銀行管理論文-商業(yè)銀行開展土地金融業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略思考.doc

銀行管理論文-商業(yè)銀行開展土地金融業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略思考一引言土地具有資源和資產(chǎn)雙重特征,以往我們在研究土地資源配置時,總是局限于土地資源的開發(fā)利用和保護,忽略了土地是區(qū)域經(jīng)濟的載體,包括土地價格政策土地稅收政策土地規(guī)劃政策和土地金融政策等在內(nèi)的土地政策能對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到重大調(diào)節(jié)作用其中,調(diào)控區(qū)域經(jīng)濟運行最重要的土地政策是土地金融政策所謂土地金融,是指圍繞土地開發(fā)利用經(jīng)營等活動而發(fā)生的籌集融通和結(jié)算資金的金融業(yè)務(wù),其實質(zhì)是通過土地和建設(shè)項目的有償使用和以土地使用權(quán)土地經(jīng)營收入抵押等方式把未來的資金轉(zhuǎn)換成現(xiàn)實收入,是國際上通行的重要的金融形式之一作為一個發(fā)展中國家,我國發(fā)展中必然涉及到土地資源的增量選擇和控制,土地市場的培育和完善,需要進行土地收購儲備和相關(guān)金融支持,國有土地資源性資產(chǎn)的保值和增值,經(jīng)營和收益分配等,使得土地的金融實踐或金融深化顯得尤為迫切從國外經(jīng)驗看,土地金融是西方發(fā)達國家土地制度金融體系的重要組成部分,它在合理配置土地資源發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟等方面發(fā)揮了重要的作用作為新的金融服務(wù)領(lǐng)域,我國商業(yè)銀行應(yīng)借鑒他國的成功經(jīng)驗,積極發(fā)展適合我國國情的土地金融業(yè)務(wù)二商業(yè)銀行開展土地金融業(yè)務(wù)的重要意義(一)有利于銀行業(yè)務(wù)范圍的進一步拓展銀行大力發(fā)展土地金融業(yè)務(wù)能從土地開始,提供對房地產(chǎn)開發(fā)建筑施工個人住房消費貸款的全過程全方位多功能差別化的一條龍優(yōu)質(zhì)金融服務(wù),能在時間上和空間上從市場政策客戶群體政府支持管理經(jīng)驗等等方面獲得更廣泛快速的發(fā)展機遇和占據(jù)具有很大潛力的土地金融業(yè)務(wù)市場(二)有利于銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),化解信貸風(fēng)險由于體制和自身經(jīng)營管理水平的原因,長期以來,銀行中長期固定資產(chǎn)貸款比重大數(shù)額高,信貸結(jié)構(gòu)不合理土地儲備所需銀行貸款期限較短,一般為2到3年,最短半年,最長也不超過5年,而且,商業(yè)銀行開辦的土地儲備貸款等土地金融業(yè)務(wù)具有以下特點:一是土地儲備機構(gòu)作為政府的特殊單位,具有較大的穩(wěn)定性和運作的壟斷性,收益較穩(wěn)定；二是貸款主體資金需求相對集中,便于管理；三是用地段較好的土地抵押加財政擔(dān)保方式,貸款風(fēng)險較?。凰氖峭ㄟ^開辦這一貸款可改善商業(yè)銀行與政府關(guān)系,吸收財政存款；五是能夠帶來附加收益,從土地源頭抓起,便于對下游客戶的營銷；六是土地資源的不可再生性,土地的自然增值性,土地的級差地租等特點,以土地作為抵押的土地金融風(fēng)險遠比其他生產(chǎn)經(jīng)營行業(yè)貸款風(fēng)險小投資收益高我國已實施土地制度改革的城市土地金融實踐證明,貸款逾期不良率均未超過2%,反而通過土地經(jīng)營給貸款銀行帶來了巨大的沉淀資金存款和銀行效益(三)有利于土地資源的流轉(zhuǎn)和優(yōu)化配置土地金融的中心環(huán)節(jié)是土地抵押,無論是土地抵押的所有權(quán)出讓,還是抵押的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,抵押人逾期不能清償債務(wù),抵押土地產(chǎn)權(quán)即歸債權(quán)人,這實質(zhì)上是土地產(chǎn)權(quán)的一種流動方式這樣,土地金融成為實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的中介,使得土地能夠與勞力資金等其他生產(chǎn)要素重新組合,優(yōu)化土地資源配置,有利于實現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營,提高土地資源的配置效率(四)有利于土地市場的健康發(fā)展我國城鄉(xiāng)土地市場發(fā)育較為遲緩,發(fā)展土地金融,賦予土地使用權(quán)財產(chǎn)權(quán)性質(zhì),允許將其抵押以實現(xiàn)資金的融通,就能集中較多資金,從而對土地市場的形成和發(fā)育提供強大的金融動力三商業(yè)銀行開展土地金融業(yè)務(wù)中存在的問題目前,各商業(yè)銀行已開始關(guān)注土地金融業(yè)務(wù),并取得了一定的成績,但總體來看,發(fā)展速度和質(zhì)量都很不夠,表現(xiàn)在以下幾個方面:(一)對發(fā)展土地金融業(yè)務(wù)的重要性認識不足長期以來,各商業(yè)銀行由于一直是與經(jīng)濟實體發(fā)生信貸關(guān)系,而與代表政府行使土地收購儲備交易的事業(yè)單位的土地儲備交易中心發(fā)生巨額信貸關(guān)系心里無底,潛意識對土地政策變動政府信用風(fēng)險控制及還貸能力產(chǎn)生各種懷疑和擔(dān)心對其市場潛力認識不統(tǒng)一,導(dǎo)致實際工作中有主觀上不積極的思想,從而錯過了不少拓展業(yè)務(wù)的好時機(二)提供的土地金融業(yè)務(wù)服務(wù)單一,靈活性差對顧客有關(guān)貸款抵押擔(dān)保方式貸款期限貸款額度授信額貸款利率服務(wù)品種等業(yè)務(wù)要求難以滿足,使得土地金融業(yè)務(wù)發(fā)展難有大的起色和突破因此,有必要針對我國土地金融特點,在嚴(yán)格控制防范風(fēng)險前提下,進行信貸政策,管理制度的創(chuàng)新(三)對土地金融的具體業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)不一,效率低下各銀行對土地儲備貸款項目從貸款主體資格,抵押擔(dān)保方式項目的評價標(biāo)準(zhǔn)信貸管理辦法財務(wù)核算辦法等沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法由于沒有一套可操作的辦法,實際工作中,經(jīng)辦銀行往往是項目最先接,但由于不知如何申報或申報資料難以滿足要求審批效率低等諸多原因,最終失去到手的業(yè)務(wù)(四)從事土地金融業(yè)務(wù)的職工隊伍業(yè)務(wù)素質(zhì)有待提高土地金融業(yè)務(wù)涉及面廣,政策性強,綜合知識要求較高,是技術(shù)含量很高的金融業(yè)務(wù),對土地政策法律土地價格土地評估土地貸款風(fēng)險防范資產(chǎn)保全的熟悉是從事這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域的信貸人員必備素質(zhì),否則不僅工作質(zhì)量低下,而且也存在較大的信貸風(fēng)險四加快發(fā)展土地金融業(yè)務(wù)的措施針對土地金融業(yè)務(wù)中存在的問題,為使商業(yè)銀行更快更好地發(fā)展土地金融業(yè)務(wù),提出以下具體應(yīng)對措施:(一)把土地金融業(yè)務(wù)提到作為壯大銀行事業(yè)的戰(zhàn)略高度來發(fā)展各商業(yè)銀行要統(tǒng)一思想,提高認識,加大工作力度,充分發(fā)揮銀行的信貸管理優(yōu)勢當(dāng)前要在經(jīng)濟較發(fā)達投融資環(huán)境比較好市場化程度比較高的大中城市,優(yōu)先選擇規(guī)劃具有前瞻性,具有較大升值潛力的土地開發(fā)項目積極開展對土地貸款及其他服務(wù)的營銷工作,大力發(fā)展土地金融業(yè)務(wù),把抓好土地金融作為貫徹銀行中心城市戰(zhàn)略大力發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的營銷重點加以發(fā)展(二)盡快制定土地金融業(yè)務(wù)的評審標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)管理辦法考慮到我國土地國有土地收購儲備交易中心的性質(zhì)以及土地金融的特殊性,各商業(yè)銀行應(yīng)從貸款主體資格貸款評估資料貸款的抵押擔(dān)保方式貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)項目評估授信評價貸款審批條件標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險控制貸款的會計科目核算歸口部門管理等方面,盡快制定一個有操作性統(tǒng)一規(guī)范的土地金融信貸會計核算業(yè)務(wù)管理辦法(三)加快土地金融產(chǎn)品創(chuàng)新,提高風(fēng)險管理水平由于土地歸國家所有,政府信用級別較高,土地(特別是城市土地)可以有穩(wěn)定的可預(yù)測的現(xiàn)金流,而且具有較好的變現(xiàn)價值,收益相對安全,風(fēng)險相對較小因此,土地是一種特別適合證券化的資產(chǎn)各商業(yè)銀行要積極與政府部門密切配合,加快土地金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新,發(fā)展直接銀團貸款和間接銀團貸款等業(yè)務(wù)模式,探索開展包括財務(wù)顧問資產(chǎn)重組企業(yè)并購和上市等方面的投資銀行業(yè)務(wù)在條件成熟時,商業(yè)銀行不僅通過向土地儲備機構(gòu)貸款提供間接融資,還可以通過資本運作的方式幫助它們從資本市場上獲得直接融資盡管多數(shù)業(yè)務(wù)以國家信用為基礎(chǔ),但土地金融業(yè)務(wù)仍然不可避免地存在政策風(fēng)險流動性風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險,因此,各商業(yè)銀行除應(yīng)結(jié)合我國土地金融國情進行產(chǎn)品創(chuàng)新外,還應(yīng)提高風(fēng)險管理水平:認真對每一項目土地進行可行性分析和項目評價,以確立貸款授信額度和貸款額度及期限有效運用不同貸款期限組合及利率組合等方式增強項目的風(fēng)險可控性；廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息,建立動態(tài)的統(tǒng)計分析監(jiān)控體系,加強土地政策研究市場研究和客戶研究,提高風(fēng)險預(yù)警能力；加強第一還款來源土地拍賣經(jīng)營收益的管理；構(gòu)筑以政策支持為背景的貸款回收保障體系規(guī)避和減少風(fēng)險等(四)加強培訓(xùn)力度,提高土地金融從業(yè)人員素質(zhì)和水平要盡快培養(yǎng)一批懂政策懂土地懂法律懂經(jīng)營的專業(yè)人才隊伍,始終做到市場信息收集反應(yīng)靈敏,與政府各有關(guān)部門聯(lián)系緊密配合良好,確保商業(yè)銀行在充分防范風(fēng)險的同時,快速壯大發(fā)展土地金融業(yè)務(wù)綜上所述,隨著我國城市規(guī)模功能的不斷擴大和完善,土地作為城市社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ),各商業(yè)銀行應(yīng)充分利用自身多年開展金融業(yè)務(wù)的優(yōu)勢,積極參與各級政府土地金融運作,努力提供高效優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù),力求實現(xiàn)功能互補,實現(xiàn)政府與銀行的雙