證券其它相關論文-私募股權(quán)投資：地產(chǎn)融資案例分析.doc

證券其它相關論文-私募股權(quán)投資：地產(chǎn)融資案例分析【摘要】私募股權(quán)投資是近年來在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一種主要的新興融資方式，本文從私募股權(quán)投資的定義出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展環(huán)境，深入分析私募股權(quán)融資的投資者類型及特點，并對私募股權(quán)投資的操作模式及流程進行了案例分析，為當前房地產(chǎn)企業(yè)資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒?！娟P鍵詞】地產(chǎn)融資私募股權(quán)投資案例分析作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，然而與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，我國房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚，對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展帶來了不利影響。近年來，國家先后出臺一系列宏觀調(diào)控政策，日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了應對融資困局，房地產(chǎn)企業(yè)開始探求多元化的融資渠道，除傳統(tǒng)的自籌資金和銀行貸款外，信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當中。私募股權(quán)投資（PrivateEquityInvestment）是投資方對非上市公司進行股權(quán)投資并通過將被投資企業(yè)上市、并購或管理層回購等方式，出售所持股份獲利的一種投資方式，是除銀行貸款和公開上市（包括買殼上市后的再融資）之外的另外一種主要的新興融資方式，近年來在國內(nèi)取得了一定的發(fā)展。一、近年來中國私募股權(quán)投資的發(fā)展情況國際私募股權(quán)基金蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出資金規(guī)模龐大、投資方式靈活等趨勢，在并購活動中發(fā)揮著越來越重要的作用。亞洲私募股權(quán)市場作為全球市場的重要組成部分也在快速發(fā)展當中，投資規(guī)模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據(jù)清科研究中心調(diào)研報告顯示，中國已成為亞洲最活躍的私募股權(quán)投資市場。2006年上半年，私募股權(quán)基金在中國大陸投資了31家企業(yè)，投資總額達到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務行業(yè)；2007年1-11月，中國大陸地區(qū)私募股權(quán)投資案例達170個，投資總額上升至124.9億美元。資料來源：清科研究中心二、私募股權(quán)投資者的分類根據(jù)私募股權(quán)投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標，可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財務投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關行業(yè)的企業(yè)，戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè)，通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此能夠發(fā)揮更強的協(xié)同效應；財務投資者一般指不專門針對某個行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財務收益的基金。目前，活躍在中國房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權(quán)基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團等。三、如何使用私募股權(quán)形式融資通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)引進私募股權(quán)投資基金的基本流程如下：在引進私募股權(quán)的過程中，企業(yè)需要注重項目選擇和可行性核查，投資方案設計，法律文件簽署，以及積極有效的監(jiān)管等方面的問題，這些問題通常是私募股權(quán)投資者比較關注的要點。四、成功案例分析1.近年來主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資案例近年來，中國房地產(chǎn)市場得到海外投資者的廣泛關注，美林、雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機構(gòu)紛紛投資中國市場。近年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過項目融資、Pre-IPO等方式引進私募股權(quán)融資的案例不斷出現(xiàn)，為企業(yè)帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資情況：2典型案例分析鑫苑中國（1）公司簡介鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，專注大型復合社區(qū)開發(fā)，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設施，同時開發(fā)小型住宅項目?，F(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團。2007年12月13日，鑫苑（中國）置業(yè)有限公司(NYSE：XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權(quán)融資和債權(quán)融資，對鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、擴充土地儲備、完善其“零庫存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用，是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。（2）私募前發(fā)展狀況鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國上市計劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場過熱，出臺各項調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達到美國資本市場的上市門檻提供了支持，也解決了當前資金壓力，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定了基礎。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬元和86411萬元。資產(chǎn)負債率分別為89.47%和79.75%，私募股權(quán)融資以前，資產(chǎn)負債率處于較高水平，企業(yè)的財務風險較高，不利于企業(yè)上市融資。（3）私募融資后發(fā)展2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利完成私募，累計融資達7500萬美元，當年末總資產(chǎn)達到196236萬元，增長超過1倍，資產(chǎn)負債率下降至56.02%，降幅超過20個百分點。鑫苑置業(yè)完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴張資金和增加注冊資本金。2006年6月，山東鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本金2000萬元人民幣；2006年11月24日，蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊資本2億元人民幣；2006年12月7日，安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(yè)（成都）有限公司成立，注冊資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司，企業(yè)跨區(qū)域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個在建和擬建項目，規(guī)劃總建筑面積2,053,279平方米，土地儲備（擬建項目規(guī)劃建筑面積）上升至1,282,498平方米（2006年末為65萬平方米）。在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍山中國獲得1億美元的私募債權(quán)融資，使其資本規(guī)模進一步擴大，財務結(jié)構(gòu)更加完善，增強了資本市場對企業(yè)未來發(fā)展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時，更為企業(yè)有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅實的基礎。參考文獻：1張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融