2011山東濟(jì)寧任城新區(qū)核心商業(yè)項目投資分析調(diào)研報告95P.ppt

2011.2,山東濟(jì)寧任城新區(qū)核心商業(yè)項目 投資分析調(diào)研報告,新起點，打造新城市生活。,新區(qū)核心區(qū)新地標(biāo)，自由創(chuàng)意繁華人生！,目錄,part1 地塊投資分析 part2 項目定位 part3 營銷策略 part4 定價建議,part1 地塊投資分析,環(huán)境分析,城市概況,濟(jì)寧，孔孟之鄉(xiāng)，運(yùn)河之都，位于山東省的西南部，是中國優(yōu)秀旅游城市、 山東省魯南城市帶中心城市。濟(jì)寧，具有7000年的文明史，歷史文化悠久， 是東方文明的重要發(fā)祥地之一。遠(yuǎn)古時期的“三皇五帝”在此留下活動蹤跡， 人類始祖伏羲、女媧、黃帝、少昊帝均出生于濟(jì)寧；春秋戰(zhàn)國時期，被后 世尊稱為中國歷史上五大圣人的“至圣孔子、亞圣孟子、復(fù)圣顏子、宗圣 曾子、述圣子思子”都誕生在這里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在濟(jì)寧 留有足跡。元明清三朝在濟(jì)寧設(shè)立河漕衙門，乾隆等帝王到這里駐足探訪。,環(huán)境分析,城市概況,城市榮譽(yù) 中國楹聯(lián)文化市 全國模范文明城市 全國模范衛(wèi)生城市 全國雙擁模范城 全國平原綠化先進(jìn)城市 全國科教興市先進(jìn)市 全國科技進(jìn)步先進(jìn)市 全國社會治安綜合治理優(yōu)秀市 國家知識產(chǎn)權(quán)示范創(chuàng)建市 國家級創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)型試點城市 最具競爭力的低碳產(chǎn)業(yè)基地城市,行政區(qū)劃,截止2010年7月，轄12縣市區(qū)，2個縣級功能區(qū)；共156個 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處，其中鄉(xiāng)24個，鎮(zhèn)91個，街道辦事處41個。,環(huán)境分析,地理位置,東鄰臨沂市，西與菏澤市接壤，南面是棗莊市和江蘇省的徐州市，北面與泰安市交界，西北角隔黃河與聊城市相望。最北端是梁山縣小路口鎮(zhèn)鄒橋村，為北緯3557；最南端是微山縣高樓鄉(xiāng)柳新養(yǎng)殖場，為北緯3426；最東端是泗水縣泉林鄉(xiāng)歷山火車站，為東經(jīng)11736；最西端是梁山縣黑虎廟鄉(xiāng)高堂村，為東經(jīng)11552；南北長167公里，東西寬158公里。,濟(jì)寧市,環(huán)境分析,土地面積,總土地面積10684.9平方公里。其中：平原面積5243.1平方公里， 占總面積的49.1；洼地面積1780平方公里，占總面積的16.7； 湖泊面積1568.2平方公里，占總面積的14.7；山地面積1329.8 平方公里，占總面積的12.4；丘陵面積763.8平方公里，占總 面積的7.1。 陸地最南端是魚臺縣左固堆村。,環(huán)境分析,資源優(yōu)勢,資源優(yōu)勢獨特，是全國重要的糧棉油基地和特色農(nóng)產(chǎn)品基地；煤炭儲量250多億噸，占山東省的一半以上；稀土礦儲量1275萬噸，位居全國第二；電力裝機(jī)容量920萬千瓦，占山東省的1/6；水資源總量48.5億立方米，約占山東省的1/6，其中中國北方著名淡水湖泊、有“日出斗金”美譽(yù)的微山湖常年蓄水20多億立方米；全國著名的煤炭企業(yè)兗礦集團(tuán)和全國最大的火力發(fā)電企業(yè)鄒城電廠都坐落在濟(jì)寧境內(nèi)。,環(huán)境分析,立體交通方便快捷,位于魯蘇豫皖四省結(jié)合部，是連接華東與華北、中原與沿海的重要交通樞紐，往來京滬的動車組列車在兗州站?？?，京滬高鐵曲阜站已開始建設(shè)，內(nèi)河航運(yùn)能力占全省的80%以上， 鐵路 南北方向：新兗石鐵路、京滬鐵路、京九鐵路、京滬高鐵(在建) 東西方向：日菏鐵路 公路 南北方向：京臺高速、濟(jì)徐高速(在建)和220、104、105國道 東西方向：日東高速和327國道 航空 濟(jì)寧曲阜機(jī)場是魯、蘇、豫、皖交界處最大的航空港。位于濟(jì)寧市區(qū)西南28公里處的嘉祥縣紙坊鎮(zhèn)，已開通至北京、上海、廣州、成都、沈陽、青島六大樞紐航線。 另外，北有濟(jì)南遙墻國際機(jī)場，南有徐州觀音國際機(jī)場遙相呼應(yīng)。,山東內(nèi)河航運(yùn)中心 水運(yùn)工具：5000多個載重噸的鋼質(zhì)船隊； 營運(yùn)船舶：11000余艘、157萬個載重噸； 造船工業(yè)：年造船能力約10萬噸，總產(chǎn)值近億元； 港口建設(shè)：機(jī)械化港口群，年吞吐能力達(dá)2000萬噸； 運(yùn)河航道：京杭大運(yùn)河、三級航線； 港航疏浚：年機(jī)械化航道疏浚能力已達(dá)300余萬立方米。 走向海港 日照港200公里、距青島港300公里、距連云港300公里。,環(huán)境分析,東文西武 南水北佛 中古運(yùn)河,主要有八大文化旅游線路：孔孟文化旅游線路、運(yùn)河文化旅游線路、始祖文化尋根旅游線路、佛教文化旅游線路、水滸文化旅游線路、梁祝文化旅游線路、生態(tài)文化旅游線路、紅色文化旅游線路。 截止到2008年初，濟(jì)寧市共有世界文化遺產(chǎn)1處，國家級重點文物保護(hù)單位19處，省級95處，市級167處，擁有國家歷史文化名城2座，中國優(yōu)秀旅游城市3座，山東省風(fēng)景名勝區(qū)4處，4a級以上景區(qū)6處，其中明故城(三孔)旅游區(qū)是我國第一批5a級景區(qū)；國家級、省級工農(nóng)業(yè)旅游示范點11處。,環(huán)境分析,科技強(qiáng)市 經(jīng)濟(jì)大市 山東省重點規(guī)劃建設(shè)的三大工業(yè)中心城市之一,山東省農(nóng)機(jī)生產(chǎn)基地 全國煤炭能源基地 全國大型煤化工產(chǎn)業(yè)基地 國家級生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 國家級工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)基地 國家級紡織新材料產(chǎn)業(yè)基地 國家級掛車（專用車）產(chǎn)業(yè)基地 全球最大的小松工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)基地,截至2010年1月，上市公司5家(兗州煤業(yè)、山推股份、魯抗醫(yī)藥 、太陽紙業(yè)、山東如意)。全市共有中國馳名商標(biāo)16件，55個產(chǎn)品入選山東名牌產(chǎn)品。 濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、曲阜經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)被認(rèn)定為“山東省知識產(chǎn)權(quán)園區(qū)”。,環(huán)境分析,濟(jì)寧高新區(qū)概況,濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年，地處濟(jì)寧城區(qū)東部，面積169平方公里。區(qū)內(nèi)建有國家級創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、國家級留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、國家級博士后工作站等項目，是is014001環(huán)境管理體系和is09001質(zhì)量管理體系雙認(rèn)證的園區(qū)。 形成了以工程機(jī)械及紡織機(jī)械、汽車及零部件、生物醫(yī)藥及食品、電子信息及光電、紡織服裝及新材料等特色產(chǎn)業(yè)，成為改革開放的先行區(qū)、新型產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、科技成果的轉(zhuǎn)化區(qū)、體制創(chuàng)新的試驗區(qū)、現(xiàn)代園區(qū)的樣板區(qū)和社會民生的示范區(qū)，綜合實力位居全國同類高新區(qū)前列，綜合投資環(huán)境評價在國內(nèi)名列前茅。,全國優(yōu)秀國家級高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心 國家博士后科研工作站建站單位 全省歸國留學(xué)人員工作先進(jìn)單位 山東省首批軟件產(chǎn)業(yè)基地,環(huán)境分析,區(qū)域發(fā)展,區(qū)域發(fā)展新高地 突破中心城區(qū)建設(shè)，實施“東拓西跨南聯(lián)北延”戰(zhàn)略， 拉開中心城市大框架，將城市主中心南移，集中突破北湖生態(tài)新城建設(shè)。 南北競爭合作的戰(zhàn)略支點 站在魯南經(jīng)濟(jì)帶的前列，要成為山東發(fā)展的一個重要增長極， 要成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)一個新的發(fā)展高地，成為山東向南參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作與競爭 的戰(zhàn)略支點。,環(huán)境分析,淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市 在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)20個城市中，濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)總量位居第一，濟(jì)寧具有相對明顯的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、文化優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢，特別是京滬高鐵和南水北調(diào)東線工程實施將對濟(jì)寧產(chǎn)生巨大帶動效應(yīng)。 構(gòu)建組群結(jié)構(gòu)大城市 提升濟(jì)寧城市在區(qū)域中的綜合競爭能力，建立面向區(qū)域的開放式城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)；做大做強(qiáng)濟(jì)寧中心城市，打造魯南中心城市；加強(qiáng)市域和都市區(qū)城鎮(zhèn)間的協(xié)調(diào)與合作，建立各級中心城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系；擇優(yōu)培育重點鎮(zhèn)，強(qiáng)化服務(wù)功能；建設(shè)具有地方特色的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)。,環(huán)境分析,城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu),一心三軸一帶 一心：由濟(jì)兗鄒曲嘉四市一縣主要城鎮(zhèn)組合而成的濟(jì)寧曲阜都市區(qū)為市域中心， 為市域城鎮(zhèn)空間發(fā)展的中心地區(qū)，也是濟(jì)寧著力打造的區(qū)域輻射中心，是濟(jì)寧市人口 集聚的主要地和產(chǎn)業(yè)成長的集聚區(qū)。 三軸：指濟(jì)寧市引導(dǎo)城鎮(zhèn)發(fā)展的中東西三條主要空間軸線。中部軸線：連接嘉濟(jì) 兗曲汶地域，依托新石鐵路、日東高速和國道327形成，為未來濟(jì)寧對接魯南經(jīng)濟(jì)帶的 西部產(chǎn)業(yè)引擎、最有潛力的產(chǎn)業(yè)聚合帶和城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)。東翼發(fā)展軸線：連接曲鄒微 地域，依托京滬高速、104國道、京滬鐵路形成，與京滬高速鐵路曲阜站連通，未來將 是濟(jì)寧-曲阜都市區(qū)教育、文化產(chǎn)業(yè)聚合區(qū)和旅游區(qū)。西翼發(fā)展軸線：連接梁汶金嘉魚 地域，依托濟(jì)徐高速、105國道形成。濟(jì)寧市與濟(jì)南和徐州都市圈經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的主要發(fā)展 通道之一，是濟(jì)寧推動西部相對落后地區(qū)、實現(xiàn)市域均衡增長的主要軸線。 一帶：京杭運(yùn)河發(fā)展帶，充分發(fā)揮新運(yùn)河在經(jīng)濟(jì)、文化、資源、旅游的效力，帶動 沿線城鎮(zhèn)化發(fā)展，未來有條件成長為新的文化旅游帶、航運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶、生態(tài)景觀帶。,環(huán)境分析,土地基本情況,地塊分析,地塊基本情況,位于濟(jì)寧市任城區(qū)新區(qū)核心區(qū)域，發(fā)展空間巨大，不可估量,地塊分析,區(qū)域優(yōu)勢,距區(qū)行政中心200米 距實驗中學(xué)80米 距規(guī)劃展覽館1米 距公務(wù)員小區(qū)400米 距森林公園300米 距周邊眾多高檔住 宅30米,不可或缺的中央核心地段,地塊分析,項目優(yōu)勢一覽,高檔住宅區(qū)密集 項目體量相較本項目大 景觀優(yōu)勢 政府配套優(yōu)勢 地段優(yōu)勢（本項目明顯）,打出地段牌、品質(zhì)牌！,地塊分析,規(guī)劃建議,1、新區(qū)域核心大型地塊 2、市政配套成熟（框架已落成） 3、周邊高檔社區(qū)成熟，居民多 4、中心地塊房屋均價偏高 5、容積率規(guī)劃有空間 6、,中心商業(yè)街、星級酒店,規(guī)劃分析,情景示意圖,結(jié)構(gòu)分配： 1、一二層為商鋪（先租后售） 2、大型超市入駐 （大潤發(fā)、樂購、沃爾瑪、家樂福等） 3、星級酒店及辦公寫字樓 （希爾頓、錦江、皇冠假日、喜來登、香格里拉） 4、大型游樂設(shè)施 5、國際影院（華誼、嘉禾、東方）,規(guī)劃分析,招商先行,品牌商家入駐,大型超市入駐,國際影院入駐,星級國際酒店入駐,大型游樂設(shè)施入駐,火爆銷售！,規(guī)劃分析,項目目標(biāo)解析,競爭,價格,客戶,品牌,濟(jì)寧房地產(chǎn)市場競爭激烈 （住宅+商業(yè)）同質(zhì)化樓盤眾多,陷入?yún)^(qū)域主流樓盤的價格壁壘 價格很難突破,與同類樓盤競爭客戶， 陷入激烈的客戶爭奪戰(zhàn)中,樓盤規(guī)模較大， 品牌塑造待有一定難度,差異化競爭， 市場相對空白點和機(jī)會點,創(chuàng)造較高的利潤,準(zhǔn)確鎖定目標(biāo)客戶， 降低競爭風(fēng)險,通過項目品牌塑造公司品牌,現(xiàn)實狀況,期望目標(biāo),投資分析,細(xì)分問題1,商業(yè) 產(chǎn)品,區(qū)域市場狀況,本案期望,市場普遍高層有一定認(rèn)可 市場普遍對北戶認(rèn)可度低,項目地塊大，容積率決定產(chǎn)品為高層且塔式結(jié)構(gòu),創(chuàng)新產(chǎn)品，突破市場現(xiàn)狀,思考：如何跳出競爭市場對產(chǎn)品定位？如何解決客戶消費心理？,?,投資分析,細(xì)分問題2,商業(yè) 產(chǎn)品,?,本案目標(biāo),市場情況,跳出市場尋找突破口,市場商業(yè)項目競爭激烈，銷售速度緩慢。都為現(xiàn)房銷售；,思考：如何利用項目資源，如何針對市場做出定位？,投資分析,細(xì)分問題3,商業(yè) 產(chǎn)品,?,本案目標(biāo),市場情況,實現(xiàn)利潤最大化,從項目指標(biāo)及市場來看，項目大部分利潤來源于住宅,思考：項目利潤除了追求價格之外還應(yīng)關(guān)注銷售速度,環(huán)境分析,項目規(guī)劃建議,地塊分析,公寓,寫字樓,商鋪,商鋪,商鋪,商鋪,星級酒店,規(guī)劃簡圖,投資分析,項目總投資約8億人民幣,銷售額： 商業(yè)20萬平米 均價10000元/平米計算約20億 星級酒店22層（每層2000平米） 均價6000元/平米計算約2.64億 寫字樓22層，（每層2000平米） 均價4000元/平米計算約1.76億 精品公寓3萬方，均價4500元/平米計算，銷售額約1.35億元 共計銷售額約25.75億元,投資分析,總結(jié),part2 項目定位,項目定位,定位原則, 跳出競爭市場 滿足消費者需求 產(chǎn)品功能被消費者理解和感受到,定位原則：,go on,項目定位,客戶分析,隨著市場競爭激烈的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭不只是銷售上的競爭，而是深入前期定位的競爭，開發(fā)商一旦能成功地將樓盤賦予獨特的定位，與目標(biāo)消費者達(dá)成深層次的溝通，則該項目將會具有長期的不可替代的競爭優(yōu)勢。 從目前濟(jì)寧市場來看，在售樓盤定位基本都局限在表面，沒有深入樓盤核心，僅僅是對項目賣點的擴(kuò)大，缺乏與目標(biāo)消費者的溝通。,項目定位,客戶分析,商業(yè)目標(biāo)客群分析,客戶類型,需求偏好,分布范圍,組合結(jié)構(gòu),購買力推導(dǎo),經(jīng)濟(jì)持家,項目定位,客戶分析,客戶類型,需求偏好,分布范圍,組合結(jié)構(gòu),目標(biāo)客群分析,項目定位,客戶分析,客戶類型,需求偏好,分布范圍,組合結(jié)構(gòu),目標(biāo)客群分析,項目定位,客戶分析,客戶類型,需求偏好,分布范圍,組合結(jié)構(gòu),目標(biāo)客群分析,核心客戶,主力客戶,邊際客戶,公務(wù)員、收入較高人群、私企老板、機(jī)關(guān)事業(yè)單位管理等,有投資需求，較為注重或渴望投資產(chǎn)生效益。,鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較富裕的人士，渴望脫離農(nóng)村投資環(huán)境，外來投資人員。,項目定位,客戶分析,目標(biāo)客群心理寫真,區(qū)域勢必成為新市中心，投資能快速升值,總價不能太高，信奉返租銷售。,知名商業(yè)機(jī)構(gòu)入駐，等于定心丸。,脫離農(nóng)村投資，進(jìn)城生活；或許為了孩子。,項目定位,客戶分析,商業(yè)目標(biāo)客群分析,初期創(chuàng)業(yè)者、租賃經(jīng)營者、百姓投資者,面對激烈的市場競爭，商業(yè)的成功運(yùn)作就在于我們?nèi)绾螠?zhǔn)確的尋找空白點，挖掘主力客戶群體 其實每個市場都有著這樣一批人，他們資金實力一般，但人數(shù)眾多；他們每天都在苦苦尋覓，但卻經(jīng)常受到忽略。但正是這群人引爆了一個又一個集散、零售及批發(fā)市場。,項目定位,客戶分析,租賃經(jīng)營者： 一直靠租賃別人的房子做生意，這些年，租金沒少交，但房子還是人家的。總是希望能擁有自己的一套鋪子，雖然也有了一定的積蓄，但相比高額的房款，卻顯得那樣的微不足道！光是首付都得幾十萬！,百姓投資者： 工作還算穩(wěn)定，手里也攢下了幾十萬塊錢。相比于平時的花銷，銀行利息實在太低了！總想找個地方投資，炒股票、基金，自己又不專業(yè)且風(fēng)險又太大；買房子錢又不太夠，更不用說買商鋪了！,商鋪目標(biāo)客群心理寫真,項目定位,總結(jié),結(jié)合目標(biāo)客戶及市場環(huán)境的產(chǎn)品定位,商業(yè)項目,中高檔產(chǎn)品定位,注：基于項目地塊、項目技術(shù)指標(biāo)、市場環(huán)境、利潤空間及本人市場經(jīng)驗！,立面風(fēng)格建議：,外墻主體： 外墻主體使用赭石色為主基色調(diào)。 沉穩(wěn)，永恒而頗具現(xiàn)代感。不要三段式。 外墻基座：1-2層外立面使用熟褐色天然巖板材料，突出其安逸、祥和、沉穩(wěn)。,立面設(shè)計：簡約、現(xiàn)代、有質(zhì)感,立面建議：,商場建筑的外立面設(shè)計要直接反映商場的主題與定位，要帶有一定的商業(yè)地標(biāo)性色彩。 夜間照明效果應(yīng)予以充分的設(shè)計表達(dá)，使其能滿足人們對一個現(xiàn)代商場購物樂趣的期望。 商場外立面設(shè)計的效果應(yīng)結(jié)合廣告位、商場logo、展示櫥窗等使人們從外力面視覺開始即 可享受到購物所帶來的快樂與愜意。,景觀建議：小品,遵循原則：主建筑體外的所有空間都是為營造商業(yè)文化提供舞臺的設(shè)計理念，以達(dá)到景觀的最大功能效應(yīng)。,立面風(fēng)格建議：,精品酒店寫字樓示意圖,立面風(fēng)格建議：,單元入戶設(shè)計：現(xiàn)代、明亮、大方,與國際酒店入口分隔，獨立單元入戶門,單元入戶的門禁系統(tǒng)（刷卡、密碼管理）,戶型設(shè)計,面積區(qū)間： 40120平米 一室、三室設(shè)計 塔式建筑建筑結(jié)構(gòu) 最好2梯4戶（如面積不 夠可考慮2梯6戶設(shè)計）,采用外墻保溫新技術(shù)，并做好實例放在售樓中心展示！,裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修交房（創(chuàng)新點）,為什么是精裝修？ 精裝修跳出競爭市場,增加項目競爭力 替客戶群層考慮，滿足客戶需求，減輕裝修負(fù)擔(dān) 精裝修提高形象檔次,精裝修到何種程度？地面、墻面、內(nèi)門、廚衛(wèi)整體。,景觀建議,屋頂花園建議：,附：交房標(biāo)準(zhǔn)：,樓宇門、樓道 樓宇門/單元電子防盜可視對講門。 樓道/樓梯間不銹鋼扶手、花崗巖或水磨石踏步。 樓道照明/感應(yīng)燈。 門窗 分戶門/高級分戶防盜門。 窗/靜電噴涂綠色鋁合金玻璃窗（東窗、西窗、北窗為中空玻璃，其它為單層玻璃） 車庫門/遙控自動門。 儲藏室門/防盜門。 陽臺 全封閉陽臺，南陽臺預(yù)留洗衣機(jī)用上下水管線及電源插座。 配電、給排水 采用電器多回路供電技術(shù)，配備空調(diào)專用插座。 戶內(nèi)電表、水表采用一戶一表戶外設(shè)置。 給水管材采用ppr管，下水管采用pvc管。,戶內(nèi)采暖 地暖方式取暖。 燃?xì)?天然氣公司統(tǒng)一供氣，開戶費由住戶承擔(dān)。 通訊 每戶預(yù)留有線電視、電話線、寬帶插口，開戶費由住戶承擔(dān)。 戶內(nèi)裝飾 內(nèi)墻面/涂料刷白。 地面/水泥地面。 廚房、衛(wèi)生間/地面防滑地板磚，墻面磚鋪設(shè)到頂，廚房不設(shè)洗菜盆。 內(nèi)門/不安裝內(nèi)門及門框，只預(yù)留門洞。 閣樓/預(yù)留頂層與閣樓之間的洞口。 防水層 屋面防水/防水層加外保溫系統(tǒng)。 廚、衛(wèi)防水/鋪設(shè)防水層。 外保溫 外保溫/樓體外墻及房頂加保溫系統(tǒng)。 智能化 出入口管理及門禁“一卡通”。 閉路電視社區(qū)集中監(jiān)控。 紅外線防逾越系統(tǒng)。 電子巡更系統(tǒng)。 外墻 外墻/三段式外立面。,商業(yè)部分定位,以核心城市綜合體為主題的時尚購物街區(qū),定位原因： 1、跳出競爭市場 2、借勢企業(yè)本身資源,細(xì)分問題1,銷售 進(jìn)度,?,區(qū)域銷售進(jìn)度,本案目標(biāo),寫字樓項目平均去化速度100000平米/年，商業(yè)項目慢的60000平米/年，快的速度150000平米/年,本案總建面32萬方，按區(qū)域銷售速度，估計需要3-4年時間,賣得更快，是永久的目標(biāo)！,思考：區(qū)域銷售速度緩慢，為了降低開發(fā)風(fēng)險，必須尋找更佳的銷售模式，找到銷售速度與利潤的最佳結(jié)合點。,商街內(nèi)的街道也不要浪費！ 出租、承包或者銷售使用權(quán)都可以！ 同時還可以增加商業(yè)氛圍！,經(jīng)營業(yè)態(tài),以上是我對于本案商業(yè)及寫字樓的產(chǎn)品建議 一切研究成果絕非純粹好產(chǎn)品的堆積，而是在現(xiàn)有市場需求前提下，進(jìn)行有效的創(chuàng)新和突破。 有效的創(chuàng)新和突破，是確保項目成功的關(guān)鍵！,售樓處位置及功能分區(qū)建議,現(xiàn)場營銷中心功能分區(qū)：,智能化建議,1）安防系統(tǒng) 2）門禁可視對講 3）燃?xì)獍踩珗缶到y(tǒng) 4）周邊防逾越系統(tǒng) 5）智能化一卡通系統(tǒng),出入口自動化管理系統(tǒng),門禁可視密碼對講門,煤氣安全報警系統(tǒng),物業(yè)服務(wù)建議,提前選擇物業(yè)公司，銷售時可直接進(jìn)駐售樓處!,part3 營銷策略,營銷目標(biāo),樹立企業(yè)及項目品牌形象，確立在濟(jì)寧房地產(chǎn)地位。 在銷售利潤與速度之間實現(xiàn)最佳平衡。 積累大量忠誠客戶，為項目的推廣和銷售建立良好的基礎(chǔ)。 積累成熟樓盤的開發(fā)經(jīng)驗，實現(xiàn)專業(yè)水平的提升。,核心戰(zhàn)略：三個第一,第一深度,深入挖掘客戶資源，從而帶動項目銷售,第一高度,引爆式營銷策略，突破重圍，短時間建立市場高度,第一亮度,著眼于對各物業(yè)賣點認(rèn)知，建立與競爭對手截然不同的市場知名度,戰(zhàn)略 核心,推廣次序：先概念 后產(chǎn)品,先概念、做品牌形象再推廣項目、賣產(chǎn)品 先：概念炒作品牌炒作 后：賣理念賣商業(yè)形態(tài)賣消費模式,先：品牌概念導(dǎo)入 城市角度運(yùn)營地產(chǎn) 常州中心區(qū)域概念,后：產(chǎn)品浮出水面 產(chǎn)品核心賣點 商業(yè)物業(yè)配套,推廣次序：先招商后銷售,概念戰(zhàn)略：,新區(qū)產(chǎn)業(yè)商業(yè) 商鋪產(chǎn)品,目標(biāo)客戶心中對于新區(qū)商業(yè)街的理解,以新市中心商業(yè)街概念聲勢全方位帶動銷售，以文化認(rèn)同到產(chǎn)品的過程,擯棄傳統(tǒng)先賣后租模式，以返租銷售商業(yè)帶動銷售,推廣計劃,圍繞項目核心品牌價值，根據(jù)樓盤開盤過程的不同節(jié)點，分解出不同的傳播階段及目標(biāo)，并制定相應(yīng)的傳播手段進(jìn)行整合傳播，達(dá)致媒體、專業(yè)人員、目標(biāo)客群關(guān)注、向往、認(rèn)同，最終促成轟動購買。,項目亮相預(yù)熱開盤期,配套推廣持續(xù)熱銷期,前期準(zhǔn)備概念期,整體營銷進(jìn)程分為三大階段,前期準(zhǔn)備區(qū)域概念期,推廣節(jié)點,開發(fā)商策動協(xié)助，跟政府合作，請政府發(fā)言打造一條以新區(qū)中心為主題的商業(yè)街，以文化產(chǎn)業(yè)帶動城市運(yùn)營課題作為切入點，圍繞產(chǎn)業(yè)植入?yún)^(qū)域作為整個炒作核心，達(dá)到官商共贏之目的。,借力政府（任城區(qū)政府）,活動：新聞發(fā)布會,起勢 定位 新聞發(fā)布 招商全面啟動,主題：啟動城市夢想,目的：以動工日期為節(jié)點宣傳，形象潛伏，建立城市夢想關(guān)系,手段：制造話題 媒體：戶外廣告 軟文,準(zhǔn)備期工作執(zhí)行,產(chǎn)品方面：溝通產(chǎn)品確定（戶型比例、景觀規(guī)劃、交房標(biāo)準(zhǔn)） 推廣方面：標(biāo)志、廣告語、宣傳物料等 銷售方面： 銷售人員隊伍框架搭建； 銷售人員進(jìn)行周邊樓盤、競爭樓盤的摸底，樓市分析總結(jié)培訓(xùn)； 撰寫項目說辭，進(jìn)行項目專題培訓(xùn)。 銷售人員到位，進(jìn)行項目賣點梳理，談客步驟梳理； 銷售人員27關(guān)通關(guān)培訓(xùn)；,準(zhǔn)備期事項,月 月 年 月 月 月,項目預(yù)熱 開盤期,推廣節(jié)點,傳播總案精神,主題：城市夢想 大商大雅,整體形象戶外 重點現(xiàn)場包裝： 圍墻、售樓處 項目道路封殺：路旗、候車亭、路牌、公交車體 資源： 品牌文本大商大雅 城市中心：形象展示、軟文、網(wǎng)絡(luò),預(yù)約方案,階段成果,策劃方面：經(jīng)過前期宣傳推廣，開發(fā)商知名度及品牌度確立，將通過即將開盤信息傳達(dá)，宣傳活動促銷，進(jìn)行客戶刺激，完成預(yù)約目標(biāo)。 工程方面：手續(xù)辦理，工程施工。,銷售方面：預(yù)計辦卡客戶達(dá)到400人 現(xiàn)金回款200萬，準(zhǔn)備開盤事項。,開盤營銷策略,開盤營銷策略：把開盤當(dāng)做一次營銷時機(jī)， 分次少推+多次開盤的策略,低開高走+嚴(yán)控優(yōu)惠 高性價比入市，聚攏人氣，增加業(yè)主基數(shù)，支撐后期價格提升?？刂苾?yōu)惠、統(tǒng)一口徑，高姿態(tài)銷售，扶持項目形象，促進(jìn)成交。,市場擠壓+靈活機(jī)動 根據(jù)蓄客情況，推售略低于市場需求的房源，抬升價格，制造持續(xù)熱銷。同時對客戶情況進(jìn)行持續(xù)追蹤，在掌控大局的前提下，靈活地運(yùn)用價格和貨量杠桿調(diào)控，實現(xiàn)利潤最大化。,小幅頻調(diào)+大幅拉升 根據(jù)銷售情況，調(diào)整產(chǎn)品價格。前期產(chǎn)品小步快跑，后期產(chǎn)品價格漲幅相對較大，均有助于縮短成交期，同時給后期業(yè)主強(qiáng)勁的購置信心。,階段成果,策劃方面：經(jīng)過預(yù)熱期宣傳推廣，擴(kuò)大開發(fā)商的知名度將通過即將開盤信息傳達(dá)，宣傳活動促銷，進(jìn)行客戶刺激。完成銷售任務(wù)。 工程方面：工程施工。,銷售方面： 銷售人員全面培訓(xùn)，主要是合同簽售及客戶焦點問題的解決培訓(xùn)； 銷售現(xiàn)場有序配合及造勢，保證開盤當(dāng)日的現(xiàn)場換簽率； 做好銷控，利用開盤現(xiàn)場的熱銷氛圍，及時做好銷控，消化相對較差房源；,開盤預(yù)計銷售200套（寫字樓+商業(yè)） 銷售回款約2億-3億， 價格漲幅根據(jù)當(dāng)時市場而定。,傳播系統(tǒng)工作內(nèi)容,ci作業(yè),pop作業(yè),廣告作業(yè),展覽作業(yè),項目ci視覺識別系統(tǒng),項目ci視覺應(yīng)用及 拓展方案,項目工地形象包裝系統(tǒng),接待中心形象包裝系統(tǒng),平面媒體廣告設(shè)計,展覽主題策劃,展覽調(diào)性創(chuàng)意,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計,展覽