長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民新村物業(yè)管理方案.doc

長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民新村物業(yè)管理方案 湖南君天物業(yè)管理有限公司綠滿(mǎn)芙蓉 葉茂瀟湘誠(chéng)以待人 信立四方【社區(qū)物業(yè)】路漫漫其修遠(yuǎn)兮吾將上下而求索湖南君天物業(yè)管理有限公司hunanjuntianwuyeguanliyouxiangongsi目 錄第一章 提高物業(yè)服務(wù)水平的總體設(shè)想以及管理思路第二章 社區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以及標(biāo)準(zhǔn)第三章 管理模式、工作流程以及物質(zhì)裝備第四章 管理人員配置、培訓(xùn)和管理第五章 管理制度與檔案建立、管理第六章 管理指標(biāo)的承諾及措施第七章 管理成本測(cè)算第八章 社區(qū)文化以及便民服務(wù)提要：管理定位老城區(qū)物業(yè)管理的典范，兩個(gè)文明建設(shè)的楷模；管理目標(biāo)持續(xù)保持省級(jí)文明稱(chēng)號(hào)，建立具有老城區(qū)物業(yè)與現(xiàn)代物業(yè)管理相結(jié)合的特色物業(yè)管理模式并加以推廣；管理模式根據(jù)長(zhǎng)沙市政府在舊城區(qū)推行社區(qū)物業(yè)管理工作指示精神以及相關(guān)的調(diào)研成果，結(jié)合人民新村的實(shí)際情況，建立以專(zhuān)業(yè)管理為基礎(chǔ)結(jié)合社區(qū)物業(yè)管理，物業(yè)公司和芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處、人民新村社區(qū)委員會(huì)雙向協(xié)同運(yùn)作與雙重監(jiān)管相結(jié)合的管理模式；四大理論客戶(hù)關(guān)系管理、合工（培訓(xùn)）理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時(shí)間管理；五大優(yōu)勢(shì)理念、團(tuán)隊(duì)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套；六大保障科學(xué)的iso9001質(zhì)量管理體系、科學(xué)的人力資源管理體系、完善的安全管理、人、財(cái)、物的有力保障、專(zhuān)業(yè)的環(huán)境管理保障能力、高效的客戶(hù)關(guān)系管理和信息處理平臺(tái)；第一章 提高物業(yè)服務(wù)水平的總體設(shè)想以及管理思路1.1 人民新村物業(yè)基本概況： 人民新村社區(qū)位于韶山北路以東,解放東路以南,曙光北路以西,人民東路以北。該小區(qū)是上個(gè)世紀(jì)70年代建立的半開(kāi)放居民小區(qū)，總面積0.56平方公里,轄區(qū)內(nèi)有企事業(yè)單位15個(gè),居民樓55棟,總?cè)丝?.2萬(wàn)人；在過(guò)去的時(shí)間里，這里由開(kāi)放式管理發(fā)展到由目前長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處和人民新村社區(qū)委員會(huì)實(shí)施的環(huán)境與社區(qū)治安管理。自2008年開(kāi)始，經(jīng)過(guò)社區(qū)黨委會(huì)積極爭(zhēng)取，人民新村被納入長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)首批社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的試點(diǎn)單位，以達(dá)到改善人居和工作環(huán)境，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，提高城市管理水平的目的，是政府關(guān)注民生，樹(shù)立形象，全面建立小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。1.2 總體設(shè)想：物業(yè)管理服務(wù)是一項(xiàng)很平凡的工作，它與“安邦治國(guó)平天下”的大業(yè)無(wú)法比肩，但它與人們的生活工作息息相關(guān)，扎實(shí)到位的物業(yè)管理將保證人民新村社區(qū)的各項(xiàng)功能得到充分發(fā)揮，為社區(qū)增添風(fēng)采，社會(huì)化的物業(yè)管理還可以強(qiáng)化與延長(zhǎng)老城區(qū)房屋以及公共設(shè)施設(shè)備的使用壽命，而且可以改善居民的生活環(huán)境，提高居民的精神文明素質(zhì)的意識(shí)。作為湖南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，國(guó)家注冊(cè)二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司，我們對(duì)管理好長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民新村老城區(qū)的物業(yè)成竹在胸。首先，湖南君天物業(yè)與人民新村社區(qū)毗鄰而居，淵源甚深，因此管理的磨合期接近為零；其次，湖南君天物業(yè)公司所管轄物業(yè)長(zhǎng)沙有色勘察設(shè)計(jì)院職工宿舍，也是屬于老城區(qū)物業(yè)，在環(huán)境，治安，計(jì)生，精神文明建設(shè)等方面的各項(xiàng)工作檢查評(píng)比中曾多次獲得省、市、區(qū)等各級(jí)政府部門(mén)頒發(fā)的榮譽(yù)；再次，作為國(guó)有性質(zhì)的物業(yè)管理單位，具有扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與管理能力；此外，物業(yè)管理類(lèi)別多元化，涵蓋了辦公、住宅、倉(cāng)庫(kù)、生產(chǎn)基地等多種物業(yè)，總規(guī)模達(dá)到100萬(wàn)平方米管理面積；懷著強(qiáng)烈的責(zé)任心和使命感，我們以“弘揚(yáng)社區(qū)公務(wù)形象，為人民服務(wù)”，持續(xù)保持省級(jí)文明稱(chēng)號(hào)，建立具有老城區(qū)物業(yè)與現(xiàn)代物業(yè)管理相結(jié)合的特色物業(yè)管理模式并加以推廣作為長(zhǎng)沙人民新村老城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)，在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門(mén)和社區(qū)單位領(lǐng)導(dǎo)、支持與配合下，共同探索創(chuàng)建一條全新的老城區(qū)物業(yè)管理新模式。1.3 管理思路：我們將堅(jiān)持“腳踏實(shí)地，辦扎實(shí)事”的原則，發(fā)揚(yáng)“立足平凡、一切為民”的管理作風(fēng)，與芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處及人民新村社區(qū)委員會(huì)密切配合，我們的管理思路是：“突出特色、善用資源、雙重監(jiān)管、工作務(wù)實(shí)。”1.3.1. 突出特色：主要體現(xiàn)在：外馳內(nèi)張，重點(diǎn)防范的保安體系，以物業(yè)安全管理為主，采取群防群治，密切配合當(dāng)?shù)嘏沙鏊伟猜?lián)防等部門(mén)，人防技防相結(jié)合，將轄區(qū)的安全隱患消滅在萌芽之中，全力保障好社區(qū)居民的人身財(cái)產(chǎn)安全。1.3.2. 善用資源：人力資源方面，根據(jù)測(cè)算，人民新村社區(qū)物業(yè)管理需要保安人員28名、保潔人員18名、辦公室人員6名；我們將把原社區(qū)服務(wù)人員及4050人員視為寶貴資源而善加利用，擬通過(guò)考核培訓(xùn)再考核的方式加以錄用，為芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處所管轄社區(qū)的4050人員創(chuàng)造再就業(yè)機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮每一個(gè)員工的專(zhuān)長(zhǎng)和潛能，為政府減輕下崗職工及4050富余人員的再就業(yè)負(fù)擔(dān)，發(fā)揮企業(yè)為政府分憂(yōu)的主人翁精神。1.3.3. 雙重監(jiān)管：長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)人民新村物業(yè)管理將由新組建的湖南君天物業(yè)人民新村管理處實(shí)施，并在芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處，人民新村社區(qū)委員會(huì)以及湖南君天物業(yè)總公司的雙重監(jiān)管下進(jìn)行，通過(guò)實(shí)地工作檢查，隨時(shí)監(jiān)督，檢查管理服務(wù)工作成效。1.3.4. 工作務(wù)實(shí)：人民新村這樣的老城區(qū)由于歷史遺留和城市發(fā)展的原因，小區(qū)建成時(shí)間長(zhǎng)、環(huán)境較差、設(shè)備不完善、而且規(guī)模很大，房屋類(lèi)別不一，質(zhì)量差異大，居民構(gòu)成復(fù)雜，我們?cè)谖飿I(yè)管理服務(wù)實(shí)施過(guò)程中，一切將從實(shí)際出發(fā)，以求真務(wù)實(shí)的態(tài)度，建立以專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司、社會(huì)性居民委員會(huì)、自治性業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)三方平等合作的基礎(chǔ)，按照一定原則和三方協(xié)議，聯(lián)合組成一體化的物業(yè)管理與服務(wù)共同體，共同對(duì)人民新村實(shí)施物業(yè)管理。第二章 社區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)范圍，結(jié)合長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)人民新村的實(shí)際情況和用戶(hù)的服務(wù)需求，我們提供的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)如下：2.1 公共安全管理：人民新村小區(qū)采取半封閉保安管理，實(shí)行24小時(shí)保安值班巡邏制度，采用“外馳內(nèi)張、重點(diǎn)防范”的保安策略，人防與技防相結(jié)合，與派出所、治安聯(lián)防隊(duì)等部門(mén)緊密配合協(xié)調(diào)，建立小區(qū)安全防范體系，維護(hù)管轄區(qū)內(nèi)公共秩序。具體內(nèi)容如下：2.1.1 出入口設(shè)置保安固定門(mén)崗:對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車(chē)輛、物品進(jìn)行監(jiān)控和管理。大宗物品運(yùn)出小區(qū)，必須接受門(mén)崗檢查，開(kāi)具物品放行單才能運(yùn)出。2.1.2 設(shè)置流動(dòng)巡查崗：每次巡邏間隔時(shí)間不大于60分鐘，接到突發(fā)事件報(bào)告后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并第一時(shí)間采取恰當(dāng)處理措施。對(duì)小區(qū)內(nèi)重要部位、社區(qū)辦公區(qū)域、進(jìn)行重點(diǎn)巡查。同時(shí)關(guān)注小區(qū)的綠地、燈光、園林等設(shè)施、防止人為破壞，安全巡查記錄清晰，有據(jù)可查。2.1.3 安全監(jiān)控中心設(shè)置：每周2次到相關(guān)治安聯(lián)防管理中心監(jiān)控室查看小區(qū)監(jiān)控錄像資料，及時(shí)與治安聯(lián)防大隊(duì)進(jìn)行安全管理溝通與協(xié)調(diào)。2.1.4 在涉及人身安全處，設(shè)置明顯標(biāo)志并制定防范措施。2.1.5 對(duì)火警、交通事故、治安事件以及其他緊急情況有處置預(yù)案，一旦發(fā)生事故要及時(shí)處理，并上報(bào)有關(guān)主要部門(mén)。如小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違法現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)治安管理部門(mén)并協(xié)助處理。2.1.6 保安人員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理：當(dāng)值外時(shí)間必須留守在轄區(qū)內(nèi)待命，確保一旦發(fā)生緊急情況能夠迅速集中全體出動(dòng)。當(dāng)值外時(shí)間外出必須經(jīng)由保安主管批準(zhǔn)。2.2 清潔衛(wèi)生服務(wù)：2.2.1 道路、停車(chē)位、廣場(chǎng)保潔：每日清掃2次，循環(huán)保潔，目視道路無(wú)垃圾，雜物，無(wú)直徑5cm以上的石頭，地面垃圾停留時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。2.2.2 綠化保潔：每3天全面清掃1次綠化帶、草地上邊的垃圾，煙頭，棉簽，紙張等雜物，花壇表面無(wú)明顯污跡。2.2.3. 公共樓道保潔：每周打掃1次各棟公共單元樓層和樓梯臺(tái)階；公共窗臺(tái)，各層個(gè)通道的防火門(mén)、消防栓；每月1次清掃樓頂，清理地溝。要求地面、樓梯間基本無(wú)垃圾，浮塵，雜物，污水，無(wú)亂貼亂畫(huà)，無(wú)擅自占用，無(wú)亂堆亂放現(xiàn)象。2.3. 轄區(qū)內(nèi)車(chē)輛行駛和停泊管理車(chē)場(chǎng)保安員24小時(shí)巡邏，以保持轄區(qū)內(nèi)交通秩序良好以及道路暢通。為了加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)車(chē)輛進(jìn)出、停泊、行駛等的管理，預(yù)防交通事故和失竊事件發(fā)生，特規(guī)定如下：2.3.1.對(duì)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行固定車(chē)位和臨時(shí)車(chē)位分區(qū)域管理，并劃定停車(chē)位。2.3.2.大型貨車(chē)、集裝箱車(chē)、工程施工車(chē)輛不得進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)。2.3.3.進(jìn)入車(chē)輛必須按指定位置停放，不得堵塞消防通道，進(jìn)出車(chē)路口或停放在其他不允許停車(chē)的位置，不得行駛上人行道或草坪、綠地。2.3.4.車(chē)輛進(jìn)入必須登記車(chē)輛型號(hào)、進(jìn)入時(shí)間等，進(jìn)場(chǎng)取停車(chē)卡，憑卡放行出場(chǎng)。2.3.5.不得在轄區(qū)內(nèi)練車(chē)。不得在轄區(qū)內(nèi)鳴號(hào)，時(shí)速不得超過(guò)15公里/小時(shí)。2.4 公共秩序管理針對(duì)人民新村物業(yè)屬性復(fù)雜，內(nèi)在門(mén)面經(jīng)營(yíng)多的情況，我們將協(xié)同芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處、人民新村社區(qū)委員會(huì)制訂人民新村社區(qū)公共管理規(guī)章制度，明確公眾行為準(zhǔn)則；明確公共環(huán)境管理準(zhǔn)則。杜絕公眾侵占公共區(qū)域；減少亂堆亂放現(xiàn)象發(fā)生，倡議“愛(ài)家、愛(ài)社區(qū)、愛(ài)我長(zhǎng)沙”精神文明風(fēng)尚，使人民新村的公共秩序與環(huán)境處于有序、規(guī)范、和諧的管理狀態(tài)。2.5 服務(wù)人員準(zhǔn)則：2.5.1. 各職守崗位統(tǒng)一著裝。2.5.2. 上班時(shí)間佩戴工作牌。2.5.3. 儀容儀表整潔、大方、得體。2.5.4. 熱情待人，文明禮貌，使用服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)。2.5.5. 開(kāi)展微笑服務(wù)，遇到用戶(hù)時(shí)候主動(dòng)問(wèn)候和招呼。2.5.6. 遇到業(yè)主或訪客需要求助時(shí)候，應(yīng)熱情幫助和妥善處理，不得推諉。2.5.7. 堅(jiān)守工作崗位，不脫崗離崗，職守時(shí)嚴(yán)禁睡覺(jué)。2.5.8. 遵守各項(xiàng)紀(jì)律和規(guī)章制度。2.5.9. 遵守安全工作規(guī)定以及操作程序，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全因數(shù)，正確處理突發(fā)事件。2.5.10. 不損壞、不拿取公共或用戶(hù)的財(cái)物。2.5.11.遵守保密規(guī)定，不得擅自進(jìn)入街道辦事處和社區(qū)委員會(huì)辦公室機(jī)要部位，不得隨便吐露機(jī)關(guān)消息和業(yè)主情況。2.6. 管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2.6.1. 公共安全管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)崗位事項(xiàng)工作方式工作標(biāo)準(zhǔn)門(mén)崗車(chē)輛進(jìn)出控制、記錄查看車(chē)況、憑證放行。物品放行控制、記錄手續(xù)完善，按章放行，嚴(yán)禁危險(xiǎn)品進(jìn)入小區(qū)。崗?fù)?nèi)務(wù)崗?fù)?nèi)保持整潔、衛(wèi)生。巡邏崗?fù)＼?chē)場(chǎng)（含單車(chē)、摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)）每1小時(shí)對(duì)轄區(qū)區(qū)域巡邏1次整齊有序，防止車(chē)輛損壞、丟失；無(wú)違章停放、無(wú)喇叭擾人。公共設(shè)施設(shè)備次，并在巡查記錄表上備注，如有報(bào)警必須5分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。無(wú)被盜、損壞發(fā)生、無(wú)安全隱患。巡邏崗休閑場(chǎng)所涉及人身安全場(chǎng)所禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。違規(guī)以及違法行為及時(shí)處理和報(bào)告。監(jiān)控中心查看每周2次派員到治安聯(lián)防監(jiān)控中心查看監(jiān)控錄像資料，并及時(shí)與治安聯(lián)防大隊(duì)進(jìn)行工作交流。2.6.2. 清潔保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)清潔項(xiàng)目每天每周每月清潔標(biāo)準(zhǔn)公共道路清掃2次并循環(huán)保潔。保持干凈，無(wú)明顯紙屑，果皮，雜物。公共地面清掃2次并循環(huán)保潔。保持干凈，無(wú)明顯紙屑，果皮，雜物。綠化帶2次清理其中的垃圾，煙頭，棉簽，紙張等雜物保持干凈，無(wú)明顯紙屑，果皮，雜物。公益性宣傳欄清抹1次無(wú)灰塵，蛛絲。公共單元樓道清掃1次頂面1月清理1次。樓道基本保持整潔干凈。無(wú)明顯蛛絲。地溝清理1次保持地溝的暢通。公共垃圾桶傾倒1次垃圾桶表面基本保持干凈，無(wú)惡臭味。公共窗臺(tái)清掃1次無(wú)明顯浮灰不定期項(xiàng)目清掃積水、積雪、清理亂堆亂放物品、牛皮張貼、清運(yùn)垃圾等。第三章 管理模式、工作流程以及物質(zhì)裝備3.1 管理模式根據(jù)長(zhǎng)沙市政府在舊城區(qū)推行社區(qū)物業(yè)管理工作指示精神以及相關(guān)的調(diào)研成果，結(jié)合人民新村的實(shí)際情況，建立以專(zhuān)業(yè)管理為基礎(chǔ)結(jié)合社區(qū)物業(yè)管理，物業(yè)公司和街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)雙向協(xié)同運(yùn)作與雙重監(jiān)管相結(jié)合的管理模式，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的“零”磨合期。3.1.1 雙向協(xié)同運(yùn)作：芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處、人民新村社區(qū)委員會(huì)代表小區(qū)業(yè)主方，直接行使人民新村業(yè)主（委員會(huì)）的權(quán)力和義務(wù)。權(quán)利包括：定期代表業(yè)主及用戶(hù)向物業(yè)公司提出管理服務(wù)需求以及建議；簽訂、變更或解除本項(xiàng)物業(yè)管理委托合同；審定管理服務(wù)的收支狀況；監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作內(nèi)容以及效果等；義務(wù)包括：協(xié)助物業(yè)公司及時(shí)了解人民新村的物業(yè)管理特性和業(yè)主及用戶(hù)需求；協(xié)助管理人員順利進(jìn)入管理；及時(shí)支付應(yīng)由其承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用；幫助協(xié)調(diào)物業(yè)公司與各業(yè)主及用戶(hù)之間的關(guān)系。湖南君天物業(yè)管理有限公司授權(quán)人民新村管理處為物業(yè)管理服務(wù)方，提交人民新村物業(yè)管理方案以及業(yè)主用戶(hù)所需要的其他管理服務(wù)內(nèi)容從事物業(yè)管理服務(wù)，并達(dá)到物業(yè)管理委托合同約定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。以芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處、人民新村社區(qū)委員會(huì)和物業(yè)管理公司雙方各行其責(zé)、協(xié)同運(yùn)作為基本原則，建立雙向協(xié)同運(yùn)作管理，即：在行使各自權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)的同時(shí)，相互理解支持，共同協(xié)商協(xié)作，積極建議改進(jìn)，始終保持暢通的溝通渠道和良好的協(xié)調(diào)方式。通過(guò)雙向協(xié)同運(yùn)作，憑借我公司對(duì)老城區(qū)的特性了解、對(duì)街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)工作程序和方式的了解，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)對(duì)人民新村物業(yè)管理的“零”磨合期。3.1.2 雙重監(jiān)管：管理處在具體提供有關(guān)服務(wù)時(shí)候，同時(shí)接受物業(yè)管理公司和社區(qū)委員會(huì)的雙重監(jiān)管：人員的配置和錄用：根據(jù)有關(guān)人員的配置和錄用要求，嚴(yán)格選拔，任用重要崗位人員，我們將把原社區(qū)服務(wù)人員及4050人員視為寶貴資源而善加利用，擬通過(guò)考核培訓(xùn)再考核的方式加以錄用，為芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處所管轄社區(qū)的4050人員創(chuàng)造再就業(yè)機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮每一個(gè)員工的專(zhuān)長(zhǎng)和潛能，為政府減輕下崗職工及4050富余人員的再就業(yè)負(fù)擔(dān)，發(fā)揮企業(yè)為政府分憂(yōu)的主人翁精神。管理服務(wù)質(zhì)量：物業(yè)管理公司每季度對(duì)人民新村管理處進(jìn)行工作檢查和質(zhì)量考評(píng)，社區(qū)委員會(huì)可參照我公司提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，隨時(shí)檢查、監(jiān)督、考核管理處的管理服務(wù)質(zhì)量，并通過(guò)雙向協(xié)同的關(guān)系渠道，及時(shí)反饋給管理處和物業(yè)管理公司。3.1.3 內(nèi)部管理組織構(gòu)架：u 管理層（管理處主任、客戶(hù)服務(wù)主管、專(zhuān)業(yè)主管）：在公司指導(dǎo)監(jiān)督下全面負(fù)責(zé)處理日常工作，組織實(shí)施各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，監(jiān)督控制管理服務(wù)質(zhì)量，保持與街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)的聯(lián)系和溝通；專(zhuān)業(yè)主管分管各部門(mén)工作。u 作業(yè)層管理處下設(shè)3個(gè)服務(wù)部門(mén)，每個(gè)部門(mén)由專(zhuān)業(yè)主管分工管理，協(xié)同工作；三個(gè)部門(mén)的分工職責(zé)如下： 客戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)管理處行政事務(wù)以及服務(wù)中心的工作。配合公司相關(guān)部門(mén)開(kāi)展人事、勞資、培訓(xùn)工作。負(fù)責(zé)日常的環(huán)境衛(wèi)生巡查，糾正違章現(xiàn)象。協(xié)助管理處主任對(duì)管理處工作人員進(jìn)行監(jiān)督、考核工作。負(fù)責(zé)日常與街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)的聯(lián)系和溝通。負(fù)責(zé)與相關(guān)政府職能部門(mén)的聯(lián)系、協(xié)調(diào)和溝通。 保安部負(fù)責(zé)管理服務(wù)范圍里的安全保衛(wèi)，維護(hù)公共秩序，防范治安事件發(fā)生。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)車(chē)輛進(jìn)出、行使、停泊及收費(fèi)管理。負(fù)責(zé)對(duì)管理處保安員的監(jiān)督、考核以及培訓(xùn)工作。負(fù)責(zé)與治安聯(lián)防管理中心等相關(guān)單位保持聯(lián)系與溝通。 保潔部負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)內(nèi)公共區(qū)域以及業(yè)主委員會(huì)委托范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔工作。組織架構(gòu)圖朝陽(yáng)街道辦事處、人民新村社區(qū)管委會(huì)保潔部：領(lǐng)班：3人保潔員：15人湖南君天物業(yè)管理有限公司市房管局等相關(guān)政府職能部門(mén)管理處：經(jīng)理：1人經(jīng)理助理：1人保安主管：1人保潔主管：1人（兼）客戶(hù)服務(wù)部：文員：1人廚師：1人保安部：領(lǐng)班：3人保安員21人3.2 管理處工作流程3.2.1管理工作流程圖公司總部 街道辦事處、社區(qū)管委會(huì)請(qǐng)示回報(bào) 控制、考核 指導(dǎo)、監(jiān)督 請(qǐng)示回報(bào) 指示、監(jiān)督管理處工作情況反饋 安排工作、監(jiān)管、指導(dǎo)、考核客服部 保安部 保潔部相互 協(xié)調(diào)完成計(jì)劃與目標(biāo)3.2.2 保潔部工作流程保潔主管保結(jié)主管每日檢查保結(jié)情況，進(jìn)行記錄和歸檔發(fā)現(xiàn)問(wèn)題巡視現(xiàn)場(chǎng)檢查指導(dǎo)保潔員日常保潔工作3.2.3 治安管理工作流程定崗值勤報(bào)警流動(dòng)巡邏緊急情況統(tǒng)治保安主管發(fā)現(xiàn)問(wèn)題出入登記檢查及時(shí)處理流動(dòng)巡邏崗緊急處理記錄歸檔3.2.4 車(chē)輛管理工作流程巡邏崗出入口定崗檢查緊急情況通知主管發(fā)現(xiàn)問(wèn)題出入登記、領(lǐng)卡進(jìn)場(chǎng)、憑卡離場(chǎng)巡邏崗緊急處理及時(shí)處理記錄歸檔3.2. 火警緊急處理流程保安人員誤報(bào)報(bào)警信息來(lái)源現(xiàn)場(chǎng)處理確認(rèn)其他火災(zāi)迅速撲救保安人員消防確認(rèn)重大火災(zāi)協(xié)同作戰(zhàn)3.3 物資裝備3.3.1 管理用房根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，人民新村街道辦事處和社區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)該為管理處60平方米辦公用房（40平方米辦公用房、10平方米值班室、10平方米庫(kù)房）。3.3.2 員工宿舍安排管理處保安部員工要求是統(tǒng)一安排住宿，考慮部分員工為社區(qū)下崗職工再就業(yè)，可自行回家居住，因此，社區(qū)還應(yīng)該安排部分保安部員工宿舍約140平方米左右。3.3.3 關(guān)于物業(yè)管理用房備注根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)管理用房面積應(yīng)為轄區(qū)總建筑面積的千分之五，即人民新村社區(qū)的物業(yè)用房面積應(yīng)為56萬(wàn)平方米35=840平方米。而根據(jù)人民新村的實(shí)際情況，我公司做出以上要求。3.3.3 管理工具管理處需要購(gòu)置各類(lèi)器械、工具裝備以及辦公用品等管理設(shè)施，購(gòu)置費(fèi)用從開(kāi)辦費(fèi)中支取，開(kāi)辦費(fèi)可分期投入。u 辦公類(lèi)名稱(chēng)預(yù)計(jì)單價(jià)(元)購(gòu)置數(shù)量金額（元）備注電話(huà)機(jī)1502300空調(diào)200012000保險(xiǎn)柜220012200辦公桌、椅50063400另配椅子4張沙發(fā)、茶幾200012000文件柜50031500電風(fēng)扇150812001吊扇1203360保安宿舍用電腦400028000打印機(jī)200012000網(wǎng)卡、饋線3001300飲水機(jī)3002900配過(guò)濾器1只辦公用品20元/月.人12000文體用品500廚具3000合計(jì)39660u 保安類(lèi)名稱(chēng)預(yù)計(jì)單價(jià)購(gòu)置數(shù)量金額備注床頭柜5013650雙層鐵床200142800棉大衣2002550002春秋裝20014428800警棍5010500雨鞋50251250雨衣100101000雨傘2010200對(duì)講機(jī)600106000備用電池5010500電視機(jī)200012000熱水器300013000防爆手電8010800取暖器100101000多孔線板5010500辦公桌3002600椅子50201000警示標(biāo)志3000合計(jì)58600u 保潔類(lèi)名稱(chēng)預(yù)計(jì)單價(jià)（元）購(gòu)置數(shù)量金額備注服裝2007214400雨衣100181800雨鞋5018900保潔工具及用品4004垃圾車(chē)70064200膠管43001200勞保用品1296合計(jì)27800上述三項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)：126060元.第四章 管理人員配置、培訓(xùn)和管理根據(jù)人民新村小區(qū)的基本情況，湖南君天物業(yè)管理公司在人民新村小區(qū)設(shè)置物業(yè)管理處，物業(yè)管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專(zhuān)多能。根據(jù)第三章所述，物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理1名，下設(shè)客戶(hù)服務(wù)中心、保潔部、安全管理部。共計(jì)52人。4.1各崗位服務(wù)人員的文化素質(zhì)及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求：類(lèi)別崗位文化素質(zhì)專(zhuān) 業(yè) 素 質(zhì)管理人員經(jīng) 理大學(xué)專(zhuān)科或以上中級(jí)以上職稱(chēng)，有物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)理上崗證，有豐富的政府物業(yè)以及住宅物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，具有開(kāi)拓創(chuàng)新精神，責(zé)任心強(qiáng)，組織、協(xié)助和決策能力強(qiáng)。主 管大專(zhuān)以上兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)，具較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力，有豐富的本部門(mén)管理經(jīng)驗(yàn)。安全管理部主管須在部隊(duì)任班以上職位的復(fù)轉(zhuǎn)軍人。管理人員大專(zhuān)以上熟悉掌握iso9001質(zhì)量管理體系，能熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，責(zé)任心強(qiáng)。辦事有條理，有一定寫(xiě)作能力，工作嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真。有一定組織協(xié)調(diào)能力。操作層人員清潔工初中以上品貌端正，身體健康，樸實(shí)肯干，經(jīng)培訓(xùn)具清潔工作標(biāo)準(zhǔn)操作技能。安管員高中以上退伍軍人或保安專(zhuān)業(yè)學(xué)校畢業(yè)，身高1.70米以上，品貌端正，身體健康，品行良好，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。4.2 員工培訓(xùn)：4.2.1 培訓(xùn)目標(biāo)通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的服務(wù)意識(shí)、文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，掌握各種服務(wù)操作技巧，為本社區(qū)的物業(yè)服務(wù)培養(yǎng)出一支品質(zhì)優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)技術(shù)過(guò)硬、服務(wù)熱情周到的員工隊(duì)伍，培養(yǎng)一批全面物業(yè)管理服務(wù)人才。4.2.2 培訓(xùn)方式要求：全員參加，分階段、分層次實(shí)施。第一階段：入職培訓(xùn)凡確定派入人民新村社區(qū)的我司工作人員，都必須參加針對(duì)此項(xiàng)目而設(shè)計(jì)的有關(guān)培訓(xùn)，如人民新村社區(qū)的簡(jiǎn)介、社區(qū)服務(wù)禮儀禮節(jié)、社區(qū)管理與服務(wù)技巧等的培訓(xùn)；第二階段：崗前培訓(xùn)在正式上崗前，都必須通過(guò)各部門(mén)、各崗位職責(zé)、工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和考核。第三階段：管理骨干-升職培訓(xùn)在此項(xiàng)目工作期間，我司將根據(jù)不同的對(duì)象，開(kāi)展系列化、正規(guī)化的培訓(xùn)工作。4.2.3 培訓(xùn)方法公司集中授課；項(xiàng)目部公開(kāi)討論；案例分析；總結(jié)學(xué)習(xí)體會(huì)。4.2.4 培訓(xùn)考核方法口試以現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)方式，檢驗(yàn)員工對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容的掌握程度。筆試每階段培訓(xùn)結(jié)束后，我司都要進(jìn)行閉卷考試，以檢查員工對(duì)所培訓(xùn)內(nèi)容的接受能力和培訓(xùn)效果。抽查在日常工作中，我司將不定時(shí)隨機(jī)抽查員工對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容的熟練掌握和靈活運(yùn)用程度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題馬上糾正，并在下一個(gè)培訓(xùn)階段加以改善。4.2.5 員工培訓(xùn)計(jì)劃u 管理處全體員工入伙崗前培訓(xùn)計(jì)劃u 管理層員工及資源服務(wù)（客服服務(wù)部）培訓(xùn)計(jì)劃目的更新知識(shí)、增強(qiáng)技能，創(chuàng)建綜合素質(zhì)優(yōu)良的管理干部隊(duì)伍。要求傳遞信息，通過(guò)培訓(xùn)及時(shí)了解項(xiàng)目的目標(biāo)、方針以及同行業(yè)，同片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手各類(lèi)信息；更新知識(shí)，及時(shí)補(bǔ)充、更新各類(lèi)技能知識(shí)，跟上時(shí)代的步伐；提高能力，提供各種外培機(jī)會(huì)，全面提高管理人員各項(xiàng)服務(wù)水平。內(nèi)容與進(jìn)度(根據(jù)項(xiàng)目入伙時(shí)間和情況而定)u 護(hù)衛(wèi)(安管)員培訓(xùn)計(jì)劃目的明確安管員的職責(zé)任務(wù)，樹(shù)立安管職業(yè)道德和服務(wù)意識(shí)。掌握上崗應(yīng)知應(yīng)會(huì)的基本知識(shí)和規(guī)章制度，培養(yǎng)建設(shè)一支愛(ài)崗敬業(yè)、訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明值勤的安管員隊(duì)伍。內(nèi)容及進(jìn)度(根據(jù)項(xiàng)目入伙時(shí)間和情況而定)第五章 管理制度與檔案建立、管理建立完善的規(guī)章制度是提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。公司積累多年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立了一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項(xiàng)目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。通過(guò)不斷地補(bǔ)充和完善，為物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。本公司以完善的規(guī)章制度和iso9001體系為基礎(chǔ)，按照全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的總體要求，提煉、形成人民新村小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度。5.1 湖南君天管理有限公司規(guī)章制度類(lèi)別名稱(chēng)人力資源管理制度勞動(dòng)人事管理制度公司考勤管理制度物業(yè)公司獎(jiǎng)罰辦法項(xiàng)目人員管理制度計(jì)劃文檔管理制度物業(yè)公司計(jì)劃管理制度物業(yè)公司合同管理制度物業(yè)公司內(nèi)部行文規(guī)定工程款項(xiàng)審批規(guī)定資產(chǎn)管理制度 物業(yè)公司資產(chǎn)購(gòu)置管理辦法辦公用品管理細(xì)則公務(wù)車(chē)使用管理規(guī)定工裝管理規(guī)定標(biāo)識(shí)管理規(guī)定倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定財(cái)務(wù)管理制度收費(fèi)管理規(guī)定商務(wù)中心財(cái)務(wù)管理規(guī)定物業(yè)公司消費(fèi)卡管理辦法消防安全管理制度 消防管理辦法公共秩序管理制度 公共秩序管理員離職交接手續(xù)規(guī)定公共秩序管理員請(qǐng)銷(xiāo)假規(guī)定公共秩序管理員訓(xùn)練管理規(guī)定公共秩序管理員宿舍管理規(guī)定公共秩序管理員宿舍衛(wèi)生管理規(guī)定公共秩序管理員門(mén)崗管理規(guī)定停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定關(guān)于發(fā)現(xiàn)業(yè)主未鎖汽車(chē)的處理程序和獎(jiǎng)勵(lì)辦法后勤事務(wù)管理制度通訊管理規(guī)定檔案管理制度食堂管理制度職工宿舍管理規(guī)定公司衛(wèi)生管理規(guī)定辦公區(qū)域衛(wèi)生管理規(guī)定午間值班規(guī)定夜間值班規(guī)定公共設(shè)施設(shè)備管理制度電梯機(jī)房管理規(guī)定配電房管理規(guī)定5.2 檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對(duì)人民新村社區(qū)物業(yè)的實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、智能化的管理手段，對(duì)人民新村社區(qū)物業(yè)檔案進(jìn)行全面的收集和管理。5.2.1檔案資料的建立u 采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、智能化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料。u 將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（小區(qū)、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條理清晰，分類(lèi)合理，便于查閱。u 按照資料載體類(lèi)型采用恰當(dāng)安全的保存方式。u 所有資料檔案實(shí)行“雙檔”（電腦檔案、文本檔案）管理。收 集日常巡視維護(hù)記錄、運(yùn)行記錄，投訴與回訪記錄，各種社區(qū)活動(dòng)記錄以及客戶(hù)有關(guān)檔案資料。建立檔案管理資料。整理分類(lèi)保存資料，按分類(lèi)順序編號(hào)、登記造冊(cè)，形成文件目錄，為方便管理工作，除部分保密文件、永久性文件外，檔案實(shí)行開(kāi)架管理。編號(hào)登記輸入電腦按規(guī)定設(shè)置于目錄進(jìn)行分類(lèi)文件整理，定期輸入資料并維護(hù)。入 柜建立檔案管理資料。定期、不定期的對(duì)檔案管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督。檢 查5.2.2 檔案資料的分類(lèi)名稱(chēng)資料內(nèi)容住戶(hù)資料a、 住戶(hù)入柱資料b、 業(yè)主家庭檔案事物登記a、 事務(wù)值班室記錄b、 事務(wù)交接記錄表c、 物品放行記錄d、 日常事務(wù)巡視記錄e、 事務(wù)回訪登記表治安交通管理資料a、 日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄b、 查崗記錄、監(jiān)控值班記錄c、 物資搬運(yùn)放行記錄，緊急情況處理登記表d、 車(chē)輛管理記錄，車(chē)輛詳細(xì)資料，車(chē)位使用協(xié)議社區(qū)文化資料a、 活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄b、 社區(qū)文化活動(dòng)圖片及文字記錄c、 傳媒報(bào)道d、 活動(dòng)室設(shè)備器材使用記錄員工管理資料a、 員工個(gè)人資料b、 員工業(yè)績(jī)考核與獎(jiǎng)勵(lì)記錄c、 員工培訓(xùn)計(jì)劃與實(shí)施情況d、 員工培訓(xùn)考核記錄業(yè)主反饋資料a、 服務(wù)質(zhì)量回訪記錄b、 業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)記錄c、 業(yè)主投訴以及處理記錄行政文件資料a、 管理處值班以及檢查記錄b、 政府部門(mén)文件c、 公司下發(fā)文件d、 管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件業(yè)主管委會(huì)資料a、 籌備成立文件b、 成立后運(yùn)行文件第六章 管理指標(biāo)的承諾及措施6.1 管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)我公司在人民新村小區(qū)的管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)是：全面履行物業(yè)管理委托合同中的服務(wù)承諾，在小區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)與管理達(dá)到參評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的條件下，參加市級(jí)、省級(jí)先進(jìn)文明小區(qū)考評(píng)，參加湖南省關(guān)于老城區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)單位的各項(xiàng)指標(biāo)考評(píng)，力爭(zhēng)在政府相關(guān)職能部門(mén)的指導(dǎo)下，在芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處、人民新村社區(qū)委員會(huì)和湖南君天物業(yè)管理有限公司協(xié)同管理下，力爭(zhēng)使人民新村社區(qū)在湖南省所有老城區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)單位中成為環(huán)保健康、和諧社會(huì)建設(shè)的典范，成為長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)社區(qū)管理的示范小區(qū)。人民新村的社區(qū)物業(yè)管理將被納入我公司iso9001質(zhì)量管理體系，制定管理責(zé)任目標(biāo)和量化考核指標(biāo)，確保在委托合同期內(nèi)既定的管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。6.2 各項(xiàng)指標(biāo)承諾的具體內(nèi)容以及措施根據(jù)長(zhǎng)沙市政府在舊城區(qū)推行社區(qū)物業(yè)管理工作指示精神以及相關(guān)的調(diào)研成果，結(jié)合人民新村的實(shí)際情況與本公司的質(zhì)量方針，特制定人民新村社區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾及措施：序號(hào)管理指標(biāo)承諾測(cè)定依據(jù)完成指標(biāo)的措施1清潔保潔率95%轄區(qū)內(nèi)保潔達(dá)標(biāo)面積總和 100%轄區(qū)內(nèi)應(yīng)保潔面積總和實(shí)行巡查和抽查制度，建立檔案記錄，由管理員現(xiàn)場(chǎng)打分，管理處負(fù)責(zé)月評(píng)，確保轄區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，環(huán)境無(wú)污染。2治安案件發(fā)生率3治安（刑事）案件發(fā)生次數(shù) 100%轄區(qū)內(nèi)用戶(hù)人數(shù)總和實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，結(jié)合治安聯(lián)防中心的安保監(jiān)控系統(tǒng)，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)以及社區(qū)的重點(diǎn)部位，確保轄區(qū)業(yè)主及客戶(hù)的人身財(cái)產(chǎn)安全。3火災(zāi)發(fā)生率1火災(zāi)發(fā)生次數(shù)總和 100%轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)戶(hù)數(shù)總和實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理。4有效投訴率5%有效投訴次數(shù)總和 100%轄區(qū)住戶(hù)戶(hù)數(shù)總和定期舉行住戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查，加強(qiáng)與用戶(hù)的溝通，了解用戶(hù)的愿望與需求，及時(shí)處理各種投訴并做好記錄與回訪5投訴處理率92%完成處理投訴的次數(shù) 100%有效投訴的次數(shù)定期舉行住戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查，加強(qiáng)與用戶(hù)的溝通，了解用戶(hù)的愿望與需求，及時(shí)處理各種投訴并做好記錄與回訪6回訪率92%已經(jīng)回訪次數(shù) 100%已經(jīng)處理有效投訴次數(shù)定期舉行住戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查，加強(qiáng)與用戶(hù)的溝通，了解用戶(hù)的愿望與需求，及時(shí)處理各種投訴并做好記錄與回訪。7管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率100%通過(guò)崗位培訓(xùn)考核人數(shù)的和 100% 參加崗位培訓(xùn)的總?cè)藬?shù)建立培訓(xùn)考核制度，對(duì)員工分別進(jìn)行入職，在職以及升職等培訓(xùn)。8業(yè)主滿(mǎn)意度90%調(diào)查用戶(hù)滿(mǎn)意人數(shù) 100%調(diào)查用戶(hù)人數(shù)在日常服務(wù)過(guò)程中，加強(qiáng)與住戶(hù)的溝通，及時(shí)搜集用戶(hù)的資料，盡可能滿(mǎn)足住戶(hù)的需求，提高住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理工作的滿(mǎn)意度。第七章 管理成本測(cè)算7.1 指導(dǎo)思想物業(yè)管理是保本微利的行業(yè)。正確的核算物業(yè)管理成本，控制各項(xiàng)成本開(kāi)支，是保持物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)作、良性經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。我公司本著精心核算、嚴(yán)格控制成本的原則以保證人民新村社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)質(zhì)、費(fèi)用適中。7.2 測(cè)算依據(jù)7.2.1 長(zhǎng)沙市政府有關(guān)物業(yè)法規(guī)及相關(guān)文件；7.2.2 根據(jù)委托服務(wù)項(xiàng)目、相關(guān)數(shù)據(jù)、資料和實(shí)地考察情況；7.2.3 行業(yè)慣例和專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；7.2.4 我公司承諾的各項(xiàng)質(zhì)量管理指標(biāo)。7.3 測(cè)算項(xiàng)目u 員工工資及福利u 行政辦公費(fèi)u 衛(wèi)生保潔費(fèi)u 安全管理費(fèi)u 設(shè)備折舊費(fèi)u 利潤(rùn)u 稅金7.4 詳情請(qǐng)見(jiàn)附件（1）第八章 社區(qū)文化以及便民服務(wù)社區(qū)文化是社區(qū)成員包括業(yè)主和管理人員塑造的反映社會(huì)文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個(gè)性特征的小區(qū)居住理念及其活動(dòng)方式的綜合。社區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵(lì)功能和輻射功能。社區(qū)文化是人們基本生活不可缺少的組成部分，是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要，是創(chuàng)造小區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶(hù)生活品味的重要手段，也是實(shí)施物業(yè)管理的潤(rùn)滑劑。社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理的使命，營(yíng)造文明、靜雅、祥和的人民新村社區(qū)文化居住環(huán)境和人文環(huán)境是我們的追求。8.1 人民新村社區(qū)文化的目標(biāo)：湖南君天物業(yè)管理有限公司已積累了豐厚的文化底蘊(yùn)。我們將通過(guò)寓教于樂(lè)、寓樂(lè)于教、循序漸進(jìn)的方式，以“愛(ài)家、愛(ài)社區(qū)、愛(ài)我長(zhǎng)沙”、“營(yíng)造現(xiàn)代居家新理念”、“綠色環(huán)境”為主題，堅(jiān)持大中小散相結(jié)合、老中青少相結(jié)合、古今中外相結(jié)合的原則，重點(diǎn)考慮老人和兒童的需求，配合芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處以及社區(qū)委員會(huì)文化部門(mén)，精心選派能文能武、素質(zhì)綜合全面的社區(qū)文化專(zhuān)干，共同合理策劃社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃和安排，開(kāi)展多樣化、多層次、多形式、全方位的環(huán)境文化、形體文化、約束文化、精神文化等活動(dòng)，突出一些有特色的固定性社區(qū)文化活動(dòng)，用長(zhǎng)沙人民“敢為人先”的文化精神和湖南君天物業(yè)企業(yè)文化相結(jié)合，通過(guò)與街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)一起攜手共進(jìn)、共同努力，一定能夠把人民新村建設(shè)成精神文明與物質(zhì)文明相融合的親和型社區(qū)文化的典范。8.2 人民新村社區(qū)文化的重要內(nèi)容8.2.1 人民新村的環(huán)境文化社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的依托，是最直接最明顯的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻影響著業(yè)主的心理和情緒，影響著業(yè)主的生活質(zhì)量，影響著社區(qū)的人文環(huán)境，更影響著社區(qū)在省市級(jí)各項(xiàng)指標(biāo)考評(píng)。環(huán)境建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的起點(diǎn)，經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好社區(qū)文化的形成。u 環(huán)境凈化環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)是小區(qū)文明潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好，資源合理利用，生態(tài)良性循環(huán)，基礎(chǔ)設(shè)施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)。我們將環(huán)境保護(hù)工作納入物業(yè)管理日常工作中。設(shè)立專(zhuān)人負(fù)責(zé)，齊抓共管。擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng)居民代表組成環(huán)保小組，義務(wù)監(jiān)督溝通信息，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。u 環(huán)境綠化綠色是生命和力量的象征，環(huán)境綠化是生活在城市中的現(xiàn)代人的迫切需要，生活多一點(diǎn)綠色，生活便多一點(diǎn)輕松，多一點(diǎn)健康。湖南君天物業(yè)公司將根據(jù)小區(qū)的綠化規(guī)劃特點(diǎn)，配合街道辦事處與社區(qū)委員會(huì)，定期檢查小區(qū)綠化情況，定期將小區(qū)綠化管理向業(yè)委會(huì)回報(bào)，以便于及時(shí)將小區(qū)綠化管理更加完善，更加合理。8.2.2 人民新村形體文化社區(qū)形體文化就是通過(guò)人的形體、動(dòng)作表現(xiàn)的文化。形體文化是社區(qū)文化最基本、最主要的組成部分，它有強(qiáng)身健體，滿(mǎn)足人們身心的需要，減少身心壓力，增加生活樂(lè)趣。我們將采取多種形式，開(kāi)展豐富多彩、行之有效的社區(qū)形體文化活動(dòng)，具體做法有：u 開(kāi)展文化娛樂(lè)活動(dòng)。開(kāi)展各種形式的歌詠會(huì)、舞會(huì)、音樂(lè)欣賞會(huì)、趣味游戲、棋類(lèi)、牌類(lèi)活動(dòng)。每年重點(diǎn)舉辦2-3次大型活動(dòng)；u 舉辦體育健身活動(dòng)，如二年一次的人民新村社區(qū)居民運(yùn)動(dòng)會(huì)，以個(gè)人或以家庭為單位或以樓宇區(qū)域?yàn)閱挝婚_(kāi)展友誼比賽。開(kāi)展各種形式的球類(lèi)、武術(shù)、氣功活動(dòng)等；u 每逢情人節(jié)或圣誕節(jié)舉辦社區(qū)大齡青年鵲橋晚會(huì)；u 逢大的節(jié)假日，開(kāi)展形式多樣的節(jié)日裝點(diǎn)活動(dòng)8.2.3 人民新村的約束文化社區(qū)約束文化是對(duì)社區(qū)成員的思想、心理和行為具有約束和規(guī)范作用的文化氛圍、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范、規(guī)章制度等。這種文化是形體文化向精神文化過(guò)渡的紐帶和橋梁，在社區(qū)文化中起重要作用。人民新村的約束文化，我們擬采取兩個(gè)方面的大行動(dòng)：u 營(yíng)造社區(qū)觀念文化以傳統(tǒng)美德和現(xiàn)代生活理念為基礎(chǔ)，以文明公約、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范為內(nèi)容，運(yùn)用群眾意識(shí)、小區(qū)社會(huì)輿論、共同的習(xí)俗等觀念的東西，造成強(qiáng)大的個(gè)體行為從眾化的群體心理壓力和動(dòng)力，使