漢正街第一大道整體發(fā)展報(bào)告及營(yíng)銷計(jì)劃（精華版）71p.doc

漢正街第一大道整體發(fā)展報(bào)告及營(yíng)銷、推廣計(jì)劃漢正街第一大道整體發(fā)展報(bào)告及營(yíng)銷、推廣計(jì)劃凌峻（中國(guó)）房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)二零零四年十二月目 錄第一部分：總論一、漢正街第一大道整體發(fā)展目標(biāo)二、漢正街第一大道是什么三、漢正街第一大道賣給誰(shuí)四、重要節(jié)點(diǎn)控制第二部分：業(yè)態(tài)說(shuō)明以及優(yōu)勢(shì)提純的量化一、漢正街第一大道指導(dǎo)性業(yè)態(tài)二、漢正街第一打道的優(yōu)點(diǎn)提純與數(shù)據(jù)量化分析第三部分：項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)途徑一、戰(zhàn)略目標(biāo)的設(shè)定一）項(xiàng)目品牌與公司品牌目標(biāo)二）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)三）銷售目標(biāo)二、方法與途徑一）項(xiàng)目品牌與公司品牌目標(biāo)二）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)三）銷售目標(biāo)第四部分：各階段的工作籌備與計(jì)劃一、工作目標(biāo)二、途徑與方法三、工作計(jì)劃四、宣傳計(jì)劃五、銷售計(jì)劃第一部分：總論一、漢正街第一大道整體發(fā)展目標(biāo)1、創(chuàng)造并實(shí)現(xiàn)漢正街第一大道利潤(rùn)的最大化2、打造中國(guó)中、西部最大規(guī)模、最具有影響力的服裝采購(gòu)源頭市場(chǎng)。3、三年時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)從無(wú)機(jī)市場(chǎng)到有機(jī)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，奠定漢正街第一大道作為中國(guó)中、西部服裝源頭市場(chǎng)的第一地位。4、成為武漢標(biāo)志性商圈，成為武漢旅游購(gòu)物首選地。5、全面樹立項(xiàng)目品牌與公司品牌。 二、漢正街第一大道是什么我們結(jié)合漢正街第一大道的五個(gè)重要特征：規(guī)模大、優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境、街區(qū)式布局、一次性采購(gòu)、交易成本低和完善的配套服務(wù)。這些特征已經(jīng)超越普通專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的定義，更符合“mall”的特征。在批發(fā)市場(chǎng)中還沒有“mall”的定義，因此我們引入了“mall”的概念，賦予漢正街第一大道全新的定義。因此，我們將之定位為：中國(guó)首席服裝批發(fā)mall闡述：mall是零售商業(yè)的頂尖級(jí)商業(yè)形態(tài)，引發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的革命。本項(xiàng)目的定位“中國(guó)首席服裝批發(fā)mall”更是具有獨(dú)創(chuàng)的，是能夠直觀項(xiàng)目規(guī)劃、建筑以及未來(lái)管理的優(yōu)勢(shì)，是與漢正街批發(fā)的同類型市場(chǎng)市場(chǎng)有著明顯區(qū)隔的中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)頂尖級(jí)商業(yè)形態(tài)，更是引發(fā)中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的改造以及經(jīng)營(yíng)、采購(gòu)的突破性革命。具體表現(xiàn)在：中國(guó)首席服裝批發(fā)mall規(guī) 模 大優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境街區(qū)式的布局交易成本低、一次性購(gòu)足統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)完善的配套服務(wù)一）規(guī)模大n 關(guān)鍵詞：聚集、細(xì)分本項(xiàng)目一期的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到14.38萬(wàn)平方米左右，不僅僅具備了一個(gè)mall的規(guī)模而且是中國(guó)中西部地區(qū)最大的專業(yè)服裝批發(fā)的源頭市場(chǎng)市場(chǎng)。 項(xiàng)目規(guī)模大的特征，引發(fā)了服裝行業(yè)業(yè)態(tài)的聚集和細(xì)分，通過廣、杭、海、漢派等全國(guó)各大服裝流派的聚集及按照不同服裝種類和檔次的細(xì)分業(yè)態(tài)，滿足采購(gòu)者一站式采購(gòu)的需要?？茖W(xué)合理的業(yè)態(tài)和豐富多樣的種類為采購(gòu)者提供清晰、準(zhǔn)確的采購(gòu)定位，提高采購(gòu)效率，降低采購(gòu)成本，實(shí)現(xiàn)一站式采購(gòu)。二）優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境n 關(guān)鍵詞：標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理、規(guī)范化商業(yè)運(yùn)營(yíng)漢正街第一大道整體的硬件設(shè)施上是優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。街區(qū)式的布局規(guī)劃、完善的配套服務(wù)和合理的設(shè)施布置，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)人流、貨流的暢順，提高采購(gòu)效率和降低采購(gòu)成本。同時(shí)，本項(xiàng)目采用標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理和規(guī)劃化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。通過標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理，杜絕了普通專業(yè)市場(chǎng)的“臟、亂、差”；為采購(gòu)者、經(jīng)營(yíng)者提供一個(gè)干凈、整潔、有序、交通通暢性的舒適場(chǎng)所，提高采購(gòu)效率和降低經(jīng)營(yíng)方面的開支。另一方面，項(xiàng)目通過規(guī)范化的經(jīng)營(yíng)管理，特別設(shè)立六大職能服務(wù)平臺(tái)的有效服務(wù)。從物流配送、倉(cāng)儲(chǔ)、稅費(fèi)交納、證件的辦理、小額融資、經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)等諸多方面實(shí)現(xiàn)了全方位的貼心服務(wù)，徹底解決了經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂，為經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造更多的經(jīng)營(yíng)商機(jī)，實(shí)現(xiàn)更多的利潤(rùn)空間。采購(gòu)者能夠積極享受到六大職能服務(wù)平臺(tái)帶來(lái)的更多的便利性，在貨品的采購(gòu)、中轉(zhuǎn)、發(fā)貨得到“一條龍”服務(wù)，縮短采購(gòu)時(shí)間，提高貨物配套效率和便利性，得到完善的售后服務(wù)體系的保證，直接降低采購(gòu)成本。完善的售后服務(wù)體系能夠免去采購(gòu)的后顧之憂，保證采購(gòu)者的利益。三）街區(qū)式布局關(guān)鍵詞：無(wú)障礙到達(dá)、間間都是臨街鋪mall是由相鄰的幾個(gè)建筑物形組合綜合建筑體形成了街區(qū)，實(shí)現(xiàn)交通的通達(dá)性，提供多于一般市場(chǎng)臨街鋪面的數(shù)量。項(xiàng)目采用街區(qū)式布局，最大的特色是：無(wú)障礙到達(dá)、100%臨街鋪、提供更多的展示空間。漢正街第一大道與城市道路形成了一個(gè)大街區(qū)，一縱四橫的道路，多福南路，漢正街、漢水街、板廠街、沿河大道；現(xiàn)成了項(xiàng)目與外部道路的順暢通達(dá)性，提供了更多臨主街的鋪面，保證項(xiàng)目?jī)?nèi)交通組織的通暢性、便利性。漢正街目前的傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)大多是單體建筑，臨街商鋪少，只占總體面積的5%左右。本項(xiàng)目通過街區(qū)式布局，100%的商鋪全部臨街。其中臨城市交通干道的商鋪面積超過總量的30%以上；其余部分通過室內(nèi)街道的設(shè)置，沒有死角，實(shí)現(xiàn)了商鋪的均好性，并通過環(huán)形坡道、室內(nèi)街道、天井的有機(jī)結(jié)合，間間都是臨街商鋪，保證市場(chǎng)各個(gè)商鋪的大量人流，創(chuàng)造更多的商機(jī)。項(xiàng)目通過項(xiàng)目整體的規(guī)劃布局、室內(nèi)環(huán)形坡道、室平層縱橫內(nèi)街構(gòu)成了完善的垂直交通交通體系形成了小街區(qū)。而象白馬類型的專業(yè)市場(chǎng)垂直交通少，使采購(gòu)者、經(jīng)營(yíng)者貨物的轉(zhuǎn)運(yùn)繁瑣，降低效率，造成成本的增加。本項(xiàng)目的第一層可以實(shí)現(xiàn)貨車直接到達(dá)店面門口。坡道的設(shè)計(jì)，是武漢乃至華中、西部地區(qū)是具有首創(chuàng)的。采購(gòu)者、經(jīng)營(yíng)者通過坡道可以將貨物運(yùn)送到市場(chǎng)中任何一處地方。街區(qū)式布局，增加櫥窗展示面積和廣告展示空間。大面積的廣告形象展示面積和櫥窗面積，為經(jīng)營(yíng)者提供更多的展示空間。垂直交通系統(tǒng)的解決是與國(guó)內(nèi)、外成熟的專業(yè)市場(chǎng)相媲美的。本項(xiàng)目垂直交通的有效解決實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目人流、貨物的運(yùn)轉(zhuǎn)速度在傳統(tǒng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)提高四倍，也就是說(shuō)比同類型、同面積的市場(chǎng)市場(chǎng)容量提高四倍，為經(jīng)營(yíng)者提高四倍的交易機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)者提高采購(gòu)效率，降低采購(gòu)成本。四）一次性購(gòu)足，交易成本低n 關(guān)鍵詞：降低交易成本本項(xiàng)目作為中國(guó)中西部最大的單一服裝業(yè)態(tài)的專業(yè)市場(chǎng)，其業(yè)態(tài)豐富能夠滿足采購(gòu)者多種類產(chǎn)品的采購(gòu)需要，實(shí)現(xiàn)一站式采購(gòu)，為采購(gòu)者節(jié)省了人力、物力和時(shí)間成本。由于項(xiàng)目在前期的設(shè)計(jì)中，通過合理的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和交通組織積極減少經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)成本。經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)成本減少直接促進(jìn)了采購(gòu)者的采購(gòu)成本經(jīng)營(yíng)減少。既提高了采購(gòu)者的采購(gòu)效率同時(shí)減少了采購(gòu)成本。五）統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)整體性、有機(jī)互補(bǔ)零售商業(yè)mall中是由主力店、品牌店和各類店面組織。它們接受項(xiàng)目管理公司的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣的基礎(chǔ)上實(shí)行個(gè)性化獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)，這樣只有保證項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)興旺，才能帶動(dòng)單個(gè)商鋪的興旺。從目前的批發(fā)市場(chǎng)特別是漢正街的批發(fā)市場(chǎng)來(lái)看，只有個(gè)體而沒有整體。本項(xiàng)目引入“統(tǒng)一管理、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)”的理念，是區(qū)別于其他同類型批發(fā)市場(chǎng)的重要特征。它既保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的整體性，同時(shí)又能夠保證單個(gè)商家的自身利益。通過“統(tǒng)一管理”能夠?yàn)榻?jīng)營(yíng)戶節(jié)約商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，創(chuàng)造市場(chǎng)大品牌，服務(wù)于經(jīng)營(yíng)戶的小品牌。同時(shí)，在統(tǒng)一管理的原則下，創(chuàng)造規(guī)范化市場(chǎng)，樹立項(xiàng)目形象，建立透明公平的交易平臺(tái)、保證各商家、采購(gòu)者的利益。六）完善的配套服務(wù)關(guān)鍵詞：職能平臺(tái)零售商業(yè)mall提供了除商品以外如兒童游樂場(chǎng)、美食、電影院等其他服務(wù)，其重要的滿足消費(fèi)者的需要，實(shí)現(xiàn)效益的最大化。普通的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)僅僅只是提供一個(gè)商品交易的場(chǎng)所，而沒有提供其他配套或增值服務(wù)能夠?yàn)樘峁┙?jīng)營(yíng)者一個(gè)更大的交易平臺(tái)。本項(xiàng)目硬件配套設(shè)立了商務(wù)中心、銀行、休閑公共空間、餐飲保證了采購(gòu)者和經(jīng)營(yíng)者的采購(gòu)、經(jīng)營(yíng)的便利性，從而提高經(jīng)營(yíng)社采購(gòu)的效率。另一方面，設(shè)立商務(wù)中心、物流中心、專業(yè)電子商務(wù)平臺(tái)、商會(huì)組織等配套增值服務(wù)，讓經(jīng)營(yíng)擁有更多的商機(jī)和良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。為采購(gòu)者提供更多的采購(gòu)的便利性，提高采購(gòu)效率、降低采購(gòu)成本。通過嚴(yán)格的售后服務(wù)體系，保證產(chǎn)品的質(zhì)量，免去采購(gòu)者的后顧之憂，從而吸引更多的采購(gòu)者來(lái)項(xiàng)目進(jìn)行采購(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者和采購(gòu)者的雙贏。三、漢正街第一大道賣給誰(shuí)漢正街第一大道的目標(biāo)客戶群不同于其他類型的商業(yè)物業(yè)消費(fèi)群體，主要面向的共同投資者。漢正街第一大道的客戶群的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)分析來(lái)看主要分為專業(yè)購(gòu)買群體和公眾投資購(gòu)買群體兩種類型。目標(biāo)客戶群專業(yè)購(gòu)買群體武漢自營(yíng)客戶漢正街自營(yíng)買鋪投資客戶外地自營(yíng)客戶武漢以外投資客戶武漢本地投資客戶純投資購(gòu)買群體目標(biāo)客戶群專業(yè)購(gòu)買群體本地自營(yíng)客戶本地投資客戶外地自營(yíng)客戶外地投資客戶武漢市純投資戶純投資購(gòu)買群體1. 外地（武漢以外）的投資客15%2. 外地（武漢以外）的買鋪?zhàn)誀I(yíng)者20%3. 武漢市買鋪?zhàn)誀I(yíng)者30%4. 武漢市買鋪投資者25%5、武漢本地的純投資買鋪10% 28凌峻中國(guó) 四、重要節(jié)點(diǎn)控制根據(jù)目前項(xiàng)目的進(jìn)度安排，項(xiàng)目在2005年8月才能達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。如果考慮春節(jié)前收取誠(chéng)意金，從開始收取誠(chéng)意金到項(xiàng)目的正式公開發(fā)售有8個(gè)月的時(shí)間，由于周期長(zhǎng)可能造成早期的購(gòu)買者對(duì)項(xiàng)目缺乏信心。結(jié)合項(xiàng)目的情況和整個(gè)銷售、推廣周期的安排。因此主要考慮從春節(jié)前異地的宣傳推廣開始，充分利用2005年2月份（春節(jié)期間）的時(shí)間尋找合適的機(jī)會(huì)參加異地商會(huì)組織的團(tuán)拜會(huì)，宣傳項(xiàng)目。同時(shí)在春節(jié)前針對(duì)武漢做生意的外地人進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式的宣傳，利用他們回家鄉(xiāng)過春節(jié)的時(shí)機(jī)傳達(dá)項(xiàng)目信息。3月5日開始收取誠(chéng)意金。對(duì)于收取誠(chéng)意金的本地大戶不給出具體的價(jià)格，但可以明確具體的商鋪位置。在誠(chéng)意金收取到一定量時(shí)（基本實(shí)現(xiàn)預(yù)期的蓄客量）統(tǒng)一出價(jià)格，簽定認(rèn)購(gòu)書。對(duì)于收取誠(chéng)意金的外地大戶給出具體的價(jià)格，明確具體的商鋪位置?；I備期清盤期正式開盤期認(rèn)購(gòu)期導(dǎo)入期vi系統(tǒng)確認(rèn)銷售隊(duì)伍組建銷售物料準(zhǔn)備銷售中心布置完成銷售中心投入使用宣傳、創(chuàng)始會(huì)員信息發(fā)布散戶集中式選鋪收誠(chéng)意金外地推介會(huì)鋪王拍賣大戶簽約 2004年12月2005年1月-3月初2005年3月初-8月初2005年8月中旬2005年8月10月 時(shí)期時(shí)間事項(xiàng)籌備期（2004年12月）12月15日前項(xiàng)目logo及vi系統(tǒng)設(shè)計(jì)確認(rèn)12月初下旬銷售人員招聘、培訓(xùn)上崗；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)委員會(huì)創(chuàng)建籌備。2004年12月中旬2005年1月下旬宣傳資料的準(zhǔn)備：戶外廣告、圍墻廣告、宣傳資料、模型、三維動(dòng)畫的制作1月30日銷售中心布置完成導(dǎo)入期（2005年1月-3月初）1月30日銷售中心投入使用1月30日-3月1日宣傳、創(chuàng)始會(huì)員信息發(fā)布認(rèn)購(gòu)期（2005年3月初-8月初）2005年3月5日5月22日收取誠(chéng)意金（本地與外地同時(shí)進(jìn)行）3月13日（星期日）開始進(jìn)行外地的第一次推介會(huì)7月30日（星期六）鋪王拍賣8月8日大戶簽約8月15日散戶集中式選鋪正式開盤期（2005年8月中旬）8月16日項(xiàng)目開盤清盤期（2005年8月10月）第二部分：項(xiàng)目指導(dǎo)性業(yè)態(tài)及優(yōu)勢(shì)量化分析一、漢正街第一大道指導(dǎo)性業(yè)態(tài)區(qū)域樓面總建筑面積（）店鋪數(shù)量（個(gè)）平均建筑面積（）業(yè)態(tài)劃分客戶定位a1一拖二26174065.43知名品牌男裝旗艦店白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）泛首層5514.646091.91精品、休閑男裝廣派、浙派中檔男裝經(jīng)營(yíng)者首層4515.197560.19二層6077.1911951.07箱包、皮具華貿(mào)、各地箱包協(xié)會(huì)（漢正街、湖南、廣東）三層5183.3810350.32小計(jì)23907.439760.22a2一拖二5229.52793266布匹金昌、漢正街布匹散戶4766.33知名品牌女裝旗艦店白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）泛首層8653.612768.14精品、休閑女裝全新街、漢正街其他散戶首層6754.1813848.94二層7561.419838.19代理女裝白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）三層6769.1713251.28小計(jì)34967.8767454.47b1首層465012537.2知名品牌男裝旗艦店白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）二層555015236.51代理男裝白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地） 備注：如男裝滿足不了b1區(qū)體量，三、四層業(yè)態(tài)可改為代理女裝，通過天橋引導(dǎo)人流與a1區(qū)形成連貫。三層555913242.11四層555911050.54小計(jì)2131851941.08b2一拖二2860.484859.59知名品牌女裝旗艦店白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）泛首層51227271.14代理女裝白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）首層5338.838265.11二層5299.128661.62三層4299.728351.8小計(jì)22920.1537161.78c1一層1797.912562.92日、韓服裝；a版服裝；cepa服裝；出口外貿(mào)服裝香港貿(mào)促會(huì)；北京秀水街、廣州老鼠街；其他渠道二層2202.78547.61三層2183.82小計(jì)6184.43110c2一層2043.6322782.89電器專賣店工貿(mào)、其他有意向客戶15日、韓服裝；a版服裝；cepa服裝；出口外貿(mào)服裝香港貿(mào)促會(huì)；北京秀水街、廣州老鼠街；其他渠道二層2299.739048.54三層2429.15小計(jì)6772.51112總計(jì)116070.36218353.96優(yōu)勢(shì)提純及量化分析表格類別傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)本項(xiàng)目備注說(shuō)明規(guī) 劃臨街鋪面數(shù)量占商鋪總數(shù)量比例5%30%鋪面臨城市交通干道，100%鋪面臨街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)一般為單體建筑，而本項(xiàng)目六棟建筑按街區(qū)式布局進(jìn)行排列，通過室內(nèi)平行步行街道、空中立體步行街（環(huán)形坡道）等超前規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)商鋪100%全部臨街，從而避免商業(yè)死角，達(dá)到商鋪均好性，保障商鋪人流，為商家經(jīng)營(yíng)提供了極大的商業(yè)契機(jī)?？上硎茏匀煌L(fēng)、采光的商鋪占商鋪總數(shù)量比例10%30%以上減少了商戶照明及冷暖設(shè)備的使用，為商家節(jié)約20%經(jīng)營(yíng)成本。車位數(shù)量與商鋪總數(shù)量比例1：151:2.5地上地下共有800多個(gè)車位，為目前漢正街停車數(shù)量配比最大的市場(chǎng)公共休閑區(qū)與經(jīng)營(yíng)總面積比例1:30110傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)區(qū)與公共休閑區(qū)功能劃分極不清晰，往往將公共休閑空間讓位于商鋪，不僅使商業(yè)設(shè)施形象受損，購(gòu)物環(huán)境大打折扣，也會(huì)因商場(chǎng)動(dòng)線受阻而帶來(lái)安全隱患。漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)大多臨街人行道設(shè)置在35米寬，臨街鋪面大多占道經(jīng)營(yíng)，實(shí)際人行道路寬僅有1米左右，人車混流，交通受阻現(xiàn)象極為嚴(yán)重；而本市場(chǎng)人行道路10米寬，加上各區(qū)大面積入口休閑廣場(chǎng)及中庭設(shè)置，營(yíng)造了舒適的公共休閑空間，使經(jīng)營(yíng)環(huán)境舒適、便捷；合理的公共休閑空間布局使人流量增大，人群有駐留的場(chǎng)所，會(huì)無(wú)形中增加了再次消費(fèi)的比例。本市場(chǎng)將公共空間與經(jīng)營(yíng)面積的比例做到了1：10，使消費(fèi)比例比同類型、同面積市場(chǎng)相比提高1倍以上。展示空間面積、數(shù)量廣告位：2500 臨街櫥窗：20-30間廣告位15000 臨街櫥窗300余間傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)立面呆板、陳舊，且功能單調(diào)，商業(yè)展示空間少，本市場(chǎng)通過多層次、大面積、極具視覺沖擊力的廣告位，和大量的櫥窗展示位，極大地增強(qiáng)了商業(yè)氣氛，提升市場(chǎng)專業(yè)形象。首層商鋪面積一般為一個(gè)首層2個(gè)首層，首層面積提升一倍通過泛首層超前規(guī)劃設(shè)計(jì)使首層商鋪比例提升了一倍，吸引更多人流，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)額，降低經(jīng)營(yíng)成本?？罩羞B廊無(wú)六座空中連廊地上二層架起同樣貫通各區(qū)域的休閑式空中連廊，通過連廊設(shè)計(jì)使人快速到達(dá)市場(chǎng)各區(qū)域，增強(qiáng)區(qū)域間聯(lián)系，達(dá)到人車分流，使物流系統(tǒng)相當(dāng)便利，人流快速通過，減少運(yùn)輸成本，增加商業(yè)價(jià)值。環(huán)形坡道無(wú)空中立體步行街設(shè)置，使樓上兼具首層功效與傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)相比，本項(xiàng)目交通組織系統(tǒng)科學(xué)完善，通過環(huán)行坡道（空中立體步行街）設(shè)計(jì)，使二、三層的商鋪都具有首層商鋪的功效和價(jià)值。使所有商鋪巧妙地分布于客流動(dòng)線兩邊，從立體空間上掌握人流方向，引導(dǎo)進(jìn)商場(chǎng)的消費(fèi)人流可以自由隨意地來(lái)往二、三層，形成“城中街，街中鋪”的全新商業(yè)設(shè)計(jì)模式。并通過架起同樣貫通各區(qū)域的休閑式空中連廊，通過連廊設(shè)計(jì)使人快速到達(dá)市場(chǎng)各區(qū)域，增強(qiáng)區(qū)域間聯(lián)系。使物流系統(tǒng)相當(dāng)便利，人流快速通過，減少運(yùn)輸成本，增加商業(yè)價(jià)值。智能化系統(tǒng)一般只有簡(jiǎn)單的安防系統(tǒng)電子監(jiān)控、電子巡更、煙感、自動(dòng)噴淋、寬帶局域網(wǎng)、有線電視、電話等與漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)相比，本項(xiàng)目為華中地區(qū)唯一一家智能化aaa級(jí)的專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)，其中包括中央監(jiān)控系統(tǒng)、電子攝像頭、自動(dòng)噴淋、煙感等安防系統(tǒng)，以及電子結(jié)算、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話等智能化系統(tǒng)，全方位提升市場(chǎng)的信息化、安全化，創(chuàng)造新一代的商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)模式，提高市場(chǎng)整體檔次和品質(zhì)，為市場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)提供強(qiáng)而有力的保障。并通過局域網(wǎng)的設(shè)置，建設(shè)網(wǎng)上市場(chǎng)，讓商戶能同時(shí)在兩個(gè)市場(chǎng)做生意，獲得更多的信息、更多的客戶，真正實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)管理、交易、結(jié)算等的電子化和信息化，從而完成“有形”與“無(wú)形”相結(jié)合。經(jīng) 營(yíng) 成 本交通轉(zhuǎn)運(yùn)客、貨梯數(shù)量4-6部18部傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)客貨梯數(shù)量較少，由1樓至4樓一般需要10分鐘左右，而本項(xiàng)目設(shè)置客、貨梯數(shù)量共有18部，通過多提升系統(tǒng)，多區(qū)域出入口，保證人流、物流方便、快捷通過，從1樓至4樓僅需2分鐘，使人流、物流的運(yùn)轉(zhuǎn)速度在傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)基礎(chǔ)上提升了4倍，相對(duì)總體交易量提升了4倍，提高采購(gòu)者采購(gòu)效率，降低采購(gòu)成本，為經(jīng)營(yíng)者提高了4倍的交易機(jī)會(huì)。物流中心無(wú)地下設(shè)有多個(gè)物流中心漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)從托運(yùn)點(diǎn)運(yùn)輸至商鋪轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)用大約在8-12元/包，以平均每天10包計(jì)算就需要120元搬運(yùn)費(fèi)用，而本項(xiàng)目在每棟單體下面設(shè)置了多個(gè)物流中心，使運(yùn)輸成本大大地降低，運(yùn)輸過程方便快捷，每年可節(jié)約運(yùn)輸費(fèi)用36500元。轉(zhuǎn)運(yùn)次數(shù)2-3次僅需一次商戶在傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，一般轉(zhuǎn)運(yùn)貨物需要23次，如果按轉(zhuǎn)運(yùn)5元/包/次/人計(jì)算，10包就需要50元，需要人數(shù)10人，轉(zhuǎn)運(yùn)23次則需要150元；而本項(xiàng)目在六棟單體建筑內(nèi)增加了環(huán)形車道設(shè)置，實(shí)行人車分流，一般轉(zhuǎn)運(yùn)貨物10包只需通過拖車一次性將貨物直接運(yùn)送至鋪內(nèi)，所需費(fèi)用僅需5元。每年可節(jié)約經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)用52000余元?？照{(diào)費(fèi)用200300元/月100元/月傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)一般無(wú)預(yù)留安裝空調(diào)機(jī)位或采取中央集中式空調(diào)處理方式，大大增加了運(yùn)營(yíng)成本。而本項(xiàng)目采用集中式外掛通風(fēng)系統(tǒng)，空調(diào)機(jī)有統(tǒng)一安裝部位,采用隱蔽式或半隱蔽式可與組合式空調(diào)機(jī)組、柜式空調(diào)機(jī)組等配合使用，對(duì)室外新風(fēng)進(jìn)行預(yù)處理，可節(jié)省空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用的30%左右，其節(jié)能效果十分明顯。每年可節(jié)約空調(diào)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用30%以上。采 購(gòu) 成 本一站式采購(gòu)交通轉(zhuǎn)運(yùn)2-3次僅需一次漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)散落在漢正街區(qū)域各個(gè)地點(diǎn)，且經(jīng)營(yíng)品種少，流派不齊全，業(yè)態(tài)單一，客戶進(jìn)行采購(gòu)?fù)枰?3個(gè)市場(chǎng)才能購(gòu)足所需貨品，本項(xiàng)目匯聚全國(guó)各大流派服裝產(chǎn)品，種類齊全，業(yè)態(tài)豐富，避免了同類市場(chǎng)規(guī)模雖大，但品種不全的弊端，讓顧客只需在本市場(chǎng)內(nèi)即可一次性購(gòu)足所需貨品，真正享受到現(xiàn)代化批發(fā)市場(chǎng)購(gòu)物的方便快捷。時(shí)間成本7-8小時(shí)僅需2小時(shí)據(jù)專家調(diào)查統(tǒng)計(jì)，一般進(jìn)行采購(gòu)所需時(shí)間為2小時(shí)/市場(chǎng)，由于漢正街采購(gòu)客戶需要轉(zhuǎn)運(yùn)23個(gè)市場(chǎng)，因此采購(gòu)客戶往往需要耗費(fèi)78小時(shí)才能購(gòu)足所需貨品。而本項(xiàng)目市場(chǎng)建成后將成為華中地區(qū)最大的服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，無(wú)論從建筑規(guī)模、還是產(chǎn)品種類、檔次、服裝流派等方面來(lái)說(shuō)，都是最大、最為齊全的，因此采購(gòu)客戶僅需在本市場(chǎng)內(nèi)即可一次性購(gòu)足所需貨品，耗費(fèi)時(shí)間僅為2小時(shí)。所需路程6公里/人日2公里/人日據(jù)專家調(diào)查統(tǒng)計(jì)，一般在漢正街進(jìn)行采購(gòu)人均需行走6公里/日才能購(gòu)足所需貨品，而本項(xiàng)目市場(chǎng)為華中地區(qū)最大的服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，因此采購(gòu)客戶僅需在本市場(chǎng)內(nèi)即可一次性購(gòu)足所需貨品，所需行走路程僅為2公里即可完成采購(gòu)，節(jié)約了客戶時(shí)間成本及體力成本約60%以上。體力成本浪費(fèi)體力、精力較大節(jié)約1/3體力、精力據(jù)專家統(tǒng)計(jì)調(diào)查，按照國(guó)家頒布的體力勞動(dòng)強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)分析，一般采購(gòu)客戶在漢正街進(jìn)行采購(gòu)，耗費(fèi)體力約占每人平均每日正常耗費(fèi)體力的150%，而本項(xiàng)目的落成，使采購(gòu)客戶無(wú)論在時(shí)間成本、轉(zhuǎn)運(yùn)成本及體力成本上相比較傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)都可大大節(jié)約60%以上成本。所需費(fèi)用平均200元/日節(jié)約60%費(fèi)用由于大多數(shù)采購(gòu)者由于在漢正街購(gòu)物花費(fèi)的時(shí)間、體力、轉(zhuǎn)運(yùn)成本較高，人體極易疲勞，故大多數(shù)采購(gòu)者一般在漢正街進(jìn)行采購(gòu)需要進(jìn)餐2次，住宿1次，轉(zhuǎn)運(yùn)23次，每次所需費(fèi)用510元。平均每人每日約花費(fèi)200元，而本項(xiàng)目的建成，使采購(gòu)者一次性購(gòu)足，無(wú)疑最大限度地降低了采購(gòu)者的各項(xiàng)成本指標(biāo)，直接間接減少采購(gòu)成本60%以上。配 套 服 務(wù)信用中心無(wú)有與傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)不同的是，本項(xiàng)目將率先在行業(yè)內(nèi)建立起“信用平臺(tái)”。經(jīng)營(yíng)管理公司將為商戶設(shè)立專門的信用中心，為每一位商戶設(shè)立信用檔案。同時(shí)建立一套完善的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)監(jiān)督機(jī)制，定期和不定期對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行核查，一一將商戶的經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信狀況記錄在案。信用中心定期公布各商戶的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)狀況，并分別對(duì)不同優(yōu)劣狀況的商戶實(shí)施一定的獎(jiǎng)懲制度。對(duì)多次沒有達(dá)到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的商戶將實(shí)施建議撤場(chǎng)等措施，確保本項(xiàng)目的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)樣板形象。為經(jīng)營(yíng)戶及采購(gòu)者提供一個(gè)誠(chéng)信、可靠的良好市場(chǎng)環(huán)境。融資中心無(wú)有與傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)不同的是，本項(xiàng)目為創(chuàng)業(yè)商戶或?qū)で蟾蟀l(fā)展的商戶充分創(chuàng)造各種創(chuàng)業(yè)和致富機(jī)會(huì)，并大力推出三大融資措施，確保商戶擁有充足的資金來(lái)源。首先，由發(fā)展商拿出一部分資金，成立基金，并特別設(shè)立資金互助會(huì)，專門為客戶提供短期的小額貸款，幫助客戶解決短期資金周轉(zhuǎn)問題。其次，商會(huì)會(huì)員（商戶）之間可以相互進(jìn)行貸款擔(dān)保，免除貸款難尋擔(dān)保人的困難。同時(shí)，直接引入金融機(jī)構(gòu)，在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)設(shè)立金融事務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，方便商戶現(xiàn)場(chǎng)辦理各種金融借貸手續(xù)。治安中心僅有薄弱的保安隊(duì)伍1、強(qiáng)大的保安隊(duì)伍，全天候保安巡邏系統(tǒng)； 2、擁有便衣保安無(wú)數(shù)名； 3、將與轄區(qū)城管、公安警務(wù)機(jī)構(gòu)組成聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍，共同監(jiān)管市場(chǎng)與傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)不同的是，本市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)除傳統(tǒng)的保安隊(duì)伍外，還將設(shè)立便衣保安人員五十名，分別散落在市場(chǎng)個(gè)角落，一旦發(fā)現(xiàn)違法事件發(fā)生，立即配合公安部門執(zhí)行處理。并與轄區(qū)公安警務(wù)、城管等機(jī)構(gòu)聯(lián)合建立執(zhí)法隊(duì)伍，保障經(jīng)營(yíng)戶及購(gòu)物者的人身安全、財(cái)物安全，創(chuàng)建漢正街新型市場(chǎng)的風(fēng)貌，消除人們對(duì)以往漢正街的不良印象，為市場(chǎng)形成良好的口碑效應(yīng)，從而提升市場(chǎng)品牌形象。為經(jīng)營(yíng)者、采購(gòu)者帶來(lái)良好的購(gòu)物環(huán)境和安全保障。商務(wù)中心無(wú)提供多種商務(wù)服務(wù)與傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)不同的是，本市場(chǎng)將設(shè)立商務(wù)中心，為方便商戶進(jìn)行常規(guī)性辦公需求，體現(xiàn)市場(chǎng)人性化的配套服務(wù)，將提供復(fù)印、打印、傳真、訂票、訂宿等多種商務(wù)常規(guī)性辦公服務(wù)。信息中心無(wú)1、內(nèi)刊；2、市場(chǎng)網(wǎng)站；與傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)不同的是，本市場(chǎng)將通過設(shè)立信息中心，將國(guó)、內(nèi)外服裝市場(chǎng)及其相關(guān)行業(yè)的信息，以及本市場(chǎng)內(nèi)的各類信息，通過內(nèi)刊及市場(chǎng)專業(yè)網(wǎng)站對(duì)外對(duì)內(nèi)進(jìn)行采集、發(fā)布。休閑中心無(wú)大型餐飲、茶社、會(huì)所等本市場(chǎng)作為漢正街未來(lái)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)示范區(qū)，還充分考慮及滿足了經(jīng)營(yíng)商家及購(gòu)物者的需求，提供一個(gè)由餐飲、茶社、會(huì)所等組成的大型休閑交流場(chǎng)所，為商戶及購(gòu)物者提供更多的功能享受。辦證綠色通道無(wú)，一般辦證需要15天左右僅需幾小時(shí)漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶辦理各種經(jīng)營(yíng)證件需要到各個(gè)相關(guān)職能部門去進(jìn)行辦理，一般辦證需要耗費(fèi)時(shí)間為15天，而本項(xiàng)目將工商、稅務(wù)、城管、治安等相關(guān)職能部門聚集一處，在市場(chǎng)內(nèi)設(shè)置專門的辦公地點(diǎn)，通過一站式服務(wù)窗口，簡(jiǎn)化辦證程序，使本市場(chǎng)內(nèi)商戶僅需幾小時(shí)通過專設(shè)窗口即可方便快捷的辦理各種證件。宣傳推廣一般常規(guī)性宣傳模式1、大眾媒體 2、專業(yè)博覽會(huì)（購(gòu)物節(jié)） 3、互動(dòng)增值平臺(tái)1、傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)一般宣創(chuàng)推廣方式僅為普通的報(bào)紙平面廣告及電視宣傳、戶外等常規(guī)大眾媒介宣傳方式，每年的宣傳費(fèi)用僅占運(yùn)營(yíng)成本的%； 2、本項(xiàng)目除了正常的廣告宣傳推廣外，還著重于市場(chǎng)形象和運(yùn)營(yíng)推廣，增加大型的公關(guān)行為，增強(qiáng)市場(chǎng)影響力。宣傳費(fèi)用占運(yùn)營(yíng)成本的%。諸如保證每年定期舉辦一屆漢正街嘉年華購(gòu)物節(jié)和產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟會(huì)等。通過購(gòu)物節(jié)（聯(lián)盟會(huì)）將匯集武漢、湖北以及整個(gè)華北乃至全國(guó)的服裝品牌、服裝企業(yè)、服裝設(shè)計(jì)等，使經(jīng)營(yíng)商家不僅可以得到一次免費(fèi)向外宣傳、展示商品的機(jī)會(huì)，而且還可以與全國(guó)的同行進(jìn)行充分的溝通與交流和相互之間的學(xué)習(xí)，得到最前沿的行業(yè)資訊和最先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念。并將不斷提高漢正街在全國(guó)服裝市場(chǎng)的影響力，從而為進(jìn)駐項(xiàng)目的經(jīng)銷商提供來(lái)自全國(guó)五湖四海的滾滾客源，大大拓展經(jīng)銷商的利潤(rùn)來(lái)源渠道。 3、本市場(chǎng)秉承與商戶共贏互利的原則，聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家、學(xué)者、成功人士，定期對(duì)所有客戶，進(jìn)行包括市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、行業(yè)、時(shí)尚等的專業(yè)培訓(xùn)、學(xué)習(xí)和交流，讓客戶在經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)應(yīng)對(duì)等得到不斷提高，經(jīng)營(yíng)實(shí)力長(zhǎng)盛不衰?！霸倥嘤?xùn)”和“再學(xué)習(xí)”將成為本項(xiàng)目的一個(gè)特殊現(xiàn)象，它將使商戶在商業(yè)的新一輪財(cái)富浪潮中具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和創(chuàng)富能力。規(guī) 模交易額大量的經(jīng)營(yíng)者、眾多品牌形成的超級(jí)市場(chǎng)將使經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)額日益攀升，將帶動(dòng)漢正街恢復(fù)在全國(guó)同類市場(chǎng)排名中的三甲地位，大規(guī)模的市場(chǎng)將經(jīng)營(yíng)不斷壯大，形成良性的市場(chǎng)循環(huán)效應(yīng)，使得經(jīng)營(yíng)者的財(cái)富滾滾而來(lái)。人流量2萬(wàn)人次/日10萬(wàn)人次/日漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)普遍日人流量為20000人，項(xiàng)目所在地為漢正街500年來(lái)的龍脈所在地，一期工程將開辟一條長(zhǎng)560米，寬30米的人流主干道，項(xiàng)目所在的多福路將成為整個(gè)漢正街區(qū)域最聚人氣的商業(yè)一條街，據(jù)分析調(diào)查估計(jì)日人流量將高達(dá)日人流量100000人個(gè)，人氣的聚集將給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。與同類型、同面積市場(chǎng)相比，將提高經(jīng)營(yíng)交易量4倍以上。輻射力湖北省內(nèi)及部分省外各地農(nóng)村市場(chǎng)擴(kuò)大一倍以上，成為中、西部地區(qū)源頭市場(chǎng)現(xiàn)在的漢正街市場(chǎng)大都經(jīng)營(yíng)中低檔服裝，其主要銷往鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市及中西部偏遠(yuǎn)地區(qū)，輻射區(qū)域小，在公司項(xiàng)目中，大量的商鋪、大批的經(jīng)營(yíng)者、眾多的品牌，將成為一個(gè)中西部地區(qū)最大的服裝采購(gòu)總站，服裝源頭市場(chǎng)，且東南沿海的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)將逐漸向內(nèi)地遷徙，市場(chǎng)建成后將輻射面從原來(lái)的中西部農(nóng)村及偏遠(yuǎn)地區(qū)再次擴(kuò)張到全國(guó)各大省會(huì)城市，讓武漢的生意人做全國(guó)的生意，做全球生意，還漢正街“天下第一街”的美譽(yù)。商鋪量1000余間3000余間漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)普遍建筑面積僅為56萬(wàn)方，而本項(xiàng)目總占地面積為420畝，總投資36億，其中1期項(xiàng)目占地104畝，總建面積12萬(wàn)方，按經(jīng)營(yíng)者需求分割出3000余個(gè)鋪面，為2004年華中地區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，武漢市十大招商引資項(xiàng)目之首。超大規(guī)模的市場(chǎng)容量，產(chǎn)生良好的集聚效應(yīng)，打破漢正街現(xiàn)有的單一轉(zhuǎn)運(yùn)批發(fā)功能的局限性，創(chuàng)造多功能復(fù)合的全新模式，重組漢正街500年以來(lái)塵舊不堪的業(yè)態(tài)布局，形成順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的專業(yè)化市場(chǎng)，給經(jīng)營(yíng)者可持續(xù)壯大經(jīng)營(yíng)的發(fā)展空間，產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)效益和社會(huì)效益。第三部分：項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)途徑一、 戰(zhàn)略目標(biāo)的設(shè)定戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)銷售目標(biāo)項(xiàng)目品牌與公司品牌目標(biāo)一）項(xiàng)目品牌目標(biāo)漢正街第一大道品牌塑造是為項(xiàng)目銷售與經(jīng)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，占據(jù)市場(chǎng)的龍頭位置，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。n 漢正街第一大道的品牌目標(biāo)：成為中國(guó)中西部服裝源頭市場(chǎng)，成為中國(guó)中、西部服裝市場(chǎng)的展示中心、服裝博覽總匯。漢正街第一大道成為中國(guó)中、西部服裝源頭市場(chǎng)，正是由于項(xiàng)目的規(guī)模大，在中國(guó)的中、西部地區(qū)單個(gè)服裝批發(fā)市場(chǎng)是最大的。同時(shí)，漢正街第一大道作為服裝批發(fā)市場(chǎng)有著堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支持，在武漢以及周邊地區(qū)形成了服裝產(chǎn)業(yè)群，為服裝源頭市場(chǎng)提供了產(chǎn)品保證。另一方面，由于項(xiàng)目的規(guī)模引發(fā)了服裝行業(yè)的集聚與細(xì)分，匯集了廣、杭、漢、海派服裝和不同檔次的豐富的種類。綜上所述，項(xiàng)目的規(guī)模大、擁有產(chǎn)業(yè)支持和行業(yè)的聚集與細(xì)分，漢正街第一大道必將成為中國(guó)中、西部服裝的源頭市場(chǎng)，展示中心、博覽中心。打造漢正街第一大道的專業(yè)知名度樹立漢正街第一大道成為中國(guó)中、西部地區(qū)服裝專業(yè)市場(chǎng)的權(quán)威，成為服裝專業(yè)市場(chǎng)的樣板和領(lǐng)導(dǎo)者，成為中國(guó)中西部服裝市場(chǎng)的源頭，采購(gòu)者的首選。力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)與廣東富民、白馬享受同樣的行業(yè)聲譽(yù)，并在三年的時(shí)間內(nèi)成為中西部服裝專業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)袖，形成鼎立的局面。樹立漢正街商貿(mào)旅游區(qū)的公眾知名度帶動(dòng)漢正街第一大道知名度漢正街商貿(mào)旅游區(qū)的積極改造是全新的漢正街代名詞，在全國(guó)范圍內(nèi)建立廣泛、顯著的知名度。漢正街商貿(mào)旅游區(qū)是重塑漢正街輝煌，是漢正街批發(fā)加旅游購(gòu)物的集中體現(xiàn)。而漢正街第一大道是漢正街商貿(mào)旅游區(qū)的首期力作，是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的頂級(jí)商業(yè)形態(tài)的體現(xiàn)。二）公司品牌通過漢正街商貿(mào)易旅游區(qū)的開發(fā)運(yùn)作，特別是一期項(xiàng)目漢正街第一大道的開發(fā)使龍騰公司在三年內(nèi)成為華中地區(qū)一流的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。三）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)通過三年的時(shí)間，將實(shí)現(xiàn)98%以上的出租率，實(shí)現(xiàn)漢正街第一大道從無(wú)機(jī)市場(chǎng)到有機(jī)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型；成為一個(gè)具有自我完善和自我增值可持續(xù)性發(fā)展的中國(guó)中、西部服裝批發(fā)源頭市場(chǎng)、博覽中心、展示中心、城市標(biāo)志性集服裝批發(fā)、購(gòu)物旅游的綜合商圈。從一般的市場(chǎng)規(guī)律來(lái)進(jìn)行判斷，從開發(fā)商自主開發(fā)的強(qiáng)行搭配的裝業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)功能促進(jìn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展的時(shí)間一般為35年。象白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)到旺場(chǎng)形成可以持續(xù)性發(fā)展經(jīng)歷了5年多的時(shí)間。本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)是從項(xiàng)目前期操作就開始介入，為項(xiàng)目的后期的經(jīng)營(yíng)、管理提供系統(tǒng)的運(yùn)作思路和方法，從而努力達(dá)到項(xiàng)目一年形成市場(chǎng)、兩年旺場(chǎng)，三年成為一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的可持續(xù)性發(fā)展的市場(chǎng)。 綜合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的要求，因此在銷售的過程中的返租年限設(shè)定為“帶租約發(fā)售”。其主要的目是通過三年時(shí)間將項(xiàng)目運(yùn)作成熟交給投資者自行經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商完成前期經(jīng)營(yíng)介入，后期主要由經(jīng)營(yíng)管理公司和市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。由于項(xiàng)目在銷售過程中實(shí)施“帶租約發(fā)售”的銷售措施，開發(fā)商投入一定費(fèi)用進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，通過活動(dòng)和有序推廣、宣傳使?jié)h正街第一大道快速地成熟，在3年的時(shí)間內(nèi)成為一個(gè)能夠自我調(diào)節(jié)、經(jīng)營(yíng)興旺市場(chǎng)。項(xiàng)目“帶租約發(fā)售”銷售措施的實(shí)施，要求項(xiàng)目必須在3年的時(shí)間內(nèi)走向成熟，才能夠保證經(jīng)營(yíng)者的利益后項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)。只有在三年的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)旺盛，將一個(gè)成熟的商鋪交給購(gòu)買者，項(xiàng)目才有可能成為一個(gè)具有市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能的市場(chǎng)，才能夠讓購(gòu)買者對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有信心，才能夠保證項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)旺盛的可持續(xù)性發(fā)展。四）銷售目標(biāo)n 2005年底銷售漢正街第一大道總量的80%；n 2006年底銷售漢正街第一大道總量的98%；n 2006年底實(shí)現(xiàn)住宅的95%的銷售（2005年8月必須具有銷售條件，拿到預(yù)售證）44二、方法與途徑現(xiàn)場(chǎng)包裝公關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目品牌展現(xiàn)公司品牌戶外廣告報(bào)紙廣告雜志廣告一）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與公司品牌目標(biāo)的方法與途徑平面媒介方法與途徑常規(guī)的廣告新聞報(bào)道項(xiàng)目活動(dòng)銷售活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)接待活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)成立漢正街第一大道新聞媒介組實(shí)行新聞發(fā)言人制建立公關(guān)預(yù)警機(jī)制接待中心 項(xiàng)目品牌與公司品牌是互為一體，相互作用的。項(xiàng)目品牌是基礎(chǔ)，公司品牌是項(xiàng)目品牌的推動(dòng)力。通過樹立項(xiàng)目的品牌為公司品牌添枝加葉，同時(shí)通過公司品牌的完善和提升為項(xiàng)目品牌提供保證。因此，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與公司品牌主要從以下幾個(gè)方面著眼：1、常規(guī)的廣告宣傳注重品牌形象的一致性、持續(xù)性1）平面媒介主要為戶外廣告、報(bào)紙廣告、雜志廣告此類平面廣告的處理，其平面風(fēng)格和廣告主題、內(nèi)容要系統(tǒng)性進(jìn)行安排與考慮，在平面表現(xiàn)上保持廣告作品統(tǒng)一的基調(diào)（包括廣告主要色調(diào)、風(fēng)格甚至是特定的版式）。在文字組織上一方面體現(xiàn)項(xiàng)目的定位和公司的理念，增強(qiáng)廣告與目標(biāo)受眾群體的溝通。在宣傳過程中，能夠持續(xù)不斷地給予受眾群體持續(xù)的視覺沖擊和印象的疊加，使之對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生深刻的印象，形成良好的品牌知名度。2）新聞報(bào)道主要項(xiàng)目新聞炒作、人物訪談項(xiàng)目的宣傳報(bào)道，一方面是通過平面廣告來(lái)進(jìn)行宣傳推廣。另一方面，通過新聞炒作、人物訪談等多種形式的新聞報(bào)道形式為項(xiàng)目進(jìn)行宣傳推廣。充分利用新聞報(bào)道的的權(quán)威性和實(shí)效性，為項(xiàng)目擴(kuò)大知名度和美譽(yù)度。n 成立漢正街第一大道新聞媒介組專門與武漢當(dāng)?shù)孛浇椤⑷珖?guó)性媒介、專業(yè)媒介進(jìn)行溝通聯(lián)系，形成親密互動(dòng)的關(guān)系，及時(shí)將項(xiàng)目的最新進(jìn)展情況提純?yōu)樾侣劅狳c(diǎn)向媒介發(fā)新聞通稿，形成項(xiàng)目新聞炒作。n 實(shí)行新聞發(fā)言人制。在龍騰公司中安排特別人選作為新聞發(fā)言人。所有項(xiàng)目的信息以及動(dòng)態(tài)以新聞發(fā)言人發(fā)布的信息為準(zhǔn)。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目宣傳推廣的需要，安排新聞發(fā)言人或者公司高層進(jìn)行專門的人物訪談，一方面擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度；另一方面，讓市場(chǎng)更深層次了解項(xiàng)目以及公司，形成良好的認(rèn)同，增加公司品牌的感染力和美譽(yù)度。n 建立公關(guān)預(yù)警機(jī)制在龍騰公司內(nèi)部聯(lián)同新聞發(fā)言人、新聞媒介組建立公關(guān)預(yù)警機(jī)制。制定并完善預(yù)警制度，制定項(xiàng)目突發(fā)事件的啟動(dòng)預(yù)案，特別是與新聞媒介建立長(zhǎng)期親密的合作關(guān)系，保持暢順的媒介溝通，保證項(xiàng)目良好品牌形象的建立而不受外界因素的影響。2、項(xiàng)目活動(dòng)注重項(xiàng)目品牌與公司品牌建立在項(xiàng)目開展的活動(dòng)中，主要分為兩種銷售活動(dòng)和公關(guān)活動(dòng)。銷售活動(dòng)中體現(xiàn)的是項(xiàng)目項(xiàng)目的具體銷售措施，因此必須給予市場(chǎng)的買家一種實(shí)實(shí)在在的印象，建立項(xiàng)目買家的信心和認(rèn)同感。公關(guān)活動(dòng)主要體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)理念，彰顯公司實(shí)力具有相當(dāng)?shù)挠绊懥?。通過公關(guān)活動(dòng)的舉行拉近項(xiàng)目、公司與受眾群的距離，一方面讓他們更多了解項(xiàng)目和公司，另一方面讓他們更認(rèn)同公司，接受公司傳達(dá)的理念，形成良好的口碑傳播，樹立良好項(xiàng)目與公司品牌。3、現(xiàn)場(chǎng)接待體現(xiàn)項(xiàng)目與公司風(fēng)貌項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)接待、項(xiàng)目包裝以及大型活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)是項(xiàng)目和公司最直接的形象展示，是客戶對(duì)項(xiàng)目以及公司最直接的印象。因此，在項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝遵循廣告系統(tǒng)的一致性，保持項(xiàng)目的整體風(fēng)格和印象。在現(xiàn)場(chǎng)接待，經(jīng)過統(tǒng)一的培訓(xùn)、統(tǒng)一項(xiàng)目的說(shuō)詞和口徑，統(tǒng)一服裝、實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的接待流程體現(xiàn)項(xiàng)目與公司風(fēng)貌，在接待客戶的過程中讓客戶充分感受項(xiàng)目與公司的氣魄與魅力。二）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的方法與途徑方法與途徑完善職能中心設(shè)置與配套服務(wù)帶租約發(fā)售，統(tǒng)一管理，做旺市場(chǎng)銷售與經(jīng)營(yíng)并行考慮，尋找最佳結(jié)合點(diǎn)從無(wú)機(jī)市場(chǎng)到有機(jī)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，使項(xiàng)目真正成為中國(guó)中、西部服裝的源頭市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)。在綜合考慮項(xiàng)目銷售與運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，采取多種經(jīng)營(yíng)手段來(lái)強(qiáng)行啟動(dòng)市場(chǎng)、刺激市場(chǎng)來(lái)完成漢正街第一大道的“三級(jí)跳”，真正實(shí)現(xiàn)漢正街第一大道三年內(nèi)成為一個(gè)成熟、興旺的服裝批發(fā)市場(chǎng)。1、銷售與經(jīng)營(yíng)并行考慮，尋找最佳結(jié)合點(diǎn)在漢正街大道的銷售過程必須兼顧項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的考慮。根據(jù)正常的商業(yè)規(guī)律來(lái)看，經(jīng)營(yíng)者與投資者的比例為7：3比較適合項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)。在本項(xiàng)目的銷售過程中，必須適當(dāng)控制投資客在一定范圍值內(nèi)，保證項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)。另一方面，在保證漢正街第一大道利潤(rùn)最大化的前期下，勢(shì)必將會(huì)打破一般商業(yè)規(guī)律的經(jīng)營(yíng)者與投資者的比例，將考慮將投資者的比例擴(kuò)大為6：4甚至為5：5。市場(chǎng)投資者的價(jià)格承受能力要高于經(jīng)營(yíng)者，通過擴(kuò)大投資者的份額能夠?qū)N售價(jià)格提升實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。在項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)問題上，龍騰公司將直接從銷售款項(xiàng)中拿出小部分款項(xiàng)作為項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，通過各種活動(dòng)如博覽會(huì)、服裝論壇等相關(guān)措施強(qiáng)行啟動(dòng)市場(chǎng)，保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的旺場(chǎng)。2、帶租約發(fā)售，統(tǒng)一管理，做旺市場(chǎng)漢正街第一大道實(shí)行“帶租約發(fā)售”主要為兩方面的原因，一方面通過“帶租約發(fā)售”銷售措施的實(shí)行，能夠最大化吸收投資客提高商鋪的銷售價(jià)格。另一方面，通過“帶租約發(fā)售”的實(shí)行，將商鋪進(jìn)行統(tǒng)一的招商經(jīng)營(yíng)，保障投資者的利益。通過三年的市場(chǎng)運(yùn)作，開發(fā)商將進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳積極提高項(xiàng)目的知名度，促進(jìn)項(xiàng)目快速進(jìn)入經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)期。3、 善職能中心設(shè)置與配套服務(wù)漢正街第一大道的經(jīng)營(yíng)旺盛，先進(jìn)的硬件設(shè)施是基礎(chǔ)，另一方面從經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)，徹底為解決經(jīng)營(yíng)者、采購(gòu)者的實(shí)際經(jīng)營(yíng)、采購(gòu)的問題。通過完善的職能中心和多項(xiàng)目配套服務(wù)的設(shè)置，降低經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)成本和采購(gòu)的采購(gòu)成本，營(yíng)造一個(gè)有序的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。1）四大職能中心n 成立商務(wù)經(jīng)營(yíng)管理公司n 聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司n 成立互助型商會(huì)組織n 成立項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理顧問委員會(huì)2）九大運(yùn)營(yíng)中心n 綠色通道快速辦證交費(fèi)n 信用中心打造誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)樣板，建立核心優(yōu)勢(shì)；n 融資中心拓展融資渠道，助推商戶創(chuàng)富n 增值中心業(yè)界專家指點(diǎn)n 信息中心行業(yè)信息共享n 商務(wù)中心足不出戶做遍天下生意n 推廣中心專項(xiàng)基金統(tǒng)一推廣，成就品牌大鱷n 物流中心創(chuàng)造順暢的物流體系n 客戶服務(wù)中心保障采購(gòu)者的利益3）七大經(jīng)營(yíng)舉措n 實(shí)行商會(huì)會(huì)員制，提供再培訓(xùn)，再學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)n 統(tǒng)一的招商與管理n 電子商務(wù)交易n 嘉年華購(gòu)物節(jié)n 產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟峰會(huì)n 專項(xiàng)基金的統(tǒng)一推廣n 年度的商品采購(gòu)博覽會(huì)三）實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的方法與途徑銷售體系方法與途徑定價(jià)原則符合項(xiàng)目成本以及股東對(duì)利潤(rùn)的期望值原則符合現(xiàn)行市場(chǎng)的價(jià)格承受幅度原則兼顧項(xiàng)目銷售和經(jīng)營(yíng)的原則充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期原則定價(jià)與定價(jià)體系宣傳體系通過多種活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)宣傳的多樣性媒介選擇通過獨(dú)創(chuàng)的方法，建立漢正街輿論陣地以針對(duì)性媒介為主，大眾媒介為輔坐銷異地銷售泛銷售團(tuán)隊(duì)價(jià)格優(yōu)惠級(jí)別操作原則價(jià)格體系說(shuō)明定價(jià)體系制定原則漢正街第一大道的目標(biāo)客戶群體不同于一般項(xiàng)目客戶，他們多為專業(yè)型客戶，對(duì)本行業(yè)了解非常清楚，同時(shí)對(duì)漢正街非常了解，信息交換快，很容易形成聯(lián)合來(lái)對(duì)抗項(xiàng)目的銷售政策。因此，對(duì)于漢正街第一大道的消化，其重要的指導(dǎo)性的原則為分批、分層次，通過價(jià)格體系來(lái)消化目標(biāo)客戶，這樣才能有效控制銷售節(jié)奏、始終保持市場(chǎng)關(guān)注度。漢正街第一大道通過建立價(jià)格、銷售和宣傳三大體系來(lái)最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的銷售，同時(shí)樹立項(xiàng)目與公司的品牌。1、定價(jià)與定價(jià)體系從目前漢正街商鋪銷售的價(jià)格來(lái)看，缺乏價(jià)格興奮點(diǎn)，導(dǎo)致商鋪價(jià)格一直以來(lái)處于停頓狀態(tài)，沒有實(shí)質(zhì)性的上揚(yáng)。而漢正街第一大道的定價(jià)其核心就是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化，打破目前漢正街商鋪價(jià)格僵局，在維持漢正街商鋪價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，適時(shí)適量提升漢正街商鋪價(jià)格體系，最終實(shí)現(xiàn)與東南沿海的商鋪價(jià)格銜接，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)漢正街第一大道利潤(rùn)的最大化。漢正街第一大道的定價(jià)其重要的一個(gè)原則為：“半掠奪式原則”。總體來(lái)說(shuō)，象項(xiàng)目的黃金鋪臨主街的一拖二的商鋪的定價(jià)建議采用“全掠奪式原則”進(jìn)行定價(jià)，最大化提升商鋪的銷售價(jià)值。主要項(xiàng)目的臨主街的一拖二商鋪具有稀缺性，而內(nèi)街的商鋪具有較強(qiáng)的替代性。因此，在內(nèi)街商鋪的定價(jià)必須是預(yù)留一定的彈性空間，能夠讓市場(chǎng)的第一批買家能夠有利可圖。1）定價(jià)的四個(gè)原則n 第一個(gè)原則：符合項(xiàng)目成本以及股東對(duì)利潤(rùn)的期望值原則n 第二個(gè)原則：符合現(xiàn)行市場(chǎng)的價(jià)格承受幅度原則采用收益還原法（通過白馬、中心商城的現(xiàn)行租金按照10年的回報(bào)率進(jìn)行還原）n 第三個(gè)原則：兼顧項(xiàng)目銷售和經(jīng)營(yíng)的原則主要考慮帶租約發(fā)售的問題。漢正街第一大道作為漢正街商貿(mào)旅游項(xiàng)目的樣板工程，為整個(gè)漢正街商貿(mào)旅游項(xiàng)目提供后續(xù)開發(fā)的支持。因此，在項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定時(shí)必須通過“放水養(yǎng)魚”的持續(xù)性發(fā)展策略，充分考慮項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)空間和項(xiàng)目的可持續(xù)性應(yīng)力能力。n 第四個(gè)原則：充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期原則目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格比較，未來(lái)預(yù)計(jì)判斷。n 第五個(gè)原則：不斷地進(jìn)行價(jià)格測(cè)試，能夠清楚了解項(xiàng)目購(gòu)買群體對(duì)價(jià)格的才承受能力，同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。在利潤(rùn)最大化與買家價(jià)格承受能力之間尋找最適合的平衡點(diǎn)。因此，項(xiàng)目最終價(jià)格的確定需要在項(xiàng)目正式公開發(fā)售前才能夠最終確定。2、定價(jià)體系制定原則漢正街第一大道的購(gòu)買群體具有多層次、專業(yè)型的特征，制定合理的價(jià)格體系保證針對(duì)不同的客戶通過價(jià)格杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售。1）充分考慮購(gòu)買群體的特殊性 專業(yè)群體、公眾群體形成的多層次群體，必須利用合理的定價(jià)形成不同群體的利益傾斜和分配來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。不同客戶、不同時(shí)期，價(jià)格要有傾斜性和有效分配。3、銷售體系由于本項(xiàng)目為超大型項(xiàng)目，貨量龐大。傳統(tǒng)的坐銷手法，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，顯得象守株待免一樣被動(dòng)，同時(shí)由于本項(xiàng)目的客戶群體的特殊性和專業(yè)型。因此本項(xiàng)目必須打破傳統(tǒng)墨守成規(guī)的銷售手法的桎梏，有較大