江蘇常熟泰山路商業(yè)項(xiàng)目定位分析報(bào)告（33頁(yè)） .ppt

泰山路商業(yè)項(xiàng)目定位分析報(bào)告,2,第一部分：項(xiàng)目分析,項(xiàng)目地址：江蘇常熟新區(qū) 建筑面積：35000平方米 項(xiàng)目構(gòu)成：1幢3層、1幢4層 項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)用地 東臨新世紀(jì)大道 南臨閩江路 西臨泰山路 北臨昭文路,項(xiàng)目概況,本案,城市區(qū)位：地理位置優(yōu)越，交通便捷，對(duì)外來(lái)客戶導(dǎo)入具有較大優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域交通：區(qū)域出行道路便捷，與上海、蘇州等城市連接方便。,項(xiàng)目區(qū)位,a：本案區(qū)位圖,常熟市內(nèi)服務(wù)配套設(shè)施發(fā)展迅速，且主要配套、商業(yè)設(shè)施均分布,區(qū)域發(fā)展,7,1,8,6,3,2,5,1：本案 2：歐尚超市 3：世貿(mào)75號(hào)公館 4：綠地項(xiàng)目 5：佳禾廣場(chǎng) 6：匯豐.時(shí)代廣場(chǎng) 7：樂購(gòu) 8：印象城/沃爾瑪,4,5,世貿(mào)新天地,歐尚超市,珠江路商業(yè)街,印象城,swot分析,swot單因素分析,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),機(jī)會(huì),威脅,1. 全新區(qū)域，便于業(yè)態(tài)定位； 2. 城市副中心，地理位置優(yōu)越； 3.產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房，布局靈活，自由組合。,1.發(fā)展中區(qū)域，政府支持，機(jī)遇較多； 2.可依托世貿(mào)新天地、歐尚等現(xiàn)有商業(yè)； 3.住宅項(xiàng)目眾多，未來(lái)人流量必定較大。,1.商業(yè)氛圍不夠成熟； 2.目前人氣不旺，短時(shí)間內(nèi)商家較難盈利； 3.項(xiàng)目周邊道路不夠?qū)掗?，主次入口難 劃分。,1.附近商業(yè)業(yè)態(tài)層次不齊，引進(jìn)高檔 業(yè)態(tài)難度較高； 2.世貿(mào)商業(yè)較知名，容易掩蓋本案主題 ； 3.商業(yè)項(xiàng)目較多，容易產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng) 。,11,第二部分：定位基礎(chǔ)分析,（1）常熟市位于長(zhǎng)江下游南岸沿江開發(fā)帶，東倚上海海，南連蘇州，西鄰無(wú)錫，北臨長(zhǎng)江與南通隔江相望。 （2）常熟發(fā)展速度較快，吸引外資和世界500強(qiáng)企業(yè),在全國(guó)縣級(jí)市排列第一。 （3）控制高耗能、高污染產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)是未來(lái)一段時(shí)期常熟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主攻方向和戰(zhàn)略任務(wù)。 （4）截止2010年 常熟市常住人口達(dá)150萬(wàn)，家庭戶44萬(wàn)戶，每年持續(xù)并有上升趨勢(shì)。 （5）商業(yè)目前存在散、亂、差的特點(diǎn)，多為街區(qū)商業(yè)，集中商業(yè)不發(fā)達(dá)，商業(yè)發(fā)展水平較低。 （6）商業(yè)業(yè)態(tài)目前處于大賣場(chǎng)主導(dǎo)的階段，商業(yè)業(yè)態(tài)層次滯后于本市的人均gdp水平和可支配收入水平。 （7）高收入消費(fèi)者普遍存在到上海、蘇州購(gòu)物、娛樂的消費(fèi)習(xí)慣。,常熟宏觀經(jīng)濟(jì)概述 地理位置、構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、商業(yè)發(fā)展、消費(fèi)習(xí)慣,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,商業(yè)發(fā)展機(jī)遇,餐飲、休閑、娛樂以及新興服務(wù)業(yè)態(tài)是下一個(gè)商業(yè)發(fā)展機(jī)遇，應(yīng)跟隨百貨布局，或自行聚合布局。,城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)總結(jié),現(xiàn)有傳統(tǒng)百貨面臨轉(zhuǎn)型，專業(yè)店、專賣店面臨新興業(yè)態(tài)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，社區(qū)商業(yè)發(fā)展空間有限,大賣場(chǎng)、現(xiàn)代時(shí)尚百貨、大型連鎖專業(yè)店是第一個(gè)發(fā)展機(jī)遇。但大賣場(chǎng)已被大型商業(yè)企業(yè)搶占，后進(jìn)入者面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。,高檔餐飲、高檔休閑娛樂、以及培訓(xùn)行業(yè)是一個(gè)尚未成熟的市場(chǎng)空白，也是該項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇。,第三部分：項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)類型組合模式,商業(yè)綜合體發(fā)展模式分析,城市商業(yè)市場(chǎng)分析,地塊解析及swot分析,區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析,城市宏觀市場(chǎng)及規(guī)劃分析,城市發(fā)展的大機(jī)遇與總體方向,區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)格局,本項(xiàng)目所在區(qū)位條件適合發(fā)展的客戶類型,城市商業(yè)市場(chǎng)各物業(yè)類型的發(fā)展機(jī)遇,商業(yè)綜合體的物業(yè)組合類型,本項(xiàng)目物業(yè)類型組合模式,整體定位,結(jié)合街區(qū)商業(yè)配套,商業(yè)產(chǎn)品： 通過富有風(fēng)情的產(chǎn)品打造形成項(xiàng)目商業(yè)特色。建議引入精品購(gòu)物店、高端餐飲、高端休閑娛樂、培訓(xùn)等商家。,整體定位之 產(chǎn)品定位,1號(hào)樓,2號(hào)樓,1號(hào)樓1層,整體定位之 產(chǎn)品定位,黃金、珠寶、名表,1號(hào)樓2層,整體定位之 產(chǎn)品定位,數(shù)碼、dv,1號(hào)樓3層 大型餐飲,整體定位之 產(chǎn)品定位,2號(hào)樓一層,整體定位之 產(chǎn)品定位,2號(hào)樓二層,整體定位之 產(chǎn)品定位,2號(hào)樓三層培訓(xùn)教育+娛樂,整體定位之 產(chǎn)品定位,2號(hào)樓四層 健身房,整體定位之 產(chǎn)品定位,第四部分：品牌合作伙伴,25,合作伙伴,我們的優(yōu)勢(shì),26,合作伙伴,我們的優(yōu)勢(shì),27,合作伙伴,我們的優(yōu)勢(shì),第五部分：財(cái)務(wù)分析（簡(jiǎn)）,商鋪?zhàn)饨痣S著自身運(yùn)營(yíng)平開高走。,出租 商鋪持有出租，滿足區(qū)域商業(yè)消費(fèi)需求，培養(yǎng)