杭州下沙IBC項目全案推廣企劃報告.ppt

引領(lǐng)未來,IBC全案推廣企劃報告,項目背景 推廣現(xiàn)狀 項目梳理 客群分析 價值提練 項目符號 營銷策略 平面調(diào)性,1、項目背景,2008年， 下沙進(jìn)入“后開發(fā)區(qū)時代”， 從“建區(qū)”到“建城”，下沙迎來了一個歷史的轉(zhuǎn)折點 作為“后開發(fā)區(qū)時代”的凝結(jié) IBC，應(yīng)運而生,2008年， 肩負(fù)著下沙新城的理想IBC展開它的觸角， 要在下沙實踐新城的藍(lán)圖， 下沙中央商務(wù)區(qū)，下沙新城，下沙的坐標(biāo)與聚焦， IBC，承載希望,IBC， 下沙新城戰(zhàn)略的關(guān)鍵落子， 刷新下沙新城現(xiàn)有格局， 是下沙新城未來價值的預(yù)見和肯定， IBC，引領(lǐng)未來,2、推廣現(xiàn)狀,低端區(qū)域形象,高端定位訴求,下沙自身在商業(yè)、商務(wù)配套方面存在先天不足，尚未形成與IBC檔次相匹配的商業(yè)、商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施及氛圍。,IBC肩負(fù)著下沙新城未來核心形象的城市使命，具有高起點、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的先天性高端定位以及相應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)。,未來潛力可期,地塊處于下沙新城中心核心區(qū)位，隨著未來下沙新城的建設(shè)，尤其是地鐵開通后，將具有不可低估的價值潛力。,營銷壓力現(xiàn)存,杭州寫字樓整體市場目前呈現(xiàn)激烈競爭的局面；下沙與已經(jīng)形成具有代表性的幾大板塊相比，商務(wù)價值尚未呈現(xiàn)，區(qū)域吸引力不足。,你代表著下沙的未來！,區(qū)域環(huán)境,武林慶春 成熟商圈，杭州繁華的中央代表，早已深入人心； 錢江新城 政府集中優(yōu)勢資源建設(shè)的CBD，未來中心價值昭然； 黃龍世貿(mào) 占據(jù)優(yōu)勢資源，高端寫字樓不斷聚集，目前杭州最高檔的商務(wù)圈； 下沙 商業(yè)、商務(wù)配套先天不足，尚未形成配套設(shè)施及氛圍。,競爭產(chǎn)品,市場認(rèn)知,寫字樓 黃龍、武林、慶春、城站、文教五大板塊新增供應(yīng)量在100萬方以上，錢江新城新增供應(yīng)量在350萬方以上，濱江新增供應(yīng)量在60萬方以上，而年去化量不足100萬方，杭州寫字樓市場總體供大于求的趨勢明顯； 傳統(tǒng)五大市場板塊成熟度高，商業(yè)氛圍濃厚； 錢江新城作為杭州新CBD的地位確立，區(qū)域價值日益提升； 下沙 下沙寫字樓市場尚處于起步階段； 下沙寫字樓市場客戶區(qū)域特征明顯； 下沙寫字樓市場高端商務(wù)形象空白。,五星級酒店 環(huán)西湖為高檔酒店聚集區(qū)，杭州目前已有的五星級酒店除位于蕭山的2家外，其余9家均圍繞西湖優(yōu)勢景觀資源分布在中心市區(qū)； 五星級酒店未來供應(yīng)仍以市中心為主，濱江區(qū)、錢江新城將有部分供應(yīng)； 以國內(nèi)商務(wù)、旅游客源為主，關(guān)注酒店所處區(qū)域、環(huán)境、交通及景觀資源等； 下沙 高星級酒店空白； 非高檔酒店區(qū)域市場印象； 目前客戶以區(qū)內(nèi)企業(yè)商務(wù)客源為主。,酒店式公寓 杭州市場已經(jīng)建成和在建的酒店式公寓以及帶酒店式公寓的綜合性物業(yè)達(dá)30多個，主要集中在市中心、錢江新城和濱江； 在杭州已經(jīng)投入使用的酒店式公寓中，沒有一家由真正的酒店運營。 目前，國際知名的服務(wù)式酒店公寓運營公司管理的物業(yè)基本上產(chǎn)權(quán)是沒有被分割銷售的，世貿(mào)麗晶城奧克伍德管理的是開發(fā)商持有部分；來福士，其數(shù)萬平方米的酒店式公寓由開發(fā)商持有物業(yè)，并請雅詩閣來管理。同樣，萬象城二期酒店式公寓部分也宣稱不會分割銷售。 下沙 目前還沒有高檔酒店服務(wù)式公寓； 對服務(wù)式公寓有需求的主要為外企外籍高管；,小結(jié) IBC面臨不容樂觀的市場現(xiàn)狀； 競爭區(qū)域市場成熟度高、消費者認(rèn)知度強(qiáng)； 下沙新城價值尚未體現(xiàn)，市場關(guān)注度低； 下沙長期形成的開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)形象，版塊整體形象有待改善； 競爭產(chǎn)品在所在區(qū)域、規(guī)模體量、業(yè)態(tài)組成、產(chǎn)品特色、初期形象上全面優(yōu)于IBC。,3、項目梳理,區(qū)域位置 項目位于下沙未來城市組團(tuán)核心； 項目未來交通條件優(yōu)越，通達(dá)性好，能夠迅速的接駁入地鐵、高速公路、城市快速路等。 新城中心區(qū)還處于規(guī)劃階段，地塊周邊目前基本沒有商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施，未形成商務(wù)氛圍。,項目屬性 地鐵上蓋物業(yè) 城市商務(wù)綜合體,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積：59296平方米 總建筑面積：224000平方米 地面建筑面積：160000平方米 地下建筑面積：64000平方米 商業(yè)辦公總建面：160000平方米 容積率：2.71 建筑密度：15 綠地率：25.4,業(yè)態(tài)構(gòu)成 兩幢甲級寫字樓 一幢五星級酒店 一幢酒店式公寓 地鐵商業(yè)物業(yè),產(chǎn)品亮點 寫字樓 4.2米層高，2.93米凈高 預(yù)留15厘米網(wǎng)絡(luò)布線層 VRV分層空調(diào)、分室獨立室外機(jī) 地下門廳、擺渡電梯 凈高9米大堂空間 凈高2.7米載重1.6噸6部客梯 雙層夾膠中空鋼化玻璃 ,酒店及酒店式公寓 地鐵上蓋物業(yè) 4.4米面寬 3.5米層高 國際知名酒店品牌引進(jìn)及服務(wù) ,項目SWOT分析,優(yōu)勢 項目所在確立了IBC在下沙“政治中心”的核心地位，地域優(yōu)勢明顯； IBC是下沙CBD首批啟動項目，打造下沙中央商務(wù)區(qū)起始標(biāo)準(zhǔn)，獲得政府大力支持； 項目位于規(guī)劃地鐵下沙中心站的北面、德勝快速路南面，交通便利； IBC周邊有杭州最大的人工湖、大面積城市綠化帶，自然環(huán)境優(yōu)良；,機(jī)會 地鐵1號線的建設(shè)，使地塊的可達(dá)性提高，地塊與城市中心的空間距離感大幅度降低； 項目區(qū)域良好的規(guī)劃，使項目具有了有競爭力的外在環(huán)境； 地塊東側(cè)的啟動建設(shè)，能夠形成市場合力，相互促進(jìn)，制造市場熱點； 隨著下沙新城的建設(shè)加速以及知名品牌地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入，下沙板塊在杭州市場上的重要性、影響力和關(guān)注度將大幅度提升。,劣勢 區(qū)域商務(wù)氛圍尚未形成，商務(wù)配套明顯不足，不利于項目價值的發(fā)揮； 下沙自身在商業(yè)、商務(wù)配套方面存在一定的先天不足，很難給項目形成與之檔次相匹配的商業(yè)、商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施； 目前項目周邊片區(qū)的不成熟降低項目的認(rèn)可度。,問題 隨著人民幣升值、原材料飛漲等帶來的經(jīng)濟(jì)疲軟、通貨膨脹致使房