房地產(chǎn)策劃-深圳地產(chǎn)-地產(chǎn)-深圳新龍崗商業(yè)中心營銷策劃報(bào)告.ppt

新龍崗商業(yè)中心策劃報(bào)告,謹(jǐn)呈：千崗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,匯報(bào)思路,市場總勢,片區(qū)市場,Swot分析,項(xiàng)目情況,營銷舉措,方案評(píng)述,龍崗市場總勢：,衛(wèi)星城規(guī)劃使得龍崗商業(yè)蓬勃發(fā)展。 大型零售商業(yè)紛紛出兵關(guān)外 住宅商業(yè)裙樓勢頭迅猛 臨街商鋪銷售經(jīng)營兩旺 旺銷的背后隱藏著怎樣的危機(jī)？,片區(qū)市場情況：,大型商服物業(yè)（百貨、超市） 臨街商鋪以及住宅裙樓 專業(yè)市場,昌盛百貨,世貿(mào)萬佳,人人百貨,大明百貨,國際百貨,本項(xiàng)目,龍崗大型商服物業(yè)分布,大型商服物業(yè)分析,大型商服物業(yè)租金分析,各大商服物業(yè)業(yè)主回報(bào)方式,結(jié)論一：,商場的經(jīng)營管理水平與商場的經(jīng)營狀況直接相關(guān)。萬佳百貨。 本區(qū)域居民對(duì)商場的品牌有一定的選擇性，但還處在初級(jí)階段。 商場的位置對(duì)商業(yè)經(jīng)營非常重要，但不是決定性因素。 與市區(qū)的大型商場相比，商場的覆蓋面放大。,老街商圈,深惠路商圈,中心城商圈,龍崗商業(yè)街鋪物業(yè)分布,龍崗小商業(yè)情況分析：,30-45元,50-80元,80-100元,70-80元,35-45元,60-80元,40-50元,30-45元,30-35元,40-50元,40-50元,龍崗商業(yè)街鋪?zhàn)饨鸱植?結(jié)論二：,街鋪是本區(qū)域商業(yè)經(jīng)營最主要的形式，按類型分可分為：臨街街鋪和住宅群樓地鋪。 它們的租金水平通常反映該地段商業(yè)發(fā)展水平。 龍崗客戶購買商鋪投資的概念相當(dāng)主動(dòng)。 本項(xiàng)目所處地段商業(yè)價(jià)值尚未完全體現(xiàn)。,建筑材料,裝修陶瓷,中檔家私,餐飲,餐飲,餐飲,龍崗商業(yè)專業(yè)市場業(yè)態(tài)分布,結(jié)論三：,龍崗專業(yè)市場業(yè)態(tài)主要以建材、裝修為主。 中低檔家私專業(yè)賣場基本集中在深惠路沿線。 集銀皮革市場的成功銷售為開拓其他業(yè)態(tài)創(chuàng)出先河。 相對(duì)以上環(huán)節(jié) 基礎(chǔ)建材 裝修材料 家居裝修 ？ 家私家具？ 可參考業(yè)態(tài)： 家居裝飾專賣：布藝、專業(yè)櫥柜、玻璃陶瓷飾品、畫藝等； 家用電器專賣：僅有銘可達(dá)一家，其余均分散。,現(xiàn)階段在售商業(yè)項(xiàng)目：,2003年上半年可能啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目：,新鴻花園儷景鴻都 新鴻花園儷景鴻都位于龍翔大道東南側(cè)，鴻基地產(chǎn)的二期項(xiàng)目； 占地面積31367平方米，總建筑面積87828平方米。 其群樓都是沿街商鋪，估計(jì)商鋪總面積達(dá)1萬平方米， 目前其售樓處已建好，銷售人員已進(jìn)場接受咨詢， 預(yù)計(jì)其商鋪將于12月底前開始銷售， 據(jù)了解，儷景鴻都沿龍翔大道鋪位的售價(jià)在2萬元/平方米。,2003年上半年可能啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目：,吉祥來花園裙樓 吉祥來花園位于吉祥路與深惠路交匯處； 該項(xiàng)目即將封頂，售樓處已在建設(shè)中，臨時(shí)售樓處已開始接受咨詢； 其群樓商業(yè)（包括二樓）面積達(dá)8000平米左右； 預(yù)計(jì)將于明年1月正式開始銷售，可銷售面積在4000平米左右。 群樓二樓整體出租，已規(guī)劃成購書中心，一樓商業(yè)劃分成街鋪銷售。,2003年上半年可能啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目：,福臨商業(yè)城 福臨商業(yè)城位于深惠公路龍崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁； 該項(xiàng)目1-4層為商業(yè)面積，總商業(yè)建筑面積達(dá)5萬平方米； 目前已即將封頂，預(yù)計(jì)最早明年初開始銷售； 該項(xiàng)目鄰近深惠公路交通方便，有做大型商場的潛質(zhì)。,市場總體描述：,商業(yè)現(xiàn)有規(guī)模偏小，除萬佳外等零售商場都比較小，缺乏大型購物商場。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局仍處于盲目自發(fā)狀態(tài)，比較零散，沿交通干線發(fā)展，進(jìn)深發(fā)展不夠。 大多商業(yè)空間環(huán)境不理想，缺乏停車空間，缺乏公共活動(dòng)空間和綠化環(huán)境。 商業(yè)發(fā)展歷史短，整體水平有待提高，在整體規(guī)劃以及經(jīng)營管理水平方面需要集中力量。,本項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)：,總用地面積：25455.7平方米 容積率：1.59 總建筑面積：40884.7平方米 其中：一號(hào)樓建筑面積：18484.7平方米 二號(hào)樓建筑面積：22400平方米 覆蓋率：42% 停車位：200輛,項(xiàng)目四至：,本項(xiàng)目位于龍城大道和龍平路交界處東北方向； 南面是在建陽光廣場，主要為住宅，裙樓包括臨街商鋪和一條內(nèi)庭步行商業(yè)街； 東面楚豐廣場正在招商； 項(xiàng)目地塊北面為竹雅名居住宅用地，但緊鄰本項(xiàng)目地塊公寓樓底層改為商鋪，正在內(nèi)部認(rèn)購。 項(xiàng)目西面為龍城大道。,龍平路東,龍平路西,龍城大道,陽光廣場,楚豐廣場,項(xiàng)目周邊道路分析：,優(yōu)勢S：,地段：項(xiàng)目位于龍城路和龍崗鎮(zhèn)老街所在主干道龍平路的交匯處，可以起到聯(lián)系中心城和龍崗鎮(zhèn)老街的作用，有一定商業(yè)價(jià)值。 人流基礎(chǔ)：周邊在建和規(guī)劃中住宅小區(qū)較多，商業(yè)人流保證。 規(guī)模：兩棟商業(yè)大樓可以聯(lián)動(dòng)，規(guī)模僅次于世貿(mào)中心 。 項(xiàng)目特色：外觀優(yōu)雅現(xiàn)代，具有標(biāo)志性 。 硬件條件：大型廣場，綠化率條件，空間開闊，充足停車位。,項(xiàng)目swot分析,劣勢W：,價(jià)值體現(xiàn)：所在區(qū)域目前商業(yè)發(fā)展剛剛啟動(dòng)，商業(yè)價(jià)值未能完全體現(xiàn) 環(huán)境：周邊商業(yè)影響（負(fù)面）楚豐廣場目前招商情況 市場認(rèn)可：此地段的商業(yè)價(jià)值認(rèn)可度不高 聯(lián)動(dòng)：和其他商圈（萬佳、老街）的聯(lián)系比較薄弱,項(xiàng)目swot分析,機(jī)會(huì)O：,項(xiàng)目swot分析,品牌經(jīng)營：世貿(mào)中心引進(jìn)萬佳百貨，品牌經(jīng)營公司管理有成功模式在先，市場反應(yīng)良好。 大型零售：關(guān)內(nèi)大型零售商業(yè)在關(guān)外網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)都在啟動(dòng)階段，引進(jìn)渠道暢通。 衛(wèi)星城推廣：龍崗政府大力推廣衛(wèi)星城規(guī)劃，輿論以及推廣背景理想 。 周邊發(fā)展：楚豐廣場 、陽光廣場等均有大型商業(yè)面積，小區(qū)域商業(yè)規(guī)模逐漸形成。,威脅T：,客戶層面：龍崗客戶層面仍處于需要引導(dǎo)的階段，品牌推廣有難度。 競爭態(tài)勢：市場競爭激烈，深惠路商業(yè)明年上半年推出，整體供應(yīng)量很大。 經(jīng)營公司：經(jīng)營公司不確定，前景不明確。,項(xiàng)目swot分析,項(xiàng)目自身狀況和經(jīng)營狀態(tài)要求對(duì)比,比 較 適 合 一 號(hào) 樓,比 較 適 合 二 號(hào) 樓,方案1:,一號(hào)樓引進(jìn)新一佳超級(jí)市場，吸引人流 二號(hào)樓引進(jìn)專業(yè)市場，劃分商鋪，返租出售。,龍平路,二號(hào)樓,一號(hào)樓,新一佳,supermarket,專業(yè)市場,方案2:,兩棟樓聯(lián)合引進(jìn)銅鑼灣等大型經(jīng)營公司，一號(hào)樓作為大型百貨。 二號(hào)樓由銅鑼灣統(tǒng)一經(jīng)營量販或者由銅鑼灣進(jìn)行整體招商，劃分商鋪以合適返租出售。,龍平路,二號(hào)樓,一號(hào)樓,銅鑼灣,supermarket,百貨商場,銅鑼灣,優(yōu)劣比較：,首選方案,營銷舉措,市場定位,方案抉擇,銷售策略,客戶定位,實(shí)施細(xì)則,分戰(zhàn)略,市場定位,承前啟后，龍崗新商圈中心 地段左右逢源，同時(shí)享受中心城新規(guī)劃和老街商業(yè)氛圍。 形式承前啟后，填補(bǔ)龍崗商業(yè)結(jié)構(gòu)空白，前景發(fā)展?jié)摿o限。 格局承舊迎新，聯(lián)動(dòng)商業(yè)格局，開啟龍崗商業(yè)新局面。,客戶定位,在龍崗?fù)顿Y已經(jīng)獲得收益的人士，他們在臨近片區(qū)購買商鋪已經(jīng)開始獲得穩(wěn)定回報(bào)，他們對(duì)商鋪投資有豐富經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際的利益和投資潛力會(huì)吸引他們的眼光。,1.上述人士的親友，有初級(jí)的投資概念，自己沒有太多經(jīng)驗(yàn)，對(duì)朋友的推薦和口碑推廣相信； 2. 認(rèn)同項(xiàng)目位置和地段的私營企業(yè)主，自己租用人家的鋪位，對(duì)經(jīng)營收益有信心。,周邊片區(qū)部分原住居民，有閑置資金，嘗試投資者等；,核心客戶,重要客戶,邊緣客戶,統(tǒng)一經(jīng)營 投資客認(rèn)同項(xiàng)目投資、經(jīng)營價(jià)值,銷售賣點(diǎn)組織,核心賣點(diǎn)：衛(wèi)星城第一整體大型綜合商場物業(yè) 推廣主題 分項(xiàng)賣點(diǎn): 老街：龍崗傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū) 中心城門戶：新龍崗中心城門戶 品牌經(jīng)營公司：投資回報(bào)，信心保障 項(xiàng)目特色：創(chuàng)造現(xiàn)代新龍崗商業(yè)文化,商家搶占 龍崗商業(yè) 新制高點(diǎn),銷售總戰(zhàn)略,引進(jìn)品牌經(jīng)營管理公司，以龍崗紐帶地段大型綜合商業(yè)的形象和品牌商業(yè)形成的商業(yè)氛圍為切入點(diǎn)，充分挖掘項(xiàng)目的投資價(jià)值，從多層次、多方位的吸引商鋪投資者。,銷售分策略,營銷策略,提供好產(chǎn)品,吸引客戶,現(xiàn)場展示,達(dá)成銷售,銷售策略,1.產(chǎn)品調(diào)整,3.推廣宣傳,2.包裝展示,4.價(jià)格、促銷,實(shí)際利益通過 經(jīng)營公司實(shí)現(xiàn),本報(bào)告僅提供產(chǎn)品調(diào)整部分內(nèi)容，其余部分將在項(xiàng)目不同進(jìn)度階段陸續(xù)提交。,產(chǎn)品戰(zhàn)略,針對(duì)經(jīng)營方案，主要是解決二號(hào)樓水平和垂直方向的人流問題。 針對(duì)銷售方向，兼顧實(shí)際運(yùn)營，確定畫鋪方向。,天橋,在一號(hào)樓和二號(hào)樓之間設(shè)置天橋。 兩側(cè)形成循環(huán)通道，二樓中間形成自然中庭，和地面廣場形成呼應(yīng)。,物業(yè)建議,二號(hào)樓,一號(hào)樓,二號(hào)樓,一號(hào)樓,0,人流導(dǎo)向,二樓,三樓,平面,立面,電梯,手扶梯,樓梯,觀光梯,外掛梯,手扶梯,外掛梯,樓梯,觀光梯,常規(guī)解決垂直人流問題的方法是手扶梯和人行樓梯。 中空前庭處將外側(cè)的內(nèi)置電梯改成透光玻璃觀光梯。 架設(shè)外掛梯，使客戶可從外部直接進(jìn)入二樓、三樓。,物業(yè)建議,二號(hào)樓平面,二號(hào)樓立面,環(huán)廊,二號(hào)樓二樓和三樓設(shè)置環(huán)廊，除外立面需保持統(tǒng)一外，另外都可設(shè)置。 環(huán)廊部分商鋪可設(shè)置為雙向出入，便于開放內(nèi)庭，成為暢通的通道。 具體設(shè)置情況需要參考經(jīng)營方案。,外立面,物業(yè)建議,放大,休閑,廣場,在臨街面設(shè)置可靈活機(jī)動(dòng)的面積，平時(shí)擺放活動(dòng)桌椅作為休閑，節(jié)假日可作為放置購物車的展銷面積。 在人流集中處設(shè)置大型廣場，便于開展大型促銷活動(dòng)或典禮。 兩樓之間地面作為休閑廣場，和天橋架空中庭營造層次感。,二號(hào)樓,一號(hào)樓,停車位,停車位,綠化,綠化,嵌草磚,嵌草磚停車位,硬地廣場,旗桿、標(biāo)志墻,靈活用地,物業(yè)建議,車流路線的安排,盡量利用二號(hào)樓和樓背后臨小區(qū)路的停車位，將一號(hào)樓前的位置空出來利于人流流動(dòng)。 所有車輛都從外圍走，盡量不進(jìn)入綠地范圍內(nèi)。,休閑,二號(hào)樓,一號(hào)樓,停車位,停車位,綠化,綠化,龍城大道車流,龍平路車流,物業(yè)建議,畫鋪方案原則,盡量街鋪化，利用內(nèi)街和通道規(guī)劃人流動(dòng)線，最大街鋪化。 鋪位劃分需考慮自然經(jīng)營狀態(tài)，盡量將人流引導(dǎo)至最進(jìn)深鋪位。 鋪位面積盡量小，降低投資門檻，如有需要亦可打通銷售。 以下圖例俱為示意圖，具體方案需設(shè)計(jì)院進(jìn)行核對(duì)和規(guī)劃。,一樓畫鋪方案,二三樓畫鋪方案,銷售節(jié)奏,對(duì)于銷售節(jié)奏進(jìn)行粗略安排以及有關(guān)后續(xù)工作的跟進(jìn)。,世聯(lián)階段配合,二號(hào)樓銷售開盤,銷售資料建議,外圍包裝建議,售樓處建議,銷售執(zhí)行報(bào)告,設(shè)計(jì)方案調(diào)整,進(jìn)場咨詢,價(jià)格方案,廣場方案調(diào)整,重要報(bào)告,有關(guān)建議,銷售活動(dòng),時(shí)間倒推,二號(hào)樓開盤,二號(hào)樓招商,一號(hào)樓營業(yè),二號(hào)樓建筑設(shè)計(jì),一號(hào)樓招商簽訂,二百問準(zhǔn)備,人員培訓(xùn),感謝大家的支持和信任！,我司將根據(jù)進(jìn)度提交有關(guān)詳細(xì)方案。 世聯(lián)地產(chǎn),房地產(chǎn)策劃大全, /chenguimao N,寫好策略簡報(bào),黑弧廣告 2003/07/27,它真是個(gè)好東西,讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；,有把握做出有創(chuàng)意的廣告；,知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；,先澄清幾個(gè)概念,營銷策劃：產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷整合。,廣告策劃：圍圍繞營銷任務(wù)的傳播整合。,廣告創(chuàng)作：一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。,本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引策劃。,策略單的覆蓋面,所有廣告涉及的內(nèi)容,1. 企業(yè)品牌核心,2. 項(xiàng)目品牌核心,4. 一次活動(dòng)、一則促銷廣告,3. 階段性廣告運(yùn)作,5. 幾乎所有的廣告內(nèi)容,撰寫三忌,1. 含糊其辭,2. 泛泛而談,3. 不著邊際,1、品牌,廣告背后的人是誰，它所散發(fā)出來的風(fēng)格。,目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風(fēng)。 創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。 前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。 既要符合又要超越。,它的過去留下了什么。企業(yè)/項(xiàng)目品牌印跡是什么；,一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；,對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的/負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的）；,內(nèi)容解釋：,關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格，（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；,舉例說明：,國際公館：一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國際人文視野和底蘊(yùn)的企業(yè)。,浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。,蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。,星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。,2、廣告任務(wù),這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性,目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷； 也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一著不慎，全盤則毀。,我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務(wù)。,引起消費(fèi)者在購買決策時(shí)在哪方面必須考慮。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告策劃的任務(wù)。,內(nèi)容解釋：,考慮它的階段性、媒體特征。,舉例說明：,國際公館：讓市場看到，國際公館不是一個(gè)豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。,浙江東海：讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。,蔚藍(lán)三期（留?。阂l(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。,公館前期：讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比擬。,普瑞酒店：讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念,3、目標(biāo)受眾群,包括生理和心理狀況,目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。 廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。 注意階段性與傳播渠道。 注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。,他們的階層、教育背景與審美情趣,他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西,內(nèi)容解釋：,它們的語言、行為及風(fēng)格,必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長,不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購買過程,舉例說明：,蔚藍(lán)三期（留?。?一群高素質(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。 通過這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它貢獻(xiàn)自己的青春、激情與智慧。 但這個(gè)城市的浮華與淺薄始終讓他們無法安定下來。他們在考慮是不是要長久地在這個(gè)城市呆下去。,舉例說明：,波托菲諾（三期）： 一群自認(rèn)為很有格調(diào)的有錢人。例如：學(xué)識(shí)/財(cái)富/地位/見識(shí)/ 穿著得體/舉止優(yōu)雅/言行得當(dāng)/藝術(shù)欣賞等等。 但又對(duì)什么是真正的格調(diào)信心不足，需要用最好的東西來證明自己，如名車/美女/名酒/名畫。 渴望把自己塑造成格調(diào)的標(biāo)桿。就像每年奧期卡明星，成為眾人的念效。,4、競爭環(huán)境,誰？他們在訴求什么？重要的機(jī)會(huì)或門檻在哪里？,尋找兩至三個(gè)關(guān)鍵競爭者,不描述競爭者，直接點(diǎn)出競爭者的核心,舉例說明：,國際公館（競爭環(huán)境）： 波托菲諾：意大利人文的生活格調(diào)； 水榭花都：香蜜環(huán)境第一品牌； 雅頌居：豪宅第一地段；,競爭者在在綜合質(zhì)素上相當(dāng)之高，并在某一方面占據(jù)獨(dú)有的位置；公館無法超越，不比地段，不比環(huán)境，不比某種風(fēng)情，而是從擁有很深歷史積淀公館生活生活形態(tài)入手，新公館生活對(duì)深圳人而，竟義非凡，這是其他品牌所沒有的，,浙江（競爭環(huán)境）： 綠城：杭州杭州市場第一品牌。實(shí)力、規(guī)模、穩(wěn)健。 它的品牌為人追棒，它的產(chǎn)品成為市場主流，它做什么，市場就跟著做什么。,以做好產(chǎn)品及價(jià)值讓渡取閱消費(fèi)者。在整個(gè)一條鏈的開發(fā)及營銷理念上目前還沒有創(chuàng)新動(dòng)作。這正好是東海的機(jī)會(huì)。,舉例說明：,5、廣告前看法,真實(shí)感受、精簡,這就是我們所說的現(xiàn)在的狀態(tài)，即A狀態(tài)；,包括對(duì)產(chǎn)品、競爭、行業(yè)同類品牌的看法；,也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。,感性描述與刻畫；,舉例說明：,普瑞酒店： 商務(wù)就應(yīng)該在市內(nèi)酒店舉行； 便捷、毫華、有面子 商務(wù)的攻利很明確，但真的好累。 還讓人認(rèn)為是一個(gè)物質(zhì)主義者。,6、廣告后看法,變化在哪里，注意和廣告任務(wù)的關(guān)系,這就是我們所說的B狀態(tài)；,包括對(duì)產(chǎn)品、競爭、行業(yè)同類品牌的看法；,也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。,感性描述與刻畫；,舉例說明：,普瑞酒店： 商務(wù)很輕輕松，自然。 它會(huì)場改變或影響我的商務(wù)心態(tài)。 給我一份愉悅的心情。 這樣的地方會(huì)有更理所當(dāng)然的好結(jié)晶果。,7、單一訴求點(diǎn),被輸出的信息可以把目標(biāo)從A到B,它是標(biāo)題，也不是廣告語。也濁IDEA。,重點(diǎn)在于讓創(chuàng)意人員清晰把握,舉例說明：,普瑞酒店：至高商務(wù)所在；,蔚藍(lán)海岸：可以好好考慮把心和家都安定下來。,浙江東海：每一步，它都在前面；,棕櫚園三期：生活的每個(gè)地方都可陶醉；,加州陽光：居住的關(guān)鍵環(huán)節(jié)應(yīng)該突破傳統(tǒng)，像加州陽光那樣；,8、支持點(diǎn),單一訴求成立的理由。,灑要放所有的資料，必須和單一訴求有直接關(guān)系。,不一定是成品的機(jī)理，可能是某個(gè)人性的洞察。,舉例說明：,普瑞酒店：最高級(jí)的產(chǎn)品，最自自然的形態(tài)。,蔚藍(lán)海岸：深圳讓人沒有根的感覺，蔚藍(lán)的人文風(fēng)尚。,浙江東海：產(chǎn)品有創(chuàng)新的元素，建筑、管理、園林與服務(wù)。,中林佳湖 Enjoy Lake,開盤推廣方案 【開啟蔚藍(lán)理想】,一、活動(dòng)目的,【市場前提】*周邊競爭對(duì)手爭相年前開盤，我們目前需將積累的近600多戶 意向客戶轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)客戶，及時(shí)截流。 【活動(dòng)目的】*元旦活動(dòng)，旨在開發(fā)新老客戶資源，展示中林佳湖的魅力， 并讓產(chǎn)品與消費(fèi)者之間充分發(fā)生互動(dòng)， *通過在中林錦苑的活動(dòng)，以成功的項(xiàng)目凸現(xiàn)中林的品牌承諾 及實(shí)力，給消費(fèi)者以信心； *開盤當(dāng)日慶典，旨在渲染慶典氛圍，重點(diǎn)是客戶辦理大定手 續(xù)。,二、元旦活動(dòng)主旨,【主題】開啟蔚藍(lán)理想 中林新年慶典 *活動(dòng)以展示佳湖魅力為主，緣自“一灣蔚藍(lán) 自然是家”的主題形 象訴求，考慮將產(chǎn)品的特點(diǎn)：水主題園林、休閑自然國際的新 生活方式展示出來，讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品充分了解，全面營造佳湖品 質(zhì)形象，以打動(dòng)消費(fèi)者； *將佳湖未來生活場景以及產(chǎn)品的高品位通過現(xiàn)場活動(dòng)及其它方式 體現(xiàn)，讓人們提前體驗(yàn)佳湖不一樣的生活。,三、活動(dòng)安排,開啟蔚藍(lán)理想 中林新年慶典 蔚藍(lán)生活一：“開啟蔚藍(lán)理想”長卷新年寄語大行動(dòng) 蔚藍(lán)生活二：國際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座美國泛亞易道 蔚藍(lán)生活三：人與自然的親密游戲（水岸生活） 蔚藍(lán)生活四：蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊 蔚藍(lán)生活五：中林賀年紅酒嘉年華,四、活動(dòng)細(xì)節(jié),【蔚藍(lán)生活一】：“開啟蔚藍(lán)理想”長卷新年寄語大行動(dòng) 地點(diǎn)：中林錦苑小區(qū)大門口或商業(yè)街； 核心：*為人們提供一個(gè)展示未來希望的契機(jī)，用對(duì)生活的美好愿望開啟中林慶典的序幕； *群眾參與效應(yīng)容易被帶動(dòng)，烘托現(xiàn)場慶典氛圍，并具有社會(huì)意義。 方式：錦苑門口的百米藍(lán)色布卷的鋪設(shè)，現(xiàn)場提供彩色油性筆，讓到場的每個(gè)人涂寫出對(duì)新一年 的希望，讓整條布卷形成繽紛的藍(lán)色海洋。,【蔚藍(lán)生活二】：國際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座美國泛亞易道 地點(diǎn)：中心區(qū)園林地帶； 核心：*置身于錦苑的園林中，在自然的環(huán)境中國際大師與消費(fèi)者面對(duì)面，極具親和力； *將面對(duì)面的主題放大到國際性流行時(shí)態(tài)，及理想人居環(huán)境。旨在讓消費(fèi)者開拓眼界，增 長知識(shí)，同時(shí)由易道將落實(shí)于昆明實(shí)地的中林佳湖的設(shè)計(jì)人文理念剖析給大家，讓買家 對(duì)于產(chǎn)品有充分的了解。 方式：*易道的外籍主設(shè)計(jì)師現(xiàn)場與消費(fèi)者面對(duì)面，通過圖片的展示，及解說的方式，與消費(fèi)者 輕松交流。,【蔚藍(lán)生活三】：人與自然的親密游戲（水岸生活） 地點(diǎn)：水墻或噴泉處； 核心：*全面展現(xiàn)水景住宅的生態(tài)，人性化一面，建立人們對(duì)于佳湖的獨(dú)特印象， 讓人們提前進(jìn)入體驗(yàn)時(shí)代，通過游戲體驗(yàn)70%的親水率帶給人們?nèi)绾尾灰粯拥纳睿?方式：*游戲模擬居住水岸生活中，與自然界的動(dòng)、植物的對(duì)話； *由幻燈片打出各種水邊植物的圖片，請參與者選出選項(xiàng)中的正確答案，并可詳細(xì)獲得該 植物的特性說明，答對(duì)者可獲得精美禮品一份。 *模擬各種鳥類的鳴叫聲，同樣請參與者選出選項(xiàng)中的正確答案，并可獲獎(jiǎng)。,【蔚藍(lán)生活四】：蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊 地點(diǎn)：商業(yè)街； 核心：*將水景藍(lán)色文化徹底打透，讓人們積極參與到創(chuàng)造的過程，并留下深刻印象； *展現(xiàn)中林文化的年輕、創(chuàng)造的一面。 方式：*以“蔚藍(lán)風(fēng)情”為主題的水岸手工藝品的制作，由開發(fā)商提供相關(guān)的制作工具、原材料。 由參與者親自構(gòu)思、制作、完成。所設(shè)計(jì)作品可參加“中林蔚藍(lán)理想”創(chuàng)意品的評(píng)比，參 與者及獲獎(jiǎng)?wù)叨伎色@得禮品； *原料提示：石子、木板、蘆葦、麻繩、碎布片、顏料； *將商業(yè)步行街變成DIY手藝一條街。,【蔚藍(lán)生活五】：中林賀年紅酒嘉年華 地點(diǎn)：中林錦苑會(huì)所大堂； 核心：*讓錦苑及佳湖新老業(yè)主歡聚一堂，答謝業(yè)主一直的支持，也希望新的一年此情長青； *開啟老客戶資源，用強(qiáng)大的老業(yè)主信任感建立人們對(duì)于佳湖的認(rèn)可。 方式：*高雅、尊貴的氛圍，讓業(yè)主們充分體會(huì)到作為中林的一份子的非凡身份感受； *建議啟動(dòng)中林VIP金、銀會(huì)員，成功介紹客戶是成為會(huì)員的前提，會(huì)員能享 受到各商家相應(yīng)的貴賓待遇。,五、流程安排,【時(shí)間】：2003年1月1日 【地點(diǎn)】：中林錦苑 AM：9：30 慶典開幕 “開啟蔚藍(lán)理想”長卷新年寄語大行動(dòng)； AM：10：00 國際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座； AM：9：30 -12：00 人與自然的親密游戲/每隔15分鐘一次； 蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊一直開放； PM：2：304：30 人與自然的親密游戲/每隔15分鐘一次； 蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊一直開放； PM：7：309：30 中林賀年紅酒嘉年華,六、現(xiàn)場包裝,1 【活動(dòng)分區(qū)】 1、水景住宅藝術(shù)講座 2 2、人與自然的親密游戲 3、中林賀年紅酒嘉年華 3 4、蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊 5、 “開啟蔚藍(lán)理想”長卷新年寄語 4 5,【現(xiàn)場包裝】 入口處：*巨型賀年彩飄中國結(jié)、活動(dòng)信息及即將開盤信息條幅； *中林佳湖”海軍陸戰(zhàn)隊(duì)“式保安迎賓； *流程海報(bào)； *蔚藍(lán)色長布卷； 商業(yè)街：*活動(dòng)標(biāo)牌； 會(huì) 所： *活動(dòng)標(biāo)牌； *流程海報(bào)； *入門橫幅； 水幕處：*佳湖人文展板 *活動(dòng)標(biāo)牌 園林講座：中林佳湖展板 *園林效果圖、樓體效果圖、園林介紹、建筑規(guī)劃介紹； *活動(dòng)標(biāo)牌,七、其它包裝,【通路包裝】 戶外廣告牌：提前半個(gè)月，用巨幅條幅的方式，傳遞元旦活動(dòng)信息及開盤信息 *櫻花立交廣告牌； *十里長街廣告牌； 十里長街路旗：提前半個(gè)月，傳遞元旦活動(dòng)信息及開盤信息。 【售樓處包裝】 *橫幅：元旦活動(dòng)信息及開盤信息； *活動(dòng)海報(bào)； *新