房地產(chǎn)課后作業(yè).docx

一.課后作業(yè)假設(shè)：你今年30歲，三口之家，雙方公積金合計(jì)3000-8000元每月，家庭年收入10-50萬，工作單位均在天津，存款50萬，現(xiàn)住房40平方米，獨(dú)單，價(jià)值60萬，無貸款。月租金1500元，欲改善居住條件。問題1.請(qǐng)你選擇想購買的樓盤及對(duì)應(yīng)房型及樓層。請(qǐng)選擇付款方式，說明五條以上的理由。本人選擇購買南開區(qū)廣開四馬路興云里小區(qū)，見房型圖。該小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，有成熟的社區(qū)管理。房屋面積為94平方米，總價(jià)為137萬元，樓層為3層，房型好，周邊生活設(shè)施齊全，交通方便。本人選擇個(gè)人住房公積金貸款付款方式。原因：（1）個(gè)人住房公積金貸款利率：年限5-30年，為4.9。普通貸款利率：年限5-30年，為7.05。個(gè)人住房公積金貸款利率低，還貸少。（2）根據(jù)夫妻雙方公積金合計(jì)交6000元/月，實(shí)際購房款137萬元，貸款申請(qǐng)年限為10年。由個(gè)人住房公積金貸款計(jì)算器查得：可以申請(qǐng)的最高貸款額度：69萬元，本人選擇貸款額度：60萬元。選擇還款方式：等額均還方式。月均還款額：6037.71元本息合計(jì)：724525.2每月房貸由雙方公積金償還，不會(huì)給日常生活增添負(fù)擔(dān)，降低生活質(zhì)量。（3）買房要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，由稅費(fèi)計(jì)算器：房屋總價(jià)：137萬元印花稅：684.98元公證費(fèi)：4109.87元契稅：41098.68元委托辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)費(fèi)：4109.87元房屋買賣手續(xù)費(fèi)：500元稅費(fèi)合計(jì)：50503.4元（4）考慮到二手房將要降價(jià)和孩子年齡小不需要房子，故將現(xiàn)住房40平方米，獨(dú)單，價(jià)值60萬賣掉，加存款50萬一起支付其余房款。（5）購買此套住房總房款為137+5.05=142.05萬元，其中60萬元貸款，82.05萬元現(xiàn)金支付。余下的現(xiàn)金可用于裝修和添置生活日用品。問題2.根據(jù)你的專業(yè)知識(shí)，認(rèn)為哪個(gè)小區(qū)的整體規(guī)劃效果最好？說明五條以上的理由。本人認(rèn)為天津萬科水晶城小區(qū)的整體規(guī)劃效果最好。原因如下：1.設(shè)計(jì)特色-寓舊于新水晶城中不遺余力地保留舊的鐵軌、卷揚(yáng)機(jī)水晶城中不遺余力地保留舊的鐵軌、卷揚(yáng)機(jī)、室外消火栓、鋼架等，它們被重新刷漆后被置于郁郁蔥蔥的景園之中，具有如現(xiàn)代雕塑般效果；而很多保留下來的耐火磚也被用作小區(qū)內(nèi)的景墻。它們賦予了天玻項(xiàng)目與眾不同的“歷史與文化”的內(nèi)涵。更為重要的是它表明了我們的一種態(tài)度，即對(duì)于舊有的東西不是采取簡(jiǎn)單粗暴的一拆了之的辦法，而是喜新不厭舊，尊重歷史，為我所用，推陳出新?！靶隆迸c“舊”在這里得到了對(duì)比和交融。舊廠房 會(huì)所 廢棄鐵軌 景觀步道廢棄的工業(yè)構(gòu)件 入口景觀節(jié)點(diǎn)2.高效的交通系統(tǒng)（1）出入口設(shè)置出入口設(shè)計(jì)充分考慮了5分鐘步行舒適距離，保證了居民出行便捷，盡量縮短居民回家距離。結(jié)合出入口處空間類型及交通疏散等級(jí)對(duì)出入口處具體形式進(jìn)行區(qū)分設(shè)計(jì)。（2）停車系統(tǒng)不同人口密度的區(qū)域采用不同的停車解決方案。充分利用道路停車，在組團(tuán)與組團(tuán)交通空間處、架空層內(nèi)，解決部分地面停車，縮短停車后回家的距離，減少對(duì)住戶的視覺及噪聲干擾。聯(lián)排別墅設(shè)在宅前或獨(dú)室內(nèi)車庫（一期）提升住宅品質(zhì)，小高層設(shè)置地下車場(chǎng)。（3）道路設(shè)計(jì)四個(gè)出入口由小區(qū)一級(jí)道路連通，形成環(huán)狀路。一級(jí)道路上部分安排地面停車，保證車輛暢通和高效的到達(dá)各個(gè)組團(tuán)。進(jìn)入組團(tuán)的道路基本上為結(jié)合停車的盡端式道路。有很強(qiáng)的歸屬性、目的性，僅為組團(tuán)服務(wù)。層次分明的車行網(wǎng)絡(luò)形成小區(qū)良好的循環(huán)系統(tǒng)確保了高效的交通流。（4）人行系統(tǒng)采用人車分行的設(shè)計(jì)，人行系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立于車行系統(tǒng)，保證住戶回家及出行路線的便捷安全性，與綠化系統(tǒng)有機(jī)的結(jié)合營造舒適的步行空間。人性化的道路緩速裝置。3.富有特色的鄰里組團(tuán)鄰里空間(1)以兩幢住宅為一個(gè)鄰里單位:兩幢住宅入口相對(duì)形成鄰里空間，通過建筑的層層退臺(tái)，強(qiáng)調(diào)了室內(nèi)外空間的流通的同時(shí)也從空間設(shè)計(jì)上增加了人與人之間交流、溝通的機(jī)會(huì)。(2)聯(lián)排組合：臨衛(wèi)津河布置，采用組團(tuán)圍合方式，每組團(tuán)都有公共空間與河岸相連。組團(tuán)內(nèi)都配置自己的花園和兒童活動(dòng)場(chǎng)地。每組團(tuán)均有臨水的界面。組團(tuán)空間采取不同聯(lián)排單體的組合創(chuàng)造出對(duì)外相對(duì)獨(dú)立對(duì)內(nèi)富有變化的空間。(3)公寓組合：建筑采用圍合布置，強(qiáng)調(diào)了從小區(qū)的公共空間、組團(tuán)的半公共圍合空間到各戶的私有空間，完整的空間序列的過渡，使組團(tuán)空間的領(lǐng)域感和歸宿感，更加強(qiáng)調(diào)鄰里概念4.重點(diǎn)景觀的設(shè)計(jì)，成為小區(qū)規(guī)劃的亮點(diǎn)（1）東側(cè)步行商業(yè)景區(qū)（2）草坪涌泉景區(qū)（3）雕塑景觀區(qū)（4）林下休憩區(qū)（5）會(huì)所前活動(dòng)廣場(chǎng)景區(qū)東側(cè)步行商業(yè)景區(qū) 林下休憩區(qū) 會(huì)所前活動(dòng)廣場(chǎng)景區(qū)5.情景洋房炫耀生活（1）巧妙的退臺(tái)式設(shè)計(jì)，使戶戶擁有花園或露臺(tái)。（2）絕妙的全錯(cuò)層設(shè)計(jì)（頂層為全躍戶型），使室內(nèi)空間非常豐富。（3）戶戶大客廳、大主臥、大主衛(wèi)，使生活方便、舒心。 （4）室內(nèi)布局合理，無面積浪費(fèi)，戶戶帶玄關(guān)。（5）入戶路線別致，使回家的路富有情趣。情景細(xì)節(jié)引領(lǐng)居住品質(zhì)。總結(jié)： 綜上所述，萬科水晶城利用基地原生的歷史的“舊”元素做主題性的文章，煥發(fā)多重意義的“新”。老玻璃廠內(nèi)的環(huán)境要素(植物、廠房、鐵軌等)與城市文脈(五大