(shè)期為2年2個月。1.2.3 投資估算和資金籌措1、 投資估算根據(jù)測算，項(xiàng)目的總投資為43,255.71萬元（含地價），詳見下表：表3：項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。項(xiàng)目總投資約43,255.71萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金16,318.92萬元，銀行借款8,000.00萬元，銷售收入18,936.79萬元。表4：項(xiàng)目資金來源表注：自有資金為項(xiàng)目土地成本(按深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場地價測算)。1.2.4 項(xiàng)目綜合評價結(jié)論1、 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。2、 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。3、 項(xiàng)目具有良好的社會效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會。4、 經(jīng)測算經(jīng)濟(jì)效益良好經(jīng)測算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：表5：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注：上表指標(biāo)按住宅銷售率為95和商業(yè)銷售率為100%的情況下預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。綜上所述，該項(xiàng)目社會效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。2 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究2.1 市場宏觀背景2.1.1 全國投資環(huán)境1、 2003年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好2003年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值116694億元，比上年增長9.1%，人均gdp達(dá)到1090美元,首次突破1000美元大關(guān)。是1997年以來增長最快的年份。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值41045億元，同比增長17%；全社會固定資產(chǎn)投資55118億元，增長26.7%；社會消費(fèi)品零售總額45842億元，增長9.1%；居民消費(fèi)價格指數(shù)增長1.2%。中國加入wto后，開始融入全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮，經(jīng)貿(mào)合作將進(jìn)一步擴(kuò)展。2003年1-12月全國進(jìn)出口總值為8512.1億美元，同比增長37.1%，其中：出口4383.7億美元，同比增長34.6%；進(jìn)口4128.4億美元，同比增長39.9%。隨著中國融入世界經(jīng)濟(jì)大潮，中國將面臨更加激烈的國際競爭。權(quán)威資料顯示，從2001年開始居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)已顯示升級勢頭，新一輪以住宅、汽車、通訊等為代表的消費(fèi)市場持續(xù)升溫，拉動了我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和投資的不斷發(fā)展。2003年上半年我國商品房銷售增長四成以上，轎車銷售增長七成以上。我國社會消費(fèi)結(jié)構(gòu)正朝著發(fā)展型、享受型升級，汽車、電腦、高檔電器將加速進(jìn)入家庭，人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。 我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入重化工業(yè)階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，正迎來一個新的發(fā)展起點(diǎn)。2003年重工業(yè)增長明顯快于輕工業(yè)。2、 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭2003年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2004年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落有國家計委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國行業(yè)景氣分析報告指出，2004年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2004年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中的重要策略。中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2003121號），其要點(diǎn)如下：1、 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；2、 嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放；3、 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途；4、 加強(qiáng)個人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要；5、 強(qiáng)化個人商業(yè)用房6、 貸款管理；7、 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；8、 加強(qiáng)個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。；9、 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號），積極鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展。1、 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義；2、 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）；3、 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)）；4、 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）；5、 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；6、 加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓市場秩序。2.1.2 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢、體制優(yōu)勢以及智力優(yōu)勢使深圳在短短20多年的時間，迅速發(fā)展成為中國綜合實(shí)力最強(qiáng)的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟(jì)快速成長的奇跡；同時深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵1號線、大學(xué)城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項(xiàng)目均在快速建設(shè)中，預(yù)計2004年中心區(qū)六大工程及地鐵1號線將陸續(xù)投入使用，2005年全面啟動建設(shè)深港西部跨海通道，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實(shí)力更強(qiáng)，吸引力更大。政策目標(biāo)：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設(shè)國際性城市、現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)定位，努力把深圳建設(shè)成為高科技城市、現(xiàn)代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭取在2010年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。正式簽署出臺的深圳市近期建設(shè)規(guī)劃(2003-2005)指出，到2005年，深圳市年度國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)3000億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比重大于50%；總?cè)丝?00萬610萬，2010年和2020年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在750萬人和900萬人以內(nèi)。城市建設(shè)用地規(guī)?？刂茷?70平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；港口吞吐量1.2億噸；城市污水處理率60%。 規(guī)劃確定了以下五大目標(biāo)：1、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點(diǎn)加強(qiáng)跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn)“珠三角”城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作。進(jìn)一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。2、可持續(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。建立六類生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)筑全市基本生態(tài)體系。3、城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個“中心”、八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。4、支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展：有計劃、有重點(diǎn)地建設(shè)“92”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)工業(yè)的集群化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。完善六大物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)推進(jìn)前海區(qū)域性物流中心的建設(shè)。建設(shè)市中心區(qū)金融商貿(mào)區(qū)，加強(qiáng)區(qū)(組團(tuán))級商貿(mào)中心的建設(shè)，推動?xùn)|部旅游資源的保護(hù)性開發(fā)。5、交通運(yùn)輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務(wù)體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設(shè)；加強(qiáng)主干道和微循環(huán)道路的建設(shè)，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)推動城際鐵路及站場的建設(shè)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：表6：深圳市主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)1979年1999年2001年2002年2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1.961,436.031,908.152,239.412,860.51工業(yè)總產(chǎn)值（億元）0.712,163.393,204.473,571.265,073.77地方預(yù)算內(nèi)財政（億元）0.17183.79265.65304.34進(jìn)出口總額（億美元）0.17504.28686.11872.311,173.99出口總額（億美元）0.09282.08374.8465.57629.62社會消費(fèi)品零售總額（億元）1.13467.45609.26689.59801.77全社會固定資產(chǎn)投資（億元）0.59569.59673.37747.15946.49實(shí)際利用外資（億美元）0.1527.5436.0349.0250.42金融機(jī)構(gòu)存款（億元）1.012,558.994,092.574,952.73人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）60635,89642,32346,030職工年均貨幣工資（元）76920,71425,94128,087年末常住人口（萬人）31.41405.13468.76504.25年末戶籍人口（萬人）31.26383.4422.4422.4 交通地理：深圳是連接中國和世界大市場的主要門戶，也是中國內(nèi)地特別是華南地區(qū)人流、物流和經(jīng)貿(mào)往來的主要通道。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達(dá)，京廣、京九鐵路大動脈在深圳交匯?，F(xiàn)有8個港口、12個貨運(yùn)碼頭。深圳是目前中國內(nèi)陸唯一擁有海陸空口岸的城市。2.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測1、 地理位置竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域。2、 總體規(guī)劃中的竹子林及預(yù)測根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）（送審稿）和深圳市福田分區(qū)規(guī)劃（1998-2010）（送審稿），其對本片區(qū)的功能定位是：以組團(tuán)綠化隔離帶為主，同時合理安排教育、居住及相應(yīng)配套設(shè)施的綜合區(qū)。該片區(qū)主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設(shè)施較全但檔次不夠，片區(qū)規(guī)劃使居住氛圍、配套等有一定提高。2.1.4 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒1、 中國人民銀行新近出臺的121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動作上的壓力；2、 國務(wù)院發(fā)表關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，通知明確指出全國房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。對房地產(chǎn)市場是一個重大利好；3、 深圳市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈；4、 市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力。2.2 區(qū)域市場分析2.2.1 區(qū)域市場界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域。2.2.2 供給分析據(jù)調(diào)查，周邊競爭項(xiàng)目一覽表如下表 表7：周邊競爭項(xiàng)目一覽表開發(fā)項(xiàng)目宗地位置開發(fā)規(guī)模均價（元/m2）風(fēng)臨左岸農(nóng)林路占地面積：15000.6m2 建筑面積：54000.93 m2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18層/24層 總戶數(shù)：424戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m2 建筑面積：52500 m2容積率：3.5 綠化率：60%住宅樓樓高：17-19層 總套數(shù)： 200多套 8000俊安苑農(nóng)軒路占地面積：14500 m2 建筑面積：34900 m2容積率：2.4 綠化率：35%7800翠海花園二期蓮花西路與農(nóng)園路交匯處占地面積：20882m2 建筑面積：90000m2容積率：4.31 綠化率：50 %住宅樓樓高：3132層 總套數(shù)：568套7500竹子林片區(qū)早年開發(fā)的商品房項(xiàng)目較少，主要是市二建、 公司自身的住宅項(xiàng)目，竹子林靠近香蜜湖的邊緣地帶由于有香蜜湖這個絕無僅有的市內(nèi)天然資源，樓盤開發(fā)非?；鸨?，如深圳的頂級樓盤東?；▓@、亞洲唯一的“金塊獎”得主香榭里花園、翠?；▓@、俊安苑等，這些樓盤構(gòu)成了一道豪宅風(fēng)景線，極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)的樓市發(fā)展，帶動了整個片區(qū)甚至整個深圳市樓市的發(fā)展。竹子林片區(qū)的樓盤主要有采曦庭、鑫竹苑等低價位樓盤滿足片區(qū)的需求。隨著世貿(mào)中心的落成，成為片區(qū)的標(biāo)志性物業(yè)，以及喜年中心、中國有色大廈的即將落成、泰然金谷的醞釀開發(fā)，新的世貿(mào)商圈正在逐漸形成，這將為片區(qū)帶來巨大的商機(jī)，也必將極大的帶動片區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。未來幾年內(nèi)，片區(qū)的房地產(chǎn)將有一定的上漲空間。2.2.3 需求分析區(qū)域市場需求分析據(jù)我司市場調(diào)研部在竹子林、車公廟一帶的定點(diǎn)定量問卷調(diào)查顯示，80%的人打算購置新房，而購房的人大多為自住，計劃最近購房的人占47%，一年后購房的人占17%，市場的潛在需求比較旺盛。在位置選擇上，福田區(qū)是首選，中意小高層的人最多。在戶型選擇上，選擇兩房、三房的最多，其次為一房、四房。購房者家庭年收入一般在12萬元以上，以兩人世界、三口之家的比例較大，最希望的生活配套設(shè)施依次為：超市、學(xué)校、醫(yī)院。片區(qū)的主流置業(yè)群體為都市年輕白領(lǐng)，本地二次置業(yè)換房者、私企小老板，追求舒適便捷，注重教育、配套、關(guān)注環(huán)境、品質(zhì)與生活配套，對開發(fā)商實(shí)力、物業(yè)管理有相當(dāng)要求。年齡介于2838歲之間，付款方式以按揭為主，月供多選擇在1500元-2500元之間。這部分置業(yè)者對樓盤因素的關(guān)注度從高到低依次為：位置、價格、環(huán)境、戶型、配套、交通、質(zhì)量、發(fā)展商信譽(yù)、物業(yè)管理、智能化。位置依然是影響購房的主要因素，尤其是首次置業(yè)的年輕業(yè)主，暫未購置私家車，對位置與相應(yīng)的交通狀況要求較高。同時也有相當(dāng)一部分置業(yè)者對小區(qū)周邊的環(huán)境及小區(qū)的環(huán)境非常重視，甚至將其排在首位。置業(yè)者對于戶型結(jié)構(gòu)、廳室布局的設(shè)計非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設(shè)計。置業(yè)者最擔(dān)心的問題是：樓盤爛尾、面積縮水、房產(chǎn)證以及工程質(zhì)量問題。2.2.4 競爭分析區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競爭壓力較小。2.2.5 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論通過上述2003年的總體情況以及各物業(yè)的調(diào)查情況，可得出以下結(jié)論及市場預(yù)測：1、2003年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)進(jìn)入緩沖期，20002002年上半年是高速增長期，2002年下半年已略顯疲態(tài)。盡管房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 2、如果2004年撤二線關(guān)口成為事實(shí)，關(guān)外房地產(chǎn)將會得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關(guān)和寶安關(guān)，這將對關(guān)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。但由于交通問題短時間內(nèi)還無法解決，關(guān)外的整體環(huán)境及配套與關(guān)內(nèi)比還有不小差距，因此沖擊尚需一段時間；3、主體依然是新移民，未來幾年內(nèi)，深圳的購房主體依然是首次置業(yè)的新移民，而非二、三次主力置業(yè)群；4、中小戶型依然是主流，深圳是個很純粹的移民城市，所以對于移民而言，面積60-100m2之間的中小戶型依然是“大眾情人”。5、城市中心、重心將全面西移，以中心區(qū)為首的，包括香蜜湖、車公廟、竹子林、華僑城、前海、后海等各小片區(qū)將成為未來幾年深圳房地產(chǎn)發(fā)展的主力市場。6、竹子林片區(qū)毗鄰香蜜湖、華僑城，南有強(qiáng)大的正蓬勃發(fā)展的世貿(mào)商圈的支持，位置承東啟西，交通便利并擁有一定的景觀資源，東?；▓@、香謝里花園等豪宅開發(fā)極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)的配套成熟，為新樓盤的開發(fā)奠定了較好的基礎(chǔ)。與香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)相比，竹子林片區(qū)的自身形象還較差，配套設(shè)施、生活氛圍及環(huán)境都較差，本片區(qū)更適合開發(fā)面向中青年白領(lǐng)精英一族的首次置業(yè)樓盤。3 項(xiàng)目分析與評價3.1 地塊解析3.1.1 項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于福田區(qū)農(nóng)林路西。地塊編號2001補(bǔ)05。東向?yàn)?公司自有宿舍樓及住宅，西向?yàn)榻I(yè)集團(tuán)宿舍樓及住宅，南臨建三路、建業(yè)集團(tuán)辦公樓，北向?yàn)椤帮L(fēng)臨左岸”。3.1.2 地形、地勢地塊形狀呈四邊形（梯形），場地內(nèi)已平整，地勢平坦。3.1.3 規(guī)劃限制條件宗地內(nèi)包含幼兒園獨(dú)立用地3199平方米，集中綠地2586平方米，社會停車場1281平方米。建筑退紅線要求：ab12米（含小區(qū)路），bc10.5米（含小區(qū)路一半路幅路6.5米），cd9米，de 6米，ef36米（含紅荔西路一半路幅30米），fa14米（含小區(qū)路一半路幅6.5米）。建筑高度或?qū)訑?shù)65米。3.2 項(xiàng)目swot分析表8：項(xiàng)目swot分析s（strength優(yōu)勢）w（weakness劣勢）1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項(xiàng)目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當(dāng)?shù)厝说木幼∏榻Y(jié)；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。1）片區(qū)內(nèi)人流密度大，人員較雜；2）靠近農(nóng)林路，有噪音污染；3）西面被民房及工業(yè)宿舍包圍4）北面安托山景被風(fēng)臨左岸遮擋，空間不開揚(yáng)，采光、通風(fēng)受影響；5）樓盤周圍沒有商圈，無商業(yè)氛圍；6）配套相對較弱7）居家氛圍尚未完全形成。o（opportunity機(jī)會）t（threat威脅）1）房改政策影響深遠(yuǎn)；2）價格定位走中檔策略，能吸引更廣層面的客戶群；3）準(zhǔn)確的定位、有效的營銷策略可降低經(jīng)營風(fēng)險。1）南山、福田在售競爭物業(yè)較多，分流有效客戶；2）房地產(chǎn)總體市場競爭激烈3.3 項(xiàng)目評價本項(xiàng)目屬于竹子林片區(qū)，片區(qū)的環(huán)境及形象較差，人文環(huán)境及自然環(huán)境均較差，但同時，本片區(qū)介于香蜜湖片區(qū)和華僑城片區(qū)之間，片區(qū)北面為安托山及占地15萬平米的郊野公園，在一定程度上擁有香蜜湖美景及蔥郁的安托山山景，主要是項(xiàng)目東側(cè)、北側(cè)高層單位將會有較好景觀，南側(cè)高層可遠(yuǎn)眺深圳灣，低層都將受到已建項(xiàng)目的遮擋。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長遠(yuǎn)來看，環(huán)境將會逐漸得到改善。項(xiàng)目成功的營銷策劃操作，可使項(xiàng)目具有良好的前景。 4 市場定位及項(xiàng)目評估4.1 項(xiàng)目定位針對本項(xiàng)目我們通過對市場供應(yīng)和市場需求的對比分析，確定項(xiàng)目的市場定位。同時根據(jù)開發(fā)商或項(xiàng)目的自身優(yōu)勢、市場需求以及競爭形勢制訂并實(shí)施相應(yīng)的營銷策略，從而影響公眾及客戶的認(rèn)知和態(tài)度，推動開發(fā)商及項(xiàng)目的銷售市場并提高銷量。市場定位就是要選準(zhǔn)買家。并對這些將買房的顧客進(jìn)行全面化研究和分析，在銷售推廣時才容易把握市場。建議本項(xiàng)目定位為：深圳重返自然生活樓盤，純正健康，富含生活氣息而又有格調(diào)品位，樹立竹子林片區(qū)風(fēng)尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個深圳白領(lǐng)人士所追求的生活典范。1、 產(chǎn)品定位商業(yè)定位：街鋪+專業(yè)市場（整體包裝推廣）；住宅定位：中檔純住宅，主力戶型宜以3房2廳2衛(wèi)1工（115120m2）、3房2廳1衛(wèi)（或2衛(wèi)）（90105 m2）為主，以2房2廳1衛(wèi)（6575 m2）為輔。2、 客戶定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個體經(jīng)商戶、福田區(qū)白領(lǐng)；住宅定位：（1）白領(lǐng)精英、高級經(jīng)理人。主要在車公廟片區(qū)工作，其次為中心區(qū)，包括上海賓館、地王大廈、國貿(mào)大廈等區(qū)域；（2）在本區(qū)域已經(jīng)首次置業(yè)、熟悉本區(qū)域，意欲在本片區(qū)二次置業(yè)者；（3）竹子林、車工廟，包括上沙、下沙一帶的原住民。3、 價格定位考慮項(xiàng)目的推出時機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，商業(yè)價值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測價格如下（其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）：住宅均價：5,500元/ m2；商業(yè)均價：1,5000元/ m2；4.2 方案建議1、方案整體設(shè)計總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設(shè)計，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。2、商業(yè)設(shè)計在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。3、住宅戶型設(shè)計住宅戶型有2房、3房為主，面積在6575 m2、90115 m2之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)30%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)70%左右。5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排5.1 有關(guān)工程計劃說明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、竹子林房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預(yù)計的開工時間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計劃如下：計劃于2004年6月動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計2006年7月竣工，其開發(fā)建設(shè)期為2年2個月（從2004年第2季度至2006年第3季度）。5.2 施工橫道圖詳見附表10.1項(xiàng)目工程計劃橫道圖。6 投資估算與資金籌措6.1 項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測算，項(xiàng)目的總投資為43,255.71萬元（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見下表：表9：項(xiàng)目總投資估算表注：單價為按建筑總面積分?jǐn)傆嬎愕膯蝺r,包括地下室面積。總投資估算說明1、土地成本土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場地價測算，項(xiàng)目土地成本為16,318.92萬元。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期深圳市建筑工程價格信息及同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的實(shí)際情況。項(xiàng)目前期費(fèi)用為747.00萬元。3、建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、安裝工程費(fèi)（電梯費(fèi)用按每棟3部電梯，每部電梯45萬計算）、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入。項(xiàng)目建安工程費(fèi)為21,125.16萬元。4、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的2%記取。項(xiàng)目管理費(fèi)為763.82萬元。5、不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的2%記取較為合理。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為763.82萬元。6、其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與報建費(fèi)等的費(fèi)用。項(xiàng)目的其他費(fèi)用為527.88萬元。7、財務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資資金需要，結(jié)合自有資金情況，經(jīng)測算項(xiàng)目需貸款額為8,000萬元，貸款期限為2年，年利率按6%測算，總貸款利息為615萬元。8、銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平及項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的3.5%。項(xiàng)目的銷售費(fèi)用為1,896.11萬元。9、公共設(shè)施專用基金根據(jù)深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設(shè)投資的2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥”。經(jīng)估算為498萬元。6.2 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。項(xiàng)目總投資為43,255.71萬元，項(xiàng)目所需投入的自有資金、銀行借款、銷售回款詳見下表：表10：項(xiàng)目資金來源表注：自有資金為項(xiàng)目土地成本。6.3 投資使用計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計劃投入量測算，具體見附表10.4項(xiàng)目建筑成本投資計劃表經(jīng)濟(jì)測算時，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計算期從2004年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，2006年下半年竣工驗(yàn)收。2005年下半年進(jìn)入銷售期，銷售期至2007上半年止，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算從2004年6月至2007年6月，共計三年，建設(shè)周期2年零2個月。7 銷售及經(jīng)營收入測定7.1 物業(yè)銷售收入估算1、項(xiàng)目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項(xiàng)目可售的建筑面積為96200m2，其中住宅92200m2，銷售均價5,500元/ m2，銷售率按95%計；商業(yè)4,000 m2，均價15,000元/ m2，銷售率按100%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。表11：項(xiàng)目銷售收入測算表項(xiàng)目可售面積（m2）銷售單價 （元/ m2）銷售率銷售收入（萬元）住宅92,2005,50095%48,174.50商業(yè)4,00015,000100%6,000合計96,200-54,174.502、銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的5.0%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（銷售額的0.05%）,項(xiàng)目銷售稅金及附加合計為2,762.9萬元。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計銷售進(jìn)度，對項(xiàng)目各期的銷售收入、銷售稅金測算見附表10.3項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。預(yù)計2005年下半年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷售期，銷售期至2007年上半年。7.2 資金來源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對項(xiàng)目的投資及資金籌措計劃進(jìn)行分析。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表10.5資金來源與運(yùn)用表。7.3 銷售利潤經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表：表12：項(xiàng)目利潤估算表序號項(xiàng)目計算公式金額（萬元）銷售收入54,174.50開發(fā)成本40,744.60銷售費(fèi)用1,896.11銷售稅金及附加2,762.90財務(wù)費(fèi)用615.00 利潤總額-8,155.89所得稅15%1,223.38凈利潤-6,932.51 稅前成本利潤率利潤總額/總投資17.72%稅后成本利潤率凈利潤/總投資15.06%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。項(xiàng)目各計算期的利潤測算詳見附表10.6項(xiàng)目損益及利潤分配表。8 財務(wù)與敏感性分析8.1 項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為43,255.71萬元，開發(fā)期為2年2個月，投資回收期為2.96年，利潤總額為8,155.89萬元，稅后利潤為6,932.51萬元，稅后成本利潤率為15.06%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常水平。8.2 項(xiàng)目不確定性分析1、 項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在